Bijlage 1: Regels en toelichting bestemmingsplan ‘Houtsestraat 1-3, Balgoij’

De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven. Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. Planspecifiek Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 5 en de conclusies zijn in deze paragraaf verwerkt. Gebiedsbescherming De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/ of locatie betreffende: Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Gelders Natuurnetwerk. De planlocatie is gelegen op een afstand van circa 10 kilomter tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Rijntakken, en circa 370 meter tot het Gelders Natuurnetwerk en Circa 600 meter tot de Groene ontwikkelingszone. Gelet op de aard van de voorgenomen ontwikkeling en de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied kan een effect op Natura2000-gebieden worden uitgesloten. Soortenbescherming Voorliggend initiatief voorziet de realisatie van maximaal 4 woningen en het realiseren van nieuw water met een natuurlijke oever achter de kavels.

Uit het onderzoek is op te maken dat het voorgenomen niet leidt tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming in het kader van de Wet natuurbescherming. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke ) aanwezigheid van zoogdieren en algemene broedvogels (in het kader van de algemene zorgplicht). Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

29

4.4

Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. De gemeente Wijchen heeft een eigen 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen' uit 2016. Daarin is opgenomen dat de gemeente met betrekking tot de normen voor de verkeersaantrekkende werking en parkeren aansluit op de maximale normen van het CROW. Deze parkeercijfers dienen dan ook als basis in onderstaande motivatie. Met betrekking tot de typologie en ligging is uitgegaan van 4 vrijstaande woningen in het buitengebied in een gebied dat wordt geduid als 'niet stedelijk'. Hiermee wordt gerekend met een 'worstcase scenario' gelet op het feit dat deze typologie de hoogste kencijfers hanteert. De ontwikkeling brengt de volgende verkeersaantrekkende werking en parkeeropgave met zich mee: Verkeersaantrekkende werking De verkeersaantrekkende werking neemt met voorliggend plan (planologisch) beperkt toe, namelijk met maximaal 32,8 verkeersbewegingen per etmaal, 8,6 bewegingen per etmaal voor vrijstaande woningen in een niet stedelijk gebied. Dergelijke toename kan worden opgevangen door de bestaande infrastructuur. Parkeren Het initiatief is gelegen in een 'weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom'. Hier voor wordt voor een vrijstaande woning een parkeernorm van 2,7. Voor de woningen dienen volgens de norm 2,7 parkeerplaatsen aanwezig te zijn per woning.

Hiermee komt de totale parkeerbehoefte van voorliggende ontwikkeling neer op 11 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om aan deze behoefte te voldoen (zie de schets in paragraaf 2.2). In de regels van dit plan is middels een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de woningen aan de Houtsestraat pas in gebruik mogen worden genomen als is voldaan aan de parkeernorm die van toepassing is op dit plan. Ontsluiting De woningen krijgen een eigen inrit aan de Houtsestraat. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief uitvoerbaar is vanuit het aspect verkeer.

4.5

Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

30

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Planspecifiek Cultuurhistorie In het parapluplan Cultuurhistorie van de gemeente Wijchen in het plangebied aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol gebied. In de bijbehorende beschrijving is aangegeven dat in een gebied van hoge stedenbouwkundige waarde intieme geborgenheid, grote maat en stevige stedenbouwkundige dan wel landschappelijke structuur altijd 'naast' elkaar staat. Voorliggend initiatief omvat de realisatie van 4 woningen, hierbij worden geen waardes belemmerd.

De woningen zullen qua maat en schaal evenals materiaal gebruik aansluiten op de omliggende bebouwing. De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' is onverminderd van toepassing in voorliggend bestemmingsplan. Archeologie Het perceel ligt binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze dubbelbestemming wijst op gronden met een middelhoge archeologische verwachting. Onderzoek is nodig bij nieuwe bouwwerkzaamheden groter dan 1.000 m² (en dieper dan 0,3). De bouwwerkzaamheden zullen kleiner zijn dan 1.000 m², waarmee het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig is. De bestaande dubbelbestemming is overgenomen in dit plan. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect cultuurhistorie en archeologie

4.6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

31

Planspecifiek De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst. Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

32

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: Wonen - 1 Het gehele plangebied heeft de bestemming 'Wonen - 1'. Binnen het bestemmingsvlak zijn de voorgenomen woningen toegestaan. In de regels is opgenomen dat de nieuwe woningen in gebruik mag worden genomen als is voldaan aan het opnemen van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en de realisatie van de genoemde onderdelen van het schetsontwerp. Agrarisch met waarden - 1 Voor het westelijke deel van het plangebied blijft de bestaande bestemming 'Agrarisch met waarden - 1' van kracht. In het nieuwe plan is geen sprake meer van bouwmogelijkheden. Waarde - Archeologie 3 Deze dubbelbestemming geldt voor het gehele plangebied om de archeologische waarden in de bodem te beschermen. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

33

Hoofdstuk 6 6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is het voeren van vooroverleg voor voorliggend plan niet nodig.

6.3

Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor het plan wordt geen formele inzageprocedure gehouden. De omwonenden worden geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Het plan gaat direct als ontwerp ter inzage.

6.4

Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 16 juni 2022 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben niet geleid tot wijzigingen in het plan. De zienswijzennota is opgenomen in bijlage 7.

34

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlagen bij de toelichting

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

35

36

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 1

Schetsontwerp

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

37

38

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 2

Bodemonderzoek

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

39

40

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 3

Beoordeling bodemonderzoek

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

41

42

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 4

Spuitzone onderzoek

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

43

44

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 5

Quickscan flora en fauna

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

45

46

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 6

Watertoets

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

47

48

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Bijlage 7

Zienswijzennota

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

49

50

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Regels

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

51

52

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan het bestemmingsplan Houtsestraat 1 - 3, Balgoij met identificatienummer NL.IMRO.0296.BGBHoutsestr1en3DFBP van de gemeente Wijchen. 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. 1.3 aan huis verbonden bedrijf een bedrijf dat aan het buitengebied is gerelateerd, zoals hoveniersbedrijven, dierenklinieken, dierenpensions en producten en/of diensten levert aan particulieren of niet-agrarische bedrijven; 1.4 aan huis verbonden beroep een beroep, waarvan de activiteiten niet publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse; 1.5 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.6 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.7 aardkundige waarde gebieden met waardevolle aardkundige elementen met betrekking tot reliëf en bodem die een bepaalde (beperkte) mate van bescherming genieten; 1.8 afhankelijke woonruimte een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht; 1.9 archeologische waarden waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde; 1.10 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.11 bed & breakfast een nevenactiviteit met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, met een absoluut maximum van zeven overnachtingen, ter plaatse verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid; 1.12 bedrijfsgebouw een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

53

1.13 bestaand  t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;  t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;  t.a.v. werken of werkzaamheden: zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel toegestaan krachtens omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 1.14 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.15 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.16 bevoegd gezag bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning; 1.17 bijgebouw een vrijstaand of aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat hetzij functioneel hetzij door zijn situering of afmeting ondergeschikt is aan het op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw, zoals een garage, berging of hobbyruimte; 1.18 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.19 bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.20 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.21 bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel; 1.22 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.23 bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.24 bouwwijze de wijze van bouwen van een woning, waarbij: a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd; b.

onder gestapeld wordt een gebouw verstaan, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd; c. onder twee-aaneen wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap); d. onder vrijstaand wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd;

54

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

1.25 cultuurhistorische waarde de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied, zoals dat ondermeer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur; 1.26 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan degene die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.27 escortbedrijf de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend; 1.28 extensief recreatief medegebruik die vormen van natuurvriendelijke recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, fietsen, picknicken, kanoën, survivaltochten en natuurgerichte recreatie zoals vogelobservatie; 1.29 extensieve dag- en verblijfsrecreatieve voorzieningen dag- en verblijfsrecreatieve voorzieningen die aansluiten bij het agrarisch bedrijf of bij de natuur- en landschapsbeleving van het landelijk gebied; 1.30 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen

toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.31 hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken, inclusief daarbij behorende aan- en uitbouwen; 1.32 huishouden één, of meerdere personen, die gemeenschappelijk samenleven in een onderlinge persoonlijke verbondenheid gericht op een duurzaam samenzijn; 1.33 kleine windturbine windturbine bedoeld voor het leveren van stroom aan de/het ter plaatse aanwezige woning/bedrijf, waarbij reststroom aan het net doorgezet kan worden. De windturbine heeft een ashoogte van niet meer dan 15 meter en een tiphoogte van niet meer dan 20 meter; 1.34 landschappelijke waarde de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur; 1.35 levensloopbestendige woning een woning welke geschikt is voor bewoning in alle levensfasen, dus welke ook rollatortoegankelijk is voor mensen met een lichamelijke beperking, waarbij alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer met toilet) zich op de begane grond bevinden en waarbij deze leefruimten zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein drempelvrij toegankelijk zijn.

1.36 mantelzorg het anders dan bedrijfsmatig bieden van zorg aan een of meer leden van een op dat perceel wonende huishouding, die hulpbehoevend is of zijn op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak; 1.37 natuurwaarde de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door geologisch, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang; 1.38 nevenactiviteit activiteiten die in ruimtelijke en/of bedrijfseconomische zin een ondergeschikt bestanddeel vormen van de totale bedrijfsactiviteiten op een bouwperceel;

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

55

1.39 omgevingsvergunning vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 1.40 overkapping/ carport een dakconstructie, vrijstaand met maximaal één wand, dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, die niet wordt aangemerkt als een gebouw; 1.41 paardenbak een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining; 1.42 permanente bewoning bewoning van een bouwwerk waarbij sprake is van gebruik van het object als hoofdverblijf zoals bedoeld in de wet GBA en/of er geen sprake is van een hoofdverblijf elders; 1.43 seksinrichting een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam) prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.44 vloeroppervlak(te) de totale oppervlakte, gemeten op vloerniveau, die voor een functie wordt gebruikt; 1.45 vrijstaand bijgebouw een bijgebouw, dat fysiek geheel los staat van enig ander gebouw, dan wel slechts met een ander gebouw verbonden is door een bouwwerk geen gebouw zijnde, zoals een overkapping of pergola; 1.46 waterhuishoudkundige doeleinden doeleinden die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang e.d.; 1.47 watergang een voor de oppervlaktewaterkwantiteit van overwegend belang zijnde watergang; 1.48 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van dit plan; 1.49 Wet geluidhinder Wet van 16 februari 1979 (Stb.

99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.50 Wet milieubeheer Wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.51 Wet ruimtelijke ordening Wet van 20 oktober 2006, (Stb. 2006, nr. 566), houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.52 wonen het verblijven van één huishouden in een woning. 1.53 woning/ wooneenheid een complex van fysiek aan elkaar verbonden ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden;

56

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

1.54 Woningwet Wet van 29 augustus 1991 , (Stb. 1991, nr. 439), tot herziening van de Woningwet, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.55 woongebouw een gebouw ten behoeve van woondoeleinden, bestaande uit twee of meerdere wooneenheden;

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: 2.1 de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens: de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens; 2.2 bebouwd(e) oppervlak(te) van een bouwperceel: de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen; 2.3 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.6 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.7 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.8 de hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de (wieken)as

van de windturbine; 2.9 peil:  voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang van het perceel onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;  in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

57

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Agrarisch met waarden - 1

3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Algemeen De voor 'Agrarisch met waarden - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijfsmatig dan wel hobbymatig agrarisch grondgebruik; b. het beweiden van gronden door landbouwdieren; c. water en waterhuishoudkundige doeleinden; d. extensief recreatief medegebruik; e. doeleinden van openbaar nut; f. tuin- en erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen, bosschages; g. de opwekking van duurzame energie in de vorm van windenergie en zonne-energie alsmede warmekoude opslag; h. behoud, beheer en herstel en/of ontwikkeling van de verschillende karakteristieke landschapstypen, de aardkundige, cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden, meer specifiek zijnde het kleinschalige karakter en het waarborgen van de dynamiek daarbinnen; een en ander met bijbehorende voorzieningen, waaronder perceelontsluitingen, tuinen en sloten, en overeenkomstig de in 3.1.2. opgenomen nadere detaillering van de bestemming. 3.1.2 Nadere detaillering van de bestemming In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 3.1.1: a Cultuurhistorische en landschappelijke waarden Gestreefd wordt naar behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Dit houdt in dat het beleid is gericht op behoud en ontwikkeling van de historische verkavelingstructuur en kleinschaligheid van het landschap.

daarnaast dienen de binnen het gebied voorkomende reliefrijke bodem, kronkelende wegen, het door bos en heide ontstane besloten karakter en voorkomende landschapselementen te worden gehandhaafd. Verder is het beleid gericht op behoud en bescherming van de historische bebouwing bestaande uit kastelen, landgoederen en boerderijen, de compacte en historische dorpen en de verspreid liggende bebouwing aan de dijk alsmede de openheid en doorzichten die hierdoor ontstaan. b Aardkundige waarden Gestreefd wordt naar behoud en bescherming van aardkundige waarden. Dit houdt in dat de aan het gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het aanwezig zijn van bijzondere aardkundige verschijnselen zoals dalglooiingen, steilranden en bodemovergangen, dienen te worden beschermd. c Extensief recreatief medegebruik Het gehele gebied gelegen binnen deze bestemming mag worden gebruikt ten behoeve van extensief recreatief medegebruik. Ter ondersteuning van het recreatief medegebruik worden beperkte recreatieve voorzieningen toegestaan in het gehele gebied zoals paden, banken, picknicktafels, bewegwijzering e.d. d Duurzame energie Het opwekken van duurzame energie is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie.

58

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

e Tuin Het inrichten en gebruiken van gronden als tuin is toegestaan voorover het gronden betreft, direct grenzend aan de bestemming Wonen. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Toegestane bebouwing Uitsluitend mag worden gebouwd ten behoeve van deze bestemming. 3.2.2 (Maatvoering) bebouwing buiten bouwvlak Voor het oprichten van bouwwerken buiten het bouwvlak geldt het volgende: a. uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 2 m, met dien verstande dat het oprichten van sleufsilo's, kuilvoerplaten en mestplaten niet is toegestaan; b. ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik is voorts uitsluitend het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan zoals banken, picknicktafels e.d. met een maximale hoogte van 2 m; c. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen zijn toegestaan met een hoogte die niet meer mag bedragen dan 3 m, alsmede permanente constructiepalen ten behoeve van de (tijdelijke teeltondersteunende) hagelnetten met een hoogte van maximaal 6 m; d.

permanente teeltondersteunende voorzieningen zijn niet toegestaan; 3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.3.1 Vergunningplicht Het is verboden op de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de in het schema onder 3.3.2 opgenomen omgevingsvergunningplichtige werken en werkzaamheden uit te voeren. 3.3.2 Uitzonderingen vergunningenplicht Het onder 3.3.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden: a. welke plaatshebben binnen een bouwvlak; b. waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een aanleg- of omgevingsvergunning is verleend; c. welke ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan in uitvoering waren; d. welke betreffen het normale onderhoud en/of landschapsbeheer. 3.3.3 Toetsing aan aanwezige waarden De in 3.3.1 bedoelde vergunning wordt slechts verleend indien na een belangenafweging blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de aanwezige waarden als opgenomen in 3.1.1 nader gedetailleerd in 3.1.2. Ten behoeve van de belangenafweging zijn in het schema onder 3.3.4 de toetsingscriteria weergegeven.

3.3.4 Schema omgevingsvergunningen In onderstaand schema zijn de omgevingsvergunningplichtige werken en werkzaamheden opgenomen en is per werk/werkzaamheid aangegeven wat de criteria voor verlening van de omgevingsvergunning is. Voor alle onderstaande werken en werkzaamheden geldt dat het werk of de werkzaamheid in overeenstemming dient te zijn met het gebruik conform de bestemming.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

59

Omgevingsvergunningplichtige werken/werkzaamheden - het aanbrengen van oppervlakteverhardingen groter dan 200 m2, anders dan ten behoeve van recreatieve paden

- het aanplanten van houtopstanden dan wel het vellen of rooien van houtgewas

- het diepploegen en diepwoelen van de bodem; - het afgraven, ophogen en egaliseren van de bodem

- het wijzigen van de perceelsindeling zoals die door sloten, greppels en beplantingselementen is aangegeven; - het graven en dempen van waterpartijen en watergangen aanleggen van boomgaarden, behoudens de vervanging van bestaande boomgaarden.

Artikel 4

Criteria voor verlening van de omgevingvergunning - er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de landschappelijke cultuurhistorische en ecologische waarden, - de werkzaamheden mogen niet leiden tot een onomkeerbare aantasting van de aardkundige waarden; - er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de landschappelijke cultuurhistorische en ecologische waarden; dit betekent onder meer dat de openheid en herkenbaarheid van de open akkers niet onevenredig mogen worden aangetast; - de werkzaamheden mogen niet leiden tot een onomkeerbare aantasting van de aardkundige waarden; - er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden: dit betekent onder meer dat: a. de openheid van de open akkers niet onevenredig mogen worden aangetast; b. het reliefrijke karakter van de bodem niet onevenredig wordt aangetast; - er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden: dit betekent onder meer dat het reliefrijke karakter van de bodem niet onevenredig wordt aangetast. de aanleg van boomgaarden doet binnen een afstand van 50 m rondom de boomgaard geen onevenredige afbreuk aan het woon- en leefklimaat.

Wonen - 1

4.1 Bestemmingsomschrijving 4.1.1 Algemeen De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – levensloopbestendige woning' zijn uitsluitend levensloopbestendige woningen toegestaan c. beroep of bedrijf aan huis; d. na een omgevingsvergunning als bedoeld in 4.5.1, recreatieve voorziening in de vorm van bed & breakfast; e. de opwekking van duurzame energie in de vorm van windenergie en zonne-energie alsmede warmtekoude opslag; f. waterhuishoudkundige doeleinden;

60

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

een en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals perceelontsluitingen, tuinen en erven en overeenkomstig de in 4.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving. 4.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving in het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 4.1.1: a Aantal woningen Ter plaatse van de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" mag het aantal woningen niet meer bedragen dan met deze aanduiding is aangeduid; b Aan huis verbonden beroep Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij bijbehorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een niet-publieksgerichte beroepsactiviteit aan huis toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. het (mede) ten behoeve van een aan huis verbonden beroep in gebruik te nemen vloeroppervlak maximaal 40 % van de vloeroppervlakte van de woning en/of de bijgebouwen mag bedragen met een maximum van 80 m2; 2. degene die de activiteit in de woning en/of de bijgebouwen uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; 3. de activiteit mag niet leiden tot gebruik van extra parkeerruimte binnen het openbare gebied; 4. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden; hieronder worden niet begrepen handelsactiviteiten via het internet; 5.

vanaf de openbare weg zichtbare excessieve reclame-uitingen niet zijn toegestaan; 6. De verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie. c Aan huis verbonden bedrijf Aan huis verbonden (bedrijfs)activiteiten zijn niet toegestaan, behoudens na verlening van een omgevingsvergunning als bedoeld in 4.5.3. d Duurzame energie De opwekking van duurzame energie is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Toegestane bebouwing Uitsluitend mogen worden opgericht bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals woningen met bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2.2 Situering Indien in een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangeduid zijn hoofdgebouwen uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak". 4.2.3 Maatvoering Met betrekking tot de maatvoering en situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dient aan het volgende te worden voldaan: Hoofdgebouw van de woning Max. goothoogte 6 m; bouwhoogte 8,5 m; inhoud 800 m3

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

61

Bijgebouwen bij woning gezamenlijk oppervlakte per woning goothoogte (nok)hoogte

Max. 120 m2 3m 6m

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde hoogte erfafscheidingen hoogte carports c.q. overkappingen

Max. 2m 3 m tenzij een afwijkende maximum bouwhoogte is toestaan 20 m2 6m 1200 m2 tezamen met het deel dat eventueel binnen de agrarische bestemming is gesitueerd

oppervlakte van een carport c.q. overkapping hoogte overige bouwwerken geen gebouwen zijnde oppervlakte paardenbakken

4.2.4 Bouwwijze In afwijking van en in aanvulling op het bepaalde in 4.2.3, geldt ter plaatse van de onderstaande aanduidingen het volgende: a. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' zijn uitsluitend woningen in de bouwwijze 'twee-aaneen' toegestaan; 4.2.5 Zwembaden In afwijking van het bepaalde in 4.2.3 geldt voor zwembaden, niet zijnde een gebouw, dat: a. deze uitsluitend op het zij- en/of achtererf worden gebouwd; b. de hoogte maximaal 1 m bedraagt; c. de afstand tot de grens van het bouwperceel minimaal 2 m bedraagt; d. de oppervlakte maximaal 50 m² bedraagt; e. de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken op het zij- en achtererf maximaal 50% van de oppervlakte van dat zij- en achtererf bedraagt. 4.2.6 Ondergronds bouwen Ondergrondse ruimten (kelders) bij woningen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag en mogen uitsluitend worden gesitueerd onder de woning (met inbegrip van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen) dan wel tot maximaal 25 m2 buiten de woning, alsmede onder de vrijstaande bijgebouwen. 4.2.7 Voorwaardelijke verplichting hydrologisch neutraal bouwen a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient hydrologisch neutraal gebouwd te worden conform het gemeentelijk beleid. Al het hemelwater dient op eigen terrein te worden verwerkt en mag niet afstromen naar een naburig perceel.

De te realiseren voorzieningen dienen op het eigen terrein aangebracht te worden. Deze hydrologische voorzieningen dienen daarna in stand te worden gehouden. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.7 onder a voor een andere norm en / of andere methode om te voorzien in de omgang met het regenwater. 4.2.8 Voorwaardelijke verplichting hoogte vloerpeil a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient het vloerpeil van de begane grond minstens 1 meter boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand.

62

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

4.3 Afwijken van de bouwregels 4.3.1 Omgevingsvergunning maatvoering Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 teneinde de voorgeschreven goot- en bouwhoogte met 10% van de voorgeschreven hoogte te verhogen. 4.3.2 Omgevingsvergunning inhoud woning Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 teneinde de toegestane inhoud van de woningen te vergroten, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de inhoud van de woning mag niet meer bedragen dan 1000 m3; b. de voorgeschreven goot- en bouwhoogte mag met maximaal 10% van de voorgeschreven maatvoering worden verhoogd; c. de rayonarchitect/ dorpsbouwmeester dient om advies gevraagd te worden met betrekking tot de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid van het voornemen; d. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing, dat wordt onderbouwd en gevisualiseerd in een terrein-/ beplantingsplan; dat wordt onderbouwd en gevisualiseerd in een terrein-/ beplantingsplan; e. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; f.

het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving. 4.3.3 Omgevingsvergunning kleine windturbines Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 teneinde binnen het bestemmingsvlak de oprichting van 1 kleine windturbine ten behoeve van (aanvullende) stroomverziening op het betreffende perceel mogelijk te maken, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. de ashoogte van de kleine windturbine mag niet meer bedragen dan 15 m; b. de tiphoogte van de kleine windturbine mag niet meer bedragen dan 20 m; c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; d. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de in 4.1 genoemde waarden. 4.4 Specifieke gebruiksregels In aanvulling op het bepaalde van artikel 2.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt onder gebruik strijdig met de bestemming in ieder geval begrepen, het gebruiken en/of het laten gebruiken van gronden en/of opstallen voor: a. vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte; b. een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels 4.5.1 Omgevingsvergunning bed & breakfast Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen als bedoeld in 4.1.1 onder c. teneinde een bed & breakfastvoorziening voor maximaal 8 personen in maximaal 4 kamers toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. deze nevenactiviteit is enkel in de (bedrijfs)woning en de daarbij behorende bijgebouwen toegestaan; b. de nevenactiviteit is ondergeschikt van aard; c. de voor bed & breakfast gebruikte oppervlakte mag niet meer bedragen dan 100 m²; d. ten behoeve van de bed & breakfast voorzieningen zijn maximaal 8 (éénpersoons)bedden toegestaan; e. permanente bewoning of huisvesting van tijdelijke werknemers is niet toegestaan;

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

63

f. g. h. i. j. k.

er wordt een nachtregister bijgehouden; het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven; de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie; er dient op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte; de nevenactiviteit mag niet leiden tot overbelasting van het bestaande afvalwatersysteem; het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast.

4.5.2 Omgevingsvergunning mantelzorg Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.4 onder a en toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. een dergelijke bewoning is aantoonbaar nodig vanuit een oogpunt van mantelzorg. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen vraagt het bevoegd gezag hieromtrent advies aan een onafhankelijk terzake deskundige instantie; b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; c. de afhankelijke woonruimte wordt ingepast binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen; met dien verstande dat de maximale oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 120 m² mag bedragen; d. er dient gebruik te worden gemaakt van het dichtst bij de hoofdwoning gelegen bijgebouw, tenzij op grond van doelmatigheidsmotieven een ander op het perceel gelegen bijgebouw/bedrijfsgebouw meer geschikt is; e. de afhankelijke woonruimte dient te worden bewoond door degene(n) die de zorg nodig heeft/ hebben; f. de voorziening dient te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit; g. zakenrechtelijke splitsing is niet toegestaan; h. de afhankelijke woonruimte mag geen eigen perceelsontsluiting hebben; i.

parkeren dient op eigen erf plaats te vinden. 4.5.3 Omgevingsvergunning aan huis verbonden bedrijfsactiviteit Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.4 onder b voor de uitoefening van een aan huis gebonden (bedrijfs)activiteit, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het ten behoeve van de aan huis gebonden (bedrijfs)activiteit in gebruik te nemen vloeroppervlak bedraagt maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning en/of de bijgebouwen met een maximum van 80 m²; b. degene die de activiteiten in de woning en/of de bijgebouwen uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; c. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd, tenzij wordt aangetoond dat geen onevenredige parkeerdruk ontstaat in het openbaar gebied; d. het bedrijf dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving; e. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan huis verbonden activiteit alsmede handelsactiviteiten via het internet; f. vanaf de openbare weg zichtbare excessieve reclame-uitingen zijn niet toegestaan; g. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie; h.

de activiteit mag niet leiden tot overbelasting van het bestaande afvalwatersysteem.

64

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Artikel 5

Waarde - Archeologie 3

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle verwachte archeologische informatie in de bodem. Het gaat hierbij om gebieden met een middelhoge archeologische verwachting. 5.2 Bouwregels Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 1000 m² dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. b. In afwijking van het gestelde onder a hoeft de aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen geen rapport als bedoeld onder a te overleggen, indien: 1. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het vervangen van bestaande bebouwing (waaronder bestaande ondergrondse kelders), waarbij de oppervlakte aan bebouwing niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut; 2. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het uitbreiden van bestaande bebouwing tot maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering; 3.

de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het bouwen in de bodem tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld; 4. naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. c. Indien uit het onder a genoemde rapport of uit de beschikbare informatie als bedoeld in b onder 4, blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij die voorschriften te stellen kwalificaties; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

65

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden 5.3.1 Omgevingsvergunningsplicht Onverminderd het in de Monumentenwet bepaalde is het verboden op of in de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegde gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren: a. grondwerkzaamheden, zoals afgraven, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, diepploegen, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleg van drainage, verwijderen van funderingen en aanleg of rooien van bos, boomgaard, boom- of fruitteelt of diepwortelende beplanting. b. graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; c. aanleggen van leidingen; d. verlagen van de waterstand. 5.3.2 Uitzonderingen Het onder 5.3.1 opgenomen verbod geldt niet: a. In het kader van archeologisch onderzoek en archeologische opgravingen, mits deze worden verricht door een ter zake deskundige als bedoeld in de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie; b.

voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen, drainage, kabels, leidingen en beplantingen voor zover deze werkzaamheden zich beperken tot reeds geroerde gronden; c. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik, waaronder de aanleg van teeltondersteunende voorzieningen; d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld; e. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft over een maximale oppervlakte van 1000 m². f. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; g. voor werken en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan legaal in uitvoering zijn of legaal kunnen worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde vergunning; h. ingeval op grond van de Monumentenwet een vergunning is vereist. 5.3.3 Verlening a. De onder 5.3.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen.

In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Een rapport is niet noodzakelijk indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld; b. Indien het rapport of andere beschikbare informatie daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg, die voldoet aan door het bevoegd te stellen kwalificaties zonodig archeologisch vervolgonderzoek plaats te vinden. 5.3.4 Voorwaarden Overeenkomstig het in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bepaalde kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning onder beperkingen verlenen en kunnen zij voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden, waaronder de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden.

66

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

5.4 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, teneinde: a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken gronden geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is; b. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 op te nemen, indien uit nader onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

67

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7

Algemene bouwregels

7.1 Ondergeschikte bouwdelen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,75 m bedraagt. 7.2 Afwijkende maatvoering Bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die zijn opgericht in overeenstemming met de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, maar waarvan de maatvoering afwijkt van de bouwregels van dit bestemmingsplan, zijn toegestaan in de bestaande maatvoering.

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

8.1 Omgevingsvergunning antennemast Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning toestemming verlenen voor de plaatsing van een antennemast voor mobiele telecommunicatie, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. de antennemast wordt geplaatst binnen een bestemmingsvlak waarin geen woningen aanwezig zijn; b. de antennemast leidt ook overigens niet tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu in de omgeving; c. de antennemast is aantoonbaar noodzakelijk voor een adequaat dekkend netwerk voor mobiele telecommunicatie en site-sharing behoort aantoonbaar niet tot de mogelijkheden; d. de antennemast is niet hoger dan noodzakelijk voor een adequaat dekkend netwerk voor mobiele telecommunicatie met een maximum van 40 m.

68

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Hoofdstuk 4 Artikel 9

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

9.1 Overgangsrecht bouwwerken 9.1.1 Algemeen Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 9.1.2 Afwijken bij omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 9.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 9.1.1 met maximaal 10 %. 9.1.3 Uitzondering Het bepaalde in 9.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik 9.2.1 Algemeen Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

9.2.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 9.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 9.2.3 Onderbroken gebruik Indien het gebruik, bedoeld in 9.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 9.2.4 Uitzondering Het bepaalde in 9.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Houtsestraat 1 - 3, Balgoij'.

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

69

70

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij

71

72

Houtsestraat 1 - 3, Balgoij