B01 - Beeldkwaliteitplan

Beeldkwaliteitplan Wijchen, Lambrasse Mark van Thiel Beheer BV

Titel rapport: Datum: Projectnummer: Opdrachtgever: Contactpersoon opdrachtgever: Projectleider BRO: Projectteam BRO: Bron kaft:

Beeldkwaliteitplan Lambrasse, Wijchen 29-01-2020 211x08521 Mark van Thiel Beheer BV MvT EH MO BRO

BRO Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

INHOUDSOPGAVE Huidige situatie 04

Inleiding, leeswijzer en status 06

Lambrasse, het entreegebouw 08

Landmark 10

Bijlage 1: Stedenbouwkundig kader bedrijfsbebouwing Lambrasse

14

A50

N845

Oostelijke deel Lambrasse Westelijke deel

Knooppunt

26

A3

(gerealiseerd)

Lambrasse

Bankhoef

A50

A326

N845

Wijchen

P l a n g e b i e d Ammerzoden-noord Ligging plangebied 4

HUIDIGE SITUATIE Plangebied: Het westelijk deel locatie toekomstige bedrijfsbebouwing Lambrasse De locatie voor de bedrijfsbebouwing van Lambrasse is gelegen in de oksel van de oprit naar de A326, naast de nieuwe woonwijk Hof van Hagevoort. Het terrein vormt de oostelijke begrenzing van de kern van Wijchen en is in gebruik als agrarisch weiland. Aan de noord- en oostzijde wordt het terrein begrensd door houtwallen en het talud van de A326. Het maaiveld ligt ruim 3 meter lager dan dit talud en de aansluiting op de Hernenseweg. De houtwallen bereiken een hoogte van ongeveer 15 meter ten opzichte van het maaiveld. De begroeiing aan de rand van het gebied begeleidt de omliggende infrastructuur en kadert het gebied in. Vanuit de snelweg gezien, ligt het gebied verscholen achter een dichte houtwal. Ondanks de ligging aan de snelweg is het gebied niet als volwaardige snelweglocatie of zichtlocatie te beschouwen. De houtwal aan de rand is een beeldbepalend element dat behouden dient te blijven. Deze begroeiing loopt door in de woonwijk Lambrasse waar het een buffer vormt tussen de wijk en de snelweg. Het terrein wordt bepaald door de aanwezigheid van de snelweg met al de daarbij horende infrastructuur, een grote vijver met een Donjon die onderdeel uitmaakt van de woningbouwontwikkeling Lambrasse en het vrije doorzicht richting het zuiden.

Het groen, het water en de hoogteverschillen creëren een klein landschap dat aanknopingspunten biedt om ontwikkeld te worden tot een poort van de kern Wijchen.

Het westelijke deel van Lambrasse

5

1 1. Poort van Leur 2. Wega-schermwoningen 3. Noordelijke donjon 4. Zuidelijke donjon 5. Bedrijfslocatie 6. Wega-basiswoningen 7. Centrale woontoren 2

eg w d n Ra

6 A32

d or o N

2

3 7

Kraaijenberg

4 6

5

weg ense n r e H

Groen estraa t

Stedenbouwkundig plan Lambrasse 6

INLEIDING, LEESWIJZER EN STATUS 10,48

Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan voor bebouwing en de plaatsing van een landmark op het westelijke deel van Lambrasse.

10.94

11.23

Relatie bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, materialen en de stedenbouwkundige samenhang van Lambrasse. Dit beeldkwaliteitplan vormt tezamen met het in bijlage 1 opgenomen Stedenbouwkundige kader bedrijfsbebouwing Lambrasse hét kwalitatieve toetsingskader voor de ontwikkeling van de locatie. Het bestemmingsplan is leidend voor wat betreft de maatvoeringen en bijbehorende verbeelding.

Waterplas: 7081 m2

7.00

10.69

7.20

6.80

7.70 (ivm gasleiding)

7.20 6.80

Plangebied: 6717 m2

8.00

8.25

8.62 9.93

Beeldkwaliteitplan Naast het bestemmingsplan, dat het enige juridisch bindend instrument is, speelt het beeldkwaliteitskader in onderhavig document een belangrijke rol bij de welstandstoetsing. In het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag dient ieder bouwplan namelijk te worden getoetst aan een vastgesteld welstandskader. Hierin wordt benoemd aan welke architectonische eisen de dorpsbouwmeester de bouwplannen dient te toetsen. Dit beeldkwaliteitplan voorziet in dit welstandskader. Tezamen met de kwantitatieve toets uit het bestemmingsplan, doorloopt ieder bouwplan een kwalitatieve toets aan de hand van dit beeldkwaliteitplan en het als bijlage opgenomen stedenbouwkundig kader.

10.47 10.09

9.49

50 M

Plangebied: Het westelijke deel Lambrasse

Leeswijzer Het beeldkwaliteitplan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. Voor ieder onderdeel zijn de toetsingscriteria in een tabel opgenomen. Dit schema bevat de feitelijke criteria waaraan de dorpsbouwmeester zal toetsen. Wanneer er vrijheid wordt gegeven in de criteria of wanneer er onduidelijkheid bestaat over de wijze van interpreteren van deze vrijheid, kunnen de toelichtende teksten of de beelden uitsluitsel bieden. De referentiebeelden zijn opgenomen ter referentie én inspiratie. Aan deze beelden kunnen geen rechten worden ontleend. Op de volgende pagina’s worden de gewenste beeldkwaliteit omschreven in technische eisen en verbeeld middels referentiebeelden. In het beeldkwaliteitplan is onderscheid gemaakt in beeldkwaliteitsrichtlijnen voor een (entree)gebouw en een landmark. Status Voor wat betreft de beeldkwaliteit is dit beeldkwaliteitplan het welstandskader (conform artikel 12a Woningwet). Dit plan fungeert als gemeentelijke beleidsnota voor zaken die niet omgevingsvergunningsplichtig en/of welstandsplichtig zijn.

7

Lambrasse, het entreegebouw

architectuur & openbare ruimte

representatief materiaalgebruik

ruimtelijke randvoorwaarden

Lotuswoningen, Almere, Marlies Rohmer

Kantoor Artisjok, Oostport Haarlem, van Aerschot

hoogteverschillen

50 M

kantoor Artisjok, Oostport Haarlem, van Aerschot

doorzicht op Donjon

rijkswaterstaat, Nijmegen

hoogte accent Bibliotheek TU Delft, Mecanoo

bedrijfspand Holtgrefe, Oomen architecten

aansluiten op materiaalgebruik Lambrasse

Pelikaan Health and Racquet Club, Breda

verborgen maar opvallend

representatief materiaalgebruik exterieur, Dutch Mountains

integratie in landschap

schanskorf

Zorghotel, Palatjin, Alkmaar

parkeren achter hagen

8

TOETSINGSCRITERIA Sfeerbeschrijving Op deze locatie moet een bijzonder en hoogwaardig entreegebouw komen voor Wijchen-West. De functie daarvan is echter nog niet bepaald. Het plangebied is geen echte ‘snelweglocatie’ of ‘zichtlocatie’. De locatie ligt vanaf de snelweg gezien verscholen, maar is zeer goed bereikbaar door de ligging aan de afrit. Er wordt gestreefd naar een prominent aanwezig gebouw aan de toegangsweg naar Wijchen-West. Het gebouw krijgt een hoogwaardige uitstraling, doordat het een groot perceel is, waarop één bouwmassa in een groene omgeving wordt gepositioneerd. Deze hoofdmassa kan stedenbouwkundige accenten hebben, bijvoorbeeld door een hoger deel waarmee een markant punt wordt gecreëerd zichtbaar vanaf de afrit en de snelweg of door op het water te bouwen. Het is wenselijk om aan de voorgevel van het gebouw op de Hernenseweg te oriënteren met een voorterrein waarop kan worden geparkeerd. Hiermee wordt het publieke karakter benadrukt en heeft men vrij zicht op het appartementengebouw Donjon Zuid vanaf de snelwegafslag en de Hernenseweg. De snelwegzijde van het plangebied kan men beschouwen als een achterkant. Het is wenselijk om de functionele ruimte, zoals containers of laden en lossen hier aan de achterzijde van het bouwblok, uit het directe zicht, op te lossen.

Massa en positionering De houtwal aan de noord- en westzijde van de locatie beperkt het uitzicht in grote mate. Het is niet gewenst deze houtwal aan te passen zodanig dat een echte zichtlocatie aan de snelweg ontstaat. Het is de bedoeling het plangebied in te bedden in dit groene kader. Het gebouw dient op te gaan in het omliggende landschap, maar het moet ook de westelijke entree van Wijchen markeren. Daarom wordt gezocht naar ‘stedenbouwkundige accenten’. Een gebouw met een beperkt volume in hoogte en omvang dient daarbij een duidelijke eigen identiteit/eigenheid te bezitten. Is het gebouw echter volumineus in hoogte en omvang dan dient deze in architectuur meer aansluiting te zoeken bij Lambrasse. Het gebouw dient aan de noordzijde van het perceel te worden gepositioneerd met een herkenbare entree aan de openbare ruimte. De entree kan worden benadrukt door extra hoogte en/of breedte, vormgeving of materiaalgebruik. De hoeken en zijgevels die vanaf de afrit van de snelweg of vanuit de appartementen, zichtbaar zijn dienen door architectonische verbijzondering als voorkanten te worden behandeld. Het plangebied wordt aan de noord-, zuid- en westzijde begrensd door een sloot. Aan de oostzijde wordt het begrensd door een waterplas. Het is mogelijk om het gebouw deels in de noordwest hoek van de waterplas te plaatsen.

Hierbij dient wel een afstand van 60 meter in acht genomen te worden tot de Donjon Zuid in verband met uitzicht vanuit deze woningen. Op het gebouw mag een opbouw met een hoogte van 10 meter worden geplaatst die de functie van het gebouw in de omgeving (her)kenbaar maakt. Wordt het gebouw voorzien van deze opbouw dan wordt afgezien van de plaatsing van een landmark op de locatie Lambrasse. Materialen De nieuwe functie dient zowel functioneel als visueel attractief te zijn. Het gebouw zelf dient een representatief uiterlijk te bezitten. De beeldkwaliteit dient gelijkwaardig te zijn aan de beeldkwaliteit van de woonwijk Lambrasse, waarbij ruimte is voor individuele expressie omdat het een ‘bijzondere functie’ betreft. Met een combinatie van baksteen en 1 of 2 accentmaterialen kan aansluiting gevonden worden bij de woonwijk Lambrasse. Accentmaterialen kunnen zijn natuursteen, cement of een hoogwaardige metalen gevelbekleding. Er wordt op de begane grond met verbijzondering van het metselwerk extra aandacht besteed aan de detaillering om te komen tot een menselijke schaal van de begane grond. Deze kwaliteitseisen bevorderen de duurzaamheid van de locatie. Multifunctioneel gebruik De duurzaamheid van het nieuwe gebouw moet ook gezocht worden in het gebruik. Er is een multifunctioneel gebouw gewenst zodat men in de toekomst niet aangewezen is op één functie.

Het gebouw moet voor meerdere functies geschikt zijn en moet in de Zie voor meer referenties bijlage 1 Stedenbouwkundig Kader Bedrijfsbebouwing Lambrasse

Lambrasse, het entreegebouw Situering

Oriëntatie

Hoofdvorm

Bouwmassa

• samengestelde bouwmassa met accent

Bouwhoogte

• maximaal 5 bouwlagen hoog • bouwhoogte conform bestemmingsplan • hoogteaccent maximaal 10m bovenop de toegestane hoogte

Bebouwingsopp.

• footprint max. 2.500m² • programma min. 1.500m² - max. 8.000m²

Gevelopbouw

• visueel attractief • representatief • hoogwaardig • gebouw van beperkte omvang bezit eigen identiteit/eigenheid • volumineus gebouw zoekt aansluiting bij architectuur Lambrasse

Materiaalgebruik

• gelijkwaardig aan de beeldkwaliteit van de woonwijk Lambrasse

Ontsluiting

• zuidoosten van plangebied op de Hernenseweg

Water

• waterpartij behouden • gebouw uitbreidbaar boven waterpartij

Parkeren

• parkeren op maaiveld • parkeren onder de bebouwing • dubbellaags parkeren waarbij laagste parkeerlaag deels of geheel ondergronds is gesitueerd • afscherming: hagen, schanskorven en hoogteverschillen

Gevelaanzicht

Openbare ruimte

• oriëntatie zuid-oosten op Hernenseweg • snelweg is achterzijde • 60 m. afstand tot Donjon

toekomst eenvoudig te verbouwen zijn voor een eventueel ander gebruik. Er wordt een casco met schil gevraagd dat door de gebruiker ingevuld kan worden met een bedrijfsgerelateerde inbouw. Minimale eisen voor dit casco zijn een tweetal stijgpunten, vrije verdiepingshoogtes van 4 meter en het gebruik van stramienen zoals gebruikelijk in de kantoorbouw. Parkeren Parkeren op maaiveld sluit het beste aan bij de mogelijke functies. Om te voorkomen dat teveel “blik” zichtbaar is moet gezocht worden naar passende afscherming van de auto’s in de inrichting. Men kan denken aan hagen, schanskorven en hoogteverschillen. Zeker bij een multifunctioneel gebruik en intensieve bebouwing kan men denken in dubbellaags parkeren waarbij de laagste parkeerlaag geheel of nagenoeg geheel onder maaiveld zal moeten worden gesitueerd. Ook is het creëren van een parkeerlaag onder de bebouwing mogelijk, al dan niet onder maaiveldniveau.

9

Landmark

bijzondere landmark, A2, Broekbakema

functie gerelateerde logo’s

architectonisch accent

architectonisch accent

functiegerelateerde uiting, Van der Valk uitkijktoren, Harderwijk

functiegerelateerde uiting, Fletcher hotel, Leidschendam-Den Haag

functiegerelateerd architectonisch accent

architectonisch accent

functiegerelateerde uiting

functiegerelateerd architectonisch accent

architectonisch accent

reclame dient functiegerelateerd te zijn

10

TOETSINGSCRITERIA Landmark Als verwijzing naar de te vestigen functie(s) in Lambrasse is er een ‘landmark’ voorzien. Dit kan in de vorm van een architectonisch accent of een solitaire mast met logo’s of verwijzing naar de gevestigde functie(s). In het vervolg van dit beeldkwaliteitplan noemen we dit object ‘landmark’. Het landmark dient een functionele koppeling te hebben met de functie(s) van het nieuwe gebouw en dient ter promotie van die functie(s). Het landmark is plaatsgebonden en kan de aanwezigheid van de functie(s) kenbaar maken in de omgeving. Om afbreuk aan de kwaliteit van de omgeving en een wildgroei aan reclame te voorkomen is het belangrijk om kaders te stellen.

Landmark Situering

Oriëntatie

• oriëntatie op de snelweg A326

Hoofdvorm

Bouwmassa

• het landmarks is functiegerelateerd en heeft een directe relatie met de functie(s) van het gebouw • de specifieke functies maken een verwijzing middels een landmark noodzakelijk (hotel, eetgelegenheid) of niet noodzakelijk (bijv. zorghotel) • het landmark bestaat uit één alzijdig vormgegeven uiting • het architectonisch accent op het gebouw is ondergeschikt aan het hoofdvolume en is ten opzichte van het gebouw hoog en smal van vorm

Bouwhoogte

• het landmark is minimaal 25 m. en maximaal 40 m. hoog

Uiting

• geplaatste uitingen zijn functiegerelateerd aan de functie(s) van het gebouw • hoofddoel is promotie en/of vindbaarheid van het bedrijf • de uiting kan meerdere logo’s omvatten mits gevat in één centraal thema dat verwijst naar de functie(s) in deelgebied 1 • uitingen zijn alzijdig • het interval van beeldwijziging is groter dan 15 seconden

Licht

• het object mag niet uit lichtbakken bestaan, maar onderdelen mogen wel uitgevoerd worden in digitale schermen • het object aanlichten is wel toegestaan • knipperende, bewegende of reflecterende uitingen zijn niet toegestaan • de mate van lichtuitstraling is aangepast aan de omgeving

Representatie

• visueel attractief en kwalitatief • in harmonie met het gebouw en het landschap • het architectonisch accent is volledig geïntegreerd in de totale architectuur

Situering Er is een landmark voorzien in de oksel van de oprit naar de rijksweg (A326), in de meest westelijke punt van het plangebied Lambrasse. Indien de landmark een architectonisch accent is van het nieuwe gebouw bij Lambrasse dan is er geen solitaire landmark voorzien op deze locatie. Ruimtelijke kenmerken: landmark De vormgeving van het landmark is stijlvol, slank en doordacht. Het landmark dient een visueel object te zijn in harmonie met het gebouw en de openbare ruimte. De kleur en vorm mag de omgeving niet verstoren en dient een verrijking van het gebouw te zijn. Fluorescerende kleuren zijn niet toegestaan. De maximale hoogte is vastgelegd op 40 meter. Het landmark is subtiel ingepast in het landschap en georiënteerd op de snelweg. Het object is altijd functiegerelateerd aan de toekomstige invulling van het gebouw en dient voornamelijk als verwijzing naar de specifieke functie(s). Het landmark is noodzakelijk gelet op de functie die op de locatie wordt gerealiseerd (bijvoorbeeld hotel, eetgelegenheid). Wordt het gebouw voorzien van een opbouw (zie pagina 9) dan wordt afgezien van de plaatsing van een solitair geplaatste landmark op dit perceel. Het landmark is een statisch object en biedt in de eerste plaats ruimte aan functie gerelateerde reclame waarbij bij een meervoudig gebruik van de multifunctionele ruimte individuele logo’s geïntegreerd kunnen worden.

Als dat op stijlvolle wijze geschiedt is het mogelijk om, in een reclame voor een foodcourt, de logo’s van de in het foodcourt gevestigde bedrijven op te nemen. Er kan ook ruimte zijn voor een wisselende reclame als in een uiting voor een foodcourt de logo’s van de deelnemende bedrijven steeds wisselen. Een en ander mits dat uitdrukkelijk ten dienste staat van de functies die in het multifunctionele gebouw zijn gevestigd. Er mag geen ruimte worden geboden aan wisselende reclamecampagnes die geen relatie hebben met de multifunctionele ruimte. Het hoofdobject bestaat niet uit kunstlicht (lichtbak) maar mag wel aangelicht worden ter verbetering van de zichtbaarheid. Wisselende logo’s van bedrijven die in de multifunctionele ruimtes zijn gevestigd middels digitale borden is wel toegestaan, maar knipperende, bewegende of reflecterende verlichting is niet toegestaan. De lichtuitstraling van digitale schermen dient aangepast te worden aan de omgeving. Deze is in een landelijke omgeving lager dan in een stedelijke. Tevens dient het interval van wijziging van het beeld groter te zijn dan 15 sec. Vanzelfsprekend mag de uiting geen hinder of verkeersonveilige situaties opleveren.

Uitstraling

Ruimtelijke kenmerken: architectonisch accent Het gebouw mag een architectonisch accent in de vorm van een optopping of opbouw hebben. Dit gebouwde object maakt de functie in de omgeving herkenbaar. Het accent is ondergeschikt aan het hoofdvolume en dient afgestemd te zijn op de architectuur. De uiting wordt volledig geïntegreerd in het totale architectonische ontwerp. De kleur en vorm mag de omgeving niet verstoren en dient een verrijking van het gebouw te zijn. Het is altijd functiegerelateerd aan de toekomstige invulling van het gebouw. De vorm is statisch en is aan dezelfde regels gebonden als het landmark.

11

Bijlage 1 Stedenbouwkundige Kader Bedrijfsbebouwing Lambrasse

Stedenbouwkundig Kader Bedrijfsbebouwing Lambrasse

Documentatiepagina Opdrachtgever(s): Titel rapport: Rapporttype: Rapportnummer: Datum: Contactpersoon opdrachtgever(s): Projectteam BRO: Trefwoorden: Beknopte inhoud:

Belin Projectontwikkeling BV. Stedenbouwkundig kader Bedrijfsbebouwing Lambrasse Concept 208X00250.039238_1 07-05-2007 Mark van Thiel Kees van Ham, Fieke Verschueren Stedenbouwkundig kader, Wijchen Omschrijving stedenbouwkundig kader bedrijfslocatie plan Lambrasse

Inhoudsopgave

Inleiding

4

Ruimtelijke randvoorwaarden

6

Typering plangebied

6

Zichtbaarheid

6

Parkeren

8

Uitzicht en orientatie

8

Begrenzing

10

Cijfers

10

Knelpunten

12

Functionele randvoorwaarden

14

Algemeen

14

Bandbreedte

15

1. Horeca plus 2. Leisure 3. Zakelijk gebruik 4. Zorghotel

15 16 17 18

Referentieprojecten architecten

19

Zicht op locatie en snelwegafslag vanaf Hernenseweg

Zicht richting zuiden vanaf Hernenseweg

2

1 1. Poort van Leur 2. Wega-schermwoningen 3. Noordelijke donjon 4. Zuidelijke donjon 5. Bedrijfslocatie 6. Wega-basiswoningen 7. Centrale woontoren 2

eg w nd a R

6 2 3 A

d or o N

2

3 7

4 6

5

3

w eg e s n e Hern

Groen estraa t

Kraaijenberg

Inleiding

De woonwijk Lambrasse is al in aanbouw. Er wordt echter nog gezocht naar een invulling van het bedrijfsgedeelte. Men is op deze locatie op zoek naar een represenatief entreegebouw voor Wijchen. Dit rapport beschrijft het stedenbouwkundig kader voor dit nieuwe entreegebouw van Wijchen. Allereerst wordt ingegaan op de ruimtelijke randvoorwaarden en vervolgens wordt door middel van een functioneel kader een bandbreedte aangereikt voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen.

4

5

Ruimtelijke randvoorwaarden Typering plangebied Het plangebied is gelegen in de oksel van een afslag van de snelweg A326 naast de nieuwe woonwijk Lambrasse. De begroeiing aan de rand van het plangebied begeleidt de omliggende infrastructuur en kadert het plangebied in. Zo wordt de locatie onderdeel van het snelweglandschap. De houtwal aan de rand is een beeldbepalend element dat behouden dient te blijven. Deze begroeiing is ook behouden in de woonwijk Lambrasse. Hierin vormt de begroeiing een buffer voor de achterliggende woningen.

Snelweg - houtwal - locatie Zicht op snelweg vanaf locatie

Zichtbaarheid Vanuit de snelweg gezien ligt het plangebied verscholen achter een dichte houtwal. Ondanks deze ligging aan de snelweg is het plangebied niet als volwaardige snelweglocatie of zichtlocatie te beschouwen. Er wordt voor de locatie niet gezocht naar een beeldbepalend gebouw dat de omgeving overschreeuwt. Het gebouw dient op te gaan in het omliggende landschap. De maximale hoogte van het gebouw sluit aan bij de hoogte van de Donjons in de woonwijk Lambrasse. Deze Donjons bestaan uit 5 lagen. Het nieuwe gebouw mag maximaal 1 parkeerlaag plus 4 bouwlagen hoog zijn. Het gebouw zal de westelijke entree van Wijchen markeren, daarom wordt er gezocht naar een bepaald ‘accent’. Een goed voorbeeld van een ‘markering’ in de omgeving van het plangebied is de watertoren. Het accent hoeft niet perse gezocht te worden in de vorm van het gebouw zelf. Men kan ook denken aan een architectonisch accent, een vlaggenmast of reclamezuil. 6

50 M

50 M

Afstand van 60 meter tot Donjon Zuid bewaren

Zicht op Donjon Zuid behouden vanaf snelwegafslag en Hernenseweg

Vorm water ligt niet geheel vast

50 M

7

Voorkant gebouw gericht op Hernenseweg

50 M

Ruimtelijke randvoorwaarden Parkeren Voor het plangebied wordt gezocht naar een parkeeroplossing waarbij het uitzicht vanuit de appartementen in de Donjons in de woonwijk Lambrasse niet bepaald wordt door ‘blik’. Uit financiële en functionele overwegingen lijkt een parkeeroplossing op maaiveld voor de hand te liggen. Parkeren op maaiveld sluit het beste aan bij de mogelijke functies. Een bepaalde vorm van dubbelgrondgebruik behoort wel tot de mogelijkheden. Voor het parkeren dient men afstand te houden tot de waterpartij. Daarnaast moet gezocht worden naar een passende afscherming van de auto’s in de inrichting. Men kan dan denken aan hagen, schanskorven en hoogteverschillen. Het maximaal haalbare aantal parkeerplaatsen op maaiveld is 200.

Hoogteverschillen

Schanskorf

Hagen

Uitgangssituatie

10,48

10.94

Uitzicht en oriëntatie De houtwal aan de noord- en westzijde van de locatie beperkt het uitzicht in grote mate. Het is niet gewenst deze houtwal ‘onder handen’ te nemen zodanig dat een echte zichtlocatie aan de snelweg ontstaat. Het is de bedoeling het plangebied in te bedden in dit groene kader. Dit betekent dat men de snelwegzijde van het plangebied kan beschouwen als een achterkant. Het gebouw is op het zuid oosten aan de Hernenseweg georiënteerd gekoppeld aan de ontsluiting van het plangebied en de wijk Lambrasse. Daarnaast dient men het vrije zicht op het appartementengebouw Donjon Zuid vanaf de snelwegafslag en de Hernenseweg in acht te nemen.

11.23

Waterplas: 7081 m2 7.00

10.69

7.20

6.80

7.70 (ivm gasleiding)

7.20 6.80

8.00

Plangebied: 6717 m2 8.25

8.62 9.93 10.47 10.09

9.49

50 M

8

50 M

9

Ruimtelijke randvoorwaarden Begrenzing Het plangebied wordt aan de noord-, zuiden westzijde begrensd door een sloot. Aan de oostzijde wordt het begrensd door een waterplas. De exacte vorm van deze waterplas ligt niet vast. Min of meer dient hetzelfde oppervlak aan water gehandhaafd te worden. De vorm van de waterplas ligt deels vast. Aangezien de entree van het plangebied bepaald is, ligt hier ook de begrenzing van de waterplas vast. Hoe dichter men bij de snelweg komt, hoe minder bepaald de begrenzing van de waterplas echter is. Het is bijvoorbeeld mogelijk om het gebouw deels in de noord-west hoek van de waterplas te plaatsen. Men dient wel een afstand van 60 meter in acht te nemen tot Donjon Zuid in verband met uitzicht vanuit deze woningen.

Telmodel Bebouwingsoppervlak: Bebouwingspercentage: Aantal lagen: Programma: Parkeren:

750 m2 12,5 % parkeerlaag plus 4 lagen 3000 m2 200 plaatsen

Cijfers Plangebied: 6717 m2 Uitbreidbaar boven waterpartij: 300 m2 Waterplas: 7081 m2 Max. bebouwingsoppervlak: 2500 m2 Min. programma: 1500 m2 Max. programma: 8000 m2 Parkeren (maaiveld): max 200 plaatsen Aantal lagen, muv parkeren: gewenst 3, max 4

50 M

Doorsnede van west naar oost, van nieuwbouw naar Donjons

De maximale hoogte van het gebouw sluit aan bij de hoogte van de Donjons in de woonwijk Lambrasse. Deze Donjons bestaan uit 5 lagen. De nieuwbouw is maximaal 1 parkeerlaag plus 4 bouwlagen. De vrije verdiepingshoogte is 4 meter.

Doorsnede van noord naar zuid, nieuwbouw met Donjons op de achtergrond

11

Knelpunten Wellicht zal nog onderzoek gedaan moeten worden naar verschillende milieuaspecten, zoals lucht, bodem, water, flora en fauna, externe veiligheid, archeologie, etc. Gezien de uitkomsten van deze onderzoeken bij de aangrenzende woonwijk Lambrasse verwachten we dat daaruit geen grote bezwaren naar voren zullen komen.

Externe veiligheid De gasleiding, net buiten het plangebied bij de zuid-oost rand, levert waarschijnlijk geen beperkingen op. Er moet een afstand van minimaal 5 meter worden gehanteerd voor de dichstbijzijnde bebouwing. Het invloedsgebied van de gasleiding beslaat zo’n 500 meter. De zelfredzaamheid van de bezoekers en de personendichtheid zijn factoren die hierin meespelen.

Bodemkwaliteit Bij eerder onderzoek zijn geen problemen geconstateerd.

Waterbeheer Het regenwater dient afgevoerd te worden naar reeds gegraven waterpartij.

Flora en Fauna Bij eerder onderzoek zijn geen problemen geconstateerd.

Archeologie Bij eerder onderzoek zijn geen problemen geconstateerd.

Geluid Het fluisterasfalt op de Hernenseweg veroorzaakt waarschijnlijk geen grotere geluidsbelasting dan 50 dBA. Vanaf de snelweg is een grotere belasting, namelijk 65 dBA. Hiermee dient men rekening te houden door bijvoorbeeld geluidsgevoelig gebruik aan de de luwtekant bij de Hernenseweg te concentreren.

Luchtkwaliteit Hierbij kan hetzelfde beleid gehanteerd worden als bij ‘geluid’. Gevoelige functies moet men zo min mogelijk aan de snelweg-zijde plaatsen.

12

Verborgen maar opvallend Vanuit de snelweg gezien ligt het plangebied verscholen achter een dichte houtwal. Er wordt niet gezocht naar een beeldbepalend gebouw dat de omgeving overschreeuwt. Het gebouw dient op te gaan in het omliggende landschap, verscholen achter de houtwal, maar het moet ook de westelijke entree van Wijchen markeren. Daarom wordt gezocht naar ‘accent’.

Bibliotheek TU Delft, Mecanoo Circus Zandvoort, amusementshal Soeters

13

Watertoren, Wijchen

Kunstwerk, vliegveld Lelystad

Functionele randvoorwaarden Algemeen Er moet een bijzonder en hoogwaardig entreegebouw komen voor Wijchen west. De functie daarvan is echter nog niet bepaald. Het plangebied is geen echte ‘snelweglocatie’ of ‘zichtlocatie’. In die zin kan men niet rekenen op een groot passantenbezoek. De nieuwe functie moet het hebben van haar eigen kwaliteiten. De eis van hoogwaardigheid is niet alleen door de verscholen ligging ingegeven, maar deze eis is ook inherent aan de ligging van het plangebied naast de nieuwe woonwijk Lambrasse. Vanuit de optiek van de nieuwe bewoners van deze wijk is ook kwaliteit gewenst. Dit betekent dat de nieuwe functie zowel functioneel als visueel attractief moet zijn. De functie moet iets toevoegen aan de huidige markt. Het moet een ‘gat’ in de markt dichten en daarnaast van hoogstaande kwaliteit zijn. Het gebouw zelf dient een representatief uiterlijk te bezitten. De beeldkwaliteit dient gelijkwaardig te zijn aan de beeldkwaliteit van de woonwijk Lambrasse. Deze kwaliteitseisen bevorderen de duurzaamheid van de locatie. Duurzaamheid van het nieuwe gebouw moet ook gezocht worden in het gebruik. Er is een multifunctioneel gebouw gewenst zodat men in de toekomst niet aangewezen is op één functie. Het gebouw moet voor meerdere (zakelijke) functies gebruikt kunnen worden. en moet eenvoudig in de toekomst te verbouwen zijn voor een eventueel ander gebruik.

Er wordt een casco met schil gevraagd dat door de gebruiker ingevuld kan worden met een bedrijfsgerelateerde inbouw. Minimale eisen voor dit casco zijn een twee-tal stijgpunten, vrije verdiepingshoogtes van 4 meter en het gebruik van stramienen zoals gebruikelijk in de kantoorbouw.

Popcentrum Mezz, van Egeraat, Breda Woonhuis, Almere, van Zuuk

Brandweerkazerne, Houten, Samyn Kantoor reproductie bosmateriaal, Wallonie, Samyn Lotuswoningen, Almere, Marlies Rohmer

14

Functionele randvoorwaarden Bandbreedte 1. Horeca plus Paviljoen Kardingemaar, Gronignen, MAD architeken Horeca Hajé

Theepavlijoen, Rhenen, Search

Horeca plus vergaderfunctie of eventueel hotel Goede kwaliteit horeca Programma:

2000-3000 m2

Voorbeelden: - Lido (Almere) - Witte Paard (Nootdorp) - Hajé (diverse plaatsen)

Partycentrum Lido Almere

15

Functionele randvoorwaarden

2. Leisure Boven lokaal niveau Met filosofie zoals specifieke doelgroep Bijvoorbeeld fitness gericht op zakelijke markt Programma:

2500-3500m2

Health City, Waal wijk Pelikaan Health and Racquet Club, Breda

Voorbeelden: - Healthcity (Waalwijk) - Fitness First (Rotterdam) - Pellikaan Health and Racquet Club (Breda) - John Pertijs Dance Masters (Etten Leur)

Dans en fitnesscentrum, Rotterdam, 123 dv

16

Functionele randvoorwaarden

3. Zakelijk gebruik Bedrijf op zoek is naar expressief gebouw Verzorgde, representatieve uitstraling

Kantoor Johson Wax, Maaskant, Mijdrecht

Programma: Bedrijfspand Holtgrefe, Oomen architecten, Breda Kantoor Artisjok, Oostport Haarlem, van Aerschot

Zilverpark, van Egeraat en van Zuuk, Almere Kantoor RVU, MVRDV, Hilversum

17

tot 6000 m2

Voorbeelden: -RVU (Hilversum) -Zilverpark (Almere) -Artisjok (Haarlem) -Bedrijfspand Holtgrefe (Breda)

Functionele randvoorwaarden

4. Zorghotel De zorghotel-kamers vormen de kern. Overig functies kunnen naar behoefte worden aangevuld zoals fitness, thuiszorgwinkel, apotheek, restaurant, dagwinkel, etc. Programma:

Ronald Mc Donald huis, Bosch Haslett, Utrecht

Zorghotel, Veghel Zorghotel, Palatijn, Alkmaar

tot 8000 m2

Voorbeelden: -Zorghotel Veghel -Zorghotel Palatijn, Alkmaar -Ronald McDonald Huis, Utrecht

Referentie interieur entree, Dutch Mountains Referentie interieur, restaurant, Dutch Mountains

Referentie exterieur, Dutch Mountains

18

Willems van den Brink IPS gebouw, Almere Sociale werkvoorziening, Woerden

De Zwarte Hond Verkeeerspost rijkswaterstaat, Nijmegen Basisschool, Ter Apel Kantoor en laboratorium Astronomisch onderzoek, Dwingelo

19

Referentieprojecten architecten

De Zwarte Hond Willems van den brink Omega architects Visser en Bouwman Twee snoeken Appartementengebouw de Corderie, Wijchen

Auto Showroom Stadion, Den Bosch

Omega Architects

Twee Snoeken Wurth, kantoor, Den Bosch Mariendael, cultureel educatief centrum, st. Oedenrode Tiliander, cultuur centrum, Oisterwijk

Visser en Bouwman

20

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal