295859 Informatienota Evaluatie meldpunt goed verhuurderschap

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/295859

Informatienota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Evaluatie meldpunt goed verhuurderschap Datum: 24-06-2025 Kernboodschap Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet is ingesteld ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. Voor de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap is begin 2024 in de gemeenten Wijchen en Druten het Meldpunt goed verhuurderschap opgezet. Dit meldpunt is een wettelijk verplicht meldpunt, voor alle gemeenten in Nederland. Huurders die een woning in de particuliere sector huren kunnen klachten melden bij het gemeentelijk meldpunt. Op deze manier krijgt de gemeente een beter beeld over ongewenste verhuursituaties. Waar nodig kunnen we extra instrumenten inzetten om ongewenste verhuursituaties tegen te gaan. Bij overtreding van de Wet kan de gemeente handhavend optreden of een boete opleggen. In februari 2024 is de gemeenteraad geïnformeerd en is gezegd dat we 2024 als leerjaar zien en hiervoor een monitor zouden opstellen. In januari 2025 zijn het aantal meldingen in kaart gebracht en is het meldpunt geëvalueerd. Eerdere besluiten Datum 17-02-2024

Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer) Beslisnota instellen meldpunt goed verhuurderschap

Toelichting Huurders kunnen de klacht melden via de website van de gemeente en contact opnemen via e-mail of telefonisch. Binnen de WDW bestaan procesmatige afspraken met het KCC over het proces na ontvangst van een melding. De meldingen zijn in behandeling genomen door team Wonen. Er zijn 2 meldingen geweest in Wijchen in 2024. Deze meldingen zijn via het KCC binnengekomen en doorgezet naar team Wonen. De meldingen die binnen zijn gekomen gingen over de volgende situaties: • •

Opzegtermijn woonzorgorganisatie (klacht wooncorporatie, valt niet onder de wet) Klacht over wooncorporatie (klacht wooncorporatie, valt niet onder de wet)

Team wonen onderzoekt eerst of de meldingen bestemd zijn voor het meldpunt. Geen van deze meldingen was bestemd voor het meldpunt goed verhuurderschap. Deze meldingen vielen niet onder het meldpunt omdat geen van deze meldingen voldoet aan de zeven regels van de wet goed verhuurderschap: 1. 2. 3. 4.

Het voorkomen en tegengaan van discriminatie. Het voorkomen en tegengaan van intimidatie. Begrenzing van de waarborgsom (maximaal één maand huur). Schriftelijke verplichting van het verhuurcontract. Pagina 1 van 5

Openbaar 5. 6. 7.

Zaaknummer: Z/25/295859

Informatieverstrekkingplicht van de verhuurder. Het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten. Verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars.

Met de melders is zowel telefonisch als via de mail contact opgenomen. De huurders zijn geïnformeerd en doorverwezen (Huurcommissie, Juridisch Loket en woningcorporatie). Naast de zeven bestaande regels uit de Wet goed verhuurderschap zijn er door de Wet betaalbare huur twee aanvullende bepalingen (punt 8 en 9) toegevoegd in 2024. Handhaving op deze punten vindt plaats vanaf 1 januari 2025. Het gaat om de volgende regels: 8. 9.

Maximale huurprijs Maximaal huurprijsverhogingspercentage

Het meldpunt in de regio Elke gemeente is verplicht om een meldpunt goed verhuurderschap te hebben. Om een beter beeld te krijgen van het meldpunt en het type melding is er ook in de GMR-regio gekeken hoe er invulling wordt gegeven aan het meldpunt. Meldingen in de regio: In de GMR hebben we geïnformeerd naar de werking van het meldpunt, het aantal meldingen en de aard daarvan. In de onderstaande tabel is een overzicht te zien van het aantal meldingen in de regio: Gemeente Arnhem

Aantal meldingen 1300

Doesburg Westervoort Duiven Rheden

0 1 0 6

Soort melding en actie - Intimidatie - Te hoge huren -

Geen handhaving

-

3 niet bestemd voor het meldpunt 1 onvolledige melding 2 meldingen over intimidatie, te hoge huur, gebrekkig onderhoud

-

Mook en Middelaar Renkum

0 9

Beuningen

1

-

Zevenaar

10

-

Nijmegen

+/- 100

-

Pagina 2 van 5

Servicekosten Intimidatie Melding was niet voor het meldpunt bestemd Meldingen waren niet bestemd voor het meldpunt en zijn doorverwezen naar andere instanties Achterstallig onderhoud corporaties Intimidatie

Openbaar Lingewaard

Zaaknummer: Z/25/295859 13

-

Berg en Dal

6

-

6 ODRA meldingen (brandveiligheid & bouwnormen) meldingen, zijn doorgestuurd 2 meldingen zijn op gehandhaafd 5 zijn anders opgelost of vielen niet onder de WGV Via de mail en telefoon binnengekomen Een enkele keer een gesprek gevoerd met de verhuurder

Tabel 1: meldingen in de GMR1

Uit de tabel komt naar voren dat vooral in de grote steden in de GMR er meer meldingen zijn en dat het meldpunt daar ook beter functioneert. Wat ook opvalt is dat er bij het meldpunt in de andere gemeenten toch veelal meldingen binnenkomen die niet bestemd zijn voor het meldpunt. Dit komt mogelijk door een gebrek aan communicatie over het meldpunt en bijbehorende regelgeving. Vanuit de regio geven een aantal gemeenten aan dat er behoefte is aan overleg op casusniveau over meldingen die via het meldpunt zijn gedaan. Er is vraag naar kennisdeling en afstemming over de afhandeling van meldingen. Huurteams In de regio wordt er door de gemeente Nijmegen gebruik gemaakt van Huurteams. Huurteams zijn onafhankelijke organisaties die huurders bijstaan in hun geschillen met verhuurders. Deze teams van experts zijn bekend met de complexe wet- en regelgeving omtrent huurzaken en kunnen huurders helpen om hun rechten te beschermen. Zo is in Nijmegen, Huurteams Nijmegen opgericht. In de gemeente Nijmegen wordt hier vooral gebruik van gemaakt door studenten. Bij de start van het meldpunt is er gekeken of we samen zouden moeten werken met Huurteams Nijmegen. In 2024 is er niet samen opgetrokken met huurteams omdat er slechts drie meldingen binnen zijn gekomen, die ook niet paste binnen de regelgeving waarvoor het meldpunt is bedoeld.

In 2025 bekijken we samen met de regiogemeenten opnieuw of aansluiting bij het Huurteam op regionaal niveau wenselijk is. Financieel Voor de invoering van het meldpunt Wet goed verhuurderschap is door de rijksoverheid in 2023 een incidentele bijdrage beschikbaar gesteld van € 25.000. Dit geld is niet gebruikt en is in 2025 komen te vervallen in de Algemene reserve. In 2024 is er een uitbreiding van de Wgv gekomen: de Wet betaalbare huur. Deze ziet toe op te hoge huurprijzen. Hiervoor zijn de volgende bedragen door het Rijk toegezegd: De incidentele middelen worden in de periode 2024-2028 uitgekeerd op basis van inschattingen van de uitvoering van de Wet betaalbare huur. 1 De gegevens van Heumen, Overbetuwe en Roozendaal ontbreken in de tabel.

Pagina 3 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/295859

2024 € 23.798 2025 € 27.519 2026 € 23.374 2027 € 12.815 2028 € 10.199 Gevolgen Op dit moment werkt het meldpunt niet naar behoren. Er komen weinig meldingen binnen en als er melding wordt gemaakt komt deze niet binnen via het daar hierbij voor bestemde kanaal. Aannemelijk is dat dit te maken heeft met het feit dat er weinig bekendheid gegeven is aan het meldpunt en waarschijnlijk ook de meldingsbereidheid laag is. Klagen over je verhuurder kan immers vervelende consequenties hebben voor je huisvesting. In de grote steden in de GMR (Arnhem en Nijmegen) zijn er meer meldingen binnen gekomen in 2024. Wat hierbij naar voren komt is dat dit vooral gaat om meldingen over studentenhuisvesting, iets wat in Druten en Wijchen nauwelijks aan de orde is. In de gemeente Arnhem is er een campagne geweest ‘Dat huurt lekker’ waar veel aandacht aan het bekend maken van het meldpunt en de rechten van de huurder werd besteed. In Arnhem wordt ook niet de naam meldpunt Goed verhuurderschap gebruikt maar het ‘Meldpunt Foute Verhuurders’. In andere gemeenten kan de meldingsbereidheid hoger liggen omdat er de mogelijkheid is om anoniem melding te maken. In de gemeente Zevenaar is er een tool beschikbaar waarmee al direct gefilterd kan worden of een melding bestemd is voor het meldpunt of dat iemand doorverwezen moet worden naar een andere instantie.

Daarnaast hebben sommige gemeenten de tekst aangeboden in het Engels en ook in meerdere talen zoals Pools, Bulgaars, Duits en Roemeens. Dit zijn een aantal voorbeelden waarom het aantal meldingen in andere gemeenten hoger ligt. Het meldpunt Goed verhuurderschap heeft een wettelijk verplichte voorzetting. Wanneer men het meldpunt wil verbeteren, en de meldingsbereidheid wil vergroten, dan zal er ook meer gedaan moeten aan gebruiksvriendelijkheid, communicatie en informatie over de regelgeving behorend bij de Wet goed verhuurderschap. Communicatie Bij de oprichting van het meldpunt is er weinig aandacht aan de communicatie besteed van het meldpunt. Mede doordat in gezamenlijkheid in de regio is afgesproken dat we 2024 als leerjaar zien en na evaluatie onze ervaringen met elkaar delen en waar nodig het meldpunt aanpassen ter verbetering. Uitvoering of Vervolgstappen Uit de evaluatie blijkt dat burgers geen gebruik maken van het meldpunt. Het is aannemelijk dat het inwoners vaak niet duidelijk is waar melding gemaakt kan worden en de klachten komen op verschillende manieren binnen. Daarnaast is er ook het vermoeden dat veel mensen geen klacht in durven of willen dienen vanwege de schaarste op de woningmarkt en represailles van de verhuurder. Om het meldpunt te verbeteren en meer bekendheid te geven gaan we gebruik maken van de communicatie toolkit van de VNG.

Deze kan ingezet worden om het meldpunt

Pagina 4 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/25/295859

gebruiksvriendelijker en beter zichtbaar te maken en zo huurders en verhuurders beter te informeren. De wet verplicht ook dat meldingen anoniem gedaan kunnen worden. Juist voor degene die in zich in een kwetsbare positie bevinden is de drempel voor melding erg hoog. Het zijn vaak niet-Nederlandstaligen die moeite hebben de weg naar de gemeente te vinden, zoals internationale werknemers. Om het meldpunt beter te laten functioneren is het verspreiden van de informatie over het punt in meerdere talen nodig. Omdat het meldpunt een verplichting is voor alle gemeenten, maar dit ook veel van de ambtelijke capaciteit vraagt, is het wellicht efficiënter om hierin meer samen te werken. Dit gaan we samen met de andere gemeenten uit de GMR onderzoeken. Wij starten daarom in het 2e kwartaal met het maken van een communicatie- en uitvoeringsplan. In 2025 en 2026 zullen wij het effect hiervan monitoren. In het 3e kwartaal van 2026 informeren wij u of de gewenste verbetering met bijstelling is gehaald. Geheimhouding: Niet van toepassing.

Pagina 5 van 5