Lindenstraat _ Meidoornstraat Wijchen_Toelichting

Daarom wordt aanbevolen om graafwerkzaamheden tot in de top van het archeologische niveau te vermijden. Dit niveau ligt op 130cm-mv (en dieper). Rekening houdende met een veiligheidsmarge van 30 cm, wordt daarom aanbevolen graafwerkzaamheden dieper dan 100 cm-mv te vermijden.

28

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

5.9.2 Aanpak in het kader van de herontwikkeling Het maaiveld binnen het plangebied varieert van 9,1 m +NAP in het oosten tot 9,6 m +NAP in het westen. Voor de fundering van het appartementengebouw wordt minimaal 0,8 m ontgraven. Vanuit bouwkundig oogpunt wordt het gebouw opgericht vanuit één peil ten opzichte van NAP. Aan de oostkant van het gebouw leidt een ontgraving van 0,8 m tot een verstoring van de bodem tot 8,3 m +NAP. Aangezien de westkant van het perceel hoger is gelegen, vindt bij ontgraving tot dezelfde diepte (8,3 m +NAP) een grotere verstoring plaats. Wanneer aan de westkant van het perceel eveneens tot 8,3 m +NAP wordt ontgraven, wordt tot 130 cm onder het maaiveld afgegraven. Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat beneden 130 cm-mv archeologische waarden worden verwacht. Bureau voor Archeologie adviseert daarom tot maximaal 100 cm-mv te verstoren. Voor het westelijk gedeelte van het perceel is echter een diepere verstoring noodzakelijk, zij het dat de verstoring niet dóór het archeologisch pakket zal treden dat aanvangt op 130 cm-mv. Om het bouwplan te kunnen realiseren, wordt voorgesteld om aan de westzijde van het plangebied (nabij de bestaande woningen Lindenstraat 13 en 15) zorgvuldig en met aandacht voor eventuele archeologische resten te ontgraven ten behoeve van de fundering.

Daarbij wordt de bodem aan de westzijde verstoord tot in de veiligheidsmarge (zone 100 tot 130 cm-mv). 5.9.3 Beoordeling onderzoek en aanpak Het onderzoek is door de gemeente beoordeeld en na enkele vragen aan de opstellers goedgekeurd. Uit het booronderzoek blijkt dat de bovenste meter kan worden vrijgegeven, maar dat daaronder archeologisch onderzoek nodig is. Op basis van dat advies heeft de initiatiefnemer een voorstel gedaan waarbij aangegeven wordt dat de bodem tot 8.30+NAP wordt afgegraven voor de funderingen. Dat betekent dat in het westelijk deel meer moet worden afgegraven dan in het oostelijk deel. Voor dat westelijke deel zou dan zorgvuldig en met aandacht voor archeologie worden gegraven. Echter: bij de beoordeling van de aanpak door de gemeente is geconstateerd dat in het westelijk deel van het plangebied het archeologische niveau ruim onder de grens van 8.30+NAP blijkt te liggen (rode lijn in onderstaand plaatje). Daardoor kan er wel veilig worden gegraven tot 8.30+NAP in het hele plangebied.

Voor werkzaamheden dieper dan 8.30 m + NAP (bijvoorbeeld riooltracé) is wel archeologische begeleiding (protocol proefsleuven) nodig. Voor een dergelijke begeleiding is een Programma van Eisen (PvE) nodig. De begeleiding en het schrijven van het PvE moeten worden gedaan door een gecertificeerd archeologisch bureau.

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

29

Het PvE moet worden goedgekeurd door de gemeente Wijchen als bevoegd gezag. Van de archeologische begeleiding moet een rapport worden ingediend en goedgekeurd door het bevoegd gezag, de gemeente Wijchen 5.9.4 Selectiebesluit Het bevoegd gezag (de gemeente) heeft voor het hele gebied een selectiebesluit genomen. Dit selectiebesluit is toegevoegd aan de bijlagen van deze toelichting (zie Bijlage 11 Selectiebesluit bevoegd gezag) 5.9.5 Conclusie Op basis van het genomen selectiebesluit kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Daarmee vormt het aspect archeologie geen belemmering voor het voorliggend bestemmingsplan.

5.10

Cultuurhistorie

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de gemeente Wijchen besloten om samen met de gemeenten Beuningen, Druten en Heumen een beleidsnota cultuurhistorie op te stellen. Deze beleidsnota is de planologische borging van cultuurhistorische waarden binnen de Gemeente Wijchen in de vorm van het 'Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen'. Dit parapluplan voegt een dubbelbestemming toe aan het vigerend bestemmingsplan: 'Waarde Cultuurhistorisch waardevol gebied'. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Wijchen is het plangebied aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde. In een gebied van middelhoge stedenbouwkundige waarde is dat verband in potentie aanwezig of nog herkenbaar maar aangetast. Het zijn gebieden met een gemiddelde cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting, en/of enige relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren. In de kern Wijchen geldt dit voor o.a. bedrijventerrein Zesweg.

Uitsnede kaart cultuurlandschappelijke waardering (Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen)

30

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

Omgeving van het plangebied in de loop van de jaren (linksboven 1880, rechtsboven 1940, linksonder 1980, rechtsonder 2020, bron: TopoTijdreis) De locatie van het plangebied is lang deel geweest bij de gronden behorend bij het kasteel Wijchen ten noordwesten van het plangebied. De topografische kaart van 1880 en 1940 laat zien dat het plangebied lang onbebouwd is geweest. De Kasteellaan als doorgaande weg door het gebied was wel aanwezig in deze tijd met lintbebouwing en bedrijvigheid langs deze laan. Voor het overige bevond zich in de omgeving van het plangebied langs verschillende routes die vanuit de kern van Wijchen naar de hoger gelegen rivierduin liepen. Dit hoger gelegen gebied droeg destijds al de benaming 'Valendries'. In de loop van de tijd is rond de jaren '70 en '80 de wijk Valendries ontwikkeld, en de oude lanenstructuur van en rondom het kasteel is hiermee nagenoeg verdwenen. Hiermee heeft de omgeving van het plangebied in de afgelopen decennia een gedaantewisseling ondergaan, en is de onbebouwde landelijke structuur ingeruild voor wijkontwikkeling, voornamelijk bestaand uit een variatie van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Met het planvoornemen worden de vrijstaande woning en twee-onder-een-kapwoningen gesloopt op locatie, ten behoeve van de realisatie van een appartementencomplex.

Hiermee wordt meer aangesloten op de appartementen-woningvoorraad ten westen van het plangebied. De structuur van de huidige wijk Valendries wordt hiermee niet aangetast en zorgvuldig ingepast in het wijkbeeld. Hiermee kan worden geconcludeerd dat het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen oplevert voor het planvoornemen.

5.11

Molenbiotoop

Het plangebied ligt binnen de molenbiotoop van de Wijchense Molen. De Wijchense Molen is gebouwd in 1799 in opdracht van de kasteelheer van het Kasteel van Wijchen. De molen is vandaag de dag nog steeds in werking als korenmolen voor het malen van graan. De molenbiotoop is planologisch vastgelegd in het geldend bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' door middel van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop'. Ter plaatse van deze vrijwaringszone geldt, aanvullend op de voor de gronden aangegeven bestemmingen, nadere regels voor het beschermen van de functie van de molen als werktuig en van de waarde als

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

31

landschapsbepalend element. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de biotoop van de molen.

De Wijchense Molen Binnen het plangebied wordt beoogd een appartementengebouw op te richten met een bouwhoogte van 10 m. De afstand tussen het plangebied en de voet van de molen bedraagt 340 m. Binnen een afstand tussen 100 m en 400 m vanaf de molen mag de bouwhoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan de afstand gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de molen gedeeld door 50, vermeerderd met 2,5 m. Deze maximale bouwhoogte is gebaseerd op de hoogte van bovenzijde van de molenbelt, die 18,25 m +NAP bedraagt. Wanneer het peil van het maaiveld ter plekke van de bouwlocatie lager is, mag deze hoogte daarbij opgeteld worden. Dit peil bedraagt op het hoogste punt van de bouwlocatie 9,6 m +NAP. Op basis van de molenbiotoop mag de bouwhoogte op de planlocatie niet meer bedragen dan: x = (340 / 50) + 2,5 + (18,25 – 9,6) = 17,95 m Het bouwplan heeft een maximale bouwhoogte van 10 m. Deze maximale bouwhoogte is opgenomen op de verbeelding van het voorliggend bestemmingsplan. Daarmee voldoet de maximale bouwhoogte aan de molenbiotoop. Om te borgen dat ook toekomstige ontwikkelingen rekening houden met de molenbiotoop, wordt de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' ongewijzigd overgenomen uit het geldend bestemmingsplan.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het belang van de Wijchense Molen voldoende is geborgd en dat de molenbiotoop geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.

5.12

Leidingen

Door het plangebied lopen geen andere boven- en/of ondergrondse leidingen die een planologische bescherming genieten, behoudens de gasleiding (zie 5.3 Externe veiligheid). Er is dus op dat gebied geen sprake van andere bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden. Het aspect leidingen vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

32

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

5.13

Waterhuishouding

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivering van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Om de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding te boordelen, heeft bureau BOOT een notitie voor de waterparagraaf opgesteld. Deze notitie gaat in op het relevante waterbeleid en de relevante wateraspecten (grondwater, oppervlaktewater, verharding, afvalwater en afwatering). Deze notitie is toegevoegd als Bijlage 12 bij deze toelichting. De verharding binnen het plangebied neemt met 427 m2 toe van 1383 m2 naar 1814 m2 . De toename van verharding in het plan blijft daarmee onder de eenmalige vrijstelling van 500 m2 binnen de bebouwde kom voor compensatie in de vorm van waterberging , zoals vastgelegd in de Keur van het waterschap Rivierenland. Uit de notitie blijkt dat er ten aanzien van het aspect waterhuishouding geen belemmeringen zijn te verwachten voor het planvoornemen.

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

33

34

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische regeling

Algemeen

Op de verbeelding is met behulp van de methode uit SVBP 2012 de bestemming van de gronden aangegeven. De bijbehorende bepalingen zijn vervolgens opgenomen in de planregels. De verbeelding brengt de planregels in beeld. De planregels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken: 1. Inleidende regels Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten. 2. Bestemmingsregels Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 6.2 kort toegelicht. 3. Algemene regels In dit hoofdstuk zijn regelingen opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming. De gehanteerde algemene bepalingen zijn kort toegelicht in paragraaf 6.3 4. Overgangs- en slotregels Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

6.2

Bestemmingen

Binnen dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen en dubbelbestemmingen opgenomen: Wonen: Voor de nieuw op te richten woningen is de bestemming 'Wonen' opgenomen. De hoofdgebouwen kunnen worden opgericht binnen een bouwvlak. Binnen het bouwvlak is door middel van bouwaanduidingen aangegeven dat de bouwvorm voor de hoofdgebouwen gestapeld dient te zijn. De maatvoeringseisen zijn, voor wat betreft de toegestaan bouw- en goothoogte van het hoofdgebouw, weergegeven op de verbeelding. Voor de overige maatvoering gelden de bouwregels in deze bestemming. Verkeer: Een gedeelte van het plangebied wordt ingericht als openbaar terrein en overgedragen aan de gemeente, mede ten behoeve van de inrichting van parkeervoorzieningen. Voor alle gronden die in de toekomstige situatie worden ingericht als openbaar terrein, is de bestemming Verkeer opgenomen. De bestemmingsomschrijving als ook de bouwregels komen overeen met andere, overeenkomstige, binnen de gemeente Wijchen recentelijk vastgestelde bestemmingsplannen. Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2 (dubbelbestemmingen) In deze dubbelbestemming wordt het behoud van de archeologische verwachtingswaarde geborgd.

Op basis van het selectiebesluit (zie Bijlage 11 Selectiebesluit bevoegd gezag) zijn de voorwaarden voor archeologisch onderzoek aangepast: in plaats de vrijstellingsgrens van 0,30 m, is de norm 8,30 m + NAP; zolang er niet dieper wordt gegraven dan 8,30 m + NAP, is nader onderzoek niet noodzakelijk.

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

35

6.3

Algemene regels

De algemene regels omvatten de standaardregels zoals de anti-dubbeltelregel. Voor de regeling binnen dit bestemmingsplan is bovendien het bestaande Wijchense parkeerbeleid opgenomen, als ook de standaard afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels.

36

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet onderzocht worden of het plan economisch uitvoerbaar is. In een aantal gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt betreft een initiatief waarbij alle kosten voor rekening komen van de ontwikkelaar. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten betreffende verhaal van exploitatiekosten en eventuele planschade. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig. Het plan is economisch uitvoerbaar en heeft verder geen financiële consequenties voor de gemeente.

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

37

38

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

Hoofdstuk 8

Overleg, inspraak en procedure

In het kader van het maatschappelijk draagvlak voor de voorgenomen ontwikkeling heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden en is vooroverleg gevoerd met de wettelijke vooroverlegpartners.

8.1

Omgevingsdialoog

Talis is tijdens de planvorming in gesprek gegaan met de huidige huurders en de omwonenden. Opmerkingen die zij over de eerste plannen kregen, zijn verwerkt in de verdere planvorming en het huidige ontwerpbestemmingsplan. In een nieuwsbrief aan omwonenden is door Talis beschreven wat zij gedaan heeft met de eerdere opmerkingen.

8.2

Vooroverleg

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. In het kader van het vooroverleg is het plan voorgelegd aan de volgende partijen: Provincie Gelderland; Waterschap Rivierenland; Er zijn geen opmerkingen over het plan gemaakt.

8.3

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen’ heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 16 september 2021 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de periode van terinzagelegging is er één door meerdere bewoners ondertekende zienswijze ingediend. De ingediende zienswijze is inhoudelijk opgenomen in de zienswijzenota (zie Bijlage 13) en is als zodanig bij de besluitvorming betrokken.

bestemmingsplan Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

39