Bijlage 1 Toelichting en regels bestemmingsplan Zesweg 125 Wijchen

4.5

Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden.

Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

28

Zesweg 125, Wijchen

Planspecifiek Cultuurhistorie De gemeente Wijchen heeft in 2017 een 'Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen' vastgesteld met als doel om via beleid en regels waardevolle gebouwen en gebieden binnen de gemeente te beschermen. De gemeente vindt het daarbij van belang dat, bijvoorbeeld bij functiewijziging, de historische- en beeldwaarde van gebieden of panden niet worden aangetast. Onderhavig plangebied ligt binnen het gebied dat is aangeduid als cultuurhistorisch waardevol gebied (paarse zone op navolgende kaart). De onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de cultuurhistorische beleidskaart van de gemeente Wijchen met het plangebied rood omcirkeld. Hierop is te zien dat zich in of nabij het plangebied geen karakteristieke of beeldbepalende gebouwen bevinden. Het gebied direct ten noorden van het plangebied en het achtergelegen gebied betreft een oud agrarisch landschap, een groene oase te midden van het dicht bebouwde Wijchen. Dit gebied heeft een cultuurhistorische waarde en is ook waardevol voor de recreatieve beleving. Er bestaat als deels beplanting aan de noordwest- en zuidoostzijde van het plangebied. Om het zicht vanuit het noordoosten op het nieuwe bedrijfsgebouw te ontnemen wordt langs de noordoostelijke perceelsgrens van het plangebied boom- en heesterbeplanting gerealiseerd (zie situatietekening in bijlage 1).

Hiermee heeft het plan geen negatief effect op cultuurhistorische waarden in het plangebied of in de omgeving van het plangebied. Bovendien zijn de woning en het bedrijf uit onderhavig plan reeds in het plangebied aanwezig.

Uitsnede cultuurhistorische beleidskaart gemeente Wijchen

Archeologie In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied geen archeologische dubbelbestemming. Om te onderzoeken of er zich in het plangebied archeologische waarden bevinden is de archeologische beleidskaart van de gemeente Wijchen geraadpleegd. Bijgevoegd is een uitsnede daarvan met het plangebied rood omcirkeld.

Zesweg 125, Wijchen

29

Uitsnede archeologische beleidskaart

Het plangebied ligt echter volgens een archeologisch onderzoek van RAAP ‘kartering, inventarisatie en waardering’ (nr. 63, kaart 8 d.d. april 1992) voor Wijchen en Groot Bijsterhuizen in een gebied waarin het bodemprofiel verstoord (vergraven) is. Dit is te zien op de onderstaande afbeelding. Nader archeologisch onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Verstoringskaart stichting RAAP

Het initiatief is uitvoerbaar op het gebied van cultuurhistorie en archeologie.

30

Zesweg 125, Wijchen

4.6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges.

Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst. Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Zesweg 125, Wijchen

31

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:  'Bedrijf', waarbinnen een bouwvlak is opgenomen met de functieaanduiding 'hovenier'. De bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen 700 m². De maximum bouwhoogte bedraagt 6 m.  'Wonen', ten behoeve van de bestaande woning.  De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied', ter behoud, beheer en versterking van de cultuurhistorische waarden. Daarnaast is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen in relatie tot de ingebruikname van het nieuwe bedrijfsgebouw. De geluidsschermen zoals opgenomen in het akoestisch onderzoek dienen te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden. Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

32

Zesweg 125, Wijchen

Hoofdstuk 6 6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie omdat er geen sprake is van een bovenlokaal belang. Het Waterschap is middels de digitale watertoets op de hoogte gesteld van het plan.

6.3

Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor dit plan wordt geen formele inspraakprocedure gehouden. Het plan wordt direct als ontwerp ter inzage gelegd. De omwonenden zijn over het plan geïnformeerd. Met de zuidelijke buren is een gesprek gehouden, op basis waarvan de verplichting voor een groen geluidscherm is opgenomen in de regels. Met de noordelijke buren (Distelweg 11) is getracht een gesprek aan te gaan, maar zonder resultaat.

6.4

Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 7 december 2023 tot en met 17 januari 2024 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

Zesweg 125, Wijchen

33

34

Zesweg 125, Wijchen

Bijlagen bij de toelichting

Zesweg 125, Wijchen

35

36

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 1

Situatietekening

Zesweg 125, Wijchen

37

38

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek milieuzonering

Zesweg 125, Wijchen

39

40

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 3

Watertoets

Zesweg 125, Wijchen

41

42

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 4

Quickscan Wet natuurbescherming

Zesweg 125, Wijchen

43

44

Zesweg 125, Wijchen

Regels

Zesweg 125, Wijchen

45

46

Zesweg 125, Wijchen

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

1.1 bestemmingsplan of plan het bestemmingsplan Zesweg 125, Wijchen met identificatienummer NL.IMRO.0296.WOEZZesweg125-VG01, zijnde de verbeelding en deze regels; 1.2 verbeelding de verbeelding, deel uitmakende van het plan; 1.3 aan huis verbonden beroep het uitoefenen van een beroep of beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin kan worden uitgeoefend; 1.4 aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten het bedrijfsmatig verklaren van diensten c.q.

het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit ter plaatse (in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen) kan worden uitgeoefend, met behoud van de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin; 1.5 bebouwingsgrens een op de verbeelding als zodanig aangegeven lijn; 1.6 bed and breakfast een nevenactiviteit met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, met een absoluut maximum van zeven overnachtingen, ter plaatse verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid; 1.7 bedrijfswoning een woning, in of bij een bedrijf of instelling, bestemd voor (het gezin van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming noodzakelijk is; 1.8 bestemmingsvlak een op de verbeelding als zodanig aangegeven aaneengesloten vlak, met behulp waarvan aan gronden een bepaalde bestemming is toegekend; 1.9 bestaand bij gebruik: aanwezig op het moment van het van kracht worden van het plan; bij bouwwerken: aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

Als bestaand bouwwerk wordt ook aangemerkt een bouwwerk dat mag worden opgericht krachtens een voor het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan aangevraagde bouwvergunning; 1.10 bijgebouw een bij de woning behorende, doch niet voor zelfstandige bewoning bestemde aanbouw dan wel vrijstaand gebouw;

Zesweg 125, Wijchen

47

1.11 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.12 bouwvlak een op de verbeelding door bebouwingsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop tevens gebouwen zijn toegelaten; 1.13 bouwwerk elke bouwconstructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct steun vindt in of op de grond; 1.14 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.15 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.16 hoveniersbedrijf een bedrijf dat is gericht op het kweken en verkopen van planten en siergewassen en daarmee samenhangende artikelen, en het aanleggen en onderhouden van tuinen en andere groenvoorzieningen; 1.17 peil a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

1.18 voorgevel een naar de openbare weg of openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw; 1.19 woning een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden, met inbegrip van aanbouwen; 1.20 zijdelingse perceelsgrens de zijdelingse begrenzing van het bouwperceel, voor zover haaks gesitueerd op de perceelsontsluitende weg.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstand van een bouwwerk tot de grens van het bouwperceel tussen de (zijdelingse) grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

48

Zesweg 125, Wijchen

2.2 bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3 goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; in voorkomende gevallen wordt de druiplijn bepaald overeenkomstig het hieronder staande:

2.4 breedte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de zijgevels; 2.5 dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.6 horizontale diepte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel. 2.7 inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.8 oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Zesweg 125, Wijchen

49

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Algemeen De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding 'hovenier' uitsluitend een hoveniersbedrijf; met bijbehorende bouwwerken en voorzieningen. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Algemeen a. uitsluitend mag worden gebouwd ten behoeve van deze bestemming; b. bedrijfsgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. 3.2.2 Bedrijfsgebouwen Bedrijfsgebouwen dienen te voldoen aan de volgende maatvoeringseisen: a. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 m; b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m; c. de bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen dan 700 m². 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. de hoogte van afscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat de hoogte van geluidsschermen zoals bedoeld in 3.3.2 maximaal 3 m mag bedragen; b. de hoogte van carports c.q. overkappingen mag niet meer bedragen dan 3 m; c. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 6 m; d. de oppervlakte van carports c.q. overkappingen mag niet meer bedragen dan 20 m². 3.2.4 Ondergronds bouwen Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. ondergrondse bedrijfsgebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag en deze ondergrondse ruimten mogen uitsluitend facilitair van aard zijn, zoals opslagkelders, technische ruimtes e.d.; b.

de ondergrondse bedrijfgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bestaande bovengrondse gebouwen. 3.3 Specifieke gebruiksregels 3.3.1 Strijdig gebruik In aanvulling op het bepaalde van artikel 2.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt onder gebruik strijdig met de bestemming in ieder geval begrepen het gebruiken en/of laten gebruiken van gronden en/of opstallen voor: a. het opslaan, storten of bergen van materialen, producten en mest, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik; b. detailhandel; c. (ondersteunende) horeca; d. vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte; e. woondoeleinden; f. het bewonen van bedrijfsruimte;

50

Zesweg 125, Wijchen

g. h. i. j.

een seksinrichting en/of escortbedrijf. geluidzoneringsplichtige inrichtingen; risicovolle inrichtingen; een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit.

3.3.2 Voorwaardelijke verplichting geluidsscherm Gebruik van nieuwe bedrijfsgebouwen overeenkomstig de bestemming conform lid 3.1 is enkel toegestaan onder de voorwaarde dat de geluidschermen, zoals opgenomen op pagina 14 in het akoestisch onderzoek in bijlage 2 van de toelichting, zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden, waarbij: a. het scherm over de gehele lengte worden geplaatst, zoals aangeduid in het onderzoeksrapport; b. het scherm bestaat uit een geheel gesloten structuur; c. de massa van het scherm 10 kg/m² bedraagt; d. het geluidscherm op de grens met de woning aan Zesweg 131 een groene aankleding dient te krijgen aan de zijde van de woning. 3.3.3 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing Gebruik van nieuwe bedrijfsgebouwen overeenkomstig de bestemming conform lid 3.1 is enkel toegestaan onder de voorwaarde dat langs de noordoostelijke perceelsgrens, zoals aangeduid op bijlage 1 bij de toelichting, boom- en heesterbeplanting is aangelegd binnen 2 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning. Deze landschappelijke inpassing dient na realisatie in stand te worden gehouden. 3.3.4 Voorwaardelijke verplichting (geo)hydrologisch neutraal bouwen a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient (geo)hydrologisch neutraal gebouwd te worden conform het gemeentelijk beleid.

Al het hemelwater dient op eigen terrein te worden verwerkt en mag niet afstromen naar een naburig perceel. De te realiseren voorzieningen dienen op het eigen terrein aangebracht te worden. Deze (geo)hydrologische voorzieningen dienen daarna in stand te worden gehouden. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.3.3 onder a voor een andere norm en/of andere methode om te voorzien in de omgang met het regenwater.

3.4 Wijzigingsbevoegdheid 3.4.1 Wijziging naar andere vorm van niet-agrarisch bedrijf Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen teneinde een andere vorm van niet-agrarische bedrijvigheid toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. uitsluitend zijn bedrijven toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG; b. er mag geen opslag buiten de gebouwen plaatsvinden; c. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie; d. een tweede bedrijfswoning, voor zover niet reeds aanwezig, is niet toegestaan; e. voldaan moet worden aan de maatvoeringseisen uit artikel 3.2; f. detailhandel is niet toegestaan behoudens voor zover zulks in ondergeschikte vorm noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik; g. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving; h. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; i. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

De initiatiefnemer dient hiertoe een door burgemeester en wethouders goed te keuren landschapsplan en realisatie overeenkomst te overleggen;

Zesweg 125, Wijchen

51

j. k.

uit een over te leggen onderzoek dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie; de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd, tenzij wordt aangetoond dat geen onevenredige parkeerdruk ontstaat in het openbaar gebied.

Artikel 4

Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving De als 'Wonen'op de verbeelding aangegeven gronden zijn bestemd voor woningen en één en ander met de bijbehorende voorzieningen. 4.2 Nadere detaillering a. Per bouwvlak is maximaal één woning toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' enkel vrijstaande woningen zijn toegestaan; b. Binnen de woning en/of bijgebouwen is het gebruik van ruimten voor een aan huis verbonden beroep toegestaan met een maximaal vloeroppervlak van 60 m2. c. Ter plaatse van de functieaanduiding 'bed and breakfast' zijn verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van een bed & breakfast in een hoofd- of bijgebouw toegestaan., met dien verstande dat: 1. de bed & breakfast biedt ruimte aan maximaal 8 personen in maximaal 4 kamers; 2. deze nevenactiviteit is enkel in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen toegestaan; 3. de nevenactiviteit is ondergeschikt van aard; 4. de voor bed & breakfast gebruikte oppervlakte mag niet meer bedragen dan 100 m2; 5. ten behoeve van de bed & breakfast voorzieningen zijn maximaal 8 (éénpersoons)bedden toegestaan; 6. de huisvesting van tijdelijke werknemers is niet toegestaan; 7. er wordt een nachtregister bijgehouden. 4.3 Bouwregels 4.3.1 Toegestane bebouwing Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken, die ten dienste staan van deze bestemming.

4.3.2 Woningen Woningen dienen aan de volgende voorwaarden te voldoen: a. de goothoogte mag maximaal 6 m bedragen; voor zover de bestaande goothoogte hiervan afwijkt, geldt deze hoogte als maximale goothoogte; b. de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen; voor zover de bestaande bouwhoogte hiervan afwijkt, geldt deze hoogte als maximale bouwhoogte; c. de inhoud van een woning mag maximaal 750 m3 bedragen, met dien verstande dat, indien de bestaande inhoud hiervan afwijkt, de bestaande inhoud als maximum geldt; d. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 5 m; voor zover de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minder bedraagt, geldt deze kleinere afstand als minimale afstandsmaat. 4.3.3 (Vrijstaande) bijgebouwen (Vrijstaande) bijgebouwen dienen aan de volgende voorwaarden te voldoen: a. (vrijstaande) bijgebouwen mogen niet worden gesitueerd voor de voorgevel van de woning of het verlengde ervan; b. de goothoogte mag magimaal 3 m bedragen; voor zover de bestaande goothoogte hiervan afwijkt, geldt deze hoogte als maximale goothoogte; c. de bouwhoogte mag maximaal 6 m bedragen; voor zover de bestaande bouwhoogte hiervan afwijkt, geldt deze hoogte als maximale bouwhoogte;

52

Zesweg 125, Wijchen

d.

de gezamenlijke oppervlakte aan (vrijstaande) bijgebouwen mag per woning maximaal 75 m 2 bedragen.

4.3.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dienen aan de volgende voorwaarden te voldoen: Bouwwerken geen gebouwen zijnde Max. Hoogte erfafscheidingen Voor (verlengde van) voorgevel woning: 1 m; overige 2m Hoogte antennes 10 m Hoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 6 m 4.3.5 Voorwaardelijke verplichting (geo)hydrologisch neutraal bouwen a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient hydrologisch neutraal gebouwd te worden conform het gemeentelijk beleid. Al het hemelwater dient op eigen terrein te worden verwerkt en mag niet afstromen naar een naburig perceel. De te realiseren voorzieningen dienen op het eigen terrein aangebracht te worden. Deze (geo)hydrologische voorzieningen dienen daarna in stand te worden gehouden. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.3.5 onder a voor een andere norm en / of andere methode om te voorzien in de omgang met het regenwater. 4.4 Afwijken van de gebruiksregels 4.4.1 Aan huis verbonden bedrijf Burgemeester en wethouders zijn bevoegd middels het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.1 en toestaan dat een woning en/of bijgebouw voor een aan huis verbonden bedrijf wordt gebruikt, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

de bedrijfsactiviteit dient plaats te vinden binnen de woning en/of de bijgebouwen; dat wil zeggen dat geen extra uitbreiding van de woning en/of de bijgebouwen is toegestaan; b. de vloeroppervlakte van de ruimte die wordt ingericht voor deze bedrijvigheid mag niet meer bedragen dan 75 m2; de gezamenlijke vloeroppervlakte ten behoeve van de aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten en een aan huis verbonden beroep als bedoeld in 4.2, mag in totaal eveneens niet meer bedragen dan 75m2; c. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit van de bedrijfsactiviteit; d. de bedrijfsactiviteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen binnen de desbetreffende omgeving; e. de activiteit mag niet milieuvergunningplichtig zijn.

Artikel 5

Waarde - cultuurhistorisch waardevol gebied

5.1 Bestemmingsomschrijving 5.1.1 Algemeen De voor 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, beheer en versterking van de cultuurhistorische waarden. 5.1.2 Nadere detaillering van de bestemming De cultuurhistorisch waardevolle gebieden als bedoeld in 5.1.1 betreffen de gebieden die zijn opgenomen in de Cultuurhistorische waarderingskaart, zoals deze is opgenomen in de bijlage 1 van dit bestemmingsplan, en zijn aangeduid als cultuurlandschappelijke waardering zeer hoog, hoog en middelhoog. De waardering van deze gebieden is gebaseerd op de beleidsnota in bijlage 2 en in bijlage 3 nader beschreven.

Zesweg 125, Wijchen

53

a Oude bebouwingslinten en historische wegen en waterlopen Onder de gebieden zoals genoemd in 5.1.2 bevinden zich ook de oude bebouwingslinten en de belangrijkste (historische) doorgaande wegen en waterlopen. De cultuurhistorische waarden van deze gebieden bestaan uit:  de mate van visueel-ruimtelijke relatie met de (agrarische) percelen en het onderscheid daarin tussen de verschillende landschapstypen (open, half-open of gesloten);  de overwegend agrarische oorsprong van de bebouwing in de linten;  de maat en schaal van de bebouwing;  de variatie van rooilijnen en bouwmassa's langs de linten;  de compactheid van de bebouwingsensembles op de afzonderlijke percelen;  hoofdgebouwen die gericht zijn op de bebouwingslinten;  een herkenbaar onderscheid in situering en massa tussen hoofd- en bijgebouwen. 5.2 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen gelet op het bepaalde in 5.1 nadere eisen stellen ten aanzien van de situering, de oppervlakte en de (goot)hoogte van bebouwing.

54

Zesweg 125, Wijchen

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7

Algemene bouwregels

7.1 Ondergronds bouwen De regels inzake situering van bouwwerken als bedoeld in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan gelden, voor zover van toepassing, ook in geval van ondergronds bouwen en met dien verstande, dat: a. alleen ondergronds mag worden gebouwd waar bovengrondse bebouwing aanwezig is; b. de verticale diepte niet meer dan 5 m mag bedragen; c. in afwijking van het hierboven bepaalde onder a mag, waar geen bovengrondse bebouwing aanwezig is, maximaal 25 m² ondergronds worden gebouwd in aansluiting op de onder a bedoelde ondergrondse bebouwing. 7.2 Afwijking ondergronds bouwen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder a ten behoeve van het ondergronds bouwen in verband met de aanleg van waterbergende voorzieningen met dien verstande dat: a. de verticale diepte maximaal 5 m mag bedragen; b. de bebouwde oppervlakte per aan te leggen voorziening maximaal 700 m² mag bedragen; c. deze voorzieningen uitsluitend worden gesitueerd binnen het openbaar gebied; d. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad; e. het woon- en leefklimaat niet onevenredig mogen worden aangetast. 7.3 Waterdicht bouwen Indien wordt gebouwd onder peil, dient waterdicht gebouwd te worden. 7.4 Parkeren a.

Bij het bouwen en het wijzigen van het bestaande gebruik zoals toegestaan op grond van de bestemmingen genoemd in hoofdstuk 2, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig het 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen', vastgesteld in maart 2020, of de rechtsopvolger(s) daarvan. b. Van het bepaalde onder a. kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

8.1 Strijdig gebruik Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;

Zesweg 125, Wijchen

55

b.

c. d. e. f.

een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; een gebruik van gronden en bouwwerken voor detailhandel, met uitzondering van een zodanig gebruik dat uitdrukkelijk is toegestaan ingevolge het bepaalde in hoofdstuk 2; een gebruik van gronden en bouwwerken voor horeca, met uitzondering van een zodanig gebruik dat uitdrukkelijk is toegestaan ingevolge ingevolge het bepaalde in hoofdstuk 2; een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf; een gebruik van aan- of uitbouwen of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte.

8.2 Parkeren a. Bij het bouwen en het wijzigen van het bestaande gebruik zoals toegestaan op grond van de bestemmingen genoemd in hoofdstuk 2, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig het 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen', vastgesteld in maart 2020, of de rechtsopvolger(s) daarvan. b. Van het bepaalde onder a. kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in het plan: a. om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende redenen zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen is geregeld niet meer dan 2,5 m bedraagt; b. om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen is geregeld niet meer dan 2,5 m bedraagt; c. het plaatsen van een antenneopstelpunt ten behoeve van de mobiele telecommunicatie, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. Het antenneopstelpunt wordt geplaatst op of aan een als zodanig op aangeduide antennemast, dan wel op of aan een bouwwerk, niet zijnde een woning. 2. Het antenneopstelpunt is aantoonbaar noodzakelijk voor een adequaat dekkend netwerk voor mobiele telecommunicatie. 3. De hoogte van de antennespriet bedraagt niet meer dan 6 m.

Artikel 10

Overige regels

10.1 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

56

Zesweg 125, Wijchen

Hoofdstuk 4 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

11.1 Overgangsrecht bouwwerken 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 11.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; 3. Het eerste lid onder artikel 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.2 Overgangsrecht gebruik 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; 2.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 11.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 11.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; 4. Het eerste lid onder artikel 11.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Zesweg 125, Wijchen'.

Zesweg 125, Wijchen

57

58

Zesweg 125, Wijchen

Bijlagen bij de regels

Zesweg 125, Wijchen

59

60

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 1

Cultuurhistorische waarderingskaart

Zesweg 125, Wijchen

61

62

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 2

Beleidsnota cultuurhistorie met bijlagen

Zesweg 125, Wijchen

63

64

Zesweg 125, Wijchen

Bijlage 3

Cultuurhistorische waardering

Zesweg 125, Wijchen

65

66

Zesweg 125, Wijchen

Verbeelding

Zesweg 125, Wijchen

67

68

Zesweg 125, Wijchen

Zesweg 125, Wijchen

69

70

Zesweg 125, Wijchen