t en r_Houtsestraat 15 Balgoij_vastgesteld.pdf

Met dit initiatief wordt geen nieuwe bebouwing of verharding mogelijk gemaakt. 3.5 Gezondheid en veiligheid Beleidsuitgangspunten De gemeente streeft naar een veilig watersysteem. Inrichting en beheer van het watersysteem op de planlocatie dient te zijn gericht op het voorkomen of beperken van risico's voor de volksgezondheid en veiligheid. Risico's van optrekkend vocht primair beperken door ter plaatse van bebouwing te voorzien in voldoende ontwateringsdiepte en drooglegging. Of, als dit niet mogelijk is, door het treffen van maatregelen (bv. kruipruimtevrij bouwen, waterdicht bouwen). Een permanente verandering (verlaging) van grondwaterstanden is daarbij niet toegestaan. Voorts in het plan rekening houden met eventuele gevolgen van bodemdaling als gevolg van grondwaterstandsdaling of –fluctuatie. Inrichting en beheer van oppervlaktewater in bebouwd gebied afstemmen op potentieel verdrinkingsgevaar (veilige oevers). Bij de ruimtelijke inrichting rekening houden met locaties waar waterkwaliteit een gezondheidsrisico kan vormen (zoals bij overstorten en stilstaand water). Gevolgen van/voor het plan Wateroverlast is als gevolg van het plan niet te verwachten. Dit initiatie maakt geen nieuwe bouwwerken of andere bebouwing mogelijk binnen het plangebied. In de bestaande situatie treedt geen wateroverlast op.

Het erf ter plaatse van de bebouwing ligt 60 -70 cm hoger dan de tuin en landbouwgronden er omheen. Bij dit plan zijn verdrinkingsgevaar en gezondheidsrisico's vanwege een ligging nabij overstorten of stilstaand water niet aan de orde. Het omliggend terrein heeft een dusdanige capaciteit dat mogelijke effecten van overmatig hemelwater beperkt blijven. Omdat het hier gaat om het planologisch mogelijk maken van bewoning in een bestaand pand vinden er geen bouwwerkzaamheden waarbij invloed uitgeoefend kan worden op de ontwateringsdiepte en drooglegging. Zoals hier voor aangegeven ligt de bebouwing verhoogd. circa op een peil van 8,00 +NAP, gezien het grondwater van maximaal 6,95 zoals uit een nabij gelegen peilbuis blijkt is overlast door optrekkend vocht niet te verwachten.

28

Houtsestraat 15 Balgoij

4. Overwegingen en conclusie Overwegingen Met dit plan wordt 200 m² aan voormalige agrarische bebouwing gesaneerd waardoor er sprake is van een afname van verharding van het plangebied. Met het initiatief wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. In de omgeving is geen (beschermd) oppervlaktewater aanwezig waar dit plan een negatief effect op kan hebben. Afvalwater afkomstig van de nieuwe woning wordt via de bestaande rioolaansluiting afgevoerd naar het riool. Het hemelwater wordt geborgd op eigen terrein. Voorliggend plan heeft daarmee geen noemenswaardige effecten op het aspect water. Conclusie Het plan is uitvoerbaar op het gebied van water. 5. Overleg met waterbeheerder Advies waterbeheerder Afhankelijk van de aard en locatie moet het ruimtelijk plan voor advies en/of vooroverleg worden voorgelegd aan de waterbeheerder. Veelal is de waterbeheerder het waterschap, maar kan ook Rijkswaterstaat, Provincie of Gemeente zijn. Het advies of resultaat van het vooroverleg dient te worden verwerkt in de waterparagraaf. Voor wat betreft het waterschapsbelang geldt voor alle ruimtelijke plannen dat bij aanvang van het planproces een digitale watertoets moet worden ingevuld door de initiatiefnemer (www.digitalewatertoets.nl) en/of vooroverleg met de gemeente. Het hieruit voortvloeiende advies moet, in geval van een relevant waterschapsbelang, worden uitgewerkt in de waterparagraaf.

Gevolgen voor het plan Het waterschap Rivierenland is middels het uitvoeren van de watertoets op de hoogte gebracht van voorliggende ontwikkeling. De uitkomst van de toets is toegevoegd als bijlage 3. De uitkomsten van deze toets en de adviezen van het waterschap zijn opgenomen in bovenstaande watertoets. Het waterschap heeft aangegeven positief te adviseren over het plan. Daarmee hoeft het plan in het kader van het wettelijk vooroverleg ook niet meer toegezonden te worden aan Waterschap Rivierenland. Gezien de geringe omvang van voorliggend project is niet gekozen voor een wateroverleg met de gemeentelijke waterbeheerder maar is een reactie verkregen op een voorontwerp bestemmingsplan. De inhoudelijke opmerkingen ten aanzien van het vloerpeil, ontwateringsdiepte en drooglegging zijn verwerkt in bovenstaande paragraaf.

4.3

Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland. Gebiedsbescherming In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Houtsestraat 15 Balgoij

29

Soortenbescherming Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven. Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. Planspecifiek Soortenbescherming Voorliggend initiatief betreft de splitsing van een bestaande woning en de sloop van enkele bijgebouwen. Om te kunnen bepalen of de sloopwerkzaamheden negatieve effecten als gevolg hebben vanuit soortbescherming is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd. Het gehele onderzoek is toegevoegd als bijlage 4.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat het initiatief geen negatieve effecten heeft ten aanzien van beschermde soorten, mits er wordt gehouden aan de te treffen maatregelen zoals genoemd in bijlage 4 (pag. 13 van bijlage bijlage 4 Quickscan Flora en Fauna). Gebiedsbescherming De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Gelders Natuurnetwerk. De planlocatie is gelegen op een afstand van 350 meter tot het Gelders Natuurnetwerk, op 50 meter tot de Groene ontwikkelingszone en op een afstand van circa 9,5 kilometer tot het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied Rijntakken. Gelet op de aard van de voorgenomen ontwikkeling en de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied kan een effect op Natura2000-gebieden worden uitgesloten. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief uitvoerbaar is vanuit het aspect ecologie, mits er wordt gehouden aan de te treffen maatregelen zoals genoemd in bijlage 4 (pag. 13 van bijlage 4 Quickscan Flora en Fauna).

4.4

Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. De gemeente Wijchen heeft een eigen 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen' uit 2016. Daarin is opgenomen dat de gemeente met betrekking tot de normen voor de verkeersaantrekkende werking en parkeren aansluit op de maximale normen van het CROW. Deze parkeercijfers dienen dan ook als basis in onderstaande motivatie. Met betrekking tot de typologie en ligging is uitgegaan van een twee-onder-een-kap woning in het buitengebied in een matig stedelijk gebied. De ontwikkeling brengt de volgende verkeersaantrekkende werking en parkeeropgave met zich mee: Verkeersaantrekkende werking De verkeersaantrekkende werking neemt door voorliggend plan (planologisch) beperkt toe, namelijk met maximaal 8,2 verkeersbewegingen per dag. Gezien de woning reeds 20 jaar dubbel bewoond is er er geen verkeersproblemen bekend zijn geeft aan dat de Houtsestraat en de andere verkeerswegen in de omgeving van het plangebied deze verkeersaantrekkende werking goed aan kan.

30

Houtsestraat 15 Balgoij

Parkeren Voor de woningen dienen volgens de norm 2,6, afgerond 3, parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Binnen beide percelen is voldoende ruimte om hier aan te voldoen. In de regels van dit plan is middels een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de woning aan de Houtsestraat 15a pas in gebruik mogen worden genomen als is voldaan aan de parkeernorm die van toepassing is op dit plan. Ontsluiting Beide percelen zijn reeds voorzien van een eigen inrit op de Houtsestraat. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief uitvoerbaar is vanuit het aspect verkeer.

4.5

Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden.

Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Planspecifiek Cultuurhistorie In het parapluplan Cultuurhistorie van de gemeente Wijchen in het plangebied aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol gebied. In de bijbehorende beschrijving is aangegeven dat in een gebied van hoge stedenbouwkundige waarde intieme geborgenheid, grote maat en stevige stedenbouwkundige dan wel landschappelijke structuur altijd 'naast' elkaar staat.

Houtsestraat 15 Balgoij

31

Voorliggend initiatief omvat splitsing van een bestaande woning in twee woningen. De buitenzijde zal zijn traditionele karakter behouden en past bij het landelijke karakter van het buurtschap Holtsehoek. Binnen het buurtschap valt dubbele bewoning niet uit de toon. Er zijn diverse boerderijen in de Houtsestraat en het buurschap Holtsehoek gesplitst die qua inhoud vergelijkbaar zijn en er wonen meerdere gezinnen. Door de sloop van een deel van de bijgebouwen en het behoud en clustering van de gebouwen wordt het erf compacter en blijft de traditionele bebouwing en erf behouden. De te slopen bijgebouwen hebben geen cultuurhistorische waarde. Hiermee blijven de cultuurhistorische waarden van het gebied behouden. De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' is onverminderd van toepassing in voorliggend bestemmingsplan. Archeologie Het perceel ligt binnen de dubbelbestemming 'Archeologie 3'. Deze aanduiding wijst op gronden met een middelhoge archeologische verwachting. Onderzoek is nodig bij nieuwe bouwwerkzaamheden groter dan 1.000 m² (en dieper dan 0,3). De ontwikkeling omvat een kleiner gebied dan 1.000 m² en betreft uitsluitend de sloop van bijgebouwen en de aanleg van landschappelijke elementen en beplanting, waarmee het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig is.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek De ontwikkelingskosten die gepaard gaan met de realisatie van het schetsontwerp (sloop bijgebouwen en aanleg begroeiing) komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen.

De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst. Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

32

Houtsestraat 15 Balgoij

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

De regels van het voorliggend bestemmingsplan zijn gebaseerd op die van het bestemmingsplan 'Geconsolideerde versie Buitengebied en herziening 2014'. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: Wonen-1 Het gehele plangebied heeft de bestemming 'Wonen-1'. Binnen het bestemmingsvlak is de aanduiding "specifieke bouwaanduiding-1" opgenomen waardoor binnen het huidige woongebouw twee woningen zijn toegestaan. Aan de bebouwing zijn maximale inhoudsmaten, en een maximale goot- en bouwhoogte gekoppeld. Bij de woning met het adres Houtsestraat 15a is het bestaande bijgebouw met een oppervlak van 470 m2 toegestaan en bij de woning met het adres Houtsestraat 15 is het bestaande bijgebouw met een oppervlak van 150 m2 toegestaan. In de regels is opgenomen dat de nieuwe woning in gebruik mag worden genomen als is voldaan aan het opnemen van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en de realisatie van de genoemde onderdelen van het schetsontwerp (beiden voorwaardelijk verplicht).

Houtsestraat 15 Balgoij

33

Waarde - Archeologie 3 Deze dubbelbestemming geldt voor het gehele plangebied om de archeologische waarden in de bodem te beschermen. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

34

Houtsestraat 15 Balgoij

Hoofdstuk 6 6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is het voeren van vooroverleg voor voorliggend plan niet nodig.

6.3

Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor het plan wordt geen formele inzageprocedure gehouden. De omwonenden worden geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Het plan gaat direct als ontwerp ter inzage.

6.4

Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf donderdag 23 september 2021 voor een periode van zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan.

Houtsestraat 15 Balgoij

35

36

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlagen bij de toelichting

Houtsestraat 15 Balgoij

37

38

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlage 1

Schetsontwerp

Houtsestraat 15 Balgoij

39

40

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek

Houtsestraat 15 Balgoij

41

42

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlage 3

Watertoets

Houtsestraat 15 Balgoij

43

44

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlage 4

Quickscan Flora en Fauna

Houtsestraat 15 Balgoij

45

46

Houtsestraat 15 Balgoij

Regels

Houtsestraat 15 Balgoij

47

48

Houtsestraat 15 Balgoij

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

1.1 plan: het bestemmingsplan Houtsestraat 15 Balgoij met identificatienummer NL.IMRO.0296.BGBHoutsestr15-DFBP van de gemeente Wijchen. 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten: het al dan niet bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke/kunstzinnige geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarvan de omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend. 1.6 aan huis verbonden beroep: een beroep, waarvan de activiteiten niet publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

1.7 aan- of uitbouw: een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw, maar daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is, toegankelijk vanuit het hoofdgebouw en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is. 1.8 afhankelijke woonruimte: een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht. 1.9 agrarisch grondgebruik: gebruik van de grond, dat is gericht op het voorbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren. 1.10 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.11 bebouwingspercentage: een in de regels of op de kaart aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein (bouwperceel, bestemmingsvlak etc.) aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd; 1.12 bed and breakfast: een nevenactiviteit met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, met een absoluut maximum van zeven overnachtingen, ter plaatse verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid; 1.13 bedrijf: een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten.

Houtsestraat 15 Balgoij

49

1.14 bedrijfsactiviteiten handelingen en werkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitoefening van een bedrijf. 1.15 bestaand: a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning; b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen; bij gebruik: aanwezig op het moment van inwerkingtreding van het plan; 1.16 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. 1.17 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.18 bevoegd gezag: bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning; 1.19 bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. 1.20 bijgebouw: een vrijstaand of aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat hetzij functioneel hetzij door zijn situering of afmeting ondergeschikt is aan het op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw, zoals een garage, berging of hobbyruimte.

1.21 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.22 bouwgrens: de grens van een bouwvlak. 1.23 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.24 bouwperceelgrens de grens van een bouwperceel. 1.25 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.26 bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.27 bouwwijze: de wijze van bouwen van een woning, waarbij: a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd; b. onder gestapeld wordt een gebouw verstaan, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd; c. onder twee-aaneen wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap);

50

Houtsestraat 15 Balgoij

d.

onder vrijstaand wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd; 1.28 cultuurhistorische waarde: de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur. 1.29 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is. Horeca-activiteiten zijn hieronder niet begrepen. 1.30 duurzame energie: energie die is opgewekt met behulp van bronnen die hernieuwbaar zijn of niet uitputbaar, energie uit bronnen die niet op kunnen raken én niet vervuilen. 1.31 escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

1.32 extensief recreatief medegebruik: die vormen van recreatief gebruik waarvoor geen specifieke inrichting (m.u.v. marginale toevoegingen zoals bankjes, schutsboom, speelvoorzieningen, wegbewijzering e.d.) van het gebied noodzakelijk is, doch in hoofdzaak kan worden volstaan met de voorzieningen die reeds ten behoeve van de hoofdfunctie aanwezig zijn. 1.33 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.34 hoofdgebouw een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is. 1.35 huishouden persoon of groep personen die een gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen 1.36 kleine windturbine: windturbine bedoeld voor het leveren van elektriciteit aan de op hetzelfde perceel gelegen woning of bedrijf, waarbij de restenergie aan het elektriciteitsnet doorgeleverd kan worden.

1.37 landschappelijke waarde: de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur. 1.38 mantelzorg: het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. 1.39 omgevingsvergunning: een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo). 1.40 omgevingsvergunning voor het aanleggen: omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder b van de Wabo.

Houtsestraat 15 Balgoij

51

1.41 omgevingsvergunning voor het afwijken: omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c jo. artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo. 1.42 omgevingsvergunning voor het bouwen: omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wabo. 1.43 ondergeschikte functie: een functie die in ruimtelijke en bedrijfseconomische zin ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van de bestemming. 1.44 overig bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.45 overkapping/carport: een dakconstructie vrijstaand zonder wanden, dan wel aan maximaal 3 zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, die niet wordt aangemerkt als een gebouw. 1.46 pand de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is. 1.47 prostitutiebedrijf: een inrichting of instelling gericht op het tegen betaling doen plaatsvinden van seksuele omgang met prostituees op een naar buiten toe kenbare wijze, zoals een bordeel of escortservice.

1.48 seksinrichting: de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden, met dien verstande dat onder seksinrichting in elk geval wordt verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.49 voorgevelrooilijn: de denkbeeldige lijn, evenwijdig aan de as van de weg waaraan gebouwd wordt, op een afstand van de weg, die: a. gelijk is aan de afstand van gebouwen uit de voorgeschreven afstand van de as van de weg op het betreffende bouwperceel; b. kleiner is dan de afstand bedoeld onder a voor bestaande bebouwing. 1.50 vrijstaand: bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden niet in de perceelsgrens zijn gebouwd. 1.51 waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater. 1.52 wonen het verblijven van één huishouden in een woning.

1.53 woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden, bestaande uit een hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen.

52

Houtsestraat 15 Balgoij

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens: de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens; 2.2 bebouwd(e) oppervlak(te) van een bouwperceel: de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen; 2.3 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.6 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.7 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.8 de hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de

windturbine; 2.9 peil:  voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang van het perceel onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;  in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Houtsestraat 15 Balgoij

53

54

Houtsestraat 15 Balgoij

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Wonen-1

3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Algemeen De voor Wonen-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. beroep of bedrijf aan huis, waarbij de verkeersaantrekkende werking afgestemd dient te zijn op de feitelijke ontsluitingssituatie; c. de opwekking van duurzame energie in de vorm van windenergie en zonne-energie alsmede warmtekoude opslag; d. waterhuishoudkundige doeleinden; een en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen en erven en overeenkomstig de in 3.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving. 3.1.2 Nadere detaillering In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 3.1.1 a Aantal woningen Per bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding-1" één woongebouw bestaande uit twee wooneenheden is toegestaan. b Aan huis verbonden beroep Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een niet-publieksgerichte beroepsactiviteit aan huis toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. het (mede) ten behoeve van een aan huis verbonden beroep in gebruik te nemen vloeroppervlak maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning en/of de bijgebouwen mag bedragen met een maximum van 80 m²; 2.

degene die de activiteiten in de woning en/of de bijgebouwen uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; 3. de activiteit mag niet leiden tot gebruik van extra parkeerruimte binnen het openbaar gebied. Extra parkeerruimte moet op eigen terrein gerealiseerd worden; 4. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden; hieronder worden niet begrepen handelsactiviteiten via het internet; 5. vanaf de openbare weg zichtbare excessieve reclame-uitingen niet zijn toegestaan. 6. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie c Aan huis verbonden bedrijf Aan huis verbonden (bedrijfs)activiteiten zijn niet toegestaan, behoudens met toepassing van een omgevingsvergunning als bedoeld in 3.5.2; d Duurzame energie De opwekking van duurzame energie is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Toegestane bebouwing Uitsluitend mogen worden opgericht bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals woningen met bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Houtsestraat 15 Balgoij

55

3.2.2 Situering Indien in een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangeduid is het hoofdgebouw uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. 3.2.3 Maatvoering Met betrekking tot de maatvoering en situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dient aan het volgende te worden voldaan: HOOFDGEBOUW VAN DE WONING MAX. goothoogte 6m (nok)hoogte 10 m Inhoud Zie 3.2.4 BIJGEBOUWEN BIJ WONING gezamenlijke oppervlakte per woning

goothoogte (nok)hoogte

MAX. 120 m2, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding "maximum bebouwd oppervlak" de aangegeven oppervlakte als maximum voor vrijstaande bijgebouwen geldt; 3m 6m

BOUWWERKEN, GEEN GEBOUWEN ZIJNDE hoogte erfafscheidingen hoogte carports c.q. overkappingen oppervlakte van een carport c.q. overkapping hoogte overige bouwwerken geen gebouwen zijnde oppervlakte paardenbakken

MAX. 2m 3m 20 m2 6m 1200 m2

3.2.4 Inhoud Voor woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 800 m³. 3.2.5 Zwembaden In afwijking van het bepaalde in 3.2.3 geldt voor zwembaden, niet zijnde een gebouw, dat: a. deze uitsluitend op het zij- en/of achtererf worden gebouwd; b. de hoogte maximaal 1 m bedraagt; c. de afstand tot de grens van het bouwperceel minimaal 2 m bedraagt; d. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt; e. de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken op het zij- en achtererf maximaal 50% van de oppervlakte van dat zij- en achtererf bedraagt. 3.2.6 Ondergronds bouwen Ondergrondse ruimten (kelders) bij woningen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag en mogen uitsluitend worden gesitueerd onder de woning (met inbegrip van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen) dan wel tot maximaal 25 m2 buiten de woning, alsmede onder de vrijstaande bijgebouwen. 3.3 Afwijken van de bouwregels 3.3.1 Omgevingsvergunning maatvoering Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.3 teneinde de voorgeschreven goot- en bouwhoogte met 10% van de voorgeschreven hoogte te verhogen.

56

Houtsestraat 15 Balgoij

3.3.2 Omgevingsvergunning inhoud woning Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.4 teneinde de toegestane inhoud van de woningen te vergroten, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de inhoud van de woning mag niet meer bedragen dan 1000 m3; b. de voorgeschreven goot- en bouwhoogte mag met maximaal 10% van de voorgeschreven maatvoering worden verhoogd; c. de commissie ruimtelijke kwaliteit dient om advies gevraagd te worden met betrekking tot de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid van het voornemen; d. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing, dat wordt onderbouwd en gevisualiseerd in een terrein-/ beplantingsplan; e. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; f. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving.

3.3.3 Omgevingsvergunning kleine windturbines Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.3 teneinde binnen het bestemmingsvlak de oprichting van 1 kleine windturbine ten behoeve van (aanvullende) stroomvoorziening op het betreffende perceel mogelijk te maken, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. de ashoogte van de kleine windturbine mag niet meer bedragen dan 15 m; b. de tiphoogte van de kleine windturbine mag niet meer bedragen dan 20 m; c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; d. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de in 3.1 genoemde waarden. 3.3.4 Omgevingsvergunning t.b.v.

kapschuur Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.3 voor zover het de maximale goothoogte van bijgebouwen bij de woning betreft, teneinde een maximale goothoogte van 4,5 m aan één zijde te kunnen toestaan ten behoeve van een zogenaamde kapschuur (schuur met ongelijke goothoogte) met dien verstande dan het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt. 3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Strijdig gebruik In aanvulling op het bepaalde van artikel 2.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt onder gebruik strijdig met de bestemming in ieder geval begrepen, het gebruiken en/of het laten gebruiken van gronden en/of opstallen voor: a. vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte; b. een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit. 3.4.2 Voorwaardelijke verplichting parkeren Nadat de gronden ter plaatse van de bestemming 'Wonen-1' in gebruik zijn genomen, dienen per gerealiseerde woning binnen deze bestemming binnen 0,5 jaar 3 parkeerplaatsen te worden aangelegd en in stand te worden gehouden. Daarbij dienen de bestaande parkeerplaatsen voor de bestaande woning gehandhaafd te blijven.

Houtsestraat 15 Balgoij

57

3.4.3 Voorwaardelijke verplichting schetsontwerp Gebruik overeenkomstig de bestemming conform lid 3.1 is enkel toegestaan onder de voorwaarde dat er binnen een termijn van maximaal 1 jaar na ingebruikname van de nieuwe woning uitvoering is gegeven aan de aanleg en vervolgens instandhouding van de voorwaardelijk verplichte onderdelen van het schetsontwerp zoals opgenomen in bijlage 1 of een vergelijkbaar schetsontwerp ter beoordeling van het bevoegd gezag. 3.5 Afwijken van de gebruiksregels 3.5.1 Omgevingsvergunning mantelzorg Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4.1 onder a en toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. een dergelijke bewoning is aantoonbaar nodig vanuit een oogpunt van mantelzorg; alvorens een omgevingsvergunning te verlenen vraagt het bevoegd gezag hieromtrent advies aan een onafhankelijk ter zake deskundige instantie; b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; c. de afhankelijke woonruimte wordt ingepast binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen; met dien verstande dat de maximale oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 120 m² mag bedragen; d.

er dient gebruik te worden gemaakt van het dichtst bij de hoofdwoning gelegen bijgebouw, tenzij op grond van doelmatigheidsmotieven een ander op het perceel gelegen bijgebouw/bedrijfsgebouw meer geschikt is; e. de afhankelijke woonruimte dient te worden bewoond door degene(n) die de zorg nodig heeft/ hebben; f. de voorziening dient te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit; g. zakenrechtelijke splitsing is niet toegestaan; h. de afhankelijke woonruimte mag geen eigen perceelsontsluiting hebben; i. parkeren dient op eigen erf plaats te vinden. 3.5.2 Omgevingsvergunning aan huis verbonden bedrijfsactiviteit Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4.1 onder b voor de uitoefening van een aan huis gebonden (bedrijfs)activiteit, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het ten behoeve van de aan huis gebonden (bedrijfs)activiteit in gebruik te nemen vloeroppervlak bedraagt maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning en/of de bijgebouwen met een maximum van 80 m²; b. degene die de activiteiten in de woning en/of de bijgebouwen uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; c. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd, tenzij wordt aangetoond dat geen onevenredige parkeerdruk ontstaat in het openbaar gebied; d.

het bedrijf dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving; e. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan huis verbonden activiteit alsmede handelsactiviteiten via het internet; f. vanaf de openbare weg zichtbare excessieve reclame-uitingen zijn niet toegestaan; g. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie.

58

Houtsestraat 15 Balgoij

Artikel 4

Waarde - Archeologie 3

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle verwachte archeologische informatie in de bodem. Het gaat hierbij om gebieden met een hoge archeologische verwachting. 4.2 Bouwregels Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 1.000 m² dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. b. In afwijking van het gestelde onder a hoeft de aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen geen rapport als bedoeld onder a te overleggen, indien: 1. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het vervangen van bestaande bebouwing (waaronder bestaande ondergrondse kelders), waarbij de oppervlakte aan bebouwing niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut; 2. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het uitbreiden van bestaande bebouwing tot maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering; 3.

de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het bouwen in de bodem tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld; 4. naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. c. Indien uit het onder a genoemde rapport of uit de beschikbare informatie als bedoeld in b onder 4, blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij die voorschriften te stellen kwalificaties; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Omgevingsvergunningsplicht Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden op of in de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegde gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren: a. grondwerkzaamheden, zoals afgraven, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, diepploegen, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleg van drainage, verwijderen van funderingen en aanleg of rooien van bos, boomgaard, boom- of fruitteelt of diepwortelende beplanting; b. graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; c. aanleggen van leidingen;

Houtsestraat 15 Balgoij

59

d.

verlagen van de waterstand.

4.3.2 Uitzonderingen Het onder 4.3.1 opgenomen verbod geldt niet: a. In het kader van archeologisch onderzoek en archeologische opgravingen, mits deze worden verricht door een ter zake deskundige als bedoeld in de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie; b. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen, drainage, kabels, leidingen en beplantingen voor zover deze werkzaamheden zich beperken tot reeds geroerde gronden; c. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik, waaronder de aanleg van teeltondersteunende voorzieningen; d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld; e. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft over een maximale oppervlakte van 1.000 m²; f. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; g. voor werken en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan legaal in uitvoering zijn of legaal kunnen worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde vergunning; h. ingeval op grond van de Monumentenwet een vergunning is vereist. 4.3.3 Verlening a.

De onder 4.3.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Een rapport is niet noodzakelijk indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld; b. Indien het rapport of andere beschikbare informatie daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg, die voldoet aan door het bevoegd te stellen kwalificaties zo nodig archeologisch vervolgonderzoek plaats te vinden. 4.3.4

Voorwaarden

Overeenkomstig het in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bepaalde kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning onder beperkingen verlenen en kunnen zij voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden, waaronder de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden. 4.4 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, teneinde: a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken gronden geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is; b. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 op te nemen, indien uit nader onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

60

Houtsestraat 15 Balgoij

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6

Algemene bouwregels

6.1 Ondergeschikte bouwdelen bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,75 m bedraagt. 6.2 Afwijkende maatvoering Bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die zijn opgericht in overeenstemming met de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, maar waarvan de maatvoering afwijkt van de bouwregels van dit bestemmingsplan, zijn toegestaan in de bestaande maatvoering.

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning toestemming verlenen voor de plaatsing van een antennemast voor mobiele telecommunicatie, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. De antennemast wordt geplaatst binnen een bestemmingsvlak waarin geen woningen aanwezig zijn. b. De antennemast leidt ook overigens niet tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu in de omgeving. c. De antennemast is aantoonbaar noodzakelijk voor een adequaat dekkend netwerk voor mobiele telecommunicatie en site-sharing behoort aantoonbaar niet tot de mogelijkheden. d. De antennemast is niet hoger dan noodzakelijk voor een adequaat dekkend netwerk voor mobiele telecommunicatie met een maximum van 40 m.

Houtsestraat 15 Balgoij

61

Hoofdstuk 4 Artikel 8

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht bouwwerken 8.1.1 Algemeen Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 8.1.2 Afwijken bij omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 8.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 8.1.1 met maximaal 10 %. 8.1.3 Uitzondering Het bepaalde in 8.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 8.2 Overgangsrecht gebruik 8.2.1 Algemeen Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

8.2.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 8.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 8.2.3 Onderbroken gebruik Indien het gebruik, bedoeld in 8.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 8.2.4 Uitzondering Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 9

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Houtsestraat 15 Balgoij'.

62

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlagen bij de regels

Houtsestraat 15 Balgoij

63

64

Houtsestraat 15 Balgoij

Bijlage 1

Voorwaardelijk verplichte onderdelen schetsontwerp

Houtsestraat 15 Balgoij

65

66

Houtsestraat 15 Balgoij

Verbeelding

Houtsestraat 15 Balgoij

67

68

Houtsestraat 15 Balgoij

Houtsestraat 15 Balgoij

69

70

Houtsestraat 15 Balgoij