20250501 Beantwoording zienswijzen - Zienswijzenota Spoorstraat Herenstraat

Een verlies van privacy is niet aan de orde. De studie zichtlijnen en schaduwstudie worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. Voor een goede infrastructurele inpassing van het planvoornemen is in paragraaf 5.8.1. van de bestemmingsplantoelichting een onderbouwing met betrekking tot de verkeersgeneratie uitgewerkt. Hier is rekening is gehouden met het effect van het wegvallen van de bestaande functies en de nieuwe verkeersgeneratie als gevolg van het woningbouwplan. Aan de hand van de landelijk erkende CROW-kengetallen is voor de typen en aantallen woningen aan de hand van de kengetallen de verkeersgeneratie bepaald. Daarbij is geconcludeerd dat dit ter plaatse en in de aanloopstraten tot een aanvaardbaar verkeerseffect zal leiden. Uitgaand van 146,5 aankomende en 146,5 vertrekkende auto's op een etmaal, is dat een gemiddelde van nog geen 25 auto's per uur aankomend en vertrekkend. In de huidige situatie zijn er bedrijven en woningen gesitueerd die eveneens verkeer generen. Bovendien is de locatie gelegen in het centrum, waar vele bezoekers de winkels en horeca bezoeken. Deze bezoekers zorgen in de huidige situatie niet voor een hinderlijke verkeersdruk. Door de verkeersgeneratie in het centrum, kan geconcludeerd worden dat de woningen niet voorzien in een sterk toenemende verkeersdruk in de omgeving.

Gegeven de beperkte toename en het overige omgevingsgeluid dat reeds in een centrumgebied is, is de geluidstoename als gevolg van de verkeerstoename niet onaanvaardbaar en passend in een centrumgebied.

g. Voor parkeren is in het bestemmingsplan een zogenaamde ‘dynamische parkeernorm’ opgenomen in de planregels, artikel 8, lid 3. Op basis daarvan dient binnen het plangebied geheel in eigen parkeerbehoefte te worden voorzien. Bij het bouwen en het wijzigen van het bestaande gebruik zoals toegestaan op grond van de bestemmingen genoemd in hoofdstuk 2, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid; overeenkomstig het 'Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen', dat op 11 april 2020 in werking is getreden, of een recenter in werking getreden regeling. Omdat inmiddels (zomer 2024) het gemeentelijk beleid op dit aspect is geactualiseerd, zal bij vaststelling van het bestemmingsplan de parkeerberekening ook worden aangepast aan het actuele beleidskader. De parkeervoorziening is hierop ook afgestemd, waarbij ruimschoots voldaan kan worden aan de geldende normen. Op basis van de bestaande exploitatie is er een parkeerbehoefte voor 7 (gemiddeld) middeldure reguliere woningen, 673 m2 winkelvloeroppervlak en 230 m² sportvoorziening (fitness). Daarbij is een maatgevende parkeerbehoefte berekend van maximaal 17.03 parkeerplaatsen, ofwel afgerond naar boven 18 parkeerplaatsen. In de bestaande situatie is er op eigen terrein voorzien in 6 parkeerplaatsen, c.q. mogelijk te parkeren auto’s. Deze mogelijkheden zijn aan de Herenstraat, links (1) en rechts (5) van de fitnessstudio.

Dit impliceert dat de overige behoefte van 12 parkeerplaatsen is opgelost in het openbaar gebied. Aan de Spoorstraat zijn ter hoogte van het plangebied geen parkeergelegenheden. Volgens de geldende norm dienen er voor de bewoners 52 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen worden ondergebracht in de parkeergarage. Naast de 52 parkeerplaatsen voor bewoners biedt de parkeergarage ruimte aan 4 parkeerplaatsen voor bezoekers. Hiermee komt het totaal aantal parkeerplaatsen in de garage op 56. Voor de overige 12 benodigde bezoekersparkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van de bestaande openbare parkeerplaatsen in de omgeving. Door de realisatie van 56 parkeerplaatsen in de parkeergarage, waarvan 52 voor bewoners en 4 voor bezoekers, en de benutting van 12 bestaande openbare parkeerplaatsen, wordt voldaan aan de totale parkeeropgave van 68 parkeerplaatsen. De parkeergarage is ontworpen met een capaciteit van 65 parkeerplaatsen. Dit resulteert in een overschot van 9 parkeerplaatsen (65 - 52 - 4 = 9). Dankzij de ruime parkeergarage, die zowel in de parkeerbehoefte van bewoners voorziet als gedeeltelijk in die van bezoekers, en de 12 beschikbare openbare parkeerplaatsen, wordt aan de parkeernormen voldaan. Het parkeren vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan. h.

Voor de omgeving kan op voorhand gesteld worden dat de verkeerstoename niet tot onaanvaardbare toename van de geluidbelasting zal leiden. Als vuistregel geldt dat significante effect pas ontstaan bij een toename van meer dan de helft van het verkeer, daar waar hier door indiener wordt gesteld dat de toename ca. 15% bedraagt. Er van uitgaand dat er wordt voldaan aan de minimale eis op grond van het Bouwbesluit (nu Bbl) voor de geluidwering van de woning van 20 dB mag de (gecumuleerde) geluidbelasting niet hoger zijn dan 53 dB om aan de richtwaarde van het binnengeluidniveau van 33 dB te voldoen. Met de berekende geluidbelastingen tot ten hoogste 66 dB is het woon- en leefklimaat in een aantal woningen zonder nadere maatregelen niet gewaarborgd. Bij de berekende geluidbelasting is een geluidwering van maximaal 33 dB vereist voor de gevels van de appartementen aan de zijde van de Herenstraat. Een onderzoek naar de geluidwering van de gevel moet dit aantonen. In dit kader moet ook worden aangetoond dat er wordt voldaan aan de eis aan de karakteristieke geluidwering. Dit is een gangbare procedure die in het kader van de bouwaanvraag doorlopen wordt. De gemeente acht overigens het onderzoek dat is verricht voldoende compleet om de uitvoerbaarheid van de plannen te kunnen aantonen.

Als aangegeven zal bij een concreet bouwplan exact voor alle gevels met exacte verdiepingshoogten de geluidbelasting en geluidwerende werking worden bepaald.

i.

Er zijn twee onderzoeken met betrekking tot het aspect water uitgevoerd. In deze onderzoeken worden zowel de effecten van hemel- als ook afvalwater behandeld. Bij de gebruikte neerslagsituatie (70mm in 1 uur), de aangehouden toekomstige maaiveldhoogtes en een volledig gevuld rioolstelsel stroomt er oppervlakkig geen water vanaf de Spoorstraat of de Herenstraat het plangebied in. Hierbij is er rekening gehouden met hemelwater dat valt binnen het plangebied en daarbinnen verwerkt wordt volgens de eisen van de gemeente. In het schetsontwerp is een oppervlak van circa 115 m² beschikbaar voor ondergrondse maatregelen. Hierbij is rekening gehouden met een afstand van 1,0 m vanaf de erfgrens. De maatgevende grondwaterstand is ingeschat op NAP +5,7 m. Met een gemiddeld maaiveldhoogte van NAP +8,8 m ter plaatse van de infiltratiekratten en een dekking van 0,6 m is de beschikbare ruimte circa 2,5m (NAP 8,8 m – 0,6 m – NAP 5,7 m). Uitgaande van gestapelde infiltratiekratten met een totaal hoogte van 1,5 m over een totaal oppervlak van 115 m² en een netto bergingscapaciteit van 95% voor infiltratiekratten is de beschikbare berging 163 m³ (1,5 m * 115 m² * 95%). Hiermee wordt voldaan aan de bergingseis van 160 m³. Voor het rioolstelsel geld het volgende.

Uitgaande van een toename van 51 appartementen, met een gemiddelde bezetting van 2,5 personen die gedurende 10 uur 12 l/ uur per inwoner aanbieden, bedraagt de hoeveelheid vuilwater die aangeboden wordt vanuit het plangebied: Toekomstige afvoer VWA: 51 x 2,5 x 12 l/uur = 1.530 l/uur = 1,53 m³/uur = 0,42 l/s. Het vuilwater van het plangebied dient aangesloten te worden op de gemeentelijke riolering. Geconcludeerd kan worden dat door de compensatie van het toekomstig verhard oppervlak minder water tot afstroming komt richting het gemengde rioolstelsel. Hierdoor zal de overstort van rioolstelsel minder vaak in werking treden wat een positief effect heeft op de kwaliteit van het oppervlaktewater. Voor meer informatie zie adviezen en rapportage Boot advies, dat als bijlage bij het vast te stellen bestemmingsplan wordt gevoegd. De aanpassingen in de watersysteemoplossingen leiden tot wijziging van het vast te stellen plan, waarbij de toelichting wordt aangepast. Het juridisch kader blijft ongewijzigd. j. Zie de beantwoording onder ‘i’ hiervoor. Er wordt inmiddels een andere systeemoplossing voorgestaan, die invulling geven aan een oplossing voor de zorgen van indiener Deze aspecten richten zich op de nadere invulling van het bouwplan. k. Aspecten als licht, zicht en schaduw zijn onder antwoord ‘f’ toegelicht.

Het bouwplan zal zodanig worden vormgegeven dat aandacht is voor geluidsaspecten. Dit wordt in de fase bouwaanvraag getoetst en is in deze fase van het bestemmingsplan niet aan de orde. l. Deze aspecten richten zich op de nadere invulling van het bouwplan. Het bouwplan zal zodanig worden vormgegeven dat aandacht is voor privacy van bewoners in de omgeving. Bezwaarmakers refereren aan de voortuinen aan de zuidzijde van hun percelen. Sommige woningen aan de Spoorstraat hebben een voortuin aan de zuidzijde. Deze zijn dus niet enkel te zien vanaf een hogere verdiepingsvloer, maar ook rechtstreeks vanaf straatniveau, het is tenslotte een voortuin. Tevens zijn er woningen aan de Spoorstraat, welke zijn vernoemd als zienswijze bij dit onderwerp, welke geen voortuin hebben. Waar deze zienswijze vanuit deze personen op gebaseerd is, is onduidelijk. De bewoners van Herenstraat 19 t/m 25 betreffen appartementen. De buitenruimtes/balkons van deze bewoners sluiten inderdaad aan binnen de zichtlijnen van het beoogde nieuwbouwplan. Echter betreft dit op grote afstand en hebben nieuwbouwappartementen ook recht op een buitenruimte die niet anders zal zijn dan die van indieners. m. De initiatiefnemer heeft deze voorstellen voor kennisgeving aangenomen maar beschouwd deze als niet haalbaar en wenselijk en heeft daarom om moverende redenen een ander bouwvoornemen.

De voorgestelde alternatieven zijn in deze procedure dan ook niet relevant. n. Het onderzoek is gebaseerd op bebouwing van 5 lagen. Het gestelde door indieners is dan ook onjuist.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De wijzigingen betreffen: - Toevoeging van de zichtlijnenstudie als bijlage bij de toelichting; - De bezonningsstudie wordt toegevoegd aan de bijlagen bij de toelichting. - De aanpassingen in de watersysteemoplossingen leiden tot wijziging van het vast te stellen plan, waarbij de toelichting wordt aangepast. Het juridisch kader blijft ongewijzigd. Zienswijze 9 a. Volgens indiener staat gepland gebouw deels op grond die door verjaring eigendom van de VvE is geworden. b. Indieners maken bezwaar tegen de mogelijkheid van het bouwen van een blinde muur van 19 m hoog en 20 m diep, direct grenzend aan de oostzijde van het perceel van indiener. c. Indieners vinden 5 bouwlagen te hoog. En de diepte van 20 m te diep (gebruikelijke diepte is 15 m), de maatvoering is bovendien niet voorzienbaar. d. Er is een interne balkon mogelijk op de bovenste etage, indieners vinden dit onaanvaardbaar omdat dit direct zicht geeft op de tuinen van 29A t/m 49 E. e. Indieners vrezen een forse toename van geluid (o.a. merkbaar in de daktuinen van indieners) , door weerkaatsing van geluid op de hoge muur, en de vele mensen die gebruik maken van het binnenplein.

En toename van warmte, wederom vanwege de hoge blinde muur. Indieners vragen om een onderzoek naar de effecten van de hoge muur op het woon en leefklimaat van indieners. f. Volgens indieners voldoet het bouwplan niet aan de goothoogte, zoals opgenomen in het bestemmingsplan. g. Indieners zijn van mening dat het bouwplan niet voldoet aan het beeldkwaliteitsplan centrum Wijchen. h. Indieners pleiten voor een dorpser karakter van het gebouw, maximaal 3 bouwlagen en 10 – 12 m diep. Reactie gemeente a. Indien de grond inderdaad eigendom van de VvE zou zijn dan is er sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering. De discussie over mogelijke verjaring betreft 1 à 2 m² (momenteel) onbebouwd terrein. Uit vaste jurisprudentie blijkt echter dat een mogelijke privaatrechtelijke belemmering alleen tot aanpassing van het plan kan leiden indien deze een evident karakter heeft. Zolang er tussen partijen een geschil bestaat over de privaatrechtelijke status van de grond gaat de gemeente uit van hetgeen openbaar in het kadaster bekend is. Om deze reden heeft de gemeente contact opgenomen met de initiatiefnemers ter controle van de gestelde belemmering. De initiatiefnemers zijn het niet eens met de zienswijze, lid 9a.

De omstandigheid dat er wellicht door een of meerdere personen gebruik werd gemaakt van het perceels-gedeelte, leidt niet tot verkrijgende verjaring of een erfdienstbaarheid, omdat er geen sprake is van onafgebroken bezit gedurende tenminste 10 jaar of meer, en ook niet van goede trouw (dat wil zeggen: denken dat je gerechtigd bent, zie BW 3:23). Door onenigheid over privaatrechtelijk eigendom is er geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Immers zijn partijen het niet met elkaar eens over de belemmering. Het is hiermee primair aan de burgerrechter om hierin te beslechten. Het plan wordt hier dus niet op aangepast, in dit geval hanteren wij de openbaar beschikbare grenzen van het kadaster. De initiatiefnemers zijn overigens in overleg met de bezwaarmakers en hebben een mondeling compromis, dat op 22 april 2025 wordt geformaliseerd.

b. Met het bestemmingsplan worden planologisch bouwmogelijkheden gecreëerd. Met een omgevingsvergunningaanvraag zal een concreet bouwplan worden getoetst. Pas op dat moment is de gevelindeling aan de orde, die dan zal moeten voldoen aan de criteria voor welstandsbeoordeling en aan bepalingen uit het Bbl. c. In de Spoorstraat, Herenstraat en ook in de andere straten binnen de ruimtelijke invloedssfeer van onderhavige locatie, komt reeds een zeer divers bebouwingsbeeld voor. Hierbij variëren schaal, korrel, typologie en goot- en bouwhoogtes ook sterk. In Bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan, ‘ANALYSE ONTWIKKELINGSLOCATIE SPOORSTRAAT-HERENSTRAAT WIJCHEN’, is de exacte situatie voor wat betreft hoogten in beeld gebracht in het onderdeel ‘Wijchense hoogtekaart’. In deze analyse is tevens toegelicht hoe met een gevarieerd bebouwingsbeeld hier tot accentvorming gekomen kan worden, die passend is op de locatie. De hoekligging op de kruising van enkele markante lijnen in het stedelijk weefsel, samen met de oriëntatie op het kasteelpark, maken dat de hogere bouwmogelijkheid voldoende in evenwicht is met en passend is binnen de ruimtelijke structuren van dit deel van het Wijchense centrumgebied. Daarbij is het van belang dat er een geleding in bouwmassa’s wordt bereikt met de toekenning van gedifferentieerde bouw- en goothoogten binnen het bestemmingsplan.

Op basis van de stedenbouwkundige analyse is voldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot deze huidige stedenbouwkundige inpassing is gekomen. Dit in combinatie met de voorgestelde bouwvolumes en toegepaste architectuur. Met betrekking tot de bouwdiepte wordt opgemerkt dat er ook in het vigerende bestemmingsplan voor dit projectgebied een bouwvlak is opgenomen dat bebouwing grenzend aan de zuidrand van het plangebied mogelijk maakt. Met het bestemmingsplan worden planologisch bouwmogelijkheden gecreëerd. Met een omgevingsvergunningaanvraag zal een concreet bouwplan worden getoetst. Pas op dat moment is de gevelindeling aan de orde, die dan zal moeten voldoen aan de criteria voor welstandsbeoordeling en aan bepalingen uit het Bbl. d. Deze aspecten richten zich op de nadere invulling van het bouwplan. Het bouwplan zal zodanig worden vormgegeven dat aandacht is voor o.a. privacyaspecten. Privacy komt pas aan de orde bij de uitwerking van het bouwplan. Momenteel wordt enkel het bestemmingsplan beoordeeld en daaruit volgen niet onevenredig nadelige effecten op privacy. e. Deze aspecten richten zich op de nadere invulling van het bouwplan. Het bouwplan zal zodanig worden vormgegeven dat aandacht is voor warmte en geluidsweerkaatsing/effecten bewoners Hittestress en galm zijn beiden onderwerpen die pas aan de orde komen bij de uitwerking van het bouwplan.

Momenteel wordt enkel het bestemmingsplan beoordeeld en daarin is geen aanleiding om en onevenredig nadelige effecten te verwachten op genoemde punten. In een binnenstedelijk gebied zijn altijd omgevingseffecten als geluid etc. te verwachten. f. Met het bestemmingsplan worden planologisch bouwmogelijkheden gecreëerd. Met een omgevingsvergunningaanvraag zal een concreet bouwplan worden getoetst waarbij de in het bestemmingsplan opgenomen goot- en bouwhoogten bindend zijn. g. Met het bestemmingsplan worden planologisch bouwmogelijkheden gecreëerd. Met een omgevingsvergunningaanvraag zal een concreet bouwplan worden getoetst. Pas op dat moment is de gevelindeling etc. aan de orde, die dan zal moeten voldoen aan de criteria voor welstandsbeoordeling conform het gemeentelijk welstandsbeleid voor deze locatie. h. Op basis van de beantwoording onder sub c. is er geen aanleiding om de hoogten aan te passen naar het door indieners voorgestelde verzoek. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze ongewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt ongegrond verklaard.

Zienswijze 10. Provincie Gelderland Molenbiotoop. De molenbiotoopformule is niet correct ingevuld: De askophoogte (waarde z) is niet juist, in het bestemmingsplan is hiervoor de helft van het gevlucht genomen (12.75 meter) en vergeten is de hoogte van de molenbelt hierbij op te tellen. Op 280 meter van de molen maakt het bestemmingsplan een bouwhoogte van 16.00 m mogelijk, dat is o,77 meter hoger dan toegestaan. 0p 300 meter maakt het bestemmingsplan een bouwhoogte van 18,23 meter mogelijk. Dit is 2,60 meter hoger dan de 15,63 meter die uit de biotoopformule komt. Reactie gemeente Deze zienswijze is aanleiding geweest om in nauw overleg met de provincie een nader onderzoek te doen naar de windvang van de molen. Dit onderzoek wordt als bijlage gevoegd bij het vast te stellen bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat het plan uitvoerbaar is. In het mailbericht van 20 november 2024 heeft de Provincie Gelderland aan de gemeente Wijchen meegedeeld dat de Provincie Gelderland, wat betreft de molenbiotoop, akkoord gaat met de realisatie van het plan en de daarbij behorende bouwhoogte. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gegrond verklaard. Het nadere onderzoek wordt toegevoegd aan het plan. Zienswijze 11. a. Bezonningsstudie ontbreekt.

Er is een bezonningsstudie nodig om de impact van het bestemmingsplan op de schaduwhinder in de omgeving te beoordelen. De bouwhoogte van het gebouw kan leiden tot onaanvaardbare gevolgen voor de leefbaarheid van omwonenden. De bouwhoogtes in het plan zijn verhoogd, wat verdere schaduwhinder kan veroorzaken. Jurisprudentie stelt dat een bezonningsstudie op basis van de maximale planologische mogelijkheden op het perceel wordt vereist. Zonder een bezonningsstudie kan het plan niet worden vastgesteld. b. Er is sprake van onaanvaardbare aantasting van privacy. Het bestemmingsplan negeert privacybelangen volledig, aangezien het woord "privacy" niet in het plan wordt genoemd. Dit is problematisch, omdat de ruimtelijke ontwikkeling de privacy van omwonenden aanzienlijk zal aantasten, vooral door de hoogte en massaliteit van de geplande appartementen, die direct zicht bieden op woningen en tuinen. Hoewel woningbouw belangrijk is, moet de privacy van bewoners serieus worden genomen. De raad heeft dit belang niet voldoende in overweging genomen, wat leidt tot een onzorgvuldige en onrechtmatige besluitvorming. Hierdoor kan het plan niet in zijn huidige vorm worden vastgesteld. c. Aangedragen alternatieven zijn onvoldoende in overweging getrokken.

In een aanvullende brief heeft een betrokken partij een alternatief plan voorgesteld dat financieel aantrekkelijker zou zijn dan het huidige bestemmingsplan. De raad is verplicht om bij de vaststelling van het plan de voor- en nadelen van alternatieven te overwegen, zoals blijkt uit jurisprudentie. Het aangedragen alternatief verdient bijzondere aandacht, vooral omdat het financieel voordeliger lijkt. De raad heeft het alternatief niet beoordeeld, wat leidt tot een tekortkoming in de voorbereiding van het plan en een onrechtmatige vaststelling. De betrokken partij vraagt daarom om een zorgvuldige beoordeling van het alternatief.

d. Met het voornemen wordt beschermd dorpsgezicht aangetast. Het bestemmingsplan houdt geen rekening met de bescherming van het dorpsgezicht, zoals vastgelegd in de Erfgoedverordening. Het pand aan de Spoorstraat 57 — Herenstraat 42, dat sinds 2009 binnen het beschermde dorpsgezicht valt vanwege zijn architectonische en stedenbouwkundige waarde, wordt nu als minder waardevol beschouwd door de raad. Deze verandering in visie is ongegrond, aangezien de bestaande bebossing en onaantrekkelijke gevels van nabijgelegen panden geen afbreuk doen aan de waarde van het beschermde pand. De raad heeft onterecht gekozen voor een variant van het plan die de waarden van het dorpsgezicht negeert, terwijl jurisprudentie stelt dat schade aan beschermd erfgoed zoveel mogelijk moet worden voorkomen. Bovendien had de raad, als het pand niet langer beschermd zou hoeven worden, het beschermde gebied moeten herzien, wat niet is gebeurd. De betrokken partij vindt de keuze van de raad onrechtmatig en pleit voor de behoudende variant. Tot slot is er onduidelijkheid over artikel 6.4 van het plan, waarin niet duidelijk wordt aangegeven wanneer een deskundige advies moet worden ingewonnen. e. Er zijn onregelmatigheden vastgesteld ten aanzien van externe veiligheid.

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met externe veiligheid, vooral als er een nabijgelegen risicobron is, zoals de Spoorlijn Den Bosch-Nijmegen. De risico-inschatting is gebaseerd op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico, waarbij de zelfredzaamheid van bewoners belangrijk is. De berekening van het groepsrisico zou onjuist zijn, omdat wordt aangenomen dat alleen zelfredzame bewoners in de levensloopbestendige woningen zullen wonen. Dit negeert de behoeften van senioren, die vaak minder zelfredzaam zijn, wat risico’s voor hun veiligheid voor kwetsbare groepen met zich meebrengt. Een zorgvuldige beoordeling van zelfredzaamheid is dus noodzakelijk om te waarborgen dat het bestemmingsplan voldoet aan de eisen van externe veiligheid en de bescherming van alle bewoners. f. Bovendien zijn er verschillen tussen het aantal woningen in het onderzoek (44) en het advies van de brandweer (51). Deze verschillen kunnen de geldigheid van het onderzoek in twijfel trekken, waardoor het bestemmingsplan niet kan worden vastgesteld. g. De stikstofberekening is onjuist uitgevoerd. Bij de berekening van de stikstofemissie in de gebruiksfase is een onjuiste norm gehanteerd. Voor de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van 1,8 bewegingen per wooneenheid per etmaal voor de 51 geplande appartementen.

Deze norm is gebaseerd op CROWrichtlijnen, maar is onjuist omdat het de lagere parkeernorm volgt in plaats van de juiste verkeersgeneratienorm. De correcte verkeersgeneratie volgens actuele CROW-normen ligt tussen 5,4 en 6,2 bewegingen per wooneenheid per etmaal. Hierdoor is de AERIUS-berekening niet correct uitgevoerd, wat de zorgvuldigheid van het ontwerpbestemmingsplan in twijfel trekt. Daarom kan het plan niet ongewijzigd worden vastgesteld. h. De cultuurhistorische waarde ontbreekt. Het huidige bestemmingsplan zal leiden tot het vervallen van de status van het plangebied als cultuurhistorisch waardevol gebied. Het parapluplan heeft alleen wijzigingen aangebracht in de bestaande bestemmingsplannen, zonder de cultuurhistorische waarde te behouden. Aangezien het plangebied expliciet is vermeld op de waardenkaart, lijkt het niet de bedoeling dat het deze status verliest. Het behoud van deze status is belangrijk en wenselijk. Daarom wordt de raad dringend verzocht om de dubbelbestemming en de bijbehorende planregels op te nemen in het bestemmingsplan. i. De definitie van ‘wonen’ ontbreekt. Het bestemmingsplan bevat geen definitie van het begrip ‘wonen’, wat opvallend is, aangezien de woonbestemming uitsluitend wonen toestaat. Wanneer een begrip niet gedefinieerd is, moet het volgens de normale spraakgebruik worden geïnterpreteerd.

Jurisprudentie heeft aangetoond dat ‘wonen’ ruim kan worden opgevat, wat ook tijdelijke bewoning door studenten en arbeidsmigranten mogelijk maakt. Er is twijfel of de raad een brede

interpretatie voor ogen had. Als minder traditionele vormen van samenleven zijn toegestaan, heeft dat gevolgen voor de leefomgeving. Als de raad deze brede uitleg wel had bedoeld, zou dat duidelijk vermeld moeten zijn in de plantoelichting en de onderliggende onderzoeken. Daarom is het raadzaam dat de raad een definitie van "wonen" opneemt in de planomschrijving, die aansluit bij de gebruikelijke betekenis van het begrip. Reactie gemeente a. De bezonningsstudie toont aan dat het beoogde nieuwe bouwplan geen nadelig effect heeft op de bezonning van het perceel en de woning van de indieners. Als er al gesproken kan worden over een nadelig effect, zijn deze effecten niet meer nadelig dan de bebouwingsmogelijkheden van het huidige bestemmingsplan en zijn deze aanvaardbaar in een binnenstedelijke omgeving als deze. De bezonningsstudie wordt toegevoegd aan de bijlagen bij de toelichting. b. Gezien de afstand tussen de woning van indiener en het bouwplan, is het niet aannemelijk dat indiener in zijn privacy zal worden aangetast. Met de nadere invulling van het bouwplan zal voor wat betreft de vormgeving rekening worden gehouden met het privacy-aspect Dit is echter in deze fase van de procedure niet aan de orde. Naast de bezonningsstudie is op verzoek van indieners ook een zichtlijnenonderzoek uitgevoerd.

Hierbij is inzichtelijk dat er van aantasting van privacy geen sprake is, omdat er geen direct zicht is in de tuin bij indieners. De aanwezigheid van de bestaande grote haag, in de tuin bij indieners zorgt hiervoor. De zichtlijnenstudie zal worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. c. Indiener heeft in het verleden de ontwikkelaar voorzien van een aantal naar eigen inzicht bedachte alternatieven/varianten. De initiatiefnemer heeft deze voor kennisgeving aangenomen maar beschouwd deze als niet haalbaar en wenselijk en heeft daarom om moverende redenen een ander bouwvoornemen. De voorgestelde alternatieven zijn in deze procedure dan ook niet relevant. Daarnaast heeft de gemeente niet als plicht om alternatieven te onderzoeken wanneer een voorgestelde ontwikkeling in zichzelf, alle belangen afwegende, als aanvaardbaar wordt beschouwd en bovendien bijdraagt aan gemeentelijke volkshuisvestelijke doelen. d. De beschermde waarden binnen het Gemeentelijk Beschermd Dorpsgezicht Centrum Wijchen zijn zichtbaar in bijlage 16 bij de toelichting van het bestemmingsplan, figuur 24, en zijn vooral aanwezig aan de oostkant van het kasteel, waar rondom het kasteel en de molen de waarden voornamelijk bestaan uit visuele elementen en openbare ruimte.

De bebouwing met beschermde waarde aan de Baron D’Osystraat en Kasteellaan heeft een relatie met elkaar, niet alleen doordat het tussen de 17e en 19e eeuw eigendom is geweest van de familie Osy. Deze relatie is duidelijk terug te zien in de 4 vrijstaande panden Baron D’Osystraat 14 en 21-27 en Kasteellaan 17 en 19 waar bouwstijl en gevelelementen zeer veel overeenkomsten vertonen. Een aantal historische panden binnen de dorpskern hebben een oorspronkelijk agrarische functie als oude boerderij of opslag of schuur. Hierbij is de agrarische functie verdwenen maar tonen de gebouwen wel een link naar het verleden van Wijchen. Kijken we naar het pand Spoorstraat 57 Herenstraat 42 dan ontbreekt een relatie met de bebouwing binnen het dorpsgezicht. Niet alleen vormt het kasteelterrein een visuele en functionele afzondering, ook qua typologie en bouwvorm zijn overeenkomsten zeldzaam. De bebouwing heeft aldus geen historische waarde als onderdeel van een grotere stedenbouwkundige structuur en staat op zichzelf. E.e.a. is toegelicht in bijlage 16 bij de toelichting van het bestemmingsplan, Cultuurhistorisch onderzoek, oktober 2021, paragraaf 5.2. Het cultuurhistorisch onderzoek is opgesteld volgens de richtlijnen van het Cultuurhistorisch onderzoek in de vormgeving van de ruimtelijke ordening van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Daarmee kan dit als deskundigenrapportage worden aangemerkt, waarop de gemeente haar medewerking aan dit planvoornemen afdoende gemotiveerd kan verlenen. De conclusie uit dit onderzoek is ook helder en luidt als volgt: “De betekenis van de bebouwing Spoorstraat 57 en Herenstraat 42, bezien vanuit de historische stedenbouwkundige beoordeling, is beperkt tot het element op zich, als

zijnde een laatste element met historische betekenis in een verder meer recent getransformeerd bouwblok. Het stratenbeloop, de rooilijntoepassingen en de relatie met het kasteelpark zijn behoudenswaardig en te respecteren. Het gebouw draagt verder niet bij aan de historische stedenbouwkundige context. De betekenis is wat dat betreft nihil vanuit stedenbouwkundig oogpunt, omdat een historische bebouwingsstructuur verwijzend naar het verleden, niet realistisch is en niet terug kan komen in deze omgeving. Vanuit dat oogpunt is behoud van de huidige bebouwing ook niet vereist en is sloop en vervangende bebouwing aanvaardbaar, zolang rooilijnen, wegbeloop en zichtrelatie met het park (park – en straatgerichte voorgevels) worden gerealiseerd. e. Het aspect omgevingsveiligheid betreft in dit geval enkel de bewoners van het nieuwe complex, niet indiener van de zienswijze. Ondanks dat is Kragten, opsteller van het advies externe veiligheid, om advies gevraagd. Er kan worden geconstateerd dat er bij voorliggende project geen sprake is van de realisatie van een expliciete seniorenflat. De woningen worden enkel levensloopbestendig gerealiseerd. Bij levensloopbestendige woningen kan het, net als bij reguliere woningen, voorkomen dat er personen wonen die verminderd zelfredzaam zijn. Uitgangspunt is dat het merendeel van de bewoners zelfredzaam zal zijn.

Hierdoor kunnen verminderd zelfredzame personen met hulp van zelfredzame personen in veiligheid gebracht worden bij een incident. Op grond van vorenstaande wordt geacht dat de fysieke (alsook de mentale) capaciteit van deze bewoners voldoende is om tijdig te kunnen vluchten bij een calamiteit. Daarnaast ziet de gemeente erop toe dat de aanvraag bouwvergunning uitsluitend betrekking heeft op een woonfunctie. Een woonfunctie met 24-uurs zorg of gezondheidszorg is op grond van het (ontwerp)bestemmingsplan niet toegestaan. De stelling in de zienswijze dat is aangegeven “dat minder zelfredzame personen de woningen niet zullen bewonen” is een onjuiste interpretatie. Er is in de rapportage van Kragten opgenomen dat binnen het plangebied “geen functies voorzien zijn die specifiek gericht zijn op minder zelfredzame personen. f. Het aspect omgevingsveiligheid betreft in dit geval uitsluitend de bewoners van het nieuwe complex, niet de indiener van de zienswijze. Desondanks is Kragten, de opsteller van het advies externe veiligheid, verzocht de rapportages (externe veiligheid spoor en de verantwoording van het groepsrisico) aan te passen. Uit de aangepaste verantwoording van het groepsrisico, waarbij het aantal gemodelleerde woningen is verhoogd van 44 naar 51, blijkt dat er geen (significant) rekenkundig verschil optreedt.

Ook de conclusie wijzigt niet, aangezien het groepsrisico laag is (< 0,1 * oriëntatiewaarde) en er geen (significante) rekenkundige toename wordt aangetoond. De aangepaste rapporten zijn toegevoegd aan het bestemmingsplan. g. De stikstofnotitie is aangepast aan de hand van de nieuwe mobiliteitsvisie en de laatste versie van Aerius (versie oktober 2024). In de eerder stikstofnotitie is inderdaad de parkeernorm in plaats van de norm voor de verkeersgeneratie gebruikt. De stikstofnotitie is hierop aangepast. De gebruikte verkeersgeneratie daarbij is hierna weergegeven: Type woning Aantal woningen Verkeersgeneratie Totaal Verkeersgeneratie Koop (Duur) 26 7,2 187,2 Huur Midden 17 3,6 61,2 Huur Vrije Sector 8 5,5 44,0 Totaal 51 292,4

h.

Het aspect ‘Stikstof’ vormt ook met de actuele cijfers geen belemmering voor het voornemen. Zie de bijlage voor de aangepaste stikstofnotitie inclusief bijlagen. Het vervallen van de status van het plangebied als cultuurhistorisch waardevol gebied wordt als niet wenselijk geacht. Aangezien het plangebied expliciet is vermeld op de cultuurhistorische waardenkaart is het behoud van de status belangrijk en wenselijk. Daarom zijn de dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorisch waardevol gebied’ en

i.

de bijbehorende planregels opgenomen in het bestemmingsplan en de verbeelding. Voor de planregels is aangesloten bij het ‘Parapluplan Cultuurhistorie’ In het bestemmingsplan is het begrip ‘woning/wooneenheid’ gedefinieerd. Hier zoekt de gemeente altijd aansluiting bij de huisvesting van één huishouden. Daarnaast heeft de gemeente beleid op verkamering (studenten en arbeidsmigranten). Bewoning door studenten en arbeidsmigranten is hier niet zonder meer wenselijk. Om dit extra te benadrukken is er, naar aanleiding van de zienswijze, onder 1.28 ook een definitie voor ‘wonen’ toegevoegd. Deze definitie is overgenomen uit het bestemmingsplan voor het stedelijk gebied en sluit aan bij het begrip ‘woning/wooneenheid’. Hoewel het nooit de bedoeling is geweest om bewoning door mee dan één huishouden mogelijk te maken wordt dit op deze wijze nog eens extra benadrukt.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard.

IV. WIJZIGINGEN De belangrijkste wijzigingen betreffen: - Toevoeging van de zichtlijnenstudie als bijlage bij de toelichting; - De bezonningsstudie wordt toegevoegd aan de bijlagen bij de toelichting; - Het aangepaste stikstofonderzoek wordt bij vaststelling opgenomen in de toelichting; - De verbeelding en de regels worden aangepast op het toevoegen van bestemmingen: Artikel 3 – Verkeer, Artikel 17 Waarde - Beschermd Dorpsgezicht. De gronden buiten het bouwvlak krijgen een bestemming “verkeer” i.p.v. “wonen om zo het openbare karakter van de openbare ruimte maximaal te borgen. - Toevoeging van het begrip ‘wonen’ onder 1.28 van de planregels; - Aanvullen van de toelichting o.a. op het punt van de molenbiotoop en de waterhuishouding.