330366 Beslisnota Grondexploitatie Woningbouw Batenburg fase 1
Tekst van het document
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/330366
Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Grondexploitatie Woningbouw Batenburg fase 1 Collegedatum: 16 december 2025 Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. De grondexploitatie voor woningbouw Batenburg Noord vast te stellen en daarmee in te stemmen met een positief resultaat op einddatum 31-12-2032 van €305k. Op de einddatum wordt het dan geldende resultaat in de Algemene Reserve gestort (bijlage). 2. In te stemmen met de aanleg van een nieuw tennisveld op het terrein van MFA De Batenburcht. De aanlegkosten van het tennisveld en bijkomende verplaatsingskosten van €280k deels te dekken uit hetgeen is gespaard in het RSA van €32k en voor €248k uit de algemene reserve.
Aanleiding De leefbaarheidsgroep Batenburg heeft het college van B&W gevraagd om mee te werken aan een haalbaarheidsonderzoek voor het verplaatsen van de tennisvelden naar de MFA en op de achtergebleven locatie woningbouw te ontwikkelen. Daarnaast willen we ook onderzoeken of op de locatie aan de Bredehof woningbouw mogelijk is. Samen met de besturen van de MFA, voetbalvereniging en tennisvereniging is er een intentieovereenkomst getekend waarin partijen naar elkaar uitspreken om gezamenlijk mee te werken aan dit onderzoek. Alle betrokken gronden zijn in eigendom van de gemeente. De afgelopen periode hebben gesprekken plaatsgevonden met deze stakeholders wat heeft geleid tot overeenstemming over de verplaatsing van het tennisveld. Om de verplaatsing van het tennisveld mogelijk te maken dient ook de trainingsverlichting van de voetbalvereniging te worden verplaatst en wordt er trainingsverlichting bij geplaatst om ook te kunnen trainen op het hoofdveld. Dit om het verlies aan trainingsruimte te compenseren. Ook is het haalbaarheidsonderzoek naar de woningbouw positief afgerond. We hebben daarvoor een aantal proefverkavelingen gemaakt. Met de input die in het participatietraject is opgehaald gaan we de verkaveling nog beter maken. Het definieve
Pagina 1 van 6
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/330366
verkavelingsplan gaan we vervolgens verankeren in een omgevingsplan. Het woningbouwplan omvat ca. 60 woningen welke gefaseerd worden geraliseerd. Batenburg is een kleine kern. Het in één keer op de markt brengen van 60 woningen is te veel. Daarom worden de woningen verspreid over twee fases waarbij de locatie van het tennisveld en een deel van de Bredehof in gemeente-eigendom in ieder geval in fase 1 worden ontwikkeld. Fase 2 kan afhankelijk van de behoefte enkele jaren daarna ontwikkeld worden. Fase 2 is grotendeels in eigendom van een projectontwikkelaar. De planologische procedure voor fase 1 en 2 wordt tegelijk gevoerd. Dit bevordert dat de uitbreiding van de Bredehof één samnehangend plan wordt.
Proefverkaveling Locatie Noordzijde Bredehof
Pagina 2 van 6
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/330366
Eerdere besluiten Datum
Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)
17-10-2024
1. Een voorbereidingskrediet van € 50.000,- beschikbaar te stellen voor onderzoek naar de haalbaarheid van het verplaatsen van de tennisvelden van t Heufke naar de MFA de Batenburcht en voor een onderzoek naar de haalbaarheid van woningbouw achter gebleven locatie de plek van de tennisbanen t Heufke en de Bredehof.
20 mei 2025
2. Het voorbereidingskrediet ten laste te brengen van de te ontwikkelen grondexploitatie (grex). Bij het niet tot stand komen van een haalbare grondexploitatie de algemene reserve in te zetten als dekking. 1. Principebesluit college om medewerking te verlenen aan woningbouw ten noorden van de beoogde uitbreiding van de Bredehof Batenburg onder voorwaarde dat: a. Er sprake is van gefaseerd ontwikkelen waarbij de gemeentegrond (tennisveld en deel Bredehof) in fase 1 wordt ontwikkeld. In fase 2 kan het restant van de gemeentegrond Bredehof worden ontwikkeld in combinatie met de particuliere grond zodat een aansluitend geheel ontstaat. b. Fase 2 kan afhankelijk van de behoefte enkele jaren na fase 1 ontwikkeld worden. c. Er een aaneengesloten geheel ontstaat met de uitbreiding van de Bredehof en de tussengelegen gemeentegrond ook in de planvorming wordt betrokken. d. Er gezamenlijk maximaal 60 woningen worden toegevoegd. e. Uitgangspunt voor beide fasen de Woondeal.
Gewenst resultaat Verplaatsing van de tennis van ‘t Heufke naar MFA De Batenburcht en het mogelijk maken van woningbouw voor Batenburg. Argumenten 1.1. Toevoegen van woningen is uit oogpunt van de leefbaarheid in kleine kernen wenselijk. Het toevoegen van woningen in Batenburg zal een positief effect hebben op de leefbaarheid in Batenburg. Denk hierbij aan de verenigingen en de Basisschool. Jongeren uit Batenburg krijgen zo een betere kans om een huis te vinden in Batenburg. Er zijn diverse gesprekken geweest tussen de leefbaarheidsgroep en de gemeente Wijchen. Hierbij is nadrukkelijk aandacht geweest voor het belang van woningbouw voor de leefbaarheid in de kern Batenburg. 1.2 Betrokkenpartijen hebben een positieve grondhouding. Partijen (MFA, sportverenigingen, leefbaarheidsgroep) hebben een gezamenlijke intentieovereenkomst getekend waarin ze aangeven mee te willen werken aan dit initiatief. Deze positieve houding is gebleven nu we de plannen voor verplaatsing iets verder hebben uitgewerkt.
Pagina 3 van 6
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/330366
1.3
Het vaststellen van de grondexploitatie is nodig voor de voortgang van de woningbouwontwikkeling. Met het voorbereidingskrediet dat door uw raad beschikbaar is gesteld is een nadere verkenning uitgevoerd naar de ruimtelijke en stedenbouwkundige inpasbaarheid en financiële kansen en risico’s. Deze verkenning is positief afgerond. Met het openen van de grondexploitatie krijgen we de financiële middelen om de planologische procedure voor de woningbouwlocaties op te starten. 2.1
De banen van de tennisvereniging ’t Heufke zijn versleten en er zijn onvoldoende eigen middelen gespaard om deze te renoveren. Tennisvereniging ’t Heufke beschikt op de huidige locatie over twee banen. De tennisvereniging heeft op dit moment een ledenbestand van ongeveer 30 leden. Mede gezien de beperkte omvang van het ledenbestand is er onvoldoende gespaard (o.a. in het RSA) om renovatie van de banen te bekostigen. Verplaatsing leidt ertoe dat de vereniging één vervangende baan krijgt. De KNLTB (Koninklijke Nederlandse Lawn Tennis Bond) hanteert een richtlijn van 70 - 90 leden per baan (bij banen met verlichting). Op basis van deze richtlijn heeft ’t Heufke dus voldoende aan één baan. Het landelijke deelnamecijfer voor tennis ligt op ca. 7%. Dat betekent dat in Batenburg (uitgaand van 700 inwoners) potentieel 45 tennissers heeft. Handhaven van de voorziening voor Batenburg is maatschappelijk wenselijk. 2.2 Levendigheid in Batenburg Het concentreren van alle sport- en welzijnsactiviteiten op één locatie heeft een positief effect op het verenigingsleven in Batenburg. Met verplaatsing van de tennisvereniging naar de locatie van de MFA hoeft de tennisvereniging ook geen clubhuis te onderhouden. De leden kunnen gebruik maken van de voorzieningen van het MFA. Er ontstaat meer ‘reuring’, waardoor meer saamhorigheidsgevoel ontstaat.
Niet alleen de tennisvereniging maar alle gebruikers van het MFA (en daarmee de inwoners van Batenburg) profiteren hiervan.
Pagina 4 van 6
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/330366
Tegenargumenten en risico’s 1.1 Bij de nadere uitwerking van de plannen kunnen er nog belemmeringen naar voren komen die in de haalbaarheidsfase onderbelicht zijn gebleven. 1.2 Het projectresultaat kan afwijken van hetgeen in de grondexploitatie is geraamd.
Financiële gevolgen De realisatie van de woningbouw Batenburg zal plaatsvinden in twee fasen. Fase 1 betreft de locatie van tennisvereniging ’t Heufke en de zuidzijde van de locatie Brededhof. Fase 1 betreft geheel gemeentegrond. Fase 2 betreft de noordzijde van de locatie Bredehof (zie afbeeldingen proefverkaveling). Deze grondexploitatie ziet op fase 1. De grondexploitatie heeft een positief resultaat van 305k. De locatie van ’t Heufke kan echter niet worden bebouwd zonder dat de tennis wordt uitgeplaatst. Deze kosten kunnen niet rechtstreeks vanuit de grondexploitatie worden bekostigd omdat de inkomsten pas in een later stadium worden ontvangen. Binnen de BBV-regelgeving geldt dat investeringen die niet functioneel zijn voor de gebiedsontwikkeling zelf — zoals het realiseren van nieuwe sportvoorzieningen elders — geen toerekenbare kosten voor de GREX zijn. De verplaatsing van het tennisveld kan worden bekostigd uit het RSA en uit de Algemene Reserve. Hiervoor is een bedrag van €280k geraamd. Hierin is voorzien in de aanleg van het tennisveld, nieuwe trainingsverlichting op het voetbalveld, herinrichtingskosten van het MFA terrein (o.a. verplaatsen verlichting), directievoering en toezicht en nog enkele stelposten voor bijkomende werkzaamheden. Het positieve saldo van de Grex Batenburg Noord fase 1 wordt bij de afsluiting gestort in de Algemene Reserve (zie geheime bijlage).
Bij de jaarrekening 2025 nemen we de risico’s mee in de berekening van het risicoprofiel op de lopende grondexploitaties. Communicatie n.v.t. Inwonersparticipatie De leefbaarheidsgroep Batenburg heeft het college van B&W gevraagd om mee te werken aan een haalbaarheidsonderzoek voor het verplaatsen van de tennisvelden naar de MFA en op de achtergebleven locatie woningbouw te ontwikkelen. Daarnaast zijn we gaan onderzoeken of woningbouw op de locatie Bredehof mogelijk is. Samen met de besturen van de MFA, voetbalvereniging en tennisvereniging is er een intentieovereenkomst getekend waarin partijen naar elkaar uitspreken om gezamenlijk mee te werken aan dit onderzoek. Vervolgens hebben gesprekken plaatsgevonden met deze stakeholders wat heeft geleid tot overeenstemming over de verplaatsing van het tennisveld. Alle betrokken partijen zien het terugbrengen naar één baan bij de locatie van de MFA als een goede oplossing om tennismogelijkheden in Batenburg te houden. Met alle betrokken partijen wordt het ontwerp voor de nieuwe tennisbaan bij de MFA nu verder uitgewerkt.
Pagina 5 van 6
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/330366
Er is op 16 september van 19:00 tot 21:00 een inloopavond georganiseerd in de MFA in Batenburg. Deze avond is druk bezocht en er hebben veel gesprekken plaats gevonden. Op deze avond zijn verschillende stands met informatie over de achtergebleven locatie van de tennisvereniging, het nieuwe tennisveld bij de MFA en de woningbouwlocatie aan de Bredehof gedeeld. Deze zijn nu ook op deze website terug te bekijken: https://doemee.drutenwijchen.nl/ontwikkeling-batenburg-noord/ De input die we hebben opgehaald gaat over verschillende onderwerpen. We hebben gehoord dat de meeste bezoekers van de inloopavond blij zijn met extra woningen voor Batenburg. Er is behoefte aan woningen voor starters en senioren. Ook is er belangstelling voor zelfbouwkavels. Er zijn vragen gesteld of het mogelijk is om voorrang te geven aan mensen uit Batenburg. Er zijn zorgen geuit over onder andere verkeer, de aansluiting op bestaande woningen en tuinen en de fasering van de woningbouw. Wij gaan de opbrengst van de avond en de vragenlijsten verwerken in een voorlopig ontwerp. In het eerste kwartaal van 2026 zullen wij deze in een tweede inloopavond met inwoners en belangstellenden delen en bespreken. Uitvoering of Vervolgstappen Als uw raad het krediet beschikbaar stelt voor de verplaatsing van het tennisveld zal dit zo snel mogelijk worden opgestart.
De verwachting is dat de werkzaamheden net na de zomervakantie kunnen worden uitgevoerd. Om de woningbouw mogelijk te maken gaan we de procedure opstarten om te komen tot een gewijzigd omgevingsplan. Geheimhouding: Ja Het college heeft besloten om voor onbepaalde tijd geheimhouding op te leggen op de grondexploitatie (bijlage). Voorstel Advies
Pagina 6 van 6