bijlage 2 memo Hart van Zuid 20250520

advies

projectnaam Wijchen, aanvullende memo Hart van Zuid datum 2 mei 2025

Wijchen, aanvullende memo Hart van Zuid

projectnummer P08109

Aanleiding

opdrachtgever Gemeente Wijchen

voor het nieuwe voorzieningenhart in Wijchen-Zuid aan de gemeente-

BRO projectleider DG

men met verschillende partijen aan plannen voor een bruisend en vitaal

Argumenten/overwegingen uit amendement 1. Uit onderzoeksrapporten blijkt dat bij groeiende inwonersaantallen er onvoldoende supermarktruimte is in de gemeente Wijchen. Daarom is het goed een toekomstbestendig voorzieningenhart neer te zetten met extra supermarktruimte. De ontwikkelingen van Hart van Zuid moeten echter geen bedreiging vormen voor andere winkelcentra, waaronder het centrum van Wijchen. Daarom stelt de raad voorwaarden.

voorzieningenhart. Eén van de onderdelen is een versterking van het

2. In alle beleidsdocumenten is opgenomen dat Wijchen Centrum

supermarktaanbod. Op 30 mei 2024 heeft de Wijchense gemeenteraad

hét winkelhart van Wijchen is en blijft. Als er extra supermarkt

ingestemd met een aantal uitgangspunten en aanbevelingen voor de

vierkante meters worden toegevoegd, bestaat er een kans dat,

ontwikkeling. Via een amendement is bij beslispunt 3 toegevoegd dat bij

zonder aanvullende maatregelen, Hart van Zuid een serieuze

de verdere uitwerking van het Masterplan Hart van Zuid, waar nodig,

concurrent voor Wijchen Centrum wordt. Dat is onwenselijk en

maatregelen genomen worden zodat Hart van Zuid een wijkwinkelcen-

in strijd met alle vastgestelde beleidsdocumenten, waaronder

trum wordt dat functioneert zoals is bepaald in de vastgestelde Detail-

de Detailhandel Structuurvisie.

review RvL

Het college van burgemeester en wethouders heeft de uitgangspunten raad voorgelegd. Onder de naam ‘Hart van Zuid’ werkt de gemeente sa-

handel Structuurvisie. Waardoor geen disbalans ontstaat met andere

3. Door maatregelen te treffen in de verdere uitwerking van het

winkelcentra in Wijchen, zoals Wijchen Centrum. Adviesbureau BRO

Masterplan, waardoor functies en voorzieningen in Hart van

stelde eerder een advies en locatie-onderzoek op voor een extra super-

Zuid geen bovenwijkse aantrekkingskracht hebben, ontstaat er

markt in Wijchen (BRO, Locatie-studie extra supermarkt, 2024). Dat rap-

geen disbalans met andere winkelcentra in Wijchen.

port concludeert op basis van ruimtelijk-functionele argumenten dat een

4. De gemeenteraad wil vanuit zijn controlerende rol bij de verdere

extra supermarkt te motiveren is en dat Hart van Zuid daarvoor de

besluitvorming rondom het Masterplan kunnen toetsen in hoe-

meest geschikte plek is. BRO is door gemeente Wijchen gevraagd om

verre en op welke wijze maatregelen zijn getroffen om Hart van

reactie te geven op de vier argumenten/overwegingen uit het amende-

Zuid een wijkwinkelcentrum te laten zijn.

ment (zie tekstkader). Meer specifiek is aan BRO gevraagd om aan te

Willemsplein 2

tonen dat het winkelcentrum blijft voldoen aan de criteria van een wijk-

5211 AK ’s-Hertogenbosch

winkelcentrum, passend in de hiërarchie van de voorzieningenstructuur,

+31 (0)73 208 91 55

vastgelegd in de DSV. Voorliggende memo voorziet hierin.

info@bro.nl www.bro.nl

1/3

Reactie BRO: Passend programma Hart van Zuid

centra. Die hiërarchie blijkt o.a. uit de omvang en variatie van het voor-

In de DSV staat het volgende: “in Hart van Zuid is een compleet winkel-

zieningenaanbod. Centrum Wijchen telt 165 commerciële voorzienin-

aanbod aanwezig met een supermarkt, een totaalpakket verszaken, een

gen1 met een totale omvang van circa 26.200 m² aan winkelvloeropper-

drogisterij en fastservicehoreca. Dit aanbod past bij de wijkfunctie die

vlak (hierna: wvo). Hart van Zuid daarentegen telt momenteel 13 com-

Zuiderpoort vervult voor veel van de buurten ten zuiden van het meer.

merciële voorzieningen met in totaal 2.424 m² wvo2. Qua omvang en variatie van het commercieel programma is Wijchen Centrum aanzienlijk

In het navolgende onderbouwt BRO aan de hand van een aantal ruimte-

groter dan Hart van Zuid. Ook met de beoogde uitbreiding van het pro-

lijke en ruimtelijk-functionele kenmerken/criteria dat Hart van Zuid o.b.v.

gramma aan voorzieningen blijft sprake van een duidelijke hiërarchische

het voorliggende Masterplan en bijbehorende programma, ook in de toe-

verdeling. In het nieuwe Hart van Zuid zijn er 13 voorzieningen met een

komst een wijkwinkelcentrum blijft. Gelet op de overwegingen vanuit de

totale omvang van circa 4.000 m² wvo3. Hart van Zuid blijft qua voorzie-

Raad (zie kader vorige pagina) zetten we Hart van Zuid af tegen Cen-

ningenprogramma aanzienlijk kleiner dan centrum Wijchen. Uit diverse

trum Wijchen.

bronnen4 blijkt dat de omvang en variatie van het commercieel pro-

Commercieel programma in aantal zaken 60 50 40 30 20 10 0

Centrum Wijchen

Hart van Zuid

Hart van Zuid nieuw

gramma de aantrekkingskracht bepalen. Hoe groter het aanbod hoe Hart van Zuid is getypeerd als een klein wijkwinkelcentrum. Dat blijkt

groter de aantrekkingskracht. Gelet hierop blijft er sprake van een duide-

mede uit de navolgende definitie van de Locatus Retailverkenner, de grootste Nederlandse leverancier van winkeldata: Wijkcentrum (klein):

lijke hiërarchische structuur van centrum Wijchen als hoofdwinkelgebied van Wijchen en Hart van Zuid als ondersteunend wijkwinkelcentrum.

Deze centra hebben een specifiek ondersteunende functie. Tot een klein wijkcentrum worden winkelconcentraties gerekend met 5 tot 10

Functie en profiel

winkels en 2 of meer supermarkten (Locatus Retailverkenner).

Wijkwinkelcentra hebben primair een functie voor de dagelijkse boodschappen. Daarom bestaat het winkelaanbod ook overwegend uit bood-

Centrum van Wijchen behoort tot de Locatus-categorie ‘kernverzor-

schappenwinkels (zoals supermarkt(en) en verszaken). In Hart van Zuid

gend centrum groot’: dit is het grootste winkelgebied in een woon-

bestaat circa 75% van het wvo uit dagelijks winkelaanbod en ligt het an-

plaats/deelgemeente. Het gaat hier om centra met minder dan 200,

dere aanbod (zoals een bloemist, snackbar of kapper) in het verlengde

maar meer dan 100 verkooppunten (Locatus Retailverkenner).

van het boodschappen doen en is daar grotendeels ondersteunend aan.

Commercieel programma in m2 wvo 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

In Centrum Wijchen is het aandeel dagelijks winkelaanbod t.o.v. de toHiërarchie en omvang aanbod

tale voorzieningen 23%. Centrum Wijchen heeft daarnaast ook een ge-

Een voorzieningenstructuur is opgebouwd uit een stelsel van hiërar-

varieerd aanbod aan andere winkels (zoals mode), maar ook horeca en

chisch geordende winkelgebieden bestaande uit een hoofdcentrum en

diensten. Kortom: het profiel van Hart van Zuid is vooral gericht op func-

ondersteunde centra. Zo ook in Wijchen met Centrum Wijchen als het

tioneel boodschappen doen. Het profiel van Centrum Wijchen is gericht

hoofdcentrum en Hart van Zuid als één van de ondersteunende winkel-

op zowel boodschappen doen, recreatief winkelen, andere voorzienin-

Centrum Wijchen

Hart van Zuid huidig

Hart van Zuid nieuw

gen bezoeken én verblijven. 1 2 3 4

Te weten: winkels, horeca, commerciële diensten en overige voorzieningen (cultuur en ontspanning), exclusief leegstand, gedefinieerd door Locatus 2025. Verhuurde units, Locatus Retailverkenner 2025. Het betreft hier de Locatus groepen: dagelijkse artikelen, niet dagelijkse artikelen (waaronder: mode en Luxe, vrije tijd, in/om huis, overige detailhandel, cultuur en ontspanning, horeca en diensten, exclusief leegstand. Op basis van cijfers ontvangen van de gemeente Wijchen. Verschillende edities van meerdere koopstromenonderzoeken waar BRO een auteur is, en het Handboek Kooporiëntaties-Koopstromen (2023) waar BRO eveneens een auteur is.

Wijchen, aanvullende memo Hart van Zuid

2/3

Bezoekdoel, frequentie verblijfsduur

de wijk de boodschappen komen doen, en er is geen plek (piekmomen-

verkeer (in en rondom het centrum). Ook is er meer ruimte voor groen

Het verschil in profiel tussen beide centra heeft een wisselwerking met

ten) dan wijken zij de volgende keer uit naar elders. Dat heeft ook te ma-

en is het centrum ‘doorwaadbaar’. De mix van programma en ruimtelijke

het bezoekgedrag. Uit algemene kengetallen van kleine wijkcentra, zo-

ken met hybride boodschappen doen. Mensen gaan meerdere keren

kwaliteit zorgt voor de gewenste hogere verblijfskwaliteit en een aantrek-

als Hart van Zuid, blijkt dat bezoekers vooral doelgericht de boodschappen doen en het merendeel van de bezoekers maximaal een half uur in

per week naar eigen buurtboodschappencentrum en gaan dan 1 keer

kelijker geheel voor de wijkbewoners. BRO concludeert dat de planvor-

per week of per 2 weken met de auto naar grotere supermarkt7. Het par-

ming voor Hart van Zuid hierop aansluit.

het centrum is5. Voor Centrum Wijchen is het merendeel van de bezoe-

keerterrein voor de winkels wordt ingericht als blauwe zone zodat de

kers er juist minimaal een half uur. Dat verschil is verklaarbaar vanuit

parkeerplaatsen - voor beperkte duur - beschikbaar zijn voor de winkels.

Conclusie: wijkfunctie Hart van Zuid geborgd in Masterplan

reistijden, bezoekdoel en verzorgingsfunctie.

Het parkeerterrein voor de winkels is voor kort verblijf. Bewoners en be-

BRO concludeert dat Hart van Zuid een wezenlijke kwaliteitsimpuls krijgt

zoekers voor langer verblijf parkeren buiten de blauwe zone. Het is be-

door zowel de toevoeging van programma (supermarktmeters) als door

Verzorgingsfunctie

langrijk dat in het centrum voldoende ruimte is voor fietsparkeren. Dit

de algehele ruimtelijke renovatie. Die kwaliteitsimpuls is nodig zodat in-

Een wijkwinkelcentrum heeft primair een verzorgingsfunctie voor de in-

moet op de juiste plek liggen, direct bij de entrees van de woningen, de

woners in Wijchen Zuid nu en in de toekomst het centrum blijven bezoe-

woners van de eigen wijk. Daarom heet het een wijkwinkelcentrum. Dat

winkels en voorzieningen. De gemeente Wijchen hanteert ruime fiets-

ken. Het winkelgebied wordt weliswaar aantrekkelijker, maar vooral om

betekent dus ook dat het merendeel van de bestedingen (en dus omzet)

parkeernormen die voorzien in ruim voldoende fietsplaatsen bij de di-

de eigen inwoners te blijven binden. Het wordt een gezelliger verblijfsge-

afkomstig is van inwoners uit de ‘eigen wijk’. Dat geldt ook voor Hart van

verse voorzieningen. Deze fietsplaatsen worden ingericht, deels met

bied maar het is niet zo dat Hart van Zuid qua verblijfswaarde een we-

Zuid. Het merendeel van de bestedingen komt uit de eigen wijk6. Cen-

fietsbeugels (nietjes) en deels als vrije ruimte voor bakfietsen, fietsen op

zenlijke concurrent wordt voor het centrum van Wijchen. De wijkverzor-

trum Wijchen heeft daarentegen niet alleen een verzorgingsfunctie voor

standaards. De locaties liggen ook goed aangesloten op de fietsroutes

gende functie wordt geoptimaliseerd, maar niet overschreden. Dit wordt

de eigen wijk, maar voor de hele gemeente Wijchen en daarbuiten. Zo

in het gebied.

met maximummaatvoeringen geborgd in het op te stellen omgevings-

komt 20% van de totale besteding aan recreatieve winkels (kleding, schoenen etc.) van buiten gemeente Wijchen.

plan. De ontwikkeling past in de hiërarchische winkelstructuur zoals Ruimtelijke opzet wijkwinkelcentra en Hart van Zuid

vastgelegd in de DSV.

Wijkwinkelcentra zijn planmatig opgezet en daarom van oorsprong soBereikbaarheid en parkeren

ber en functioneel, met het oog op functioneel boodschappen doen. In

BRO stelt dat de beschreven versterking van Hart van Zuid niet leidt tot

Voor het goed functioneren van het wijkcentrum is bereikbaarheid es-

Nederland zijn veel wijkwinkelcentra (waaronder Hart van Zuid) toe aan

een ‘disbalans’. Hiervan zou sprake zijn als een wijkwinkelcentrum qua

sentieel. Dat geldt voor autobezoekers, maar ook voor fietsbezoekers of

een renovatie. Naar mening van BRO moet een modern wijkwinkelcen-

voorzieningen te groot wordt en verhoudingsgewijs steeds meer beste-

bezoekers te voet. In het masterplan is voorzien in voldoende parkeer-

trum primair blijven voldoen aan het functioneel boodschappen doen én

dingen (en autobezoekers) van buiten de eigen wijk nodig heeft of aan-

gelegenheid rondom het nieuwe centrum voor winkels, voorzieningen en

aanvullend voldoende verblijfskwaliteit hebben. Dat betekent concreet:

trekt. Daarvan is geen sprake, want zowel de omvang van het centrum

woningen. Het aantal te realiseren autoparkeerplaatsen is passend bij

modern uitgerust supermarktaanbod, met een goede parkeervoorzie-

als het aantal autoparkeerplaatsen wordt gemaximeerd. Dat zijn gang-

beleid, maar niet te ruim. Er is in het nieuwe programma uitgegaan van

ning en goede zichtlijnen tussen de supermarkten onderling en de an-

bare instrumenten in Nederlands detailhandelsbeleid om een hiërarchi-

de recent vastgestelde strengere parkeernorm. Daarmee wordt het par-

dere voorzieningen. Het voorzieningenaanbod bestaat zowel uit een

sche structuur te borgen.

keeraanbod verhoudingsgewijs krapper ten opzichte van de huidige situ-

commercieel programma (winkels, horeca en dienstverleners) maar ook

atie. Zo wordt het centrum in zijn aantrekkingskracht voor autobezoe-

uit maatschappelijke voorzieningen zoals zorg en onderwijs (voor vol-

kers van buiten de wijk beperkt. Immers, als autobezoekers van buiten

doende kritische massa). Verder is er ook meer ruimte voor langzaam

5 6 7

I&O Research, BRO en Goudappel. Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2023. Specifieke data voor Hart van Zuid is er niet op dit punt. Daarom is gekeken naar soortgelijke winkelcentra in de categorie wijkwinkelcentrum klein. I&O Research, BRO en Goudappel. Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2023.Specifieke data voor Hart van Zuid. Met eigen wijk bedoelen we hier gemakshalve postcodegebied 6605 Bevindingen uit het onderzoek: Verplaatsings- en bestedingsonderzoek 2024 door Platform Binnenstadsmanagement en BRO.

Wijchen, aanvullende memo Hart van Zuid

3/3