Bijlage 1: Woonbehoefteonderzoek 2022 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Tekst van het document
35.000 30.000 25.000 16.210
20.000
14.080 11.630
15.000 10.000 5.000
8.010
9.240 2.340
2.740
3.060
1.760
1.940
5.930
6.540
7.710
8.910
9.930
2022
2025
2030
2035
2040
0
Sociale huur
Particuliere huur
Koop
Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen zal in verhouding meer gaan toenemen. De vraag naar reguliere woningen voor ouderen neemt in de
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
62
Tabel 8.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen met zorg voor ouderen per subregio, 2022 - 2040 2022
2025
2030
2035
2040
Regulier wonen
35.840
38.580
43.080
47.230
49.550
Geclusterd wonen
6.520
7.380
9.080
10.950
12.680
Subregio Arnhem
Geclusterd wonen met Wlz-zorg
2.550
2.550
2.700
2.860
2.920
Totaal
44.910
48.510
54.860
61.040
65.150
Regulier wonen
30.870
33.640
37.620
40.820
42.090
Geclusterd wonen
6.530
7.280
8.660
9.960
10.980
Geclusterd wonen met Wlz-zorg
2.150
2.250
2.500
2.700
2.800
Totaal
39.550
43.170
48.780
53.480
55.870
Subregio Nijmegen
Subregio De Liemers
Definities woonvormen voor de doelgroep VG: • Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of beschermde woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of direct bij het pand (zelfde complex). De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. • Gespikkeld wonen: wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waarvandaan lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden. Mensen met een verstandelijke beperking Figuur 8.4: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen voor mensen met een verstandelijke beperking, naar woonvorm, 2022 2040
Regulier wonen
17.000
17.910
19.840
21.230
21.560
Geclusterd wonen
2.630
3.060
3.940
4.820
5.560
7.000
950
970
1.040
1.120
1.150
6.000
20.580
21.940
24.820
27.170
28.270
Geclusterd wonen met Wlz-zorg Totaal
Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
5.000
510
660
760
760
5.090
5.190
5.270
5.240
5.250
2022
2025
2030
2035
2040
4.000
Mensen een verstandelijke beperking (VG) en een lichamelijke beperking (LG)
3.000
Aan de hand van deze indicatiegegevens en de bevolkingsprognose hebben wij voor de periode tot en met 2040 een inschatting gemaakt van de zorgvraag van mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een lichamelijke beperking. Dit vertalen we naar een vraag naar geclusterd wonen en gespikkeld wonen. De behoefte aan deze woonvormen is onderdeel van de geraamde woningbehoefte (trendscenario) en daarmee getalsmatig geen extra vraag ten opzichte van die raming.
1.000
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
390
2.000
0
Geclusterd wonen
Gespikkeld wonen
Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
63
De woonvraag van mensen met een verstandelijke beperking neemt de komende jaren licht toe. Op dit moment is er een geraamde vraag van bijna 5.100 plekken in een geclusterde woonvorm. Deze vraag neemt toe naar 5.270 plekken in 2030 en neemt daarna weer licht af. De vraag naar gespikkeld wonen met ambulante begeleiding is kleiner, op dit moment 390 plekken. Deze vraag neemt toe tot 660 plekken in 2030 en 760 plekken in 2035. Het aandeel gespikkeld wonen neemt toe ten koste van geclusterd wonen. Enerzijds omdat mensen met een verstandelijke beperking meer de regie willen houden over hun woon(zorg)situatie, waarbij er behoefte is aan meer zelfstandig wonen (gespikkeld) dan in een intramurale setting (geclusterd). Daarnaast zal door een tekort aan zorgpersoneel en minder (financiële) middelen ook meer ingezet worden op gespikkeld wonen.
De omvang van de vraag van mensen met een lichamelijke beperking is aanmerkelijk kleiner dan die van mensen met een verstandelijke beperking. Op dit moment gaat het om 285 plekken in geclusterde woonvormen en 55 zelfstandige woningen waar men al dan niet met begeleiding woont. De vraag neemt de komende periode licht toe, naar zo’n 300 plekken in geclusterde woonvormen. De vraag naar zelfstandige woningen blijft naar verwachting op het huidige niveau.
Arbeidsmigranten Arnhem en Nijmegen zijn de belangrijkste woongemeenten voor geregistreerde arbeidsmigranten in Gelderland. Eén op de vijf arbeidsmigranten die woonachtig is in de provincie, woont in Arnhem of Nijmegen.
Mensen met een lichamelijke beperking Figuur 8.5: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen voor mensen met een lichamelijke beperking, naar woonvorm, 2022 - 2040 400 350 300
55
55
55
55
55
285
290
300
295
295
2022
2025
2030
2035
2040
250 200 150 100 50 0
Geclusterd wonen
Gespikkeld wonen
Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
64
Uit prognosescenario’s4 blijkt voor de provincie Gelderland dat het aantal arbeidsmigranten tot 2030 blijft toenemen met een jaarlijkse groei van 4% tot 6%. Voor de regio Arnhem-Nijmegen betekent dit naar inschatting een groei van 7.300 tot 10.500 arbeidsmigranten met een woonvraag in de regio (als we de woonlocatie inschatten van arbeidsmigranten die zich niet hebben geregistreerd in de gemeente waar zij wonen). Dit is te verdelen naar: • 2.900 tot 4.200 short stay (< 4 maanden; flexibele woonvormen) • 2.350 tot 3.350 mid stay (tot 3 jaar; flexibele woonvormen) • 2.050 tot 2.950 long stay (permanent; reguliere woonbehoefte) Daarbij moet worden aangetekend dat er op dit moment onvoldoende zicht is op de huidige woonsituatie van veel arbeidsmigranten. Er wordt regionaal aan gewerkt om in beeld te krijgen, met als doel om ongewenste woonsituaties weg te nemen of te voorkomen. Regionaal is afgesproken dat het streven moet zijn dat mensen dicht bij hun werk wonen. De woningvraag van arbeidsmigranten die kort in Nederland verblijven (maximaal 4 maanden; short stay) en die voor een middellange termijn in Nederland zijn (maximaal 3 jaar, mid stay), bestaat voornamelijk uit flexibele woonvormen.
Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan huisvesting op een campus of aan woonconcepten binnen de woonwijk of aan de randen van bedrijventerreinen, gericht op de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Deze wordt vaak door werkgevers of uitzendbureaus verzorgd. Het benodigde aantal woningen is lager dan het genoemde aantal arbeidsmigranten, omdat zij kort verblijven. De vraag van buitenlandse werknemers die permanent in Nederland blijven is een vraag naar reguliere woningen. Deze vraag is onderdeel van de in hoofdstuk 6 geraamde woningbehoefte.
4
Woonwagenbewoners Gemeenten moeten bij het vaststellen van het lokale woonbeleid rekening houden met de wensen van woonwagenbewoners, onder meer door te zorgen voor voldoende standplaatsen. Periodiek wordt in opdracht van het Ministerie van BZK onderzoek gedaan naar de stand van zaken rond woonwagenstandplaatsen in Nederland. Dat onderzoek geeft inzicht in de aantallen standplaatsen per gemeente en hoe die aantallen zich verhouden tot de woningvoorraad van gemeenten. Het geeft daarmee inzicht in welke gemeenten naar verhouding veel en welke gemeenten naar verhouding weinig woonwagenstandplaatsen hebben. Tabel 8.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aantal woonwagenlocaties, woonwagenstandplaatsen en standplaatsen per 1.000 woningen per gemeente, subregio, regio, provincie en landelijk, 2021 Standplaatsen per 1.000 woLocaties Standplaatsen ningen Arnhem 16 128 1,6 Lingewaard
3
22
1,1
Overbetuwe
3
9
0,4
Renkum
2
20
1,3
Rheden
5
19
0,9
Rozendaal
0
0
0,0
Subregio Arnhem
29
198
1,3
Arbeidsmigranten in de provincie Gelderland, Decisio, 2022 en Onderzoek arbeidsmigranten provincie Gelderland, Decisio, 2021
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
65
Berg en Dal
Locaties 2
Standplaatsen 17
Standplaatsen per 1.000 woningen 1,1
Beuningen
1
16
1,4
Druten
1
2
0,2
Heumen
1
11
1,5
Mook en Middelaar
1
4
1,1
Nijmegen
5
79
0,9
Wijchen
1
13
0,7
Subregio Nijmegen
12
142
1,0
Doesburg
2
9
1,7
Duiven*
2
4
0,4
Montferland
1
4
0,2
Westervoort*
1
5
0,7
Zevenaar
3
15
0,7
Subregio De Liemers
9
37
0,6
Regio
50
377
1,0
Gelderland
175
1.139
1,2
Nederland 1.151 8.854 1,1 * Uit lokaal onderzoek in De Liemers blijkt dat er in de gemeente Duiven 7 standplaatsen zouden zijn en in de gemeente Westervoort 8 standplaatsen. Bron: Herhaalmeting woonwagenstandplaatsen in Nederland, in opdracht van het Ministerie van BZK, Companen, maart 2021
De subregio Arnhem-Nijmegen heeft naar verhouding iets minder woonwagenstandplaatsen per 1.000 woningen (1,0) dan gemiddeld in de provincie Gelderland (1,2) en landelijk (1,1). Binnen de regio heeft de subregio Arnhem naar verhouding veel woonwagenstandplaatsen (1,3 per 1.000 woningen) en De Liemers naar verhouding juist minder standplaatsen dan gemiddeld (0,6 per 1.000
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
woningen). De subregio Nijmegen zit op het regionale gemiddelde. Ook zijn er aanzienlijke verschillen tussen de regiogemeenten. Gemeenten als Arnhem, Beuningen, Doesburg en Heumen hebben naar verhouding veel woonwagenstandplaatsen. Gemeenten als Druten, Duiven, Montferland, Overbetuwe en Rozendaal hebben naar verhouding juist weinig standplaatsen. In de gemeente Arnhem zijn sinds de uitvoering van de landelijke inventarisatie nog meer standplaatsen toegevoegd. In Nijmegen worden de komende tijd 30 extra standplaatsen gerealiseerd. Mogelijk worden ook in andere gemeenten standplaatsen toegevoegd. In 12 gemeenten in de regio is onderzoek gedaan naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen en of sprake is van een aanvullende vraag. In bijna elke gemeente is er een aanvullende behoefte is ten opzichte van het aantal beschikbare standplaatsen. De omvang van de extra vraag verschilt sterk. Op sommige plekken is overigens ook sprake van leegstand, hoewel de aantallen beperkt zijn. Mogelijk wordt dit (mede) veroorzaakt doordat de plek waar standplaatsen beschikbaar zijn niet aansluit bij de gewenste woonplek op een woonwagenlocatie bij de familie. De onderstaande tabel geeft inzicht in de aanvullende behoefte aan standplaatsen per gemeente. Waar recent onderzoek is gedaan naar de behoefte aan standplaatsen is deze informatie opgenomen.
Waar geen behoeftegegevens beschikbaar waren, is deze bepaald op basis van de gemiddelde behoefte in de subregio in verhouding tot het inwonertal van de gemeente. De tabel geeft inzicht in de behoefte voor de komende vijf jaar. De verwachting is dat ook in de jaren daarna een uitbreidingsopgave zal spelen, met name vanuit thuiswonende jongeren die dan inmiddels 18 jaar of ouder zijn en overwegen zelfstandig te gaan wonen. Mogelijkerwijs zullen er in de loop der tijd ook bestaande standplaatsen beschikbaar komen, maar de ervaring leert dat de mutatiegraad bij standplaatsen aanzienlijk lager ligt dan bij reguliere woningen.
66
Tabel 8.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende behoefte aan woonwagenstandplaatsen in de komende vijf jaar Gemeente Aantal standplaatsen Behoefte aan standplaatsen Arnhem
128
98
Lingewaard
22
8
Overbetuwe
9
6
Renkum
20
12
Rheden
19
13
Rozendaal*
0
1
Subregio Arnhem
198
138
Berg en Dal
17
3
Beuningen*
16
8
Druten*
2
6
Heumen*
11
5
Mook en Middelaar
4
0
Nijmegen**
79
92
Wijchen*
13
12
Subregio Nijmegen
142
125
Doesburg*
9
5
Duiven
4
6
Montferland
4
16
Westervoort
5
0
Zevenaar
15
32
Subregio Liemers
37
59
Regio 377 322 * Indicatief op basis van gemiddelde behoefte naar rato van het aantal inwoners binnen de subregio ** Nijmegen rekent in aanvulling hierop 27 woningen voor woonwagenbewoners tot het aanbod Bron: Lokale onderzoeken naar behoefte aan woonwagenstandplaatsen, bewerking Companen
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Doorgaans zijn er drie eigendomsconstructies mogelijk bij woonwagenlocaties: • Huurstandplaats met koopwoonwagen • Huurstandplaats met huurwoonwagen • Koopstandplaats met koopwoonwagen Hoewel exacte cijfers voor de hele regio ontbreken, blijkt uit gemeenten waar in het recente verleden enquêtes zijn uitgevoerd, dat veel woonwagenbewoners een voorkeur hebben voor een koopstandplaats met koopwoonwagen (ongeveer 40% van de vraag in gemeenten waar specifiek onderzoek is gehouden). Deze behoefte komt vaak voort uit de wens om met het eigendom vermogen op te bouwen en zelf de regie te kunnen behouden qua onderhoud van zowel standplaats als woonwagen. Als tweede meest genoemde optie geldt een huurstandplaats met een huurwoonwagen (35% van de vraag), gevolgd door de combinatie huurstandplaats met koopwoonwagen (25%). De kwalitatieve vraag kan per gemeente (en vaak ook nog per woonwagenlocatie) sterk verschillen. Genoemde percentages geven een indicatie, maar voor een exact beeld zijn enquêtes of gesprekken met woonwagenbewoners zelf nodig. Bij het realiseren van nieuwe standplaatsen moeten kwalitatieve voorkeuren van woonwagenbewoners zorgvuldig meegenomen worden. Maar er spelen ook andere aspecten. Zo zijn de bouwkosten van woonwagens en (in mindere mate) standplaatsen relatief hoog ten opzichte van reguliere woningen.
De aanschaf van een nieuwe woonwagen is voor een particulier een kostbare investering, te meer omdat het lastig is om een hypotheek te krijgen voor de aanschaf van een woonwagen. Daarom zal voor een deel van de woonwagenbewoners een huur standplaats en/of huurwoonwagen nog steeds een belangrijk alternatief vormen voor kopen. Daarnaast kan het wenselijk zijn om zekerheid te hebben dat bij mutatie een standplaats weer wordt toegewezen aan iemand die tot de doelgroep woonwagenbewoners hoort. Dit kan via verhuur van de standplaats (waardoor de
67
verhuurder de toewijzing bij mutatie bepaald) of het opnemen van een kettingbeding bij de verkoop.
Figuur 8.6: Groen Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Taakstelling huisvestingsstatushouders, historisch en raming volgens 2 scenario’s 2500 2000 1500 1000 500
Ontwikkeling
Raming - trendmatig
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
2014
De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar de gemiddelde taakstelling van de afgelopen jaren en de hoge taakstelling die bekend is voor de eerste helft van 2023. Deze taakstelling ligt op het niveau van de hoogste piek in de afgelopen jaren. Vervolgens vertalen we dit naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op ervaringscijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders.
2013
Statushouders
Raming - hoog
Bron: Rijksoverheid, bewerking Companen.
In bovenstaand figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstelling in de komende jaren voor de Groene Metropoolregio weergegeven. Een trendmatige ontwikkeling vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit komt voor de regio neer op een jaarlijkse taakstelling van ruim 1.100 vergunninghouders. De bovengrens ligt hierbij op de taakstelling voor de eerste helft van 2023. Dit komt neer op een jaarlijkse taakstelling van ruim 1.900 vergunninghouders.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
68
trendmatig 155
hoog 270
Subregio Nijmegen
145
260
150
260
Subregio Liemers
60
105
60
105
Regio
355
635
365
635
Bron: Rijksoverheid, bewerking Companen.
Bij een trendmatige huisvestingsopgave zijn jaarlijks 365 woningen nodig. Dit betreft in grote mate corporatiewoningen. De extra woningbehoefte in 2023 en 2024 e.v. bij het hoge scenario hoog gebaseerd op de actuele taakstelling ligt op 635 woningen per jaar. Dit zijn 280 woningen per jaar méér dan de situatie in 2022. De trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte is onderdeel van de geraamde woningbehoefte op basis van de Primosprognose. De hogere woningbehoefte op basis van de actuele taakstelling komt boven op de geraamde ontwikkeling van de woningbehoefte.
Uitstroom zorggroepen Beschermd wonen is in principe bedoeld als tijdelijke vorm van wonen met zorg; na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig(er) gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding. Ook mensen die worden opgevangen in Maatschappelijke Opvang hebben op enig moment weer behoefte aan een woning. Ook jongeren die uitstromen vanuit een pleeggezin of jeugdhulpinstelling gaan na uitstroom wonen in een zelfstandige woning, HATeenheid, studio of kamer.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Totaal
2023 270
Uitstroom Jeugdhulp met verblijf
2022 150
Uitstroom Maatschappelijke Opvang
Subregio Arnhem
Tabel 8.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Benodigde woningen voor de huisvesting van mensen die jaarlijks uitstromen uit instellingen voor BW, MO en Jeugdhulp met verblijf
Uitstroom Beschermd Wonen
Tabel 8.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Benodigde woningen voor de huisvesting van statushouders, 2022, 2023 en raming 2024 e.v. 2024 e.v.
Subregio Arnhem
150
125
175
450
Subregio Nijmegen
175
125
145
445
Subregio De Liemers
55
55
65
175
Groene Metropoolregio 380 305 385 1.070 Bronnen: Gemeenten, CBS Jeugdmonitor, Doelgroepenonderzoek Wonen en zorg gemeente Arnhem, Companen.
De woningvraag van mensen die uitstromen uit BW en MO is niet noodzakelijk een extra woningbehoefte. Mensen verhuizen uit een woning naar een instelling en hebben op enig moment weer een woning nodig. De uitstroom uit instellingen is onderdeel van de raming in de Primosprognose. Het is vooral zaak dat op het moment van uitstromen een woning beschikbaar is. Veelal gaat het om goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Het gaat in de regio om substantiële aantallen woningen per jaar. Voor de doelgroepen BW, MO en Jeugdhulp met verblijf samen, gaat het jaarlijks om naar schatting bijna 1.100 woningen.
Spoedzoekers Spoedzoekers zijn een diverse groep op de woningmarkt. Mensen kunnen om allerlei redenen snel behoefte hebben aan een (andere) woning. Het betreft bijvoorbeeld jongeren die niet in hun thuissituatie kunnen blijven wonen, mensen die na een relatiebreuk een nieuwe woning nodig hebben, economisch daklozen die hun woning zijn kwijtgeraakt, maar ook dak- en thuislozen die op
69
straat en in de opvang leven. Er is daarmee ook overlap met de groep uitstroom Maatschappelijke Opvang.
spoedzoekers beschouwen, betreft het in de regio zo’n 4.200 spoedzoekers, mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben.
Het WoON 2021 geeft inzicht in het aantal urgent verhuisgeneigden in de Groene Metropoolregio. Van alle huishoudens in de regio is 36% verhuisgeneigd; al dan niet actief in de markt voor een andere woning. Van deze verhuisgeneigde huishoudens is 14% urgent verhuisgeneigd. Dit wil zeggen dat zij actief op zoek zijn naar een woning en meteen actie ondernemen als een gewenste woning op hun pad komt. Van de urgente woningzoekers heeft 20% vijf of meer acties ondernomen om aan een woning te komen. Als we deze 20% als
Niet iedereen is zichtbaar in het WoON. Er is een groep dak- en thuislozen die via die weg buiten beeld is. Op basis van landelijke CBS-cijfers zouden er in de Groene Metropoolregio bij benadering 1.000 dak- en thuislozen zijn (in de leeftijd van 18 tot 65 jaar). Dit zijn deels economisch daklozen die wel staan ingeschreven voor een woning en actief zoeken, maar deels ook mensen die minder in beeld zijn en dat niet doen. Er is dus overlap met de WoON-uitkomst, maar de groep is groter dan zichtbaar via het WoON.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
70
Bijlage 1: Accenten in de behoefteraming Figuur 1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom en prijsklasse, per gemeente en per subregio, 2022 t/m 2031 Arnhem Lingewaard Overbetuwe Renkum Rheden Rozendaal Berg en Dal Beuningen Druten Heumen Mook en Middelaar Nijmegen Wijchen Doesburg Duiven Montferland Westervoort Zevenaar Subregio Arnhem Subregio Nijmegen Subregio De Liemers -1.000
Sociale huur
4.000
Middeldure huur (<€1.000)
9.000
Goedkope koop (<250.000)
14.000
Betaalbare koop (<355.000)
19.000
Dure koop >355.000
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
71
Bijlage 2: Nadere toelichting op de methodologie Kwalitatieve woningbehoefte Vraag en aanbod van de volgende doelgroepen is opgenomen: Starters onzelfstandig wonenden (veelal inwonende kinderen) die een zelfstandige woning binnen de gemeente/regio betrekken en bij verhuizing geen woning achterlaten. Gaat ook om studenten die zelfstandig gaan wonen. Doorstromers zelfstandig wonende huishoudens die de komende vijf jaar een zelfstandige woning binnen de gemeente/regio betrekken. Verlaters huishoudens die door overlijden of vertrek een zelfstandige woning achterlaten.
die exact aansluit bij hun wensen, maar vooral naar woningen die binnen hun mogelijkheden beschikbaar zijn. Verhuiswensen zijn in deze markt vaak ondergeschikt aan verhuismogelijkheden. Toch is juist in deze markt het beleidsmatig minder interessant om te zien wat mensen daadwerkelijk doen, maar vooral naar wat mensen willen: het accentueren van de vraag in een aanbiedersmarkt. De regio Arnhem-Nijmegen heeft meegedaan aan het nationale woononderzoek WoON 2021. Via dit grootschalige enquêteonderzoek zijn woonwensen in beeld gebracht. In grote lijnen biedt dit een beeld van de vraag. Toch zijn hierbij enkele nuanceringen te maken: •
•
Bij deze doorrekening baseren we ons op de volgende uitgangspunten: • •
•
•
We nemen 1 januari 2022 als nulpunt voor de doorrekeningen. Voor de omvang van de woningbehoefte gaan we uit van de huishoudensgroei volgens de prognose Primos Gelderse variant 2022 van de Provincie Gelderland en de inloop van het woningtekort naar 2% tot 2031. De verhuisgeneigdheid per huishoudensgroep baseren we op het werkelijk aantal verhuizingen van verschillende huishoudens. Ook de achter te laten woningen baseren we op het feitelijk vrijkomend aanbod, geïndexeerd naar het huidige prijspeil van woningen. De woonvoorkeuren baseren we primair op WoON 2021.
Doordat de markt in de regio Arnhem-Nijmegen onder druk staat is bijna elk woningaanbod in trek bij woningzoekers. De huidige woningmarkt is in belangrijke mate een aanbiedersmarkt. Mensen verhuizen vaak niet naar de woning
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
•
Voor de sociale huur zien we dat het wettelijk systeem van toewijzingsnormen naar inkomen bepaalt wie hiervoor in aanmerking komt. Dit is een ‘systeemgedreven’ segment. De wens is meer secundair. Een deel van de verhuizingen komt niet voort vanuit een woonwens, maar vanuit een noodzaak. Te denken is aan een verhuizing als gevolg van echtscheiding, zorgsituatie of naar een tijdelijke (tussen)woning. In woonwensenonderzoek komt deze vraag niet of hoogstens zeer beperkt in beeld. Omdat die vraag in de praktijk wel aanwezig is, is het noodzakelijk dit wel in beeld te brengen. Dat kan door dit deel van de vraag te baseren op daadwerkelijke verhuizingen. In deze situatie gaat het vaak om verhuizingen naar vrije sector huurwoningen en/of naar woonzorgvormen. Daarom baseren we de vraag naar vrije sector huur voor een deel op feitelijke verhuizingen. Het enquêteonderzoek is uitgevoerd in 2020. Sindsdien zijn de prijzen van woningen sterk gestegen. Om een reële inschatting van vraag en aanbod te kunnen maken hebben we daarom de prijsopbouw van het potentiële woningaanbod in de enquête geïndexeerd op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Aan de vraagkant is de koopkracht in dezelfde periode niet of nauwelijks gegroeid. We nemen daarom aan dat dit dan ook geen effect heeft op de woningvraag.
72
Bij het ramen van de extra woningbehoefte is rekening gehouden met het vrijkomen van woningen door doorstroming, woningen die weer door een ander huishouden worden betrokken. De gepresenteerde aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment is de behoefte die per saldo niet wordt ingevuld door vrijkomend aanbod.
sociale huurwoningen in beeld gebracht. De toekomstige ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen is afhankelijk van verschillende ontwikkelingen die niet altijd beïnvloedbaar zijn. Het is belangrijk om op te merken dat de gepresenteerde extra woningbehoefte de netto behoefte is. Als corporatiewoningen worden gesloopt of verkocht is sprake van een navenant hogere opgave.
Benodigde sociale huurvoorraad De gemeenten en corporaties hebben een bijzondere verantwoordelijkheid om in huisvesting te voorzien van mensen die op basis van hun inkomen dit niet volledig zelfstandig kunnen. Wettelijk is vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 (prijspeil 2022) tot de doelgroep van de woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 763 bedoeld (prijspeil 2022). Huishoudens met een laag inkomen kunnen huurtoeslag krijgen. De inkomensgrenzen voor de huurtoeslag zijn in 2020 komen te vervallen en zijn vervangen voor een eigen bijdrage. Deze eigen bijdrage is hoger naarmate het inkomen hoger is. Als de eigen bijdrage hoger is dan de feitelijke huur dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer. In het kader van het passend toewijzen van woningen door corporaties zijn er nog wel inkomensgrenzen.
Deze zijn in 2022 als volgt: • Eenpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 24.075 • Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 23.975 • Meerpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 32.675 • Meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 32.550 Huishoudens in deze inkomensgroepen zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 633 voor 1- en 2-persoonshuishoudens en € 679 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. Om goed invulling te kunnen geven aan de huisvestingsopgave van deze doelgroepen, passend binnen de wettelijke kaders, hebben we de behoefte aan
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
1. Gevolgen demografische trends voor sociale huur De factor met de grootste invloed op de behoefte aan sociale huur is de verwachte huishoudensgroei. De groei van het aantal huishoudens spreidt zich demografisch over verschillende marktsegmenten. 2. Inlopen van het woningtekort Voor de toekomstige woningbehoefte houden we naast de huishoudensgroei rekening met het inlopen van een bestaand woningtekort (naar 2% van de woningvoorraad). Het woningtekort heeft vooral betrekking op doelgroepen die een zelfstandige woning wensen maar daar nu niet of nauwelijks mogelijkheden toe hebben (vanwege gebrek aan woningaanbod of beperkte financiële mogelijkheden) en daardoor onzelfstandig wonen. Het gaat met name om starters op de woningmarkt en alleenstaanden. Deze doelgroepen aan het begin van hun wooncarrière zijn, blijkend uit hun woonwens volgens WoON 2021, meer dan gemiddeld georiënteerd op een sociale huurwoning. Dit betekent dat een naar verhouding groot deel van het in te lopen woningtekort op basis van woonwensen terecht komt in de sociale huur. 3. Generatie-effect: ouderen verhuizen minder van koopwoning naar sociale huur Een andere ontwikkeling die van invloed is op de behoefte aan sociale huur is het zogenaamde generatie-effect. Door beleid van de Rijksoverheid is jarenlang het kopen van woningen gestimuleerd. Hierdoor hebben generaties die na
73
1945 geboren zijn vaker een koopwoning dan de generaties van voor 1945. Juist die laatste groep woont verhoudingsgewijs veel in een sociale huurwoning. De generatie geboren voor de Tweede Wereldoorlog zal de komende jaren geleidelijk uit hun woning gaan. De naoorlogse generatie (babyboom) vult dit slechts beperkt op door hun grotere oriëntatie op de koopsector. Hierdoor daalt de behoefte aan sociale huur tussen de generaties. 3. Verwachte koopkrachtontwikkeling De huishoudensgroei is de belangrijkste graadmeter voor de totale woningvraag. De koopkrachtontwikkeling geeft inzicht in welke inkomensgroepen binnen de totale huishoudensgroepen zullen toe- of afnemen. Een sterke positieve koopkrachtontwikkeling leidt tot een relatief kleine groei (of zelfs stagnatie) van de lage inkomensgroep. Bij een stagnatie van de koopkrachtontwikkeling (of zelfs afname) neemt de groep huishoudens met een laag inkomen juist toe (en de midden- en hogere inkomens juist veel minder). Voor een raming van de toekomstige koopkrachtontwikkeling sluiten we aan bij ramingen van het CPB. De koopkrachtontwikkeling is in Nederland in belangrijke mate conjunctureel, maar laat wel een gestaag dalende lijn zien. 2022 was met een gemiddelde koopkrachtdaling van 6,8% een grote uitschieter in negatieve zin.
Voor 2023 wordt een gunstiger beeld verwacht, een koopkrachtstijging met gemiddeld 3,9%, zij het dat dit komt door reparaties die de overheid doet en daarom ten koste gaat van de overheidsfinanciën. Het CPB geeft daarbij aan dat sprake is van grote onzekerheden, met name rond de gasprijs. Huurders hebben doorgaans een lagere koopkrachtgroei dan gemiddeld. Door de conjunctuur varieert dit van jaar tot jaar. Het beeld van de economische ontwikkelingen in de komende jaren is niet positief. We gaan in de raming van de behoefte aan sociale huurwoningen uit van bandbreedte in de koopkrachtontwikkeling van -0,7% tot 0,3%.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
74