100313 Informatienota Overeenkomst op hoofdlijnen voor Wijchen West

Openbaar Zaaknummer: 100313

Informatienota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Overeenkomst op hoofdlijnen voor Wijchen West Kernboodschap Het college van B&W heeft met ontwikkelaars/marktpartijen een akkoord op hoofdlijnen bereikt voor de ontwikkeling van het woningbouwproject Wijchen-West. De partijen ondertekenen hiertoe een zogenoemde ‘Head of Terms’ overeenkomst. Dit akkoord op hoofdlijnen dient in het tweede kwartaal 2023 te leiden tot een definitieve overeenkomst; de zogenoemde ‘anterieure’ overeenkomst. De ontwikkeling van het woningbouwproject is afhankelijk van externe factoren zoals veranderingen in de woningmarkt, prijsstijgingen en stikstofregels. Eerdere besluiten Datum

Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)

27 mei 2021

Vaststelling Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West, met een intentieovereenkomst met marktpartijen ter kennisgeving. (Raad, Z/21/059350).

10 jun 2021

Overeenkomst kostenverdeling (B&W, Z/21/63196; niet openbaar).

21 okt 2021

Extra woningbouw Huurlingsedam en Wijchen-West. Het totaal voor Wijchen-West groeit met 645 naar 1.300 woningen (Raad, Z/21/64369).

5 april 2022

Aanpassing intentie- en kostenverdeelovereenkomst met marktpartijen naar 1.300 woningen. (Z/22/076658; B&W, niet openbaar)

25 april 2022

Participatie en communicatie nieuwbouw Wijchen-West (Raad, Z/22/072848)

18 juli 2022

Strategie Samenwerking Wijchen-West (Z/22/083589; B&W, niet openbaar)

13 sept 2022

Subsidie aanvraag Woningbouwimpuls Wijchen-West (Z/22/086324; B&W; niet openbaar).

Toelichting In het plan Wijchen-West willen we 1.300 nieuwe woningen bouwen. Dat doen we samen met marktpartijen die in het plangebied grondpositie hebben. In 2021 hebben we met deze marktpartijen een intentieovereenkomst gesloten om gezamenlijke het voortraject van de planontwikkeling op te pakken.

Pagina 1 van 3

Openbaar

Zaaknummer: 100313

We zijn inmiddels verder gevorderd met de plannen en willen nadere afspraken in een overeenkomst vastleggen met elkaar. Bij de ondertekening van deze overeenkomst vervallen de eerdere intentieovereenkomst en kostenverdeelovereenkomst. Uiteindelijk hebben we voor de vereiste bestemmingsplanwijziging voor Wijchen-West, een zogenoemde anterieure overeenkomst (AOK) nodig met de marktpartijen. In zo’n AOK maken we allerlei financiële, kwalitatieve en procesmatige afspraken met marktpartijen, waarmee we de haalbaarheid van een bestemmingsplanwijziging onderbouwen. De onderbouwing is verplicht. Voorgeschiedenis woningbouwplan Wijchen-West De gemeenteraad heeft in juni 2020 opdracht gegeven de potentiele woningbouwlocatie Wijchen-West te verkennen. Hiervoor is een gebiedsvisie en ontwikkelstrategie opgesteld die de raad in mei 2021 heeft vastgesteld. De gebiedsvisie geeft aan dat er maximaal 1.300 woningen passen in het plangebied. Vanuit regionale woningbouwafspraken (Woondeal RAN) mogen er maximaal 655 woningen worden geprogrammeerd in het project Wijchen-West. De Provincie voorziet in 2021 echter hogere woningnood boven de regionale afspraken en verzoekt gemeenten om extra te versnellen woningbouwplannen. Gemeente Wijchen heeft gereageerd met de Huurlingsedam en Wijchen-West.

Eind 2021 heeft de Provincie ingestemd met uitbreiding van het aantal nieuwe woningen in Wijchen-West naar 1.300. Het grondeigendom van marktpartijen betreft voornamelijk het gebied ten noorden van het spoor (De Groene Geest). Ten zuiden van het spoor (De Vormers) is de grond grotendeels van de gemeente (zie bijlage 1). Het college heeft gekozen voor een werkwijze waarbij, binnen een gezamenlijk stedenbouwkundigplan, de marktpartijen aan de noordzijde van het spoor de ontwikkeling op zich nemen en gemeente aan de zuidzijde van het spoor. Gevolgen  De afspraken maken het woningbouwplan Wijchen-West haalbaar. De financiële afspraken zijn gebaseerd op woningbouwversnelling van 1.300 woningen met 55% betaalbaar met daarbinnen 25% sociale huur in overeenstemming met afspraken uit de Woondeal en met de Provincie. De stedebouwkundige schets die in oktober 2022 aan uw raad gepresenteerd vormt de basis voor de afspraken. Als financieel kader heeft de raad als opdracht gesteld te streven naar een budgetneutrale grondexploitatie. De afspraken die we nu gaan maken bieden ons samen met de toegekende subsidies (WoningBouwImpuls met Provinciale co-financiering en MIRT) zicht op budgetneutraliteit. Woningbouwprojecten zijn afhankelijk van externe factoren. Daarom blijven we alert op onder andere vraagveranderingen in de woningmarkt, kostenstijgingen en stikstofregels.

Verder kijken we kritisch naar nadere kosten voor te onderzoeken natuurcompensatie. Woningbouwprogramma: In het plan komen 1.300 woningen verdeeld over 764 in De Groene Geest ten noorden van het spoor en 536 in De Vormers ten zuiden van het spoor. 1/3 e deel van de woningen wordt appartement en 2/3e wordt grondgebonden woning.

Pagina 2 van 3

Openbaar

Zaaknummer: 100313

De woningen zijn verdeeld naar verschillende prijsklassen, gelijkmatig verdeeld over De Groene Geest en De Vormers: Sociale huur: Middenhuur: Betaalbare koop tot €355.000: waarvan 130 goedkope koop tot €250.000 Vrije sector boven €355.000:

325 130 260 585



Ondertekening van de afspraken versnelt het proces. In de HoT is overeenstemming bereikt over de zwaarste onderhandelingspunten voor het project. Deze onderhandelingspunten, vooral over verdeling van kosten, baten en risico’s en over woningbouwprogramma en terugverdienmodellen, veroorzaken in de regel de meeste lange vertraging bij het opstellen van anterieure overeenkomsten. Na ondertekening van de HoT overeenkomst zijn de zwaarste noten gekraakt en kunnen we versneld de anterieure overeenkomst opstellen. We willen uiterlijk in juni 2023 de anterieure overeenkomst hebben ondertekend.



Er wordt ruimte gereserveerd voor een toekomstige basisschool. Een wijk met 1.300 woningen heeft op termijn een eigen basisschool nodig. Er wordt 7.000 m2 ruimte gereserveerd voor een basisschool met kinderopvang en gymzaal in het noordelijke plandeel De Groene Geest. De grond wordt aangeboden voor €150,per m2 (conform grondprijsbrief 2021 van de gemeente).



We bieden ruimte voor vijf CPO’s (collectief particulier opdrachtgeverschap). In de HoT spreken partijen af om binnen in het plangebied ruimte te bieden voor vijf CPO’s. Hierbij zijn niet de projectontwikkelaars, maar de toekomstige bewoners samen opdrachtgever voor hun eigen deelproject. De mogelijkheid richt zich op mensen die gezamenlijk een klein buurtje willen realiseren. Komende tijd worden de benodigde randvoorwaarden verder uitgewerkt en daarna volgt hierover nadere informatie.

Inwonersparticipatie Inwonersparticipatie is gericht op ruimtelijk en maatschappelijk onderwerpen (stedenbouwkundig plan en bestemmingplan). Voor de zakelijke afspraken in de overeenkomst met marktpartijen is participatie niet aan de orde. Uitvoering of Vervolgstappen  Ondertekening HoT  Aanbieden AOK aan raad voor ‘wensen en bedenkingen’  Vaststellen stedenbouwkundig ontwerp door raad.  Vaststellen grondexploitatie door raad  Uiterlijk juni 2023 ondertekening AOK  Ontwerp bestemmingsplan ter inzage  Vaststellen bestemmingsplan raad  Start bouwrijp maken  Start bouw

15 februari 2023. mei 2023 2e Kwartaal 2023 2e kwartaal 2023 juni 2023 2e helft 2023 eind 2023 begin 2024 eind 2024

Geheimhouding: Nee De Head of Terms overeenkomst bevat onderhandelingsgevoelige informatie en wordt daarom niet openbaar gemaakt. Bijlage 1: Plangebied

Pagina 3 van 3