22 01 05 Aanbiedingsbrief nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam oplegnotitie

Oplegnotitie Actualisatie regioakkoord November 2021

Het Rijk en de provincies spreken woonregio’s aan op woondoelstellingen. Het is niet verplicht om als woonregio de samenwerking structureel vorm te geven. Wel wordt de woonregio aangesproken op het niet behalen van woondoelstellingen. Het vormgeven aan een samenwerking ligt daardoor voor de hand. Voor 2015 bestond er een zware gemeenschappelijke regeling in de vorm van een Stadsregio Rotterdam. Daarbij werd vaak top-down gehandeld, waarbij de stadsregio regelmatig tegenover de andere gemeenten, waaronder Westvoorne, stond. Westvoorne is onderdeel van de woonregio Rotterdam. Sinds 2015 is die samenwerking verankerd in het Samenwerkingsorgaan Wonen regio Rotterdam (SvWrR). Dat is de lichtste samenwerkingsvorm, die enkel op relevante dossiers plaatsvindt en waarbij ieders stem gelijk is. Het uitgangspunt van deze vernieuwde regionale samenwerking is om samen te werken waar nuttig en nodig, de onderlinge informatie-uitwisseling te bevorderen, de intergemeentelijke afstemming te faciliteren, het partnerschap met de woningcorporaties en Maaskoepel te koesteren en voor de woningzoekenden een transparante woningmarkt te creëren door uniforme woonruimteverdeelregels te hanteren. Het regionale samenwerkingsverband is er niet op gericht om onnodig in te grijpen in de lokale beleidsvrijheid. Wel wordt er gezamenlijk gemonitord op provinciale doelstellingen en kaders.

De regio streeft een evenwichtiger spreiding van de sociale woningbouwopgave na. De provinciale lat voor Westvoorne lag daarbij op gemiddeld 67% sociaal aanbod per woningbouwproject. Ook worden er eisen gesteld aan de wijze waarop sociale woningen worden geadverteerd. Maximaal 25% van het jaarlijkse aantal verhuurde woningen in Westvoorne mag met lokale binding (dus met voorrang voor Westvoornse inwoners) worden geadverteerd. Op de rest van het sociale aanbod mag vanuit de hele woonregio gereageerd worden. Een intensief traject met de provincie heeft extra programmeerruimte opgeleverd, maar heeft als belangrijkste resultaat dat het percentage sociaal per woningbouwproject is bijgesteld van 67% naar 35%. Uw raad heeft deze doelstelling verankerd in het volkshuisvestelijk kader. Door besluitvormend de 35% te bekrachtigen heeft uw raad het signaal afgegeven dat het niet bij mooie woorden blijft. Anderzijds is het belangrijk dat we, naast deze sociale opgave, onze eigen behoefte niet uit het oog verliezen. Voor specifiek onze starters, jonge gezinnen en senioren is het dringen op de woningmarkt. Ook zijn er een aantal mooie bottom-up initiatieven die staan te springen om een plekje in het woningbouwprogramma. In augustus dit jaar deelden wij de Regionale monitor Regioakkoord 2020 met uw raad.

Dat document gaf inzicht in de stand van zaken rondom het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken dat de 14 gemeenten, waaronder Westvoorne, sloten. Daarbij is de afspraak gemaakt jaarlijks de doelstellingen te monitoren. Doel van de monitor is om inzichtelijk te maken of alle partijen zich aan de gemaakte afspraken houden en om inzicht te krijgen of de gedane aannames nog kloppen. Er wordt gemonitord of we op koers zitten betreft:  de afgesproken woningbouwproductie,  de toewerking naar het Meer Evenwicht scenario wat betreft de sociale woningvoorraad  de toewijzing van tenminste 75% van de corporatiehuurwoningen tot de liberalisatiegrens aan huishoudens uit de primaire doelgroep. Er heeft onlangs een themabijeenkomst over het regioakkoord plaatsgevonden. Bij die bijeenkomst is gesproken over de huidige stand van zaken; hoe staat de regio er voor? Onderzoeksbureaus RIGO en ABF hebben nieuwe berekeningen gemaakt die effect hebben op de doelstellingen van het regioakkoord. De uitkomsten van de themabijeenkomst zijn vastgelegd in de brief ‘aanbieding nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam’ van het SvWrR. De belangrijkste conclusies van RIGO en ABF. RIGO concludeert dat de regio voldoende planvoorraad heeft om te voorzien in de afgesproken bouwopgave.

Dat door de prijsstijgingen van woningen de afnamedoelstellingen (voor enkele gemeenten) voor 2030 nu al zijn bereikt en de toenamedoelstellingen (zoals voor Westvoorne) worden bemoeilijkt. Ook constateert RIGO dat enkele gemeenten sterk achterblijven bij de afspraken

uit het regioakkoord. Westvoorne blijft vooralsnog ook achter, maar heeft met de vaststelling van het volkshuisvestelijk kader geborgd dat we in de toekomst wél aan de afspraken zullen voldoen. ABF heeft in beeld gebracht dat de netto uitbreidingsopgave voor de regio (72.400 woningen) tussen 2020 en 2030 onderverdeeld wordt in de volgende segmenten:  + 13.500 sociale woningen (18,6%, vooral huur);  + 31.900 middeldure woningen (44,1%, vooral koop);  + 27.000 dure woningen (37,3%, vooral koop). Dit betekent dat vooral de behoefte aan sociale woningen flink gestegen is. Hier zijn meerdere oorzaken voor aan te wijzen, zoals een algehele hogere huishoudensprognose. Ook de samenstelling van de bevolkingsgroei is anders en bestaat uit meer lagere inkomens, onder andere als gevolg van bijvoorbeeld arbeids- en studiemigratie. Een andere oorzaak ligt in de achterblijvende inkomensontwikkeling (= landelijke trend) en daarmee ook de achterblijvende inkomensontwikkeling van lagere inkomens. Tot slot draagt ook de landelijke herdefiniëring van de EC- doelgroep, waarbij tijdelijk grotere huishoudens met een middeninkomen ook tot de EC- doelgroep worden gerekend, bij aan de grotere behoefte aan sociale woningen.

Wat betekenen deze cijfers voor het huidige regioakkoord? Omdat de huidige regionale woningmarktafspraken onvoldoende kunnen voorzien in de nieuw geraamde woningbehoefte is het noodzakelijk het beleid en daarmee de regionale woningmarktafspraken bij te buigen. Uit de behoefteraming blijkt bijvoorbeeld dat een aandeel van ruim 62% betaalbare woningen (sociale en middeldure woningen opgeteld) nodig is en daarin voorzien de huidige woningbouwplannen onvoldoende. De afspraak die regiogemeenten nu hebben gemaakt is dat elke gemeente voor zichzelf onderzoekt of en zo ja, wat er extra mogelijk is. Voor Westvoorne betekent dit op dit moment niets nieuws. Wij hebben reeds een grote stap gezet, waarbij wij het maximale aandeel sociaal per woningbouwproject zullen realiseren. Ook geven wij reeds een goed antwoord op de behoefte aan middeldure huur en koop.

Belangrijke begrippen  EC-huishoudens: Huishoudens die gezien hun inkomen in aanmerkingen kunnen komen voor een sociale huurwoning van een corporatie. Waar de bruto inkomensgrens precies ligt, is afhankelijk van de huishoudenssamenstelling. De grens ligt rond een bruto huishoudensinkomen van rond de € 40.000.  Middeninkomens: Huishoudens die gezien hun inkomen niet meer in aanmerkingen kunnen komen voor een sociale huurwoning van een corporatie. Waar de bruto inkomensgrenzen precies liggen is afhankelijk van de huishoudenssamenstelling. Dit komt ongeveer neer op een bruto huishoudensinkomen van rond de € 40.000 tot de € 58.000.  Prijssegmenten: zoals opgenomen in het ABF onderzoek. Met uitzondering van de sociale grens, zijn dit geen door de landelijke overheid vastgestelde grenzen. Segment Gereguleerde huur/ corporatie sociaal Middenhuur Dure huur Goedkope koop/ sociale koop Middeldure koop Dure koop

Prijsklasse < € 737,14 per maand € 737,14 - € 1.040 per maand > € 1.040 per maand < € 174.000 € 174.000 - € 310.000 > € 310.000

Prijssegmenten zoals wij die in Westvoorne hanteren. Je ziet dat vooral de middenhuur en middeldure huur afwijken. Wij hebben die segmenten gesplitst, omdat je in de praktijk ziet dat ontwikkelaars meestal aan de bovenkant van een prijssegment ontwikkelen. Door deze segmenten op te splitsen, komt er diverser aanbod, voor verschillende doelgroepen. Het stimuleert de doorstroming. Segment Gereguleerde huur/ corporatie sociaal Middenhuur (segment 1) Middenhuur (segment 2) Dure huur Goedkope koop/ sociale koop Middeldure koop (segment 1) Middeldure koop (segment 2) Dure koop

Prijsklasse < € 737,14 per maand € 737,14 - € 850 per maand € 850 - € 1.000 per maand > € 1.000 per maand < € 190.000 € 190.000 - € 250.000 € 250.000 - € 350.000 > € 350.000

Bijlage 1. Aanbiedingsbrief nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam