bijlage 1 - Addendum woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen

Geactualiseerde afspraken over woningbouwaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden Addendum Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen Deze bijlage vormt een addendum bij de afspraken die zijn gemaakt in de woondeal 2.0 van Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, die op 8 maart 2023 ondertekend is in Zutphen. De in dit addendum opgenomen woningbouwaantallen zijn voortaan leidend. Samenvatting van wat in de woondeal is opgenomen: We hebben een gezamenlijke opgave. Gemeenten, provincies en de rijksoverheid spannen zich in om het huidige woningtekort aan te pakken en de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. In de regionale woondeal is een doorvertaling gemaakt van de nationale woningbouwopgave naar de provinciale en lokale opgave per gemeente. Gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor het terugdringen van het woningtekort. Daarbij is de afspraak dat ten minste tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn, inclusief 30% sociale huur. De lange horizon van deze afspraken vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw is complex en afhankelijk van invulling van randvoorwaarden. Tot op heden lukt het om afspraken over het aantal toe te voegen woningen te realiseren. Wel knellen de randvoorwaarden steeds meer. Het invullen van de randvoorwaarden is cruciaal om het huidige tempo vast te houden.

Gemeenten, provincie en rijk doen er samen alles aan om de opgave te realiseren, bespreken frequent de voortgang en ondernemen vroegtijdig actie om de voortgang te waarborgen. In de periode 2025 tot en met 2034 wil de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen in totaal 45.000 woningen realiseren. Dat kunnen 4.000 méér woningen worden als de woningbouwlocaties nabij het spoor in Zevenaar, Westervoort en Duiven door het ministerie worden aangewezen als Grootschalige Woningbouwlocatie en door toevoeging van tot 6.000 extra woningen binnen de drie bestaande Grootschalige Woningbouwlocaties in Nijmegen en Arnhem. Het afsprakenkader wonen en zorg voor ouderen is geen onderdeel van de update van de woondeal. In het najaar van 2024 stelden de gemeenten hun afsprakenkader aandachtsgroepen vast, met ook inzet op de woonzorgopgave voor ouderen. De gemeenten, provincie en het rijk zien dit afsprakenkader van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen als een adequate invulling van het gewenste afsprakenkader wonen en zorg voor ouderen. Te realiseren woningen bruto 2025-2030 In de jaren 2025 tot en met 2030 spannen gemeenten, provincie en rijksoverheid zich in om in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 27.120 woningen te realiseren, waarvan minimaal 66% betaalbaar, inclusief 34% sociale huurwoningen.

Omdat de oorspronkelijke woondeal liep van 2022 tot en met 2030, vermelden we ook de afspraken (dus niet realisatie) voor de eerste drie jaar in de eerste kolom. Per gemeente betekent dat het volgende:

1

Te realiseren woningen bruto 2022-2024 (zoals vastgesteld in Woondeal 2.0 voor deze jaren)1

Te realiseren woningen bruto 2025-2030

Sociale huur

Middenhuur

Betaalbare koop

Betaalbaarheid totaal

Woningen door corporaties

Arnhem

2500

7.140

2.470

1.020

1.060

4.550

2.470

Berg en Dal

290

950

300

100

280

680

270

Beuningen

290

1.040

290

20

350

660

290

Doesburg

110

300

120

40

60

220

120

Druten

280

650

240

50

200

490

240

Duiven

170

790

265

65

240

570

245

Heumen

230

740

210

100

70

380

170

Lingewaard

560

955

325

60

260

645

325

Nijmegen

4470

8.740

3.300

1.340

1.150

5.790

3.300

Overbetuwe

500

1.080

325

30

325

680

325

Renkum

200

840

200

0

340

540

170

Rheden

160

690

270

140

140

550

270

Rozendaal

10

0

0

0

0

0

0

Westervoort

170

345

115

0

130

245

115

Wijchen

520

1.540

490

140

370

1.000

490

Zevenaar

540

1.150

330

120

380

830

330

Mook en Middelaar (L)

140

170

20

0

130

150

20

11.140

27.120

9.270

3.225

5.485

17.980

9.150

34%

12%

20%

66%

Totaal

Betaalbaarheid 2025-2030

1 De eerste kolom betrof de planning zoals opgenomen in de woondeal 2.0. Dit is dus niet de realisatie. De feitelijke realisatie wijkt

hier per gemeente enigszins van af. Voor de inschatting realisatie 2022 t/m 2030 kun je beide kolommen niet bij elkaar optellen.

De verdere specificatie per gemeente is te vinden in de bijgesloten overzichten. De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen realiseerde in de eerste jaren van de woondeal 2.0 (2022, 2023 en 2024) in totaal 11.545 woningen (cijfers 2024 zijn voorlopige cijfers). Dat zijn er 400 meer dan de afgesproken 11.140 woningen. De aantallen voor de periode 2025 tot en met 2030 bouwen voort op de woondeal 2.0. Een actualisering van de planoverzichten laten een realistische opwaartse bijstelling zien van de te realiseren woningbouwaantallen: circa 1.700 woningen extra. Te realiseren woningen bruto 2031-2034 Van 2031 tot en met 2034 spannen gemeenten, provincie en rijksoverheid zich in om in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen ruim 17.800 woningen te realiseren, waarvan minimaal 67% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Als voor de woningbouwlocaties nabij het spoor in Zevenaar, Westervoort en Duiven (GWL De Liemers) middelen beschikbaar komen voor verdere ontwikkeling (samenhangend met de aanwijzing als Grootschalige Woningbouwlocatie), dan kan de Groene Metropoolregio ArnhemNijmegen ruim 4.000 extra woningen toevoegen. Ook kunnen binnen de bestaande Grootschalige Woningbouwlocaties in Arnhem Nijmegen nog 6.000 woningen extra toegevoegd worden, mits de randvoorwaarden voldoende invulling krijgen.

2

Te realiseren woningen bruto

Betaalbaarheid Sociale Middenhuur huur

Betaalbare koop

Betaalbaarheid totaal

Woningen door corporaties

Arnhem

5.200

1.560

280

1.680

3.520

1.560

Berg en Dal

960

280

60

280

620

280

Beuningen

1.240

380

60

400

840

380

Doesburg

280

80

20

60

160

80

Druten

400

120

20

140

280

120

Duiven

400

120

40

140

300

120

Heumen

240

80

20

80

180

80

Lingewaard

440

140

20

140

300

140

Nijmegen

4.560

1.560

800

720

3.080

1.560

Overbetuwe

720

200

20

220

440

200

Renkum

200

60

0

60

120

60

Rheden

1.040

320

40

340

700

320

Rozendaal

0

0

0

0

0

0

Westervoort

320

80

5

120

205

80

Wijchen

1.080

320

60

360

740

320

Zevenaar

800

240

40

260

540

240

Mook en Middelaar (L)

40

20

0

20

40

20

17.920

5.560

1.485

5.020

12.065

5.580

31%

8%

28%

67%

Subtotaal

Voorwaardelijke extra mogelijkheden GWL De Liemers

4.000

30%

33%

67%

1.200

GWL bestaand

6.000

30%

33%

67%

1.800

Totaal

10.000

30%

33%

67%

3.000

De specificatie per gemeente is te vinden in de bijgesloten overzichten. Betaalbaarheid en indexatie In de woondeal 2.0 stelden Rijk, provincie en gemeenten grenzen vast voor de betaalbare woningen. Deze grenzen continueren we: • Sociale huurwoningen definiëren we als huurwoningen: o met aanvangshuurprijs tot de DAEB-grens (€ 900,07, prijspeil 2025); o bij nieuwbouwplannen geldt als aanvullende eis dat de woning minimaal 25 jaar met bovenstaande voorwaarden wordt aangeboden (rijkslijn),die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders; o en die een kwaliteit hebben die in de corporatiesector gebruikelijk is. • Middenhuurwoningen definiëren we als huurwoningen: o met een huurprijs boven de DAEB-grens en met een maximale prijs, gelijk aan 186 Woningwaarderingsstelsel-punten (€ 1.184,82, prijspeil 2025); o met een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar; o voor 1 persoonshuishoudens met een inkomen niet hoger dan € 67.366en voor meerpersoonshuishoudens niet hoger dan € 89.821 (prijspeil 2025 voor huishoudinkomens in 2023).

3

•

Betaalbare koopwoningen definiëren we als: o koopwoningen met een verkoopprijs van maximaal € 405.000 (prijspeil 2025) o in lijn met het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich in voor realisatie van betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens met een maximale prijs van € 289.000 (prijspeil 2025). o De uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zijn richtinggevend voor de verdeling over de prijscategorieën binnen het segment betaalbare koop.

Genoemde prijzen worden geïndexeerd. Dit gebeurt als volgt: ▪

▪

▪

De prijsgrens voor sociale huurwoningen is gebaseerd op de Wet op de huurtoeslag en wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van Consumentenprijsindex (CPI) over de periode 1 juli tot 1 juli van het voorafgaande jaar. De prijsgrens voor middenhuur sluit aan op de maximale bedragen voor (nieuwbouw) middenhuur volgens de Wet betaalbare huur. Dit bedrag wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van de CPI over de periode 1 juli tot 1 juli van het voorafgaande jaar. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI, zoals vastgelegd in artikel 7 lid 4 van de Huisvestingswet.

Het is aan gemeenten om bijvoorbeeld in anterieure overeenkomsten met bouwers en ontwikkelaars vast te leggen welk prijspeil van toepassing is: het prijspeil bij ondertekening van de overeenkomst of het prijspeil op het moment dat de woning in de verkoop gaat. Randvoorwaarden Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente, de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen en personeel. Daarnaast geldt dat in Gelderland de volgende vijf randvoorwaarden van groot belang zijn voor realisatie van de opgave.

▪

Financiering van onrendabele toppen van gemeenten en woningcorporaties Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Op basis van eerdere analyses van Stadkwadraat over de publieke onrendabele toppen in de regio, ervaringen met gebiedsontwikkelingen in de regio, toekenningen van rijksmiddelen en gemeentelijke bijdragen aan exploitaties en cijfers vanuit de woningcorporaties (Aedes) hebben we een globale berekening gemaakt van (onrendabele) investeringen op regioniveau: o Voor de Groene Metropoolregio is de totale investering in woningbouw tot en met 2034 zo’n € 15 miljard. o Overheden investeren hiervan circa € 1,3 miljard, waarvan de helft gedekt vanuit de gemeentebegroting en kostenverhaal. Na aftrek van Rijksbijdragen (WBI, NOVEX-GWL en Realisatiestimulans) resteert een niet gedekt deel van € 0,2 miljard. o Corporaties investeren circa € 3,6 miljard, waarvan € 1,1 miljard niet gedekt is door de exploitatie (onrendabele top). Eerder was de verwachting dat tot en met 2030 de corporaties in de regio deze onrendabele top uit eigen middelen kunnen dekken. Na 2030 is die ruimte er niet. Corporaties komen 0,5 miljard tekort om de opgave na 2030 in te kunnen vullen. Zonder deze investering kunnen corporaties 5.500 sociale huurwoningen niet realiseren. Overigens is deze berekening gemaakt op basis van de uitgangspunten uit de Nationale Prestatieafspraken.

Aanpassing van die uitgangspunten maakt het tekort vele malen groter. o Een bijdrage van circa € 0,2 miljard voor publieke investeringen maakt gebiedsexploitaties haalbaar. Dit betekent dat 1,4% van de totale investeringssom. Zonder deze investering staat de realisatie van 13.000 woningen onder druk; een substantieel deel van de productie na 2030.

4

▪

Oplossingen voor netcongestie voor elektriciteit Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Inventarisatie bij de versnellingslocaties laten zien dat er veel onzekerheid is over netaansluitingen. Gemeenten en ontwikkelaars geven aan dat zij de aanmelding bij Liander nog moeten doen, maar dat zij de waarschuwing hebben gehad dat er mogelijk geen aansluitcapaciteit is. Indicaties uit die inventarisatie laten de volgende omvang van onzekerheid zien: o Bij 78% van de woningen op versnellingslocaties is door netcongestie de aansluiting nog onzeker. o Als regio werken we aan het zoeken naar oplossingen, zoals het bieden van inzicht, en aanreiken van oplossingsrichtingen als netbewust bouwen. Hierbij is de inzet op maximale isolatie, zo veel mogelijk collectieve warmtevoorzieningen met buffers en slimme aansturing van energieverbruik om de energievraag te spreiden over de dag en het piekvermogen per woning te verlagen. o De regio zet actief in op een community van gemeenten, ontwikkelaars, provincie en netbeheerder om kennis en ervaringen op te doen en te delen op dit thema. We doen onderzoek naar de kostenverdeling van traditioneel bouwen versus netbewust bouwen samen met een ontwikkelaar en netbeheerder om inzicht te bieden in de businesscase en het gesprek te voeren over de verdeling van eventuele meerkosten.

o Tot slot zetten we met de GMR en de RES in op een diverse energiemix (streven naar 50/50 zon/wind verhouding) en zoveel mogelijk decentraal koppelen van vraag en aanbod op lokaal niveau door m.b.v. opslag van energie en energiedelen.

▪

Voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten, onder meer door structurele financiering Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Personele krapte speelt bij gemeenten continu een rol van betekenis. In 2023 stelden we vast dat het tekort minimaal 60 fte bedroeg. Hiervoor is formatieruimte, die niet gevuld wordt. Ondertussen groeien de taken waarvoor gemeenten staan. Zo zijn de groeiambities verhoogd, waardoor meer projecten aandacht vragen. Ook neemt de complexiteit in planontwikkeling toe. De top 3 functies waar in de regio vacatures zijn in het bouwproces betreft verkeerskundigen (10 fte in 9 gemeenten), projectmanagers (9 fte in 8 gemeenten) en stedenbouwkundigen (8 fte in 7 gemeenten). Binnen de regio zetten we in op twee sporen. We werven projectleiders die inzetbaar zijn binnen de hele regio om woningbouwplannen te begeleiden richting start bouw. We sluiten een raamcontract (of sluiten aan bij het provinciale raamcontract) voor specialistische ingenieursdiensten. De rijksoverheid biedt momenteel incidentele steun voor dergelijke inzet van ambtelijke capaciteit, met een jaarlijkse bijdrage van ongeveer € 1 miljoen uit de flexpoolregeling. Dit bedrag is lager dan wat er nodig is en het gebrek aan structurele financiering vormt een probleem.

▪

Investeringen in bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wegen) Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: In de Groene Metropoolregio zijn mobiliteitsmaatregelen relatief complex, enerzijds vanwege de vele grote rivieren binnen de regio, anderzijds vanwege de (inter-)nationale corridors die door de regio lopen. De verstedelijking van de regio hangt dan ook sterk samen met een schaalsprong in mobiliteit. Investeringen in mobiliteit houden tot op heden geen gelijke tred met die in woningbouw. Het mobliteitsnetwerk is al overbelast, met het toevoegen van ca. 40-50.000 huizen tot 2035 loopt het netwerk vast. De volgende maatregelen zijn de komende 10 jaar nodig:

5

Structuurversterking schaalsprong mobiliteit: • Toevoegen van verschillende bruggen (nodig omdat het landschap als kraan van Nederland doorsneden wordt door de grote rivieren), o.a. voor de doorfietsroutes Veluwewaalpad en Arnhem-Huissen • Hoogwaardig openbaar vervoer, waarvoor we ons huidige trolley netwerk kunnen gebruiken en uitbreiden naar de regio (Trolley 2.0 – laden in motion) • Vergroten capaciteit van het spoor richting Duitsland, op de IJssellijn en Maaslijn, door verbreding en aanpak spoorovergangen, ook ten behoeve van bouwen in spoorzones • Hubs aan de stadsranden van Arnhem en Nijmegen • Verlenging en verbreding van A15 A12 A50 • De noodzakelijke investeringen in mobiliteit werken provincie en gemeenten momenteel concreet verder uit.

▪

Voldoende stikstofruimte om woningbouw mogelijk te maken Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Stedelijke ontwikkelingen vinden in deze regio plaats op korte afstand van aanzienlijke Natura2000 gebieden, en stikstofruimte is hard nodig om woningbouw en bijbehorende infrastructuur en voorzieningen te realiseren. Door de uitspraak van de Raad van State op 18 december, die intern salderen beperkt, dreigen woningbouwplannen in heel Gelderland onmogelijk of fors vertraagd te worden. De gevolgen worden momenteel (maart 2025) nader onderzocht en worden met extra urgentie onderwerp van bestuurlijk gesprek tussen gemeenten, provincies en de rijksoverheid als dat nodig blijkt.

Bovenop de bovengenoemde randvoorwaarden speelt in de regio Groene Metropoolregio ArnhemNijmegen een aantal extra randvoorwaarden als het gaat om woningbouw, namelijk: ▪

Randvoorwaarde Verstedelijkingsstrategie Meer Landschap Meer Stad Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: In de regio hebben we aanzienlijke natuurgebieden van nationale betekenis, zoals de Veluwe, Rijk van Nijmegen en Gelderse Poort. Waaronder ook Natura2000-gebieden. Deze natuurgebieden hebben te maken met allerlei drukfactoren waaronder de toenemende verstedelijking. Tegelijkertijd is dit de Gelderse regio met het hoogste percentage bebouwd terrein per inwoner. De verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen / Food Valley zet verder in op bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, maar combineert dit met ontwikkeling van het omliggende landschap. Zo is per woning de afspraak om 500 m2 groen in het uitloopgebied van de stad toe te voegen. En in de verstedelijkingsstrategie is afgesproken om te streven naar toevoeging van 3.000 ha nieuw stedelijk uitloopgebied aan de regio. Dit levert een gezonde leefomgeving met voldoende recreatiemogelijkheden en uitloopgebied op voor onze inwoners, maar zorgt ook dat er ruimte blijft voor agrariërs, biodiversiteit en waterberging. Een reservering van ca. 300 miljoen zal nodig zijn om de plannen die hiervoor nodig zijn te kunnen realiseren.

Gestructureerd samenwerken aan invulling randvoorwaarden Invulling van bovengenoemde randvoorwaarden is noodzakelijk om realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Gezien de aard en omvang van deze randvoorwaarden is hiervoor inzet vanuit de rijksoverheid nodig, naast inzet vanuit de provincie en gemeenten. De provincie en gemeenten werken eraan dat er uiterlijk voor 30 november 2025 per regio een bestuurlijk geaccordeerde rapportage is met daarin een verdere concretisering en onderbouwing van bovenstaande randvoorwaarden, inclusief woningbouwprojecten met concrete knelpunten.

6

Daarnaast is afgesproken dat het ministerie, de provincie en gemeenten samenwerken aan een gestructureerde aanpak en rapportage rond de randvoorwaarden. De afspraken in deze woondeal zijn enkel uitvoerbaar met extra investeringen op de randvoorwaarden door Rijk, provincie en gemeenten. Het Rijk levert bijdragen voor Grootschalige Woningbouwlocaties en via de WBI, SBI, het Mobiliteitsfonds en de realisatiestimulans. Elk jaar bespreken partijen de invulling van deze randvoorwaarden en de middelen die hiervoor bij de betreffende partijen beschikbaar kunnen worden gemaakt. Besluitvorming over inzet van deze middelen vindt jaarlijks onder anderen plaats in het BO Leefomgeving en het BO MIRT. Bijlage bij dit document: Bijlage 1a: planning aantal woningen per jaar per gemeente

7