20240123 Woonvisie Wijchen

► UITVOERING

31

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

landschappelijke kwaliteiten als leidende principes hanteren: het toevoegen van woonruimte mag niet ten koste gaan van de groene en ruimtelijke kwaliteit van onze kernen. In het buitengebied werken we in principe mee aan het omvormen van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) naar woonfuncties, als dat ruimtelijk gezien wenselijk en mogelijk is.

MAATREGELEN Om onze ambities op het gebied van een toekomstbestendige woningvoorraad te behalen, nemen we de volgende maatregelen. Deze werken we in hoofdstuk 5 verder uit: A. Inzetten op aanpak Bewust Wonen in gemeente Wijchen B. Verkennen verruimen mogelijkheden voor woningsplitsing en woningdelen C. Aansluiten bij actielijnen uit het Warmteplan en de Lokale Energiestrategie D. Voortzetten bestaande instrumenten toekomstbestendige woningen

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

4.2 NIEUWE WONINGEN, PASSEND BIJ DE BEHOEFTE We willen goede woonruimte bieden aan inwoners in elke levensfase, passend bij hun financiële mogelijkheden. Vanuit die visie werken we aan voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud, werkend of studerend, voor zowel lokale als regionale woningzoekenden. De woningen die we de komende jaren toevoegen dragen bij aan een divers woningaanbod in onze gemeente, waarmee we nu en in de toekomst beter aansluiten op de woonbehoefte. We zetten in op de volgende sporen: • Toevoegen van een divers woningaanbod: in ieder geval 2.060 woningen • Sturen op een betaalbaar programma • Bouwen aan kwaliteit • Behouden betaalbaar aanbod • Inspelen op een veranderende behoefte Toevoegen van een divers woningaanbod: in ieder geval 2.060 woningen We bieden een plek voor woningzoekenden, nu en in de toekomst. Dit betekent dat we voldoende woningen moeten hebben voor alle verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Van jong tot oud, van klein tot groot. We zetten daarom in op het toevoegen van in ieder geval 2.060 woningen tot en met 2030. Dat is in lijn met de Woondeal 2.0. We zetten ons met dit aantal woningen in voor lokale woningzoekenden, maar ook voor de

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

regionale woningbouwopgave. We zetten in op een woningbouwverdeling waarbij we met een ruime planvoorraad anticiperen op eventuele planuitval en ook vooruitkijken naar de woonbehoefte op de lange termijn - na 2030. In totaal hebben we op dit moment (juli 2023) plannen voor ruim 3.000 woningen in de planvoorraad staan. Door de toename van het aantal ouderen en kleine huishoudens verandert de vraag naar woningen. Daarnaast willen we inzetten op het behouden en aantrekken van meer jongeren, om het aantal jongeren en ouderen meer in balans te brengen. Dit vraagt om een ander en diverser woningaanbod dan we nu gewend zijn. In onze kernen staan veel (ruime) eengezinswoningen: bijvoorbeeld rijtjeshuizen, twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. We verwachten meer vraag naar compactere, levensloopgeschikte of gezamenlijke woonconcepten. Voor ouderen, maar ook voor jongeren. Er zijn de afgelopen jaren verschillende projecten gerealiseerd die uitstekend geschikt zijn voor startende jongeren (zoals het Molenhuis of Young People Living). Dit soort projecten willen we meer toevoegen. Met een diverser woningaanbod zetten we in op gemengde en gevarieerde buurten en kernen. Dit draagt bij aan ontmoetingen en daarmee aan de leefbaarheid.

We hebben daarbij ook aandacht voor de juiste locatie: sommige doelgroepen zijn qua woning gebaat bij een centrale locatie (nabij voorzieningen), andere zoeken juist meer rust en ruimte.

► UITVOERING

32

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

Het toevoegen van woningaanbod dat beter bij de vraag past, heeft als bijkomend voordeel dat we mensen verleiden en helpen door te stromen naar een beter geschikte woning - liefst in de eigen buurt. Dit kan bijvoorbeeld gaan om ouderen die nu in een (niet levensloopgeschikte) ruime eengezinswoning wonen, of gezinnen die op zoek zijn naar een ruimere woning. Door deze doorstroming (liefst in de eigen kern of buurt) komt er potentieel aanbod vrij voor andere woningzoekenden.

Om een divers woningaanbod met voldoende betaalbaar aanbod te realiseren, werken we met een woningbouwverdeling die voor alle nieuwe woningbouwprojecten leidend is. We sturen erop dat de percentages uit de woningbouwverdeling op gemeenteniveau gehaald worden en streven ernaar dat dit op projectniveau gebeurt. Als dit in een project door omstandigheden niet mogelijk blijkt, zoeken we naar mogelijkheden om toch tot een haalbaar project te komen: bijvoorbeeld door slimmer te bouwen, compactere woningen te realiseren of voor het parkeren naar maatwerkoplossingen te zoeken.

Sturen op een betaalbaar programma We zetten in op het realiseren van betaalbare woningen. Een groot deel van de extra woonbehoefte in onze gemeente gaat uit naar het betaalbare segment: sociale huur, middenhuur en koopwoningen tot maximaal €355.000 (betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2023). In lijn met de Woondeal 2.0 willen we dat minimaal twee derde van de woningen in nieuwe plannen in het betaalbare segment valt. Dit betekent dat we in de huursector inzetten op voldoende realisatie van nieuwe sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment. In de koopsector stimuleren we de ontwikkeling van woningen in een goedkoop segment. Daarbij zetten we ons ervoor in om een substantieel deel van de betaalbare koopwoningen in het segment rond de €200.000 te realiseren. We dagen ontwikkelaars uit om met creatieve ideeën te komen om woningen in dit goedkope koopsegment te realiseren. Hierbij hebben we uiteraard ook oog voor de uitdagingen waar ontwikkelaars voor staan, zoals stijgende bouwkosten en de complexiteit van bouwen op locaties in bestaand verstedelijkt gebied. Per locatie kijken we daarom wat ambitieuze, maar haalbare doelstellingen zijn als het gaat om de realisatie van goedkope koopwoningen.

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Segment*

Percentage

Sociale huur

30%

Goedkope koop (tot €250.000)

20%

Middenhuur (max. 186 Woningwaardeingsstelsel-punten, tot circa €1.100 per maand prijspeil juli 2023)

Betaalbare koop (€250.000 tot €355.000)

17%

Totaal betaalbaar

67%

Vrije sector

33%

Totaal

100%

Tabel 1: Woningbouwverdeling gemeente Wijchen.

De woningbouwverdeling sluit aan op afspraken in de Woondeal 2.0 en de vraag naar woningen volgens het Woonbehoefteonderzoek 2022. We actualiseren deze verdeling als nieuwe regelgeving of een nieuw woonbehoefteonderzoek hierom vraagt.

*) We zetten in op differentiatie van huur- en koopprijzen binnen deze segmenten

Bouwen aan kwaliteit Het realiseren van voldoende passende, betaalbare woningen is een belangrijke opgave. We stellen hierbij de randvoorwaarde dat we met woningbouw kwaliteit toevoegen. We zetten in op nieuwe woningen met een hoge kwaliteit. Woningen die duurzaam en klimaatbestendig zijn, die zo veel mogelijk circulair en natuurinclusief gebouwd worden. We stimuleren innovatie die bijdraagt aan duurzame woningbouw. Bij nieuwe woningen worden daken zoveel mogelijk gebruikt voor het opwekken van zonne-energie. We vinden het belangrijk dat de kwaliteit van het groene, dorpse karakter van onze gemeente behouden blijft. Mede om die reden realiseren we het grootste deel van de 2.060 woningen in de

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

► UITVOERING

33

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

kern Wijchen. In de andere kernen zoeken we ook naar mogelijkheden om woningen toe te voegen, passend bij de schaal van de kern. Dit doen we onder meer om die kernen levendig te houden en bij te dragen aan draagvlak voor voorzieningen In projecten zetten we in op een zo hoog mogelijke kwaliteit van de woonomgeving.

in aantal als in type woningen. Daarom houden we de vinger aan de pols van de woningvraag, bijvoorbeeld via woningmarktonderzoeken en de Regionale Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (inclusief driejaarlijkse regionale woonbehoefteonderzoeken). Periodiek kijken we of ons programma nog aansluit op de woonbehoefte en onze realisatie. Zo nodig passen we de woningbouwverdeling aan. Tegelijkertijd willen we met het oog op de veranderlijkheid van de vraag naar woningen ook in onzekere tijden onze woningbouw op gang houden. Als gemeente zorgen we dat we voldoende plannen hebben om bij een aantrekkende economie snel tot realisatie over te kunnen gaan. We bieden flexibiliteit binnen bestemmingsplannen (en met het ingaan van de Omgevingswet het omgevingsplan) om in onzekere tijden in te kunnen spelen op de vraag.

Behouden betaalbaar aanbod We streven ernaar om een betaalbaar en passend woningaanbod te realiseren voor alle (toekomstige) Wijchense huishoudens. Betaalbaar aanbod willen we ook betaalbaar houden. Daarom zetten we in op het behoud van koopwoningen in het betaalbare segment en op middenhuurwoningen in het middenhuursegment. De gestegen woningprijzen op de koopmarkt maken het met name voor starters op die markt moeilijk om in te stappen. Om de betaalbaarheid ook voor die groep te vergroten, bieden we op dit moment de Starterslening aan. Ook stimuleren we verkenning naar instrumenten zoals erfpachtconstructies en nieuwe financieringsvormen. We verlenen graag medewerking aan het mogelijk maken van dergelijke instrumenten. Met Talis en De Kernen maken we afspraken over de beschikbaarheid van de sociale huur en de middenhuur. Inspelen op een veranderende behoefte Hoeveel woningen we na 2030 moeten bouwen, voor wie en waar, is een vraag die we ons de komende jaren moeten blijven stellen. We weten namelijk niet hoe de woningbehoefte er over een aantal jaar uitziet. Woningbouwplannen maken en gebiedsontwikkeling kost tijd, waardoor omstandigheden vaak veranderen tijdens deze processen. We hebben in het verleden al vaak meegemaakt dat de vraag naar woningen verandert - zowel

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

MAATREGELEN Om onze ambities op het gebied van nieuwe woningen met voldoende betaalbaarheid te behalen, nemen we de volgende maatregelen. Deze werken we in hoofdstuk 5 verder uit:

ONTWIKKELING EN EXPLOITATIE SOCIALE HUUR Aansluitend bij de afspraken uit de Woondeal 2.0 werken we er naar toe dat op gemeenteniveau 30% van de woningvoorraad een sociale huurwoning is. Met onze woningbouwverdeling sturen we erop dat nieuwe woningbouwprojecten bijdragen aan dit streven. We hanteren als uitgangspunt dat sociale huurwoningen worden gerealiseerd door één van de actieve woningcorporaties in onze gemeente (Talis en De Kernen). Door hun sterke verbondenheid met onze gemeente en hun maatschappelijke taak geeft dit een goede garantie dat nieuwbouwwoningen langdurig behouden blijven voor de doelgroep die is aangewezen op het sociale huursegment. Bovendien maken we met de woningcorporaties prestatieafspraken over de leefbaarheid van de woonomgeving en over het gebruik en de kwaliteit van de sociale huurwoningen op het gebied van betaalbaarheid, verduurzaming en toewijzing aan bijzondere doelgroepen.

A. Sturen via een (adaptieve) woningbouwverdeling B. Maken prestatieafspraken met Talis en De Kernen + huurdersorganisaties C. Corporaties in positie brengen om sociale huur te realiseren en/of exploiteren D. Onderzoeken instrumenten realisatie betaalbare woningen E. Verkennen inzet kwalitatief afwegingskader woningbouw F. Uitbreiden en toepassen mogelijkheden circulair en natuurinclusief bouwen

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

► UITVOERING

34

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

G. Samenstellen Starterspakket (inzet Starterslening en KoopStart, onderzoeken erfpachtconstructies en nieuwe financiëringsvormen) H. Selecteren instrumentarium behoud betaalbaarheid woningen (o.a. doelgroepenverordening) I. Hanteren globale bestemmingsplannen

4.3 VERSNELLEN DOOR SLIM SAMENWERKEN EN PRIORITEREN Om onze ambitie van minimaal 2.060 woningen te halen, is het van groot belang in te zetten op de versnelling van woningbouw. De tegenwind in de bouwwereld vraagt om extra inzet om projecten van de grond te krijgen en daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. Daarvoor hebben we als gemeente onze partners voor woningbouw (woningcorporaties, (particuliere) ontwikkelaars) hard nodig. We werken aan het versnellen van woningbouw via de volgende sporen: • • •

Inzetten op 260 woningen per jaar Samenwerken met ontwikkelende partijen en de regio Flexwoningen toevoegen

Inzetten op 260 woningen per jaar Om het tempo in planontwikkeling en woningbouw te houden en te verhogen naar gemiddeld 250 woningen per jaar, zetten we met name in op de twee grote versnellingslocaties Wijchen-West

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

en Huurlingsedam. Door deze keuze kunnen we de inzet en kennis van de gemeente, provincie en Rijk (vanuit de Woondeal) en ontwikkelende partijen bundelen. Hierdoor kunnen we de snelste meters maken om richting onze ambitie van 2.060 woningen te werken. Tegelijkertijd geven we de mogelijkheid op andere locaties woningen toe te voegen - ook in de kleinere kernen. In de kleinere kernen zal het met name gaan om projecten van beperkte omvang, of bijvoorbeeld CPO-projecten. We gaan uit van een plancapaciteit van 130% ten opzichte van de woningbehoefte. Dit betekent dat we plannen maken voor 30% meer woningen dan onze ambitie. Daarmee zorgen we voor een marge waarmee we eventuele planuitval of uitstel opvangen. Met de plannen die we op dit moment (peildatum juli 2023) hebben voor ruim 3.000 woningen voldoen we hier ruimschoots aan. Om geen middelen en mankracht in te zetten op projecten die niet van de grond komen, monitoren we de voortgang van woningbouwplannen via onze gemeentelijke woningbouwmonitor. Mogelijk schalen we onze inzet af op plannen waar de voortgang achterblijft.

Samenwerken met ontwikkelende partijen en de regio Woningbouw is een ingewikkeld proces met veel verschillende stappen. De verschillende fases in planvorming en uitvoering maken dat een gemiddeld woningbouwplan tussen de zeven en tien jaar duurt. Een belangrijk deel van die tijd zit in de eerste fase van het ontwikkelen van plannen. We zetten daarom in op vroegtijdige samenwerking met initiatiefnemers voor woningbouw. In die projecten versterken we de huidige goede samenwerking met onze woonpartners - woningcorporaties, bouwers en andere ontwikkelende partijen. We zoeken vanuit de kaders in de woonvisie naar manieren om een zo goed mogelijk, haalbaar plan te realiseren. We maken hierbij gebruik van de ondersteuning, kennis en afspraken uit de Groene Metropoolregio en het Actieplan Wonen van de provincie Gelderland. Daarnaast werken we aan het globaler maken van woningbouwplannen en bestemmingsplannen (en onder de Omgevingswet omgevingsplannen). Hiermee kunnen we beter inspelen op onverwachte veranderingen op de woningmarkt.

Per 29 juni 2021 hanteren we een planstop, omdat we voldoende plancapaciteit hebben voor de woningbehoefte. Dit betekent dat we in principe geen nieuwe initiatieven voor woningbouw in behandeling nemen, tot er voldoende plannen tot realisatie zijn overgegaan. Bepaalde initiatieven zoals goedkope koop (tot € 200.000), woningsplitsing en huisvesting van bijzondere doelgroepen van de planstop uitgezonderd. We monitoren onze plancapaciteit om te bepalen of de planstop voortgezet of afgeschaft moet/kan worden.

Flexwoningen toevoegen Een manier om relatief snel nieuwe woningen toe te voegen, kan het realiseren van tijdelijke woningen zijn. Zeker op locaties waar op de lange termijn permanent gebouwd gaat worden, kunnen tijdelijke woningen al een eerste snelle stap zijn in het creëren van meer woonruimte. In de Woondeal 2.0 hebben we afgesproken dat we vooralsnog inzetten op het realiseren van 150 flexwoningen in de gemeente Wijchen voor de periode 2022 - 2030. We maken afspraken met onze woningcorporaties over de realisatie van deze woningen en hun mogelijke aandeel hierbinnen.

► ANALYSE

► UITVOERING

► VISIE EN AMBITIES

35

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

•

MAATREGELEN Om onze ambities op het gebied van nieuwe woningen met voldoende betaalbaarheid te behalen, nemen we de volgende maatregelen. Deze werken we in hoofdstuk 5 verder uit: A. Prioriteren van inzet op grootschalige locaties (in eerste plaats Wijchen-West en Huurlingsedam) B. Monitoren uitvoering woningbouwplannen en onderzoeken bijsturen bij uitblijven realisatie C. Nader onderzoeken mogelijkheden van flexwoningen en potentiële locaties

4.4 WOONAANBOD VOOR ALLE INWONERS We vinden het belangrijk dat iedereen die dat wil, prettig in onze gemeente kan wonen. Ongeacht leeftijd, inkomen, woonvoorkeur of gezinssituatie. In een woningmarkt onder druk is dit een uitdaging. Zeker voor verschillende doelgroepen die een zorgof ondersteuningsvraag of specifieke woonopgave hebben. Voor deze zogenaamde aandachtsgroepen (die vanuit het Rijk gedefinieerd zijn) zetten we ons extra in. We willen dat ook deze doelgroepen op een prettige manier in Wijchen kunnen wonen - waar nodig met ondersteuning vanuit de gemeente of maatschappelijke partners. We streven daarbij naar de situatie naar gevarieerde en gemengde buurten waar alle doelgroepen deel uitmaken van de samenleving. We doen dat via de volgende sporen:

► INLEIDING

► CONTEXT

• •

RUIMTEVOLK

Passende woonmogelijkheden bieden voor alle doelgroepen Slim faciliteren van wonen en zorg/ ondersteuning Inzet op gemengde en gevarieerde buurten

Passende woonmogelijkheden bieden voor alle doelgroepen We willen de verschillende aandachtsgroepen zo goed mogelijk faciliteren in hun woonvraag. Als gemeente dragen wij de verantwoordelijkheid om voldoende geschikte woningen en geschikte woonomgevingen aan te bieden voor deze huishoudens. We investeren daarom in voldoende (nieuwe) woonruimte voor de verschillende aandachtsgroepen. Dit vraagt om voldoende woningen die geschikt zijn voor mensen met een zorg- en ondersteuningsbehoefte. Zo faciliteren en stimuleren we woningeigenaren en verhuurders in het levensloopgeschikt maken van de bestaande woningvoorraad. Ook met nieuwbouw streven naar het vergroten van het aanbod aan levensloopgeschikte woningen. Dat doen we in de eerste plaats om mensen een geschikte woonplek te bieden, maar ook om doorstroom op gang te brengen: als ouderen verhuizen, komen er huizen vrij voor andere woningzoekenden. Bepaalde locaties lenen zich uitermate goed voor het toevoegen van levensloopgeschikte woningen. Bij deze woningbouwontwikkelingen gaan wij actief met ontwikkelende partijen in gesprek over de mogelijkheden voor levensloopgeschiktheid. Op gemeenteniveau streven we er naar dat de helft van de nieuwbouw levensloopgeschikt is. Ook zetten we ons in voor voldoende passende woonvormen voor arbeidsmigranten, statushouders, woonwagenbewoners en spoedzoekers. We begrijpen daarbij dat

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

WOONZORGVISIE WIJCHEN 2021-2025 In 2021 stelden wij in samenwerking met de woonzorgpartijen en woningcorporaties een gemeentelijke woonzorgvisie vast. Deze woonzorgvisie is een verdiepend beleidsstuk dat voortbouwt op de ambities voor het onderwerp wonen en zorg zoals deze beschreven staan in de vorige woonvisie. Negen uitgangspunten staan centraal: 1. Het aanbod van wonen en zorg is primair gericht op de vraag van de inwoners van Wijchen, maar we leveren onze bijdrage aan de bovenlokale vraag 2. Samenwerking is noodzakelijk om in de vraag van inwoners te voorzien 3. Langer zelfstandig thuis wonen heeft prioriteit 4. Partijen ontwikkelen tijdig locaties voor uitbreiding of vervangende nieuwbouw voor wonen en zorg 5. Het aanbod is verspreid over de gemeente Wijchen, kleinschalig en verbonden met de wijk of het dorp 6. Inwoners kunnen kiezen uit verschillende aanbieders 7. Zorginstellingen en gemeente zorgen voor passende zorg die van goede kwaliteit is 8. Inwoners zijn ook zelf aan zet om tijdig stappen te zetten 9. Goede inrichting van de fysieke leefomgeving bevordert het welzijn van inwoners

► UITVOERING

36

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

de woonbehoeften van ook deze inwoners divers zijn. Een divers woningaanbod (zie ook thema 4.2) draagt daarom bij aan het bieden van een woonplek voor verschillende doelgroepen. We informeren inwoners over woonmogelijkheden die er zijn. Slim faciliteren van wonen en zorg/ondersteuning We zoeken naar woonmogelijkheden die aansluiten op de zorg- of ondersteuningsvraag die mensen hebben. Daarbij hebben we oog voor de grote verschillen in voorkeuren. Sommige inwoners willen graag wonen op een plek die in de buurt is van de juiste zorg en ondersteuning, terwijl anderen de voorkeur hebben om zo lang mogelijk in hun eigen omgeving te kunnen (blijven) wonen. Het invullen van deze diverse woonvraag vraagt om een goede samenwerking met de zorgpartijen, woningcorporaties en maatschappelijke partners. Als gemeente scheppen wij met ons woonbeleid randvoorwaarden om wijkgerichte zorg en ondersteuning zo goed mogelijk te faciliteren. Zo stimuleren we het levensloopgeschikt maken van woningen en levensloopgeschikte nieuwbouw. Ook staan we open voor innovaties in de zorgtechnologie die bijdragen aan het langer thuis wonen. Daarnaast faciliteren we inwonersinitiatieven voor woonzorgconcepten en bieden we met onze regeling ‘Zorg-voor-elkaar woningen’ ruimte om bijgebouwen te gebruiken voor het ontvangen of verlenen van zorg.

woningen en eventueel geclusterde, beschermde of beschutte woonvormen op goed bereikbare locaties nabij bestaande (zorg)voorzieningen. Inzet op gemengde en gevarieerde buurten We zien in onze gemeente verschillende doelgroepen die over het algemeen lastiger een geschikte woning kunnen vinden. Hierbij gaat het om doelgroepen zoals, mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uit beschermd wonen of maatschappelijke opvang uitstromen, statushouders en internationale werknemers die zich hier voor langere tijd vestigen (long stay). We vinden het belangrijk dat deze doelgroepen op een passende wijze gehuisvest kunnen worden in onze kernen en buurten. Hierbij kiezen we zo veel mogelijk voor gemengde en gevarieerde buurten, waarmee we integratie bevorderen en clustering van kwetsbare doelgroepen tegengaan. Dit betekent dat we zowel in de kern Wijchen als in de andere kernen inzetten op het aanbieden van passende woningen. Daarbij hebben we aandacht voor de behoeften van de verschillende doelgroepen, draagkracht van de omgeving en faciliteren we een zachte landing in de buurt. We werken voor de integratie van aandachtsgroepen samen met de woningcorporaties en andere maatschappelijke partners.

Tegelijkertijd benutten we de mogelijkheden voor het clusteren van wonen, zorg en welzijn nabij voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer. Dit maakt het mogelijk om (ambulante) zorg op een efficiëntere manier te leveren. Met nieuwbouw zetten we in op het toevoegen van levensloopgeschikte

MAATREGELEN

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Om onze ambities op het gebied van wonen voor alle inwoners (en aandachtsgroepen in het bijzonder) te behalen, nemen we de volgende maatregelen. Deze werken we in hoofdstuk 5 verder uit:

► VISIE EN AMBITIES

DEFINITIE LEVENSLOOPGESCHIKTE WOONVORMEN Om te waarborgen dat we de juiste woningen toevoegen voor mensen met een beperkte mobiliteit, hanteren we definities voor levensloopgeschikte woonvormen. We maken daarbij onderscheid tussen grondgebonden woningen en appartementen: Definitie levensloopgeschikte grondgebonden woning Een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. De woning is rollator toe- en doorgankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. Alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet)bevinden zich op de begane grond. De leefruimten zijn zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein zo veel mogelijk drempelloos toegankelijk. Definitie levensloopgeschikt appartement Een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. De woning is rollator toe- en doorgankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. Alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet)bevinden zich op dezelfde verdieping. De leefruimten zijn zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein zo veel mogelijk drempelloos toegankelijk. Daarnaast zijn woongebouwen voorzien van automatische deuropeners op de deuren naar verkeersruimten. Er is voldoende bereikbare stallingsruimte voor zowel fietsen met een hulpmotor als scootmobielen.

► UITVOERING

37

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

A. Netwerk Wonen en Zorg Wijchen met gemeente, Talis, De Kernen, zorginstellingen en welzijnspartijen nieuw leven inblazen B. Opstellen beleid huisvesting arbeidsmigranten/ internationale werknemers C. Huisvesten statushouders D. Inventariseren benodigde maatregelen voor volkshuisvestelijke opgave voor woonwagenbewoners E. Inzetten Doorstroomaanpak F. Actualiseren woonzorgvisie

RUIMTEVOLK

bereikbaar zijn met verschillende vervoersmogelijkheden. Met de juiste ingrepen kan woningbouw en maatregelen in de woonomgeving bijdragen aan de leefbaarheid in onze kernen en buurten: • • • •

Behouden en versterken van het groene, dorpse karakter Versterken van sociale cohesie Inzetten op toegankelijke kernen en buurten Woonomgeving aanpassen aan het klimaat van morgen

Wonen gaat over veel meer dan alleen woningen zelf. De woonomgeving speelt een belangrijke rol in hoe fijn mensen kunnen wonen in onze gemeente. We willen daarom een gevarieerde woonomgeving die bijdraagt aan het woongeluk van onze inwoners en die tegelijkertijd inspeelt op de grote ruimtelijke opgaven waar we voor staan. We behouden en versterken het groen en de ruimte in onze kernen en buurten, om zo bij te dragen aan een leefbare woonomgeving die ook met een veranderend klimaat aangenaam is. Een groene woonomgeving draagt ook bij aan ontmoetings- en beweegmogelijkheden, wat bevorderlijk is voor de sociale samenhang en gezondheid. Randvoorwaarde voor een prettige woonomgeving is dat woonplekken en voorzieningen voor inwoners van alle kernen

Behouden en versterken van het groene, dorpse karakter Een belangrijk uitgangspunt is dat we ons groene, dorpse karakter behouden en versterken. Een van de kernkwaliteiten van de gemeente Wijchen is dat we een dorpse woonomgeving met stadse allure hebben. Die kwaliteit willen we vasthouden. Dat is een uitdaging, gelet op de grote ruimtelijke opgaven die op ons afkomen - waaronder dus woningbouw. Het aantal toe te voegen woningen moet bij de schaal van de kern passen. Waar mogelijk kiezen we bij woningbouw voor inbreiding (binnen het bestaand verstedelijkt gebied) boven uitbreiding. Dat geeft ons de mogelijkheid het groen dat onze kernen omringt te behouden. Bij inbreiding zijn we zuinig op ons bestaande groen in de wijk. We kijken bijvoorbeeld naar vrijkomend (maatschappelijk) vastgoed om woningen te realiseren. Inbreiding betekent desalniettemin dat we op sommige plekken compacter of hoger moeten gaan bouwen. De ruimte om woningen te bouwen is immers schaars. Vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in de

► INLEIDING

► ANALYSE

4.5 LEEFBARE KERNEN EN BUURTEN

► CONTEXT

► VISIE EN AMBITIES

kern Wijchen geven we meer ruimte aan hogere woongebouwen. Hierbij gaan we niet uit van een harde (maximale) hoogtegrens. We kijken op projectniveau wat passend en mogelijk is binnen het huidige karakter van de wijk. Het behouden en versterken van het groene, dorpse karakter betekent ook dat we goed nadenken over waar we extra woningen toevoegen - en welk type woningen. Uitgangspunt bij deze keuze is dat woningbouw bijdraagt aan het gemengder maken van kernen en buurten, en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningen en woonomgeving We werken aan de verbetering van onze woningen in de bestaande wijken en kernen. Dit pakken we graag samen op met het aanpakken van andere woonopgaven zoals leefbaarheid, de kwaliteit van de openbare ruimte, klimaat en energie. Om deze investeringen als gemeente te kunnen doen, zijn extra middelen nodig. De nieuwbouwopgave van Wijchen biedt de kans om hier financiële middelen voor te vinden. We stellen een Woonfonds voor bestaande wijken in. Dit fonds wordt gevoed met een financiële bijdrage van ontwikkelende partijen van nieuwbouwprojecten op uitleglocaties in onze gemeente. Met dit fonds kunnen we samen met andere partijen, zoals woningcorporaties, investeren in de woonopgaven van bestaande buurten en kernen.

► UITVOERING

38

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

Versterken van sociale cohesie Onderdeel van het dorpse karakter van Wijchen is de sterke sociale cohesie. Mensen kennen elkaar en bieden elkaar een helpende hand als dat nodig is. Ook voorzieningen als winkels, gezondheidsvoorzieningen, wijk- of dorpscentra, basisscholen en sportverenigingen dragen bij aan de sociale samenhang in onze kernen. Door toenemende vergrijzing en het afnemen van het aandeel gezinnen staan sommige van die voorzieningen echter onder druk. We denken dat woningbouw nabij voorzieningen bij kan dragen aan het in stand houden van een deel van die voorzieningen. Die woningen kunnen een plek bieden aan lokale woningzoekenden, maar ook aan mensen van buiten onze gemeente. Meer mensen zorgt immers voor meer potentiële gebruikers. Om de sociale cohesie in de buurten en kernen een extra stimulans te geven, willen we de zeggenschap van inwoners over hun eigen woonomgeving vergroten. Daarom ondersteunen we inwonersinitiatieven. Daarnaast geven we ruimte aan woningbouwprojecten in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO): als inwoners hun eigen woningen gezamenlijk vormgeven, wordt hun betrokkenheid met de buurt groter. Het vraagt een actieve rol van de gemeente, om dit soort projecten te faciliteren. Wij hebben daar tot nu toe goede ervaringen mee en zetten onze inzet voort.

de (her)inrichting van onze openbare ruimte. Dat betekent dat we meer ruimte geven voor fietsparkeren en hubs voor deelmobiliteit. We zoeken naar mogelijkheden om alternatief vervoer aantrekkelijker te maken ten opzichte van de auto.

Inzetten op toegankelijke kernen en buurten Een goede bereikbaarheid naar en tussen de kernen en verbinding met omliggende natuur vinden de inwoners belangrijk. In die bereikbaarheid worden fiets, openbaar vervoer en deelvervoer steeds belangrijker. Die ontwikkeling nemen we mee in

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Woonomgeving aanpassen aan het klimaat van morgen We houden rekening met het veranderende klimaat door het voorkomen van hittestress, wateroverlast en droogte en zo creëren we een aangename, groene en gezonde woonomgeving. We volgen hierin de uitgangspunten van het ‘groen-blauwe’ raamwerk uit de verstedelijkingsstrategie van de Groene Metropoolregio. We ontwikkelen waterrobuust en klimaatbestendig zodat we beter voorbereid zijn op extreme periodes van wateroverlast en verdroging. We hebben daarbij meer aandacht voor parken, bomen en biodiversiteit, waarbij we al forse stappen hebben gezet om deze te verbeteren. Daarbij besteden we extra aandacht aan specifiek de meer kwetsbare wijken met kwetsbare inwoners om het gebruik van de leefomgeving, en hiermee beweging en gezond leven, te stimuleren. Hiervoor kunnen we het eerder genoemde fonds voor de bestaande woonomgeving inzetten. Naast de gemeente hebben ook de inwoners zelf een actieve rol in het vergroenen en klimaatbestendig maken van hun woonomgeving. Bijvoorbeeld door meer groen aan te planten in hun tuin. Als gemeente stimuleren en faciliteren we dit met aantrekkelijke acties. Groene voortuinen maken de straten aantrekkelijker. Ze zorgen er daarnaast voor dat overtollig water in de bodem weg kan in plaats van in de riolering.

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

MAATREGELEN Om onze ambities op het gebied van leefbare kernen en buurten te behalen, nemen we de volgende maatregelen. Deze werken we in hoofdstuk 5 verder uit: A. Uitvoeren quickscan geschikte inbreidings- en transformatiemogelijkheden B. Instellen Woonfonds bestaande wijken C. Ondersteunen lokale CPO-projecten D. Betrekken leefbaarheidsgroepen van wijken en dorpen

► UITVOERING

39

►

UITVOERING

5. Maatregelen en sturing

Bron: gemeente Wijchen (2023)

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

RUIMTEVOLK

UITVOERING

5.1 SAMENWERKING Met deze woonvisie schetsen we ons antwoord op de uitdagingen die er de komende jaren op het gebied van wonen op ons afkomen. Met de beschreven ambities en doelen werken we toe naar een gemeente waar het prettig wonen is én blijft. Als gemeente dragen we daarbij onze verantwoordelijkheid binnen de landelijke en regionale volkshuisvestingsopgave: we streven naar het realiseren van voldoende woonruimte, waarbij aandacht uitgaat naar de betaalbaarheid van woningen en de kwaliteit van wonen. We kijken verder dan onze gemeentegrenzen en dragen actief bij in regionale, provinciale en landelijke samenwerkingsverbanden. Hier zetten we in op gezamenlijke kennisontwikkeling en het benutten van instrumenten die kunnen bijdragen aan onze woonopgaven. We werken de komende jaren hard aan een prettig wonen in de gemeente Wijchen. Dat doen we door de maatregelen in deze woonvisie uit te voeren. Als gemeente hebben we echter maar deels invloed op woningbouw, het functioneren van de

► INLEIDING

► CONTEXT

woningmarkt en de keuzes van onze inwoners. Projectontwikkelaars en woningcorporaties bouwen de woningen, de woningmarkt is onderhevig aan allerlei economische factoren en nationaal (en internationaal) beleid en onze inwoners maken hun eigen keuzes. Voor het verwezenlijken van onze ambities is de inzet van onze lokale woonpartners en de samenleving daarom onmisbaar. Waar we als gemeente minder directe invloed op hebben, scheppen we in en vanuit deze woonvisie randvoorwaarden voor onze partners op de woningmarkt. Waar nodig sturen we onze kaders bij om te anticiperen op ontwikkelingen zoals nieuwe wet- en regelgeving. Daarbij streven we ernaar om voor alle partijen een betrouwbare partner te zijn. Dit doen we door het maken van heldere afspraken en door duidelijk te communiceren over (nieuwe) kaders en mogelijkheden. Zoals we al eerder hebben uitgesproken: werken aan (blijvend) fijn wonen in onze kernen en buurten doen we samen.

5.2 OVERZICHT MAATREGELEN

► ANALYSE

► UITVOERING

► VISIE EN AMBITIES

In het vorige hoofdstuk hebben we maatregelen benoemd om onze ambities te verwezenlijken. In dit hoofdstuk volgt een uitwerking van de maatregelen die we nemen.

Ambitie 1: Een toekomstbestendige woningvoorraad A. Inzetten op aanpak Bewust Wonen in gemeente Wijchen Als gemeente faciliteren we onze oudere inwoners graag om prettig en gezond oud te kunnen worden. Bewustwording over de mogelijkheden en de geschiktheid van de woning is daarbij van groot belang. Onder de noemer ‘Bewust Wonen’ wordt binnen onze gemeente ingezet op het delen van kennis over mogelijke aanpassingen en woontechnologieën die het mogelijk maken comfortabel zelfstandig thuis te wonen. We nemen deze bestaande aanpak onder de loep. Indien nodig zetten we in op

41

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

extra maatregelen om het bewustzijn te vergroten, zoals het toegankelijk maken van informatie en het herintroduceren van vrijwillige woonadviseurs. C. Verkennen verruimen mogelijkheden voor woningsplitsing en woningdelen We benutten graag de mogelijkheden om zo efficiënt mogelijk met onze bestaande woningvoorraad om te gaan. Op sommige plekken binnen onze gemeente zien we kansen voor het splitsen van woningen als antwoord op de krapte op de woningmarkt. Woningdelen kan mogelijkheden bieden om meerdere huishoudens in één woning te huisvesten. Woningcorporatie Talis heeft hier al goede ervaringen mee. We verkennen de mogelijkheid om regelgeving rond woningsplitsing en -delen verder te versoepelen en dit soort initiatieven aan te moedigen. Vanuit deze ambitie hebben we ervoor gekozen om ondanks de huidige planstop ruimte te (blijven) bieden voor nieuwe kleinschalige initiatieven op het gebied van woningsplitsing.

•

D. Aansluiten bij actielijnen uit het Warmteplan en de Lokale Energiestrategie Met ons woonbeleid sluiten we aan op de in het Warmteplan geformuleerde maatregelen. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal:

•

•

Focus op ontzorging: woningen verduurzamen is primair de verantwoordelijkheid van woningeigenaren. In het geval van koopwoningen is dat de eigenaar-bewoner, bij huurwoningen de woningcorporatie of andere verhuurder. Niet iedereen is echter (financieel) in staat of bereid om zijn of haar woning te verduurzamen. Om onze inwoners te stimuleren hun woning te

► INLEIDING

► CONTEXT

•

RUIMTEVOLK

verduurzamen en/of isoleren, informeren en ontzorgen we hen. Daarbij werken we zo mogelijk samen met (gespecialiseerde) partners en lokale energieleveranciers. Publiekscampagne - Isoleren en besparen stimuleren: het isoleren van woningen is een eerste belangrijke stap naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Isoleren levert comfort en besparing op. We starten een informatiecampagne om isoleren te stimuleren. Hierbinnen benadrukken we de benodigde aandacht voor isoleren in relatie tot beschermde diersoorten en de Wet Natuurbescherming. Programmatische gebiedsgerichte aanpak: we gaan met prioriteit aan de slag in Wijchen Zuid, het centrum van Wijchen en de wijken in het noordoosten van Wijchen. In die gebieden werken we met inwoners, woningcorporaties en andere (vastgoed)partijen aan warmtenetten en woningisolatie. Waar mogelijk koppelen we deze trajecten aan andere opgaven die in deze gebieden spelen. Lokale initiatieven aanmoedigen: steeds meer inwoners kiezen ervoor om zelf, met buren of andere bekenden, aan de slag te gaan met verduurzaming en nieuwe energiebronnen. We gaan inwoners actief stimuleren met eigen initiatieven te komen en ondersteunen deze initiatieven met kennis en middelen als dat nodig is.

om het verduurzamen van woningen, maar ook om het levensloopgeschikt maken. We bieden de volgende instrumenten: • • • •

Toekomstbestendig wonen lening (inclusief verzilverlening) Energiecoaches Energieloket Landelijke subsidieregeling: ISDE (Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing)

Als gemeente Wijchen stimuleren we onze inwoners om gebruik te maken van de beschikbare mogelijkheden om de woning te verbeteren en de energielasten te verlagen. Hierbij zetten we in op duidelijke en laagdrempelige informatievoorziening over voorwaarden en ondersteunen we inwoners die vragen hebben. Met onze samenwerkingspartners (zoals de woningcorporaties, of makelaars en welzijnsorganisatie MeervoorMekaar) denken we na over geschikte manieren om informatie over bestaande instrumenten bij onze inwoners te brengen.

E. Voortzetten bestaande instrumenten toekomstbestendige woningen Inwoners van onze gemeente kunnen op dit moment gebruik maken van verschillende instrumenten om hun woning toekomstbestendig te maken. Dit gaat

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

► UITVOERING

42

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

Ambitie 2: Nieuwe woningen, passend bij de behoefte A. Sturen via een (adaptieve) woningbouwverdeling Samen met ontwikkelende partijen zetten we ons in om tot en met 2030 2.060 woningen toe te voegen. Met onze woningbouwverdeling sturen we, in lijn met landelijke wetgeving en de regionale Woondeal, op de realisatie van voldoende betaalbare woningen binnen deze woningbouwopgave. De gehanteerde percentages in dit overzicht gelden op gemeenteniveau. De verdeling biedt ruimte voor flexibiliteit. Aan de hand van de woonbehoefte monitoren we de gehanteerde verdeling over de segmenten en de gehanteerde prijspeilen. We actualiseren deze woningbouwverdeling als daar aanleiding voor is (bijvoorbeeld bij een nieuw regionaal woningmarktonderzoek). Ook houden we bij grotere woningbouwprojecten rekening met mogelijke veranderingen in de vraag, door ze gefaseerd uit te voeren.

RUIMTEVOLK

Segment*

Percentage

Sociale huur

30%

Goedkope koop (tot €250.000)

20%

Middenhuur (max. 186 Woningwaardeingsstelsel-punten, tot circa €1.100 per maand prijspeil juli 2023)

Betaalbare koop (€250.000 tot €355.000)

17%

Totaal betaalbaar

67%

Vrije sector

33%

Totaal

100%

*) We zetten in op differentiatie van huur- en koopprijzen binnen deze segmenten

aandachtsgroepen, betaalbaarheid, woonkwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. De gemeentelijke woonvisie is leidend voor het vormen van nieuwe afspraken. Alle betrokken partijen zetten zich in om de geformuleerde afspraken na te komen.

B. Maken prestatieafspraken met Talis en De Kernen + huurdersorganisaties Met de woningcorporaties Talis en De Kernen en de huurdersvertegenwoordiging maken we afspraken over de sociale huursector in onze gemeente. Deze prestatieafspraken gaan over de omvang van de sociale huurwoningvoorraad, het huisvesten van

C. Corporaties in positie brengen om sociale huur te realiseren en/of exploiteren In de forse opgave om voldoende betaalbare huurwoningen te ontwikkelen vinden wij het belangrijk dat betaalbare huurwoningen op de lange termijn beschikbaar zijn voor de doelgroep. Dat geldt in eerste plaats voor sociale huurwoningen, maar ook voor middeldure huurwoningen. We geven daarom de voorkeur aan huurwoningen die door de woningcorporaties verhuurd worden. In de regel realiseren

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

de woningcorporaties deze woningen zelf, maar het kan ook voorkomen dat de woningcorporaties huurwoningen afnemen bij andere ontwikkelende partijen. Als gemeente nemen wij het voortouw om deze partijen te verbinden en heldere afspraken te maken over realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen in woningbouwprojecten. We denken mee met partijen over kansen om verschillende opgaven gelijktijdig aan te pakken en scheppen de juiste randvoorwaarden voor een vruchtbare samenwerking en realisatie van betaalbare huurwoningen.

► VISIE EN AMBITIES

D. Onderzoeken instrumenten realisatie betaalbare woningen We sturen op een betaalbaar programma op gemeenteniveau. In de praktijk zal het op sommige locaties (financieel) lastig zijn twee derde van de woningen in het betaalbare segment te bouwen (en 30% sociale huur). We zoeken naar instrumenten om hier een financiële impuls te geven om toch tot realisatie over te kunnen gaan, bijvoorbeeld vanuit de verschillende rijksprogramma’s om woningbouw te stimuleren. E. Verkennen inzet kwalitatief afwegingskader woningbouw Nieuwe woningen moeten aansluiten bij de ambities en doelen van deze woonvisie. Op kwantitatief gebied sturen we hierop met onze woningbouwverdeling. We vinden het echter ook van belang dat nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij onze

► UITVOERING

43

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

kwalitatieve ambities op het gebied van onder andere leefbaarheid, duurzaamheid en wonen en zorg. Dit terwijl we plannen ook haalbaar willen houden. Een mogelijke manier om hier keuzes in te maken en de verschillende ambities die we hebben te prioriteren, is een afwegingskader gebruiken. We verkennen de wenselijkheid van het gebruiken van zo’n afwegingskader.

G. Samenstellen Starterspakket (inzet Starterslening en KoopStart , onderzoeken erfpachtconstructies en nieuwe financiëringsvormen) Als gemeente juichen we middelen en instrumenten die starters op de Wijchense woningmarkt meer kansen bieden toe. Op dit moment kunnen starters in onze gemeente aanspraak doen op een starterslening en wordt binnen het nieuwbouwproject Huurlingsedam een KoopStart constructie toegepast. We continueren de Starterslening en waar nodig stellen we deze bij. Hiernaast onderzoeken we of erfpachtconstructies en nieuwe financiëringsvormen interessant zijn voor Wijchen. De verantwoordelijkheid voor de verkenning ligt primair bij ontwikkelende partijen en hypotheekverstrekkers. Als gemeente gaan we graag met hen het gesprek aan over mogelijkheden.

F. Verkennen mogelijkheden circulair en natuurinclusief bouwen We staan positief tegenover woningbouwontwikkelingen die een koppeling maken met belangrijke opgaven op bijvoorbeeld het gebied van duurzaamheid, klimaat en natuur. Zoals benoemd in ons Strategisch Kompas 2035 streven we daarom naar zo veel mogelijk ruimte voor circulaire en natuurinclusieve bouw in onze gemeente. Binnen de Groene Metropoolregio dragen we daarnaast bij aan regionale afspraken over het versnellen en versterken van biobased en conceptueel circulair bouwen in het kader van toekomstbestendige bouw. We onderzoeken op welke manier we als gemeente ons kunnen inzetten om deze ontwikkeling te faciliteren en stimuleren. Hierbij kijken we onder andere naar mogelijkheden om aanvullende bouwnormen voor woningen op te nemen. Ook brengen we graag goede voorbeelden onder de aandacht, bijvoorbeeld door het uitzetten van een prijsvraag duurzaam bouwen voor marktpartijen.

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

meten, monitoren we de opkoop van woningen al een aantal jaar. Tot nu toe heeft dat niet tot een grote noodzaak voor aanvullend instrumentarium geleid. I. Hanteren globale bestemmingsplannen Bestemmingsplannen zijn in de regel gedetailleerd en laten weinig ruimte aan interpretatie. Het is echter mogelijk globalere bestemmingsplannen op te stellen. Via open normen in een bestemmingsplan kunnen eisen worden ingevuld door beleidsregels. Dit maakt het mogelijk om gemakkelijker in te spelen op een veranderende context. Het voorkomt immers dat bij gewijzigde omstandigheden een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld - vaak een tijdrovende klus. Het aanpassen van beleidsregels is voldoende. We onderzoeken in een pilot of deze vorm van flexibiliteit in onze praktijk wenselijk is.

H. Selecteren instrumentarium behoud betaalbaarheid woningen (o.a. doelgroepenverordening) In 2021 is onderzoek uitgevoerd naar mogelijke instrumenten om betaalbare huur- en koopwoningen langdurig beschikbaar te houden voor de bestemde doelgroep. De in beeld gebrachte kansrijke instrumenten onderzoeken we nader op hun toegevoegde waarde en toepasbaarheid. In het bijzonder bekijken we de toepassing van de doelgroepenverordening voor nieuwbouwprojecten. Ook verkennen we de mogelijkheden die de instrumenten zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding en opkoopbescherming kunnen bieden. Deze instrumenten moeten qua inspanning in verhouding staan tot de problematiek. Om de problematiek te

A. Prioriteren van inzet op grootschalige locaties (in eerste plaats Wijchen-West en Huurlingsedam) Om aan de forse woningbouwopgave te voldoen focussen we ons de komende jaren in eerste instantie op de realisatie van woningbouw op de locaties Wijchen-West en Huurlingsedam. Dit zijn locaties waar een groot deel van onze lokale woningbouwproductie terecht moet komen. De locaties hebben we in de Woondeal vastgelegd als versnellingslocaties. We zetten in op snelle uitvoering en passen hier gerichte middelen voor

► ANALYSE

► UITVOERING

► VISIE EN AMBITIES

Ambitie 3: Versnellen door slim samenwerken en prioriteren

44

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

toe, waaronder de verkregen rijkssubsidies (vanuit de Woningbouwimpuls en het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport).

C. Nader onderzoeken mogelijkheden van flexwoningen en potentiële locaties In samenwerking met Talis, De Kernen en projectontwikkelaars geven we de komende periode een concrete invulling aan de opgave om 150 flexwoningen tot en met 2030 binnen onze gemeente toe te voegen. Samen met hen voeren we het gesprek over kansrijke locaties en de inzet van de woningen voor verschillende doelgroepen. We maken daarbij gebruik van de beschikbare middelen op landelijk en provinciaal niveau.

B. Monitoren uitvoering woningbouwplannen en onderzoeken bijsturen bij uitblijven realisatie We vinden het belangrijk dat woningbouwplannen ook binnen aanzienlijke termijn uitgevoerd worden. Met onze gemeentelijke planmonitormonitoren we de voortgang van onze plancapaciteit en bespreken we met initiatiefnemers de voorziene planning van projecten. We streven ernaar om tijdig in gesprek te gaan over mogelijke belemmeringen die zorgen voor het uitblijven van realisatie. Tegelijkertijd anticiperen we op veranderende omstandigheden door te onderzoeken welke (juridische) maatregelen we als gemeente kunnen inzetten wanneer realisatie van plannen uitblijft. Verkennen mogelijkheden versnelling, flexibiliteit en maatwerk in lokale regelgeving en procedures Om onze woningbouw ambities te realiseren is de inzet van verschillende partijen vereist. We blijven het gesprek met ontwikkelende partijen voeren, waarbij we ons allen inzetten om vroegtijdig knelpunten in beeld te brengen en gezamenlijk op zoek te gaan naar oplossingen voor belemmeringen. We maken gebruik van kennisdeling en beschikbare middelen op landelijke, provinciale en regionale schaal. Binnen onze gemeentelijke organisatie onderzoeken we de mogelijkheden om onze gemeentelijke kaders en procedures voor ontwikkeling zo gunstig mogelijk te maken, zonder daarbij de aandacht voor kwaliteit uit het oog te verliezen.

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Ambitie 4: Woonaanbod voor alle inwoners A. Netwerk Wonen en Zorg Wijchen met gemeente, Talis, De Kernen, zorginstellingen en welzijnspartijen nieuw leven inblazen Voor een goede uitvoering van onze afspraken op het gebied van wonen en zorg is behoefte aan structurele afstemming met de woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstanties. Als gemeente willen we dit gesprek stimuleren door nieuw leven te blazen in het Netwerk Wonen en Zorg Wijchen. Dit netwerk brengt mogelijkheden om op kwantitatief en kwalitatief gebied vraag en aanbod beter in beeld te brengen en kennis uit te wisselen. Het opnieuw opzetten van dit netwerk is afhankelijk van de capaciteit binnen en de keuzes van de gemeentelijke organisatie, en van de capaciteit van betrokken partijen.

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

B. Opstellen beleid huisvesting internationale werknemers Met het onderzoek naar arbeidsmigranten en het regionaal woonbehoefteonderzoek hebben we op regionaal en gemeentelijk niveau een beeld van de (toekomstige) huisvestingsopgave van arbeidsmigranten en internationale werknemers. Om in kwalitatieve huisvesting voor deze doelgroep te voorzien zijn duidelijke beleidsmatige kaders en passende maatregelen nodig. We gaan aan de slag met beleid waarin we benodigde aantallen, locatie-eisen/keuzes en kwalitatieve aspecten voor huisvesting meenemen. C. Huisvesten statushouders Als gemeente hebben we de wettelijke taak om statushouders in Wijchen een woning te bieden en hen te begeleiden bij hun inburgering en participatietraject. Het grootste deel van de statushouders is aangewezen op een woning in de sociale huursector. Voor de huisvesting van statushouders werken we nauw samen met de woningcorporaties. Talis en De Kernen zetten zich in voor passende huisvesting van deze doelgroep in de sociale huurvoorraad. Samen met deze partijen en welzijnsorganisaties zetten we ons in voor een goede integratie van de doelgroep in de woonomgeving. Daarbij hebben we aandacht voor de (sociale) draagkracht van kernen en buurten.

► UITVOERING

45

WONEN IN WIJCHEN

WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2023-2027

D. Inventariseren benodigde maatregelen voor volkshuisvestelijke opgave voor woonwagenbewoners Op basis van regionaal onderzoek naar woonwagenstandplaatsen kunnen we een eerste beeld vormen van de toekomstige behoefte naar extra standplaatsen. We inventariseren de benodigde maatregelen om op gemeentelijk niveau in te kunnen spelen op de huisvestingsvraag van woonwagenbewoners. E. Inzetten Doorstroomaanpak Een deel van onze oudere inwoners heeft (op den duur) de wens om te verhuizen naar een passende woning. Soms zitten (financiële) drempels hen in de weg om daadwerkelijk te verhuizen. In de Provincie Gelderland biedt het Actieplan Wonen ondersteuning voor bewoners in een sociale huurwoning in de vorm van het beschikbaar stellen van verhuiscoaches of verhuisvergoeding. Als gemeente Wijchen zetten wij in op duidelijke informatievoorziening over de mogelijkheden. Dit komt ook in onze aanpak Bewust Wonen terug. F. Actualiseren woonzorgvisie In 2021 stelden wij in samenwerking met de woonzorgpartijen en woningcorporaties een gemeentelijke woonzorgvisie vast. De woonzorgvisie zoomt specifiek in op de vraagstukken rond wonen en zorg. Daarmee heeft dit beleid veel raakvlakken met de woonvisie. Om de woonzorgvisie weer aan te laten sluiten op het nieuwe woonbeleid, actualiseren we de woonzorgvisie wanneer de looptijd verstreken is.

Daarbij zorgen we dat onze nieuwe ambities rond wonen en zorg worden overgenomen.

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Ambitie 5: Leefbare kernen en buurten A. Uitvoeren quickscan geschikte inbreidings- en transformatiemogelijkheden De ruimte om woningen te bouwen is beperkt. Zeker omdat we ons dorpse karakter en groene landschap zo veel mogelijk willen behouden. Daarom zijn we zuinig op onze ruimte. We willen de juiste dingen op de juiste plek doen. Om uitbreiding in het buitengebied zo veel mogelijk te vermijden (om onze groene omgeving te sparen), proberen we de mogelijkheden voor inbreiding zo veel mogelijk te benutten. Op gemeenteniveau zetten we een onderzoek uit naar mogelijke locaties voor inbreiding en transformatie naar wonen. Randvoorwaarde daarbij is dat we het dorpse en groene karakter van onze kernen willen behouden en versterken. Mede aan de hand van deze scan onderzoeken we hoeveel ruimte we ook buiten huidig bebouwd gebied nodig hebben voor woningbouw.

innovatieve en vernieuwende woonvormen op te zetten. We bieden ruimte aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) in onze kernen. Bijkomend voordeel van deze vorm van ontwikkelen is dat de betrokkenheid met de woonomgeving wordt vergroot. Als gemeente ondersteunen we graag de wooninitiatieven die in de samenleving ontstaan. We nemen een faciliterende rol in, waarbij we inzetten op duidelijke communicatie en heldere processen en procedures. D. Betrekken leefbaarheidsgroepen van wijken en dorpen Binnen de gemeente zijn we trots op de sterke identiteit en uitstraling van onze wijk en kernen. Het is belangrijk om goed zicht te hebben op welke behoeften en opgaven er bestaan. Daarom betrekken we leefbaarheidsgroepen van dorpen en wijken bij het ontwikkelen van beleid en plannen. Deze organen helpen ons als gemeente en samenleving om afgewogen keuzes te maken.

B. Instellen Woonfonds bestaande wijken Het aanpakken van de woonopgaven in onze bestaande wijken en kernen vraagt om financiële middelen. Om dit te bekostigen, ontwikkelen we een fonds waarin ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten op uitleglocaties een financiële bijdrage leveren aan de woonkwaliteit van de gemeente. Met deze bijdrage kunnen de benodigde investeringen in de bestaande woonomgeving gefinancierd worden. C. Ondersteunen lokale CPO-projecten In de gemeente Wijchen willen we gebruik maken van de kennis en kunde van onze inwoners om

► ANALYSE

► VISIE EN AMBITIES

► UITVOERING

46

►

BRONNENLIJST 1

Ministerie van BZK (2022). Nationale Woon- en Bouwagenda.

2

Ministerie van BZK (2022). Een thuis voor iedereen.

3

Ministerie van BZK & Ministerie van VWS (2022). Wonen en zorg voor ouderen.

4

BAG/ABF Research (2023). Woningen.

5

Centraal Bureau voor de Statistiek (2022). Kerncijfers wijken en buurten 2022.

6

BAG/ABF Research (2023). Woningen naar bouwjaar.

7

RVO (2022). Woningen naar energielabel.

8

Ministerie van VWS (2016). Aanpasbaarheid woningen ‘Langer thuis’.

9

Gemeente Wijchen (2022). Woonzorgvisie Wijchen 2021-2025.

10

BAG/ABF Research (2023). Oppervlakte woningen.

11

Gemeente Wijchen (2023). Warmteplan Wijchen - Onze route naar een aardgasvrij Wijchen.

12

Werkorganisatie Druten Wijchen (2023). Druten-Wijchen in cijfers - Bevolking.

13

Centraal Bureau voor de Statistiek (2022). Bevolking- en huishoudensontwikkeling.

14

Huizenzoeker (2022). Gemiddelde vraagprijs van aangeboden koopwoningen.

15

Companen (2023). Woonbehoefteonderzoek 2022-2040 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen.

16

Werkorganisatie Druten Wijchen (2021). Arbeidsmigranten in Wijchen en Druten.

17

Gemeente Wijchen (2022). Verslag dorpentoer Wijchen 2025.

►

COLOFON

Deze woonvisie is opgesteld door RUIMTEVOLK in opdracht van de gemeente Wijchen. Het copyright van de beelden,kaarten en foto’s berust bij RUIMTEVOLK tenzij anders aangegeven. Hoewel aan de inhoud en samenstelling van dit rapport de grootst mogelijke zorg is besteed, is het mogelijk dat informatie onjuist of onvolledig is. RUIMTEVOLK aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de volledigheid en juistheid van de gegeven informatie. Janneke Rutgers (RUIMTEVOLK) Koen Klouwen (RUIMTEVOLK) Judith Hinfelaar (RUIMTEVOLK November 2023