Bijlage 3 - Routekaart Woonzorgvastgoed Wijchen
Tekst van het document
C A
2021-2025
B
Wonen en zorg in Wijchen Routekaart Woonzorgvastgoed Wijchen 28 april 20201 Patrick Gering
Wonen en zorg in Wijchen
Doel en status routekaart woonzorgvastgoed •
De routekaart wonen en zorg Wijchen geeft inzicht in de ontwikkelopgave van beschutte woonvormen voor ouderen (langer zelfstandig thuis) en woonzorgvastgoed.
•
De routekaart geeft inzicht in de opgave met peildatum 1 april 2021. Daarbij gaat het om de vraag van inwoners en woonzorginstellingen naar passende woningen en het aanbod van ontwikkellocaties.
•
Met de verschillende ‘routes’ wordt inzicht gegeven in de kansen voor gemeente, Talis, De Kernen en de woonzorginstellingen om te versnellen in de ontwikkeling en realisatie.
•
De routekaart is voor betrokken partijen het vertrekpunt voor ontwikkeling van concrete projecten. Hiervoor moeten partijen per project met elkaar tot afspraken komen.
2
Wonen en zorg in Wijchen
Opzet routekaart
3
•
Deel 1 gaat in op de opgave voor de toekomst.
•
Deel 2 gaat in op de (op termijn) beschikbare locaties.
•
Deel 3 gaat in op de wensen van de verschillende woonzorginstellingen.
•
Deel 4 vorm de routekaart voor betrokken partijen om concrete stappen te zetten
Wonen en zorg in Wijchen 4
Deel 1: opgave 2021-2030
Wonen en zorg in Wijchen
Mismatch vraag en aanbod 2021 1.
kwaliteitseisen vanuit de zorg. Situatie sinds 2016 is in essentie nog ongewijzigd. 2.
Tekort aan woningen voor ouderen: PG en SOM, maar ook tekort zorgpersoneel en mantelzorgers. Tevens groot tekort in aanbod beschut wonen (langer zelfstandig thuis!). Daarom prioriteit in vervanging woonzorgvastgoed en toevoegen aanbod beschut wonen.
3.
Vraag naar woningen voor VG en LG stabiel, aanbod woningen voor VG ligt nog achter op de huidige vraag. Er is vooral een kwalitatieve mismatch tussen vastgoed en woonwensen. Daarom prioriteit in vervanging. Woonzorgvastgoed.
4. 5
Urgentie zit bij vervangingsvraag: merendeel vastgoed voldoet niet aan woonwensen en
Voor GGZ ook vervangende nieuwbouw.
Wonen en zorg in Wijchen
Momentum nu benutten 1.
Er is nu momentum om de woonzorgvastgoed opgave nu daadwerkelijk op gang te krijgen.
2.
Er komt nu meer scherpte in de programma’s van eisen voor het vastgoed en de benodigde ruimtelijke setting (terrein, bouwlagen, parkeren, nabijheid voorzieningen etc).
3.
Gemeente kan steeds meer duidelijkheid geven over de beschikbaarheid van bouwlocaties en de daarbij horende ruimtelijke en programmatische kaders.
4.
De beoogde ontwikkelingen van woonzorginstellingen sluiten aan bij de programmatische doelstellingen. Het aanbod loopt eerder achter bij de vraag, dan dat er sprake is van overaanbod. Tempo maken is voor alle betrokken partijen van belang. De kans is groter dat er te weinig wordt gerealiseerd dan te veel.
6
Wonen en zorg in Wijchen
Deel 2: De vastgoedpuzzel van Wijchen
7
Woonzorgvastgoed opgave is een schuifpuzzel… •
Welke locaties (puzzelstukjes) doen mee?
•
Waar kunnen we beginnen (lege vakje?)
•
Zowel locaties als gebouwen…
•
Wat is een handige volgorde?
•
Welke routes voor ontwikkeling zijn denkbaar?
Puzzelen met programma en ruimte Wonen en zorg in Wijchen
Programma wonen en zorg
8
• • • • •
Aantal woningen Doelgroepen Typologieën Prijsklassen Etc.
Passend aanbod van wonen in Wijchen
Woningbouwprogramma • • • • •
Aantal woningen Doelgroepen Typologieën Prijsklassen Etc.
Maatschappelijk Vastgoed • • Welke locaties zijn beschikbaar? Welke locaties zijn het meest geschikt voor de doelgroep? Welke ‘locatie-treintjes’ zijn mogelijk?
Vrijkomende scholen Nieuwbouw MFA’s
Beschutte woonvormen (langer zelfstandig thuis) Wonen en zorg in Wijchen
Kansrijke locaties:
9
•
Tussen Kasteel en Wijchens Meer
•
Kraanvogelterrein
•
Hart van Zuid
•
Veenhof
•
Weegbree
•
Rivo Torto
•
Valendries (in ontwikkeling)
•
Huurlingsedam
•
Sint Jozef (Westflank)
•
Kraaijenberg
•
Blauwe Hof
•
Wijchen West
2040
Wonen en zorg in Wijchen
Uitbreiding woonservicegebieden - langer thuis Bestaande woonservicegebied: Noord (Meander e.o.) Alverna: La Verna – Rivo Torto
In ontwikkeling: Hart van Zuid Toekomstige kansen: Woezik: Veenhof Wijchen West
10
2040
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Veenhof
11
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Kraanvogelterrein 12
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Hart van Zuid
13
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Sint Jozef en omgeving (RIBW)
14
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Heilige Stoel (Pluryn) 15
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Weegbree (ZZG) 16
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Leemweg (op langere termijn na vertrek tijdelijke school) 17
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Kraaijenberg (na nieuwbouw MFA) 18
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Blauwe Hof (na nieuwbouw MFA) 19
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Huurlingsedam 20
Wonen en zorg in Wijchen
Potentiële locaties
Wijchen West 21
Wonen en zorg in Wijchen
Is er een logische schuifpuzzel in Wijchen?
22
?
Wonen en zorg in Wijchen
Deel 3: Wensen en eisen woonzorginstellingen
23
Op de volgende sheets is per woonzorgpartner aangegeven wat de plannen, wensen en eisen zijn als input voor de routekaart.
Wonen en zorg in Wijchen
LuciVer •
Nieuwbouw La Verna 30 PG en 40 SOM (in uitvoering)
•
Nieuwbouw circa 45 app. (PG) Leemweg (voorkeur) of Huurlingsedam
•
Beschut Wonen in Rivo Torto 2.0? (92 app, Talis, scheiden wonen en zorg)
Totaal LuciVer: bestaand 30 PG en 54 SOM = 84 intensieve zorg nieuwbouw 30 + 45 PG en 40 SOM = 115 intensieve zorg totaal uitbreiding 31 woningen (PG/SOM). Langer zelfstandig thuis wonen in beschutte woonvormen met VPT en MPT heeft de voorkeur ten opzichte van intramurale setting vanwege het grote personeelstekort op de arbeidsmarkt. LuciVer ziet meeste toekomst in thuiszorg.
24
Wonen en zorg in Wijchen
ZZG zorggroep •
De Hagert, Meerstaete en Passerel: 54 PG en 14 SOM
•
Nieuwbouw Hart van Zuid: 45 PG (vervanging Weegbree en De Elst)
•
Nieuwbouw Veenhof: 45 PG (vervanging Weegbree) Kraanvogelterrein valt hiermee af.
•
Afstoten Weegbree (72) en De Elst (22)
•
Geen uitbreiding intramurale capaciteit, toenemende vraag accommoderen in beschutte woonvormen (langer zelfstandig thuis)!
25
Wonen en zorg in Wijchen
De Meerenburgh
26
•
Uitbreiding van 8 naar 9 appartementen (korte termijn).
•
Eventueel op termijn optie voor uitbreiding met 8 appartementen.
Totaal uitbreiding met minimaal 1 en maximaal 9 woningen.
Wonen en zorg in Wijchen
Ouderenzorg subtotaal •
Afname aanbod ZZG met 40, o.a. door afbouw zorgwoningen De Oogst.
•
Potentiële toename 31 (LuciVer) en 9 (De Meerenburgh) = 40 woningen.
•
Indien nieuwbouw 20 woningen voor ouderen van Driestroom (VG) bij La Verna wordt meegerekend, komt het totaal op toename van maximaal circa 60 woningen.
•
Kans voor nieuwe aanbieder ouderenzorg, complementair aan doelgroepen ZZG, LuciVer en De Meerenburgh, in Wijchen Zuid (Huurlingsedam).
Hiermee wordt groeidoelstelling van circa 100 in periode tot 2030 niet gehaald. Enorme vergrijzing i.c.m. toenemend tekort aan personeel en mantelzorgers noodzaakt tot andere benadering: investeren in beschutte woonvormen en goede infrastructuur in de vorm van optimale samenwerking tussen netwerken in de zorg en sociaal domein.
27
Wonen en zorg in Wijchen
Pluryn
28
•
Vervangende nieuwbouw voor Woonvorm Heilige Stoel.
•
Afstoten trainingshuizen Hombergh en De Flier (app. Talis) en vervangen door 1 nieuw trainingshuis.
•
Nieuwbouw woonvorm op korte termijn mogelijk direct naast bestaande woonvorm Heilige Stoel (in naastgelegen park).
•
Alternatieve locaties: -
Kraanvogelterrein
-
Veenhof
-
De Elst, zodra ZZG vervangende locatie heeft.
Wonen en zorg in Wijchen
Driestroom
29
•
Nieuwbouw La Verna (vervanging deel Diepvoorde) staat vast.
•
Diepvoorde, renovatie t.b.v. 17 appartementen (instroom uit regio).
Wonen en zorg in Wijchen
Gezinshuis TOF (Driestroom)
30
•
Tweede fase gezinshuis op locatie Graafseweg in Alverna is gerealiseerd.
•
Toename aantal bewoners van 6 naar 9.
Wonen en zorg in Wijchen
Dichterbij
31
•
Behoud complex Veenhof.
•
Nieuwbouw 4 tot 6 studio’s op naastgelegen schoolterrein (Veenhof) of eventueel benutten bestaande voorraad Talis in de omgeving Veenhof.
Wonen en zorg in Wijchen
RIBW
32
•
Zoekt Beschermd Wonen (Wlz) locatie voor 30 cliënten met ruimere huisvesting (Sint Jozef niet toekomstbestendig).
•
Zoekt clusters Beschermd Wonen (Wmo), aantal 15-20 appartementen.
Geschikte locaties: •
De Elst (22 appartementen t.b.v. Wmo cliënten?)
•
Kraanvogelterrein
•
Veenhof
•
Heilige Stoel
•
Etc.
Wonen en zorg in Wijchen
Waalzorg Op zoek naar vervangende huisvesting (bestaand of nieuw) voor groei van 35 naar 42 studio’s en 2 groepswoningen voor elk 6 bewoners, totaal 54 bewoners. Huidige locatie niet geschikt omdat hier geen zelfstandige studio’s gerealiseerd kunnen worden. Geschikte locaties: Kraanvogelterrein, Leemweg, Veenhof, Sint Jozef, Blauwe Hof, Kraaijenberg, Weegbree en Huurlingsedam. Locatie Graafseweg herbestemmen naar regulier wonen omdat deze als woonzorglocatie niet geschikt wordt geacht. Dit vraagt om overleg met eigenaar. 33
Wonen en zorg in Wijchen
Woondroom Wijchen
34
Nieuwbouw op locatie Kasteellaan i.s.m. Talis is in voorbereiding, totale capaciteit 13 bewoners.
Wonen en zorg in Wijchen
Deel 4: routekaart
35
•
Noodzakelijk om strategisch de juiste volgorde te bepalen voor de ontwikkeling van locaties.
•
Uitdaging om meerdere ‘routes’ te duiden, waarbij een partij nieuw bouwt op locatie A, en vervolgens haar eigen locatie B vrijkomt voor andere partij, die vervolgens ook haar eigen locatie weer vrijspeelt.
Locaties waar relatief snel gestart kan worden: •
Heilige Stoel (park westzijde Pluryn)
•
Veenhof
•
Kraanvogelterrein
•
Hart van Zuid
C A
2021-2025
B
Wonen en zorg in Wijchen
Routekaart (2) •
Urgentie bij ZZG, Pluryn, Waalzorg en RIBW, ook om huidige locaties vrij te spelen (Weegbree, De Elst en Sint Jozef). Daarnaast urgentie nieuwbouw beschutte woonvormen en uitbreiding V&V.
Potentiële koplopers om snel door te pakken zijn: •
Nieuwbouw Woonvorm Pluryn op locatie Heilige Stoel (westzijde)
•
Nieuwbouw ZZG op Veenhof en Hart van Zuid (Weegbree vrij en De Elst Vrij)
•
Nieuwbouw RIBW op Kraanvogelterrein of naar De Elst (Sint Jozef vrij)
•
Nieuwbouw LuciVer op Huurlingsedam of Leemweg (op termijn)
•
Nieuwbouw Waalzorg op Huurlingsedam of Leemweg (op termijn)
Vrijkomende locaties kunnen vervolgens worden ingevuld beschutte woonvormen voor ouderen (vlakbij voorzieningen) en reguliere woningen (o.a. Weegbree, Sint Jozef e.o, etc). 36
Wonen en zorg in Wijchen
Routekaart (3)
37
De locaties Hart van Zuid en Kraanvogelterrein zijn nog niet 100% zeker en/of laten nog een tijdje op zich wachten. Om te voorkomen dat de vastgoedtrein van ZZG vastloopt, wordt geadviseerd de locatie Veenhof in combinatie met Hart van Zuid hiervoor te ontwikkelen. Hiermee komt de reservering voor Kraanvogelterrein te vervallen. En komen de locaties De Elst en Weegbree op afzienbare termijn beschikbaar.
Wonen en zorg in Wijchen
Routekaart (4) Voor zowel het woonzorgvastgoed als de beschutte woonvormen zijn de vrijkomende schoollocaties interessant, maar afhankelijk van de nieuwbouw van een vervangende MFA . •
Blauwe Hof
•
Kraaijenberg
•
Leemweg (tijdelijke locatie voor nieuwe school)
Deze locaties lijken het meest geschikt voor beschut wonen. Zodat ouderen in hun eigen wijk kunnen doorverhuizen naar een levensloopbestendige woning. Mogelijk dat Blauwe Hof of Kraaijenberg benut worden voor nieuwbouw brede school.
38
Wonen en zorg in Wijchen
Route 1: LuciVer - Driestroom
39
Stap 1: nieuwbouw La Verna t.b.v. LuciVer en Driestroom Stap 2: renovatie Diepvoorde t.b.v. Driestroom Stap 3: nieuwbouw uitbreiding LuciVer (PG) op locatie Leemweg of Huurlingsedam Stap 4: renovatie Rivo Torto t.b.v. beschutte woonvorm – woonservicezone Resultaten: •
Nieuwbouw LuciVer (vervangend)
•
Nieuwbouw LuciVer (uitbreiding)
•
Nieuwbouw Driestroom (vervanging)
•
Renovatie Driestroom (uitbreiding)
•
Uitbreiding aanbod beschut wonen – ontwikkeling woonservicezone Alverna
Stappen 1 en 2 zijn al vastgelegd, de vraag is of stappen 3 en 4 ook gerealiseerd kunnen worden…
Wonen en zorg in Wijchen
Route 2: Pluryn Stap 1: nieuwbouw Pluryn in het park achter huidige woonvorm Heilige Stoel Stap 2: sloop huidige woonvorm Heilige Stoel Stap 3: beschutte woonvorm op locatie oude woonvorm Pluryn Heilige Stoel Stap 4: Inrichting nieuwe parkachtige omgeving rondom beide woonvormen Resultaten: •
Nieuwbouw woonvorm Pluryn (24)
•
Nieuwbouw beschutte woonvorm (25-30), sociale huur of koop (zelfstandig wonen!)
•
Nieuw park rondom de woonvormen
Stappen 1 en 2 zijn voorwaarde, stappen 3 en 4 zijn optioneel, uit nader onderzoek moet blijken of dit haalbaar is. 40
Wonen en zorg in Wijchen
Spoor 3: ZZG, vervangende nieuwbouw Weegbree
41
Stap 1: Nieuwbouw ZZG (vervanging Weegbree) op locatie Veenhof Stap 2: Eerste fase Weegbree beschikbaar voor onder andere beschut wonen Stap 3: Nieuwbouw ZZG (vervanging Weegbree en De Elst) in Hart van Zuid Stap 4: Tweede fase Weegbree beschikbaar voor regulier wonen De Elst eventueel beschikbaar voor RIBW Stap 5: Sint Jozef beschikbaar voor beschut en regulier wonen Resultaten: •
Nieuwbouw ZZG 45 PG op locatie Veenhof
•
Nieuwbouw ZZG 45 PG in Hart van Zuid
•
RIBW (Wlz) kan eventueel verhuizen naar De Elst
•
Weegbree en Sint Jozef beschikbaar voor beschut wonen en regulier wonen
Wonen en zorg in Wijchen
Route 4: Waalzorg
42
Stap 1: nieuwbouw Waalzorg op locatie Huurlingsedam (of andere geschikte locatie). Stap 2: bestemmingswijziging Graafseweg naar regulier wonen
Resultaten: •
Nieuwbouw Waalzorg (42)
•
Reguliere woningen Graafseweg.
Alternatieven voor Huurlingsedam zijn o.a.: Leemweg, Kraanvogelterrein.
5
12
Wonen en zorg in Wijchen
10
43
15 2 13 1 9 14
7 16 8
1
Heilige Stoel (Pluryn)
2
Weegbree (ZZG)
3
Waalzorg
4
LuciVer
5
Driestroomhuis TOF
6
Diepvoorde (Driestroom)
7
Sint Jozef (RIBW)
8
Meerstaete (ZZG)
9
Woonservicegebied Noord (ZZG)
10
De Veenhof (Dichterbij)
11
Zandroos (Shelterzorg)
12
De Meerenburgh
13
De Hagert (ZZG/Driestroom)
14
Havenweg (Compass)
15
Hoefblad (‘s-Heerenloo)
16
Woondroom (in ontwikkeling)
11 4 6
Locaties woonzorgvastgoed 2021
3
5
1
Heilige Stoel: nieuwbouw Pluryn
2
Weegbree: beschut wonen
3
Graafseweg: regulier wonen
4
La Verna: nieuw LuciVer / Driestroom)
5
Gezinshuis TOF (incl. Graafseweg)
6
Diepvoorde: renovatie Driestroom
7
Sint Jozef/Westflank: beschut wonen
8
Meerstaete (ZZG)
28
9
Woonservicegebied Noord (ZZG)
4 29
10
De Veenhof (Driestroom)
5
11
Zandroos (Shelterzorg)
12
De Meerenburgh (incl uitbreiding)
13
De Hagert (ZZG/Driestroom)
14
Havenweg (Compass)
15
Hoefblad (‘s-Heerenloo)
16
Woondroom: nieuwbouw
12
17
Wonen en zorg in Wijchen
10 15 2 13 22 1
24
18
9 14
7 23
8
16 19 20
26 11
27 6 21
25
44
Situatie 2025-2030
3
5
12
17
Wonen en zorg in Wijchen
10 15 2 13 22 1
24
18
9 14
7 26
23
8
16 19 20 11
4
28 5
6 21
Veenhof: nieuwbouw ZZG
18
Kraanvogel: beschut wonen
19
Valendries: beschut wonen (Talis)
20
TKWM: beschut wonen
21
Hart van Zuid: nieuwbouw ZZG
22
De Elst: RIBW of ?
23
Blauwe Hof: beschut wonen
24
Kraaijenberg: beschut wonen
25
Huurlingsedam: Waalzorg?
26 Wijchen West: nieuwbouw ??? 26 27
Leemweg: LuciVer uitbreiding?
28
Rivo Torto 2.0: beschut wonen
Woningbouwprogramma Wijchen: •
25
45
27
17
Situatie 2025-2030
3
•
Waar zijn de (levensloopbestendige) appartementen geprogrammeerd? Waar kunnen nog beschutte woonvormen ontwikkeld worden nabij voorzieningen?
Optimale locatiekeuzes beschut wonen o.b.v. data Wonen en zorg in Wijchen
Beoordeling locaties op:
46
• Nabijheid voorzieningen. • Bevolkingssamenstelling van de wijk (leeftijd etc). • Matching van doelgroep aan locatie (o.a. nabijheid voorzieningen). Data analyse wordt benut voor optimale matching van locatie en programma.
Wonen en zorg in Wijchen
Slagvaardige samenwerkingscoalities vormen
47
•
Om tempo te maken en commitment te krijgen en te houden, is het cruciaal niet te veel partijen aan elkaar te verbinden.
•
Met slagvaardige samenwerkingscoalities kan op alle vier sporen tegelijkertijd tempo gemaakt worden.
•
Samenwerkingscoalities zijn: -
ZZG, Talis en gemeente (Veenhof en Weegbree)
-
Pluryn, Talis en gemeente (Heilige Stoel)
-
ZZG en RIBW (De Elst – Sint Jozef).
-
LuciVer, Driestroom en Talis (La Verna en Diepvoorde)
-
Waalzorg, HMV Invest BV en VOF Huurlingsedam?
Wonen en zorg in Wijchen
Conclusies vastgoedopgave •
Het onderzoek toont aan dat er diverse mogelijkheden zijn om de woonzorg vastgoed opgave nu daadwerkelijk op gang te krijgen.
•
Er is steeds meer scherpte in de programma’s van eisen voor het vastgoed en de benodigde ruimtelijke setting (terrein, bouwlagen, parkeren, nabijheid voorzieningen etc). Er is nog onvoldoende scherpte in de bebouwingsmogelijkheden van de verschillende locaties.
•
De beoogde ontwikkelingen sluiten aan bij de programmatische doelstellingen en passen binnen het afwegingskader dat onderdeel uitmaakt van de woonzorgvisie.
•
Naast de matching van vastgoed en locatie, moet ook een verdiepingsslag gemaakt worden naar de geografische ligging en de samenstelling van de buurt/wijk.
•
Als partijen deze verdiepingsslag met elkaar maken, kunnen snel besluiten worden genomen en afspraken gemaakt worden om concrete projecten op te starten.
• 48
Deze projecten doorlopen allemaal reguliere planologische procedures.