Bijlage - Rapport Companen Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

Nadelen • Vergt vaak een lang voortraject om voldoende gegadigden te vinden die zich kunnen vinden in het beoogde woonconcept. • Nederlandse banken zijn (vooralsnog) terughoudend over financiering. • Onzekerheid over gevolgen als een of meerdere leden verhuizen en uit de coöperatie stappen

296.100 | Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

21

Bijlage I: Overige instrumenten Naast de voorgestelde instrumenten voor bouw en behoud van goedkope huur- en koopwoningen, zijn er nog andere maatregelen mogelijk. In deze bijlage wordt een beknopte beschrijving gegeven van overige instrumenten, inclusief de argumentatie van Companen waarom het niet voor de hand ligt om deze instrumenten (op dit moment) in de gemeente Wijchen in te zetten: Doelgroepenverordening De doelgroepenverordening vormt in combinatie met het bestemmingsplan een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd. In de doelgroepenverordening kan het volgende geregeld worden: • de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen (sociale huur is helder conform landelijke huurprijsregelgeving, sociale koop is in de wet bepaald op € 200.000 4), inclusief wijze van indexering; • de doelgroepen (aan de hand van inkomensgrenzen); • instandhoudingstermijnen: verzekering van instandhouding voor de daarvoor aangewezen doelgroepen gedurende een bepaalde periode (sociale huur en middeldure huur minimaal 10 jaar, sociale koop 1 tot 10 jaar).

In artikel 3.1 Wro is bepaald dat gemeenten in het bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen percentages van woningbouwcategorieën kunnen opnemen. In een exploitatieplan kunnen daarnaast ook het aantal en de situering van desbetreffende woningen worden vastgelegd. De categorieën die de gemeente mag hanteren in het bestemmingsplan (en exploitatieplan) zijn nader bepaald in artikel 3.1.2 lid 1 Bro. Waarom niet? De doelgroepenverordening wordt bij de invoering van de Omgevingswet (naar verwachting juli 2022) opgenomen in het Omgevingsplan. De vraag is daarom of het zinvol is om voor de relatief korte overgangstijd nog een aparte doelgroepenverordening op te stellen. Dat is alleen aan de orde als er op korte termijn besluiten moeten worden genomen over woningbouwinitiatieven (op niet gemeentelijke gronden), waarbij gemeente en ontwikkelende partijen niet via anterieure overeenkomsten de geambieerde ambities ten aanzien van betaalbare woningen waarmaken. Dat lijkt op dit moment niet aan de orde te zijn. De verwachting is dat bij de komende projecten wel het gewenste percentage betaalbare huur- en koopwoningen worden gerealiseerd (deels door woningbouw op gemeentelijke gronden, deels door anterieure overeenkomsten op locaties van particuliere eigenaren).

Daarnaast geldt dat de doelgroepenverordening enkele beperkingen kent. De verordening kan alleen worden toegepast op nieuwbouw en de instandhoudingstermijn kent (zeker met betrekking tot sociale koopwoningen) een tijdelijk karakter. Verder zal handhaving door de gemeente moeten plaatsvinden om te kijken of met name de instandhoudingstermijn wordt nageleefd (bijvoorbeeld door te checken op recente koopovereenkomsten). Daarom luidt het advies om vooralsnog geen doelgroepenverordening in te voeren. Bij het in werking treden van de Omgevingswet is het advies om te bekijken of er alsnog noodzaak is om richtlijnen vast te 4

Het Rijk heeft bekend gemaakt dat de grens voor een sociale koopwoning in een bestemmingsplan wordt gekoppeld aan de NHGkostengrens (€ 325.000 voor 2021). Zo kunnen gemeenten meer starters en middeninkomens duurzaam aan een koopwoning helpen. Daarnaast wordt gekeken hoe die sociale koopwoningen vervolgens ook op de lange termijn betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens (zelfbewoningsplicht).

296.100 | Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

22

leggen ten aanzien van woningcategorieën, prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen, mochten de ambities ten aanzien van betaalbare woningen in recente projecten niet bewerkstelligd zijn. Samenwerkingsafspraken met private partijen Als partijen meer betaalbare huur- of koopwoningen willen realiseren, kunnen zij op basis van vrijwilligheid onderling (privaatrechtelijke) afspraken maken en zo tot lokaal maatwerk komen. Met beleggers, ontwikkelaars of grootgrondeigenaren kan de gemeente, los van concrete bouwplannen, samenwerkingsafspraken maken. In de wet is vastgelegd dat gemeenten voorschriften mogen stellen die de publiekrechtelijke kaders doorkruisen. Om die reden mogen afspraken over een aantal thema’s niet privaatrechtelijk worden gemaakt: • Minimale woningkwaliteit (Bouwbesluit 2012). Wel over de woninggrootte/type. Ook een hogere duurzaamheidsambitie (meer dan minimale vereiste: BENG) is in onderling overleg wel mogelijk. • Vergunningverlening (Wabo). Er kan niet privaatrechtelijk worden afgesproken dat de gemeente de vergunning verleent of dat de gemeente andere termijnen of criteria hanteert dan zijn vastgelegd in de Wabo. • Woningtoewijzing (Huisvestingswet). Er kan privaatrechtelijk geen afspraak gemaakt worden over toewijzing aan personen uit de beoogde doelgroep (is publiekrechtelijk).

Waarom niet? Samenwerkingsafspraken met ontwikkelende partijen creëren commitment over de bouwopgave, maar langdurige beschikbaarheid van betaalbare woningen voor de doelgroep zijn niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium. Huurkoopconstructies: KoopLater Bij huurkoopconstructies (zoals KoopLater) kan de woning voor een afgesproken eerste periode gehuurd worden, voordat overgegaan wordt op koop. Vooraf wordt met de toekomstige kopers de koopsom contractueel vastgelegd. Gaat de bewoner op een bepaald moment over tot koop, dan wordt een deel van de maandelijkse huur van de beginperiode bij de notaris verrekend met de koopsom, waardoor de hypotheek lager wordt. Zeker wanneer de huizenprijzen sterk stijgen heeft de koper een gunstige deal. Dalen de huizenprijzen, dan is de aankoop voor de koper minder gunstig (gelet op de vooraf bepaalde koopsom). Waarom niet? Huurkoopconstructies dragen wel bij aan de bouw van goedkope koopwoningen, maar niet aan langdurig behoud voor de doelgroep. Koopconstructies die aan beide doelstellingen tegemoetkomen (zoals KoopGarant en erfpacht) liggen daardoor meer voor de hand. Compensatiefonds sociale woningbouw Er zijn gemeenten die gelijktijdig met de beleidsregels ten aanzien van de bouw van sociale huur (en/of koop)woningen een compensatiefonds instellen.

Uitgangspunt is dan nog steeds dat een ontwikkelende partij een bepaald percentage sociale huur/koopwoningen in het programma opneemt (bijvoorbeeld 50% als we de Subregionale Woonagenda als voorbeeld nemen). Maar als een ontwikkelaar gegronde redenen heeft waardoor niet aan dit minimumpercentage kan worden voldaan (bijvoorbeeld een complexe inbreidingslocatie, programma leent zich niet voor de beoogde locatie), kan een financiële compensatie worden gevraagd (doorgaans een bepaald bedrag per woning). Dit wordt gestort een gemeentelijk fonds dat kan worden aangewend om elders alsnog de benodigde goedkope woningen te realiseren.

296.100 | Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

23

Waarom niet: Een compensatiefonds geeft alleen garantie dat een financiële bijdrage wordt geleverd voor de bouw van een goedkope / betaalbare huur‐ of koopwoning (maar geen garantie dat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden). In de praktijk komt het vaak voor dat ontwikkelaars geneigd zijn om de financiële bijdrage te betalen (om zodoende geen goedkope / betaalbare woningen te hoeven bouwen).

296.100 | Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

24

Bijlage II: Schematische overzicht instrumenten In onderstaand schema zijn alle mogelijke instrumenten om sturing te geven aan de bouw en/of behoud van goedkope /betaalbare woningen weergegeven, inclusief de beleidskaders. De effecten per instrument (gericht op de huur‐ of koopsector, zorgt het voor de bouw en/of behoud van goedkope woningen, effect op ambtelijke inzet) is gebaseerd op de (landelijk geldende) wettelijke mogelijkheden en landelijke ervaringen ten aanzien van de benodigde capaciteit van de ambtelijke organisatie. Vervolgens zijn de instrumenten besproken met de gemeentelijke organisatie. Op basis daarvan heeft Companen een advies gemaakt voor een rangvolgorde die specifiek voor de gemeente Wijchen geldt, verdeeld naar: 1. Instrumenten die al door de gemeente Wijchen worden toegepast en waarbij het voor de hand ligt om deze in de toekomst ook voort te zetten 2. Te overwegen instrumenten a. Snel te implementeren instrumenten b. Instrumenten die kansrijk zijn voor Wijchen, maar nog wel nader uitgewerkt moeten worden voor de lokale situatie 3. Instrumenten waarbij het niet voor de hand ligt om deze te overwegen voor de gemeente Wijchen

296.100 | Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

25

Instrument

Type instrument

Externe partij nodig?

Is instrument bestemd voor sturing huur en of koopsector?

Zorgt instrument voor de bouw van goedkope woningen?

Zorgt instrument voor langdurige beschikbaar‐ heid goedkope woningen?

Benodigde capaciteitsvraag gemeentelijke organisatie Implementatie instrument

Uitvoering instrument

Beleidskaders Woonvisie

Beleid

Prestatieafspraken

Beleid

Huur + Koop

✓

✓

Zwaar

Licht

Woningcorporaties

Huur

✓

✓

Zwaar

Licht

Ontwikkelaars

Maatregelen die de gemeente al toepast Anterieure overeenkomsten

Juridisch

Koop

✓

Zwaar

Licht

Starterslening

Financieel

Koop

✓

Matig

Matig

Grond(prijs)beleid

Financieel

Huur + Koop

✓

Matig

Licht

Verkoopregeling KoopStart

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Koop

✓

Matig

Licht

Kleinere bouwvormen

Overig

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Huur + Koop

✓

✓

Matig

Licht

Zelfbewoningsplicht (Nieuwbouw)

Juridisch

Ontwikkelaars (indien geen gemeentegrond)

Koop

✓

Matig

Zwaar

Antispeculatiebeding

Juridisch

Ontwikkelaars (indien geen gemeentegrond)

Koop

✓

Matig

Zwaar

Terugkoopregeling KoopGarant

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Koop

✓

✓

Matig

Licht

Erfpacht

Juridisch

Koop

✓

✓

Zwaar

Zwaar

Huisvestingsverordening: Opkoopbescherming

Juridisch

Koop

✓

Matig

Zwaar

Huisvestingsverordening: Vergunningplicht splitsing

Juridisch

Koop

✓

✓

Matig

Zwaar

Wooncoöperatie

Financieel

Huur + Koop

✓

✓

Licht

Matig

✓

Te overwegen instrumenten Snel te implementeren

Nader uit te werken

Bewoners, Financiers

Maatregelen die niet worden overwogen Doelgroepenverordening

Juridisch

Huur + Koop

✓

Matig

Zwaar

Samenwerkingsafspraken private partijen

Overig

Ontwikkelaars, beleggers

Huur + Koop

✓

Matig

Matig

Verkoopregeling KoopLater

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Koop

✓

Matig

Licht

Compensatiefonds

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Huur

✓

Matig

Licht

296.100 | Instrumentarium behoud goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen

26