2022-10-11 Zienswijzenota Wezelsedijk.docx

Zienswijzenota Bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” I. INLEIDING Deze nota bevat de volgende onderdelen: - een weergave van de gevolgde procedure; - een samenvatting van de reacties (‘zienswijzen’) op het ontwerpbestemmingsplan en ons besluit over de zienswijzen; - een beschrijving van de gevolgen van ons besluit voor de inhoud van het bestemmingsplan; Deze nota behoort bij het voorstel van burgemeester en wethouders aan ons, en bij het besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan. Volgens de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) die sinds 28 mei 2018 van toepassing is mogen wij NAW-gegevens (naam, adres en woonplaats) en enkele andere persoonsgegevens niet digitaal aanbieden. Een uitzondering geldt voor gegevens van: - Ondernemingen die behoren tot een rechtspersoon (zoals een B.V. of een v.o.f.) - Personen die beroepsmatig betrokken zijn bij de procedure, bijvoorbeeld advocaten en gemachtigden Als het voor de uitoefening van een publieke taak moet, mogen wij persoonsgegevens wel digitaal aanbieden. Wij bieden deze nota digitaal aan. Daarom noemen wij geen NAW-gegevens, behalve waar de wet dat toelaat. In een apart overzicht staat wie de zienswijze heeft ingediend. Dat overzicht is op papier beschikbaar, dus niet digitaal. II. PROCEDURE Het ontwerpbestemmingsplan “Wezelsedijk ong.

Wijchen” heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 11 november 2021 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode van terinzagelegging, zijn 9 zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is voorzien van ruim 300 bijlagen waarmee ruim 300 medestanders hun steun geven aan de indiener van deze zienswijze. Opvallend aan deze steunbetuigingen is wel, dat ze vanuit het hele land komen en soms ook meerdere vanuit hetzelfde adres. Die zouden in geval het officiële zienswijzen waren geweest, niet ontvankelijk zijn, doordat zij geen belanghebbenden zijn. De officiële zienswijzen die zijn ingediend zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en zijn allen ontvankelijk. De ingediende zienswijzen worden in deze nota samengevat en van een reactie voorzien. Een samenvatting van de zienswijzen kan inhouden dat niet ieder specifiek aspect los en expliciet in deze samenvatting wordt benoemd. Er heeft echter een integrale beoordeling van alle ingediende zienswijzen plaatsgevonden. Tot slot is aangegeven, welke gevolgen de beantwoording van alle zienswijzen voor vaststelling van het bestemmingsplan heeft. Als de indiener van een (ontvankelijke) zienswijze gelijk heeft, verklaren wij de zienswijze gegrond. Als de indiener geen gelijk heeft, verklaren wij de zienswijze ongegrond.

Een zienswijze kunnen wij gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond verklaren.

III. BEOORDELING ZIENSWIJZEN Algemeen: Het oorspronkelijke plan van de ‘Wezelsedijk ong. Wijchen’ bestond uit het realiseren van 4 vrijstaande woningen. Die waren geschikt voor de bewoning door meerdere generaties van een familie; meer-generatie woningen, ofwel kangoeroewoningen. Deze mochten een maximale inhoud hebben van 1.000 m³ per stuk. Deze KPI scoorde voldoende punten en het college heeft daar principemedewerking aan verleend. Het is voor een KPI niet nodig om aan ieder aspect te voldoen om principemedewerking te krijgen. Vervolgens is het concept bestemmingsplan ambtelijk getoetst en akkoord bevonden. Het plan kon daarna ter vaststelling aan het college worden aangeboden. De initiatiefnemer heeft voor de besluitvorming, de omgeving geïnformeerd over dit plan. Daarbij bleek dat de omgeving bezwaren heeft tegen het oorspronkelijke plan. Daarom is mediation toegepast. Met mediation is er geprobeerd om in gesprek tussen de gemeente, buurtbewoners en de initiatiefnemer tot een gezamenlijk gedragen oplossing te komen. Met deze mediation is het oorspronkelijke plan teruggebracht tot 2 levensloopbestendige woningen met een maximale inhoud van 800 m³. Dat is de standaard inhoud van nieuwe woningen buiten de bebouwde kom van Wijchen. Ook andere standaardregelingen gelden voor deze twee woningen, zoals ze voor alle woningen buiten de bebouwde kom gelden.

Dit heeft de initiatiefnemer gedaan om tegemoet te komen aan de wensen die werden geuit vanuit de omgeving. De uitweg van een van de beide woningen is op verzoek verplaatst naar de Wezelseberg. Ondanks de aanpassingen en bijstelling van het oorspronkelijke plan, heeft de mediation niet geleid tot een plan dat door iedereen wordt gedragen. Een deel van de omwonenden wil geen bebouwing en wenst dat het agrarische weiland onbebouwd blijft. Dat is echter niet realistisch. Dat standpunt biedt geen mogelijkheid om tot elkaar te komen. De door enkele indieners van een zienswijze beschreven conclusies dat de initiatiefnemer niet in gesprek wilde gaan met de buurt, niet mee wilde bewegen met buurtbewoners om tot een gedragen oplossing te komen, is (onzes inziens) dan ook niet terecht. Omgekeerd is eerder het geval. Voor een deel van de buurt is invulling van het perceel niet gewenst. Zienswijze 1, 70815 De zienswijze inclusief ruim 300 bijlagen is overhandigd aan Burgemeester Van Beek op 17 december 2021. Dit is gedaan namens buurtschap “De Wezelsche Berg” te Wijchen. Reactie gemeente Deze zienswijze is voorzien van ruim 300 bijlages. Dat zijn bijlages waarin bewoners uit Wijchen, maar veelal uit andere woonplaatsen uit Nederland, hun steun betuigen aan de zienswijze van buurtschap “De Wezelsche Berg”.

In geval dit officiële zienswijzen zouden zijn geweest, waren deze niet ontvankelijk verklaard, doordat zij geen belanghebbenden zijn. Tevens zijn een aantal steunbetuigingen ingediend door meerdere personen uit één gezin. De ruim 300 bijlages bestaan uit 5 verschillende brieven. Hierna komen de in die 5 brieven aangehaalde argumenten in willekeurige volgorde aan bod. 1. De indiener geeft aan dat medewerking aan het plan heroverwogen dient te worden vanwege punt 5 uit de ‘Handleiding Prioritering kleinschalige particuliere woningbouw initiatieven’, het punt over communicatie en afstemming. Reactie gemeente Dit punt is in de ‘Handleiding Prioritering kleinschalige particuliere woningbouw’ als volgt beschreven; Ook als er sprake is van zeer veel bezwaar uit de omgeving kan heroverweging van medewerking aan het initiatief aan de orde zijn. Er ligt nadrukkelijk ook een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om te zorgen voor draagvlak voor zijn plan.

De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen. Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst. Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. 2. Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat; a. die strijdig is met Gemeentelijk Beleid: ‘Thuis in Wijchen’ stelt dat woningbouw zoveel mogelijk geconcentreerd moet worden binnen de bebouwde kom. Bouw van nieuwe woningen in het buitengebied heeft niet de voorkeur. Reactie gemeente Dit klopt ten dele. Beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom blijft altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan bouwen in het buitengebied. Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. b.

de KPI regeling (kleinschalige particuliere initiatieven) bedoelt is voor inwoners van de Gemeente Wijchen die een huis voor zichzelf willen bijbouwen. Aan dat aspect wordt niet voldaan. Reactie gemeente Ieder plan tot maximaal 4 woningen (inmiddels nog maximaal 2) valt in Wijchen onder de KPI-regeling. Daardoor is het ook voor bewoners van buiten de gemeente die een perceel in de gemeente Wijchen bezitten mogelijk om een KPI in te dienen. Daarnaast geldt dat er geen sprake is van een zelfbewoningsplicht. c. in het kader van het functieveranderingsbeleid voor agrarische bedrijfslocaties is het de bedoeling dat herbouw plaatsvindt op de afbraaklocatie of anders zo dicht mogelijk daarbij, zodat er een relatie is tussen beide. Dat is hier niet het geval. Afbraak vindt plaats in Batenburg en nieuwbouw op kilometers afstand, op een leeg weiland in buurtschap “De Wezelse Berg”. Er is geen planologische noodzaak de woningen aldaar te bouwen. Reactie gemeente Het is geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, ook op dezelfde locatie in te zetten. Dat is ook opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het slopen van agrarische bebouwing is daarbij slechts een onderdeel van de beoordeling van plannen aan het KPI-beleid.

Het perceel in Batenburg ligt daarnaast in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het ook niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. d. in het geheel is niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Reactie gemeente Er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering in Batenburg. Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. e. het initiatief sluit niet aan op de woonbehoefte, waarbij zoveel mogelijk dient te worden gebouwd in de buurt van de voorzieningen, zoals beschreven in de woonvisie. Met het oog op de doelgroep senioren, zijn er geen voorzieningen. Het plan is daardoor niet “het juiste huis op de juiste plek”. Reactie gemeente Het ontwerp bestemmingsplan gaat uit van twee levensloopbestendige woningen. Het initiatief beperkt zich dus niet tot alleen senioren. f. vanwege de doelgroep senioren die “zich zelfstandig moeten kunnen redden”, is het voor het onderdeel (externe) veiligheid tegenstrijdig dat gebouwd mag worden bij een aanwezige gastransportleiding. Senioren zijn niet zelfredzaam.

Reactie gemeente Het betreffen twee levensloopgeschikte woningen. Het initiatief beperkt zich niet alleen tot senioren. Zoals in de toelichting (4.7) is aangegeven en onderbouwd onder het kopje ‘externe veiligheid’, wordt uitgegaan dat als senioren zelfstandig de woningen bewonen, zij ook in staat zijn zichzelf in veiligheid te kunnen brengen in geval van een calamiteit. g. ouderen hebben juist de behoefte om kleiner te gaan wonen bij voorzieningen in de buurt. De woningen van dit plan voldoen niet aan deze criteria. Reactie gemeente Dat klopt ten dele. Niet iedere oudere wil dit. Het worden ook geen seniorenwoningen. Een gezin kan een levensloopbestendige woning bewonen. Zie ook het antwoord bij e & f. 3. Er is geen behoefte aan kapitale villa’s voor ouderen/senioren in het buitengebied. In de praktijk blijkt ook dat deze behoefte niet in het buitengebied aanwezig is, doordat praktisch alle ouderen uit buurtschap “De Wezelsche Berg” verhuizen naar het dorp als de leeftijd begint te tellen, door alle voorzieningen die in het dorp aanwezig zijn. Reactie gemeente Zie de antwoorden bij 3e, 3f en 3g. 4. Het open, landelijke en liefelijke karakter van het buurtschap wordt met deze twee grote huizen enorm aangetast. Het betreffende weiland ligt centraal in het buurtschap en vervult een belangrijke functie om dit karakter in stand te houden.

In vergelijking met de omliggende woningen, die op ruimere percelen staan, vindt er een behoorlijke verstening van het buitengebied plaats. Reactie gemeente Het plan Wezelsedijk wordt gerealiseerd in een bebouwingsconcentratie tussen bestaande woningen in. Het perceel is direct grenzend aan die andere woonpercelen. De bebouwing wordt geconcentreerd en het open karakter van het buurtschap wordt zoveel mogelijk gerespecteerd. Er worden twee kavels gerealiseerd. Beide krijgen een groene inrichting. Zie daarvoor de landschappelijke inpassing van het plan. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze met bijbehorende steunbetuigingen, ongewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt ongegrond verklaard. Zienswijze 2, 70807. De indiener draagt dezelfde argumenten aan als onder zienswijze 1. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, ongewijzigd vast te stellen.

De zienswijze wordt ongegrond verklaard. Zienswijze 3, 70804. De indiener draagt dezelfde argumenten aan als onder zienswijze 1. Met als aanvulling: Uiteraard moeten er meer woningen komen ten tijde van deze woningcrisis, maar bouw ze dan op een plek waar het neerhalen of het opknappen van oude gebouwen van toegevoegde waarde is voor de omgeving en de bestaande bewoners. Bouw woningen waar daadwerkelijk vraag naar is, op een plek die er geschikt voor is. Niet op een plek waar niks staat. Niet ten koste van natuur. Niet op een plek met veel diersoorten. Niet

buiten de bebouwde kom. Niet in het midden van een buurt. Niet in het groene hart van de Wezelsche Berg. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, ongewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt ongegrond verklaard. Zienswijze 4, 70801. Het plan voorzien in de bouw van twee grootschalige woningen met grootschalige bijgebouwen en de mogelijkheid voor de realisering van carports, paardenbakken en zwembaden. De woningen kunnen, als gebruik wordt gemaakt van de maximale maatvoering van artikel 3.3.1. en artikel 3.3.2. van de Planregels, een inhoud hebben van 1.000 m³. De goot- en bouwhoogte van de woningen die al is bepaald op respectievelijk 6 en 10 meter mag nog eens met 10% worden overschreden. Dat geldt blijkbaar ook voor de bijgebouwen die al een enorme oppervlakte van 120 m² mogen hebben, terwijl er daarnaast nog carports van 20 m², paardenbakken van 1.200 m² en een zwembad van 50 m² opgericht mag worden. Voor een kapschuur mag worden afgeweken van de in het bestemmingsplan bepaalde goot- en bouwhoogte.

Volgens het bestemmingsplan dat nu voorligt is een aan huis verbonden beroep toegestaan (maximum vloeroppervlakte 80 m²) en - na vergunning - een bed & breakfast voor acht personen (4 kamers) dan wel een andere bedrijfsactiviteit met een naar uw oordeel - beperkte verkoop aan derden. Niet duidelijk is of deze activiteiten ook naast elkaar kunnen bestaan. De mogelijkheid is daartoe in ieder geval aanwezig. Het wordt dus een gigantisch complex van gebouwen. Het lijkt erop dat de voormalige weide, indien gebruik wordt gemaakt van de maximale mogelijkheden, wordt omgevormd in een volledig versteende omgeving. Hierdoor wordt de directe woon- en leefomgeving van cliënt in ernstige mate aangetast. Een dergelijke ontwikkeling past ook niet in het buitengebied van Wijchen. Reactie gemeente Voor ontwikkelingen buiten de bebouwde kom wordt gebruikt gemaakt van onderdelen in het moederbestemmingsplan, welke voorgenoemde onderdelen mogelijk maakt. Dit geldt voor iedere woning buiten de bebouwde kom, zowel nieuw als bestaand. Hoewel het kan, komt het zelden voor dat de volledige bebouwingsmogelijkheden worden gebruikt. Deze maatvoering is bewust gekozen, zodat er zelfs bij een maximale invulling een ruimtelijk aanvaardbare verdichting van de omgeving wordt gegarandeerd.

Het lijkt erop, dat de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan de bouw van deze twee huizen wilt vergoelijken door te stellen dat het twee vrijstaande levensloopgeschikte woningen zijn. Dit is een illusie. Een dergelijk bouwcomplex is niet geschikt voor senioren en kan dat ook niet worden, omdat slechts één huishouden is toegestaan. De woningen zijn anders dan in de toelichting staat vermeld niet geschikt gezien de restrictie van één huishouden - voor meerdere generaties onder één dak - evenmin zijn ze dichtbij zorgvoorziening gesitueerd.

Reactie gemeente Het ontwerp bestemmingsplan gaat uit van twee levensloopbestendige woningen. Het initiatief beperkt zich dus niet tot alleen senioren. Volgens de toelichting (bladzijde 5) zal de ontsluiting van de zuidelijke woonkavel plaatsvinden direct vanaf de Wezelsedijk en de noordelijke woonkavel ontsloten worden via de Wezelseberg. Op bladzijde 9 van de toelichting waar staat dat beide kavels een eigen inrit krijgen direct aan de Wezelsedijk. Dit is met elkaar in tegenspraak. Niet duidelijk is in hoeverre met deze tegenstrijdigheden rekening is gehouden bij de diverse onderzoeken die zijn gedaan in het kader van dit bestemmingsplan. Reactie gemeente De onderzoeken die zijn gedaan, hebben aangetoond dat een woonbestemming mogelijk is op het perceel. Binnen deze bestemming wonen is een uitweg te realiseren. In principe maakt het binnen de bestemming wonen niet uit, waar de ontsluiting wordt gemaakt. Uit de mediation kwam naar voren dat omwonenden een duidelijke voorkeur hebben voor de ontsluiting van de noordelijke woning via de Wezelseberg. De initiatiefnemer wil hierin tegemoetkomen en heeft deze aanpassing toegezegd. Blijkbaar is deze aanpassing nog niet in alle stukken juist doorgevoerd. De tekst op bladzijde 9 (paragraaf 4.1.1.) van de toelichting wordt hierop nog aangepast. Ook het verkeersaspect krijgt onvoldoende aandacht.

Gesteld wordt, dat de verkeersbelasting 17,2 motorvoertuigen op een gemiddelde weekdag bedraagt. Dit is onjuist. Gezien de mogelijkheden voor een aan de woning gekoppeld bedrijf, beroep of bed & breakfast, zullen de motorvoertuigenbewegingen een veelvoud hiervan bedragen. Gezien ook de hiervoor genoemde activiteiten kan niet volstaan worden met een parkeernorm van 2,8 parkeerplaatsen per woning. Reactie gemeente Bij het realiseren van een B&B of een andere toevoeging aan de woningen wordt opnieuw gekeken naar de parkeerbehoefte en verkeer aantrekkende werking. Het starten van een dergelijke activiteit is vergunning plichtig. Hiervoor moet eerst een omgevingsvergunning worden verleend. Zie daarvoor o.a. artikel 3.5.1 en 3.5.2, die een omgevingsvergunning verplicht voor aan huis verbonden bedrijfsactiviteit. In de voorwaarden is opgenomen dat de verkeer aantrekkende werking moet zijn afgestemd op de feitelijke situatie en dat op eigen terrein moet worden voorzien in de parkeerbehoefte. Gezien de ruimte op de beide percelen, is parkeren op eigen terrein mogelijk. Dit leidt niet tot overlast in de omgeving. De verkeersbelasting neemt toe. Echter kan de Wezelsedijk die verkeersintensiteiten aan en is de eventuele toename van het aantal verkeersbewegingen procentueel beperkt. Tot slot mag eenieder in deze buurt deze activiteiten starten.

In het moederbestemmingsplan is de realisatie van een bed&breakfast mogelijk. De gemeente verwacht op dit punt geen problemen, als een bewoner overgaat tot het aanvragen van een omgevingsvergunning voor deze aanvullende activiteit. Gebleken is dat een hogere waarde voor de geluidsbelasting moet worden vastgesteld, anders had uw College immers het ontwerpbesluit niet behoeven te nemen. Ook dit is in tegenspraak met hetgeen in de toelichting staat. Daarin staat namelijk dat de maximale ontheffingswaarde van 53 dB nergens wordt overschreden. Dit kan dus niet. Waarom dan toch weer, wat verderop in de toelichting, wordt gesteld dat aan de westzijde van het plangebied de geluidsbelasting wél hoger is dan 53 dB is onbegrijpelijk. Reactie gemeente De twee toekomstige woningen zijn gelegen binnen de geluidzone van de wegen: Wezelsedijk en A 326. De wet geluidhinder schrijft voor dat dan wordt onderzocht wat de geluidbelasting van het wegverkeer van de wegen afzonderlijk is op de nieuwe woningen. De nieuwe woningen liggen buiten de bebouwde kom (buitenstedelijk) en de maximale toegestane geluidbelasting (inclusief aftrek artikel 110 Wgh g) is dan 53 dB. Deze waarde wordt voor beide wegen niet overschreden en het is daarom mogelijk om een hogere waarde vast te stellen voor de twee nieuwe woningen. Daarnaast wordt voldaan aan het

hogere waarden beleid van de gemeente Wijchen. Dit is vastgelegd in het hogere waarde besluit. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt beschreven dat wordt voldaan aan de wet geluidhinder. Daarnaast moet er voor geluid ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Hiervoor wordt de geluidbelasting van beide wegen samen bepaald. Deze is op de westgevel maximaal 58 dB. Dit is in de toelichting beschreven. Als een hogere waarde is vastgesteld, moet bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de bouw van deze woningen worden aangetoond dat wordt voldaan aan een binnen niveau van 33 dB (eis vanuit het Bouwbesluit). Uitgangspunt is hierbij de gecumuleerde geluidbelasting wegverkeer. Wordt aan deze eis voldaan dan is er sprake van een goed woon- en leefklimaat. Om te waarborgen dat hieraan wordt voldaan, is dit als voorwaarde aan het hogere waarde besluit verbonden. Maar daarnaast is het ook een wettelijke eis waaraan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet voldoen. In de toelichting, onderdeel milieuzonering gaat u uit van een "rustig buitengebied". Na de eventuele komst van deze twee woningen met al hun bijgebouwen en alle toegestane activiteiten zal van een rustig buitengebied geen sprake meer zijn. Ook hiermee is in de toelichting geen rekening gehouden.

Reactie gemeente Een vrijwel monofunctioneel woongebied zoals het buurtschap Wezelsedijk, wordt altijd aangemerkt als een rustig buitengebied. De kwalificatie gemengd gebied is pas aan de orde als er meerdere niet-woonfuncties voorkomen naast woonfuncties. Of het plan zou direct langs een doorgaande weg, zoals een provinciale weg, snelweg of hoofdstraat in een dorp/stadsdeel moeten zijn gelegen. Daarvan is hier geen sprake. Het toevoegen van 2 woningen draagt beperkt bij aan de bestaande verkeersbewegingen en potentiële overlast als de toegestane activiteiten gerealiseerd worden. De ontwikkeling heeft beperkt invloed op het “rustig buitengebied”. Daarnaast kan eenieder die al woont in dit gebied dezelfde activiteiten starten. Het is ook te kort door de bocht om te stellen dat deze bouwplannen niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is maar afhankelijk van de wijze waarop deze percelen gebruikt zullen gaan worden. Indien de percelen worden geëxploiteerd als een bed & breakfast of een andere bedrijfsactiviteit zal dit wel degelijk bijdragen tot een verslechterde luchtkwaliteit. Niet juist is de conclusie dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Reactie gemeente De regeling NIBM (niet in betekenende mate) geeft aan dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voorliggend initiatief maakt de realisatie van maximaal twee woningen mogelijk en valt dus binnen de NIBM-regeling. Daarom is onderzoek op grond van de Wet luchtkwaliteit niet noodzakelijk. Daarnaast blijkt uit de berekening van de jaargemiddelde concentraties dat deze ruimschoots onder de jaargemiddelde grenswaarden blijft. Door het toevoegen van een bed & breakfast of een andere bedrijfsactiviteit wordt deze grenswaarden niet overschreden, mocht daar in de toekomst sprake van zijn. In de toelichting op het bestemmingsplan wordt gesteld dat er in de directe omgeving twee kleinschalige agrarische bedrijven gevestigd zijn met vleeskalveren, vrouwelijk jongvee, zoogkoeien en legkippen. De eventuele uitbreiding van deze bedrijven wordt belemmerd door de voorgestane ontwikkeling. Die uitbreiding hoeft nog niet eens te zijn in stuks vee, maar bekend is dat in de agrarische sector gestreefd wordt naar een uitbreiding van de oppervlakte waarop de dieren zullen moeten gaan leven. Door de wei op te offeren aan woningbouw worden deze bestaande bedrijven in hun ontwikkeling belemmerd.

Ook dat is niet in het belang van de omwonenden. Bedrijven in de agrarische sector horen in het buitengebied.

Reactie gemeente In het geval dat er al sprake is van een belemmering in de bedrijfsactiviteiten van die bedrijven, dan wordt die belemmering in de huidige situatie veroorzaakt door de al in het gebied aanwezige woningen. Die staan immers op kortere afstand van deze agrarische bedrijven dan de te bouwen woningen in het plangebied. Daarnaast is bij de paragraaf waterhuishouding (paragraaf 4.8) onvoldoende rekening gehouden met de wateroverlast die kan ontstaan als alle bouwwerken zullen worden gerealiseerd. De realisatie van deze projecten zullen wel degelijk negatieve gevolgen hebben voor de waterhuishoudkundige situatie van de directe woonomgeving. In de toelichting wordt weliswaar gesteld dat dit niet het geval is, maar dat is absoluut te vroeg om dit nog te kunnen beoordelen omdat het ontwerp van de woningen én van de bijgebouwen nog niet bekend is. Reactie gemeente Ieder nieuwbouwplan dient te voorzien in afdoende maatregelen waardoor geen overlast door hemel en rioolwater kan ontstaan voor de directe omgeving. Daarop is dit plan ook getoetst en akkoord bevonden. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig, om het hemelwater af te kunnen koppelen. Ook de realisatie van de maximale bebouwingen dienen aan deze eis te voldoen, om medewerking te krijgen (via de nader aan te vragen omgevingsvergunning).

En dat is ook voor dit initiatief, al dan niet middels bergings- of infiltratie- kratten etc., te realiseren. De tabel op bladzijde 28 van de toelichting geeft een vertekend beeld. Volgens die tabel zou slechts 850 m’ worden bebouwd. Dit zal echter veel meer als van alle bouwmogelijkheden gebruik wordt gemaakt. De situatie wordt nog verder vertekend doordat gesteld wordt dat 1.500 m² mag worden afgetrokken en dat daardoor totaal geen bergingsopgave meer zou resteren. Reactie gemeente Het plan voldoet aan het beleid van het waterschap waarbij binnen het plangebied goede mogelijkheden zijn om te infiltreren. In de regels is een voorwaardelijke verplichting voor de te realiseren waterberging opgenomen, zodat met realisatie van de woningen tevens wordt voorzien in voldoende waterberging. Als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd een notitie van het Waterschap Rivierenland van 1 oktober 2020. In de projectomschrijving wordt het volgende vermeld: "W-20009 BP Wezelsedijk ong. Wijchen, de nieuwbouw van vier vrijstaande levensloopgeschikte nul-op de-meter (NOM) - meer generatiewoningen." Uit deze notitie blijkt dat het bestemmingsplan niet overeenkomt met hetgeen in de watertoets is vermeld. Daarin is immers sprake van twee (en niet vier) woningen met ieder één huishouden. Er is ook geen sprake van 'meer generatiewoningen'.

Het Waterschap Rivierenland is aldus onjuist geïnformeerd. Deze paragraaf moet in ieder geval in zijn geheel opnieuw beoordeeld worden. Reactie gemeente Deze paragraaf is inderdaad nog gebaseerd op het plan van de oorspronkelijke vier woningen. Mede op basis van de toegepaste mediation is het plan voor de bouw van 4 kangoeroewoningen losgelaten en is teruggegaan naar 2 woningen. Deze aanpassing was nog niet in de notitie verwerkt. Echter geeft het realiseren van 2 woningen een positiever resultaat door minder verhardingen. Dit hoeft niet geheel opnieuw beoordeeld te worden. Voor de volledigheid wordt een nieuwe digitale watertoets gedaan en toegevoegd. Dat de verontreiniging van hemelwater wordt voorkomen wordt wel gesteld, maar niet in de regels vervat. Bovendien wordt gesteld dat het afvalwater op doelmatige wijze kan worden afgevoerd via de riolering, maar ook dat wordt niet in de regels zelf verwerkt. Hoe en waar een compenserende waterberging gerealiseerd moet worden is noch in de verbeelding, noch in de regels opgenomen.

Reactie gemeente Dat is niet juist. In de regels is daarnaast een voorwaardelijke verplichting voor de te realiseren waterberging opgenomen, zodat met de realisatie van de woningen tevens wordt voorzien in voldoende waterberging. Niet duidelijk is om welke reden gemeend wordt dat het aspect ecologie geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Immers, door de verstening van dit gedeelte van het buitengebied wordt de biodiversiteit in het betreffende gebied aangetast. Reactie gemeente Uit het ecologische onderzoek is gebleken dat het plan voldoet en ook geen belemmering vormt voor de in het gebied aanwezige flora en fauna. De conclusie op het gebied van de archeologie lijkt nogal voorbarig. In paragraaf 10.2 wordt gesteld dat een proefsleuvenonderzoek zou moeten worden uitgevoerd, waarbij 10 proefsleuven met een omvang van 10 bij 4 meter moeten worden aangelegd. Het is, daar er in dit gebied nog nimmer archeologisch onderzoek is gedaan, te vroeg om te concluderen dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Reactie gemeente Het gestelde over proefsleuven heeft betrekking op het aspect archeologie en niet op de cultuurhistorie. De gehanteerde werkwijze is de gangbare manier waarop archeologisch onderzoek wordt gedaan. Dat start met een bureauonderzoek van de archeologische verwachtingenkaart.

Met deze kaart is vastgelegd dat in dit gebied met proefsleuven onderzoek de archeologische historie nader moet worden onderzocht. Ter waarborging van de archeologische waarden is de archeologische dubbelbestemming voor het hele plangebied gehandhaafd. Pas als er nader onderzoek is uitgevoerd, en daar geen te behouden waarden uit komen, komt de dubbelbestemming van het plangebied te vervallen en wordt het plangebied vrijgegeven. In paragraaf 4.12 wordt gesteld dat woningen niet worden aangesloten op het gemeentelijk riool. Dit is in tegenspraak met hetgeen in de paragraaf over de waterhuishouding wordt gesteld, waarin wel wordt gesproken over de aanleg van riolering. Reactie gemeente De tekst ‘aangesloten op gemeentelijk riool’ gaat over de aansluiting van de woningen op het riool voor het vuilwater (DWA). Die bestaat uit drukriolering. Hierop worden de beide woningen aangesloten voor de afvoer van hun afval- vuilwater. Het plan voldoet vervolgens aan het beleid van het waterschap, waarbij in het plangebied goede mogelijkheden zijn om te infiltreren. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting voor de te realiseren waterberging opgenomen, zodat met de realisatie van deze woningen tevens wordt voorzien in voldoende waterberging. Daar wordt in zijn geheel op eigen terrein in voorzien.

De conclusie uit het voorgaande is, dat cliënt uw College verzoekt om dit bestemmingsplan niet verder in procedure te brengen. Conclusie reactie gemeente: Deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen”, leidt tot enkele aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Die aanpassingen bestaan uit het laten aansluiten van alle beschrijvingen en onderzoeken van het plan op wat het plan daadwerkelijk behelst. Dat is de bouw van twee levensloopbestendige woningen. Een nieuwe digitale watertoets wordt gedaan en als bijlage toegevoegd. Het voorstel is het ontwerp bestemmingsplan na die aanpassingen gewijzigd vast te stellen. De overige argumenten leiden niet tot aanpassing van dit bestemmingsplan. De zienswijze wordt deels gegrond en deels ongegrond verklaard.

Zienswijze 5, 70781. In strijd met gemeentelijk beleid a Het plan is mogelijk gemaakt door toepassing te geven aan het gemeentelijk beleid voor prioritering kleinschalige particuliere woningbouwinitiatieven zoals vastgesteld in 2017. Een regeling die bedoeld is voor inwoners van de Gemeente Wijchen die een huis voor zichzelf willen bijbouwen (bijv, familie, mantelzorg etc.). Het plan voldoet hier niet aan. Reactie gemeente Ieder plan tot maximaal 4 woningen (inmiddels nog maximaal 2) valt in Wijchen onder de KPI-regeling. Daardoor is het ook voor bewoners van buiten de gemeente die een perceel in de gemeente Wijchen bezitten mogelijk om een KPI in te dienen. Daarnaast geldt dat er geen sprake is van een zelfbewoningsplicht. De uitgangspunten van het beleid zijn ruimtelijke kwaliteit en behoefte. Deze uitgangspunten worden uitgewerkt in onderdelen. Het plan voldoet op veel punten niet aan dit beleid. Er wordt niet gebouwd in de kern maar in het buitengebied. Het initiatief past niet bij de bestaande bouw in het gebied. b De voorkeur gaat uit naar herbestemming van gebouwen in plaats van nieuwbouw. Hier gaat het niet om herbestemming maar nieuwbouw. Reactie gemeente Dit klopt, al blijft beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan in het buitengebied.

Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. c Is sprake van toepassing van het functieveranderingsbeleid voor vrijkomende bedrijfsbebouwing, dan wordt daar medewerking aan verleend. Er mag dan gebouwd worden in de kern ter verevening van de gesloopte bebouwing. Daarbij wordt ook beoordeeld in hoeverre er behoefte is aan nieuwbouw. In dit geval wordt er niet gebouwd in de kern. De manier waarop dit beleid hier wordt toegepast, draagt niet bij aan ontstening van het buitengebied. De verstening wordt alleen verplaatst. Het is daarom niet aannemelijk dat sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Bovendien vindt hier de herbouw niet plaats op of dichtbij de afbraaklocatie. Er is geen relatie tussen beide locaties en geen enkele planologische noodzaak de woningen op de voorziene locatie te bouwen. Daarnaast is het van belang dat het initiatief aansluit bij de woonbehoefte zoals beschreven in de woonvisie. Hierin is aangegeven, dat er zoveel mogelijk gebouwd dient te worden in de buurt van voorzieningen. Met het oog op de doelgroep (senioren die hier theoretisch tot op hoge leeftijd moeten kunnen blijven wonen) zijn er geen enkele voorzieningen. Er is geen winkel, geen ontmoetingspunt, geen openbaar vervoer en totaal geen zorgvoorzieningen. Er is zelfs geen brievenbus.

Combinatie van ouderen of andere zorgbehoeftigen in het buitengebied is niet “het juiste huis op de juiste plek". Derhalve kan onmogelijk hard gemaakt worden, dat er behoefte is aan woningen met een zorgvraag op deze plek. Dus gaat het om een optie die in de praktijk nooit gerealiseerd zal worden. Reactie gemeente Het is geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, ook op dezelfde locatie in te zetten. Dat is ook opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Aan de Wezelsedijk ontstaat bovendien ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Mede op basis van de toegepaste mediation is het plan om 4 kangoeroewoningen te bouwen losgelaten. Het gaat nu om twee levensloopbestendige woningen. De doelgroep beperkt zich daarbij niet alleen tot senioren.

d Er wordt eerder medewerking verleend aan een aanvraag indien het een herbestemming van een monument betreft of het initiatief een bijdrage levert aan de versterking van de cultuurhistorische waarde van bebouwing of landschep. In casu betreft het geen monument en wordt evenmin een bijdrage geleverd aan de versterking van de cultuurhistorische waarde van bebouwing of landschep. Hiervoor verwijs ik naar hetgeen onder a is genoemd. Reactie gemeente Dat klopt. Echter is dit aspect dus geen voorwaarde om principemedewerking te kunnen krijgen. e Het initiatief zou iets toe moeten voegen aan de ruimtelijke kwaliteit. Dat is hier niet het geval omdat er juist verstening plaatsvindt waardoor het open en groene karakter van het gebied teniet wordt gedaan. Reactie gemeente Er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering in Batenburg. Aan de Wezelsedijk ontstaat bovendien ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Behoefte f Het plan zou moeten voorzien in een behoefte. De behoefte bestaat voornamelijk uit woningen in de goedkopere sectoren. Dit plan betreft juist woningen in het duurdere segment. Reactie gemeente Het woningbouwprogramma Wijchen legt de nadruk op de bouw van woningen in het goedkope segment. Dat houdt niet in dat er geen ruimte meer is voor woningen buiten het goedkope segment.

g Er dient met het plan een bijdrage geleverd te worden aan de leefbaarheid en er dient draagvlak voor het plan te zijn. Er is in dit geval geen draagvlak voor het plan. De omwonenden zien liever niet dat dit initiatief doorgang vindt. Reactie gemeente Het is geen voorwaarde om principemedewerking te kunnen krijgen door het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid. De initiatiefnemer heeft contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen. Mede vanwege de mediation is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 kangoeroewoningen naar 2 levensloopbestendige woningen. De uitweg van één van deze woningen is verplaatst. Dat houdt dus in dat de initiatiefnemer bereid was om aan de wensen uit de omgeving tegemoet te komen en om draagvlak te creëren. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in geval enkele bewoners alleen akkoord gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. h Plannen waar al een eindgebruiker in beeld is, scoren hoger. Er is niet bekend of er al een eindgebruiker in beeld is. Reactie gemeente Het klopt dat het van meerwaarde was als er al een eindgebruiker in beeld is. Echter was het nooit een verplichting voor het kunnen krijgen van principemedewerking. i Het plan dient duurzaam te zijn. Er lijkt wel sprake te zijn van een duurzaam plan. Reactie gemeente Dit klopt.

J Een tijdelijk concept, maximaal 10 jaar, heeft de voorkeur. Het betreft hier echter geen tijdelijk concept. Reactie gemeente Dit klopt. Echter hoeft er niet aan ieder aspect uit het KPI-beleid te worden voldaan om principemedewerking te kunnen krijgen.

Plan voldoet niet Uit het bovenstaande volgt dat het plan op veel onderdelen niet voldoet aan de criteria van het gemeentelijk beleid. Het initiatief had daarom onvoldoende moeten scoren en volgens het beleid afgewezen moeten worden. Reactie gemeente Het plan scoorde voldoende op verschillende aspecten, waardoor principemedewerking is verleend. Dat was voor de bouw van 4 kangoeroewoningen. Mede door de mediation is dit teruggebracht tot 2 levensloopbestendige woningen. Dat is gedaan om omwonenden grotendeels tegemoet te komen in hun bezwaren tegen het oorspronkelijke plan. Op pagina 3 van het akoestisch onderzoek dat als bijlage 2 bij de toelichting is gevoegd, staat dat 'afhankelijk van de uitwerking van de te realiseren gebouwen zal bepaald moeten worden of ter waarborging van een binnen niveau van 33 dB een aanvullend onderzoek geluidwering van de gevels nodig is.' Uit het bovenstaande volgt dat nog aanvullend onderzoek nodig is voordat geconcludeerd kan worden of het aspect ‘geluid' geen belemmering vormt voor het plan. Er is daarmee onvoldoende onderbouwd dat hogere grenswaarden geluid verleend kunnen worden. Bovendien ervaart cliënte nu al overlast vanwege de A326. Het is daarom niet aannemelijk dat ten aanzien van het aspect 'geluid’ met dit plan sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Reactie gemeente De twee toekomstige woningen zijn gelegen binnen de geluidzone van de wegen: Wezelsedijk en A 326. De wet geluidhinder schrijft voor dat dan wordt onderzocht wat de geluidbelasting van het wegverkeer van de wegen afzonderlijk is op de nieuwe woningen. De nieuwe woningen liggen buiten de bebouwde kom (buitenstedelijk) en de maximale toegestane geluidbelasting (inclusief aftrek artikel 110 Wgh g) is dan 53 dB. Deze waarde wordt voor beide wegen niet overschreden en het is daarom mogelijk om een hogere waarde vast te stellen voor de twee nieuwe woningen. Daarnaast wordt voldaan aan het hogere waarden beleid van de gemeente Wijchen. Dit is vastgelegd in het hogere waarde besluit. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt beschreven dat wordt voldaan aan de wet geluidhinder. Daarnaast moet er voor geluid ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Hiervoor wordt de geluidbelasting van beide wegen samen bepaald. Deze is op de westgevel maximaal 58 dB. Dit is in de toelichting beschreven. Als een hogere waarde is vastgesteld, moet bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de bouw van deze woningen worden aangetoond dat wordt voldaan aan een binnen niveau van 33 dB (eis vanuit het Bouwbesluit). Uitgangspunt is hierbij de gecumuleerde geluidbelasting wegverkeer. Wordt aan deze eis voldaan dan is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Om te waarborgen dat hieraan wordt voldaan, is dit als voorwaarde aan het hogere waarde besluit verbonden. Maar daarnaast is het ook een wettelijke eis waaraan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet voldoen. Yogastudio Cliënte heeft een yogastudio aan huis. De rust, ruimte en mogelijkheid van het buiten zijn is voor de deelnemers aan de yogacursussen een belangrijke reden om voor deze yogastudio te kiezen. De komst van de woningen zal de meerwaarde van de locatie van de yogastudio sterk verminderen waardoor het aantal cursisten eveneens zal verminderen. Het plan zal daarmee een negatief effect hebben op haar inkomsten. Reactie gemeente De invloed van de woningen die met dit plan te realiseren zijn, is gezien de afstand tot de yogastudio vergelijkbaar met de invloed van de al naastgelegen woningen en de andere woningen in dit gebied. De ruimtelijke mogelijkheden zijn voor alle woningen identiek.

Fauna Cliënte maakt zich zorgen over de gevolgen van het plan voor de egels, buizerds, eekhoorns, vleermuizen, uilen, salamanders en ganzen die in de omgeving voorkomen en over de bomen die het plangebied omzomen. Reactie gemeente Uit het ecologische onderzoek is gebleken dat het plan voldoet en ook geen belemmering vormt voor de in het gebied aanwezige flora en fauna. Behoud groenstrook Cliënte ziet graag dat, indien het plan doorgang vindt, het perceel tussen het plangebied en haar perceel groen blijft zodat het open en groene karakter van het gebied nog enigszins behouden blijft. Reactie gemeente Voor het plan wordt nog een landschappelijke inpassing gemaakt. Daarbij is een groene strook aanwezig tussen de nieuw te bouwen woningen en de Wezelsedijk. Conclusie Gezien het bovenstaande zijn de woningen niet passend op deze locatie en zouden op een andere locatie gerealiseerd dienen te worden. Verzoek Het is om vorenstaande redenen dat cliënt u verzoekt het besluit niet, althans niet ongewijzigd vast te stellen. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Wel wordt een landschappelijke inpassing toegevoegd.

Daarmee wordt gegarandeerd dat het perceel een groene uitstraling behoudt en op een aantal punten wordt versterkt. Het voorstel is ook om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, ongewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt deels gegrond en deels ongegrond verklaard. Zienswijze 6, 70337. Inleiding Cliënte is bewust in het buitengebied gaan wonen in verband met rust, ruimte, het groen en de privacy. In het geldende bestemmingsplan Buitengebied Wijchen van 2013 en de herziening van 2014 is sprake van een bestemming ‘Agrarisch met waarden -1” waar voor het bewuste perceel waar de woningen zijn voorzien geen sprake is van een bouwvlak. Kortom, groen rust en ruimte. Voor het gehele plangebied is sprake van een dubbelbestemming ‘waarde – Cultuurhistorisch waardevol gebied’. De cultuurhistorische waarden moeten worden behouden, beheert en verstrekt. Kortom de beweegredenen voor cliënte om hier te gaan wonen komen juridisch ruimtelijk overeen met het huidige bestemmingsplan. Het voornemen te gaan bouwen zal het woongenot van cliënte ernstig aantasten. Ruimtelijk beleid In de structuurvisie van de gemeente Wijchen is aangegeven dat het buitengebied niet de plek is om nieuwe woningen toe te voegen.

Dit zou alleen kunnen wanneer sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering als gevolg van functieverandering van voormalige (agrarische bedrijfsgebouwen of landgoed ontwikkeling. Cliënte is van mening dat hieraan niet wordt voldaan nu de rood voor rood regeling wordt ingezet door het opkopen van leegstaande schuren die al lang leeg staan kilometers

verder op in Batenburg en dit zogenaamd te compenseren in Wijchen. Naar mening van cliënt is de Rood voor Rood regeling hier niet voor bedoeld en is dit strijdig met provinciaal beleid. Hier komt bij dat sprake is van bouw van 2 grote villa’s in een klein buurtschap van 13 woningen dat niet in overeenstemming is met het beleid inzake kleinschalig particulier initiatief. In wezen worden de regeling omzeild door deze manier van handelen hetgeen precedentwerking in de hand werkt. Immers, in het buitengebied liggen veel meer percelen met schuren die door derden kunnen worden opgekocht om zodoende onder de Rood voor Rood regeling een bouwtitel te verkrijgen. Daarvoor kan het niet zijn bedoeld. De Rood voor Rood regeling dan wel functieveranderingsbeleid ziet op het feit dat steeds meer boeren stoppen met hun agrarische bedrijfsvoering. Stallen komen leeg te staan en het wordt stil op het erf. Eigenaren zoeken naar nieuwe functies om het erf weer waarde te geven. Het is dan de bedoeling dat voor een tegenprestatie op het gebied van ruimtelijke kwaliteit en landschep de agrarische functie kan worden omgezet naar wonen of kan een deel van de stallen bijvoorbeeld worden hergebruikt voor recreatie, zorg of kantoor. In dit geval wordt een gebied met onder meer een agrarische bestemming zonder bouwvlak opgeofferd waarvoor dit beleid niet is bedoeld.

Reactie gemeente Het is geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, ook op dezelfde locatie in te zetten. Dat is ook opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Aan de Wezelsedijk ontstaat bovendien ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Mede op basis van de toegepaste mediation is het plan om vier kangoeroewoningen te bouwen losgelaten. Het gaat nu om twee levensloopbestendige woningen. De doelgroep beperkt zich daarbij niet alleen tot senioren. Belang Het belang van initiatiefnemer (en toekomstige initiatiefnemers) is gelegen in economisch gewin waaraan het belang van omwonenden ondergeschikt wordt gemaakt. Dit wordt ook toegegeven. Na bestemmingswijziging worden de kavels verkocht. Niet voor eigen gebruik of familie maar voor de markt. Dit wordt ook duidelijk uit de stukken. Er is immers sprake van woningen die nog ‘vrij indeelbaar zijn’ en waarbij de eindgebruiker een belangrijke rol krijgt bij de ontwikkeling van de woning. Het is maar zeer de vraag of het buitengebied wordt ontsteend. In ieder geval niet in het buurtschap van cliënte.

Reactie gemeente Ieder plan tot maximaal 4 woningen (inmiddels nog maximaal 2) valt in Wijchen onder de KPI-regeling. Daardoor is het ook voor bewoners van buiten de gemeente die een perceel in de gemeente Wijchen bezitten mogelijk om een KPI in te dienen. Daarnaast geldt dat er geen sprake is van een zelfbewoningsplicht. Het is dus mogelijk dat derden een uitgewerkt plan aan kunnen kopen. Woonvisie Uit de woonvisie ‘Thuis in Wijchen” is aangegeven dat de gemeente ruimte gereserveerd heeft voor kleinschalige initiatieven. Hieronder verstaan zij initiatieven met maximaal vier woningen. Om de woningvoorraad duurzaam en gevarieerd te houden wil de gemeente flexibel om kunnen gaan met nieuwe initiatieven. In de beoordeling van nieuwe aanvragen voor woningen zal de gemeente onder meer beoordelen of het initiatief meerwaarde heeft voor de leefbaarheid. Belangrijke relevante aandachtspunten daarbij zijn o.a.: • • •

De (lokale) behoefte is leidend. Plannen moeten kwantitatief en kwalitatief aansluiten bij de behoefte. Nieuwbouw moet bijdragen aan de identiteit van een wijk of dorp. Daarbij gaat het zowel om de ruimtelijke als de sociale kwaliteit. Vervanging en verbetering van bestaande bebouwing, gaat vóór uitbreiding.

Naar mening van cliënt wordt gehandeld in strijd met bovenvermeld aandachtspunten. Voorts is het maar de vraag in hoeverre er vraag is naar dergelijke kapitale villa’s. Het is cliënte bekend dat dit niet blijkt uit onderzoek door het CDA aangezien er voldoende villa’s zoals deze worden aangeboden op de markt. Reactie gemeente Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan bouwen in het buitengebied. Participatie In het kader van de nieuwe omgevingswet die wordt ingevoerd in juli 2022 is participatie heel belangrijk. Er is op initiatief van de gemeente sprake geweest van mediation maar dit was voor cliënte en de buurt een frustrerende ervaring nu initiatiefnemer op geen enkele manier wenst te bewegen. Cliënte begrijpt dan ook niet waarom het belang van initiatief nemer zou moeten prevelaren boven het belang van de omgeving en recreanten die genieten van de omgeving. Reactie gemeente De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen. Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst.

Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. Financiële uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 lid 1 Bro is bepaald dat bij een plan zoals deze inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van dergelijke plannen. Niet gebleken is van een anterieure overeenkomst terwijl er wel degelijk sprake is van planschade wanneer de omgeving wordt gekeken. Reactie gemeente Voor dit plan is een realisatieovereenkomst/ anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Daarin is opgenomen dat de eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. De verwachting is dat de planschade gering is, mocht daar al sprake van zijn. Zodoende dat vooraf geen planschadeonderzoek is verricht. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Het voorstel is ook om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, ongewijzigd vast te stellen.

De zienswijze wordt ongegrond verklaard. Zienswijze 7, 70215. Juridisch kader De planlocatie bevindt zich in het huidige bestemmingsplan Buitengebied en herziening 2014 en heeft hierin de bestemming Agrarisch met waarden- 1. Op grond van het huidige bestemmingsplan mag in het plangebied niet gebouwd worden. Met dit plan wordt de bouw van 2 woningen mogelijk gemaakt. Derhalve is sprake van een planologische ontwikkeling die nadelige gevolgen voor cliënte heeft. Het plan wijkt dan ook af van de huidige planregels. De gemeente kan een bestemmingsplan vaststellen, wanneer er sprake is van een "goede ruimtelijke ordening” oftewel een goed woon- en leefklimaat.

Hiervan is sprake wanneer de aanvraag aan de volgende aspecten voldoet: • past in het (ruimtelijk) beleid van rijk, provincie en gemeente; • in overeenstemming is met milieuwetgeving op het gebied geluidhinder, luchtkwaliteit (stof geur), bedrijven en milieuzonering, bodemkwaliteit, externe veiligheid; • geen verstoring betekent van archeologische waarden of voor de leefomgeving van planten en dieren; • voldoet aan regels met betrekking tot de waterhuishouding en wateraspecten Het plan is in strijd met het gemeentelijk beleid De gemeente Wijchen hanteert het beleidsstuk:" Prioritering kleinschalige particuliere woningbouwinitiatieven” als aanvulling op de "rood-voor- rood” regeling. Aangezien met dit plan twee woningen mogelijk worden gemaakt, is er sprake van een kleinschalige woningbouwinitiatief. Bij de beoordeling toetst de gemeente aan de ruimtelijke kwaliteit en de behoefte. In dit beleid is ten aanzien van de locatie bepaald dat woningbouw zo veel mogelijk geconcentreerd moet worden in de bebouwde kom. Nieuwe woningen in het buitengebied hebben niet de voorkeur. Het is derhalve onbegrijpelijk waarom in dit geval medewerking wordt verleend aan het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied. In het geheel is niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Reactie gemeente Dat woningbouw buiten de bebouwde kom niet de voorkeur heeft, wil niet zeggen dat beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom en zoals bij dit plan in een buurtschap, niet langer nog mogelijk zou zijn. Het is namelijk geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, ook op dezelfde locatie in te zetten. Dat is opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Daarnaast is het slopen van agrarische opstallen een van de onderdelen van de beoordeling van de KPI. Niet aan ieder aspect uit het KPI-beleid moet worden voldaan voor principemedewerking. Er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering in Batenburg. Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Ook is niet aangetoond dat er een voldoende draagvlak is voor dit plan. Integendeel, momenteel zijn er reeds 15 gezinnen in de directe woonomgeving die tegen het plan zijn. Het standpunt dat het plan binnen de k.p.i. regeling past kan derhalve onmogelijk staande worden gehouden. Reactie gemeente De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen.

Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst. Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat er met dit plan wordt aangesloten bij de rood-voor-roodregeling in het kader van het gemeentelijke functieveranderingsbeleid voor voormalige agrarische bedrijfslocaties (VAB) en wordt het buitengebied ontsteend. Echter, in de toelichting is niet aannemelijk gemaakt dat aan de voorwaarden van het VABbeleid kan worden voldaan. Dit standpunt is dan ook ondeugdelijk gemotiveerd.

Reactie gemeente In de ‘notitie functieverandering buitengebied’ zijn de basisprincipes opgenomen van hoe deze regeling idealiter toegepast dient te worden. Bijvoorbeeld dat het de voorkeur heeft om op dezelfde locatie terug te bouwen. Echter is VAB-beleid (functieveranderingsbeleid) slechts onderdeel van het toetsingskader uit het KPI-beleid. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft als bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Het is niet toegestaan op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Daarnaast is het van belang dat hef initiatief aansluit bij de woonbehoefte zoals beschreven in de Woonvisie van de gemeente Wijchen. In de woonvisie " Thuis in Wijchen” is aangegeven, dat er zoveel mogelijk gebouwd dient te worden in de buurt van voorzieningen. Ook en met name met het oog op de doelgroep (senioren die hier theoretisch tot op hoge leeftijd moeten kunnen blijven wonen) zijn er geen enkele voorzieningen. Geen winkel, geen ontmoetingspunt, geen zorgvoorzieningen, geen openbaar vervoer, niet eens een brievenbus. Combinatie van ouderen of andere zorgbehoeftigen en het buitengebied is niet “het juiste huis op de juiste plek". Derhalve kan onmogelijk staande worden gehouden dat er behoefte is voor woningen met een zorgvraag op deze locatie.

Daarnaast rijst de vraag of er wel degelijk behoefte is voor de beoogde villa’s met een geschatte kostprijs van 1,3 miljoen euro. Het is niet aannemelijk dat de beoogde villa’s worden ingericht als zorgwoningen. Reactie gemeente Dit klopt ten dele. Beperkte woningbouw in het buitengebied blijft altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan in het buitengebied. Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Mede vanwege de mediation, voorziet het plan niet langer nog in de bouw van vier kangoeroewoningen maar twee levensloopbestendige woningen. De doelgroep beperkt zich daarbij niet tot alleen senioren. Het plan tast het woongenot van cliënte aan Al bijna 35 jaar woont cliënte met veel plezier op de Wezelsedijk. De keuze om in het buitengebied te gaan wonen was een heel bewuste. Een keuze voor ruimte, vrijheid, privacy en wonen in het groen. En niet te vergeten de natuur; Eekhoorntjes die springen van boomtop tot boomtop, een grote variëteit aan vogelsoorten, waarvan een groot deel zelfs beschermde soorten. Konijnen en hazen die de tuin oversteken en af en toe een ree die een kijkje komt nemen. De buurtbewoners overlopen elkaar niet, maar zijn er voor elkaar als het nodig is.

De meeste wonen er lang, meestal tot de leeftijd begint te tellen en verhuizen naar het dorp om kleiner en comfortabeler en dichter bij de voorzieningen te gaan wonen. En nu dreigt dit idyllische plaatje wreed te worden verstoord door bouwplannen van een projectontwikkelaar. In plaats van een groen weilandje zonder bebouwing is er een plan ontwikkeld voor twee grote woningen, haalt een grote streep door dit hierboven geschetste beeld. De woningen zijn gepland recht tegenover de uitrit van cliënte, slechts gescheiden door de Wezelsedijk. De forse bebouwing op deze landelijke plek centraal in hel centrum tast het open en groene karakter van het buurtschap ernstig aan. Dit plan heeft derhalve een grote impact op het woongenot van cliënte. Reactie gemeente Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Voor het behouden en versterken van de groene waarde van het perceel, zal een landschappelijke inpassing worden toegevoegd aan het plan. Rond het huidige agrarische perceel zijn diverse woningen aanwezig. De daadwerkelijke openheid en vergezichten zijn slechts buiten dit ‘buurtschap’ aanwezig. Daarop heeft dit plan geen invloed. Het plan betreft inbreiding in het midden van een bebouwingscluster. Cliënte vreest dat het plan voor geluidsoverlast zorgt Het plan zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en dus tot geluidsoverlast.