Agendabundel

Positie pumptrack (oranje vlek) G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

47

4. 2. 7 WAT E R S T R U C T U U R , K L I M A ATA D A P TAT I E EN HITTESTRESS Vanuit de analyse is gesteld dat zoveel mogelijk van de bestaande oppervlaktewaterstructuur gehandhaafd blijft. Daar waar mogelijk worden verbredingen voorgesteld.

Hemelwater afvoeren naar randen van gebied

Er is naar gestreefd om het oppervlaktewater niet te concentreren, maar meer te spreiden binnen de deelgebieden en waar mogelijk te combineren met de groenstructuur op buurt- én straatniveau om het mooi en beleefbaar te maken. Omwille van efficiënt ruimtegebruik is het voorstel gedaan in de gebiedsvisie om door middel van een duiker het noordelijk deel met de Vormerse plas te verbinden. Hierdoor is grootschalige waterberging mogelijk en kan worden voorzien in voldoende hemelwaterberging voor de zogenaamde klimaatbui. Samen met de breedtes, toegankelijkheid en het onderhoud van de watergangen alsmede de veiligheid dient dit nader te worden onderzocht in het vervolgtraject.

Groenstructuur op buurt- en straatniveau beleefbaar

Voor de ondersteuning van natuur en biodiversiteit en ter ondersteuning van klimaatadaptatie is het gewenst een combinatie van water en groen te maken. Op basis van het uit te voeren flora en fauna onderzoek en de watertoets kan het groen- en landschapsplan voor Wijchen-West verder worden uitgewerkt. De gegevens van de bodemopbouw en de grond/oppervlaktewaterstand zijn hierbij van belang. Ook in het ontwerp van de woningen dient er al rekening gehouden te worden met de wateropvang en langzame infiltratie van hemelwater. Gebouwen kunnen d.m.v. van groene(/blauwe) daken hierbij een oplossing bieden, mocht infiltratie van hemelwater beperkt mogelijk zijn. Dan heeft dit gevolgen voor de uitleg van de (oppervlakte)waterstructuur en daarmee de inrichting van het plangebied. Geohydrologisch onderzoek moet uitwijzen wat kan.

4. 2. 8 D U U R Z A A M O N T W E R P Duurzaamheid is één van de belangrijkste thema’s voor Wijchen-West. Op hoofdlijnen is al bekeken wat aan oppervlakte van PV-panelen nodig is om WijchenWest energie neutraal te maken. De daken van de huizen, een geluidswal, maar ook een mogelijk zonneeiland op de Vormerse plas zijn hierin meegenomen. Er zijn verdere studies nodig naar de mogelijkheden en de toepasbaarheid van thermische energie uit oppervlaktewater voor de ontwikkeling van WijchenWest.

Zonnepanelen in combinatie met geluidsscherm

Drijvend zonne-eiland

Met de gebiedsvisie is gestreefd naar een toekomstbestendig ontwerp, rekeninghoudend met klimaatverandering, wateroverlast, droogte en hitte. Dit is tevens uitgangspunt voor de verdere uitwerking in het stedenbouwkundig plan. Er wordt dan ook watertoets uitgevoerd.

Waterberging en spelen slim combineren 48

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Zonnepanelen op de woningen G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

49

4.2.9 M I L I E U Langs de Drutenseweg (N845) is in het midden plandeel gekozen voor een bebouwingslint dat tevens als geluidscherm dienst doet. Dat geluidscherm is echter op een aantal plekken onderbroken. Om te voorkomen dat het verkeersgeluid zich vanaf de Drutenseweg ongehinderd over het wateroppervlak kan verspreiden kan plaatselijk gewerkt worden met taluds om deze ‘geluidslekken’ te dichten. Deze taluds worden landschappelijk ontworpen zodat er vanaf de openbare ruimte langs deze zone beleving is van de Vormerse Plas. Een ‘ommetje Vormerse Plas’ blijft op die manier mogelijk. Het groene beeld van de omgeving van de Vormersplas wordt door deze lange wand van bebouwing in combinatie met groene taluds gewaarborgd. Langs het spoor zullen de appartementen dove gevels krijgen bijvoorbeeld door slimme galerijoplossingen. Rond het parkeren kan gewerkt worden met taluds als geluid bufferende werking en om de auto’s uit het zicht te houden.

Impact hindercontouren op gebiedsvisie 50

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 10 W O O N P R O G R A M M A De gebiedsvisie bestaat uit courante bouwvlakken voor het uitgeefbaar gebied. De structuur is zo gekozen dat het in fases ontwikkeld kan worden. Het woningbouwprogramma dient in het licht van de GREX en subsidiemogelijkheden nader worden bekeken. Op deze manier kan er adaptief geprogrammeerd worden zodat het woningbouwprogramma kan meebewegen met toekomstige ontwikkelingen.

4.2.11 Z O R G De gemeente Wijchen heeft een stevige opgave voor Wonen met zorg. Met name op het gebied van ouderenhuisvesting. ‘Beschut wonen’ is overal mogelijk in het plan. Er is rekening gehouden met ruimte voor zowel grondgebonden als gestapelde levensloopbestendige woningen. De MFA is nu gepland in de plint van een appartementengebouw in het hart van de wijk. Goede combinaties met mogelijk (intramurale) zorg zijn hierbij mogelijk op hoger gelegen verdiepingen.

Versnellen is een belangrijke opgave om het woningtekort weg te werken, conceptueel bouwen kan daaraan een bijdrage leveren. In de gebiedsvisie is een plek aangewezen, in de buurt van de Vormerse plas, waar geëxperimenteerd kan worden met conceptueel bouwen en drijvende woningen. Wijchen-West streeft er naar om een mix van verschillende typen woningen te realiseren. Uitgangspunt is dat er in Wijchen-West geen nieuwe voorzieningen gebouwd worden, met uitzondering van een mogelijke MFA. Dit is een aandachtspunt voor waar bepaalde doelgroep-woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit geldt ook voor (woon)zorgprogramma.

Optionele locatie MFA

Ook biedt de gebiedsvisie voldoende woonvormen voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. De groene omgeving aan de zuidkant zou een mooie prikkelarme omgeving voor deze doelgroep kunnen zijn.

Landschappelijke inpassing met taluds G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

51

5 5 O N T W I K K E L S T R AT E G I E De ontwikkelstrategie wordt in dit hoofdstuk beschreven en bestaat uit de volgende onderdelen. 1. Een visie op de samenwerking voor de ontwikkeling met daarbij de duiding van de grondeigenaren, contractvorm, gekozen participatievorm en het organisatiemodel 2. Financiële onderbouwing met daarbij de duiding van het programma, voorzieningen, grondexploitatie en fasering

5 O N T W I K K E L S T R AT E G I E 5. 1 SAMENWERKING In deze paragraaf wordt ingegaan op de samenwerking en de samenwerkingsvorm met de grondeigenaren en overige marktpartijen, de manier waarop participatie vorm kan krijgen en welke organisatie van de gemeente verwacht wordt om de ontwikkeling tot stand te brengen. Er wordt buiten de gemeente onderscheid gemaakt in grofweg de volgende stakeholders: • Grondeigenaren-bouwers, ontwikkelaars, geïnteresseerd om mee te doen. • Grondeigenaren-die niet mee (willen of kunnen) doen. • Overige grondeigenaren-Waterschap Rivierenland, Railinfratrust, Liander. • Overige gebiedspartijen in het gebied-bewoners, volkstuinders, hondenclub. • Direct grenzende partijen-bewoners, tennisclub. • Wijkverenigingen Wijchen West (Blauwe hof, Aalsburg) en ’t Achterom (Achterlo). • Woningcorporatie Talis. • Samenwerkingsstichting Kans & Kleur (school/MFA). • Provincie Gelderland, Waterschap Rivierenland (als waterbeheerder en vergunningverlener). • Veiligheidsregio Gelderland-Zuid.

54

|

5.1. 1 GRONDEIGENAREN EN CONTACTVORMEN In het plangebied zijn verschillende grondeigenaren. Wij onderscheiden: • Grondeigenaren die niet mee willen of kunnen deelnemen aan de ontwikkeling. • Partijen die grond in bezit hebben èn deel willen nemen aan de ontwikkeling: – Binnen het exploitatie gebied: N.V. Niba, Jansen Bouwontwikkeling KlokGroep en Witte Groep. – Buiten het exploitatiegebied maar binnen het plangebied: Stichting tot Beheer van het Vermogen der Oud Burgeren. De ontwikkelaars in het gebied hebben aangegeven gezamenlijk (als één ontwikkelcombinatie) mee te willen doen aan de ontwikkeling van het gebied. De ontwikkeling vindt plaats op de gronden van deze partijen en op de grond die in bezit is van de gemeente. Met deze partijen gaat de gemeente een samenwerking aan die op een aantal manieren vorm kan krijgen. De Stichting BVOB wenst in de toekomst zelfstandig kleinschalige extensieve ontwikkelingen te kunnen realiseren (zelfrealisatie) binnen de daarvoor aangewezen locaties. De gemeente kan medewerking verlenen aan een ontwikkeling en realisatie van een project door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst of het exploitatieplan. De gemeente beperkt haar rol tot het toetsen van de plannen, het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling en kostenverhaal.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Een aantal samenwerkingsvormen, die nog nader onderzocht kunnen worden, zijn denkbaar: 1. Grondexploitatie (GREX) bij marktpartijen Een mogelijkheid is dat de 4 marktpartijen samen de ontwikkeling tot stand brengen incl. de grond van de gemeente (gemeente brengt grond in of daarvoor wordt een vierde partij getenderd), en haar eigen GREX (en VEX) opstellen, dus zonder de gemeente, waarna ze de openbare ruimte overdraagt aan de gemeente. Voordeel • Marktpartijen nemen het investeringsrisico van de grondexploitatie. • Gemeente loopt minder financieel risico. • Gemeente stelt kaders en toetst plannen. Nadeel • Beperkte gemeentelijke invloed op voortgang realisatie. • Lastig om in abstracte ontwerpfases (kwalitatief) eisen op te stellen aan de ontwikkeling. • Tussentijds bijsturen op basis van voortschrijdend inzicht is lastiger (kosten) • Discussies over kostenverhaal hangen in de lucht. • Gemeente heeft minder zicht op de kostenverdeling tussen Vastgoedexploitatie (VEX) en GREX is. 2. Gemeentelijke GREX De marktpartijen leveren grond aan de gemeente tegen een vaste waarde per m² in ruil voor een bouwclaim, de gemeente geeft vervolgens bouwrijpe grond met kaders

voor ontwikkeling uit. Vooraf dienen dan ook afspraken gemaakt te worden over inbrengwaarde van de huidige grondposities, omvang en programmatische opbouw c.q. samenstelling van de bouwclaim en de bijbehorende grondprijzen. Voordeel • Gemeente heeft GREX (kostenverhaal in eigen hand, planning en kwaliteitseisen). Nadeel • Gemeente is risicodragend voor de investeringen. • Willen partijen wel meedoen, discussies aan de voorkant over inbrengwaarde, omvang en samenstelling bouwclaim, grondprijzen. • Het vergt aanzienlijke personele capaciteit van de gemeente. 3. Gezamenlijke GREX Er wordt een gezamenlijke GREX opgesteld (geen gezamenlijke VEX want dat wordt mogelijk overgelaten aan de 4 marktpartijen). Aangezien de gemeente een stevige grondpositie heeft en ook de nodige wensen en eisen heeft t.a.v. de ontwikkeling kan ze deelnemen aan de ontwikkeling bijvoorbeeld als volwaardig partner van de andere 4 partijen in een ontwikkelcombinatie. Alle participanten brengen hun gronden tegen gelijke waarde in bij het ontwikkelbedrijf en krijgen o.b.v. de hoeveelheid ingebrachte grond vervolgens een bouwclaim. Overwogen kan worden om deze samenwerking, die

zich dus enkel beperkt tot de GREX, te formaliseren in een aparte rechtspersoon c.q. ontwikkelbedrijf. De verdeling van de aandelen is 50%-50% en worden ondergebracht in een gemeenschappelijke exploitatie maatschappij (het ontwikkelbedrijf CV/BV). De bemensing van dit ontwikkelbedrijf wordt vervolgens ook door de deelnemende partijen bekostigd c.q. ten laste van de GREX gebracht. Ook de gemeente krijgt in deze variant op basis van haar ingebrachte gronden een bouwclaim toegewezen welke zij vervolgens zelf kan tenderen naar de markt. In deze variant dient vooraf te worden vastgelegd wat de inbrengwaarde wordt, wat de omvang en samenstelling van de bouwclaim wordt en wat de grondprijzen gaan zijn. Voordeel • De gemeente heeft invloed via haar publiekrechtelijk taak en de ontwikkelaars via de ontwikkel- en bouwrechten. • De financiële risico’s wordt gedeeld, bij tender gemeentelijke bouwclaim kans op hogere opbrengsten. • Stevige invloed op de inrichting openbare ruimte. • Concurrentie uit de markt kan de kwaliteit van het product verhogen.

Ter overweging: eventuele kostbare bovenwijkse investeringen, denk bijvoorbeeld aan tunnels of grootschalige geluidswerende voorzieningen, zouden buiten deze samenwerking kunnen blijven in een aparte gemeentelijke GREX. Deze GREX kent dan vooral kosten en vanuit de gezamenlijke GREX kunnen afdrachten gedaan worden in het kader van afdrachten bovenwijks. Het resterende tekort in deze GREX kan vervolgens in het kader van de Woonimpuls gelden als subsidiabele investeringen worden opgevoerd. Advies Gelet op de huidige eigendomsverhoudingen en de eisen en wensen van de gemeente voor deze ontwikkeling adviseren Antea Group en PAS bv in eerste instantie variant 3 als samenwerkingsvorm te onderzoeken. Aangezien er in principe enkel voldoende woningbouwaantallen beschikbaar zijn voor de eerste, zou dit onderzoek zich in eerste instantie ook enkel tot fase 1 moeten beperken. Indien later resterende delen aan de orde komen kan worden besloten de samenwerking aan te passen aan de partijen welke bezit hebben over betreffende gronden. Na vaststelling van deze ontwikkelstrategie en de gebiedsvisie door de raad vindt de onderhandeling plaats met de huidige grondeigenaren en wordt de definitieve samenwerkingsvorm bepaald en vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.

Nadeel • Aan voorkant stevige onderhandeling om tot contract te komen met de vier marktpartijen kan tijd kosten.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

55

5. 1. 2 O R G A N I S AT I E M O D E L Bij het opstellen van de gebiedsvisie is uiteraard ook rekening gehouden met de overige grondeigenaren en gebiedspartijen. De gronden van de overige grondeigenaren zijn niet nodig om de ontwikkeling te realiseren. Deze partijen worden wel betrokken bij de verder planvorming.

5. 2 FINANCIEEL Tijdens de ontwikkeling van deze gebiedsvisie zijn verschillende ontwikkelvarianten ook steeds getoetst op financiële haalbaarheid. Vanuit deze toetsen is steeds weer input gegenereerd voor de verdere visievorming en de totstandkoming van de uiteindelijk gepresenteerde voorkeursvariant.

5. 1. 3 V I S I E PA R T I C I PAT I E O M G E V I N G De gebiedsvisie en de uitwerking daarvan moet breed gedragen zijn. Daarom gaat Antea Group uit van de omgevingsdialoog. Door openheid, transparantie, duidelijke informatie en goede communicatie over het verloop van projecten wordt een realistisch verwachtingspatroon bereikt. Met een omgevingsdialoog wordt maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak gecreëerd wat uiteindelijk leidt tot minder bezwaar en beroep.

Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de definitie van het plan- en exploitatiegebied, het maximaal aantal realiseerbare woningen, de woningdichtheid een concept ontwikkelprogramma en een mogelijke fasering voor de gepresenteerde voorkeursvariant .

De omgevingsdialoog krijgen op de volgende wijze vorm: 1. Een afvaardiging van bewoners/bedrijven/ grondeigenaren/maatschappelijke organisaties in het plangebied worden opgenomen in het Planteam. Hieruit kunnen kleinere werkgroepen ontstaan die aan de slag gaan met een bepaald thema of een specifiek deelgebied(je); 2. Geïnteresseerden worden geïnformeerd en/of om input gevraagd tijdens Informatiebijeenkomsten.

56

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Op basis van deze definities is vervolgens een normatieve grondexploitatieberekening opgesteld voor de voorkeursvariant om een eerste uitspraak te kunnen doen over de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Wijchen-West.

5.2.1 C O N C LU S I E F I N A N C I Ë L E H A A L BA A R H E I D In deze fase van de visievorming kan , op basis van bovenstaande, geconcludeerd worden dat de ontwikkeling van Wijchen-West”, gebaseerd op de uitgangspunten welke ten grondslag liggen aan de gepresenteerde voorkeursvariant (aantal woningen, dichtheid, programma en fasering), in financiële zin haalbaar kan zijn. Hierbij wordt ook gekeken naar extra middelen vanuit hogere overheden voor de versnelling van de subregionale woningbouwopgave. Hierbij wordt opgemerkt dat, gelet op de fase van visievorming en het normatieve karakter van de haalbaarheidstoets, de uitkomsten nog een aanzienlijke financiële bandbreedte kennen. Bij een verdere uitwerking zal dan ook, net als tijdens deze fase van het proces, wederom sprake moeten zijn van een iteratief proces van “tekenen en rekenen” zodat er ook bij de verdere uitwerking sprake blijft van een haalbare ontwikkeling.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

57

5. 3 FA S E R I N G Het exploitatiegebied is in meerdere fases uitvoerbaar. Deze fasen hoeven niet exact ieder 650 woningen te zijn, maar hier is wel mee gerekend. Elke fase zal naar verwachting 10 jaar duren. Er is een bewuste keuze gemaakt om van oost naar west te faseren en niet van noord naar zuid. Dit heeft verschillende redenen: • er is een evenwichtige verdeling ten noorden en te zuiden van het spoor in relatie tot de woningen die worden gebouwd (met uitzondering van het zuidelijke plandeel waar een minder intensief woonmilieu passend is); • er is een evenwichtige verdeling tussen de grond van de gemeenten en van derden; • er is een goede aansluiting te maken op de bestaande voorzieningen; • de maatregelen die genomen dienen te worden ten aanzien van geluid zijn beperkt; • de infrastructuur die wordt toegevoegd is op deze manier minimaal.

Gebiedsvisie Fase 1 58

|

Financieel moeten de fasen ‘hun eigen broek op kunnen houden’. Als een fase wordt uitgesteld of niet ontwikkeld wordt, zal de ontsluiting voor verkeer en de bergingsen afvoercapaciteit van het water in de vorige fase(s) voldoende zijn gewaarborgd. In elke fase is er naast een hoofdontsluiting ook een 2e (nood-)ontsluiting mogelijk. In de gebiedsvisie is het woningprogramma passend over de deelgebieden noord en midden verdeeld, zodat gefaseerde ontwikkeling eenvoudiger wordt. Het zuidelijk deel wordt een minder intensief woonmilieu. Als optie is er ook de mogelijkheid voor een station. Concreet zal dit betekenen dat de volkstuinen en de hondenvereniging kunnen verplaatsen naar het zuidelijk plandeel op de gronden van de gemeente. Deze optie is nog niet meegenomen in de Grex.

Gebiedsvisie totaal

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

59

6 6 MACROPLANNING

TOT

EN

M E T R E A L I S AT I E

60

|

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

|

61

6 M A C R O P L A N N I N G T O T E N M E T R E A L I S AT I E Nadat de gemeenteraad een besluit heeft genomen over de ontwikkelstrategie, gebiedsvisie en GREX wordt gestart met de volgende stappen die gezet moeten worden om tot realisatie van de woningen te komen. 6. 1 S TA P P E N Deze stappen betreffen: • stakeholdersanalyse verder uitwerken met: de mate van overeenstemming, vertrouwen, (soort) belang en (soort) invloed per stakeholder. Hieruit volgt een beeld van de omgeving, zodat een effectieve omgevingsdialoog kan plaatsvinden. Het is belangrijk om stakeholders te betrekken bij het uitwerken van de woningbouwontwikkeling op deze locatie. Een representatieve afvaardiging van de stakeholders benoemen wij tot ‘Planteam’. de opzet van de samenwerking met de marktpartijen, opstellen samenwerkingsovereenkomst en het oprichten van een GEM ( of andere vorm).

62

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

• • • •

financiële afspraken en opstellen en besluitvorming over GREX. implementeren projectorganisatie en projectplan/ overeenkomst. nadere uitwerking omgevingsdialoog inclusief communicatieplan. de verdere uitwerking van de gebiedsvisie naar een stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan of omgevingsplan en vervolgens uitwerkingsplannen per deelgebied.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

63

64

|

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

|

65

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500 Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23 www.croonenburo5.com info@croonenburo5.com

1 Bijlage 2: Intentieovereenkomst Wijchen-West

Intentieovereenkomst Intentieovereenkomst betreffende de ontwikkeling van Wijchen-West De Partijen: 1. Mevrouw Marijke Duijneveld-van Beek, geboren op 29 april 1953 te Hengelo, handelend als burgemeester ter vertegenwoordiging, zulks overeenkomstig artikel 171, lid 1, Gemeentewet van de publiekrechtelijk rechtspersoon: GEMEENTE WIJCHEN, statutair gevestigd te Wijchen, kantoorhoudende aldaar aan de Kasteellaan 27, 6602 DB, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer @, zulks ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wijchen de dato @, en als zodanig hierna te noemen: “de Gemeente”; en 2.

a. b. c.

VOF Wychen West; Jansen Bouwontwikkeling B.V. ngeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 10032658; NV Niba ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 09036480;

Partijen a t/m c hierna gezamenlijk te noemen: “Ontwikkelaars”, Partijen onder 1 en 2, hierna gezamenlijk te noemen “Partijen”, Overwegende dat,        

de gemeente een woningbouwopgave heeft vanuit subregionale woningbehoefteprognoses; zij overweegt om 650 woningen versneld in ontwikkeling te brengen in het plangebied Wijchen-West; de gemeente hiertoe een gebiedsvisie heeft op laten stellen, die door de gemeenteraad van de Gemeente is vastgesteld; de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen uitgangspunt is voor de ontwikkeling. Op het gebied van de woning prijssegmentatie betekent dat dat 50% in het betaalbare segment moet vallen; volgens deze stedenbouwkundige verkenning maximaal 1.300 woningen in het visiegebied passen; in het gebied Wijchen-West naast de Gemeente ook andere partijen eigenaar zijn van gronden; een aantal van deze grondeigenaren heeft aangegeven gezamenlijk in samenwerking met de gemeente tot woningbouwopgave van Wijchen-West te willen komen; Partijen hun intenties over het bovenstaande en de kaders voor nadere uitwerking hiervan in deze intentieovereenkomst willen vastleggen zonder daarover op dit moment bindende afspraken te maken.

Komen het volgende overeen: Artikel 1 – Doel 1. Doel van deze overeenkomst is het vastleggen van de intentieafspraken bij de voorbereiding van de ontwikkeling van het gebied Wijchen-West. 2. Partijen komen overeen gezamenlijk de gebiedsvisie voor de eerste fase van 650 woningen uit te werken, daaronder ook begrepen de financiële haalbaarheid en planning. 3. Partijen zullen onderzoeken hoe zij deze samenwerking in het kader van de realisatie vorm willen geven; 4. Partijen dragen hun eigen kosten, totdat zij anders overeenkomen. 5. Partijen zullen een gezamenlijk projectteam oprichten om de doelen van deze overeenkomst te bereiken.

6.

De Ontwikkelaars verklaren bereid te zijn zich te organiseren in één juridische entiteit.

Artikel 2 – Resultaat 1. Partijen spannen zich in om een uitgewerkt stedenbouwkundig plan op te stellen voor de realisatie van de eerste 650 woningen, inclusief de financiële haalbaarheid en planning. 2. Partijen komen met een gezamenlijk voorstel voor een samenwerkingsvorm waarin zij zich tijdens de realisatiefase zullen verenigen. Artikel 3 – Vervolg 1. Partijen bepalen samen op welke wijze de realisatie van de gebiedsontwikkeling plaats zal vinden. Artikel 4 – Planning 1. Partijen komen een inspanningsverplichting overeen om de doelen van deze intentieovereenkomst op voortvarende wijze te behalen. Artikel 5 – Organisatie 1. Met betrekking tot de organisatie van dit project, komen Partijen het volgende overeen: a. Partijen wijzen ieder voor zich voor dit project een centraal aanspreekpunt aan. b. Partijen overleggen met elkaar op vooraf vast te stellen momenten. c. Er kunnen in de nader op te stellen en overeen te komen overeenkomst verdergaande afspraken gemaakt worden over zaken als de organisatievorm, samenstelling, taken, bevoegdheden, rapportage en besluitvorming. Artikel 6 – Opschortende voorwaarden Deze overeenkomst komt tot stand onder opschortende voorwaarden dat het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wijchen besluit tot ondertekening van deze overeenkomst. Artikel 7 – Begin en einde overeenkomst 1.

Deze overeenkomst vangt aan nadat ze door alle Partijen is ondertekend. 2. Deze overeenkomst eindigt uiterlijk op 1 jan 2022, of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen. 3. Bij aanvang en/of verlening van faillissement, surseance van betaling, dan wel staking of liquidatie van een de Partijen, is elke Partij gerechtigd deze overeenkomst onmiddellijk te beëindigen. 4. Indien een van de Partijen als individuele Partij uit deze overeenkomst wenst te treden, dient deze Partij dit schriftelijk en gemotiveerd aan de andere Partijen mede te delen. De onderhavige overeenkomst blijft na het uittreden van de desbetreffende Partij in stand tussen de overige Partijen. 5. Bij verdergaande samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaars moeten alle afzonderlijke partijen voldoen aan BIBOB toets. Artikel 8 – Overdracht van rechten 1. Een partij is, zonder een expliciete schriftelijke goedkeuring van de andere Partijen, niet gerechtigd de rechten en verplichtingen uit deze Intentieovereenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden. 2. De overige Partijen zullen de in het vorige lid bedoelde goedkeuring niet op onredelijke gronden onthouden. Artikel 9 – Bijlagen Als bijlagen bij deze overeenkomst zijn de volgende documenten gevoegd: a. Gebiedsvisie Wijchen-West;

Aldus in viervoud overeengekomen en ondertekend: Plaatsnaam ………………. datum ……………….

Plaatsnaam ………………. datum ……………….

……………………………. Gemeente Wijchen Mevrouw M. Duijneveld-van Beek

……………………………. VOF Wychen West H.O. van Rooijen

Plaatsnaam ………………. datum ……………….

Plaatsnaam………………. datum ……………….

……………………………. Jansen Bouwontwikkeling B.V. P.F.A. Jansen

……………………………. NV Niba M.P. Dankers

1 Bijlage 3: Printversie Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen West.pdf

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E

WIJCHEN - WEST

M A A R T 2021

COLOFON Wijchen-West Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie - Definitief Oosterhout, maart 2021 IND-463919-02F

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

info@croonenburo5.com

www.croonenburo5.com

VRIJGAVE Opsteller(s): Mark van der Poll

Gemeente Wijchen Werkorganisatie Druten Wijchen Kasteellaan 27 6602 DB WIJCHEN

GOEDKEURING Projectleider: Liesbeth Bijvoet

INHOUD 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding 5 Aanleiding 5 Doelstelling 5 Totstandkoming van dit document 5 Leeswijzer 5

2 2.1 2.1.1

2.3 2.4

Analyse 6 Gebied 9 Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten 9 Ruimtelijke inbedding 13 Bereikbaarheid voorzieningen 14 Routing 15 Eigendomsverhouding 16 Samenwerking 16 Stakeholder-issue-analyse 16 Planteambijeenkomsten (PT) 17 Informatiebijeenkomst omwonenden en geïnteresseerden 17 Financieel 17 Beoordelingskader 17

3 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2

Ontwikkelscenario’s 18 Waarom werken we met scenario’s 21 Parameters ontwikkelscenario’s 21 Ontwikkelscenario’s 22 Scenario 1 – Mobiliteit en dorp 23 Scenario 2 – Landschap en wonen 24 Scenario 3 – Autonoom en duurzaam 26 Van scenario’s naar gebiedsvisie 28 Afwegingsmatrix 28 Financieel 28

2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2

Gebiedsvisie 30 Gebiedsvisie Elevatorpitch 32 Thema’s gebiedsvisie 37 Verschillende woonsferen 41 Accenten als stedenbouwkundige ankerpunten 43 4.1.3 Verkeersstructuur 44 4.1.4 Openbaar vervoer 45 4.1.5 Parkeren 46 4.1.6 Speelplekken en groen 47 4.1.7 Waterstructuur, klimaatadaptatie en hittestress 48 4.1.7 Duurzaam ontwerp 49 4.1.9 Milieu 50 4.1.10 Woonprogramma 51 4.1.11 Zorg 51 5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.3

Ontwikkelstrategie 52 Samenwerking 54 Grondeigenaren en contractvormen 54 Organisatiemodel 56 Visie Participatie Omgeving 56 Financieel 57 Conclusies financiële haalbaarheid 57 Fasering 58

6 6.1

Macroplanning tot en met realisatie 60 Stappen 63

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

3

“Wijchen-West wil een inspiratiebron zijn die verder reikt dan alleen Wijchen - het moet dienen als voorbeeld voor soortgelijke locaties in de regio. Een levendig gebied met unieke woontypologieën, mogelijkheden voor recreatie en nieuwe economische modellen. Een wijk die is geworteld in de geschiedenis en het culturele erfgoed van de Vormerse hoeve en het landschap. De gemengde woonwijk is georganiseerd rond een groenblauwe centrale corridor, die de verbinding gaat leggen tussen het Wijchens meer, de Vormerse plas en de waterpartij aan de Hernenseweg. Deze groenblauwe corridor legt de verbinding tussen de gebieden die worden gebruikt als een productieve omgeving voor voedsel vanuit de volkstuinen, energie en warmte vanuit het oppervlaktewater van de Vormerse plas, en biodiversiteit vanuit de ecologische verbindingszone nabij het Wijchense meer. Onze gebiedsvisie biedt groeimogelijkheden met een flexibel raamwerk met variatie in dichtheid. Rekening houdend met de toekomstige economische en sociale flux, is de locatie opgedeeld in een reeks zones(noord, midden en zuid) die de wijk afbakenen in drie delen, met een diversiteit aan dorpse en landschappelijke dichtheden en gebruik.

Een gebied dat niet opnieuw transformeert in een geïsoleerd eilandje, maar waarbij de focus wordt gelegd op het samenbrengen van wonen en bestaande voorzieningen waarbij verbinding en prikkeling vooropstaan. Op deze manier wordt WijchenWest een model voor een inclusieve, betaalbare, bestendige en vooruitziende ontwikkeling.”

Vogelvlucht projectlocatie

1 INLEIDING 1. 1 AANLEIDING De gemeenteraad van Wijchen heeft op 25 juni 2020 besloten om de locatie Wijchen-West in ontwikkeling te nemen. In de door de raad vastgestelde Structuurvisie Wijchen 2009 zijn Wijchen-West en Huurlingsedam aangewezen als nieuwbouwlocatie. Hiermee wil de gemeente samen met het Rijk en de provincie een bijdrage leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Arnhem-Nijmegen. Wijchen-West is in de Woondeal Arnhem-Nijmegen opgenomen als versnellingslocatie.

1. 3 T O T S TA N D KO M I N G Voorliggend document is tot stand gekomen in samenspraak met de betrokken ambtenaren van de gemeente en de grondeigenaren. De volgende zes stappen zijn hierbij doorlopen: 1. Voorbereiding 2. Analyse 3. Ontwikkelscenario’s 4. Gebiedsvisie 5. Ontwikkelstrategie 6. Besluitvorming

Het opstellen van de ontwikkelstrategie en de gebiedsvisie vormen de eerste stappen van de voorbereiding van de ontwikkeling van Wijchen-West.

In de bovenstaande stappen zijn telkens de drie sporen: gebied, financieel en samenwerking verweven. Er is sprake geweest van een iteratief proces waarin reken en tekenen hebben geleid tot planoptimalisatie.

1. 2 DOELSTELLING De gemeente Wijchen heeft de ambitie om met een flink aantal woningen te groeien. Wijchen-West is aangewezen als locatie waar een deel van deze groei plaats kan vinden. Om Wijchen-West te transformeren tot woningbouwgebied is een ontwikkelstrategie en gebiedsvisie nodig, waarin onder andere de samenwerkingsvorm met de ontwikkelaars die grond in bezit hebben wordt geschetst, een ontwikkelprogramma op hoofdlijnen wordt geschreven en een globale grondexploitatie wordt opgesteld.

1. 4 LEESWIJZER Dit rapport is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 vindt de analyse (gebied, financieel en samenwerking) van het project plaats; • Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving en beoordeling van de scenario’s; • De gebiedsvisie is beschreven in hoofdstuk 4; • In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkelstrategie beschreven; • Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 een planning op macroniveau geschetst, waarmee een doorkijk naar het vervolg van het ontwikkelproces wordt gegeven.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

5

2

2 A N A LY S E De analyse valt uiteen in 3 onderdelen: het gebied, samenwerking en financieel. De analyse van het gebied bevat feitelijkheden van de planologische aspecten en ook kansen en belemmeringen met het oog op de ruimtelijke aspecten. Het doel van de analyse is het creëren van een kader voor de gebiedsvisie.

Verbindingsweg Spoor Plangrens HTL (hoofdgasleiding) 43 - 48 dB 48 - 53 dB 55 - 59 dB 60 - 64 dB Geluidzone industrie 50 m buffer vindplaats Contour agrarisch perceel

Brutoplangebied: 749.000 m2

Harde randvoorwaarden

2 A N A LY S E 2. 1 GEBIED De locatie Wijchen-West bevindt zich aan de westzijde van Wijchen. Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Vormersesluisweg. Het plangebied is opgedeeld in drie delen (noord, midden en zuid). Het noordelijk en het middendeel worden gescheiden door de spoorlijn tussen Nijmegen en Oss/’s-Hertogenbosch. Het middendeel en het zuidelijk deel door de Ravensteinseweg. De totale oppervlakte van het bruto plangebied bedraagt circa 75 hectare. (totale oppervlakte binnen de rode contour) In het midden van het plangebied ligt de Vormerse Plas, een voormalige zandwinningsplas met een diepte van maximaal 20 meter. We analyseren het gebied aan de hand van de volgende vijf aspecten: 1. Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten 2. Ruimtelijke inbedding 3. Bereikbaarheid voorzieningen 4. Routing 5. Eigendomsverhouding 2. 1. 1 O M G E V I N G S A S P E C T E N Het bruto plangebied wordt door een aantal lijnen en vlakken doorsneden als gevolg van planologische belemmeringen en omgevingsaspecten. Het netto plangebied dat daaruit ontstaat is vastgelegd in een randvoorwaardenkaart. Deze randvoorwaardenkaart vormt de fysieke onderlegger voor de verdere planvorming.

Kavelrichting en Vormerse hoeve, historische kaart omstreeks 1900

In de randvoorwaardenkaart zijn de volgende onderdelen vastgelegd en benoemd: Stedenbouwkundige en landschappelijke karakteristiek Landschap Het plangebied kent een aantal landschappelijk waardevolle elementen, waaronder de overgangen tussen de bebouwde kom en het buitengebied, de diverse boomgroepen rond de Vormerse plas en de aantakking op het Wijchens meer. De boomkamers in het zuidelijk deel en het open landschap met lange zichtlijnen in het noordelijke deel zijn ook waardevolle elementen in het landschap. Kavelrichting Vanuit de historie is er een sterke kavelrichting die zowel ten noorden als ten zuiden van het spoor waarneembaar is. De kavelrichting wordt versterkt door de oppervlaktesloten ten noorden, en de boomkamers ten zuiden, van het spoor. De richting is uniek voor de projectlocatie en wijkt af van de oostelijk gelegen woonwijk. Cultuurhistorie Bestaande bebouwing is vooral aanwezig aan de zuidzijde van de projectlocatie. Hier bevindt zich een waardevolle historische boerderij. Ecologie Tussen het Wijchens meer en de Vormerseplas loopt een belangrijke ecologische verbinding.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

9

memonummer: betreft: Beleidsanalyse

memonummer: betreft: Beleidsanalyse

Beleid

1

‐ Het ontwerp dient recht te doen aan de bestaande kwaliteiten (ruimtelijk, landschappelijk, cultuurhistorisch) van de plek. ‐ De wijk dient geschikt te zijn voor veranderende klimaatomstandigheden (droogte, hitte en waterovervloed). ‐ Wijchen‐West moet getoetst worden aan de Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik

Omgevingsverordening Gelderland

‐ Nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen zijn slechts toegestaan wanneer dit past het Kwalitatief Woonprogramma & de kwantitatieve opgave wonen.

Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2020‐2030

‐ De opgave in Wijchen‐West moet geschikt zijn voor diverse woonmilieus met diverse prijssegmenten en huur én koop. ‐ Aandacht voor flexibel en duurzaam wonen zijn, door bijvoorbeeld woningen te bouwen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn óf transformeerbaar zijn. ‐ Er ligt een versnellingsopgave waar Wijchen‐West met de ontwikkeling van circa 700 woningen aan tegemoet komt.

Woonvisie Thuis in Wijchen

‐ Voldoende woningen ‐ Speciale aandacht voor jonger, middeninkomens, (vitale) senioren en mensen met een Zorgvraag ‐ Innovatie en vernieuwing ‐ Verduurzaming

Woondeal geprojecteerd op Wijchen‐West

Bij de realisatie van de uitbreidingswijk van Wijchen dient ingezet te worden op de volgende punten: ‐ Realisatie van 700 woningen tot 2030, waarvan ca 350 woningen tot 2025 vanwege de beoogde versnelling; ‐ Minimaal 50% betaalbaar woningen conform de Woondeal. Dat wil zeggen: sociale huur, midden huur tot max €1000 en koopwoningen tot de NHG1‐grens; ‐ Onderzoeken we in samenwerking met de markt hoe we 20% goedkope koopwoningen realiseren van max €200.000; ‐ Circa 20% sociale huur appartementen en/of levensloopbestendige woningen; ‐ 40‐50 beschutte woningen; ‐ Minimaal 50% appartementen, levensloopbestendige‐ en gemakswoningen; ‐ Belangrijke doelgroepen zijn kleine huishoudens, middeninkomens, jongeren en vitale senioren; ‐ Goede fasering in tijd van de verschillende woningtypen en prijsklasses.

Visie externe veiligheid

Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen.

Energieplan Wijchen

Bij zowel de bouw van de woningen als de aanleg van de infrastructuur worden eisen gesteld aan duurzame energie: denk aan energieneutrale woningen, ruimte voor duurzame energieopwek, minimaal aantal laadpalen voor elektrische auto’s etc.

Strategisch milieucommunicatieplan

Al tijdens het ontwikkelingstraject dient voorzien te worden in voldoende communicatie richting samenleving of potentiele bewoners over de milieu‐ en duurzaamheidsaspecten van de wijk. Voorbeelden zijn het visualiseren van milieu‐ en duurzaamheidsmaatregelen

ter bewustwording en inspiratie van bewoners door onder andere bovengronds afkoppelen van hemelwater. Strategische Waternota

‐ Rekening houden met bestaande waterhuishoudkundige structuren (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater) en anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering (extreme wateroverlast, droogte en hitte). ‐ Water moet als mede‐ordenend principe worden gehanteerd, waarbij ruimtelijke functies en watersysteem integraal op elkaar zijn afgestemd en voldoende ruimte wordt gecreëerd voor waterberging. ‐ Zo mogelijk wordt een combinatie gemaakt met groen en energievoorziening. ‐ De ruimtelijke inrichting is klimaatproof en water wordt beleefbaar gemaakt.

Afvalbeleid

‐ Per grondgebonden woning moet voldoende ruimte zijn om minimaal drie containers (gft, papier en rest) op eigen terrein te stallen. ‐ Bij de verkeersontsluiting dient ermee rekening gehouden te worden dat de woningen goed bereikbaar zijn met de inzamelvoertuigen. ‐ In de openbare ruimte moet rekening worden houden met een of meer brenglocaties voor afval ((ondergrondse) containers voor textiel, glas en eventueel restafval).

Visie op zonne‐energie

Wijchen‐West is ingedeeld in de zone “Randzones kernen”, waar voor de aanleg van zonneparken geldt: nee, tenzij een bewonersinitiatief opstaat. De Vormerse Plas bevindt zich in een zone waar zonneparken wel mogelijk zijn. Indien in Wijchen‐West ruimte wordt gereserveerd voor zonneparken, dienen de randvoorwaarden en aandachtspunten uit de visie in acht te worden genomen.

Kadernota Geluid en Notitie hogere grenswaarden Landschapsvisie – landschap in beweging

De nieuwbouw dient te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden, en waar niet anders kunnen voorwaarden toegepast worden.

|

Richt de wijk zodanig in dat nieuwe mobiliteitsvormen gestimuleerd worden. Minder parkeerplaatsen, voldoende elektrische oplaadpunten etc.

Gemeentelijk rioleringsplan

In de wijk dienen effectieve en efficiënte maatregelen getroffen te worden om het waterketenbeheer kwalitatief in orde te houden. Voorbeelden zijn: ‐ Afstromend regenwater moet op eigen perceel verwerkt worden; ‐ In het bestemmingsplan/omgevingsplan dient ruimte voor bovengronds afvoeren, bergen en/of verwerken van hemelwater gereserveerd te worden; ‐ Perceeleigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen op het eigen perceel om de nadelige gevolgen van de grondwaterstand tegen te gaan.

Beleidsnotitie Wijchen-West

blad 3 van 3

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

‐ Bestaande waarden behouden en versterken: door in het ontwikkelingsproces rekening te houden met bestaande en historische landschapsstructuren wordt zorg gedragen voor samenhang en identiteit van de structuren. ‐ De cultuurhistorische elementen in het gebied kunnen als mede‐ordenend principe worden gehanteerd.

Mobiliteitsbeleid

NHG: Nationale Hypotheek Garantie

blad 2 van 3

10

Kaders voor Wijchen‐West

Omgevingsvisie Gelderland

Water Waterhuishoudkundig is de Vormerse Plas geen harde randvoorwaarde. Wel biedt de Vormerse plas kansen voor recreatie, woonkwaliteit, duurzaamheid en waterberging. Planologische juridische situatie m.b.t. milieuaspecten De (snel)wegen, spoorlijn en de bebouwingsvrije zones (i.v.m. geluid); Vanuit een goede ruimtelijke ordening dient er gekomen te worden tot een minimale geluidsbelasting op woningen. Er is sprake van een geluidsbelemmering door de N845. Door middel van een landschappelijke inpassing met geluidscherm of dove gevels is efficiënt ruimtegebruik voor woningbouwontwikkeling mogelijk, waarbij uiteraard geluidluwe buitenruimte het uitgangspunt is.

Archeologische vindplaats en de 50-meter bufferzone; In Wijchen kunnen archeologische vondsten worden gedaan, daterende uit de steentijd tot en met de middeleeuwen. Binnen het plangebied zijn gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit betekent dat in het vervolgproces van de ontwikkeling van Wijchen West archeologisch onderzoek uitgevoerd zal moeten worden. Hindercirkel bedrijvigheid In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een bedrijf waar landbouwmachines worden gerepareerd. Dit bedrijf kent een hindercirkel waarbinnen vooralsnog niet gewoond kan worden. Overige zaken zijn gedocumenteerd in de beleidsnotitie in de tabel op naastgelegen pagina. Infrastructuur in en rondom de projectzone

Ook voor bebouwing aan het spoor moet rekening gehouden worden met geluid alsmede externe veiligheid. Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen. De ligging van een gasleiding; In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een hoofdgasleiding die ten alle tijden bereikbaar moet zijn voor onderhoud.

Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Vormersesluisweg. Overzicht van ingemeten elementen die gehandhaafd moeten blijven • • •

De woonwagenlocatie blijft behouden Bestaande bomen en boomgroepen. De waterstructuur, waar mogelijk.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

11

Landschappelijke analyse

2. 1. 2 R U I M T E L I J K E I N B E D D I N G De ligging van het plangebied, aan de westzijde van Wijchen, biedt kansen en aandachtspunten voor de ontwikkeling. Kansen De ontwikkeling van het gebied biedt de kans om een logische stadsuitbreiding te creëren aansluitend op de Kraayenberg. Wijchen-West wordt op meerdere manieren met de omgeving verbonden: • Via een ‘natte verbindingszone’ met het Wijchens Meer. • Middels een sterke ecologische structuur vanuit ‘kerngebied Vormerse Plas’ richting Wijchens Meer inclusief aanliggende groenstroken. • De overgang naar het buitengebied wordt gekenmerkt door karakteristieke en waardevolle groenstructuren. Aandachtspunten Een belangrijk aandachtspunt bij de ruimtelijke inbedding van het gebied is de harde scheiding tussen het noordelijk en middendeel van het plangebied door de ligging van de spoorweg. De ligging van de N845 vormt een ruimtelijke grens, maar zorgt ook voor geluidsoverlast. De zuidelijke punt van Wijchen West ligt nabij een industrieel gebied, waardoor er mogelijk sprake is van geluids- en zichtoverlast voor toekomstige bewoners.

Open karakter noordzijde

Boomkamers in het middengebied

Cultuur historische hoeve zuidzijde G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

13

2. 1. 3 B E R E I K B A A R H E I D V O O R Z I E N I N G E N In naastgelegen figuur is de bereikbaarheid van bestaande voorzieningen weergegeven. Er liggen meerdere basisscholen in de buurt van Wijchen-West en supermarkten zijn op loopafstand. Sportvoorzieningen en het centrum liggen op fietsafstand (niet op loopafstand) gelegen. De dichtstbijzijnde middelbare school bevindt zich op circa 15 minuten fietsen.

Bereikbaarheid 14

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2.1.4 R O U T I N G De routing vanuit Wijchen naar het plangebied is in naastgelegen figuur weergegeven. De locatie WijchenWest is goed bereikbaar met zowel de auto (via de N845, Hernenseweg, Randweg Noord/Westerdreef en de Vormersesluisweg) als het openbaar vervoer (bus). Vanaf het Centraal Station is de afstand 8 minuten per fiets en 26 minuten te voet. Deze route gaat over de Stationsweg, een drukke weg met veel kruispunten. De locatie heeft een gunstige ligging nabij A50 / A326. Dit is een unique selling point voor Wijchen-West.

Routing G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

15

2. 1. 5 E I G E N D O M S V E R H O U D I N G De gronden binnen het plangebied Wijchen-West zijn in bezit van verschillende partijen, zoals te zien is op onderstaande figuur. Bijna het volledige middengebied is in bezit van de gemeente met uitzondering van de gronden van Jansen Bouwontwikkeling. De overige gronden behoren toe aan diverse eigenaren. Deze eigenaren hebben aangegeven mee te willen werken aan de gebiedsontwikkeling. 2. 2 SAMENWERKING In Wijchen-West zijn diverse private partijen die grond in bezit hebben. De grondeigenaren bepalen voor een groot deel de ontwikkelstrategie daarom is het goed om inzicht te hebben in de belangen van deze partijen. Daarnaast is een aantal andere partijen welke geen grondpositie hebben binnen het plangebied direct belanghebbende bij de voorgenomen ontwikkeling. Als onderdeel van de analyse is dit gebundeld in de stakeholder-issue-analyse, als basis voor het toekomstige participatieproces. 2. 2. 1 S TA K E H O L D E R - I S S U E - A N A LY S E Bij aanvang van het opstellen van de ontwikkelstrategie is een quick scan stakeholderanalyse gedaan. De grondeigenaren zijn betrokken om te komen tot de gebiedsvisie.

Grondbezit 16

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 2. 2 P L A N T E A M B I J E E N KO M S T E N ( P T ) Het planteam zal bestaan uit de belangrijkste grondeigenaren en stakeholders in het gebied. De planteambijeenkomsten krijgen een centrale plaats in het participatieproces. De bijeenkomsten worden georganiseerd als informatiemarkt waarin gediscussieerd kan worden over thema’s zoals parkeren en ontsluiting, duurzaamheid, sfeer, woonprogramma, Stakeholder-issue-analyse fasering en openbare ruimte.

Elke2. 2. 3gebiedsontwikkeling I N F O R M A T I E starten B I J E E Nwe K O Mmet S T een stakeholdersanalyse. O M W O N E N D E N De E N stakeholderanalyse G E Ï N T E R E S S E E R DisE Ngebaseerd op geïnventariseerde stakeholders en de de mate van Na besluitvorming door het college over gebiedsvisie overeenstemming, vertrouwen, (soort) belang en (soort) wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd voor invloed per stakeholder. Vanuit debijstakeholders-analyse omwonenden en geïnteresseerden voorkeur op bepalen we wie deelneemt aan in 4.1 genoemde overleggen locatie. Een idee is om een de fietstocht te organiseren en waarbij de benaderingsstrategie. Wijverschillende hanteren de 4 treden van je via een app vanaf punten in ‘mee’. artificial reality wat mooie plekken uit het plan kunt

2. 3 FINANCIEEL Tijdens de ontwikkeling van deze gebiedsvisie is steeds sprake geweest van een iteratief proces van “tekenen en rekenen” zodat ook financiële haalbaarheid van invloed is geweest bij de totstandkoming van de gepresenteerde gebiedsvisie.

Op basis van deze definities is vervolgens een normatieve grondexploitatie-berekening opgesteld voor de voorkeursvariant om een eerste uitspraak te kunnen doen over de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Wijchen-West. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 5.

Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de definitie van het plan- en exploitatiegebied, het aantal te realiseren woningen, de woningdichtheid een concept ontwikkelprogramma en een mogelijke fasering voor de gepresenteerde voorkeursvariant.

2. 4 BEOORDELINGSKADER Het beoordelingskader bestaat uit de conclusies van de analyse en de randvoorwaardenkaart.

zien (zichtlijnen, wandelgebieden etc.). Gedurende

Met de stakeholder-issue-analyse wordt de omgeving in beeld het proces tot en met realisatie zullen dergelijke gebracht, waardoor een effectieve omgevingsdialoog kan bijeenkomsten meerdere malen georganiseerd worden. plaatsvinden om te komen tot een gebiedsvisie en ontwikkelstrategie voor woningbouwontwikkeling op WijchenTijdens de totstandkoming van deze gebiedsvisie West.

is meerder keren met de ontwikkelaars met gesproken de inhoud herontwikkeling van de Omgrondpositie de visie en ambities over over de voorgenomen gebiedsvisie (o.a. het mogelijk ontwikkelprogramma) van Wijchen West in Wijchen te concretiseren, is het belangrijk over de te samenwerkingsvorm. De mogelijkevan de omenstakeholders betrekken bij het vervaardigen samenwerkingsvormen zijn geschreven in Hoofdstuk 5. voor gebiedsvisie en het haalbaarheidsonderzoek

woningbouwontwikkeling op deze locatie. Onder de stakeholders onderscheiden wij interne stakeholders en externe stakeholders. Interne stakeholders zijn belanghebbenden binnen de gemeente Wijchen (zoals medewerkers verkeer en milieu). Externe stakeholders zijn grondeigenaren (en evt huurders/pachters), direct aanwonenden, aangrenzende bedrijven, aangrenzende maatschappelijke organisaties en andere externe stakeholders die belangen hebben in en om het plangebied. Een representatieve afvaardiging van de stakeholders benoemen wij tot ‘Planteam’.

In het volgende hoofdstuk worden er 3 scenario’s omschreven. De scenario’s zijn in een afwegingsmatrix door de gemeentelijke disciplines op de volgende onderdelen beoordeeld: 1. Gebiedsconcept 2. Planologische haalbaarheid 3. Bereikbaarheid, veiligheid en parkeren 4. Variatie in programma en innovatieve woonvormen 5. Duurzaamheid, klimaatadaptatie 6. Gevolgen voor verenigingen, bedrijven, omwonenden 7. Kwaliteit openbare ruimte en groen 8. Financiële implicaties 9. Fasering 10. Ruimtelijke samenhang met Wijchen

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

17

3

3 ONTWIKKELSCENARIO’S Met drie significant verschillende ruimtelijke ontwikkelscenario’s is op ontwerpende wijze het ruimtelijk laadvermogen en de sterkten en zwakten van het gebied inzichtelijk gemaakt. Elk scenario is versterkt met een sterk eigen basisconcept, en vertaalt dit door in een programmatische verdeling, ontsluitingsprincipes, geluidmaatregel en een sfeerdefinitie (groen en verharding), programma en fasering. In dit hoofdstuk worden de drie scenario’s toegelicht en gewogen in een matrix.

Parameters ontwikkelscenario’s: Station In de verschillende scenario’s is onderzocht, hoe om te gaan met de komst van een mogelijk station WijchenWest. De scenario’s laten de impact zien van wel of geen station.

Groenstructuur Wat wordt de leidende groenstructuur in het gebied? Wordt dit gedicteerd door de waterstructuur, het huidige landschap of zijn er kansen om de overgang tussen Wijchen-West en het buitengebied te versterken.

Voorzieningen Komen er in Wijchen-West veel nieuwe voorzieningen of moet het juist zo worden ingericht dat het optimaal gebruik maakt van de bestaande voorzieningen in Wijchen? Dit heeft impact op het gebiedsconcept.

Spoorzone Er zijn verschillende mogelijkheden hoe om te gaan met de spoorzone. Juist verdichten en een wijkcentrum creëren met een verbinding onder het spoor of juist accepteren dat het een barrière is en inrichten als wijkpark.

Morfologie Welke stedenbouwkundige setting past het beste bij Wijchen-West? Wordt het een autonome wijk, vindt de bebouwing aansluiting bij het landschap of sluit het naadloos aan bij de dorpse kwaliteiten van Wijchen?

Verkeersstructuur Er zijn verschillende verkeersstructuren voor WijchenWest denkbaar. In de scenario’s zijn verschillende stedenbouwkundige verkeersmodellen onderzocht.

Parkeren De parkeernorm van Wijchen is hoog. Vanuit kansen voor meer ruimtelijke kwaliteit, een smarthub, een station of slimme deelautoconcepten is de parkeernorm mogelijk te verlagen. De kansen hiervan worden in de verschillende scenario’s in beeld gebracht. Vormerse plas De Vormerse plas vormt een icoon in het gebied, waar gerecreëerd, gewoond, maar waar ook kansen voor duurzaamheid mogelijk zijn.

20

|

Waterstructuur Water en klimaat adaptatie vormen een belangrijk onderdeel van de hedendaagse gebiedsontwikkeling. Water creëert tevens ruimte en afstand. Hoe kan het ontwerp van de waterstructuur bijdragen aan het versterken van het gebiedsconcept. Is dat versterken van het bestaande? Het adresseren van de dorpsrand of het creëren van afstand tot de bestaande kern? Pumptrack De positie van de pumptrack is inmiddels vastgelegd en krijgt een plek in het hart van het gebied, nabij het spoor.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Oplossing voor geluidscontour Geluid vanaf de N845 en het spoor heeft een grote impact op de planvorming. Er zijn verschillende manieren hier mee om te gaan: door een geluidscherm of wal in te zetten of door dove gevels toe te passen kan er dichter op de N845 of het spoor gebouwd worden. Het is ook mogelijk om juist afstand te houden zodat dergelijke maatregelen niet nodig zijn.

3 ONTWIKKELSCENARIO’S

3. 1 WA A R O M W E R K E N W E M E T S C E N A R I O ’S Het doel van het werken met scenario’s is het maken van keuzes. Keuzes om uiteindelijk te komen tot een gedragen gebiedsvisie. Door te werken met scenario’s kunnen uitersten in beeld gebracht worden. De scenario’s prikkelen om het dialoog aan te kunnen gaan met de gemeentelijke disciplines en de stakeholders op onderdelen. De verbeelding van de scenario’s maken de keuzes die gemaakt moeten worden tastbaar. Wat willen we absoluut laten terugkomen in de gebiedsvisie en wat willen we pertinent niet?

3. 2 PA R A M E T E R S O N T W I K K E L S C E N A R I O ’S In samenspraak met de gemeentelijke disciplines zijn vooraf parameters bepaald die leiden tot scenario’s met voldoende verschillen. Deze parameters en bijbehorende vragen zijn in de opsomming hiernaast weergegeven. De scenario’s worden in de volgende pagina’s stuk voor stuk beschreven. Vervolgens is, aan de hand toetsingscriteria uit de analyse, een afwegingskader geschreven. De conclusies hiervan hebben de pitch gevormd voor de uiteindelijke gebiedsvisie.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

21

Scenario 1

Openbaar groen Oppervlakte: 294.327 m2

Water Oppervlakte: 119.747 m2

Infrastructuur Oppervlakte: 99.336 m2

Uitgeefbare kavels Oppervlakte: 193.031 m2

3. 3. 1 S C E N A R I O 1 - M O B I L I T E I T E N D O R P Scenario 1 heeft als gebiedsconcept het afmaken van de rand Wijchen-West. In dit scenario wordt de dorpsrand versterkt en wordt een verbinding gemaakt met de bestaande voorzieningen in de aangrenzende wijk. Er wordt onder andere een station zonder keerspoor gerealiseerd. Met de parameters is als volgt omgegaan: Station: Station zonder keerspoor Spoorzone: Vormgegeven centrum met functies Parkeren: Traditioneel volgens parkeernorm Vormerse plas: Pumptrack rond plas Groenstructuur: Functioneel: fiets- en voetpad Morfologie: Open en gesloten bebouwing Waterstructuur: Voor het onderstrepen van de rand Pumptrack: Vormerse plas Voorzieningen: Verbinding versterken met bestaande kern, geen nieuwe voorzieningen Straatprofiel: Snel en langzaam verkeer Randweg Noord: Als een viaduct onder het spoor door en het straatprofiel laten zoals het is Drutenseweg: Parallelweg Hernenseweg: Carpoolplaats uitbreiden tot hub Hof van Hagevoort fietspad: Aansluiting met het station Ontsluiting noord: Rondweg in groenstructuur Ontsluiting midden: De Beemd opwaarderen Ontsluiting zuid: Doorsteek naar het zuiden vanaf Westerdreef Oplossing voor geluidscontour: N-weg: Aardewal + dove gevels Spoor: Dove gevels Snelweg: Dove gevels

Baken aan entree Wijchen

Wonen aan het water

Combinatie van station met onderdoorgang G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

23

Scenario 2

Openbaar groen Oppervlakte: 278.794 m2

Water Oppervlakte: 110.645 m2

Infrastructuur Oppervlakte: 75.093 m2

Uitgeefbare kavels Oppervlakte: 245.794 m2