269194 Beslisnota toelichting planproces en aanvullende kredietaanvraag gebiedsontwikkeling Havenweg - Leemweg

Openbaar

Zaaknummer: Z/24/269194

Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: toelichting planproces en aanvullende kredietaanvraag gebiedsontwikkeling Havenweg - Leemweg Datum: 25 februari 2025 Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. Een krediet van € 160.000,- beschikbaar te stellen voor het maken van een gebiedsvisie en grondexploitatie voor het plangebied Havenweg-Leemweg. 2. Het krediet ten laste te brengen van de Algemene Reserve. 3. Bij positieve besluitvorming over de Gebiedsvisie de op dat moment gerealiseerde kosten op basis van de beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten, als boekwaarde opnemen in de Grondexploitatie. 4. In te stemmen met de volgende uitgangspunten voor het opstellen van de Gebiedsvisie: a. Scope gaat over de toekomstige huisvesting van 4 sportverenigingen (namelijk AVW, Grootven, Alverna en AWC) en de realisatie van grofweg 300 woningen. b. De gemeente draagt in basis alle kosten van de nieuwbouw van de accommodatie(s) en verplaatsing van de sportvoorzieningen. c. Voor de sportverenigingen geldt als hoofdregel dat er geen financieel voordeel of nadeel mag ontstaan bij overgang naar de nieuwe accommodatie(s). d. De sportvoorzieningen moeten toekomstbestendig worden.

Dat heeft betrekking op: - positioneringen in het gebied; - wonen, werken/bedrijvigheid en sporten moeten zich nu en in de toekomst maximaal met elkaar verhouden; - flexibiliteit: reserveringen voor mogelijke toekomstige uitbreidingen of aanpassingen. e. Het plangebied is niet in beeld als toekomstige locatie voor het nieuwe zwembad. f. Maximaal behoud van bestaande natuur en ecologische structuren. g. De in het gebied aanwezig school (Maas Waalcollege) wordt ingepast. h. Streven naar een budget neutrale gebiedsontwikkeling, dat wil zeggen dat kosten en inkomstem met elkaar in balans moeten worden gebracht. i. Gemeentelijk beleid. Aanleiding Vlak voor het zomerreces in 2024 heeft uw gemeenteraad ingestemd met de aankoop van een perceel van het (voormalige) bedrijf Floor aan de Havenweg. Daarmee is een langlopend juridisch conflict beëindigd. Met de aankoop van het terrein ontstaat er schuifruimte om de sport in het plangebied Havenweg – Leemweg te versterken en toekomstbestendig te maken. Ook ontstaan er hierdoor kansen voor woningbouw op

Pagina 1 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/24/269194

vrijkomende locaties. Met de combinatie van beide ontwikkelingen wordt een maatschappelijke meerwaarde gecreëerd. De gemeente heeft ter voorbereiding op het besluit tot aankoop een verkenning uitgevoerd naar een mogelijke nieuwe indeling van de sportvoorzieningen in het plangebied. Die verkenning bestond uit een mogelijke indelingskaart en een globale financiële berekening. De vier betrokken sportverenigingen hebben een positieve grondhouding getoond om mee te werken aan de studie naar een vernieuwd toekomstbestendig en duurzaam sportpark waarbij mogelijkheden tot samenwerking tussen de verenigingen (met behoud van eigen identiteit) benut kunnen worden. Na de eerste globale verkenning is het nodig om het planconcept gedetailleerder verder uit te werken zodat er een definitief besluit genomen kan worden. Er staat druk op de planning, omdat er diverse investeringen in verbetering van de accommodaties en voorzieningen op stapel staan bij de sportverenigingen. Indien de herclustering in een nieuw sportpark doorgaat, zijn deze investeringen niet of slechts in beperkte mate nodig. Besluitvorming over het vervolg is voor het zomerreces 2025 voorzien. In deze nota wil het college uw raad infomeren over de inrichting van het vervolgproces zoals dat inmiddels is gestart. Ook vraagt het college zoals aangekondigd in de beslisnota d.d. 2 juli 2024 om een aanvullend voorbereidingskrediet.

Eerdere besluiten Datum

Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)

25-04-2024

Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet €50.000,- voor verkenning minnelijke oplossing in de rechtszaak over het terrein aan de Havenweg.

02-07-2024

Beslisnota beëindiging juridische procedure terrein Havenweg + beschikbaar stellen aanvullend krediet van €125.000,-.

Gewenst resultaat Een planproces te doorlopen dat leidt tot een door betrokken verenigingen gedragen voorstel voor herclustering van de sportvoorzieningen alsmede een voorstel voor de invulling met woningbouw van de vrijkomende locaties, inclusief een doorrekening van alle kosten en opbrengsten die daarmee gepaard gaan. Op basis hiervan kan de gemeenteraad een definitief besluit nemen. Toelichting Het proces dat moet leiden tot het behalen van bovenstaand resultaat komt feitelijk neer op het samen met alle stakeholders maken van een meer gedetailleerde en breed gedragen financiële en ruimtelijke onderbouwing van het planconcept. Concreet zullen de volgende producten opgeleverd moeten worden: 1. Gebiedsvisie Havenweg-Leemweg. De Gebiedsvisie bevat een stedenbouwkundig plan met positionering van de sportvoorzieningen, woningen, infrastructuur en openbare ruimte, een schetsontwerp voor de nieuwe accommodatie(s) en een kader voor de belangrijke uitgangspunten Pagina 2 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/24/269194

die gelden bij de volgende fase. De gebiedsvisie moet duidelijkheid geven over de herclustering; welke functies worden verplaatst en op welke plek worden ze ingepast. Ten aanzien van het woonprogramma moeten aantallen, typologie en positie helder worden. De gebiedsvisie moet een heldere demarcatie bieden en zal getoetst worden aan beleidsmatige uitgangspunten. De gebiedsvisie en het schetsontwerp voor de accommodatie(s) zal gemaakt worden door bureau CB5 dat door gemeente en betrokken verenigingen unaniem als meest geschikte ontwerpbureau als winnaar is benoemd van een aanbestedingsproces. 2. Planning. Bij de integrale ontwikkeling van het gebied worden kosten gemaakt en ontstaan opbrengsten door grondverkoop. Om de werkzaamheden straks tijdig te gaan voorbereiden is een planning nodig. Inzicht in de planning (voorbereiding, realisatie, verhuizing en ingebruikname) is van belang voor de verenigingen, maar is ook erg van belang voor de financiële effecten van de businesscase. Het plan zal altijd gebaseerd zijn op verschuivingen van de sportvoorzieningen. Er zal gestreefd worden om altijd eerst een nieuwe locatie/voorziening te maken en pas daarna de huidige op te heffen. 3. Grondexploitatie en opstalexploitatie Binnen de regels van de BBV dienen alle geldstromen en rente-effecten inzichtelijk gemaakt te worden.

Hiertoe zal door de gemeente een integrale grondexploitatie berekening worden opgesteld waarin al deze geldstromen, dus kosten en opbrengsten, worden opgenomen. Hierbij zal ook rekening gehouden worden met de fasering in de tijd van de verschillende geldstromen en de daaruit volgende financieringslasten. De kosten zullen hierbij ingeschat worden op basis van een normatieve raming van alle uit te voeren werkzaamheden. De opbrengsten zullen gebaseerd zijn op het beoogde ontwikkelprogramma en de daaruitvolgende grondopbrengsten op basis van de vastgestelde grondprijzenbrief van de gemeente. 4. Afspraken met betrokken partijen. Over de toekomstige betrokkenheid van de sportverenigingen en eventuele financiële bijdragen zullen heldere en bindende afspraken gemaakt moeten worden. De gemeente heeft hiervoor een gespecialiseerd adviesbureau ingeschakeld. Naast de sportverenigingen dienen ook afspraken gemaakt te worden met partijen die financieel geraakt worden door de plannen, zoals de eigenaar van 1 van de huidige sportaccommodatie. Bijgesloten processchema geeft aanvullend inzicht in de voorgestelde structuur van het project. Organisatie Voor het uitwerken en afstemmen van de benodigde producten is een projectorganisatie ingericht met de volgende groepen: - kernteam met wethouder RO (bestuurlijk trekker), projectleider en ambtelijk ondersteuning.

- een stuurgroep ‘sport’ waarin namens de gemeente de wethouders RO en Sport deelnemen en waarin namens alle 4 verenigen 2 bestuurders zitting hebben. - Een interne gemeentelijke projectgroep die zicht richt op de gehele scope van de opgaaf. - Een externe projectgroep ‘sport’ waarin de 4 verengingen participeren.

Pagina 3 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/24/269194

Uitgangspunten Gebiedsvisie Bij de uitwerking van de Gebiedsvisie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Scope gaat over de toekomstige huisvesting van 4 sportverenigingen (namelijk AVW, Grootven, Alverna en AWC) en de realisatie van grofweg 300 woningen. 2. De gemeente draagt in basis alle kosten van de nieuwbouw van de accommodatie(s) en verplaatsing van de sportvoorzieningen. 3. Voor de sportverenigingen geldt als hoofdregel dat er geen financieel voordeel of nadeel mag ontstaan bij overgang naar de nieuwe accommodatie(s). 4. De sportvoorzieningen moeten toekomstbestendig worden. Dat heeft betrekking op: - positioneringen in het gebied - wonen, werken/bedrijvigheid en sporten moeten zich nu en in de toekomst maximaal met elkaar verhouden - flexibiliteit: realisatie van extra capaciteit en reserveringen voor mogelijke toekomstige uitbreidingen of aanpassingen. 5. Het plangebied is niet in beeld als toekomstige locatie voor het nieuwe Zwembad. 6. Maximaal behoud van bestaande natuur en ecologische structuren 7. De in het gebied aanwezig school (Maas Waalcollege) wordt ingepast 8. Streven naar een budget neutrale gebiedsontwikkeling, dat wil zeggen dat kosten en inkomstem met elkaar in balans moeten worden gebracht. 9. Gemeentelijk beleid. Argumenten 1.1 Het proces kan niet verder zonder budget.

Een aanvullend voorbereidingskrediet is nodig voor het kunnen afronden van een Gebiedsvisie. Het reeds beschikbaar gestelde krediet is hiervoor niet toereikend zoals eerder aangekondigd. 1.2

Geen alternatieve dekkingsbron beschikbaar. De noodzakelijk te maken kosten kunnen niet op een andere manier gedekt worden. Er is geen krediet beschikbaar voor dit project.

4.1

Eenduidigheid over uitgangspunten Een gebiedsvisie heeft behoefte aan kaders en uitgangspunten die aan de voorkant van het proces worden vastgesteld. Deze kaders en uitgangspunten zijn bepalend voor de inhoud van het plan, maar ook nodig voor de beoordeling van het resultaat.

4.2

Uitgangspunten als kader Bij het maken van een Gebiedsvisie is het van belang dat hiervoor aan de voorkant heldere uitgangspunten worden meegegeven. In dit geval gaat daarbij onder andere om de scope en de financiële uitgangspunten. Het eindproduct zal aan die uitgangspunten moeten voldoen.

Tegenargumenten en risico’s 1.1

De gebiedsvisie Havenweg-Leemweg blijkt niet haalbaar vanwege financiële, ruimtelijke, technische of juridische obstakels. Het leggen van de puzzel is een complexe opgave. Mocht blijken dat de gebiedsvisie niet haalbaar is dan zal dit mogelijk tot teleurstelling leiden bij de vele sportclubleden van de sportclubs die zich op dit moment vrijwillig inzetten om tot de gebiedsvisie te komen. We beraden ons dan.

Pagina 4 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/24/269194

1.2

Er staan geen inkomsten tegenover het voorbereidingskrediet. Er is geen zicht op een alternatieve dekkingsbron zoals een anterieure overeenkomst. Vandaar dat we de Algemene Reserve als aanvullend dekkingsmiddel in zetten.

1.3

Aanwezigheid dassen Zoals gemeld tijdens de raadsvergadering op 30 januari jl. zijn er dassen aangetroffen in het plangebied. Nader onderzoek moet uitwijzen wat hiervan de effecten zijn op de planvorming.

1.4

Draagvlak Er moet draagvlak ontstaan bij de direct bij het proces betrokken sportverenigingen en partijen. Dat draagvlak is breed aanwezig voor het opstellen van de Gebiedsvisie, maar het oordeel van verenigingen / partijen over het eindresultaat is van belang bij het besluit over de Gebiedsvisie.

1.5

Archeologie Het gebied staat bekend als archeologisch interessant. Bij de realisatie van het functies bestaat de kans op vondsten waardoor vertraging ontstaat. Nader onderzoek moet uitwijzen wat hiervan de effecten zijn op de planvorming.

Financiële gevolgen De aanvullende financiële middelen zijn nodig om een Gebiedsvisie te maken zodat definitieve besluitvorming kan plaatsvinden over de toekomst van het plangebied. Het krediet van € 160.000,- zal ten laste gebracht worden van de Algemene Reserve. Bij positieve besluitvorming over de Gebiedsvisie de op dat moment gerealiseerde kosten op basis van de beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten, als boekwaarde opnemen in de Grondexploitatie. Dit voorbereidingskrediet wordt dan dus meegenomen in de op te stellen grondexploitatie voor het gebied. Communicatie Over het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet wordt niet specifiek gecommuniceerd. Uiteraard houden we alle betrokkenen en geïnteresseerden wel op de hoogte van het proces om tot een gebiedsvisie te komen. Dit doen we onder andere met brieven, persberichten, een nieuwe pagina op onze website (www.wijchen.nl/havenwegleemweg) en een digitale nieuwsbrief waarvoor men zich kan aanmelden via de website. Inwonersparticipatie In het kader van de planuitwerking zal in maart een uitgebreid communicatie- en participatietraject gestart worden zodat alle direct en indirect betrokken partijen en personen de mogelijkheid krijgen om ideeën te uiten en mee te denken. Hiervoor is een participatieplan opgesteld. Uitvoering of Vervolgstappen Na positieve besluitvorming kan de bedoelde Gebiedsvisie worden afgerond.

Voor de gebiedsvisie zijn de voorbereidende werkzaamheden reeds gestart. Relevante informatie zal het college spoedig met de raad delen. Besluitvorming over het vervolg is voor het zomerreces 2025 voorzien, waarbij de raad een besluit kan nemen over het al dan niet een vervolg geven aan deze gebiedsontwikkeling Geheimhouding Niet van toepassing.

Pagina 5 van 5