Toelichting en regels Torenstraat 17 Balgoij

Torenstraat 17, Balgoij

31

4.2.4 Overweging en conclusie Overwegingen Voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van één woning ter plaatse van een bestaand erf in het buitengebied van de gemeente Wijchen. Met onderhavig plan wordt er naar verwachting circa 150 m2 aan verharding toegevoegd aan het plangebied (woning). Het overgrote deel van het plangebied zal in de toekomstige situatie onverhard blijven. Het hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd en afgevoerd. In de omgeving van het plangebied is geen (beschermd) oppervlaktewater aanwezig waar dit plan een negatief effect op kan hebben. Afvalwater afkomstig van de nieuwe woningen wordt afgevoerd naar het riool. Voorliggend plan heeft daarmee geen noemenswaardige effecten op het aspect water. Conclusie Het plan is uitvoerbaar op het gebied van water. 4.2.5 Overleg met waterbeheerder Advies waterbeheerder Afhankelijk van de aard en locatie moet het ruimtelijk plan voor advies en/of vooroverleg worden voorgelegd aan de waterbeheerder en het advies van de waterbeheerder zijn verwerkt in de waterparagraaf. Veelal zijn de waterbeheerders het waterschap, maar kunnen ook Rijkswaterstaat of de Provincie zijn. Voor wat betreft het waterschapsbelang geldt voor alle ruimtelijke plannen dat bij aanvang van het planproces een digitale watertoets moet worden ingevuld door de initiatiefnemer (www.digitalewatertoets.nl), waarna zo nodig een vooroverleg volgt.

Gevolgen voor het plan Het waterschap Rivierenland is middels het uitvoeren van de watertoets op de hoogte gebracht van voorliggende ontwikkeling. De uitkomst van de toets is toegevoegd als bijlage 2 en verwerkt in deze paragraaf. Het waterschap en de gemeente hebben aangegeven positief te adviseren over het plan. De adviezen zijn verwerkt in deze paragraaf.

4.3

Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland. Gebiedsbescherming In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied. Soortenbescherming Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

32

Torenstraat 17, Balgoij

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. Planspecifiek Gebiedsbescherming Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website atlasleefomgeving.nl geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de website met daarop de in de omgeving van het plangebied aanwezige Natura 2000-gebieden.

Uitsnede kaart 'Natura 2000-gebieden' (bron: atlasleefomgeving.nl) Voorgaande kaart toont dat in de omgeving van het plangebied geen Natura 2000-gebieden gelegen zijn. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Rijntakken is gelegen op een afstand van circa 10 kilometer. Voorliggend plan betreft het toevoegen van één woning. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling en de ruime afstand tot beschermde natuurgebieden kan worden uitgesloten dat het plan significante negatieve effecten heeft op beschermde gebieden. Soortenbescherming Om de gevolgen van soortenbescherming te beoordelen is een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd. Deze is terug te vinden in bijlage 3. Hierin wordt geconcludeerd dat er geen aanvullend onderzoek hoeft te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werkzaamheden wanneer gewerkt wordt buiten het broedseizoen.

Torenstraat 17, Balgoij

33

In het rapport worden tevens een aantal aanbevelingen gedaan om in het plan voorzieningen te treffen die de natuur ondersteunen, zoals het ophangen van nestkasten voor vogels of vleermuiskasten. Ook dienen de hagen op erfgrenzen zo veel mogelijk behouden te blijven. Veder kunnen groene gevels of daken worden toegepast en kunnen vogelhuisjes en insectenhotels worden geplaatst. Tijdens de werkzaamheden blijft te allen tijde de zorgplicht van kracht. De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4

Verkeer

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Het plangebied wordt ontsloten via de Torenstraat. Voorliggend plan voorziet in het toevoegen van één (senioren)woning in het buitengebied van Balgoij. Met het toevoegen van één (senioren)woning zal de verkeersintensiteit zeer beperkt toenemen (8,6 voor vrijstaande koopwoningen in weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom). De Torenstraat en de omliggende straten hebben voldoende capaciteit om deze beperkte toename op te vangen. Parkeren Voorliggend plan betreft het toevoegen van één (senioren)woning. Hierdoor ontstaat een parkeerbehoefte. Voor het vaststellen van de parkeernormen maakt de gemeente Wijchen, volgens het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen, gebruik van de CROW-publicatie 317. Het Parkeerbeleidsplan stelt dat onderhavig plangebied valt in de categorie 'weinig stedelijk'. De seniorenwoning betreft een vrijstaande koopwoning. Dit type woning kent daarmee een parkeerbehoefte van minimaal 1,9 en maximaal 2,7. Er is in het plangebied voldoende ruimte om 3 parkeerplaatsen te realiseren (zie onderstaande afbeelding). Hiermee wordt aan de parkeernorm voldaan.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot verkeer en parkeren.

34

Torenstraat 17, Balgoij

4.5

Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden.

Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Planspecifiek Cultuurhistorie De gemeente Wijchen heeft in 2016 een 'Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen' vastgesteld met als doel om via beleid en regels waardevolle gebouwen en gebieden binnen de gemeente te beschermen. De gemeente vindt het van belang dat, bijvoorbeeld bij functiewijziging, de historische en beeldwaarde van gebieden of panden niet worden aangetast. Onderhavig plangebied ligt volgens de cultuurhistorische waarderingskaart, behorende bij het genoemde parapluplan, binnen een gebied dat is aangeduid als cultuurhistorisch waardevol gebied. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart. Hierop is tevens te zien dat binnen het plangebied geen karakteristieke of beeldbepalende gebouwen aanwezig zijn.

Torenstraat 17, Balgoij

35

Uitsnede cultuurhistorische waarderingskaart (bron: gemeente Wijchen) Voor het gebied dat op de kaart met de paarse kleur is aangemerkt geldt dat werkzaamheden aldaar geen onevenredige aantasting tot gevolg mogen hebben van de cultuurhistorische waarden in het gebied. In de huidige situatie zijn geen objecten van cultuurhistorische waarde (rijks- of gemeentelijke monumenten) in het plangebied aanwezig. Van aantasting van cultuurhistorische waarden is daarmee geen sprake. Archeologie Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze dubbelbestemming wijst op gronden met een middelhoge archeologische verwachting. Onderzoek is nodig bij nieuwe bouwwerkzaamheden groter dan 1.000 m² (en dieper dan 0,3 m onder het maaiveld). De bouwwerkzaamheden zullen kleiner zijn dan 1.000 m², waarmee het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig is. Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is in voorliggend plan de archeologische dubbelbestemming overgenomen. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot cultuurhistorie en archeologie.

4.6

Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen. Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico’s voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten.

36

Torenstraat 17, Balgoij

De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Planspecifiek Op basis van de klimaateffectatlas is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering. Wateroverlast Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het plangebied enige plasvorming wordt verwacht na een hevige bui. Omdat de beoogde seniorenwoning hoger wordt aangelegd dan het maaiveld, treedt er op het erf geen wateroverlast op. Hittestress Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat de temperatuur in het plangebied in de toekomst kan gaan stijgen. De geplande nieuwbouw is goed geïsoleerd conform de huidige normen. Daarmee is de woning minder gevoelig voor opwarming, wat relevant is voor warmte in de nachtelijke periode. Daarnaast wordt er groen in de vorm van bomen en hagen gerealiseerd, wat de hittestress van het totale gebied vermindert.

Droogte De bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden en droogtegevoeligheid in 2050 een lichte verandering zien ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee is en blijft in het plangebied sprake van lagere grondwaterstanden en van grotere droogtegevoeligheid. Uitgangspunt van het plan is om het hemelwater in de toekomstige situatie nog altijd op eigen terrein te bergen en laten infiltreren. Het plangebied ligt niet in een gebied met een vergrote kans op een natuurbrand bij langdurige droogte. Overstroming Uit de bij dit thema horende kaartbeelden blijkt dat het plangebied ligt in een gebied met een kleine tot zeer kleine kans op een overstroming. Gezien de kleinschaligheid van het plan op de gevaren van overstroming niet significant aanwezig genoemd worden. Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot klimaatadaptatie.

4.7

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Torenstraat 17, Balgoij

37

Planspecifiek De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst. Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is

38

Torenstraat 17, Balgoij

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:  'Wonen' voor het gehele plangebied. Voor de woning is een bouwvlak opgenomen. Hoofdgebouwen zijn alleen binnen dit bouwvlak toegestaan. Binnen het bouwvlak zijn de aanduidingen 'specifieke vorm van wonen - seniorenwoning' en 'vrijstaand' opgenomen. Tevens zijn de maatvoeringsaanduidingen 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' en 'maximum bebouwd oppervlak (m²)' opgenomen.  De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3', mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle verwachte archeologische informatie in de bodem.  De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied', ter behoud, beheer en versterking van de cultuurhistorische waarden. Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Torenstraat 17, Balgoij

39

Hoofdstuk 6 6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Voorliggend plan is in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de relevante instanties.

6.3

Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor voorliggend plan wordt geen formele inspraakprocedure gehouden. Het plan is direct als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De omwonenden zijn geïnformeerd over het plan.

6.4

Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.

40

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlagen bij de toelichting

Torenstraat 17, Balgoij

41

42

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 1

Bodemonderzoek

Torenstraat 17, Balgoij

43

44

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 2

Digitale watertoets

Torenstraat 17, Balgoij

45

46

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 3

Quickscan Flora en Fauna

Torenstraat 17, Balgoij

47

48

Torenstraat 17, Balgoij

Regels

Torenstraat 17, Balgoij

49

50

Torenstraat 17, Balgoij

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan het bestemmingsplan Torenstraat 17, Balgoij met identificatienummer NL.IMRO.0296.BGBTorenstraat17-VG01 van de gemeente Wijchen; 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen; 1.3 aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten het al dan niet bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke/kunstzinnige -geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen- bedrijvigheid, waarvan de omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; 1.4 aan huis verbonden beroep een beroep, waarvan de activiteiten niet publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse; 1.5 aan- of uitbouw een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw, maar daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is, maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap; 1.6 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden

gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.7 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.8 aaneengebouwd: bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden in de perceelsgrens zijn gebouwd, met dien verstande dat de eindwoning slechts aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens hoeft te worden gebouwd; 1.9 achtergevelrooilijn: de achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd; 1.10 archeologisch gebied (hoge waarde): de aan een gebied toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden en archeologische monumenten;

Torenstraat 17, Balgoij

51

1.11 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.12 bebouwingspercentage het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming; 1.13 bedrijf een bedrijf dat gericht is op het vervaardigen bewerken en/of verwerken van producten zoals genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, niet zijnde detailhandel, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca. 1.14 bestaand: a. bij legaal gebruik: aanwezig op het moment van inwerkingtreding van het plan; b. bij legale bouwwerken: aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.15 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.16 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.17 bijgebouw een vrijstaand of aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw, zonder directe verbinding met dat hoofdgebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw (zoals een garage, bergruimte of hobbyruimte); 1.18 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.19 bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.20 bouwlaag een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder en zolder; 1.21 bouwperceel een grens van een bouwperceel; 1.22 bouwperceelgrens de grens van een bouwperceel; 1.23 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

52

Torenstraat 17, Balgoij

1.24 bouwwerk geen gebouw zijnde: elk bouwwerk, dat geen gebouw is; 1.25 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.26 carport een overdekte stallingsruimte van lichte constructie die dient als stallingsplaats voor een motorvoertuig, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door gebouwen en/of ondersteuningen van het dak; 1.27 dak iedere boven beëindiging van een gebouw, al dan niet met een hellingshoek; 1.28 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is.

Horeca-activiteiten zijn hieronder niet begrepen; 1.29 escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend; 1.30 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.31 gebruiken het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven; 1.32 gevellijn de als zodanig aangegeven lijn en het verlengde daarvan, die niet door hoofdgebouwen mag worden overschreden; 1.33 hoofdgebouw een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken, met dien verstande dat aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen niet tot het hoofdgebouw worden gerekend; 1.34 huishouden één, of meerdere personen, die gemeenschappelijk samenleven in een onderlinge persoonlijke verbondenheid gericht op een duurzaam samenzijn; 1.35 kap een gesloten en (overwegend) hellende of gebogen boven beëindiging van een gebouw;

Torenstraat 17, Balgoij

53

1.36 ondergeschikte bouwdelen: ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, dakoverstekken, erkers, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen; 1.37 ondergronds: beneden peil; 1.38 opstelplaats een stuk grond (niet zijnde binnen een gebouw) dat naar omvang en inrichting geschikt is om één personenauto die niet aan het verkeer deelneemt te parkeren; 1.39 peil a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein; 1.40 plat dak bovenste afdekking van een gebouw, waarbij de dakhelling maximaal 20° bedraagt; 1.41 prostitutiebedrijf een inrichting of instelling gericht op het tegen betaling doen plaatsvinden van seksuele omgang met prostituees op een naar buiten toe kenbare wijze, zoals een bordeel of escortservice; 1.42 seksinrichting de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden, met dien verstande dat onder seksinrichting in elk geval wordt verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een

erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.43 seniorenwoning een woning bestaande uit één bouwlaag met kap met beperkte vloeroppervlakte welke geschikt is voor bewoning in alle levens-fasen, dus welke ook rollatortoegankelijk is voor mensen met een lichamelijke beperking, waarbij alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer en toilet) zich op de begane grond bevinden en waarbij deze leefruimten zowel inpandig als vanuit het aansluiten-de terrein drempelvrij toegankelijk zijn; 1.44 uitvoeren het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven. 1.45 voorgevel de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 1.46 voorgevelrooilijn een begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd;

54

Torenstraat 17, Balgoij

1.47 vrijstaand bebouwing waarbij het hoofdgebouw aan minimaal een zijde niet in de perceelsgrens is gebouwd en vrijstaat ten opzichte van de bebouwing op aangrenzende percelen; 1.48 waterhuishoudkundige voorzieningen voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater; 1.49 wijziging een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening. 1.50 wonen het verblijven van één huishouden in een woning. 1.51 woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstand van een bouwwerk tot de grens van het bouwperceel: tussen de (zijdelingse) grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is; 2.2 bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; in voorkomende gevallen wordt de druiplijn bepaald overeenkomstig het hieronder staande:

Torenstraat 17, Balgoij

55

2.4 breedte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de zijgevels; 2.5 dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.6 horizontale diepte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel. 2.7 inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.8 oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

56

Torenstraat 17, Balgoij

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – seniorenwoning' zijn uitsluitend seniorenwoningen toegestaan; met de daarbij behorende: c. tuinen en erven; d. parkeervoorzieningen; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstwerken. 3.2 Bouwregels Voor het bouwen op de in lid 3.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels: 3.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd; c. ter plaatse van de bouwaanduiding 'vrijstaand' zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan; d. de bouw- en goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m.) en maximum bouwhoogte (m.); e. het bebouwd oppervlak van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 100 m², zoals ook aangegeven op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak'.

3.2.2 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen a Aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen achter de voorgevelrooilijn Voor het bouwen van aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen achter de voorgevelrooilijn gelden de volgende bepalingen: a. aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd, waarbij aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 1 m achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw dienen te worden gebouwd; b. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en/of uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bedraagt maximaal 60 m² per bouwperceel; c. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt maximaal 50 m²; d. het buiten het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel mag voor ten hoogste 50% worden bebouwd; e. de goothoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 m en met een maximum van 4 m; f. de goothoogte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 m; g. de bouwhoogte van aan-, en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 5 m.

Torenstraat 17, Balgoij

57

b Aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn Voor het bouwen van ondergeschikte aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn gelden de volgende bepalingen: a. ondergeschikte aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend aan de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd; b. de horizontale diepte mag niet meer bedragen dan 1,5 m; c. de breedte mag niet meer bedragen dan 60% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw; d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,5 m en niet meer dan 4 m; e. de gezamenlijke oppervlakte mag niet meer bedragen dan 8 m²; f. de afstand tot het openbaar gebied mag niet minder bedragen dan 2 m; g. in afwijking van het bovenstaande is per woning maximaal één bijgebouw toegestaan, uitsluitend in de vorm van een voertuigstalling voor minder validen met een oppervlakte van niet meer dan 3,5 m² en een hoogte van niet meer dan 1,5 m. c Aan- en/of uitbouwen voor de voorgevelrooilijn tezamen met een overkapping/luifel In afwijking van het bepaalde in 3.2.2 onder a mogen aan- en/of uitbouwen voor de voorgevelrooilijn gebouwd worden tezamen met een overkapping/luifel, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. deze uitsluitend aan de voorgevel van het hoofdgebouw mogen worden gebouwd; b.

de horizontale diepte mag niet meer bedragen dan 1,5 m; c. de gezamenlijke breedte van aan- en/of uitbouwen en overkappingen/luifels mag niet meer bedragen dan 75% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw; d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,5 m en niet meer dan 4 m; e. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en/of uitbouwen mag niet meer bedragen dan 8 m²; f. de oppervlakte van de overkapping/luifel mag niet meer bedragen dan 4 m²; g. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en/of uitbouwen en overkapping/luifel mag niet meer bedragen dan 10 m²; h. de afstand tot het openbaar gebied mag niet minder bedragen dan 2 m. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 2 m bedragen, met dien verstande, dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan ten hoogste 1 m mag bedragen; b. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal: 1. 8 m voor vlaggenmasten; 2. 3 m voor speeltoestellen; 3. 2,5 m voor pergola's 4. 3 m voor andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde. c. voor carports en overkappingen, anders dan bedoeld in lid 3.2.2 onder c, geldt dat: 1.

deze 1 m voor of ten minste 0,5 m achter de voorgevel worden gebouwd; 2. de hoogte niet meer dan 3 m mag bedragen; 3. de oppervlakte niet meer dan 30 m² mag bedragen. 3.2.4 Zwembaden Voor het bouwen van zwembaden gelden de volgende bepalingen: a. zwembaden mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’; b. de hoogte mag niet meer bedragen dan 1 m;

58

Torenstraat 17, Balgoij

c. d. e.

de afstand tot de grens van het bouwperceel mag niet minder bedragen dan 2 m; de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 50 m²; de gezamenlijke oppervlakte aan bouwwerken ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ mag niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van die aanduiding.

3.2.5 Voorwaardelijke verplichting (geo)hydrologisch neutraal bouwen a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient geohydrologisch neutraal gebouwd te worden conform het gemeentelijk beleid. Voor de ontwikkeling dient een waterberging met een omvang van ten minste 43,6 mm per m2 verhard oppervlak te worden gerealiseerd. Al het hemelwater dient op eigen terrein te worden verwerkt en mag niet afstromen naar een naburig perceel. De te realiseren voorzieningen dienen op het eigen terrein aangebracht te worden. Deze hydrologische voorzieningen dienen daarna in stand te worden gehouden. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.5 onder a voor een andere norm en / of andere methode om te voorzien in de omgang met het regenwater. 3.2.6 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing Gebruik overeenkomstig de bestemming conform lid 3.1 is enkel toegestaan onder de voorwaarde dat er binnen een termijn van maximaal 2 jaar na ingebruikname uitvoering is gegeven aan de aanleg en vervolgens instandhouding van de landschappelijke inpassing zoals opgenomen in bijlage 1 of een vergelijkbaar landschappelijk inpassingsplan ter beoordeling van het bevoegd gezag. 3.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a.

lid 3.2.2 onder b, sub b voor het toestaan van een grotere horizontale diepte, met dien verstande dat de horizontale diepte niet meer dan 3 m mag bedragen; b. lid 3.2.2 onder b, sub f voor het toestaan van een kleinere afstand tot het openbaar gebied; een en ander met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad; 2. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische en/of cultuurhistorische en archeologische waarden; 3. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast; 4. voldaan wordt aan de Wet geluidhinder; 5. er bestaan geen bezwaren vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en vormgeving. 3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Aan huis verbonden beroep Binnen de bestemming is het gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. het (mede) ten behoeve van een aan huis verbonden beroep in gebruik te nemen vloeroppervlak maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning en/of de bijgebouwen mag bedragen met een maximum van 50 m²; b.

degene die de activiteiten in de woning en/of de bijgebouwen uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; c. de activiteit mag niet leiden tot gebruik van extra parkeerruimte binnen het openbaar gebied, de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd en de verkeerstoename moet passen binnen de huidige verkeersinfrastructuur;

Torenstraat 17, Balgoij

59

d. e. f.

er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden; hieronder worden niet begrepen handelsactiviteiten via het internet; vanaf de openbare weg zijn zichtbare excessieve reclame-uitingen niet toegestaan; alleen de lozing van huishoudelijk afvalwater is toegestaan en de hoeveelheid huishoudelijk afvalwater mag geen overbelasting veroorzaken van het bestaande afvalwatersysteem.

3.4.2 Strijdig gebruik In aanvulling op het bepaalde van artikel 2.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt onder gebruik strijdig met de bestemming in ieder geval begrepen, het gebruiken en/of het laten gebruiken van gronden en/of opstallen voor: a. vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning; b. een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit. 3.4.3 Parkeren Bij vrijstaande woningen dienen ten minste 3 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd en in stand gehouden te worden. 3.5 Afwijken van de gebruiksregels 3.5.1 Aan huis verbonden bedrijfsactiviteit Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.4.2 onder b voor de uitoefening van een aan huis gebonden (bedrijfs)activiteit, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het ten behoeve van de aan huis gebonden (bedrijfs)activiteit in gebruik te nemen vloeroppervlak bedraagt maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning en/of de bijgebouwen met een maximum van 50 m²; b. degene die de activiteiten in de woning en/of de bijgebouwen uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; c. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd, tenzij wordt aangetoond dat geen onevenredige parkeerdruk ontstaat in het openbaar gebied; d.

het bedrijf dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving; e. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan huis verbonden activiteit alsmede handelsactiviteiten via het internet; f. vanaf de openbare weg zichtbare excessieve reclame-uitingen zijn niet toegestaan; g. de verkeerstoename moet passen binnen de huidige verkeersinfrastructuur. h. de aan huis verbonden bedrijfsactiviteit mag geen belemmering veroorzaken op het bestaande afvalwatersysteem.

Artikel 4

Waarde - Archeologie 3

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle verwachte archeologische informatie in de bodem. Het gaat hierbij om gebieden met een middelhoge archeologische verwachting.

60

Torenstraat 17, Balgoij

4.2 Bouwregels Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a.

b.

c.

Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 1000 m² dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. In afwijking van het gestelde onder a hoeft de aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen geen rapport als bedoeld onder a te overleggen, indien: 1. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het vervangen van bestaande bebouwing (waaronder bestaande ondergrondse kelders), waarbij de oppervlakte aan bebouwing niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut; 2. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het uitbreiden van bestaande bebouwing tot maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering; 3. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het bouwen in de bodem tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld; 4. naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

Indien uit het onder a genoemde rapport of uit de beschikbare informatie als bedoeld in b onder 4, blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij die voorschriften te stellen kwalificaties; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Omgevingsvergunningplicht Onverminderd het in de Monumentenwet bepaalde is het verboden op of in de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegde gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren: a. grondwerkzaamheden, zoals afgraven, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, diepploegen, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleg van drainage, verwijderen van funderingen en aanleg of rooien van bos, boomgaard, boom- of fruitteelt of diepwortelende beplanting. b. graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; c. aanleggen van leidingen; d. verlagen van de waterstand. 4.3.2 Uitzonderingen Het onder 4.3.1 opgenomen verbod geldt niet: a. In het kader van archeologisch onderzoek en archeologische opgravingen, mits deze worden verricht door een ter zake deskundige als bedoeld in de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

Torenstraat 17, Balgoij

61

b.

c. d. e. f.

g.

voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen, drainage, kabels, leidingen en beplantingen voor zover deze werkzaamheden zich beperken tot reeds geroerde gronden; voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld; voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft over een maximale oppervlakte van 1000 m². voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; voor werken en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan legaal in uitvoering zijn of legaal kunnen worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde vergunning; ingeval op grond van de Monumentenwet een vergunning is vereist.

4.3.3 Verlening a. De onder 4.3.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Een rapport is niet noodzakelijk indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld; b. Indien het rapport of andere beschikbare informatie daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg, die voldoet aan door het bevoegd te stellen kwalificaties zonodig archeologisch vervolgonderzoek plaats te vinden. 4.3.4 Voorwaarden Overeenkomstig het in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bepaalde kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning onder beperkingen verlenen en kunnen zij voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden, waaronder de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden. 4.3.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, teneinde: a.

de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken gronden geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is; b. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 op te nemen, indien uit nader onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

Artikel 5

Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied

5.1 Bestemmingsomschrijving 5.1.1 Algemeen De voor 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, beheer en versterking van de cultuurhistorische waarden.

62

Torenstraat 17, Balgoij

5.1.2 Nadere detaillering van de bestemming De cultuurhistorisch waardevolle gebieden als bedoeld in 5.1.1 betreffen de gebieden die zijn opgenomen in de Cultuurhistorische waarderingskaart, zoals deze is opgenomen in de bijlage 2 van dit bestemmingsplan, en zijn aangeduid als cultuurlandschappelijke waardering zeer hoog, hoog en middelhoog. De waardering van deze gebieden is gebaseerd op de beleidsnota in bijlage 3 en in bijlage 4 nader beschreven. a Oude bebouwingslinten en historische wegen en waterlopen Onder de gebieden zoals genoemd in 5.1.2 bevinden zich ook de oude bebouwingslinten en de belangrijkste (historische) doorgaande wegen en waterlopen. De cultuurhistorische waarden van deze gebieden bestaan uit:  de mate van visueel-ruimtelijke relatie met de (agrarische) percelen en het onderscheid daarin tussen de verschillende landschapstypen (open, half-open of gesloten);  de overwegend agrarische oorsprong van de bebouwing in de linten;  de maat en schaal van de bebouwing;  de variatie van rooilijnen en bouwmassa's langs de linten;  de compactheid van de bebouwingsensembles op de afzonderlijke percelen;  hoofdgebouwen die gericht zijn op de bebouwingslinten;  een herkenbaar onderscheid in situering en massa tussen hoofd- en bijgebouwen.

5.2 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen gelet op het bepaalde in 5.1 nadere eisen stellen ten aanzien van de situering, de oppervlakte en de (goot)hoogte van bebouwing.

Torenstraat 17, Balgoij

63

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7

Algemene bouwregels

7.1 Ondergronds bouwen De regels inzake situering van bouwwerken als bedoeld in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan gelden, voor zover van toepassing, ook in geval van ondergronds bouwen en met dien verstande, dat: a. alleen ondergronds mag worden gebouwd waar bovengrondse bebouwing aanwezig is; b. de verticale diepte niet meer dan 5 m mag bedragen; c. in afwijking van het hierboven bepaalde onder a mag, waar geen bovengrondse bebouwing aanwezig is, maximaal 25 m² ondergronds worden gebouwd in aansluiting op de onder a bedoelde ondergrondse bebouwing. 7.2 Afwijking ondergronds bouwen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder a ten behoeve van het ondergronds bouwen in verband met de aanleg van waterbergende voorzieningen met dien verstande dat: a. de verticale diepte maximaal 5 m mag bedragen; b. de bebouwde oppervlakte per aan te leggen voorziening maximaal 700 m² mag bedragen; c. deze voorzieningen uitsluitend worden gesitueerd binnen het openbaar gebied; d. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad; e. het woon- en leefklimaat niet onevenredig mogen worden aangetast. 7.3 Waterdicht bouwen Indien wordt gebouwd onder peil, dient waterdicht gebouwd te worden. 7.4 Parkeren a.

Bij het bouwen en het wijzigen van het bestaande gebruik zoals toegestaan op grond van de bestemmingen genoemd in hoofdstuk 2, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig het 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen', dat op 16 juni 2016 in werking is getreden, of de rechtsopvolger(s) daarvan. b. Van het bepaalde onder a. kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

8.1 Strijdig gebruik Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;

64

Torenstraat 17, Balgoij

c. d. e. f.

een gebruik van gronden en bouwwerken voor detailhandel, met uitzondering van een zodanig gebruik dat uitdrukkelijk is toegestaan ingevolge het bepaalde in hoofdstuk 2; een gebruik van gronden en bouwwerken voor horeca, met uitzondering van een zodanig gebruik dat uitdrukkelijk is toegestaan ingevolge ingevolge het bepaalde in hoofdstuk 2; een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf; een gebruik van aan- of uitbouwen of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte.

8.2 Parkeren a. Bij het bouwen en het wijzigen van het bestaande gebruik zoals toegestaan op grond van de bestemmingen genoemd in hoofdstuk 2, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig het 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen', dat op 16 juni 2016 in werking is getreden, of de rechtsopvolger(s) daarvan. b. Van het bepaalde onder a. kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in het plan: a. om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende redenen zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen is geregeld niet meer dan 2,5 m bedraagt; b. om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen is geregeld niet meer dan 2,5 m bedraagt; c. het plaatsen van een antenneopstelpunt ten behoeve van de mobiele telecommunicatie, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. Het antenneopstelpunt wordt geplaatst op of aan een als zodanig op aangeduide antennemast, dan wel op of aan een bouwwerk, niet zijnde een woning. 2. Het antenneopstelpunt is aantoonbaar noodzakelijk voor een adequaat dekkend netwerk voor mobiele telecommunicatie. 3. De hoogte van de antennespriet bedraagt niet meer dan 6 m.

Artikel 10

Overige regels

10.1 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Torenstraat 17, Balgoij

65

Hoofdstuk 4 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

11.1 Overgangsrecht bouwwerken 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 11.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; 3. Het eerste lid onder artikel 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.2 Overgangsrecht gebruik 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; 2.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 11.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 11.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; 4. Het eerste lid onder artikel 11.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Torenstraat 17, Balgoij'.

66

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlagen bij de regels

Torenstraat 17, Balgoij

67

68

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 1

Landschappelijk inpassingsplan

Torenstraat 17, Balgoij

69

70

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 2

Cultuurhistorische waarderingskaart

Torenstraat 17, Balgoij

71

72

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 3

Beleidsnota cultuurhistorie met bijlagen

Torenstraat 17, Balgoij

73

74

Torenstraat 17, Balgoij

Bijlage 4

Cultuurhistorische waardering

Torenstraat 17, Balgoij

75

76

Torenstraat 17, Balgoij

Torenstraat 17, Balgoij

77