305366 Beslisnota Masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/305366

Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid Datum: 1 juli 2025 Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. 2. 3. 4. 5.

Het masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid vast te stellen. In te stemmen met het opstellen van een omgevingsplan inclusief de daarvoor benodigde onderzoeken en een grondexploitatie. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 382k (na aftrek van ontvangen subsidie) beschikbaar te stellen voor het traject totdat de grondexploitatie wordt vastgesteld. Het aanvullende voorbereidingskrediet ten laste te brengen van de op te stellen grondexploitatie. Bij het niet tot stand komen van een grondexploitatie de algemene reserve in te zetten als dekking. Het bedrag aan voorbereidingskosten voor zover gemaakt tot en met 2020 ter grootte van € 143k, af te boeken ten laste van het rekeningresultaat 2025.

Aanleiding We werken aan een nieuw Hart voor Wijchen-Zuid. Een fijne omgeving waar het ook in de toekomst prettig wonen en leven is. Waar inwoners elkaar ontmoeten, winkelen, sporten, zorg kunnen krijgen en naar school kunnen gaan. Op 30 mei 2024 heeft de raad nadere uitgangspunten vastgesteld voor het op te stellen masterplan. Aan de hand hiervan is een ontwerp voor het masterplan gemaakt. In overleg met alle betrokken partijen: basisschool, kinderopvang, wijkcentrum, welzijnsorganisatie en zorgpartijen. Woningbouwcorporatie Talis en winkelcentrumeigenaar Rialto zijn hierin onze samenwerkingspartners. Het concept ontwerp is voor participatie voorgelegd aan inwoners en andere belanghebbenden via een inloop en digitale participatie. Op basis van de reacties is het plan verder vervolmaakt. Het college is verheugd met de ambities die waargemaakt zijn in het masterplan. Met de samenwerkingspartners tekenen we bij vaststelling van het masterplan een samenwerkingsovereenkomst waarmee het gezamenlijk vertrouwen in het plan wordt onderschreven. Na vaststelling van het masterplan volgt de planologische procedure en wordt het omgevingsplan gemaakt. Dat wordt samen met de grondexploitatie aan de raad voorgelegd. Eerdere besluiten Datum

Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)

30 mei 2024

Uitgangspunten & Aanbevelingen masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid, zaaknummer Z/23/143118

Pagina 1 van 7

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/305366

Datum

Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)

4 apr 2023

Informatienota Hart van Zuid – Participatieplan en vervolgproces masterplan voorzieningenhart, zaaknummer 112355.

20 dec 2022

Informatienota Hart van Zuid – Tussenstap masterplan voorzieningenhart, zaaknummer 97025. Het proces om te komen tot een masterplan vraagt meer tijd en een tussenstap.

24 febr 2022

Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en toekomstvisie centrum Wijchen, zaaknummer 54571.

21 okt 2021

Vastelling ‘Gebiedsvisie Hart van Zuid’ als ruimtelijk basisconcept voor de verdere planvorming van het voorzieningenhart in Wijchen Zuid en te starten met de vervolgfase van de planvorming (masterplanfase), zaaknummer 58762.

Voorgaande besluiten

- April 21: Informatienota Stand van zaken Hart van ZuidVoorzieningenhart: de nieuwe eigenaar van het winkelcentrum zet het plan voort (Z/20/55782). - Sept 19: Beslisnota Hart van Zuid – Voorzieningenhart: een nadere verdiepingsslag is nodig voor de gebiedsvisie (Z/19/35611). - Sept 19: Beslisnota Hart van Zuid – Routekaart: betrokken partijen formuleren in de routekaart ‘Toekomst Hart van Zuid’ vijf hoofdopgaven voor een toekomstbestendige wijkontwikkeling. (Z/19/33984). - Jan 19: Informatienota Stand van zaken Hart van Zuid (19/2/22682): de wijkonderzoeken leveren een schat aan informatie (verkenningsverslag, wijkenquête en nulscenario voorzieningen). - Dec 17: Beslisnota Hart van Zuid: het verkenningsverslag ‘Hart van Zuid Wijchen’ vraagt om een gebiedsvisie voor verbetering van het voorzieningenhart en een routekaart voor de ontwikkeling van de gehele wijk Wijchen-Zuid (Z/17/007148). - April 17: Informatienota Hart van Zuid: eerste verkenning mogelijkheden (Z/17/2/3441).

Gewenst resultaat Het masterplan draagt bij aan een bruisend en vitaal voorzieningenhart als één van de fundamenten voor het behouden en versterken van de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de verschillende buurten in Wijchen-Zuid. Het masterplan vormt de basis voor de planologische procedure en grondexploitatie die in de volgende projectfase kunnen worden gerealiseerd. Hoofdlijnen van het masterplan Met het masterplan voor het nieuwe voorzieningenhart komt er een echt hart voor de wijk. Het vernieuwde centrum krijgt een groen hart, een centrale ontmoetingsplek in de wijk waar verschillende wijkfuncties bij elkaar komen. Het plan is een bijlage bij deze nota. Onderstaand een aantal hoofdlijnen uit het masterplan:

Pagina 2 van 7

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/305366

MFA Campus Het integraal kindcentrum vormt samen met het huis van de wijk en de sportzaal de MFA-Campus. De campus bestaat uit twee gebouwen. Eén voor het wijkcentrum en de sportzaal en één voor de basisschool, de kinder- en peuteropvang en de bso. Ruimtelijk gezien staan de gebouwen met de ingangen naar elkaar toe, zodat er een campus ontstaat. Tussen de gebouwen is een aantrekkelijk en autovrij ontmoetingsplein. Met deze gebruikscombinatie stimuleren we inhoudelijke samenwerking en gezamenlijk ruimtegebruik. Appartementengebouw Hoogmeer In het plan is uitgegaan van behoud van het appartementengebouw Hoogmeer. In mei 2024 heeft uw raad ingestemd met een onderzoek naar behoud van de appartementen Hoogmeer vanuit een verantwoorde financiële exploitatie. Op grond van het uitgevoerde onderzoek blijkt dat behoud van het gebouw met 34 sociale huurappartementen op een goede manier inpasbaar is in het stedenbouwkundig plan. Eigenaar Talis heeft de intentie om het gebouw te verbeteren en beter te laten aansluiten bij de nieuwe omgeving en gebouwen in het masterplan. Aantrekkelijke en groene openbare ruimte In het plan wordt de hoeveelheid groen behouden en neemt zelfs licht toe. Daarbij wordt de kans aangegrepen om groene verbindingen te herstellen en biodiversiteit te vergroten.

Het hart wordt voorzien van groene eilanden met de bestaande grote inheemse bomen en bloeiende onderbeplanting. Dit leidt tot een prettig verblijfsklimaat. Uitbreiding winkeloppervlak dagelijkse sector In het plan is een voorstel gedaan voor een tweede supermarkt. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de mogelijke uitbreiding met (maximaal) 1600 m2 winkelvloeroppervlak, in lijn met de door de raad vastgestelde kaders en uitgangspunten. De hoeveelheid overige winkels wordt verkleind met circa 300 m2 bruto vloeroppervlak. Per saldo blijft het centrum functioneren als wijkwinkelcentrum. Gezondheidscentrum Er is een gezondheidscentrum in het plan opgenomen dat de behoefte aan praktijkruimte voor gezondheidszorg in de wijk invult. Zo is er ruimte voor huisartsen, tandarts, apotheek en eventuele andere gezondheidsfuncties. Extra woningen We hebben 127 appartementen in het masterplan opgenomen. Hiervan zijn 54 woonzorgappartementen. De overige zijn koop en/of huurwoningen. Parkeren Het masterplan voorziet in voldoende auto- en fietsparkeerplaatsen, passend bij het recent vastgestelde (strengere) parkeerbeleid. Door het zo te ontwerpen wordt de aantrekkingskracht voor autobezoekers van buiten de wijk ontmoedigd. Fietsparkeren is ruim en strategisch gepland bij entrees, met goede aansluiting op fietsroutes.

Samenwerkingsovereenkomst We sluiten met Rialto en Talis een samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de herstructurering van het voorzieningenhart. Deze SOK is onder voorbehoud van vaststelling van het masterplan door uw raad. Het doel van deze overeenkomst is om de procesafspraken vast te leggen om samen met de partners te komen tot een planologische wijziging van het projectgebied en vervolgovereenkomsten.

Pagina 3 van 7

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/305366

Argumenten 1.1

Het masterplan voldoet aan de door de raad gestelde kaders (Uitgangspunten & Aanbevelingen) voor het masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid. In dit masterplan hebben we de gewenste wijkfuncties een goede plek kunnen geven voor het behalen van het gewenst resultaat. Er komt een groen hart dat aanleiding geeft tot ontmoeting. En dat begrensd wordt door het wijkcentrum, het integraal kindcentrum, woningen en horeca. Daarnaast komt er een wijkwinkelcentrum waar de wijkbewoners hun dagelijkse boodschappen kunnen doen en een gezondheidscentrum.

1.2.

Met dit masterplan sluiten we aan op belangrijkste input in het participatieproces. Het ontwerp is op enkele onderdelen aangepast naar aanleiding van de inloopbijeenkomst voor de buurt en de digitale participatie. Daarmee hebben we het plan nog beter gemaakt. De opbrengst van de participatie hebben we opgenomen in bijgevoegd masterplan.

1.3

Met deze uitwerking wordt invulling gegeven aan de aangenomen motie en amendementen. Hieronder leest u hoe de motie en de amendementen zijn verwerkt in het masterplan en proces: Motie ‘hoger bouwen bij uitzondering’ d.d. 26 oktober 2023 In het ontwerp dat voorligt, is hogere bebouwing opgenomen. In het vastgestelde Strategisch Kompas Wijchen 2035 is bepaald dat hier ruimte voor is, vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in en rond de kern Wijchen. We hebben hiervoor gekozen omdat we op deze manier een voorzieningenhart kunnen realiseren dat het beste aansluit bij de in 2024 door de raad vastgestelde uitgangspunten en aanbevelingen, zoals de hoeveelheid groen en woningen. Hiermee kunnen we waardevol groen behouden. Door de concentratie van deze appartementen op of direct nabij de voorzieningen zijn de grondgebonden eengezinswoningen uit de gebiedsvisie van 2021 vervallen. Ook vanuit bewoners kwam de nadrukkelijke wens om de groene plekken rondom het Voorzieningenhart te behouden. Amendement ‘Hoeveelheid groen behouden’ d.d. 21 oktober 2021 In het plan wordt de hoeveelheid groen behouden in lijn met het amendement van de raad. In oktober 2021 heeft uw raad een amendement aangenomen waarmee door uw raad als uitgangspunt is benoemd dat de hoeveelheid groen in het plangebied van voorliggende visie minimaal behouden moet blijven. Dat is in voorliggend ontwerp gerealiseerd.

Amendement ‘Maatregelen in masterplan voor borging wijkwinkelcentrum Hart van Zuid’ d.d. 30 mei 2024 In mei 2024 heeft uw raad bij amendement gevraagd bij de verdere uitwerking van het masterplan te borgen dat het voorzieningenhart een wijkwinkelcentrum blijft. Wij hebben daarom adviesbureau BRO gevraagd om als onafhankelijk adviseur dit met ons te bewaken. Zij hebben op basis van objectieve criteria een oordeel gegeven over het voorzieningenhart als wijkvoorziening en het niet wijkoverstijgend zijn hiervan. Het oordeel van BRO is dat het winkelcentrum in deze vorm qua functie en formaat een centrum blijft voor de wijk. Het memo van BRO is als bijlage bij deze nota gevoegd.

2.1

De volgende stap in het proces is het opstellen van een omgevingsplan Na vaststelling van het masterplan wordt er een omgevingsplan opgesteld dat geldt als toetsingskader voor de vervolgontwerpen en benodigde vergunningen.

Pagina 4 van 7

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/305366

Bij vaststelling van het omgevingsplan moet de economische uitvoerbaarheid zijn geborgd. Daarvoor wordt een grondexploitatie gemaakt die aan de raad ter vaststelling wordt voorgelegd. 3.1

Er is voorbereidingskrediet nodig tot aan het moment dat de grex wordt vastgesteld. Voor het maken van het omgevingsplan, de bijbehorende onderzoeken (waaronder bijvoorbeeld natuur, bodem, archeologie en water), de vervolgafspraken met de samenwerkingspartners en proceskosten is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig.

5.1

Afboeken moet vanuit de wet- en regelgeving Het besluit begroten en verantwoorden (BBV) schrijft voor dat voorbereidingskosten niet langer dan 5 jaar geactiveerd mogen worden.

Tegenargumenten en risico’s 1.1

De ruimte is beperkt. We werken in een bestaande omgeving en hebben te maken met vele belangen, en de ruimte is beperkt. Het is mogelijk dat er bij de uitwerking van het masterplan nog keuzes gemaakt moeten worden die leiden tot (geringe) aanpassingen van het plan.

1.2

Er blijven risico’s voor de gemeente. Ondanks inspanningen en vertrouwen in de afspraken met de samenwerkingspartners Rialto en Talis kan bij de uitwerking van het masterplan blijken dat de huidige uitgangspunten (waaronder financiële) niet haalbaar zijn. Als deze situatie zich voordoet gaan partijen met elkaar in overleg om te bezien welke oplossingen denkbaar zijn of dat aanpassingen nodig zijn in het plan. Dat geldt ook wanneer zich andere risico’s voordoen of wanneer onvoorziene omstandigheden optreden. In een uiterste situatie kan dat leiden tot ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst en herziening van het masterplan.

Financiële gevolgen In de beslisnota over de uitgangspunten en aanbevelingen in april 2024 was er een geraamd tekort van € 6 mln met sloop van het appartementengebouw Hoogmeer. Met een mogelijk behoud van dit gebouw was het verwachte tekort € 3 mln. We hebben nu een masterplan gemaakt waarin het gebouw kan worden behouden en ingepast in het plan. We hebben geconcludeerd dat er op dit moment op basis van het voorliggend masterplan opnieuw geen sprake is van een sluitende exploitatie. Zowel in de private als in de publieke (gemeentelijke) grondexploitatie is nog sprake van een tekort. Het tekort in de publieke exploitatie bedraagt € 3,5 mln. Ten aanzien van het private tekort worden nog tot aan vaststelling van het omgevingsplan - optimalisatiemogelijkheden onderzocht en uitgewerkt. Dit is vastgelegd in de eerdergenoemde SOK. Wij vertrouwen erop dat bij een gelijkblijvende economische situatie, het private tekort kan worden opgeheven. Daarnaast blijven we ons ook inzetten op het werven van subsidies. Ten aanzien van het publieke exploitatietekort verwachten we dit niet op te kunnen lossen. Dit betekent dat de inzet van maatschappelijke middelen (waaronder mogelijke subsidies) noodzakelijk is om de gebiedsontwikkeling ‘Hart van Zuid’ mogelijk te maken.

Pagina 5 van 7

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/305366

In de Perspectiefnota hebben we dit project opgenomen in het MIO, waarbij het tekort van 3,5 mln wordt afgedekt vanuit de ‘risicoreservering grote projecten’. Voor het masterplan is vanaf 2017 gefaseerd een totaalbudget van € 940k beschikbaar gesteld. Voor de volgende projectfase tot vaststelling van het omgevingsplan en de grondexploitatie verwachten we een aanvullend krediet van € 450k nodig te hebben. Vanuit de regiodeal hebben we € 68.500 subsidie ontvangen voor de voorbereiding van dit project. Vandaar dat we nu een lager aanvullend voorbereidingskrediet van € 382k kunnen aanvragen. Naast de grondexploitatie is in de meerjarenbegroting ook een bedrag opgenomen voor de realisatie van het maatschappelijk vastgoed (integraal kindcentrum, wijkcentrum en sportzaal). Door de fasering is ook daar een indexering van kosten nodig. Dit wordt meegenomen in de perspectiefnota 2025. Communicatie We informeren de betrokken partners en stakeholders waaronder inwoners van WijchenZuid over de voortgang van het project via de Klankbordgroep Hart van Zuid, de nieuwsbrief, en onze onlinekanalen. Inwonersparticipatie Voor het masterplan hebben we gewerkt volgens het participatie- en communicatieplan dat eerder aan uw raad is voorgelegd. Op basis van dit plan is geparticipeerd door partners en stakeholders waaronder de inwoners van Wijchen-Zuid.

In het voorjaar van 2023 hebben we aan de hand van enquêtes en een inloopbijeenkomst input voor het masterplan opgehaald. In maart 2025 is opnieuw een inloopbijeenkomst gehouden over het ontwerp masterplan en konden inwoners digitaal reageren op het ontwerp. Een samenvatting van de opbrengst hiervan is opgenomen in het masterplan. Ook in het vervolg bij de totstandkoming van een omgevingsplan zullen wij partners, stakeholders en inwoners blijven betrekken. Uitvoering of Vervolgstappen Na het besluit van uw raad werken wij met de samenwerkingspartners het masterplan nog verder concreet uit door het maken van de eerste gebouwontwerpen en een inrichtingsplan. Hiermee wordt tevens gewerkt aan het verbeteren van de financiële haalbaarheid. Daarnaast wordt het omgevingsplan opgesteld en worden de daarvoor benodigde onderzoeken gedaan. Naar verwachting eind 2026 ligt er opnieuw een voorstel aan de raad voor vaststellen van het omgevingsplan en een grondexploitatie. Geheimhouding: Niet van toepassing Bijlagen: - Stedenbouwkundig masterplan Hart van Zuid d.d. mei 2025 - Memo BRO d.d. 2 mei 2025 Advies - Team Economie - Team GI - Team GO - Team Milieu - Team SPA - Team Wonen - Team WOS

Pagina 6 van 7

Openbaar -

Zaaknummer: Z/25/305366

Financieel consulent Strategisch communicatieadviseur Juridisch adviseur grondzaken AJZ

Pagina 7 van 7