130081 Beslisnota Bestemmingsplan Kerkenweide te Bergharen

Openbaar

Zaaknummer: Z/23/130081

Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Bestemmingsplan Kerkenweide te Bergharen Datum: 6 februari 2024 Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. Het (ontwerp) bestemmingsplan ‘Kerkenweide te Bergharen’ ongewijzigd vast te stellen in de vorm van een dataset met het identificatienummer NL.IMRO.0296.BHRVeldsestraat-VG01; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 wet ruimtelijk ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. 3. Het ‘Beeldkwaliteitsplan Kerkenweide Bergharen’ dd. 17 juli 2023 vast te stellen als beeldkwaliteitsplan als bedoeld in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Aanleiding Het college van B&W heeft op 5 juli 2022 onder voorwaarden ingestemd met het 2e principeverzoek met het aangepaste verkavelingsplan voor het woningbouwplan Kerkenweide te Bergharen. De voorwaarden, gekoppeld aan het besluit, hadden betrekking op onder andere de ontsluiting van het plangebied. De hoofdontsluiting via de Veldsestraat moet goed geborgd worden en er moet een tweede ontsluiting komen ten behoeve van calamiteiten en langzaam verkeer. Verdere aandachtspunten voor de uitwerking van het plan waren de cultuurhistorische waarden in het plangebied en de directe omgeving, de hoge archeologische waarde van het plangebied, het rioolgemaal direct grenzend aan het plangebied en de persleidingen in het plangebied.

Tot slot is richting de initiatiefnemer aangegeven dat er een woningprogramma moet komen dat aansluit bij de behoefte en het gemeentelijk beleid. Naar aanleiding van het collegebesluit is de ontwikkelaar aan de slag gegaan met de gestelde (rand)voorwaarden. Ten aanzien van de ontsluiting heeft de ontwikkelaar een overeenstemming weten te bereiken met de eigenaar van het stukje Dorpstraat dat in verbinding staat met het pompgemaal (en dus met het plangebied). Met de eigenaar van dit stukje is overeengekomen dat het stukje grond aan de gemeente wordt overgedragen. Doordat deze grond naar de gemeente komt, kan een tweede ontsluiting gerealiseerd worden. Het is de bedoeling dat deze ontsluiting wordt gebruikt voor calamiteiten en langzaam verkeer. De hoofdontsluiting wordt de Veldsestraat. De Veldsestraat wordt op kosten van de ontwikkelaar geschikt gemaakt. In overleg met de monumentencommissie en de dorpsbouwmeester is door de ontwikkelaar een Cultuur Historische Effect Rapportage (hierna CHER) opgesteld. In het CHER wordt geïnventariseerd welke historisch-geografische waarden in het gebied aanwezig zijn, waarna vervolgens wordt bekeken wat het effect van de geplande herinrichting van het gebied is op de aanwezige cultuurhistorische waarden. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt vervolgens een advies gegeven over de omgang met de eventueel aanwezige waarden.

De monumentencommissie heeft een positief advies gegeven op deze CHER. Wel is door de monumentencommissie aangegeven dat er een

Pagina 1 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/23/130081

Beeldkwaliteitsplan moet volgen waarin aandacht wordt gegeven aan de cultuurhistorische waarden. Ten behoeve van het plan Kerkenweide is een Beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Het BKP is getoetst door de Dorpsbouwmeester van Wijchen. Ook de monumentencommissie heeft meegekeken. De Dorpsbouwmeester heeft geconstateerd dat het BKP een goed beoordelingskader is voor de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing. Ten aanzien van archeologie hebben er verschillende onderzoeken plaatsgevonden. Geadviseerd wordt om in de toekomst een inventariserend veldonderzoek te laten uitvoeren. Door middel van een archeologische dubbelbestemming zijn de archeologische waarden geborgd. Met het waterschap is overleg gevoerd over het pompgemaal en de persleidingen in het plan. De nieuwe woningen zijn op voldoende afstand gesitueerd van het pompgemaal. Dit is ook in het bestemmingsplan geborgd. Ook de toegankelijkheid van de persleidingen is in het bestemmingsplan voldoende geborgd. Het plan Kerkenweide zoals nu voorligt maakt de bouw van 23 woningen mogelijk. Het oorspronkelijke plan kende 22 woningen. Er is één woning aan het plan toegevoegd. Deze extra woning heeft een relatie met de tweede ontsluiting van het woningbouwplan. Met de ontwikkelaar is een woningbouwprogramma overeengekomen die aansluit bij de behoefte in Bergharen.

Woningcorporatie De Kernen heeft een overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten. Dit betekent dat 4 van de oorspronkelijk 22 woningen in ieder geval sociale huurwoningen worden. Verder is afgesproken dat nog eens 7 woningen in de categorie betaalbaar vallen. Dit betekent dat 50% van de oorspronkelijke 22 woningen in de categorie betaalbaar valt. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken over het woningbouwprogramma vastgelegd. Het volgende woningbouwprogramma is overeengekomen (prijspeil 2023): o 6 vrijstaande vrije sectorwoningen. Voor deze woningen zijn geen prijsafspraken gemaakt; o 4 halfvrijstaande woningen (twee-onder-kapwoningen): Voor deze woningen zijn geen prijsafspraken gemaakt; o 4 levensloopbestendige woningen in één rij. Voor de hoekwoningen zijn geen prijsafspraken gemaakt. De twee tussenwoningen in deze rij hebben een prijs van maximaal € 355.000 v.o.n; o 5 grondgebonden rijwoningen. De hoekwoningen van de rijwoningen hebben een prijs van maximaal € 300.000 v.o.n. De middenwoningen (3) hebben een prijs van maximaal € 250.000 v.o.n. o De 5 grondgebonden rijwoningen kunnen ook verhuurd worden.

Het gaat dan om middenhuur van maximaal € 1000 per maand, met een instandhoudingstermijn van 10 jaar; o 4 grondgebonden rijwoningen kennen een huursom onder de huurliberalisatiegrens (€ 808,06 in 2023); Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen voor de zienswijzen. Gedurende deze zes weken zijn er geen zienswijzen ingediend. Wij zien dan ook geen reden om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen en stellen voor om het (ontwerp)bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Het college van B&W heeft met de exploitant/ontwikkelaar een anterieure overeenkomst afgesloten. In deze overeenkomst zijn diverse afspraken gemaakt waaronder afspraken

Pagina 2 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/23/130081

over het kostenverhaal. Omdat het kostenverhaal hiermee verzekerd is, is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. In het verlengde van het bestemmingsplan is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het Beeldkwaliteitsplan dient gezien te worden als vervanging van de welstandsnota en moet er voor zorgen dat de bouwplannen voldoende kwaliteit hebben. Het vaststellen van een Beeldkwaliteitsplan is de bevoegdheid van de gemeenteraad. Het Beeldkwaliteitsplan is besproken met de dorpsbouwmeester. Ook de monumentencommissie is betrokken geweest bij het opstellen van het Beeldkwaliteitsplan. De dorpsbouwmeester concludeert dat in algemene zin het ‘Beeldkwaliteitsplan Kerkenweide Bergharen dd 17 juli 2023’ een goed beoordelingskader biedt voor de gewenste beeldkwaliteit ten aanzien van de bebouwing. Gewenst resultaat Het bestemmingsplan Kerkenweide biedt de mogelijkheid om de weide tussen de twee kerken in Bergharen op een goede manier te transformeren naar een nieuw woonwijkje van 23 woningen. In het Beeldkwaliteitsplan staan voorwaarden genoemd voor de (kwalitatieve) uitwerking van de bouwplannen, zodat de kwaliteit ook bij de uitwerking is geborgd. Argumenten 1.1. Het stedenbouwkundig plan dat de basis vormt voor het bestemmingsplan heeft een goede kwaliteit Het woningbouwplan Kerkenweide is ruim van opzet en bestaat uit 23 woningen.

Het plan is zowel door de Dorpsbouwmeester als de monumentencommissie beoordeeld en van een positief advies voorzien. Geconstateerd wordt dat wordt voldaan aan de aanvullende voorwaarden zoals het college heeft gesteld in het besluit op het principeverzoek: - In het verlengde van de Dorpstraat wordt een tweede ontsluiting gerealiseerd. Deze ontsluiting is bedoeld voor calamiteitenverkeer en langzaam verkeer; - De hoofdontsluiting is de Veldsestraat. Deze straat zal door de ontwikkelaar aangepast worden zodat deze straat beter geschikt wordt voor het afwikkelen van het extra verkeer; - Ten behoeve van het woningbouwplan is een Beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Het BKP is een goed beoordelingskader voor de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing; 1.2. Het bestemmingsplan en de daarbij horende onderzoeken zijn getoetst en akkoord bevonden Het door de initiatiefnemers opgesteld bestemmingsplan en de daarbij horende onderzoeken zijn intern getoetst door de verschillende vakspecialisten. De verbeelding en de planregels van het ontwerpbestemmingsplan maken de gewenste ontwikkeling mogelijk. De toelichting en de daarbij horende onderzoeken zijn beoordeeld en akkoord bevonden. 1.3. Ten behoeve van de planvorming is een omgevingsdialoog doorlopen. De ontwikkelaar van het plan heeft omgevingsdialoog gevoerd met de omgeving van het plangebied.

De uitkomst van deze omgevingsdialoog is verwerkt in het stedenbouwkundig plan dat was gekoppeld aan het tweede principeverzoek. Het stedenbouwkundig plan dat nu de basis vormt voor het bestemmingsplan (en ook het Beeldkwaliteitsplan) vertoont grote gelijkenissen met het stedenbouwkundig plan dat onderdeel was van het tweede principeverzoek.

Pagina 3 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/23/130081

1.4 Het woningbouwprogramma van het plan sluit aan bij de behoefte aan woningen in Bergharen. Het oorspronkelijk woningbouwplan gaat uit van 22 woningen. De helft van deze woningen vallen in de categorie betaalbaar, waarvan 4 sociale huurwoningen die verhuurt zullen worden door woningcorporatie De Kernen. Aan het oorspronkelijk woningbouwplan is één woning toegevoegd aan de achterzijde van Dorpsstraat 78 zodat het plan op 23 woningen uitkomt. Vier woningen in het plan zullen in ieder geval levensloopbestendige woningen zijn. 1.5. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan Gedurende de zes weken dat het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen zijn er geen zienswijzen ingediend. 2.1. Met de ontwikkelaar/exploitant is een anterieure overeenkomst afgesloten Gemeenten zijn verplicht om het kostenverhaal te regelen bij een ruimtelijke ontwikkeling waar een bestemmingsplanherziening nodig is. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal. Ook is in de overeenkomst geregeld dat de initiatiefnemers van het plan eventuele planschade vergoeden. 3.1. Een Beeldkwaliteitsplan biedt extra borging dat het bouwplan een goede ruimtelijke kwaliteit krijgt Een Beeldkwaliteitsplan kan gezien worden als vervanging van de welstandsnota en wordt bij de wat grotere ruimtelijke ontwikkelingen vaker opgesteld.

Het Beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte en bevat toetsbare criteria. Het is een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw. Het plan geeft aanbevelingen en richtlijnen voor de vormgeving van bebouwing en de inrichting van de ruimte. Bijvoorbeeld aan de hand van schetsen en afbeeldingen. Ten behoeve van het plan Kerkenweide is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het Beeldkwaliteitsplan is nadrukkelijk rekening gehouden met cultuurhistorische waarden van het plangebied. Het Beeldkwaliteitsplan is besproken en akkoord bevonden door de dorpsbouwmeester en de monumentencommissie. Het Beeldkwaliteitsplan is als bijlage toegevoegd aan het bestemmingsplan. Het is de bevoegdheid van de gemeenteraad om het Beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Tegenargumenten en risico’s Niet van toepassing Financiële gevolgen Er zijn geen kosten gemoeid met het plan. Wel zijn er opbrengsten. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal. De ontwikkelaar betaald een overeengekomen bedrag als exploitatiebijdrage. Communicatie Wanneer het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld zal dit gepubliceerd worden in het Gemeenteblad en in de Wegwijs.

In deze publicatie zal het plan kort worden beschreven en staat dat belanghebbenden gedurende zes weken de mogelijkheid heeft een beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrecht van de raad van State.

Pagina 4 van 5

Openbaar

Zaaknummer: Z/23/130081

Middels de nieuwsbrief voor Kerkenweide zal geïnformeerd worden over de eventuele vaststelling van het bestemmingsplan. Inwonersparticipatie Ten behoeve van de planontwikkeling hebben er twee informatiebijeenkomsten plaatsgevonden. Naar aanleiding van de 1e bijeenkomst zijn er aanpassingen doorgevoerd in het plan. De 2e bijeenkomst was online. Mede op basis van het participatietraject is het stedenbouwkundig plan gemaakt dat nu als basis dient voor het bestemmingsplan. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt in hoofdstuk 9 kort stilgestaan bij het participatieproces. In de tweede week dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen heeft de ontwikkelaar een informatiebijeenkomst georganiseerd over het (bestemmings)plan. De informatiebijeenkomst was goed bezocht. Uitvoering of Vervolgstappen Wanneer de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt wordt het bestemmingsplan opnieuw gepubliceerd voor de beroepsfase. Zes weken na publicatie van het vaststellingsbesluit treedt het bestemmingsplan in werking. Wanneer er geen beroep wordt ingesteld is het bestemmingsplan dan ook onherroepelijk. Nadat het bestemmingsplan in werking is getreden kan de ontwikkelaar de benodigde omgevingsvergunning om te bouwen aanvragen. Geheimhouding: Niet van toepassing. Voorstel 1.

Het (ontwerp) bestemmingsplan ‘Kerkenweide te Bergharen’ ongewijzigd vast te stellen in de vorm van een dataset met het identificatienummer NL.IMRO.0296.BHRVeldsestraat-VG01; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 wet ruimtelijk ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. 3. Het ‘Beeldkwaliteitsplan Kerkenweide Bergharen’ dd. 17 juli 2023 vast te stellen als beeldkwaliteitsplan als bedoeld in de nota ruimtelijke kwaliteit. Advies Bij de toetsing van het zowel het stedenbouwkundig plan als het Beeldkwaliteitsplan is de Dorpsbouwmeester en ook de monumentencommissie betrokken geweest. Het bestemmingsplan en de daarbij horende onderzoeken zijn intern getoetst door de verschillende vakspecialisten. De diverse onderzoeken voldoen aan het vigerend beleid. Het waterschap is om advies gevraagd. Het waterschap heeft ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan.

Pagina 5 van 5