Effectenrapportage Wijchen DPO supermarkten (Bureau stedelijke planning)
Tekst van het document
38
LOCATIEAFWEGING
5.1 NADERE BESCHRIJVING POTENTIELE VESTIGINGSLOCATIES De mogelijke plekken waar een nieuwe supermarkt kan landen zijn de bestaande winkelgebieden in Wijchen en de grootste nieuwbouwlocatie in Wijchen: WijchenWest. De locaties zijn op onderstaande afbeelding weergeven.
FIGUUR 9 POTENTIËLE LOCATIES NIEUWE SUPERMARKT WIJCHEN Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
LOCATIEAFWEGING
39
CENTRUM VAN WIJCHEN
Consistentie met vigerend beleid
Draagvlak- en draagvlakontwikkeling
•
•
Het vigerend beleid van Wijchen zet in op behoud en
weinig mensen ten opzichte van Noord
versterking van de bestaande
en Zuid, maar het centrum bedient wel
structuur, waarbinnen het centrum de belangrijkste positie inneemt. •
In het centrum wonen weliswaar relatief
de gehele kern Wijchen. •
Ook het centrum kan profiteren van de
In 2017 is een amendement
woningbouwontwikkelingen aan de rand van
aangenomen voor versterking van het
Wijchen plaats (West en Zuid).
centrum door aantrekken van een derde supermarkt. Dat is met de komst van de Lidl reed gerealiseerd.
Fysieke ruimte
Kwalitatieve behoefte
•
•
Niet direct een locatie beschikbaar voor volwaardige
aanbod aanwezig, van full-service tot
supermarkt van 1.500 m2 wvo (ca. 1.900 m2 bvo). •
discount en etnisch/zelfstandig. •
Een nieuwe supermarkt kan – mits goed
Mogelijk een locatie nabij de Albert
gesitueerd - wel leiden tot afgeleid
Heijn. In de Marktpromenade zijn
combinatiebezoek met dagelijks en niet-
kwetsbare branches gevestigd waarvoor
dagelijks aanbod.
een supermarkt middels herschikking een mogelijk alternatief kan zijn. •
In het centrum is nu al een compleet
Een andere mogelijkheid is de locatie van de voormalige bibliotheek, nu tijdelijke parkeerplaats (hoek: Hogeweg-Oude Klapstraat). Deze locatie is echter op ruime afstand van het kernwinkelgebied gesitueerd.
40
LOCATIEAFWEGING
Ruimtelijk-economische effecten
Marktkansen
•
•
•
Een supermarkt zorgt voor meer
groot. De huidige supermarkten in het
mogelijkheid tot
centrum functioneren niet zodanig
combinatiebezoek.
goed dat uitbreiding van het aanbod met een
Centrum kent al een ruim en
vierde volwaardige supermarkt voor de hand
gevarieerd aanbod aan supermarkten.
ligt. Bovendien worden er met Lidl, Albert Heijn,
Een nieuwe supermarkt voegt daarom
Jumbo en etnisch aanbod al veel doelgroepen
weinig toe en leidt ongetwijfeld tot
c.q. bezoekmotieven bediend.
sterke verdringingseffecten op bestaand aanbod. •
De marktkansen achten wij niet heel
toestroom naar het centrum met
Kans op verdringing van overig dagelijks aanbod wanneer supermarkt niet centraal in winkelgebied kan worden gerealiseerd en daarmee voor combinatiebezoek zorgt.
LOCATIEAFWEGING
41
WIJCHEN ZUID - ZUIDERPOORT
Consistentie met vigerend beleid
Draagvlak- en draagvlakontwikkeling
•
•
Het vigerende beleid (ehouden en
Zuiderpoort heeft van alle
versterken van het bestaand
ondersteunende winkelgebieden nu
winkelgebied; Zuiderpoort) laat
al het grootste verzorgingsgebied:
ruimte voor interpretatie inzake de
12.525 inwoners
wenselijkheid van een tweede supermarkt.
•
De komende jaren groeit het draagvlak door grote woningbouwontwikkelingen (Hart van Zuid en Huurlingsedam verder, met ca. 1.310 extra inwoners.26
Fysieke ruimte
Kwalitatieve behoefte
•
•
•
Voor het gebied rondom
Momenteel hebben de consumenten
winkelcentrum Zuiderpoort is een
slechts keuze aan één supermarkt.
visie opgesteld waarin het
Met een qua segment aanvullende
complete gebied wordt herontwikkeld.
supermarkt hebben de consumenten meer
In de uitwerking daarvan wordt fysieke
keuzemogelijkheden.
ruimte vrijgespeeld voor uitbreiding met een tweede supermarkt.
26 600 woningen *2,175 (gem. hh grootte 2030) = 1.305 inwoners
42
LOCATIEAFWEGING
Ruimtelijk-economische effecten
Marktkansen
•
•
•
Structuurversterking, meer keuze
kansen in Zuid groot achten: een
wordt vergroot met een
centrum op een prima bereikbare
aanvullende formule.
locatie in een groot verzorgingsgebied, met
De kans op combinatiebezoek wordt
ook nog eens een groeiend
vergroot door de realisering van de
bevolkingsdraagvlak
supermarkten dichtbij de overige winkels. •
Mogelijke verdringingseffecten zullen het sterkst worden gevoeld bij de Jumbo, nu nog de enige supermarkt in het winkelcentrum. In mindere mate geldt dit ook voor het aanbod in het centrum.
•
De Jumbo functioneert echter goed en kan zich in een herontwikkeling ook vernieuwen.
•
Supermarktorganisaties zullen de
voor de consument. Dit effect
Door het groeiende draagvlak worden mogelijke verdringingseffecten gedempt.
LOCATIEAFWEGING
43
HOF VAN ACHTERLO
Consistentie met vigerend beleid
Draagvlak- en draagvlakontwikkeling
•
•
Met nog een extra supermarkt krijgt Hof van Achterlo net zoveel
van Achterlo heeft relatief weinig
volwaardige supermarkten (3) als het centrum. Dit lijkt niet te rijmen met het
Het directe verzorgingsgebied van Hof inwoners (ca. 4.750 inwoners)
•
De locatie is wel gunstig gelegen ten
beleid waarin de positie van centrum als
opzichte van de grootste woningbouwlocatie
hoofdwinkelgebied het primaat heeft.
binnen Wijchen: Wijchen West met ca. 1.300 woningen.
Fysieke ruimte
Kwalitatieve behoefte
•
•
Geen ruimte voor een moderne supermarkt van ca. 1.500 m2 wvo (ca. 1.900 m2 bvo) in het huidige blok.
•
Reeds een compleet aanbod met Jan Linders en Aldi.
•
Alleen fysieke ruimte door de
Geen aanbod aan dagwinkels die kunnen profiteren van combinatiebezoek.
naastliggende wijkgebouwen hierin te betrekken. Ruimtelijk-economische effecten
Marktkansen
•
•
Een derde supermarkt zal relatief
Reeds een groot aanbod voor het
grote verdringingseffecten hebben
relatief beperkte draagvlak, ook met
op de bestaande twee supermarkten
de extra inwoners in Wijchen-West.
omdat zelfs in de toekomsthet draagvlak te
•
Huidig aanbod functioneert niet zodanig dat
klein is voor een gezonde exploitatie van
de marktkansen van een extra supermarkt
drie supermarkten.
groot zijn.
44
LOCATIEAFWEGING
WIJCHEN NOORD
Consistentie met vigerend beleid
Draagvlak- en draagvlakontwikkeling
•
•
•
Behouden en versterken
In het directe verzorgingsgebied van
(toekomstbestendig) maken van het
Wijchen Noord ruim voldoende
bestaand winkelgebied; Wijchen
inwoners (ca. 8.600 inwoners) voor één
Noord.
supermarkt.
Een extra supermarkt is hiervoor echter
•
Locatie is het meest veraf gelegen van alle
niet noodzakelijk. Het winkelcentrum (deel
grote woningbouwlocaties in het westen en
aan de Lepelaarstraat) krijgt op korte
zuiden van Wijchen en het dichtst op het
termijn een opknapbeurt.
centrum.
Fysieke ruimte
Kwalitatieve behoefte
•
•
In directe omgeving geen ruimte voor een supermarkt van ca. 1.500 m2 wvo (ca. 1.900 m2 bvo).
•
Een aanvullende supermarkt biedt meer keuze voor de consument.
•
Een extra supermarkt zorgt er wel
De enige open ruimte is de strip aan de
voor dat er samen met het aanbod in Hof van
Lepelaarstraat in combinatie met de
Achterlo vier supermarkten ten noorden van
voorliggende parkeerplaats. Dat heeft als
het spoor gevestigd zijn. Dit is in onbalans
consequentie dat parkeren niet op
met het centrum van Wijchen en met Zuid.
maaiveld kan worden opgelost. Ruimtelijke- economische effecten
Marktkansen
•
•
De kans op combinatiebezoek wordt vergroot door de realisering van de
ruimte en relatief dicht op het
supermarkten naast overige winkels. •
Vanwege het beperkte draagvlak zal Coop (straks Plus) relatief grote verdringingseffecten ervaren.
Goede locatie, maar weinig fysieke centrum .
•
Naar verwachting te weinig omzetpotentieel voor twee supermarkten.
LOCATIEAFWEGING
45
NIEUWE LOCATIE IN WEST
Consistentie met vigerend beleid
Draagvlak- en draagvlakontwikkeling
•
•
Beleid zet in op behouden en
In Wijchen-West worden 1.300
versterken van bestaande structuur
woningen gebouwd, dat zijn ca. 2.820
en niet op het realiseren van nieuwe
inwoners.27
locaties. Een supermarkt past niet binnen
•
deze uitgangspunten.
Dit is een te beperkt draagvlak voor een nieuwe supermarkt.
Fysieke ruimte
Kwalitatieve behoefte
•
•
In de nieuwe wijk bestaat genoeg
Een nieuwe supermarkt zorgt ervoor
ruimte om een moderne
dat de nieuwe inwoners in de
supermarkt van ca. 1.500 m2 wvo
nabijheid hun boodschappen kunnen
(ca. 1.900 m2 bvo) in te tekenen.
doen. •
De twee supermarkten in Hof van Achterlo zijn relatief nabij gelegen, op ca. 6minuten fietsafstand.
Ruimtelijke- economische effecten
Marktkansen
•
•
•
Een nieuwe supermarkt zorgt voor
Hangt sterk af van de gekozen locatie:
een plek van ontmoeting voor de
het aantal nieuwe inwoners is te
nieuwe inwoners.
beperkt om een moderne supermarkt
Vanwege de nabijheid tot het nu al matig
te realiseren en leent zich eerder voor een
functionerende Hof van Achterlo zullen
compacte buurtsuper. Alleen marktkansen
hier naar verwachting de
op een locatie waarmee een groter gebied
verdringingseffecten sterk worden gevoeld.
dan alleen West bediend kan worden.
27 27 1.300 woningen *2,175 (gem. hh grootte 2030) = 2.828 inwoners
46
LOCATIEAFWEGING
5.2 CONCLUSIES MARKTKANSEN
++ +/+/--
+ + +/+/+/-
+/++ +/++
+/+ -+/+/-
+/++ -+/+/-
+-/ + -+/-
TOTAAL
RUIMTELIJKECONOMISCHE EFFEECTEN
Nieuw centrum
KWALITATIEVE BEHOEFTE
Wijchen Noord
FYSIEKE RUIMTE
Hof van Achterlo
AANSLUITING DRAAGVLAK (ONTWIKKELIN)
Zuiderpoort
CONSISTENTIE MET BELEID
Centrum
+/+ -+/-
TABEL 8 UITKOMSTEN MULTI CRITERIA ANALYSE (MCA). Bron: Bureau Stedelijke Planning
Op basis van een multicriteria analyse zijn de volgende conclusies te trekken: • De realisering van een nieuwe supermarkt is sterk af te raden in Hof van Achterlo. Er liggen hier met al twee elkaar aanvullende supermarkten niet of nauwelijks marktkansen, de fysieke ruimte is er niet en de effecten (vooral op het centrum zelf) zijn overwegend negatief. • Ook de realisering van een supermarkt op een nieuwe locatie, dichtbij de bevolkingsdynamiek in Wijchen West is niet aan te raden: te weinig positieve effecten, niet passend in het vigerende beleid en vragelijk of er voldoende behoefte is. • Vestiging van een vierde volwaardige supermarkt in het centrum lijkt op papier een wenselijke ontwikkeling, omdat het consistent is met het vigerende beleid. Maar het is zeer de vraag wat het daadwerkelijk toevoegt aan het functioneren van het centrum: de marktkansen worden laag ingeschat, de kwalitatieve behoefte is gering (alle segmenten zijn al vertegenwoordigd) en bovendien is het de vraag of de fysieke ruimte er is om een levensvatbare supermarkt hier mogelijk te maken. Bijkomend nadeel is dat een vierde volwaardige supermarkt ook tot aanzienlijke omzeteffecten leidt bij de reeds gevestigde supermarkten in het centrum zelf, terwijl deze nu al niet alle even goed functioneren.
• Vestiging van een nieuwe supermarkt in Noord past in veel opzichten weliswaar beter dan vestiging in Hof van Achterlo, maar er zijn grote twijfels of er hier voldoende marktkansen en fysieke ruimte is om dit te realiseren. Daarnaast is de afstand tot de nieuwe bewoners van Wijchen tot dit centrum relatief groot. • Vestiging van een tweede supermarkt in Zuiderpoort scoort van de alternatieve opties het beste. Het cluster kent van de ondersteunende clusters nu al het grootste verzorgingsgebied, en de Jumbo functioneert bovengemiddeld goed. Daarnaast is er fysieke ruimte (te maken), is er marktvraag, en overstijgen de positieve effecten de negatieve effecten.
LOCATIEAFWEGING
Mogelijke verdringingseffecten zullen het sterkst worden gevoeld bij de Jumbo, nu nog de enige supermarkt in het winkelcentrum. In mindere mate geldt dit ook voor het aanbod in het centrum. De verdringingseffecten zijn echter minder groot dan bij vestiging van een supermarkt in het centrum zelf. Het centrum van Wijchen behoudt ook met een tweede supermarkt in Zuiderpoort nog steeds haar status als hoofdwinkelgebied. Het centrum van Wijchen huisvest in deze situatie nog steeds het meest uitgebreide supermarktaanbod en kent daarnaast een veel uitgebreider aanbod aan dagelijkse- niet dagelijkse winkels en overige commerciële en niet-commerciële voorzieningen.
47