65584 Beslisnota bestemmingsplan Valendrieseweg en Heumenseweg Wijchen

Openbaar

Zaaknummer: 65584

Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: bestemmingsplan Valendrieseweg en Heumenseweg Wijchen Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. Het (ontwerp) bestemmingsplan ‘Valendrieseweg en Heumenseweg Wijchen’ vast te stellen in de vorm van een dataset met het identificatienummer NL.IMRO.0296.BGBBHeumensValendr-VG01; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 wet ruimtelijkje ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Aanleiding Het college van B&W heeft in juli 2022 besloten om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de bouw van twee woongebouwen. Eén vrijstaande woning aan de Valendrieseweg en een twee-onder-éénkapwoning op het perceel ter hoogte van Heumenseweg 202. Voorwaarde voor de bouw van de woningen is het beëindigen van het agrarisch bedrijf aan de Heumenseweg 202 en de sloop van een groot deel van de opstallen. Een andere voorwaarde was een goede ruimtelijke groene inpassing van beide percelen. Op basis van het collegebesluit hebben de initiatiefnemers de plannen verder uitgewerkt en zijn verschillende onderzoeken gedaan. Het uitgewerkte plan is verwerkt in een ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan met de onderzoeken heeft van 27 april tot en met 7 juni jl. ter inzage gelegen. Gedurende deze zes weken zijn er geen zienswijzen binnengekomen.

Verder heeft de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten. In deze overeenkomst staan afspraken over onder andere het kostenverhaal, de inrichting van het gebied en het woningbouwprogramma. De gemeenteraad wordt voorgesteld om het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Eerdere besluiten Niet van toepassing. Gewenst resultaat Het bestemmingsplan maakt het mogelijk dat aan de Valendrieseweg een vrijstaande woning mag wordt opgericht en aan de Heumenseweg een twee-onder-éénkapwoning. De bestaande bedrijfswoning aan de Heumenseweg wordt omgezet naar een reguliere woning. De woningen zullen ruimtelijk worden ingepast door de aanleg van een landschapsplan welke aansluit op de omgeving. De woningen mogen gerealiseerd worden, omdat het agrarisch bedrijf aan de Heumenseweg 202 (in de directe nabijheid van het recreatiepark De Wighenerhorst) zal worden beëindigd en een groot deel van de agrarische opstallen gesloopt gaan worden. De directe omgeving van de nieuwe woningen aan de Heumenseweg zullen worden voorzien van nieuwe beplanting. Met deze groene aanplant wordt een groene buffer gerealiseerd tussen de nieuwe (reguliere) woningen aan de Heumenseweg en De Wighenerhorst. Het perceel de Heumenseweg 202 en de directe omgeving oogt op dit moment rommelig. De verwachting is dat

Pagina 1 van 4

Openbaar

Zaaknummer: 65584

medewerking aan dit plan de ruimtelijke kwaliteit van de Heumenseweg 202 en de directe omgeving behoorlijk zal verbeteren. Argumenten 1.1. Het voorliggende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de ruimtelijke kwaliteit van het perceel Heumenseweg 202 en de directe omgeving te verbeteren; Het perceel Heumensweg 202 heeft op dit moment een agrarische bestemming. In het verleden heeft hier een veehouderij gezeten. Echter, de opstallen worden op dit moment niet meer gebruikt voor het houden van vee. De Heumenseweg 202 heeft een milieuvergunning voor het houden van 84 volwassen paarden. Op dit moment wordt een deel van de opstallen gebruikt voor statische opslag, zoals de stalling van caravans. In theorie bestaat er de mogelijkheid dat hier opnieuw agrarische activiteiten worden ontplooid. Gezien de ligging nabij De Wighenerhorst, maar ook gezien de ligging in de nabijheid van natuur is een agrarische functie minder wenselijk op deze plek. Door het verdwijnen (wegbestemmen) van het agrarisch bedrijf verdwijnt een hindercirkel in de directe nabijheid van de Wighenerhorst. Een groot deel van de aanwezige opstallen zal gesloopt gaan worden. Het gaat om een oppervlakte van circa 2500 m2. Een groot deel van het gebied waar de stallen/schuren hebben gestaan zullen een groene invulling krijgen.

Verder is een groene buffer voorzien tussen de bestaande bedrijfswoning met de te behouden schuur en het recreatiepark De Wighenerhorst. Ook aan de oostzijde van het perceel Heumenseweg 202 is een groene buffer voorzien. De plannen voor de groene inpassing van zowel de woningen aan de Heumenseweg als de woningen aan de Valendrieseweg zijn opgenomen in het bestemmingsplan en gekoppeld aan de planregels. In de planregels is geborgd dat de nieuwe woningen pas in gebruik mogen worden genomen nadat het beplantingsplan is gerealiseerd. Mede door het beplantingsplan krijgt het perceel aan de Heumenseweg een kwaliteitsimpuls. 1.2. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2014’ biedt de mogelijkheid om in ruil voor de beëindiging van het agrarisch bedrijf en de sloop van opstallen maximaal 2 nieuwe woongebouwen op te richten. Het perceel Heumenseweg 202 heeft in het bestemmingsplan ‘Geconsolideerde versie Buitengebied en herziening 2014’ de bestemming ‘agrarisch met waarden -1’ en heeft als nadere detaillering een ‘agrarisch bouwvlak’. In het betreffende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een wijziging naar de bestemming ‘wonen’ (artikel 4.8.3). Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk bij een beëindiging van het agrarisch bedrijf en de sloop van minimaal 50% van de agrarische bedrijfsgebouwen maximaal twee woongebouwen opgericht kunnen worden.

Deze wijzigingsbevoegdheid gaat er van uit dat de nieuwe woningen binnen het agrarisch bouwvlak komen te liggen. In dit geval wordt het tweede woongebouw op een andere locatie mogelijk gemaakt. Dit is gedaan omdat de mogelijkheden op het agrarisch bouwblok beperkt zijn. Hierdoor kan de wijzigingsbevoegdheid zoals is opgenomen in het bestemmingsplan niet gebruikt worden. Wel kan geconcludeerd worden dat aan veel voorwaarden die gekoppeld zijn aan de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan. In de toelichting van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2014’ wordt verder ingegaan op de mogelijkheid van een functieverandering van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’. In de toelichting staat dat regionaal beleid onder voorwaarden de bouw van één of twee vrijstaande woongebouwen mogelijk maakt. Voor specifieke gevallen is het mogelijk dat hier een afzonderlijke RO-procedure wordt doorlopen, aangezien voor het gebruik maken van een dergelijke regeling proportionele verevening noodzakelijk is. De bijdrage die

Pagina 2 van 4

Openbaar

Zaaknummer: 65584

wordt gevraagd moet in verhouding staan met de gevolgen van de functieverandering voor de omgeving en de vanuit de nieuwe functie(s) gewenste verbeteringen in omgevingskwaliteit De wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan buitengebied is gebaseerd op regionale notitie ‘functieverandering buitengebied’. In deze notitie staat dat in sommige gevallen het wenselijk kan zijn om vervangende nieuwbouw buiten bepaalde gebieden te realiseren. Ruimtelijke kwaliteit dient hierin leidend te zijn. Het omzetten van een agrarische bedrijf naar een woonbestemming met daarbij de mogelijkheid om extra woongebouw (met een twee-onder kapwoning) te bouwen op de locatie en één extra woning aan de Valendrieseweg lijkt proportioneel te zijn, mits goed landschappelijk inpassing plaatsvindt. 1.3. Een extra woning aan de Valendrieseweg past in het ruimtelijk beeld van de straat. In de Structuurvisie Wijchen 2009 staat dat het buitengebied in principe niet de plek is om nieuwe woningen toe te voegen. Alleen als er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering als gevolg van functieverandering van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen of landgoedontwikkeling overeenkomstig de Natuurschoonwet bestaan er mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied.

In dit geval wordt geconstateerd dat het woningbouwinitiatief bijdraagt aan een kwaliteitsverbetering van het perceel Heumenseweg 202 en de directe omgeving. De straat Valendrieseweg is in de Structuurvisie Wijchen 2009 gelegen in een gebied dat aangeduid is als ‘ontwikkelen landgoedwonen/burchtwoning en wonen in het groen’. Deze aanduiding creëert ruimte om onder voorwaarden woningen toe te voegen. Het college van B&W is van mening dat de Valendrieseweg met deze ontwikkeling voorlopig is afgerond en is niet van plan nieuwe ontwikkeling hier toe te staan. Het college van B&W is voornemens om dit te borgen in toekomstig beleid. 2.1. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst (ook wel realisatieovereenkomst genoemd) afgesloten. Hiermee is het kostenverhaal geregeld. Gemeenten zijn verplicht om het kostenverhaal te regelen bij een ruimtelijke ontwikkeling waar een bestemmingsplanherziening nodig is. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal. Ook is in de overeenkomst geregeld dat de initiatiefnemers van het plan eventuele planschade vergoeden. Tegenargumenten en risico’s 1.1. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan bestaat de mogelijkheid om beroep aan te tekenen. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan bestaat de mogelijkheid om beroep aan te tekenen bij de Raad van State.

Gezien het feit dat er geen zienswijzen zijn ingediend wordt de kans klein ingeschat dat dit ook gebeurt.

Pagina 3 van 4

Openbaar

Zaaknummer: 65584

Financiële gevolgen De uitvoering van dit plan gebeurt op rekening en risico van de initiatiefnemers. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie. In de overeenkomst is onder andere bepaald dat de initiatiefnemers van het plan eventuele planschade vergoed. Met de initiatiefnemers is afgesproken dat zij een bijdrage betalen voor de ambtelijke kosten. Verder is de initiatiefnemer leges verschuldigd voor de bestemmingsplanprocedure. Communicatie Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld zal het bestemmingsplan opnieuw gepubliceerd worden, zowel in de Wegwijs als in het Gemeenteblad. Na publicatie bestaat er de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in te stellen tegen het plan. Wanneer er geen beroep wordt ingesteld wordt het bestemmingsplan onherroepelijk en kan op basis van het bestemmingsplan vergunningen worden aangevraagd. Inwonersparticipatie De initiatiefnemers van het plan hebben met zowel de omgeving van de Heumenseweg 202 als de omgeving van de nieuwe woning aan de Valendrieseweg contact gehad en de plannen besproken. De ‘omgevingsdialoog’ is opgenomen in het bestemmingsplan. Zowel de omgeving van de Heumenseweg als de omgeving van de Valendrieseweg hebben geen probleem met de ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt.

Uitvoering of Vervolgstappen Het vastgestelde bestemmingsplan zal gepubliceerd worden voor de beroepsfase. Wanneer er geen beroep wordt ingesteld kan zes weken na publicatie een vergunning worden aangevraagd. Geheimhouding:

Nee

Niet van toepassing Voorstel 1. Het (ontwerp) bestemmingsplan ‘Valendrieseweg en Heumenseweg Wijchen’ vast te stellen in de vorm van een dataset met het identificatienummer NL.IMRO.0296.BGBBHeumensValendr-VG01; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijk ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Advies Het bestemmingsplan en de daarbij horende onderzoeken is intern getoetst door de verschillende vakspecialisten.

Pagina 4 van 4