Agendabundel

22 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

ontmoetingsplek bij uitstek. Het centrum van

Wijchen-Noord: buurtboodschappen

Wijchen is centraal gelegen in de compacte

Wijchen-Noord vervult ook in de toekomstig ge-

kern; met de fiets is iedere inwoner van het dorp

wenste detailhandelsstructuur haar functie als

binnen 10 minuten in het centrum en met de

boodschappenlocatie voor het noordoosten van

auto zelfs binnen 6 à 7 minuten. De overige

Wijchen. De supermarkt zorgt er, samen met

winkelcentra in de kern vooral moeten voorzien

enkele aanvullende functies, voor dat inwoners van

in de ‘dagelijkse boodschap’ voor de omliggen-

de omliggende buurten binnen loopafstand een

de buurt en het hoofdcentrum dienen te onder-

dagelijks voorzieningenaanbod hebben. Het deel

steunen. In hoofdstuk 4 wordt verder op het

aan de Lepelaarstraat krijgt op korte termijn de

centrum van Wijchen ingezoomd.

benodigde opknapbeurt. Een kleine uitbreiding van de bestaande Coop (indiciatie: +200 m² wvo) kan

Zuiderpoort: een compleet winkelcentrum

deze winkellocatie toekomstbestendiger maken en

In winkelcentrum Zuiderpoort/Hart van Zuid is

zo het behoud van de spreiding bewaken.

Zuiderpoort als compleet buurtwinkelcentrum Foto: Dick Vogelzang

een compleet winkelaanbod aanwezig met een supermarkt, een totaalpakket verszaken, een

Hof van Achterlo: buurtboodschappen

drogisterij en fastservicehoreca. Dit aanbod

Hof van Achterlo vervult in de toekomst haar

past bij de wijkfunctie die Zuiderpoort vervult

functie als boodschappenlocatie voor het noord-

voor veel van de buurten ten zuiden van het

westen van Wijchen. Eén supermarkt is voldoende

meer. Het sluit ook goed aan op andere wijk-

om deze rol te vervullen (er zijn er nu twee). Het

voorzieningen rondom het winkelcentrum (o.a.

draagvlak neemt door de woningbouwplannen bij

sporthal, wijkcentrum, basisscholen). De inzet is

de Vormerse Plas (minimaal +650 woningen) wel

om dit diverse aanbod in de toekomst te behou-

toe, maar ook hier geldt: door de centrale ligging

den; een modernisatieslag van het vastgoed is

van het centrum van Wijchen is een tweede super­

wel gewenst. Vanwege de ondersteunende

markt bij Hof van Achterlo beleidsmatig geen doel.

Gevel Lepelaarstraat binnenkort opgeknapt Foto: Dick Vogelzang

functie die het winkelcentrum vervult én vanwege de nabijheid van dit hoofdcentrum is één

Buurtsteunpunt Alverna (en andere kleine kernen)

supermarkt van moderne maatvoering (ca.

Alverna kent een hechte lokale gemeenschap. De

1.500 m² wvo, dus een beperkte uitbreiding) op

aanwezige buurtsupermarkt is van duidelijke

deze locatie voldoende.

toegevoegde waarde voor de leefbaarheid van dit dorp. Het is dan ook de ambitie om dit steunpunt in

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Buurtwinkelcentrum Hof van Achterlo

23 van 62

de benen te houden. Gezien het beperkte

•

In de zichtzone langs de Graafseweg wordt

•

Ook in het Kraanvogelgebied ligt een

verzorgingsgebied is dit echter niet vanzelfspre-

ingezet op het thema wonen. Hier bevindt

cluster met detailhandel. Momenteel wordt

kend. De revitalisering van Wighe­ner­horst kan

zich al op meerdere locaties Woonboule­vard

herontwikkeling van dit gebied tot woonge-

hier wel positief aan bijdragen.

Wijchen met diverse woon- en meubelzaken.

bied onderzocht.

Met het aanwijzen van deze zichtzone als In de andere kleine kernen van de gemeente zijn

concentratiegebied voor winkels in het thema

Winkels buiten de gewenste structuur

geen kleine buurtsupers (meer) gevestigd. In de

wonen wordt de ambitie uitgesproken deze

Buiten de hierboven beschreven gewenste

meeste kernen is het draagvlak ook te klein.

‘losse’ locaties meer één geheel te laten zijn.

detailhandelsstructuur zijn nieuwe detailhan-

Rondom de rotonde Nieuweweg-Buys

delsvestigingen waarvoor een bestemmings-

Bergharen, dan kan daar in het kader van de

Ballotstraat-Kamerlingh Onnesstraat wordt

planwijziging nodig is ongewenst. Bestaande

leefbaarheid aan meegewerkt worden. Het dient

ingezet op het thema doe-het-zelf. Het profiel

rechten van verspreid gevestigde winkels

daarbij wel om een klein initiatief te gaan (en dus

dat autonoom daar aan het ontstaan is*,

worden gerespecteerd en beperkte uitbreiding

niet om een grote supermarkt).

wordt zo versterkt.

van deze winkels kan worden ondersteund,

Indien zich een initiatief voordoet, bijvoorbeeld in

•

indien dit noodzakelijk is om te kunnen vernieu-

Thematische clustering op bedrijventerrein Op het bedrijventerrein van Wijchen worden twee

*

O.a. bouwmarkten, de recente opening van Toolstation en bedrijven in (grove) bouwmaterialen.

wen/verduurzamen.

uitzonderingslocaties aangewezen voor detailhandel die vanwege de aard van de verkochte producten en de omvang van de winkels niet kan ‘landen’ in de overige winkelcentra. Het gaat hier om winkels die actief zijn in de volumineuze branches wonen, doe-het-zelf en tuin. Voor de toekomstige structuur is ervoor gekozen deze winkels thematisch te clusteren op twee locaties, zodat de aanwezige winkels elkaar ook kunnen versterken en er voor de consument meer samenhangende gebieden kunnen ontstaan om te bezoeken. De ambitie is nieuwvestigers in deze gebieden te stimuleren en terughoudend om te gaan met nieuwe vestigingen daarbuiten.

24 van 62

Kraanvogelgebied krijgt mogelijk andere invulling

Foto: Dick Vogelzang

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

3.3

Aanbevelingen

Met afgevaardigden van elk van de centra uit de

Voor het bestendigen van deze functie liggen er

voor een samenhangende uitstraling en

een aantal kansen:

collectieve promotie van het winkelgebied.

1. Het vastgoed aan de Lepelaarstraat ver-

3. Wijchen-Noord ondervindt enige overlast

gewenste detailhandelsstructuur is gesproken

dient een opwaardering, zodat hier weer

van hangjeugd. Deze overlast dient bij de

over kansen die specifiek voor hun winkelge-

een aantrekkelijk winkelfront ontstaat. De

gemeente gemeld te worden, die vervol-

bied gepakt kunnen worden. Voor het centrum

vastgoedeigenaar heeft dit inmiddels ook

gens overlastbeperkend kan handelen

van Wijchen zijn veel (nieuwe) kansen genoemd

gerealiseerd.

(preventie, alternatieve locaties, begrip).

(zie hoofdstuk 4). Voor de overige centra gaat

2. Voor de ontwikkeling van Wijchen-Noord als

4. Wijchen-Noord heeft met name op drukke

geheel is het van belang de vastgoedeige-

momenten te maken met logistieke/ver-

naren hier meer bij te betrekken en de

keerskundige opgaven. Dit komt vooral

Zuiderpoort

samenwerking tussen ondernemers en

voort uit de parkeersituatie (haaksparkeer-

Voor Zuiderpoort is het doel dit winkelcentrum

eigenaren te versterken. Ondernemers en

plaatsen). Nader onderzoek naar mogelijke

te ontwikkelen tot een aantrekkelijk ‘Hart van

eigenaren kunnen ook samen optrekken

oplossingen hiervoor is gewenst.

het om de volgende kansen:

Zuid’. Aan de hand van de gebiedsvisie kan hier een grondige herontwikkeling van de grond komen. Hierbij wordt het vernieuwde winkelcentrum gecombineerd met onder andere het wijkcentrum, een sporthal, zorgvoorzieningen en een basisschool. Bij de ontwikkeling van het nieuwe Hart van Zuid is het zaak rekening te houden met de beperkte beschikbare marktruimte en spreiding van winkels op schaal van de gemeente, en in het bijzonder van de supermarkten (zie ook paragraaf 3.2).

Wijchen-Noord Wijchen-Noord blijft in de toekomst haar rol vervullen als (dagelijks) buurtboodschappencentrum voor het noordoosten van Wijchen.

Werk toe naar een collectieve promotie van winkelcentrum Wijchen-Noord Foto: Dick Vogelzang

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

25 van 62

Hof van Achterlo

Woonboulevard

Ook Hof van Achterlo functioneert in de toe-

Op het bedrijventerrein wordt toegewerkt naar

komstig gewenste structuur als buurtbood-

een thematische clustering van functies, waarbij

schappencentrum. Voor dit winkelcentrum

de woonboulevard één van deze clusters wordt.

liggen er de volgende twee kansen:

Er liggen de volgende kansen om dit te realise-

1. Meer complementair gebruik van stand-

ren:

plaatsen. Standplaatsen zouden het aanbod

1. Voor een duidelijk herkenbare woonboule-

van de supermarkten verder kunnen verrij-

vard is het van belang toe te werken naar

ken door de standplaatsmogelijkheden bij

een meer aaneengesloten boulevard langs

Hof van Achterlo breder onder de aandacht

de Graafseweg. Nieuwe woonwinkels die

te brengen. De bestaande kraampjes zijn al

zich melden bij de gemeente (bijvoorbeeld

populair.

voor een omgevingsvergunning) of eigena-

2. Doordat nagenoeg alle winkelmeters bij Hof

ren worden door de gemeente gewezen op

van Achterlo worden ingevuld door de twee

haar ambities tot concentratie aan de

supermarkten oogt de plint momenteel erg

woonboulevard. Zij worden ook in contact

gesloten. Met name bij de parkeerplaatsen

gebracht met de eigenaar van de woonbou-

kan worden gewerkt aan een aantrekkelijker

levard. Op deze manier worden de huidige

en meer open gebruik van de glazen pui.

onderbrekingen in de boulevard zoveel

Verfraaien gesloten plint Hof van Achterlo Foto: Dick Vogelzang

mogelijk opgevuld. 2. De uitstraling van de woonboulevard kan worden verbeterd door te investeren in de plekken waar het vastgoed momenteel een laagwaardige uitstraling heeft. 3. De samenwerking met het centrum van Wijchen kan worden versterkt. Bezoekers van de woonboulevard kunnen actief worden doorverwezen naar het centrum en er kunnen gezamenlijke promotieacties worden opgezet.

Werk toe naar aaneengesloten Woonboulevard Foto: Dick Vogelzang

26 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

3.4 Beleidsregels

toegestaan. Winkels horen per slot van reke-

venterreinen. Op de aangewezen locaties op

ning thuis in winkelgebieden. In sommige

het bedrijventerrein van Wijchen is dit wel goed

Vertaling naar bestemmingsplan/omgevingsplan

gevallen kan echter afgeweken worden van

inpasbaar (reeds ingericht op en in gebruik door

Met het ruimtelijk detailhandelsbeleid uit para-

deze basislijn. Hieronder gaan we in op de

winkels).

graaf 3.2 geeft de gemeente duidelijkheid voor

specifieke uitzonderingen voor de gemeente

marktpartijen over waar investeringen wel en

Wijchen.

niet zijn gewenst. Om succesvol ruimtelijk

De genoemde branches zijn in principe ook in centra inpasbaar. Om in aanmerking te komen

detailhandelsbeleid te kunnen voeren, is het

Perifere locaties: aard en omvang van goederen

voor vestiging op het bedrijventerrein moeten ze

van belang dat de visie wordt vertaald in be-

De aard of omvang van goederen die winkels

daarom voldoen aan de volgende criteria:

stemmings-/omgevingsplannen. Dit gebeurt in

verkopen is ruimtelijk relevant wanneer het gaat

•

principe bij de eerstvolgende herziening van

om volumineuze goederen. De uitstalling van

een bestemmingsplan of bij het opstellen van

volumineuze artikelen is vaak moeilijk inpasbaar

het nieuwe omgevingsplan (na vaststelling van

in reguliere centrumgebieden. Onder andere

aan­bod verkopen en dit aanbod moet

de omgevingswet).

winkels binnen de volgende branches hebben

passen bij het hoofdassortiment. Het

daar mee te maken:

nevenassortimentsdeel neemt niet meer

•

detailhandel in volumineuze ‘woninginrich-

ruimte in beslag dan 250 m² wvo of 10%

meest krachtige instrument dat de gemeente tot

tingsartikelen’ zoals keukens, badkamers,

van het netto winkelvloeroppervlak.

haar beschikking heeft om ruimtelijk beleid te

sanitair, vloeren, zonwering, meubels en

Bovendien mag één afzonderlijke hoofd-

voeren. Hierin wordt door middel van bestem-

jacuzzi’s;

branche niet meer dan 50 m² wvo bedra-

bouwmarkten en andere allround doe-het-

gen. De reden hiervoor is dat een oppervlak

zelfzaken;

van 250 m² wvo alsnog zelfstandige aan-

Het bestemmingsplan (omgevingsplan) is het

mingen en voorschriften structureel bepaald

•

waar wel en waar geen detailhandel is toege-

van een grote omvang zijn (> 1.000 m² winkelvloeroppervlak);

•

niet dan wel beperkt branchevreemd

staan. In het bestemmings- (of omgevings)plan

•

tuincentra;

trekkingskracht uitoefent en dat is niet in lijn

kan de gemeente gebieden aanwijzen waar

•

andere detailhandel in uitsluitend zeer

met de basisprincipes van het gemeentelijk

detailhandel mag plaatsvinden. Hoofdstuk 3 en

volumineuze artikelen (> 1 m³), zoals

detailhandelsbeleid. Ongebrei­delde verkoop

(voor het centrum) 4 geven daar handvatten

speeltoestellen;

van branchevreemde artikelen op perifere

detailhandel in grove bouwmaterialen.

locaties buiten de centra dient te worden

voor.

•

voorkomen.

Winkels in winkelgebieden

Het is niet wenselijk zomaar overal dit type

Buiten de aangewezen winkelgebieden wordt in

winkels toe te staan. Veiligheid is bijvoorbeeld

Winkels in de branches wonen en doe-het-zelf

principe geen (uitbreiding van) detailhandel

een zorg met consumentenverkeer op bedrij-

kunnen zich vestigen op de twee aangewezen

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

27 van 62

concentratiegebieden. Voor tuincentra en

inkomstenbron en is aantrekkelijk voor recrean-

Belangrijk is dat deze detailhandel de verkoop

andere winkels in zeer volumineuze goederen

ten in het buitengebied. Daarom is hier wel een

betreft van door het bedrijf/op het perceel zelf

kan naar solitaire perifere locaties worden

uitstraling als verkooppunt toegestaan. Voor­

geproduceerde of bewerkte producten. Een

gekeken als de behoefte daarvoor is aange-

beelden hiervan zijn Kaas- en Zuivel­boerderij

voorbeeld hiervan is het laten maken van een

toond (regionale afstemming). Hiervoor dient

De Diervoort en fruitbedrijf De Elshof.

kentekenplaat bij een autogarage. Er is geen

een maatwerkafweging te worden gemaakt.

uitstraling als winkel of vergelijkbare verkeersDe gemiddelde omvang van dagelijkse winkels,

aantrekkende functie. De fysieke uitstalruimte is

Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit

exclusief supermarkten, in de gemeente

maximaal 20% van het bedrijfsvloeroppervlak,

Van oudsher vindt detailhandel plaats als

Wijchen is 86 m² wvo. Om de balans met de

en niet meer dan 50 m2 wvo.

ondergeschikte nevenactiviteit bij andere

hoofdambitie vanuit de detailhandel te bewaken,

bedrijfsactiviteiten. De vraag die zich daarbij

zijn er concrete richtlijnen opgenomen voor

Internetverkoop

vaak voordoet is in hoeverre de detailhandels-

detailhandelsactiviteiten bij boerderijen:

Detailhandel betreft het bedrijfsmatig te koop

activiteit ondergeschikt is en/of deze noodzake-

•

de fysieke uitstal­ruimte die gericht is op en/

aanbieden (en tonen), verkopen en/of leveren

lijk en/of gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit.

of toegankelijk is voor consumenten beperkt

van goederen aan particuliere consumenten. Er

Voor de planologische vertaling in bestem-

zich tot maximaal 75 m² wvo;

ontstaan nieuwe vormen van detailhandel;

de verkochte artikelen zijn primair lokaal

naast de traditionele winkel zijn er allerlei

vervaardigd.

vormen van internetverkoop en afhaalpunten.

mingsplannen zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, aantrekkende

•

werking consumentenverkeer) en verschijnings-

Voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en de

vorm (ruimtegebruik, uitstraling, reclame)

Trafficlocaties

planologische vertaling in bestemmingsplannen

relevant. Hiervan is vooral sprake indien ver-

Op trafficlocaties (bijvoorbeeld een tankstation,

zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde

koop plaatsvindt in een fysieke uitstalruimte die

treinstation) waar ondergeschikte detailhandel

detailhandelsstructuur, verkeer) en de verschij-

gericht is op en/of toegankelijk is voor consu-

plaatsvindt, dient het assortiment gericht te zijn

ningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant.

menten (winkelruimte).

op de behoefte van de reiziger (bijvoorbeeld

Agrarische bedrijven

motorolie, flesje drinken en belegd broodje voor

De betaling ter plaatse (voorheen een belangrijk

onderweg).

onderscheidend criterium tussen een ‘toonzaal’

Vanuit de ambities voor een levendig, econo-

en een ‘winkel’) is, met de toenemende moge-

misch gezond en toeristisch aantrekkelijk

Non-food-productiebedrijf

lijkheden voor betaling op een andere (virtuele)

buitengebied is in beperkte mate verkoop

Bij een productiebedrijf wordt in beperkte mate

locatie, niet meer relevant in het ruimtelijk

mogelijk bij agrarische bedrijven. Deze vorm

detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit

beleid.

van detailhandel is voor ondernemers een extra

toegestaan (‘productiegebonden detailhandel’).

28 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Wanneer de consument ter plaatse komt, is er

omgegaan te worden. Een onzorgvuldige

sprake van een ruimtelijke detailhandelsactivi-

uitzondering op beleid creëert onzekerheid en

teit, die planologisch als zodanig wordt beoor-

mogelijk een juridische precedent. Dit verzwakt

deeld (incl. showroom en afhaalloket). Afhaal­

de kracht van deze visie als beleidsinstrument.

punten van internetwinkels zijn derhalve alleen toegestaan in de centra. Deze activiteiten passen tenslotte prima binnen de wenselijke

Detailhandel op locatie buiten de gewenste structuur

winkelstructuur. De gebieden binnen die struc-

Op diverse plekken in de gemeente, en dan met

tuur zijn bovendien al ingericht op consumen­

name in de kern Wijchen, zijn solitaire winkels

ten(ver­keer).

gevestigd. Deze zijn zowel op bedrijventerreinen als op locaties in de (veelal oudere) wijken

Inter­net­winkels die geen aan de winkelactiviteit

van Wijchen te vinden. Detailhandel op deze

gerelateerde ruimtelijke kenmerken hebben, zijn

locaties draagt niet bij aan de gewenste detail-

niet relevant voor het detailhandelsbeleid en

handelsstructuur. Er wordt op dit moment niet

moeten voldoen aan de bestemming van de

gekozen voor actieve sanering van deze win-

betreffende locatie (wonen, bedrijf, kantoor,

kels (bestaande rechten worden gerespec-

agrarisch). Zo is een distributiecentrum van een

teerd). Wel wordt, als de eigenaar van het pand

internetwinkel op bedrijventerreinen toegestaan,

dat wenst, actief meegedacht over en meege-

zolang hier geen consumenten ter plaatse

werkt aan transformatie naar andere functies.

komen.

Afwijkingsbevoegdheid Gemeenten zijn bevoegd om gemotiveerd af te wijken van vastgesteld beleid in situaties die vanwege het uitzonderlijke karakter een bijzondere beoordeling behoeven. Eventuele afwijkingen moeten overtuigend en specifiek gemotiveerd en onderbouwd worden om een juri­di­sche toetsing te kunnen doorstaan. Met dergelijke afwijkingen dient terughoudend 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

29 van 62

Foto: Dick Vogelzang

4 Hoofdstuktitel Toekomstvisie centrum Wijchen

In de detailhandelsstructuur voor de gemeente Wijchen wordt het primaat bij het centrum van Wijchen gelegd. Het is hét (ontmoetings)hart van Wijchen, waar alles te krijgen is, met het meest diverse aanbod aan voorzieningen. In dit hoofdstuk zoomen we verder in op het centrum. De input vanuit de klankbordgroep is verwerkt in de analyse en visie op het centrum. Dit geldt ook voor de ondernemersenquête die is uitgevoerd. De grafieken en overige uitkomsten van de enquête zijn terug te vinden in de bijlage.

Tussen Kasteel en Wijchens Meer (TKWM) Het centrum van Wijchen staat aan de vooravond van de grootste centrumontwikke-

Gezellige ontmoeting op de Markt...

Divers palet aan voorzieningen

Foto: Dick Vogelzang

Foto: Dick Vogelzang

ling in jaren tijd: TKWM. De exacte vorm, contouren en invulling van het plan worden nog uitgewerkt. In het kader op p. 35 gaan we nader in op dit grote project.

Wijchen heeft een sfeervol centrum Foto: Dick Vogelzang

...en in het café Foto: Dick Vogelzang

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Versspeciaalzaken

31 van 62

4.1

Analyse Wijchen-Centrum

Aanbodontwikkeling publieke functies Wijchen-Centrum in verkooppunten

Aanbodontwikkeling beter dan landelijke trend Het aanbod aan publieke functies in het centrum van Wijchen is de laatste jaren in omvang relatief stabiel gebleven en in aantal verkooppunten licht afgenomen (zie grafieken op volgende pagina). •

Met de komst van Lidl in 2019 in de Touwslagersbaan werd het pand van de voormalige Jan Linders weer opgevuld.

•

In 2019 werd ook de Emté-supermarkt omgebouwd tot de huidige Jumbo aan de Herenstraat.

•

Het niet-dagelijkse winkelaanbod, en dan met name het aantal mode-winkels, is de laatste jaren teruggelopen. De afname is in

Aanbodontwikkeling publieke functies Wijchen-Centrum in winkelvloeroppervlak

lijn met de landelijke trend, maar wel minder hard dan in vergelijkbare (middelgrote) centra. •

De krimp in het niet-dagelijkse aanbod is qua oppervlakte grotendeels opgevangen door een toename van het horeca-aanbod.

Verschillend aanbod per straat De straten in het centrum van Wijchen verschillen onderling sterk, mede door de verschillen in branchesamenstelling van het aanbod. •

De Markt is het hart van Wijchen-Centrum. De laatste jaren heeft dit plein zich meer en

32 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

meer ontwikkeld tot horecacluster, met aan

Branchekaart centrum Wijchen

de zuid- en oostwand nog een aantal detailhandelsvestigingen. •

Aan het Europaplein is een sterk boodschappencluster, met onder andere Albert Heijn (met 1.600 m² wvo de grootste supermarkt in Wijchen), een bakker, groenteboer, slijter, bloemist en een kleine zaak met buitenlandse producten, te vinden.

•

De Marktpromenade verbindt het Europaplein met de Markt. Het aanbod in deze overdekte promenade bestaat met name uit niet-dagelijkse winkels, waaronder veel modezaken. Het (monofunctionele) vastgoed van de Marktpromenade is vooral geschikt voor winkels.

•

De Touwslagersbaan is de meest diverse centrumstraat. Hier zijn naast modewinkels en overige niet-dagelijkse winkels ook versspeciaalzaken en horecazaken te vinden. Met onder andere Lidl beschikt deze straat ook over een sterke trekker. De diversiteit, de supermarkt en de parkeergelegenheid geven deze straat een gunstige uitgangspuntpositie.

•

Ook in de ‘Kromme Elleboog’ (zuidelijk deel Spoorstraat) is een divers voorzieningenaanbod aanwezig. De Hema vervult hier de rol als publiekstrekker.

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

33 van 62

•

•

In de Burchtstraat is deze diversiteit minder

sance en is een echte eye-catcher, die

uit modewinkels, overig niet-dagelijks aan-

belang­rijk is voor de identiteit van het dorp

bod en enkele dienstverleners. Action is hier

en de gemeente. Het kasteel is zeer recent

een belangrijke publiekstrekker.

gerenoveerd.

In de Spoorstraat heeft een aantal voormalige

•

Vanuit het kasteel loop je zo door naar Markt.

winkelpanden de laatste jaren een andere

Doordat hier de laatste jaren steeds meer

invulling gekregen (o.a. advocatenkantoor) of

horeca is gevestigd, is deze plek echt gaan

vindt binnenkort transformatie plaats (o.a.

functioneren als ontmoetingshart. Tijdens de

voormalige Bristol), in lijn met de visie op

coronacrisis hebben de terrassen op dit plein

deze straat in het Gebiedsperspec­tief Wijchen

meer ruimte gekregen, wat door veel onder-

Centrum 2030. Behalve de Tayba-supermarkt

nemers en bezoekers positief werd ontvan-

zijn hier een horecazaak, een aantal niet-

gen. •

Aansluitend aan de Markt bevinden zich de

sportzaak, en een fitnessstudio gevestigd.

Touwslagersbaan en de ‘Kromme Elleboog’.

In de eenzijdig bebouwde Sterrebosweg

De diversiteit van het winkelaanbod maken

lopen weinig mensen en het aantal publieke

deze straten tot de sterkste en meest toe-

functies is beperkt. Er is onder andere een

komstbestendige straten.

kringloopwinkel gevestigd. •

Het kasteel van Wijchen stamt uit de renais-

aanwezig. Deze straat bestaat overwegend

dagelijkse winkels, waaronder Blokker en een •

•

•

Recreatieve verbinding van kerk tot kasteel Foto: Dick Vogelzang

Het bezoekgemak van het centrum is goed

De oostzijde van de Sterrebosweg komt uit op

op orde. Aan alle kanten van het centrum

het ‘Sterrebospleintje’ aan de Kasteel­laan.

kan de auto gratis geparkeerd worden en er

Hier bevindt zich een horecacluster, met

is voldoende capaciteit. Ook per fiets is het

gevestigde namen zoals Café Anneke en

centrum goed bereikbaar en er zijn volop

Grand Café Sterrebosch.

onbewaakte fietsenstallingen. De aantrekkelijkheid kan, met bijvoorbeeld een bewaakte

Sterktes en kansen centrum Wijchen

fietsenstalling, nog verder vergroot worden,

Het centrum van Wijchen functioneert in de basis

m.n. voor fietsers met een elektrische fiets.

goed, met de geringe leegstand als duidelijk

•

De komst van Action heeft de Burchtstraat

bewijs. De volgende sterke aspecten van het

‘opnieuw tot leven gewekt’ en ervoor gezorgd

centrum dragen hier aan bij:

dat er weer loop in deze straat is gekomen.

34 van 62

Bezoekgemak goed op orde in het centrum

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

•

Het ‘Sterrebosje’ aan de Sterrebosweg is een

Sterktes en kansen Wijchen-Centrum

nog onbenutte, maar kansrijke plek voor bijvoorbeeld een speelplaats of een theetuin. •

In het centrum van Wijchen hangt een gemoedelijke, gezellige sfeer. Veel bewoners kennen elkaar en er vinden vaak toevallige ontmoetingen plaats in het centrum.

•

De vele evenementen die in Wijchen-Centrum plaatsvinden, worden door ondernemers zeer positief beoordeeld. Het actieve Centrum Management en Stichting Wijchen= vervullen hierin een belangrijke rol. Met het nieuwe evenementenplein, dat als onderdeel van TKWM wordt georganiseerd, worden deze evenementen verder ondersteund.

•

Er liggen kansen om de Touwslagersbaan en de Burchtstraat beter met elkaar te verbinden, zodat een aantrekkelijk rondje ontstaat. De voormalige ING (kop Burchtstraat) en de villa van de voormalige huisarts Bollen zijn daarin belangrijke locaties. Ontwikkeling van deze hoek van het centrum leidt tot een betere verbinding van de horeca en leisure in deze hoek met het centrum (o.a. de bioscoop) en tot meer ‘evenwicht’ met de ontwikkeling van TKWM aan de oostzijde.

•

Er is veel (woon)dynamiek in het centrum, met onder andere woonontwikkelingen boven de Action, HEMA, Blokker en in het voormalige pand van Bristol. 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

35 van 62

Zwaktes en bedreigingen centrum Wijchen

Zwaktes en bedreigingen Wijchen-Centrum

Ondanks dat het in het centrum van Wijchen dus overwegend goed gaat, vallen er ook een aantal zwaktes/verbeterpunten te noemen: •

De Jumbo-supermarkt in het noorden vervult nauwelijks een trekkersfunctie voor de rest van het centrum.

•

Het winkelaanbod in de Marktpromenade bestaat grotendeels uit de door het internetwinkelen ‘kwetsbare’ branches in de nietdagelijkse sector. Aangezien ook het vast­goed zich hier niet eenvoudig leent voor een alternatieve functie, is de toekomstige invulling een aandachtspunt.

•

De zichtrelatie vanaf het Europaplein naar de Markt is, vanwege de knik in de Markt­ promenade en de wat donkere doorgang, matig. Bovendien zorgt het Marktpad ervoor dat niet alle passanten langs de winkels in de Marktpromenade worden geleid.

•

De Burchtstraat heeft een minder gevarieerd winkelaanbod dan de Touwslagers­ baan. Dit maakt dat het niet vanzelfsprekend is aaneengesloten commerciële plint in de Burcht­straat te behouden.

•

Gezien de afnemende behoefte aan fysieke winkels (zie p. 19) zal enige transformatie van winkelvastgoed naar een andere invulling noodzakelijk zijn. In de Spoorstraat is deze ontwikkeling reeds zichtbaar.

36 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

•

Tussen Kasteel en Wijchens Meer

In tegenstelling tot de omgeving van het centrum (met o.a. de kasteeltuin, klooster-

•

tuin en het Wijchens Meer) oogt de publieke

Direct ten oosten van het centrum vindt tussen

ruimte in het centrum stenig. Er is wel

het kasteel en het Wijchens Meer de komende

groen, maar dit is veelal groen in de zomer

jaren een ambitieuze gebiedsontwikkeling

in bakken aan (lantaarn)palen. Er is weinig

plaats. Het plan omvat o.a. de toevoeging van

laag groen (en wat er is, is vaak van horeca-

zo’n 150 woningen, commerciële ruimtes (geen

ondernemers zelf). Dit geldt met name in de

detailhandel), een hotel tegenover het kasteel

Touw­slagers­baan en Burchtstraat. Ook zijn

en de realisatie van een nieuw evenementen-

daar er weinig bankjes of andere rustpunten

plein. Voor het centrum van Wijchen levert dit

voor centrumbezoekers. Veel ruimte in het

veel nieuwe kansen op. Met Tussen Kasteel en

centrum wordt vrijgehouden voor fietsen-

Wijchens Meer (TKWM) krijgt het kasteel een

stallingen of evenementen.

centralere positie in het dorp en wordt ook de

De fietsbereikbaarheid in het centrum is erg goed en op veel plekken kan de fiets voor

•

Geen zichtrelatie Europaplein naar Markt

verbinding met het Wijchens Meer versterkt.

de deur gestald worden*. Dit leidt er ook toe

De plannen voor TKWM worden de komende

dat op drukkere dagen fietsers en winkelend

maanden verder uitgewerkt. Een belangrijk

publiek elkaar meer tegenkomen en elkaar

aandachtspunt bij de uitwerking is de toeganke-

soms in de weg kunnen zitten.

lijkheid en bereikbaarheid van het centrum,

Door de stervormige structuur van het

zowel tijdens de bouw als na realisatie.

centrum zijn verbindingen tussen de uiteinden van de centrumstraten matig, er is geen logisch ‘rondje centrum’. Dit gebrek is met name voelbaar aan de westzijde van het centrum, tussen de Burchtstraat en de Touwslagersbaan.

*

Niet toegestaan op Markt en in Kromme Elleboog.

Publieke ruimte oogt her en der stenig

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Overzichtskaart TKWM. Bron: Team Ter Steege

37 van 62

4.2 Visie centrum Wijchen

naast publieke functies. Het aaneengesloten

ook publieke en niet-publieke (werk)functies

publieksgerichte gebied bestaat uit:

mogelijk, zoals kunst & cultuur, zorg, maat-

•

Markt, ‘horecastraatje’ en (het nieuwe)

schappelijke functies, wonen en kantoren (met

voor. Daar is de afgelopen jaren hard aan

evenementenplein (met o.a. kasteel en koets-

en zonder baliefunctie).

gewerkt. Desondanks ontkomt Wijchen niet aan

huis) als verblijfs- en ontmoetingsgebied;

Het centrum van Wijchen staat er relatief goed

de ontwikkelingen in de sector. Het centrum zal

•

rekening moeten houden met een afnemende

Touwslagersbaan, ‘Kromme Elleboog’ en

Profiel per straat

Marktpromenade als hoofdwinkelgebied;

Ten behoeve van de herkenbaarheid voor

behoefte aan (niet-dagelijkse) winkels, versterkt

•

Europaplein als boodschappenplein;

consumenten en ondernemers is per straat een

door de gevolgen van de coronacrisis. Nieuwe

•

Burchtstraat als gemengde centrumstraat.

duidelijk toekomstig profiel bepaald. Door dat

kansen liggen er in een sterk horeca-aanbod,

profiel te versterken, ontstaan duidelijke, com-

het nog meer uitdragen van het beschikbare

De overige centrumstraten, zoals Spoorstraat,

plementaire gebieden én wordt gestuurd op ‘de

kunst en cultuuraanbod (met het kasteel als

Sterrebosweg en TKWM, maken onlosmakelijk

juiste ontwikkeling op de juiste plaats’. Het

belangrijk element in de regionale culturele

deel uit van het centrum van Wijchen. In deze

gehele centrum wordt hier sterker van. Er zijn

infrastructuur), in het toevoegen van nieuwe

randen van het centrum is echter meer mogelijk

vijf profielen onderscheiden.

functies aan het centrum van Wijchen en in het

dan alleen publieksgerichte functies. Hier zijn

nog meer uitdragen van de gemoedelijkheid van Wijchen-Centrum, om zo de bezoeker van buiten Wijchen te blijven trekken. Voor nieuwe functies gaat het zowel om publieke functies als om kunst en cultuur en ontspanning (leisure), en om werken in de rustigere delen van het centrum, zoals kleinere kantoren met en zonder baliefunctie en zorgverleners.

Aaneengesloten publiek gebied Om als compact centrum aantrekkelijk te blijven, wordt enerzijds ingezet op een gebied met een aaneengesloten plint, met (vooral commerciële) publieke functies, en anderzijds op straten waar ook niet-publieke functies zich kunnen vestigen

38 van 62

Een aaneengesloten publiekshart (blauw) én een gebied met publieke en niet-publieke functies door elkaar (rood) 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Ontmoeten en verblijven

Toekomstig profiel per deelgebied centrum

De Markt ontwikkelt zich verder tot hét ontmoe­ tingshart van Wijchen-Centrum, waarbij maximaal wordt ingezet op levendigheid en verblijfskwaliteit, met meer ruimte voor horeca. Het ontmoetingshart op de Markt loopt naadloos over in het horecastraatje. De route tussen het kasteel van Wijchen en het meer kan gezien worden als een ‘recreatieve route’, waarlangs men diverse gezellige cafés en restaurants passeert. Aan de westzijde van het centrum kunnen Touw­slagers­baan en Burcht­straat meer met elkaar verbonden worden, door strategische toevoegingen van horeca aan de Oude Klapstraat.

Hoofdwinkelgebied De Touwslagersbaan, de ‘Kromme Elleboog’ en Marktpromenade vormen samen het hoofdwinkelgebied. De Touwslagersbaan is dankzij het gemengde voorzieningenaanbod en de aanwezigheid van de supermarkt als trekker een toekomst­bestendige winkelstraat, met voldoende passanten. Hetzelfde geldt voor de ‘Kromme Elleboog’, die qua variëteit van voorzieningen niet onderdoet voor de Touw­slagers­baan en met de Hema ook over een publiekstrekker beschikt. Ook de Markt­ promenade blijft, met een gunstige ligging tussen het ontmoetingshart, TKWM en het Europaplein als bood­schappenplein, in de toekomst een belangrijke winkellocatie voor de Wijchenaar. 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

39 van 62

Gemengde centrumstraat

Thematische centrumstraten

Met de komst van Action heeft de Burchtstraat

De Spoorstraat en de Sterrebosweg specialise-

een sterke nieuwe publiekstrekker gekregen.

ren zich in de toekomst met een eigen ‘themati-

Desondanks is deze straat weinig divers in

sche invulling’. In deze straten wordt ingezet op

aanbod en daardoor kwetsbaar. De focus ligt in

een sterke verbreding van de aanwezige

deze straat op een diverser, gemengder profiel.

functies, enerzijds met publieksgerichte func-

Daarbij dient elke functie wel publieksgericht te

ties, anderzijds met alternatieve functies (bij-

zijn. Werkfuncties met balie, leisurefuncties,

voorbeeld een kleinschalig kantoor, werkplaats

creatieve maakbedrijven en cultuur passen heel

of wonen).

goed, maar kantoren zonder baliefunctie niet.

•

Voor de Spoorstraat wordt ingezet op het thema ‘vitaliteit’. Momenteel zijn hier onder

Boodschappen

andere al een fysiotherapiepraktijk, fitness

De boodschappenfunctie blijft onverminderd

en een sportwinkel aanwezig. Ook de

belangrijk voor een dorpscentrum als Wijchen.

kookwinkel en ALEX advocaten passen

De supermarkten aan het Europaplein en de

(met enige creativiteit) binnen het thema

Touwslagersbaan vervullen ook in de toekomst

vitaliteit. Versterking van het thema kan met

een cruciale rol als bronpunt voor het centrum.

bijvoorbeeld een zorgpraktijk (tandarts,

Met name de winkels aan het Europaplein

verloskunde, etc.) en aan een vitale leefstijl

functioneren sterk voor ‘de snelle boodschap’,

gerelateerde winkels (audicien, opticien,

waarbij veel combinatiebezoek tussen de

zorgwinkel, natuurdrogist, fietsenwinkel).

supermarkt en andere voorzieningen plaats-

•

Burchtstraat als gemengde centrumstraat

De Sterrebosweg kan zich onderscheiden

vindt. Om deze passantenstromen te blijven

als ‘kraamkamer van ambachten’. Voor

garanderen is het van belang dat het bezoekge-

bijvoorbeeld kappers, schoonheidssalons of

mak als randvoorwaarde voor een centrumbe-

creatieve bedrijvigheid is dit de aangewezen

zoek gewaarborgd blijft. De autobereikbaarheid

plek. Ook kan hier ruimte worden geboden

(voldoende parkeercapaciteit dicht bij de win-

aan kantoren, flexwerkplekken of wonen.

kels) is daarin zeer bepalend.

De Spoorstraat als toekomstige ‘vitale leefstijlstraat’

40 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

4.3 Aanbevelingen centrum

bijvoorbeeld de Wighenerhorst en de Berendonck worden betrokken.

Om de hiervoor beschreven visie werkelijkheid te laten worden, zijn in samenwerking met de

B. Placemaking horeca

klankbordgroep een aantal kansen benoemd.

Passend bij de toenemende verblijfsfunctie van

Deze kansen zijn benoemd tijdens een interac-

het centrum is het doel om duidelijk herkenbare,

tieve werksessie waarbij aan de hand van het

onderscheidende en sterke horecalocaties in het

benoemen van sterke en zwakke punten van

centrum te realiseren. Deze dienen aantrekkelijk

het centrum concrete kansen voor verbeterin-

te zijn voor zowel inwoners, bezoekers als toeris-

gen, acties, projecten, et cetera naar voren

ten. Dit kan worden bereikt door de Markt te

kwamen. Het betreft hier geen actieprogramma,

blijven ontwikkelen als dé ontmoetingsplek in het

maar een groslijst aan zaken die door de

dorp. Hiervoor kan de mogelijkheid worden onder-

verscheidene partijen uit het centrum (eigena-

zocht om horecaterrassen op deze plek blijvend

ren, gemeente, inwoners, ondernemers) opge-

meer ruimte te geven (bijv. eilandterrassen),

pakt kunnen worden.

waarbij de afstemming met de warenmarkt een

Het kasteel biedt unieke kansen voor branding Foto: Dick Vogelzang

belangrijk punt van aandacht is. De andere

A. Branding Wijchen

horecalocaties dienen strategisch ontwikkeld te

De verblijfsfunctie van centrumgebieden zoals

worden met een duidelijk eigen profiel of juist een

dat van Wijchen wordt steeds belangrijker. Voor

sterk gezamenlijk profiel (bijv. dé trouwlocatie in

de ondernemers en de gemeente is het dan ook

de regio).

Vergroening van het centrum

van belang dit te faciliteren en de gemiddelde verblijfsduur van bezoekers te verlengen. Het benutten van het toeristisch potentieel van

C. Plan openbare ruimte: groen, rustpunten, speelplek

Wijchen hoort hier ook bij. Om dit te realiseren

Het toevoegen van bijvoorbeeld groen, rustpunten

is een gezamenlijk story-telling rondom het

en speelplekken voor kinderen, is een sterk

centrum van belang, bijvoorbeeld met het

middel om toe te werken naar een prettig, leven-

kasteel of als ‘meest Brabantse dorp van

dig, gastvrij en klimaatadaptief centrum. Wat

Gelderland’. Een eenduidige vermarkting van

betreft groen gaat het om het aanbrengen van

Wijchen als geheel sluit hierbij aan, waarbij ook

zowel vast hoog en laag groen op strategische plekken in het centrum. Ook kan onderzocht

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

De Markt als centrale ontmoetingsplek Foto: Dick Vogelzang

41 van 62

worden of bestaande groenplekken meer publiek

van de het waarborgen van multimodale bereik-

toegankelijk kunnen worden gemaakt (bijv. het

baarheid.

Sterrebosje of de tuin van het parochiehuis) of anders ontsloten en gebruikt kunnen worden (bijv.

E. Uitstraling panden

routes door de kasteeltuin of het centrum). Door

Op een aantal plekken in het centrum (zoals de

het toevoegen van groen te combineren met

Burchtstraat) kan een kwaliteitsverbetering

rustpunten, of rustpunten te combineren met

worden doorgevoerd van de aanwezige gevels.

speelplekken voor kinderen, worden kansen

Hierdoor wordt het straatbeeld als geheel

gekoppeld. Deze koppelkansen kunnen (in nog)

aantrekkelijker. Om dit te bereiken is het zaak

breder perspectief worden gezocht door een

dat pandeigenaren kritisch kijken naar de

integraal plan voor de openbare ruimte op te

uitstraling van het pand(en) en deze waar nodig

stellen. Daarin zou dan ook aandacht kunnen zijn

opknappen. Specifieke, authentieke pandkwali-

voor aanvullende zaken als water, verlichting,

teiten dienen behouden te blijven. Het opstellen

vlakken, openbare kunst en straatmeubilair.

van een beeldkwaliteitsplan of -leidraad, of het laten uitvoeren van een waardestelling, is hierbij

D. Auto en fietsbereikbaarheid centrum

Wijchen = Samen Ondernemen

een goed instrument.

Bij een aantrekkelijk centrum hoort een goede multimodale bereikbaarheid. In dit kader is onder-

F. Centrummanagement en samenwerking

zoek nodig naar hoe de toegankelijkheid en vind-

Het actieve centrummanagement van Wijchen

baarheid van parkeervoorzieningen verder verbe-

verricht belangrijk werk voor het centrum met

terd kan worden (bijv. dynamisch

bijvoorbeeld het samenbrengen van verschil-

verwijzingssysteem). De bereikbaarheid per fiets

lende partijen, het organiseren van gezamen-

kan worden verbeterd door veilige en ruime stal-

lijke evenementen en marketinguitingen. Het

lingsmogelijkheden te realiseren, met name voor

behoud van een sterk, actief en slagkrachtig

de elektrische fiets. Hiertoe dient in kaart te

centrummanagement is dan ook een duidelijke

worden gebracht wat de gewenste locaties zijn

kans voor het centrum. Hiervoor is een structu-

voor bijkomende stallingen en wat de gewenste

rele borging van de financiering van het cen-

capaciteit is van een mogelijke bewaakte fietsen-

trummanagement noodzakelijk, welke deels kan

stalling. Monitoringsonderzoek om te meten hoe

worden opgehaald bij bijvoorbeeld de gemeen-

effectief ingrepen zijn, vormt integraal onderdeel

te, provincie, de regio of maatschappelijke

42 van 62

Blijf investeren in uitstraling panden

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

fondsen. Met behulp van een sterk centrumma-

de Hema een nieuw (semi) openbaar toilet

nagement kunnen mogelijkheden worden

komen. Ook kan er meer ruchbaarheid gegeven

onderzocht de samenwerking tussen diverse

worden aan de HogeNood-app. In het centrum

actoren verder te intensiveren. Dit geldt zowel

zijn nu al 9 toiletten aangemeld bij deze app.

voor de samenwerking binnen het centrum als voor de samenwerking tussen het centrum en

I. Veilige en schone omgeving

de andere winkelgebieden. Dit onder de

In een prettig centrum voelen bezoekers zich

noemer: Wijchen = Samen Ondernemen!

veilig en op hun gemak. Hierbij gaat het om veiligheid in de breedste zin van het woord;

G. Pilot afvalverwerking

sociale veiligheid, verkeersveiligheid, veilige

De leden van de werkgroep centrum gaven aan

inrichting, overzichtelijkheid etc. Bij het inpas-

dat zij graag een pilot zouden zien voor de

sen van bijvoorbeeld nieuwe groenelementen

afvalverwerking in het centrum. Mogelijk

moet alvast worden nagedacht over het beheer

kunnen ondernemers en bewoners van dezelf-

en het tegengaan van verloedering. Het behou-

de afvalcontainers gebruik gaan maken, zodat

den van een veilige en schone omgeving vraagt

er minder containers op straat hoeven te staan.

om een continue monitoring. Veel gaat op dit

Bij deze pilot dienen het centrummanagement,

gebied al goed in Wijchen; het centrum heeft

de betreffende ondernemers, de gemeente de

inmiddels de 5e ster Keurmerk Veilig

de Dar betrokken te worden.

Ondernemen (KVO) ontvangen.

H. Openbaar toilet

J. Warenmarkt

Het aanbieden van een openbaar toilet past bij

De warenmarkt in Wijchen is levendige gebeur-

een gastvrij centrum. In het centrum van

tenis waar Wijchenaren elkaar ontmoeten. Voor

Wijchen is momenteel al een openbaar invalide

het aantrekkelijk houden van de markt kan met

toilet aanwezig. Deze is echter wat weggestopt

marktkooplieden/de marktmeester de huidige

aan de achterzijde van de Marktpromenade en

samenstelling van de markt kritisch tegen het

is daardoor moeilijk vindbaar. Bovendien is dit

licht gehouden worden en waar mogelijk te

toilet slechts beperkt te gebruiken. Door de

moderniseren. De gewenste locatie (mede in

bewegwijzering naar dit toilet te verduidelijken

relatie tot TKWM) van de warenmarkt vergt

wordt de vindbaarheid verbeterd. Recent is in

nader onderzoek.

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Start een pilot afvalverwerking

Een veilige en schone omgeving is prettig verblijven Foto: Dick Vogelzang

Toekomst van de warenmarkt onderzoeken Foto: Dick Vogelzang

43 van 62

Foto: Dick Vogelzang

Bijlagen

Bijlage 1: Ondernemersenquête

“Waar is je onderneming gevestigd?”

Bedrijfsvorm ondernemers centrum

Branche ondernemers centrum

“Wat is de eigendomssituatie van je pand?” (grafiek voor ondernemers totale gemeente)

Gedurende het proces is de analyse van DTNP zoveel mogelijk aangevuld met informatie ‘uit het veld’. Naast de interactieve sessies met de klankbordgroep voor het centrum is onder alle ondernemers uit de gemeente een enquête gehouden. De resultaten van deze enquête worden hier gepresenteerd.

Respons en weergave resultaten In totaal is de enquête door 61 ondernemers ingevuld. Hiervan waren er 34 gevestigd in het centrum van Wijchen. Bij de grafieken wordt steeds vermeld hoeveel respondenten op de betreffende vraag hebben gereageerd (N = ...). Ook wordt vermeld of de uitkomsten voor de respondenten uit de gehele gemeente worden gepresenteerd, of enkel voor die uit het centrum (sommige vragen zijn alleen aan centrumondernemers gesteld). Bovendien heeft per winkelgebied buiten het centrum slechts een beperkt aantal respondenten gereageerd.

“Is uw onderneming al digitaal actief?” (grafiek voor ondernemers totale gemeente)

Leeftijd ondernemer (grafiek voor ondernemers totale gemeente)

“Is uw kassasysteem ook al gekoppeld aan de voorraad?” (grafiek voor alle ondernemers met digitaal kassasysteem)

Welke beoordeling geef je WIjchen-Centrum op de volgende thema’s? (1 = zeer negatief, 10 = zeer positief) N = 21 (grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

Hoe beoordeel je de bereikbaarheid van Wijchen-Centrum op de volgende aspecten? (1 = zeer negatief, 10 = zeer positief) N = 17-22 (grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

“Vind je dat de fietser toegang moet houden tot het winkelgebied op drukke tijdstippen?” (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

48 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

“Zijn er parkeerplaatsen direct voor de deur van je onderneming?” (Grafiek voor ondernemers totale gemeente)

“Hoe belangrijk zijn deze direct voor de deur gelegen parkeerplaatsen voor jou?” (1 = totaal onbelangrijk, 10 = erg belangrijk) (Grafiek voor ondernemers totale gemeente met parkeerplaatsen direct voor de deur)

“Hoe beoordeel je de warenmarkt in het centrum van Wijchen op donderdagochtend?” (1 = zeer negatief, 10 = zeer positief) N = 17-18 (Grafiek ondernemers uit Wijchen-Centrum)

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

49 van 62

Hoe tevreden ben je over je bedrijfslocatie (pand) op de volgende aspecten? (1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden) N = 20-22 (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

50 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

“Hoe was je omzet in 2019 (voor corona)” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)

“Hoe was je omzet tijdens de corona-crisis (2020)?” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)

“Denk je dat je omzet in 2022 weer op peil is (zelfde niveau als voor corona)?” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)

“Kun je aangeven/een inschatting maken waar je omzet in 2019 (voor corona) en 2020 (tijdens corona) vandaan kwam?” (grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

51 van 62

“Heb je sinds het uitbreken van de coronacrisis gebruik gemaakt van de steunmaatregelen van de overheid?” N = 20 (Grafiek voor ondernemers buiten het centrum van Wijchen)

“Wat is het aandeel online bestedingen voor je onderneming in 2022 (na de coronacrisis)?” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)

52 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

“Wat is de laatste grote investering die je hebt gedaan in je onderneming, en wanneer was dat?” N = 20 (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

53 van 62

“Heb je de komende drie jaar plannen voor je onderneming?” N = 20 (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)

54 van 62

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Bijlage 2: Middelgrote centra onderzoek

ten. Bezoekers krijgen bijvoorbeeld vragen over hun bezoekdoel, de verblijfsduur en bezoekfrequentie. Ook geven zij het centrum een beoordeling

Dit jaar is door DTNP in samenwerking met de Radboud Universiteit voor de

op diverse aspecten. De uitkomsten van het middelgrote centra onderzoek

zesde keer het middelgrote centra onderzoek uitgevoerd. Wijchen was ook

voor Wijchen worden in deze bijlage in grafiekvorm weergegeven. Doordat

deze editie weer één van de centra die zijn onderzocht. Bij het middelgrote

Wijchen ook in eerdere edities al is onderzocht, kan de vergelijking met

centra onderzoek worden aan bezoekers vragen gesteld over hun laatste

voorgaande jaren gemaakt worden.

bezoek aan het centrum. Er wordt dus feitelijk, daadwerkelijk gedrag geme-

Aantal bezochte voorzieningen

Aantal bezochte winkels

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

55 van 62

Totale bestedingen tijdens bezoek

56 van 62

Bestedingen in winkels tijdens bezoek

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Opgegeven bezoekmotief van de bezoeker

Bezoekfrequêtie aan centrum van Wijchen

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

57 van 62

Herkomst bezoekers

58 van 62

Afstand tot woning van de bezoekers

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Vervoersmiddel

Bezoekduur

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

59 van 62

Bezochte functies

60 van 62

Meest bezochte winkels

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Rapportcijfer centrum op diverse aspecten

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

61 van 62

Leeftijd respondenten

62 van 62

Geslacht respondenten

2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl

1 Effectenanalyse 2e supermarkt Hart van Zuid Wijchen 200122

datum: 20-1-2022 projectnummer: 2257.0521 opdrachtgever: gemeente Wijchen contactpersoon opdrachtgever: de heer van E. van Schipstal contactpersoon DTNP: de heer W. Frielink

Effectenanalyse 2e supermarkt Hart van Zuid op voorzieningenstructuur Wijchen Inleiding De gemeente Wijchen werkt samen met onder andere woningbouwcorporatie Talis, basisschool Het Zuiderpad en Rialto Vastgoedontwikkeling (eigenaar winkelcentrum Zuiderpoort) aan het ontwikkelen van een nieuw hart voor Wijchen-Zuid. Bij de planvorming daarvoor is het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid onderdeel van studie. Geconstateerd wordt dat voor alle winkelgebieden in Wijchen, uitgezonderd de bedrijventerreinen, de boodschappenfunctie heel belangrijk is. De meest recente bevolkingsprognose gaat uit van een beperkte bevolkingskrimp van de huidige 41.150 inwoners naar 40.300 inwoners in 2030. 1 De gemeente Wijchen zet inmiddels echter in op een versnelde en vergrote woningbouwopgave van 2.700 bijkomende woningen tot 2030. De realisatie van dit complete programma in dit tempo (tot 2030) zou leiden tot een bevolkingstoename van de huidige 41.150 inwoners tot 45.435 inwoners in 2030. Het realisatietempo voor de plannen van de grote woningbouwlocaties die tot substantiële groei van het aantal inwoners zullen leiden, is echter nog onzeker.

Wanneer wordt uitgegaan de maximale inwonerontwikkeling, ontstaat tegen 2030 een marktruimte van 1.200 à 2.000 m2 wvo voor de dagelijkse winkelsector in de gemeente, wat overeenkomt met de mogelijkheid tot het toevoegen van een extra supermarkt (zie bijlage 1). Wanneer wordt uitgegaan van een meer behoudend scenario met een stabiel inwonertal, is er in 2030 sprake van een verzadigde markt (-100 à +600 m2 wvo marktruimte). Om uit te komen op dit stabiele inwonertal zijn, vanwege de huishoudensverdunning die optreedt, al circa 700 nieuwe woningen nodig tot 2030. De later in dit stuk beschreven scenario’s dienen dan ook in het licht van deze onzekerheid omtrent de woningbouwontwikkeling te worden gelezen. Deze context, in combinatie met het veranderende consumentengedrag, lokale ontwikkelingen en de gevolgen van de coronacrisis, stelt de gemeente Wijchen voor een keuze: wel of niet een tweede supermarkt aan Hart van Zuid toevoegen? In deze notitie gaan wij in op de hoofdlijn van de keuze die voorligt. Bij deze notitie horen een aantal bijlagen die meer gedetailleerd ingaan op relevante achtergronden en de scenariostudie: 1. Marktruimte in Wijchen 2. Het verschil tussen ruimtelijke ordening en economisch ordening; 3. De rol van supermarkten in centrumgebieden; 4. Scenario’s en effectenbeoordeling.

1

Primos prognose op Druten-Wijchen in Cijfers, 2021

Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen

024 – 379 20 83 info@dtnp.nl

www.dtnp.nl KVK 09209490

NL37 RABO 0382 8793 41 BTW NL8215.37.738.B01

De hoofdlijn Het huidige cluster van voorzieningen in en om Zuiderpoort, waaronder het winkelcentrum, het wijkcentrum en de school, is gedateerd, evenals een aantal wooncomplexen in de directe omgeving. De beoogde gebiedsontwikkeling van Hart van Zuid leidt tot een compleet vernieuwd en opgewaardeerd centrumgebied in het zuiden van Wijchen. Met deze ontwikkeling wordt niet alleen het commerciële vastgoed gemoderniseerd; ook de bestaande maatschappelijke en onderwijsinstellingen krijgen met het plan nieuwe moderne huisvesting. Hart van Zuid ligt te midden van sociaaleconomisch zwakkere wijken in Wijchen. De gebiedsontwikkeling heeft als doel Zuiderpoort te ontwikkelen tot een echt hart voor de wijk, waar de hele wijk van profiteert. De toevoeging van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid kan de impuls zijn die nodig is om de gebiedsontwikkeling zoals beoogd te realiseren. Het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid zal ontegenzeggelijk positief zijn voor de hele gebiedsontwikkeling van Hart van Zuid én voor het voorzieningenniveau in Wijchen-Zuid. Met in de huidige situatie één supermarkt in Zuiderpoort is het supermarktaanbod in Wijchen-Zuid (circa 11.000 inwoners ten zuiden het van Wijchens Meer) relatief beperkt, wanneer de wijk als zelfstandig verzorgingsgebied wordt gezien. Het aantal inwoners in de wijk is voldoende groot voor een tweede supermarkt.

Het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid gaat echter ook ontegenzeggelijk (negatieve) effecten hebben op de overige winkelgebieden in Wijchen. Hoe groot die effecten zijn en wanneer die effecten zichtbaar worden, is minder duidelijk en minder zeker dan het positieve effect dat de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid op korte termijn zal hebben. In de effecten op overig Wijchen hebben veel meer variabelen een rol, waaronder variabelen waar de gemeente Wijchen slechts beperkt of helemaal geen invloed op heeft. Denk daarbij aan de algehele ontwikkeling van de fysieke winkelsector, de gevolgen van de coronacrisis en de economische weerbaarheid van ondernemers. Bovendien zijn er grote verschillen in effecten tussen scenario’s; bijvoorbeeld in het geval van een verplaatsing van een supermarkt maakt het uit welke specifieke supermarkt dan verplaatst. Een verplaatsing van een supermarkt uit Wijchen-Centrum naar Hart van Zuid zal veel grotere gevolgen hebben voor Wijchen-Centrum dan wanneer bijvoorbeeld een van de twee supermarkten uit Hof van Achterlo verplaatst. Er zijn zelfs verschillen in effecten te verwachten in of het de discountsupermarkt of de servicesupermarkt uit Hof van Achterlo is die zal verplaatsen, zowel voor Wijchen-Centrum als voor Hof van Achterlo.

De gemeente Wijchen kan in principe niet sturen op de formule of het soort supermarkt dat zich vestigt in Hart van Zuid (zie bijlage 2). Ook het sturen op het wel of niet vestigen van een nieuwe of verplaatsende supermarkt is zeer ingewikkeld en kent een hoog juridisch afbreukrisico. Dit betekent in de praktijk dat er door de gemeente bij het maken van de keuze voor het toevoegen van een nieuwe supermarkt aan Hart van Zuid vanuit moet worden gegaan dat het meest negatieve scenario zich zal voltrekken. De effecten in dit meest negatieve scenario kunnen potentieel groot zijn, zowel op de korte als de middellange en lange termijn. Zeer grote kortetermijneffecten in het centrum zijn te verwachten als een centrumsupermarkt (Albert Heijn of Lidl) zal verplaatsen; middellange- en langetermijneffecten zijn te verwachten in alle situaties. Het zal daarbij naar verwachting niet

2 van 21

snel gaan om tientallen procenten, maar wel om meer dan enkele procenten negatief omzeteffect bij centrumondernemers. Hoe dit uitpakt voor een individuele ondernemer verschilt sterk en daar is geen inzicht in. Voor de ene ondernemer zal één procent omzetdaling al de nekslag kunnen zijn, andere ondernemers kunnen mogelijk zelfs een omzetdaling van 20% opvangen. Met de nog altijd voortdurende stevige coronamaatregelen is het echter niet onrealistisch dat er meerdere ondernemers zijn die weinig buffer meer hebben. Dankzij consistent detailhandelsbeleid van de gemeente Wijchen en inspanningen om bijvoorbeeld supermarkt Lidl zich te laten vestigen in het centrum is de gemeente samen met ondernemers en eigenaren er tot dusver in geslaagd vitale winkelgebieden te behouden voor haar inwoners; winkelgebieden die ondanks de landelijke trends weinig leegstand kennen. Het relatief goed functioneren van het hoofdcentrum is iets waar alle inwoners van Wijchen van kunnen profiteren (voorzieningenniveau, sociale ontmoetingsplek, etc.). Door alle ontwikkelingen in de sector is deze positieve situatie geen vanzelfsprekendheid; niet voor de korte termijn én zeker niet voor de langere termijn. In de toekomstvisie op het centrum van Wijchen die inmiddels afgerond is, wordt daarom ook geanticipeerd op een verdere afname van het (niet-dagelijkse) winkelaanbod in het centrum.

Dit vraagt om blijvende grote inspanning van de gemeente, ondernemers en eigenaren, en om het soms (noodgedwongen) nemen van pijnlijke verliezen. Met de keuze van de gemeente Wijchen voor het al dan niet toestaan van een tweede supermarkt in Hart van Zuid kan de gemeente invloed uitoefenen op het functioneren van Wijchen-Centrum. In het voorgaande is vooral ingegaan op de effecten die een tweede supermarkt in Hart van Zuid heeft op het centrum van Wijchen. Effecten daar hebben gevolgen voor álle Wijchenaren, iedere Wijchenaar komt immers weleens in het centrum. Daarnaast zijn er ook effecten te verwachten in de overige winkelgebieden van de gemeente met een supermarkt. Het gaat dan dus om Hof van Achterlo en Wijchen-Noord. De effecten van een tweede supermarkt in Hart van Zuid kunnen, afhankelijk van het exacte scenario, ook grote, meer lokale, gevolgen hebben. Zo zou een verplaatsing van één van beide supermarkten uit Hof van Achterlo leiden tot een forse vermindering van het voorzieningenniveau ter plaatse. Voor inwoners van de omliggende buurten verandert er daardoor veel. Met name als het de verplaatsing van de servicesupermarkt betreft (met een veel groter assortiment dan een discountsupermarkt) dan is dit een aderlating voor de wijken.

De effecten voor Wijchen-Noord blijven naar verwachting in alle scenario’s beperkt doordat inwoners uit het verzorgingsgebied van dit winkelgebied het verst af liggen van Hart van Zuid. Zij zullen daardoor het minst snel naar Hart van Zuid uitwijken en daardoor blijft ook het effect op dit winkelgebied relatief beperkt. Er is één uitzondering: indien de supermarkt uit WijchenNoord zou verplaatsen, dan heeft dat zéér grote gevolgen voor Wijchen-Noord. De supermarkt is daar dé drager voor de overige voorzieningen. Als de supermarkt vertrekt is er groot risico dat het hele kaartenhuis ter plaatse instort. Het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid zal de positie van het centrum in de gemeentelijke voorzieningenstructuur verzwakken, in een de context waarin het centrum al onder druk staat en in transitie is (coronacrisis, veranderende markt, lokale ontwikkelingen