Document · PDF

20170706 Totaalrapport scenario-onderzoek Loosdrecht

gemeenteraad 24 november 2022, gemeente WijdemerenBij agendapunt: Voorgaande besluitvorming IKC Talent Primair9.555 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Huisvesting van de vier basisscholen in Nieuw-Loosdrecht Een scenario-onderzoek met uitwerking

Opdrachtgever Opgesteld door Kenmerk Datum

Gemeente Wijdemeren Bert Kampman, Carolien van der Velden U17117 5 april 2017

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1 1.2

Aanpak Leeswijzer

4 5

Huidige situatie

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

6 7 7 8 8

De Linde De Sterrenwachter De Terpstraschool De Rehobothschool Overige locaties

Scenario’s

Ruimtelijke / functionele uitgangspunten

4.1 4.2 4.3

11 11 13

Analyse van de percelen van de scholen Eigen&Wijzer Resume: ruimtebehoefte /-opgave per locatie

Ruimtelijk/functionele toets scenario’s voor Talent Primair

5.1

Scenario 1: locatie Sterrenwachter

5.1.1 Bestemmingsplan

5.1.2 Scenario 1a

5.1.3 Scenario 1b 5.2 Scenario 2: locatie De Linde

16 17

5.2.1 Bestemmingsplan

5.2.2 Scenario 2a

5.2.3 Scenario 2b 5.3 Scenario 3: locatie De Linde 5.4 Resumé

18 19 19

Ruimtelijk / functionele toets scenario’s voor Proceon

6.1

Scenario 1: locatie Terpstraschool

6.1.1 Bestemmingsplan

6.1.2 Scenario 1a

6.1.3 Scenario 1b 6.2 Scenario 2: locatie Rehobothschool

22 23

6.2.1 Bestemmingsplan

6.2.2 Scenario 2a

6.2.3 Scenario 2b 6.3 Scenario 3: locatie Rehobothschool

24 24

6.3.1 Scenario 3a

6.3.2 Scenario 3b 6.4 Resumé

25 26

Pagina 2 van 41

Financiële doorrekening

7.1 7.2 7.3

27 29 30

Financiële uitgangspunten Talent Primair: scenario 1 Proceon: scenario 3

Voorkeurscenario’s

8.1 8.2 8.3

32 32 33

Talent Primair Proceon Afhankelijkheid tussen de voorkeurscenario’s

Vervolg

Bijlage 1 - schouw De Linde en de Rehobothschool

Bijlage 2 - ruimtebehoefte basisunit Eigen&Wijzer

Bijlage 3 - opbouw financiële parameters

Bijlage 4 - concept intentie-overeenkomsten

Bijlage 5 – verhuisbewegingen

Pagina 3 van 41

Inleiding

De gemeente Wijdemeren heeft te maken met krimp van de bevolking in de kern Loosdrecht. Hierdoor wenst zij, samen met de schoolbesturen, kritisch te kijken naar de huidige huisvesting van de vier basisscholen in Nieuw-Loosdrecht. De mogelijkheid tot het samenvoegen van twee scholen op één locatie dient onderzocht te worden. Nu is krimp een aanleiding, echter zien de schoolbesturen en de gemeente het ook als een kans om een onderwijskundige vernieuwingsslag te maken. Concreet gaat het dan om het realiseren van Integrale KindCentra (IKC) waar onderwijs en opvang samenwerken vanuit één aansturing en dan ook nog onder één dak. Verder ontstaat de kans om de leer- en speelomgeving van de kinderen duurzaam in te richten en ook voldoet aan de laatste wet- en regelgeving. Voorgaande vraagt om partnerschap en in dit onderzoek is door de schoolbesturen, de kinderopvang en de gemeente afgesproken om dat als basis te zien.

Concreet moet dit onderzoek antwoorden geven op de volgende vragen: Is het haalbaar openbare basisscholen Jenaplan De Sterrenwachter en De Linde samen te voegen op de locatie van één van de twee, op basis van vervangende nieuwbouw, renovatie/uitbreiding of herschikking? Is het haalbaar protestant christelijke basisscholen Rehobothschool en De Terpstraschool samen te voegen op de huidige locatie van één van de twee, op basis van vervangende nieuwbouw, renovatie/uitbreiding of herschikking? Op welke wijze kan samengewerkt en/of samengewoond worden met de kinderopvang van Eigen&Wijzer? Bij de scenarioanalyse is rekening gehouden met de volgende ontwikkelingen: De te ontwikkelen wijk Ter Sype aan de zuidzijde van Nieuw-Loosdrecht De basisschool in Oud-Loosdrecht: De Catamaran De IKC-gedachte Krimp van het leerlingaantal op termijn 1.1

Aanpak Het onderzoek is breed gestart met een deskstudie, waarbij alle door de gemeente aangeleverde gegevens geanalyseerd zijn. Het betreft duurzaamheidsrapportages, meerjarenonderhoudsplanningen, plattegronden, leerlingenprognoses en basisgegevens, zoals de boekwaarden van panden. Vervolgens hebben er interviews plaatsgevonden met alle betrokken schoolbesturen, schooldirecties en met Gemeente Wijdemeren, vertegenwoordigd door de wethouder Onderwijs en de medewerker Beleid Sociaal Domein. Op basis van deze gesprekken en de deskstudie zijn een aantal scenario’s geformuleerd. De gebouwen van De Linde en de Rehobothschool zijn globaal geschouwd, zie het rapport in bijlage 1. Daarna hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden met de schoolbesturen en de gemeente. Op een interactieve manier is eerst de ruimtelijk en functionele toets van locaties onder de loep genomen. Tijdens de tweede sessie is verder gefocust op de financiële kenmerken van de scenario’s.

Pagina 4 van 41

We hebben gekozen voor een aanpak conform de ‘afpelmethode’. Door steeds meer te trechteren vallen scenario’s af en kunnen we tot een voorkeursscenario per schoolbestuur komen. De eerste selectie van scenario’s heeft plaatsgevonden op basis van een ruimtelijk en functionele toets. Daarna is een verdere selectie gemaakt door de overgebleven scenario’s financieel door te rekenen. Er is per schoolbestuur een voorkeursscenario geselecteerd. Op basis van de voorkeursscenario’s hebben meerdere overlegmomenten plaatsgevonden met (in verschillende samenstellingen) de beide schoolbesturen, Eigen&Wijzer, de woningcorporatie en met verschillende gemeentelijke vertegenwoordigen. Hierdoor zijn verschillende vervolgacties uitgewerkt en in dit rapport opgenomen. 1.2

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie uiteengezet; om welke locaties gaat het en wat zijn de kenmerken ervan? In hoofdstuk 3 worden de te toetsen scenario’s per schoolbestuur verduidelijkt. Hoofdstuk 4 beschrijft de ruimtelijke en functionele uitgangspunten. In hoofdstuk 5 en 6, voor respectievelijk Talent Primair en Proceon, worden de scenario’s op basis van deze uitgangspunten getoetst. De scenario’s die hierdoor overblijven worden in hoofdstuk 7 financieel doorgerekend. Hoofdstuk 8 beschrijft de twee voorkeursscenario’s. In het laatste hoofdstuk worden de relevante vervolgstappen, en de uitwerking ervan, weergegeven.

Pagina 5 van 41

Huidige situatie

In dit hoofdstuk worden de huidige locaties en panden van de vier basisscholen in NieuwLoosdrecht uitgelicht. In de laatste paragraaf staan twee overige locaties beschreven en wordt benoemd waarom deze locaties niet zijn meegenomen in het onderzoek. Zie de volgende kaart:

De Linde

Terpstraschool

Rehobothschool

De Sterrenwachter

De Speelhoeve

De Pinkenstal

b 4 De Catamaran

Hieronder de meest recente leerlingprognoses:

2.1

De Linde De Linde is gevestigd aan de Lindelaan 54 in Nieuw-Loosdrecht. Dit gebouw stamt uit het jaar 1954. In 2009 is een Energie en Binnenmilieu Advies (EBA) opgesteld. Het energielabel van de school is toen vastgesteld op G (laagste klasse). In 2015 heeft het Servicepunt Duurzame Energie een energiescan opgesteld. Uit het rapport volgt een aantal maatregelen

Pagina 6 van 41

waarmee de school het energiegebruik kan verminderen c.q. de exploitatiekosten kan verlagen. De school heeft te maken met krimp. In de volgende tabel is te zien wat de cijfermatige leegstand is in de school:

Capaciteit versus ruimtebehoefte OBS De Linde m² bvo

1.500 1.000

verschil

500

capaciteit behoefte 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035

2.2

De Sterrenwachter De Sterrenwachter is gevestigd aan de Lindelaan 108 in Nieuw-Loosdrecht. Dit gebouw stamt uit het jaar 1965. Voor dit pand zijn geen energieonderzoeken uitgevoerd. De school heeft weinig last van krimp. In de volgende tabel is te zien dat er sprake is van een ruimtetekort:

Naast de school is De Pinkenstal van Eigen&Wijzer gevestigd. Vanuit dit pand biedt Eigen&Wijzer kinderdagopvang en buitenschoolse opvang. 2.3

De Terpstraschool De Terpstraschool is gevestigd aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 65 in Nieuw-Loosdrecht. Dit gebouw stamt uit het jaar 1931. Een deel van het gebouw heeft een monumentale status. In 2009 is een Energie en Binnenmilieu Advies (EBA) opgesteld. Het energielabel van de school is toen vastgesteld op G (laagste klasse). De school heeft te maken met krimp. In de volgende tabel is te zien wat de cijfermatige leegstand is in de school:

Pagina 7 van 41

Naast de school is De Speelhoeve van Eigen&Wijzer gevestigd. Daar wordt kinderdagopvang en buitenschoolse opvang geboden. De Terpstraschool en Eigen&Wijzer werken op dit moment samen aan een integraal kindcentrum. 2.4

De Rehobothschool De Rehobothschool is gevestigd aan de Laan van Eikenrode 51 in Nieuw-Loosdrecht. Dit gebouw stamt uit het jaar 1959. In 2009 is een Energie en Binnenmilieu Advies (EBA) opgesteld. Het energielabel van de school is toen vastgesteld op G (laagste klasse). De school heeft te maken met krimp. In de volgende tabel is te zien wat de cijfermatige leegstand is in de school:

2.5

Overige locaties Aanvullend onderdeel van de opdracht was om de mogelijkheden van de locatie Ter Sype te onderzoeken, in relatie tot de huidige schoollocaties. De locatie Ter Sype is uiteindelijk niet meegenomen als scenario binnen het scenario-onderzoek, vanwege de volgende redenen: Op termijn is er sprake van krimp van het aantal leerlingen in Nieuw-Loosdrecht. Het is onlogisch om een extra locatie toe te voegen aan de huidige schoollocaties. Ter Sype ligt relatief minder centraal ten opzichte van Oud-Loosdrecht en de huidige schoollocaties wat het onlogisch maakt om een school/scholen te verplaatsen.

Pagina 8 van 41

Het bestemmingsplan voor Ter Sype moet nog opgesteld worden en in de exploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar is een maatschappelijke bestemming niet opgenomen. Het opnemen van een maatschappelijke bestemming geeft een negatief effect op de grondexploitatie.

Tijdens de gesprekken met de scholen kwam naar voren om ook De Catamaran in OudLoosdrecht mee te nemen in het onderzoek. Op basis van de volgende argumenten hebben we dat niet gedaan: De school heeft een eigen voedingsgebied. Er is sprake van een stabiele situatie; het leerlingaantal van deze school neemt niet sterk af.

Pagina 9 van 41

Scenario’s

Per schoolbestuur worden twee locaties onderscheiden, wat vier scenario’s oplevert. Tijdens de interviews werd snel duidelijk dat alle partijen streven naar twee integrale kindcentra in NieuwLoosdrecht. Daarom hebben we voor ieder bestuur een derde scenario opgenomen. Dit derde scenario is van toepassing voor de locaties waar op dit moment geen kinderopvang naastgelegen is, zijnde De Linde en de Rehobothschool. Zoals in de uitvraag gesteld, is per scenario een nieuwbouwvariant en een variant renovatie van het bestaande gebouw in combinatie met uitbreiding. Aan de hand van deze varianten hebben we twaalf subscenario’s bepaald. Zie de volgende tabel: Talent Primair 1. Locatie Sterrenwachter - Lindelaan 108 - 2 basisscholen a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie 2. Locatie De Linde - Lindelaan 54 - 2 basisscholen a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie

Proceon 1. Locatie Terpstraschool - Nieuw-Loosdrechtsedijk 65 - 2 basisscholen a. nieuwbouw (m.u.v. monument) b. uitbreiding en renovatie 2. Locatie Rehobothschool - Laan van Eikenrode 51 - 2 basisscholen a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie

3. Locatie De Linde - Lindelaan 54 - 2 basisscholen + KDV/POV 3. Locatie Rehobothschool - Laan van Eikenrode 51 - 2 basisscholen + KDV/POV a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie

Pagina 10 van 41

Ruimtelijke / functionele uitgangspunten

In dit hoofdstuk zijn de ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor het scenario-onderzoek weergegeven. Deze uitgangspunten zijn toegepast bij het ruimtelijk en functioneel toetsen van de scenario’s in hoofdstuk 4 en 5. 4.1

Analyse van de percelen van de scholen Aan de hand van het geldende bestemmingplan is voor de vier locaties beoordeeld wat al dan niet mogelijk is met betrekking tot bouwvlak, maximale bouwhoogte, maximale goothoogte en perceelgrootte. De bestemmingsplaninformatie is verkregen via www.ruimtelijkeplannen.nl. De oppervlaktes van de bouwvlakken is aangeleverd door de gemeente. De parkeerbehoefte is gehanteerd op basis van de gemeentelijke parkeernorm. Voor 2 buitenspelen is voor de scholen 3 m per kind plus 20% toeslag voor onverhard terrein en 2 speeltoestellen gerekend, voor de kinderdagopvang 3 m per kind. Voor een fietsenstalling 2 en een buitenberging is een vast aantal van 130 m gehanteerd. Tevens is gekeken naar de parkeermogelijkheden, de situering en de bereikbaarheid. De toekomstige normatieve ruimtebehoefte is bepaald op basis van de leerlingenprognoses in 2030. Conform de verordening wordt bij nieuwbouw 15 jaar vooruitgekeken (t+15). Bovendien komen de geprognosticeerde leerlingaantallen vanaf ca. 2019 al overeen met de aantallen in 2030. De ruimtebehoefte van de scholen is berekend op basis van de methodiek uit de nieuwe verordening (aantal leerlingen), waarbij voor zowel de Proceon-scholen als de Talent Primair-scholen eenmaal een vaste voet is gerekend.

Dit wil zeggen dat de schoolbesturen 2 hebben aangegeven dat het mogelijk is om (minimaal) 200 m bvo gezamenlijk te gebruiken. Volgens de verordening onderwijshuisvesting heeft elke zelfstandige school recht op deze vaste voet.

4.2

Eigen&Wijzer Eigen&Wijzer heeft de visie om tot krachtige integrale kindcentra (IKC) te komen, waarbij er maximaal samengewerkt wordt door onderwijs en opvang. De meerwaarde van een IKC ligt in het feit dat je op 1 locatie de kracht van onderwijs en kinderopvang optimaal weet te combineren voor kinderen in de leeftijd van 0 tot en met 12. Op dit moment is de concentratie van kindplaatsen het hoogst in de Pinkenstal die direct naast de Sterrenwachter staat. Afhankelijk hoe dit onderzoek verloopt, wil Eigen&Wijzer een gelijkwaardig aanbod ook gerealiseerd krijgen bij de scholen van Proceon. Daardoor is het noodzakelijk om locaties in Nieuw-Loosdrecht opnieuw te verdelen (reshuffelen). De verdeling die Eigen&Wijzer voor ogen heeft, gaat ervan uit dat er een meer gelijkmatige spreiding is van kindplaatsen in het dorp, die zo veel mogelijk aansluit bij de scholen. Ruimtebehoefte De gewenste verdeling van locaties in Nieuw-Loosdrecht gaat uit van het volgende: een 2 ‘basis-unit’ van 300 m bvo per locatie c.q. schoolbestuur in Nieuw-Loosdrecht. Binnen dit aantal worden drie groepen onderscheiden: één groep peuteropvang / buitenschoolse opvang en twee groepen kinderdagopvang met bijbehorende functies als slaapkamers en 2 verschoonruimte. Tevens is een aantal kantoorruimten/werkplekken nodig, voor 200 m bvo. Zie bijlage 2 voor de uitgebreide opsomming van vereiste ruimten.

Vervolgens kan op basis

Pagina 11 van 41

van de vraag buitenschoolse opvang aangeboden worden in de school, middels medegebruik/huur van ruimten in het schoolgebouw. Voor De Pinkenstal is het maximaal aantal beschikbare vierkante meters voor het onderwijs gereserveerd, waardoor het noodzakelijk is om de kantoorruimte/werkplekken bij de te selecteren locatie voor Proceon wordt gerealiseerd. Naast de twee basisunits handhaaft Eigen&Wijzer de kinderdagopvangfunctie in de Speelhoeve, direct bij de locatie van de Terpstraschool, op basis van de overtuiging dat er ook ouders zijn die bewust voor een ‘standalone’ kinderdag verblijf kiezen. Benutten Pinkenstal voor onderwijshuisvesting: hoeveel vierkante meters? De reshuffling heeft tot gevolg dat bij De Pinkenstal (ruimte die op dit moment gehuurd wordt door Eigen&Wijzer van een woningcorporatie) minder ruimte benodigd is voor Eigen&Wijzer. In het kader van dit onderzoek wordt deze ‘vrijkomende’ ruimte ingezet voor de scholen. Dat betekent dat minder aanvullende ruimte (lees uitbreiding) benodigd is bij De Sterrenwachter. In het scenario van de locatie Sterrenwachter is als zodanig daar rekening mee gehouden. Zie de onderstaande tekening.

Er zijn geen NEN 2580 metingen van de Pinkenstal bekend, maar wel plattegronden op schaal. Op basis van het meten van de plattegronden geldt dat het totale gedeelte voor 2 Eigen&Wijzer (groene gedeelte) dat in de toekomst beschikbaar blijft neerkomt op 300 m vloeroppervlakte (bvo). Dit komt overeen met één basisunit voor Eigen&Wijzer. Hierdoor wordt tevens bepaald welk deel van het pand overblijft voor de scholen (blauwe gedeelte). Tevens is overeengekomen dat de ruimte op de verdieping, groot 85 vierkante meter bvo, beschikbaar komt voor Talent Primair. Het rechterdeel is tevens goed separaat af te sluiten / te compartimenteren, zodat zo nodig onafhankelijk van de school (in het linkerdeel) gewerkt kan worden. Met deze indeling is de 2 aanname dat 745 m bvo in De Pinkenstal beschikbaar is voor onderwijs.

Pagina 12 van 41

4.3

Resume: ruimtebehoefte /-opgave per locatie Zie de onderstaande tabel voor de ruimtebehoefte van scholen en kinderopvang samen, onderverdeeld per schoolbestuur:

Talent Primair Lindeschool

Sterrenwachter

Proceon Terpstraschool

Rehobothschool

onderwijs

1553

1639

kinderopvang

300

300+200

totaal m2 bvo

1853

2139

De 200 m bvo voor kantoren kinderopvang wordt aan de ruimtebehoefte bij Proceon toegevoegd, omdat overeengekomen is dat de kantoorruimten in De Pinkenstal beschikbaar komen voor het onderwijs van Talent Primair. Uitgangspunt is dat de te toetsen locaties schoolbestuur gebonden zijn. Voor Talent Primair worden de locaties van de scholen De Linde en De Sterrenwachter onderzocht, voor Proceon de locaties van de Terpstraschool en de Rehobothschool. Bij de scenario’s die uitgaan van renovatie/uitbreiding van bestaande gebouwen, wordt 15% inpassingsverlies gerekend. Bij de scenario’s die uitgaan van nieuwbouw binnen het bestaande bouwvlak wordt een inpassingspercentage gehanteerd (zie per scenario welk getal dit is). Bij de scenario’s die uitgaan van renovatie / uitbreiding binnen het bestaande bouwvlak wordt een bebouwingspercentage gehanteerd (zie per scenario welk getal dit is). Bij de scenario’s die uitgaan van nieuwbouw wordt 60% van het gewenst aantal vierkante meters op de begane grond gerealiseerd. In elk scenario worden de voornoemde ‘rekenregels’ toegepast. Daarmee wordt getoetst of de locaties geschikt zijn om het gewenste scenario uit te kunnen voeren. De toetsing is geen inpassingsstudie. Bij een inpassingsstudie wordt verder gegaan om te bepalen waar en hoe de gevraagde ruimten op de locatie worden geplaatst. Dat gaat voor dit onderzoek te ver.

Vandaar dat met een inpassingsverlies wordt gerekend omdat in de praktijk niet alle beschikbare ruimte op het perceel / gebouw 100% benut kan worden. Dit is een aandachtspunt voor het vervolg. Functioneel geldt dat alle betrokken organisaties (gemeente, schoolbesturen en kinderopvang) een sterke voorkeur hebben voor de ontwikkeling van integrale kindcentra in het dorp. Door twee uitgebreide voorzieningen in de kern Nieuw-Loosdrecht te realiseren kunnen kinderopvang en onderwijs nog intensiever met elkaar samenwerken. De gedeelde visie kan verder uitgewerkt worden, waardoor er een doorgaande leerlijn ontstaat voor kinderen van 0 tot en met 12 jaar. Als uitgangspunt geldt dat het mogelijk moet zijn om op of zeer nabij de locaties onderwijs en kinderopvang samen te realiseren. Indien dit niet mogelijk is, valt een scenario af en wordt het niet meer verder financieel doorgerekend.

Pagina 13 van 41

Ruimtelijk/functionele toets scenario’s voor Talent Primair

Voor Talent Primair gelden de volgende scenario’s:

Talent Primair 1. Locatie Sterrenwachter - Lindelaan 108 - 2 basisscholen a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie 2. Locatie De Linde - Lindelaan 54 - 2 basisscholen a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie 3. Locatie De Linde - Lindelaan 54 - 2 basisscholen + KDV/POV a. nieuwbouw b. uitbreiding en renovatie

De ruimtebehoefte van De Sterrenwachter, De Linde en de kinderopvang samen is:

Talent Primair De Linde

De Sterrenwachter

onderwijs

1553

kinderopvang

300

totaal m bvo

1853

In dit hoofdstuk wordt getoetst of deze ruimtebehoefte binnen de zes scenario’s ruimtelijk en functioneel gezien te realiseren is. 5.1

Scenario 1: locatie Sterrenwachter In deze paragraaf geven we eerst de bestemmingsplangegevens en de hierbij gehanteerde uitgangspunten, specifiek voor dit scenario, weer. Vanuit Eigen&Wijzer wordt de locatie 2 2 Pinkenstal, Lindelaan 106, ingebracht en biedt 745 m bvo voor het onderwijs (660 m bvo 2 op de begane grond en 85 m bvo op de verdieping). Daarna toetsen we scenario 1a (nieuwbouw op de locatie Sterrenwachter) en scenario 1b (uitbreiding en renovatie op de locatie Sterrenwachter), beide met gebruikmaking van de ruimten in De Pinkenstal. Functioneel geldt dat dit scenario voldoet; door de ruimten in De Pinkenstal te benutten ontstaat de mogelijkheid om onderwijs en opvang in hetzelfde pand of naast elkaar te huisvesten. Dit vormt de juiste basis om tot de ontwikkeling van een integraal kindcentrum te komen.

Pagina 14 van 41

5.1.1 Bestemmingsplan Zie de volgende kaart:

Paars omcirkeld is de locatie Sterrenwachter, Lindelaan 108. Blauw omcirkeld is de locatie Pinkenstal. Het dik omlijnde oppervlak betreft de footprint van de huidige bebouwing. In onderstaande tabel zijn de kadastrale gegevens, de oppervlakte van het bestaande gebouw en bestemmingsplangegevens weergegeven:

Gegevens Kadastrale gegevens Lindelaan 108

C 6115 C6349 C6350

bestaand gebouw bestemmingsplan

300 m² 2355 m² 95 m² 2750 m² 773 m² bvo

% bebouwing max. bouwhoogte bouwvlak bg verdieping

100 % 9m 790 598,4 m² bvo 174,6 m² bvo

Vanwege de grillige vorm van het bouwvlak, gaan we voor scenario 1a en 1b uit van 80% mogelijke benutting van het bouwvlak, indien binnen het bestemmingsplan gehandeld moet worden.

Pagina 15 van 41

5.1.2 Scenario 1a Dit scenario gaat uit van gebruik van De Pinkenstal door kinderopvang en onderwijs, in combinatie met nieuwbouw op de locatie Sterrenwachter. Uitgangspunt met betrekking tot De Pinkenstal is dat er 15% inpassingsverlies van toepassing is, waardoor het aantal 2 beschikbare vierkante meters voor onderwijs in De Pinkenstal neerkomt op 633 m bvo. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

Aan de ruimtebehoefte kan voor een deel voldaan worden door 633 m bvo te gebruiken in De Pinkenstal. Daarnaast is nieuwbouw op de locatie Sterrenwachter van toepassing voor 2 920 m bvo. Op de begane grond wordt 60% van dit aantal gerealiseerd, wat neerkomt op 2 2 552 m bvo. Het te benutten bouwvlak betreft 632 m , waardoor we kunnen concluderen dat dit scenario net past op de locatie, zonder dat een bestemmingsplanwijziging nodig is. Talent Primair: Scenario 1a is ruimtelijk gezien net mogelijk binnen bestemmingsplan. 5.1.3 Scenario 1b Dit scenario gaat uit van gebruik van De Pinkenstal door kinderopvang en onderwijs, in combinatie met renovatie en uitbreiding op de locatie Sterrenwachter. Voor dit scenario is het uitganspunt dat uitbreiding op de verdieping technisch niet mogelijk en wenselijk is. In 2 verband met inpassingsverliezen geldt dat in dit pand 1.290 m bvo beschikbaar is voor beide panden samen. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

Pagina 16 van 41

Aan de ruimtebehoefte kan voor een deel worden voldaan door het bestaande gebouw van De Sterrenwachter en een deel van De Pinkenstal te gebruiken, in totaal na 2 2 inpassingsverlies 1.290 m bvo beschikbaar. Zoals in de tabel te zien, is er voor 263 m bvo 2 uitbreiding noodzakelijk. Wordt de huidige footprint (600 m bvo) hierbij opgeteld, dan 2 resulteert dit in een benodigd bouwvlak van 863 m . Het huidige te benutten bouwvlak 2 betreft 632 m , waardoor de conclusie is dat dit scenario niet passend is binnen het beschikbare bouwvlak. Het is noodzakelijk om het bestemmingsplan te wijzigen en het bouwvlak te vergroten. Talent Primair: Scenario 1b is ruimtelijk gezien niet mogelijk binnen bestemmingsplan. Het bestemmingsplan moet gewijzigd worden om dit scenario te realiseren.

5.2

Scenario 2: locatie De Linde In deze paragraaf geven we eerst de bestemmingsplangegevens en de hierbij gehanteerde uitgangspunten, specifiek voor dit scenario, weer. Vervolgens gaan we na wat ruimtelijk mogelijk is. We onderscheiden scenario 2a (nieuwbouw) en 2b (uitbreiding en renovatie). Bij dit scenario is de situatie dat Eigen&Wijzer de huidige ruimten in De Pinkenstal volledig blijft huren en op deze locatie de kinderopvang voor Talent Primair biedt.

5.2.1 Bestemmingsplan Zie de kaart hieronder:

Het dik omlijnde oppervlak betreft de footprint van de huidige bebouwing. In onderstaande tabel zijn de kadastrale gegevens, de oppervlakte van het bestaande gebouw en bestemmingsplangegevens weergegeven:

Pagina 17 van 41

Gegevens locatie De Linde Lindelaan 54

C 3552 C 3553

2227 m² 2952 m² 5179 m²

bestaand gebouw bestemmingsplan

1245 m² bvo % bebouwing max. goothoogte bouwvlak bg verdieping

100 % 4m 1742 1245 m² bvo 0 m² bvo

Ten aanzien van het bouwvlak is aangenomen dat bij scenario 2a en 2b 90% van het beschikbare bouwvlak te benutten is. 5.2.2 Scenario 2a Dit scenario gaat uit van vervangende nieuwbouw voor De Sterrenwachter en De Linde op de locatie van De Linde. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

2a vervangende nieuwbouw De Linde m2 bvo Lindeschool Beschikbaar na inpassingsverlies

m2 bvo

m2 bouwvlak

1.742 -

1.568

Totale behoefte Talent Primair

1.553

932

Verschil

1.553-

636

Uitgangspunt bij dit scenario is dat 60% van de behoefte aan vierkante meters op de begane 2 grond kan worden gerealiseerd (932 m bvo), dus dat er een gebouw bestaande uit twee bouwlagen mogelijk is. De conclusie is dat dit scenario passend is binnen bestemmingplan. Talent Primair: Scenario 2a is ruimtelijk gezien mogelijk binnen bestemmingsplan.

5.2.3 Scenario 2b Dit scenario omvat het renoveren en uitbreiden van de locatie De Linde. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

Pagina 18 van 41

2b aanpassen/uitbreiden De Linde m2 bvo Lindeschool

m2 bvo

m2 bouwvlak

1.245

1.742

Beschikbaar na inpassingsverlies

1.058

1.568

Totale behoefte Talent Primair

1.553

1.492

495-

Verschil

Uitgangspunt bij dit scenario is dat de uitbreiding (van 495 m bvo) mogelijk is over twee lagen. Aandachtspunt hierbij is de maximale goothoogte en de aansluiting op de bestaande 2 bebouwing. Binnen het huidige gebouw is 1.058 m bvo beschikbaar. Uit bovenstaande tabel blijkt dat scenario 2b net passend is binnen het bestaande bestemmingsplan. Talent Primair: Scenario 2b is ruimtelijk gezien net mogelijk binnen bestemmingsplan.

5.3

Scenario 3: locatie De Linde Dit scenario gaat uit van huisvesting van De Linde en De Sterrenwachter op de locatie De 2 Linde, in combinatie met 300 m bvo kinderopvang. Ruimtelijk geldt dat nieuwbouw (scenario 3a) mogelijk is. Renovatie en uitbreiding (scenario 3b) is niet mogelijk binnen het bestaande bestemmingplan. Er zal een bestemmingsplanwijziging nodig zijn. Talent Primair: Scenario 3a is ruimtelijk gezien mogelijk binnen bestemmingsplan.

Talent Primair: Scenario 3b is ruimtelijk gezien niet mogelijk binnen bestemmingsplan. Een bestemmingsplanwijziging is nodig. 5.4

Resumé Alleen scenario 1 voldoet aan de ruimtelijke en functionele uitganspunten. Dit is het scenario dat financieel doorgerekend wordt. Nieuwbouw is net mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan, uitbreiding en renovatie niet. Scenario 2 en 3 worden niet doorgerekend, omdat beide scenario’s functioneel niet in zijn geheel voldoen. Scenario 2 voldoet ruimtelijk, echter wordt in dit scenario geen rekening gehouden met de reshuffeling vanuit Eigen&Wijzer. Dat wil zeggen dat geen fysieke verbinding wordt gelegd op de locatie De Linde. De basisunit zit in De Pinkenstal en maakt daarmee functioneel gezien geen gewenste oplossing. Verder is de verwachte herontwikkelingsopbrengst van het perceel van De Linde hoger dan die van De Sterrenwachter. Tot slot ontstaat een leegstandsvraagstuk voor de verhuurder van De Pinkenstal voor dat deel waar Eigen&Wijzer geen gebruik van zal maken. Voor scenario 3 geldt, boven op de voornoemde argumenten bij scenario 2, dat een relatief nieuw en goed functionerende locatie wordt verlaten en 400 meter verder opnieuw wordt opgebouwd. Dit betekent opnieuw investeren en afboeken op de bestaande locatie hetgeen kapitaalvernietiging is voor Eigen&Wijzer.

Pagina 19 van 41

Ruimtelijk / functionele toets scenario’s voor Proceon

In dit hoofdstuk worden de volgende scenario’s getoetst:

Proceon 1 Locatie Terpstraschool - Nieuw-Loosdrechtsedijk 65 - 2 basisscholen a nieuwbouw (m.u.v. monument) b uitbreiding en renovatie 2 Locatie Rehobothschool - Laan van Eikenrode 51 - 2 basisscholen a nieuwbouw b uitbreiding en renovatie 3 Locatie Rehobothschool - Laan van Eikenrode 51 - 2 basisscholen + KDV/POV + kantoren/werkplekken E&W a nieuwbouw b uitbreiding en renovatie

De ruimtebehoefte van de Terpstraschool, Rehobothschool en kinderopvang samen is:

Proceon Terpstraschool onderwijs kinderopvang 2

totaal m bvo

Rehobothschool

1639 300+200 2139 2

Bij scenario 1 en 2 geldt de ruimtebehoefte alleen van het onderwijs, zijnde 1.639 m bvo. Bij scenario 1 blijft De Speelhoeve beschikbaar voor kinderopvang. 6.1

Scenario 1: locatie Terpstraschool Bij dit scenario gaan we uit van huisvesting van beide scholen op de locatie Terpstraschool. De kinderopvang van Eigen&Wijzer blijft beschikbaar in de naastgelegen Speelhoeve. Bepalend bij dit scenario is de monumentale status van een deel van het huidige pand. Op 2 basis van het bestemmingsplan is ingeschat dat 360 m bvo bestempeld wordt als monument. Dit gedeelte mag alleen gerenoveerd worden. In deze paragraaf geven we eerst de bestemmingsplangegevens en de hierbij gehanteerde uitgangspunten, specifiek voor dit scenario, weer. Daarna toetsen we scenario 1a (nieuwbouw op de locatie Terpstraschool met handhaving van het monument) en scenario 1b (uitbreiding en renovatie op de locatie Terpstraschool). Functioneel geldt dat dit scenario voldoet, omdat onderwijs en kinderopvang naast elkaar gehuisvest zijn, waardoor de ontwikkeling van een integraal kindcentrum verder vormgegeven kan worden.

6.1.1 Bestemmingsplan Zie de kaart op de volgende pagina.

Pagina 20 van 41

Het dik omlijnde oppervlak betreft de footprint van de huidige bebouwing. Paars omcirkeld is het monumentale deel van het pand. In onderstaande tabel zijn de kadastrale gegevens, de oppervlakte van het bestaande gebouw en bestemmingsplangegevens weergegeven:

Gegevens locatie Terpstraschool Nieuw- Loosdrechtsedijk 65

C 4384

bestaand gebouw Gedeelte monument bestemmingsplan

4300 m²

1050 360 % bebouwing max. goothoogte oud deel max. bouwhoogte nieuw deel bouwvlak bg verdieping

100 % 3m 4m 1769 1050 0

Vanwege de grillige vorm van het bouwvlak, gaan we voor scenario 1a en 1b uit van 75% mogelijke benutting van het bouwvlak, indien binnen het bestemmingsplan gehandeld moet worden. 6.1.2 Scenario 1a Dit scenario gaat uit van nieuwbouw van de Rehobothschool en de Terpstraschool op de locatie van de Terpstraschool, met handhaving van het bestaande monument. Uitgangspunt met betrekking tot het monument is dat er 15% inpassingsverlies van toepassing is,

Pagina 21 van 41

waardoor het aantal beschikbare vierkante meters neerkomt op 306 m bvo. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

1a vervangende nieuwbouw Terpstraschool m2 bvo Terpstraschool

m2 bvo

m2 bouwvlak

360

1.769

Beschikbaar na inpassingsverlies

306

1.327

Totale behoefte Proceon

1.639

1.333

Verschil

1.333-

Uit bovenstaande tabel blijkt dat 1.333 m bvo nieuwbouw gerealiseerd moet worden. Op basis van de maximale goothoogte geldt dat het gebouw over één bouwlaag mogelijk is. De conclusie is dat nieuwbouw op deze locatie niet past. Bij dit scenario is nog een ander argument van toepassing, zijnde de situering en bereikbaarheid. De locatie en de ligging van het monument midden op de locatie, maken het zeer lastig om een goed bereikbaar, veilig en compact schoolgebouw neer te zetten. Proceon: Scenario 1a is ruimtelijk gezien niet mogelijk binnen bestemmingsplan. Dit scenario wordt niet verder doorgerekend. 6.1.3 Scenario 1b Dit scenario gaat uit van gebruik van de Terpstraschool voor huisvesting van beide scholen. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

1b aanpassen/uitbreiden Terpstraschool m2 bvo Terpstraschool

m2 bvo

1.050

Beschikbaar na inpassingsverlies Totale behoefte Proceon Verschil

m2 bouwvlak 1.769

893

1.327

1.639

1.797

747-

470-

Zoals in de tabel te zien, is er voor 747 m bvo uitbreiding noodzakelijk. Wordt de huidige 2 footprint (600 m bvo) hierbij opgeteld, dan resulteert dit in een benodigd bouwvlak van 2 2 1.797 m . Het huidige te benutten bouwvlak betreft 1.327 m , waardoor de conclusie is dat dit scenario niet passend is binnen het beschikbare bouwvlak. Het monument en de situering zijn dermate bepalend dat ook een bestemmingsplanwijziging niet resulteert in een haalbaar scenario. Proceon: Scenario 1a is ruimtelijk gezien niet mogelijk binnen bestemmingsplan. Dit scenario wordt niet verder doorgerekend.

Pagina 22 van 41

6.2

Scenario 2: locatie Rehobothschool In deze paragraaf geven we eerst de bestemmingsplangegevens en de hierbij gehanteerde uitgangspunten, specifiek voor dit scenario, weer. Vervolgens gaan we na wat ruimtelijk mogelijk is. We onderscheiden scenario 2a (nieuwbouw) en 2b (uitbreiding en renovatie). Functioneel is dit scenario niet passend, omdat bij dit scenario geen kinderopvang bij de scholen gerealiseerd wordt en er geen integraal kindcentrum ontwikkeld kan worden. Voor kinderopvang is men aangewezen op de beschikbare ruimten in De Speelhoeve en De Pinkenstal.

6.2.1 Bestemmingsplan Zie de kaart hieronder:

Gegevens locatie Rehoboth Laan van Eikenrode 51

C 398 C 3879

bestaand gebouw bestemmingsplan

3434 m² 1330 m² 4764 m² 1060 m² bvo

% bebouwing max. goothoogte bouwvlak bg verdieping

100 % 4m 2285 1060 m² bvo 0

Ten aanzien van het bouwvlak is aangenomen dat bij scenario 2a en 2b 90% van het beschikbare bouwvlak te benutten is.

Pagina 23 van 41

6.2.2 Scenario 2a Dit scenario gaat uit van nieuwbouw voor de Terpstraschool en de Rehobothschool op de locatie van de Rehobothschool. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

2a vervangende nieuwbouw Rehobothschool m2 bvo Rehobothschool

m 2 bvo

m2 bouwvlak

2.285

Beschikbaar na inpassingsverlies

2.057

Totale behoefte Proceon

1.639

983

Verschil

1.639-

1.073

Uitgangspunt bij dit scenario is dat 60% van de behoefte aan vierkante meters op de begane 2 grond kan worden gerealiseerd (983 m bvo), dus dat er een gebouw bestaande uit twee bouwlagen mogelijk is. De conclusie is dat dit scenario passend is binnen bestemmingplan. Proceon: Scenario 2a is ruimtelijk gezien mogelijk binnen bestemmingsplan.

6.2.3 Scenario 2b Dit scenario omvat het renoveren en uitbreiden van de locatie Rehobothschool. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

2b aanpassen/uitbreiden Rehobothschool m2 bvo Rehobothschool Beschikbaar na inpassingsverlies Totale behoefte Proceon Verschil

m 2 bvo

m2 bouwvlak

1.060

2.285 901

2.057

1.639

1.798

738-

259

Uitgangspunt bij dit scenario is dat de uitbreiding (van 738 m bvo) beter inpasbaar is, met name ten opzichte van de omgeving en de aansluiting op het bestaande gebouw, over één 2 bouwlaag. Binnen het huidige bouwvlak is 2.057 m bvo beschikbaar. Uit bovenstaande tabel blijkt dat scenario net passend is binnen het bestaande bestemmingsplan. Proceon: Scenario 2b is ruimtelijk gezien net mogelijk binnen bestemmingsplan.

6.3

Scenario 3: locatie Rehobothschool Dit scenario gaat uit van huisvesting van de Rehobothschool en de Terpstraschool op de 2 locatie Rehobothschool, in combinatie met 500 m bvo kinderopvang. Zie voor de bestemmingsplangegevens paragraaf 5.2.1.

Pagina 24 van 41

6.3.1 Scenario 3a Dit scenario gaat uit van gebruik van nieuwbouw voor de Terpstraschool, de Rehobothschool en Eigen&Wijzer op de locatie van de Rehobothschool. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

3a vervangende nieuwbouw Rehobothschool m2 bvo Rehobothschool

m2 bvo

m2 bouwvlak

Beschikbaar na inpassingsverlies

2.285 -

2.057

Totale behoefte Proceon + kinderopvang

2.139

1.497

Verschil

2.139-

559

Uitgangspunt bij dit scenario is dat 70% van de behoefte aan vierkante meters op de begane 2 grond kan worden gerealiseerd (1.497 m bvo). Dit percentage is hoger dan bij de andere scenario’s wordt gehanteerd, vanwege de voorkeur en noodzaak vanuit de kinderopvang om gehuisvest te zijn op de begane grond. De conclusie is dat dit scenario passend is binnen bestemmingplan. Proceon: Scenario 3a is ruimtelijk gezien mogelijk binnen bestemmingsplan.

6.3.2 Scenario 3b Dit scenario omvat het renoveren en uitbreiden van de locatie Rehobothschool voor huisvesting van beide scholen en de kinderopvang. Onderstaande tabel toont of dit scenario ruimtelijk past:

3b aanpassen/uitbreiden Rehobothschool m2 bvo Rehobothschool

m2 bvo

m2 bouwvlak

1.060

Beschikbaar na inpassingsverlies

2.285 901

2.057

Totale behoefte Proceon + kinderopvang

2.139

2.298

Verschil

1.238-

2422

Uitgangspunt bij dit scenario is dat de uitbreiding (van 1.238 m bvo) beter inpasbaar is, met name ten opzichte van de omgeving en de aansluiting op het bestaande gebouw, over één 2 bouwlaag. Binnen het huidige bouwvlak is 2.057 m bvo beschikbaar. Uit bovenstaande tabel blijkt dat scenario 3b niet passend is binnen het bestaande bestemmingsplan. Een bestemmingsplanwijziging is noodzakelijk. Ruimtelijke Ordening van de gemeente geeft aan dat het doorlopen van deze procedure op deze plek niet als risicovol wordt ingeschat. Proceon: Scenario 3b is ruimtelijk gezien niet mogelijk binnen bestemmingsplan, uitgaande van uitbreiding op de begane grond. Een bestemmingsplanwijziging is noodzakelijk. Pagina 25 van 41

6.4

Resumé Alleen scenario 3 voldoet aan de ruimtelijke en functionele uitganspunten. Dit is het scenario dat financieel doorgerekend wordt. Nieuwbouw is mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Uitbreiding en renovatie is alleen mogelijk binnen het bestemmingsplan als dit over twee bouwlagen mogelijk is. In het bestemmingsplan is de goothoogte vier meter. Dit is niet voldoende voor twee bouwlagen. Wel kan dit indien gewerkt wordt met een kapconstructie. De kapconstructie moet hoger zijn dan die van de bestaande school. De vraag is of dit past in de omgeving. Bij nader onderzoek zal dit middels een massa/volumestudie worden uitgezocht. Scenario 1 wordt niet doorgerekend, omdat dit ruimtelijk niet voldoet. De realisatie van twee scholen op het perceel van de Terpstraschool is niet passend en bereikbaar te maken. Scenario 2 wordt niet doorgerekend, omdat dit scenario functioneel niet in zijn geheel voldoet. En wel op het aspect dat hier niet uitgegaan wordt van de functionaliteit voor de kinderopvang. Naast dat feit zal vanuit de reshuffeling vanuit Eigen&Wijzer, kinderopvang benodigd zijn bij de Rehoboth, aangezien De Pinkenstal qua kindplaatsen wordt verkleind. Bij scenario 2 zijn kinderopvang en onderwijs relatief ver van elkaar gehuisvest, waardoor er geen integraal kindcentrum kan ontstaan.

Pagina 26 van 41

Financiële doorrekening

In dit hoofdstuk worden eerst de financiële uitgangspunten uiteengezet. Daarna worden de scenario’s, die ruimtelijk/functioneel passend zijn, doorgerekend. Het betreft scenario 1 voor Talent Primair en scenario 3 voor Proceon, zie de volgende tabel:

Voor het financieel doorrekenen van scenario’s, locaties en gebouwen heeft Penta Rho een analysetool ontwikkeld. Zie de separaat verstrekte rekenbladen. 7.1

Financiële uitgangspunten Bij de scenario’s die uitgaan van nieuwbouw wordt rekening gehouden met het afboeken van de boekwaarde van de te slopen panden. Rekenkundig zijn de volgende parameters gehanteerd:  Rekenrente 1,05%  Indexering 1,97% (gebaseerd op een gemiddelde van indicie over de afgelopen 10 jaar)  Huidige boekwaarden per locatie  Bedragen incl. btw  Veronderstelling dat tijdelijke huisvesting niet nodig is. Zie hiervoor de voorgestelde fasering/planning. Wel is gerekend met een stelpost van € 75.000,- voor aanpassingen van leegstaande lokalen in de ‘tijdelijke situatie’ die in twee jaar wordt afgeschreven 2  Rekening is gehouden met sloopkosten (aanname: € 80,-/ m bvo), echter exclusief eventuele asbestinventarisatie en - sanering 2  Aanpassing/renovatie bestaande school: € 1.250,-/ m bvo 2  Nieuwbouw school: € 1.850,-/ m bvo 2  Aanpassing bestaande kinderopvang: € 650,-/ m bvo  Afschrijvingstermijn aanpassing/renovatie: 40 jaar, lineair  Afschrijvingstermijn nieuwbouw: 40 jaar, lineair  Koopsom ruimten in Pinkenstal vooralsnog op € 1.700.000,-. Dit is de vraagprijs vanuit Wonen Wijdemeren, een taxatie moet nog plaatsvinden, waar we vooralsnog vanuit gaan. Dit is voor al het geen Eigen&Wijzer momenteel huurt inclusief verdieping (zie ook schematische tekening op pagina 12).

Het groene deel blijft in gebruik van Eigen&Wijzer en deze huurt van de gemeente 2 voor € 115,-/ m bvo (minimaal kostendekkend) voor een periode van 10 jaar. Mocht de kinderopvang na 10 jaar besluiten de huur op te zeggen heeft de gemeente de mogelijkheid de ruimte (commercieel) aan een andere partij te verhuren. Echter, huur blijft ook nog een optie. Nadere afstemming met Wonen Wijdemeren moet plaatsvinden.  Kosten projectleiding gemeente en ruimtelijke ordening: € 64.000 Zie bijlage 3 voor een overzicht van de opbouw van bovengenoemde getallen voor nieuwbouw en aanpassing/renovatie.

Pagina 27 van 41

Met de woningcorporatie hebben gesprekken plaatsgevonden ten aanzien van de huur of de koop van het Eigen&Wijzer deel/De Pinkenstal. Koop verdient vanuit de gemeente de voorkeur, aangezien de lasten per jaar gunstiger zijn. Omdat hier nog geen overeenstemming over is bereikt en de intentieovereenkomst nog niet getekend is uitgegaan van een gevraagde koopsom van € 1.700.000,-. Evenzo is met Eigen&Wijzer gesproken over de huur bij het realiseren van een nieuw kind-unit met kantoorruimten bij de Proceon scholen. Ook deze afspraken zullen nader worden vastgelegd in een intentieovereenkomst. Zie in bijlage 4 de concept overeenkomsten. Het gebouw van de Rehobothschool heeft op dit moment het laagst mogelijke energielabel; label G. Op basis van het hierboven genoemde indicatieve bedrag voor renovatie is een aanzienlijke impuls aan de energiezuinigheid van het gebouw te geven, waardoor bijvoorbeeld label B, wellicht label A, wordt behaald. Voor nieuwbouw geldt dat bovengenoemd indicatieve bedrag resulteert in een gebouw met ‘Frisse Scholen klasse B’-typering. Voor de realisatie van een (bijna) energieneutraal 2 gebouw zijn de kosten hoger (tussen de € 200,- en € 600,-/ m bvo). Bij de berekeningen is het uitgangspunt dat er op zijn vroegst per 2018 gestart wordt met uitvoering van een scenario. Een en ander is in een voorstel fasering/planning weer gegeven in bijlage 5.

Voor beide schoolbesturen is het mogelijk om bij een samenvoeging van scholen met één 2 vaste voet te rekenen. Dit resulteert in een besparing op de investeringskosten (200 m bvo 2 á € 1.850/m bvo is totaal € 370.000,- per schoolbestuur/2 scholen). Voor de schoolbesturen geldt tevens dat een nieuw of vernieuwd gebouw resulteert in lagere exploitatiekosten. Daarom zijn de schoolbesturen bereidt om het verwachte jaarlijks voordeel over een periode van 20 jaar te ‘verzilveren’ en als bijdrage te geven, waardoor de gemeente minder hoeft te investeren. Bij Talent Primair is sprake van vervangende nieuwbouw hetgeen het meest gunstigst is ten opzichte van renovatie. Het verwacht voordeel is bepaald op € 200.000,-. Voor Proceon is het voordeel bepaald op € 100.000,- indien uitgegaan wordt van renovatie. Met name bij scenario 3 van Proceon ligt de vraag voor wie investeert in de ruimten voor kinderopvang. Eigen&Wijzer heeft aangegeven de voorkeur te geven aan het huren van ruimten. Het uitgangspunt is dat de gemeente bereidt is om te investeren in kinderopvang, waarbij de investering minimaal kostprijsdekkend wordt vergoed door de huur die Eigen&Wijzer aan de gemeente betaalt. In de financiële doorrekening is daarom gerekend met de investering voor de basisunit en de kantoorruimten van Eigen&Wijzer bij de 2 Rehobothschool.

Met Eigen&Wijzer is een huurprijs per m bvo overeengekomen van € 115,-. Dit betreft minimaal een kostendekkend bedrag. Dit bedrag is vastgelegd in een intentieovereenkomst, zie bijlage 4. Samen met de huurvoorwaarden, wordt de huurprijs uiteindelijk vastgelegd worden in een huurovereenkomst.

Pagina 28 van 41

Talent Primair: scenario 1 Zie in onderstaande tabel de doorrekening van scenario 1a en 1b: Renovatie/ aanpassing 2018 Sterrenwachter

boekwaarde grond huidige boekwaarde gebouw/terrein huidige boekwaarde inventaris/inrichting

Talent Primair

7.2

Vervangende nieuwbouw 2018 -

121.092

waarde huur extern

5.750

totaal

126.842

5.750

totale investering gebouw/terrein

3.758.544

4.082.056

kosten gemeente (RO, etc.)

32.000

121.092 200.000-

afboeken boekwaarde bij nieuwbouw bijdrage vanuit schoolbestuur

200.000-

netto verkoopopbrengst locatie Lindeschool

375.000-

totaal

3.238.414

3.683.019

ontwikkeling lasten gemeente (gem. over 40 jaar)

73.055-

82.423-

Lindeschool

boekwaarde grond

64.950

huidige boekwaarde gebouw/terrein

176.410

huidige boekwaarde inventaris/inrichting totaal

241.360

Verhuiskosten zijn niet meegenomen in bovenstaande tabel. Voor de verhuiskosten geldt dat, op basis van de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Wijdemeren, aan de 2 schoolbesturen een genormeerd bedrag per m bvo wordt toegekend. De investeringskosten voor scenario 1a zijn een kleine € 450.000,- meer dan de investeringskosten voor scenario 1b. In de regel daaronder is berekend wat de gemiddelde totale lasten zijn voor de gemeente uitgaande van een periode van 40 jaar. Scenario 1a kost ruim € 9.000,- gemiddeld per jaar meer dan renovatie/uitbreiding. De netto verkoopopbrengst is schuin weergegeven omdat dit bedrag gebaseerd is op een voorlopige inschatting. Input voor dit bedrag vormen onderstaande gegevens met betrekking tot de bruto verkoopopbrengst:

Aanname opbrengst locatie De Linde m2 omvang perceel

5.179

veronderstelling 60% uitgeefbaar zeer afhankelijk van verkavelingsmogelijkheden bandbreedte: KOOP - woningen/appartementen

1.000.000

1.500.000

HUURWONINGEN vrije sector

600.000

900.000

HUURWONINGEN sociale sector

300.000

450.000

Gerekend is met de opbrengst die uitgaat van een combinatie van helft koop en helft

Pagina 29 van 41

huurwoningen in de sociale sector zoals deze is bedoeld in de gemeentelijke woonvisie: met een totale verwachte bruto opbrengst van € 650.000,-. Om tot de netto opbrengst te komen is berekend dat de kosten van afboeken van de boekwaarden en de ingeschatte kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan (€ 30.000,-) in totaal circa € 300.000,- bedragen. De netto verkoopopbrengst bedraagt daardoor € 375.000,-. Proceon: scenario 3 Zie de volgende tabel voor doorrekening van dit scenario: Renovatie/ aanpassing 2018 Rehoboth

Terpstra

Vervangende nieuwbouw 2018

boekwaarde grond

17.352

huidige boekwaarde gebouw/terrein

354.165

huidige boekwaarde inventaris/inrichting

Proceon

7.3

waarde huur extern

30.000

totaal

401.517

47.352

totale investering gebouw/terrein

3.789.146

4.232.771

kosten gemeente (RO, etc.) afboeken boekwaarde bij nieuwbouw

32.000 -

32.000 354.165 100.000-

bijdrage vanuit schoolbestuur

100.000-

netto verkoopopbrengst locatie Terpstra

500.000-

totaal

3.249.016

4.046.806

ontwikkeling lasten gemeente (gem. over 40 jaar)

59.932-

70.694-

boekwaarde grond

39.432

huidige boekwaarde gebouw/terrein

127.173

huidige boekwaarde inventaris/inrichting totaal

166.606

Verhuiskosten zijn niet meegenomen in bovenstaande tabel. Voor de verhuiskosten geldt dat, op basis van de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Wijdemeren, aan de schoolbesturen een genormeerd bedrag per m2 bvo wordt toegekend. De investeringskosten inclusief de basisunit met kantoorfunctie voor Eigen&Wijzer voor nieuwbouw (scenario 3a) zijn bijna € 800.000,- meer dan bij renovatie/uitbreiding (scenario 3b). In de regel daaronder is berekend wat de gemiddelde totale lasten zijn voor de gemeente uitgaande van een periode van 40 jaar. Gemiddeld genomen kost het scenario vervangende nieuwbouw ruim € 10.000,- per jaar meer. De netto verkoopopbrengst is schuin weergegeven omdat dit bedrag gebaseerd is op een voorlopige inschatting. Input voor dit bedrag vormen onderstaande gegevens met betrekking tot de bruto verkoopopbrengst:

Pagina 30 van 41

Aanname opbrengst locatie Terpstraschool m2 omvang perceel

4.300

lastig perceel door monument Insteek: opdelen in koop monument en verkoop bouwrijpe kavels woningbouw Monument

500.000

KOOP grond: aanname 2x twee onder één kap

400.000

Gerekend is met de totale ingeschatte opbrengst (€ 900.000,-). Om tot de netto opbrengst te komen is berekend dat de kosten van afboeken van de boekwaarden, het bouwrijp maken van de grond en de ingeschatte kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan (€ 30.000,-) in totaal € 400.000,- bedragen. De netto verkoopopbrengst bedraagt daardoor € 500.000,-. Op dit moment wordt een herbestemmingsonderzoek voor het monumentale deel van de Terpstra-school uitgevoerd.

Pagina 31 van 41

Voorkeurscenario’s

In dit hoofdstuk maken we onderscheid naar het voorkeurscenario voor Talent Primair en voor Proceon. De afhankelijkheid tussen beide scenario’s wordt in paragraaf 3 verduidelijkt. 8.1

Talent Primair Voorkeurscenario is scenario 1a; nieuwbouw op de locatie Sterrenwachter, in combinatie met het gebruik van De Pinkenstal voor onderwijs en kinderopvang. De argumenten hiervoor zijn: Door dit scenario kan toegewerkt worden naar een sterk integraal kindcentrum (IKC), waarbij onderwijs en kinderopvang maximaal met elkaar samenwerken, een gedeelde visie hebben en multifunctioneel van de beschikbare ruimten gebruik maken. Het financiële verschil tussen renoveren/uitbreiden en nieuwbouw is relatief klein, terwijl kwalitatief gezien een groot voordeel ontstaat met nieuwbouw. Zeker gezien de staat van het huidige gebouw ligt nieuwbouw voor de hand. Hierdoor kan een duurzame, toekomstbestendige oplossing voor het openbaar onderwijs in NieuwLoosdrecht worden gerealiseerd. Ruimtelijk gezien past dit scenario net op het perceel en is er sprake van een grillig, lastig te benutten bouwvlak. Daarom raden wij aan om een verdiepend onderzoek te doen middels een massa-/volumestudie om te bezien of dit scenario op het bouwvlak past. Zo niet dan zal daarvoor een bestemmingsplanwijzigingsprocedure gestart moeten worden.

8.2

Proceon Voorkeurscenario is scenario 3b; renovatie en uitbreiding van de locatie Rehobothschool ten behoeve van huisvesting van de Terpstraschool, de Rehobothschool en de kinderopvang (incl. kantoorruimten) van Eigen&Wijzer. De argumenten hiervoor zijn: Door dit scenario kan ook voor Proceon een sterk integraal kindcentrum (IKC) ontstaan, waarbij onderwijs en kinderopvang intensief samenwerken, een gedeelde visie hebben en multifunctioneel van het gebouw gebruik maken. Het financiële verschil tussen renoveren/uitbreiden en nieuwbouw is te groot om te kiezen voor nieuwbouw, alhoewel de leeftijd en de kwaliteit van het gebouw dat wel rechtvaardigt. Nu wordt met renoveren/uitbreiden een behoorlijke aanpassing gerealiseerd, waarmee de kwaliteit en functionaliteit sterk verbeterd wordt zodat de school zeker 20 jaar voor uit kan en sprake zal zijn van een gunstigere exploitatie. De voorgestelde renovatie is levensduurverlengend, zodat gesproken kan worden van vernieuwbouw. De financiële richtlijnen in de gemeente maken het dan mogelijk deze investering af te schrijven over 40 jaar. Hierdoor kunnen de kapitaallasten worden gespreid over een langere periode en zijn de structurele lasten lager. Indien dit niet mogelijk zou zijn, en de renovatie in 20 jaar afgeschreven zou moeten worden zou nieuwbouw inderdaad financieel aantrekkelijker zijn.

Ruimtelijk gezien geldt dat verder onderzocht moet worden of de gewenste uitbreiding technisch mogelijk is. Daarom raden wij aan om een verdiepend onderzoek te doen middels een massa-/volumestudie om te bezien of dit scenario in zijn omgeving past. Een bestemmingsplanwijzigingsprocedure is, indien alleen uitgebreid wordt op de begane grond, nodig.

Pagina 32 van 41

8.3

Afhankelijkheid tussen de voorkeurscenario’s Voorkeurscenario 1a van Talent Primair is afhankelijk van voorkeurscenario van 3b van Proceon. Voorkeurscenario 1a van Talent Primair gaat ervan uit dat de gemeente namens de school ruimten huurt of koopt in het gebouw De Pinkenstal. De gemeente moet hierover in overleg met de eigenaar/verhuurder van het pand: Algemene Woningbouwvereniging Loosdrecht. Indien hierover overeenstemming wordt bereikt ontstaat voor Eigen&Wijzer de 2 ruimtebehoefte van 500 m bvo bij de scholen van Proceon. Zoals in paragraaf 7.2 vermeld staat is het mogelijk deze te realiseren op de locatie Rehobothschool. Hierbij geldt de voorwaarde dat gemeente en Eigen&Wijzer in nader overleg afspraken maken over de investering, de huurprijs en eventuele bepalende huurvoorwaarden.

Pagina 33 van 41

Vervolg

Hierbij maken we onderscheid naar stedebouwkundige aspecten, het onderzoek naar het monumentale deel van de Terpstra-school en een uitwerking van de verhuisbewegingen. Stedenbouw Voor beide locaties raden we aan een massa- en inpassingsstudie uit te voeren, zodat duidelijk wordt welke volumes mogelijk zijn en welke inpassing realistisch is. Dit kan per ommegaande aanvangen. Onderzoek monument Het onderzoek naar de herontwikkelopbrengst van het monument bij de Terpstraschool dient afgerond te worden en verwerkt te worden in de financiële doorrekening van het voorkeursscenario voor Proceon. Verhuisbewegingen Op basis van de huidige en toekomstige ruimtebehoefte zijn de verhuisbewegingen uitgezet in de tijd. Zie hiervoor bijlage 5.

Pagina 34 van 41

Bijlage 1 - schouw De Linde en de Rehobothschool Basisschool De Linde Basisschool de Linde is een gebouw van circa 1.245 m² en stamt uit 1955. Het gebouw heeft een prettige uitstraling en er is veel ruimte om het gebouw op het perceel. De klimaatinstallatie is gedateerd. Er is beperkt mechanische afzuiging in het gebouw aanwezig. Ventilatie vindt plaats door het openen van de ramen in de lokalen. De dakverdieping van het gebouw is beperkt toegankelijk. De vloer is in zeer slechte staat. De vrije hoogte is beperkt. Door de vorm van de kap is deze verdieping niet geschikt voor het maken van gebruiksruimten. Ook door het toevoegen van bijvoorbeeld dakkapellen is dit niet mogelijk. Om volume toe te voegen zou de dakconstructie (deels) moeten worden verwijderd en een verdieping worden bijgebouwd. De huidige fundatie en draagconstructie van het gebouw is hier niet op gerekend. Dit is nog afgezien van de visuele gevolgen van een dergelijke opbouw. Op het terrein is nog wel ruimte om het gebouw te kunnen uitbreiden. Het bebouwingsvlak geeft nog circa 500 m² ruimte. In de praktijk, gelet op de ligging van het gebouw, is een uitbouw van circa 250 m² reëel. Deze kan in de stijl van het gebouw worden gebouwd. Voor de renovatiekosten van het bestaande gebouw moet rekening worden gehouden met circa € 750,00 per m², ofwel € 933.750.

Voor uitbreiding van het bestaande gebouw met 250 m² zijn de indicatieve kosten € 1.700,00 per m², ofwel € 425.000. De totale investering zou dan circa € 1.358.750 zijn.

Pagina 35 van 41

De Rehobothschool De Rehobothschool is een gebouw uit 1959. Het gebouw is circa 1.060 m² groot. Het gebouw heeft een prettige uitstraling en er is aan de straatzijde van het gebouw relatief veel ruimte. De vrije hoogte in de kap is beperkt. Door de vorm van de kap is deze verdieping niet geschikt voor het maken van gebruiksruimten. Ook door het toevoegen van bijvoorbeeld dakkapellen is dit niet mogelijk. Om volume toe te voegen zou de dakconstructie (deels) moeten worden verwijderd en een verdieping worden bijgebouwd. De huidige fundatie en draagconstructie van het gebouw is hier niet op gerekend. Dit is nog afgezien van de visuele gevolgen van een dergelijke opbouw. Het perceel heeft mogelijkheden om uit te breiden met een bestemmingsplanwijziging, in verband met de krapte van het bouwvlak. Aan de straatzijde en aan de zijde van de hoofdingang is ruimte op het perceel, echter gelet op de situering van de huidige lokalen kan hier niet direct tegen het bestaande gebouw worden gebouwd.

Pagina 36 van 41

Bijlage 2 - ruimtebehoefte basisunit Eigen&Wijzer Groepsruimten en bijbehorende ruimten Groepsruimte 1* 70 m² Groepsruimte 2*

71 m²

Sanitaire ruimte*

15 m²

Kitchenette*

10 m²

Slaapruimte 1* Slaapruimte 2* Slaapruimte 3* Slaapruimte 4*

10 m² 10 m² 10 m² 10 m²

Groepsruimte 3*

70 m²

Keuken/personeelsruimte*

12 m²

Bergruimte*, Garderobe*, Toilet* Totaal bvo

10 m²

Aangrenzende buitenruimte

Totaal 150 m²

Geschikt voor kinderen met de leeftijd 0-4 jaar Geschikt voor kinderen met de leeftijd 0-4 jaar Direct bereikbaar vanuit groepsruimte 1 en 2. Voorzien van 4 peutertoiletten, lage wasgelegenheid en ruimte voor dubbele commode Direct bereikbaar vanuit groepsruimte 1 en 2 Grenzend aan groepsruimte 1 Grenzend aan groepsruimte 1 Grenzend aan groepsruimte 2 Grenzend aan groepsruimte 2 Geschikt voor kinderen met de leeftijd 2-12 jaar

300 m²

* Oplevering conform bouwbesluit 2012

Kantoorruimten en bijbehorende ruimten Kantoren 24 m², 24 m², 24 m², 48 m² Overleg/spreekruimte 16 m² Repro 4 m² Bijbehorende medegebruik personeelsruimten:  Keuken  Toiletten  Vergaderruimte  Personeelsruimte  Archief van 5m2 Totaal nvo Totaal bvo (aanname b/n 1,4)

Geschikt voor 20 werkplekken Dient ook als stilteruimte Ruimte voor o.a. printer

Voor min. 10 personen

140 m² 200 m²

Pagina 37 van 41

Bijlage 3 - opbouw financiële parameters In de scenario’s is gerekend met aanpassingskosten en nieuwbouwkosten per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo). De bedragen worden in deze bijlage nader toegelicht. Aanpassingskosten Bij de aanpassing van de schoolgebouwen is uitgegaan van het feit dat zij relatief oud zijn. Dat betekent dat de aanpassing dermate compleet moet zijn, dat de gebouwen weer minimaal 25 jaar goed gebruikt kunnen worden. Het is voor het uitwerkingsniveau van dit onderzoek niet mogelijk om de aanpassingskosten per vierkante meter exact en ‘hard’ te bepalen. Daarvoor is nader onderzoek nodig van het gebouw inclusief een inpassingsplan/ontwerp. De bedragen die hier genoemd worden zijn daarom indicatief van aard. De bedragen beogen een compleet pakket van maatregelen te zijn, te weten:  Vervangen ‘inbouwpakket’. Dit is vervangen van de binnenkant afwerkingen, zijnde vloeren, plafonds, wanden.  Herstellen terrein. Dit is recht leggen/straktrekken van de terreininrichting.  Upgrading/deels vervanging installaties werktuigbouwkundig, elektrotechnisch en ict/data.  Upgrading/deels vervanging sanitair.  Aanpassing tot klimaatverbetering (met name ventilatie).  Beperkte functionele aanpassingen: verplaatsen/verwijderen binnenwanden om daarmee onderwijskundige verbetering mogelijk te maken.

Daarbij hoort ook aanpassingen/aansluitingen plafond, installaties, et cetera.  Na isoleren van de schil/gevel waaronder dak, spouw en beglazing.  Vervangen buitenkozijnen bij voorkeur voor onderhoudsarme materialen. 2 Qua indicatie dient bovengenoemd pakket ongeveer uit te komen tussen € 900,- en € 1.100,-/m bvo. Daarvoor is onderstaande transformatie in de praktijk mogelijk gebleken. Wel moet rekening gehouden worden met de stijgende bouwprijzen in de markt. Voor de aanpassing:

Dezelfde school na de aanpassing (impressie):

Nieuwbouw/uitbreidingskosten Hiervoor is gebruik gemaakt van recente ervaringen en databases met kengetallen.

Bovenstaand schema geeft de bouwkostenontwikkeling van de afgelopen periode aan tot heden voor wat betreft de ‘aannemersprijzen’. Dit zijn bedragen exclusief btw en excl. directie- en bijkomende kosten zoals honoraria architect, adviseurs, leges, et cetera. Uitgaande van een reguliere verhouding tussen de bouwkosten/aannemersprijzen en de overige kosten komen de nieuwbouwkosten (stichtingskostenniveau) vanuit ‘basis’ en frisse scholen B uit op circa € 2.000/ 2 2 m bvo. Dit is ruim € 600/m bvo meer dan de normvergoeding volgens de verordening 2 onderwijshuisvesting. In de scenario’s is gerekend met € 1.850/ m bvo (frisse scholen volgens bouwbesluit > in de praktijk blijkt B dan nog wel haalbaar). De grafiek rechts geeft helder weer dat de markt aantrekt en de bouwprijzen stijgen.

Pagina 39 van 41

Bijlage 4 - concept intentieovereenkomsten

Pagina 40 van 41

Bijlage 5 – verhuisbewegingen = behoefte Lindeschool = behoefte Sterrenwachter = behoefte Rehoboth = behoefte Terpstra 2017: derde kwartaal

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11972416/1