Document · PDF

21 11 Volkshuisvestelijk kader - versie 2 - incl aanpassingen

Commissie GG & Milieu 8 november 2021, gemeente WestvoorneBij agendapunt: Volkshuisvestelijk kader4.778 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Aanpassingen in en extra duiding van het Volkshuisvestelijk kader. Dit document biedt kaders op het gebied van volkshuisvesting voor de woningbouwprojecten in Westvoorne. Het is een reeds bestaande, maar nog niet vastgelegde stap in de beoordeling en behandeling van nieuwe woningbouwinitiatieven. Gezien de relevatie en omvang van de volkshuisvestelijke opgave in Westvoorne is het van belang de geldende kaders transparant en overzichtelijk aan te bieden. Doel van het kader is een betere borging van de volkshuisvestelijke doelstellingen. In het kader is de behoefte van onze inwoners vertaald naar wat er nodig is om die behoefte in de toekomst een plek te kunnen geven. Belangrijk onderdeel hiervan zijn de segmenten sociale huur, sociale koop, middenhuur (2 deelsegmenten) en middeldure koop. Die woningen zijn nodig om vervolgens sterker op de doorstroming te kunnen inzetten. In het kader wordt gesteld dat er antispeculatiemaatregelen (zoals beding en zelfbewoningsplicht) moeten worden genomen door de initiatiefnemer van het woningbouwinitiatief. Dat wordt verankerd in de anterieure overeenkomst. Een aantal concrete resultaten die met dit kader behaald worden: 1. Woningbouwprojecten hebben een snellere doorlooptijd; 2.

Er ontstaat een diverser programma aan woonproducten, waardoor het aantrekkelijker wordt voor huidige scheefhuurders om naar een woning te verhuizen die beter bij hen past. De belangrijkste scheefhurende doelgroepen die in het kader zijn opgenomen zijn 1) mensen die huren, maar (nog) niet voor datzelfde bedrag kunnen kopen en 2) mensen die graag van een grotere eengezinswoning naar een levensloopbestendige woning zouden willen verhuizen, maar geen passend aanbod vinden. 3. Er wordt ruimte gemaakt in het woningbouwprogramma voor bottom-up initiatieven en nicheproducten. Hierdoor kunnen woonproducten nóg beter aansluiten bij de specifieke woonwensen van onze inwoners. 4. Woonproducten voor ouderen sluiten aan bij de normen die het Nationaal programma Langer Thuis heeft gedefinieerd. Belangrijkste kenmerken zijn eisen aan de toegankelijkheid, veiligheid en bruikbaarheid van de woningen en de afstand tot basisvoorzieningen (arts, supermarkt, etc.) in het kader van het zelfstandig thuis wonen van mensen met een (toekomstige) beperking. 5. Toekomstige plannen sluiten beter aan bij het ‘dna’ van de ontwikkellocatie. De initiatiefnemer moet dat aantonen. Dat vraagt om een omgevingsdialoog met bijvoorbeeld omwonenden. Naast de volkshuisvestelijke kaders, zijn er op de verschillende andere beleidsterreinen ook wensen en eisen waar woningbouw aan moet voldoen.

Die kaders zijn reeds vastgesteld. Het volkshuisvestelijke kader doet over dat beleid geen nieuwe inhoudelijke uitspraken, maar neemt de beleidseisen wel op in het overzicht, zodat voor initiatiefnemers duidelijk is aan welke eisen woningbouw moet voldoen. Indien uw raad het wenselijk acht op andere beleidsterreinen extra eisen te stellen, dan dient het huidige beleid op dat vlak aangepast te worden. De documenten die uw raad graag in de lijst zou willen terugzien zijn toegevoegd. Belangrijk is om te beseffen dat het daarmee niet uitputtend is. Afhankelijk van het type bouwproject, de locatie of andere kenmerken kunnen aanvullende eisen gesteld worden. Er is verduidelijking toegevoegd over wat dit kader inhoudt, welke plek het heeft in de behandeling van initiatieven en wat de stappen zijn na puntentoekenning. De verdichtingseisen zijn verwijderd uit de matrix. In de plaats daarvan wordt verwezen naar het ten tijde van de ontwikkeling geldende provinciale beleid, waarin uitspraken gedaan worden over verdichting. Er is een extra kolom toegevoegd, waarmee de ondergrens is aangegeven van de harde eisen. Hierdoor blijven kleine initiatieven haalbaar. Participatie van (particuliere en professionele) stakeholders bij het initiatief heeft een nadrukkelijkere plek gekregen in de matrix.

Daarbij wordt de eis gesteld dat de communicatiemomenten bij aanvang van het initiatief worden bepaald. Uw raad verzocht geen minimale afstandseis op te nemen voor thuiswonende ouderen naar de basisvoorzieningen. De eis is verwijderd uit de matrix.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

1/15

NOTITIE Betreft Datum

: :

Volkshuisvestelijk kader 2021 - 2023 1 oktober 2021

1. De relevantie van een volkshuisvestelijk kader Volkshuisvesting gaat om het verantwoord huisvesten van de bevolking. In de Woningwet zijn de belangrijkste uitgangspunten van de Nederlandse volkshuisvesting vastgelegd. Het bouwbesluit geeft de wettelijke bouwtechnische voorschriften van een nieuwbouwontwikkeling weer. Samen vormen ze de basis van de Nederlandse woningbouw. De bevolkingssamenstelling verandert continu, afhankelijk van bijvoorbeeld de economische en politieke situatie van ons land. Ook het begrip ‘verantwoord’ is aan trends, politiek, innovatie en andere ontwikkelingen onderhevig. Verantwoord woonbeleid vaart op een stevige en strategische basis. Die basis moet goed matchen met de behoeften en wensen van de toekomstige bevolking. Het is daarom van belang om vooruit te blijven kijken. Een woningbouwontwikkeling duurt gemiddeld vier tot zeven jaar. De woningbouwprojecten die momenteel in ontwikkeling zijn moeten ten tijde van oplevering voldoen aan de dan geldende marktvraag. De woonproducten die er over 30 jaar nog staan moeten voldoen aan de wensen en eisen van de bevolking op dat moment. Vanuit die wetenschap ontstaan er vanuit de verschillende beleidsvelden binnen het ruimtelijke domein beleidsdoelen en –richtlijnen. Ook vanuit het beleidsveld volkshuisvesting is dat het geval. Die laatste doelen zijn in dit kader vertaald in een eenvoudig hanteerbaar kader.

De mismatch in de woningvoorraad moet is beeld gebracht. Bij veel partijen heerst het misverstand dat de kwantitatieve behoefte het belangrijkst is. Dat is nadrukkelijk niet het geval. Minstens zo relevant is de kwalitatieve behoefte: wát wordt er precies gebouwd. Daarbij gaat het om prijssegmenten en doelgroepen, maar ook om informatie over bepaalde woonkenmerken, zoals of het voldoet aan een keurmerk. Het totaalbeeld wordt naast de bevolkingsprognose en de bestaande voorraad gelegd, waarna de mismatch in de woningvoorraad inzichtelijk is. Vervolgens kunnen richtlijnen meegegeven worden aan nieuwe woningbouwontwikkelingen. Een volkshuisvestelijk kader is een goed en gangbaar middel om de verschillende beleidsdoelen inzichtelijk en transparant vast te leggen en te hanteren. Vaak neemt de wonenambtenaar de taak op zich om de ‘stapeling van eisen’ inzichtelijk te maken. Dat gebeurt vanuit de overall-verantwoordelijkheid voor het woondossier. Hoe transparanter de beleidseisen voor ontwikkelende partijen worden aangeboden, des te efficiënter kan de samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemer verlopen. Het volkshuisvestelijk kader is een goede eerste voorzet en niet uitputtend. Het kader geeft initiatiefnemers bij het innemen van grondposities een duidelijk beeld van de volkshuisvestelijke kaders, waar zij hun grondaankoop op kunnen baseren.

Ook de relevante eisen van andere beleidsterreinen die voor een initiatiefnemers van belang is om op voorhand te weten worden in dit kader genoemd. Het gewenste resultaat daarvan zie je terug in de fase voor de anterieure overeenkomst, vaak vergezeld met een principe-uitspraak van of intentieovereenkomst met de gemeente. Immers heeft de ontwikkelaar dan reeds kennis genomen van de beleidswensen en daar bij de grondaankoop rekening mee kunnen houden. De daadwerkelijke realisatie van beleidswensen wordt daarmee reëel. Het gesprek tussen ambtenaren (RO, stedenbouw, adviseur duurzaamheid, etc.), de portefeuillehouder wonen en de ontwikkelende partijen blijft de belangrijkste graadmeter voor een toekomstbestendig en succesvolle woningbouwontwikkeling. Dat gesprek, het volkshuisvestelijk kader en de daaruit voortkomende overeenkomsten vormen samen de start hiervan.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

2/15

2. De context en kaders van Westvoorne Het volkshuisvestelijk kader is ontstaan vanuit de volgende beleidsdocumenten en analyses: Volkshuisvesting: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Woonvisie Westvoorne 2015 - 2030, bouwen voor de toekomst (Gemeente Westvoorne) Ambitienotitie: Wonen in Westvoorne 2030+ d.d. 16 januari 2019 (Gemeente Westvoorne) Regio Rotterdam de eerste stap d.d. 23 januari 2019 (RIGO) Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030 d.d. 30 januari 2019 (SvWrR) Beoordeling proces passend aanbod sociale voorraad Rotterdamse regio d.d. 19 maart 2019 (Provincie ZH) Woningmarktverkenning Gemeente Westvoorne 2019-2035 d.d. 10 juli 2019 (FM Consultants) Moties 10-2019, 12-2020, 13-2020, 14-2020 en 03-2021

Andere relevante beleidsterreinen (reeds bestaand beleid): 8. Routekaart duurzaam Voorne-Putten 2040 (Samenwerking Voorne-Putten) 9. Warmetransitievisie Voorne-Putten d.d. 20 maart 2020 (Samenwerking Voorne-Putten) 10. Groenbeheerplan Westvoorne 2020-2024 d.d. 8 januari 2019 11. Parkeerbeleidsnota 2020-2024 12. Klimaatadaptatiebeleid - Convenant klimaatbestendig bouwen 13. Beheerplan bijzondere natuurwaarden 14. Dorpsvisies Westvoorne

Houdbaarheidsdatum van dit volkshuisvestelijke kader. De Woonvisie Westvoorne 2015 – 2030 wordt geüpdate voor de nieuwe gemeente Voorne. Daaruit komt een nieuw volkshuisvestelijk kader voort dat de samenhang van de opgaves in de gehele gemeente Voorne aan Zee weer zal geven. Vaststelling van beide documenten voor de nieuwe gemeente geschiedt idealiter door het nieuwe college/ de raad in maart 2023. Dat geeft dit kader een houdbaarheidsdatum tot 31 maart 2023. Goede vertaling van de afspraken naar de anterieure overeenkomst is essentieel. Alle afspraken die met ontwikkelende partijen gemaakt worden, dienen correct en uitgebreid opgenomen te worden in de anterieure overeenkomst. Het helpt de versnellingsopgave als daarbij termijnen worden vastgelegd. Boetebedingen of andere consequenties dragen bij aan daadwerkelijke realisatie van de doelstellingen. Voor de vastgoedcrisis waren er specifieke termijnen in de overeenkomsten opgenomen. De ervaring nu is dat ontwikkelaars graag willen bouwen, waardoor op dit moment geen noodzaak is deze termijnen op te nemen. Wat zijn de regionale afspraken en wensen1? - Voldoende woningen realiseren in de totale voorraad: Woningvoorraad Woningvoorraad 2017 2030 Streefcijfers regio 584.700 638.300 Bod regio 584.700 641.428 Bod Westvoorne 6.750 7.460

Netto toe te voegen woningen 53.600 56.728 710

Toename in percentage 9,2% 9,7% 10,5%

Voldoende woningen en een meer evenwichtige spreiding realiseren in de sociale voorraad: Sociale voorraad Sociale voorraad Netto toe te voegen Percentage van 2017 2030 sociale woningen totale voorraad Streefcijfers regio 341.412 322.170 -19.242 50%

1 Deze afspraken zijn gemaakt voor 2018-2030. De afspraken worden regelmatig herzien. Op dit moment wordt gewerkt aan een nieuw regioakkoord.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

3/15

ME-scenario Westvoorne Bod Westvoorne -

1.641

2.250

609

30%

1.641

1.915

274

26%2

Voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad van huurtoeslaggerechtigden realiseren: op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden). Voldoende betaalbare woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens, zijnde € 640,-, prijspeil 2018, realiseren op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio: op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens.

Hoe verhouden deze afspraken en wensen zich tot de context van Westvoorne? Het is een realistisch streven om naar een totaalpercentage van 30% sociale woningvoorraad te streven voor de gemeente Westvoorne. Echter, de weg om binnen de gestelde termijn tot dat percentage te komen is voor de aantallen van Westvoorne niet realistisch: - Volgens de trendraming 2019 mag Westvoorne 910 woningen bouwen tot 2030. Daarmee bedraagt het gewenst aantal van 609 sociale woningen ruim 67% van de totale productie. Dat is geen realistische samenstelling van woningbouwprojecten. - Indien de provincie goedkeuring geeft de totale woningbouwproductie op te hogen tot het benodigde aantal om een percentage van 30% sociale woningbouw per project te behalen, dient Westvoorne ca. 200 woningen per jaar toe te voegen. Gelet op de netto productie van gemiddeld 33 woningen per jaar van 2016 tot en met 2018 zijn dat geen productiecijfers die Westvoorne passen. - Bovendien zijn de ontwikkelgrenzen in Westvoorne door de provincie aangepast door locaties van de 3-ha kaart te verwijderen. Daardoor vallen grotere uitbreidingslocaties die voorheen binnen de dorpsgrenzen vielen nu buiten de BSD grenzen. De aantallen van de totale woningbouwproductie zijn op de inbreidingslocaties van Westvoorne niet te realiseren.

De provincie hanteert als uitgangspunt de beoordeling van Regioakkoord ten behoeve van het passend aanbod voor de sociale woningvoorraad in de Rotterdamse regio. De provincie benoemt in haar brief dat zij gemeenten oproept dichter bij het ‘Meer Evenwichtscenario’ te komen. Daar is middels dit volkshuisvestelijke kader uiting aan gegeven. Bij een volgend regioakkoord moet aangegeven worden dat het ME-scenario zoals nu in het regioakkoord is opgenomen voor Westvoorne geen haalbaar einddoel is. Westvoorne stelt zichzelf ten doel toe te groeien naar 30% gereguleerde huur ten opzichte van de totale woningvoorraad. Daartoe dient voor langere periode meer dan dit percentage te worden toegepast in de netto woningtoevoegingen. De woonvisie en ambitienotitie doen uitspraak over de ambitie van de gemeente Westvoorne. Een goede duurzame leefomgeving die bewoners, ondernemers en bezoekers ervaren als herkenbaar, prettig, schoon en aantrekkelijk zodat ze er graag wonen, werken en verblijven. Dat betekent: -

Een evenwichtige bevolkingsopbouw; Een voorzieningenniveau passend bij een evenwichtige bevolkingsopbouw; Een duurzame gebouwde omgeving; Een veilige leefomgeving.

2 Dit is het percentage in 2030, om daar te geraken wordt per project gemiddeld 40% sociale huurwoningen nagestreefd.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

4/15

Het collegeprogramma 2018-2022 geeft de aandachtspunten uit de woonvisie weer. - Bouwen voor een blijvende evenwichtige bevolkingssamenstelling met aandacht voor doelgroepen (jongeren, startende gezinnen en ouderen). Het woningbouwbeleid ondersteunt actief het generatie-overstijgend wonen en leven; - Voldoende huurwoningen (sociaal en vrije sector) en sociale koopwoningen om doelgroepen blijvend te kunnen huisvesten. Het woningbouwbeleid ondersteunt actief het generatie-overstijgend wonen en leven.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

5/15

3. De criteria en uitgangspunten bij het kader Uitgangspunt 1: gezamenlijk handelen vanuit een lange termijn portefeuilleperspectief Vanuit de demografische ontwikkelingen wordt een zelfstandige groei van het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente geconstateerd. In het Regioakkoord wordt gesproken over een extra woningbouwopgave van 500 tot 725 woningen ten behoeve van de Rotterdamse woningmarktregio. Daarbij is speciale aandacht voor een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad binnen deze regio. Die opgave komt in Westvoorne op een andere wijze tot uiting dan in de overige deelnemende gemeenten aan het SvWrR3. Er moet worden ingespeeld op de vergrijzing, maar ook starters op de koopwoningmarkt verdienen speciale aandacht. Voor de vitaliteit van de dorpen is het belangrijk dat er ruimte wordt gecreëerd voor jonge gezinnen. Dat kan deels door doorstroming in de bestaande woningvoorraad te stimuleren. Daarnaast moet er in de nieuwbouwopgave plaats gemaakt worden voor deze specifieke doelgroepen. Gemeentelijke startersleningen werken stimulerend, koopgarant garandeert sociale koop voor meerdere generaties eigenaren. Deze woningen moeten in ieder geval bijdragen aan de leefbaarheid van de kernen en zijn toekomstbestendig als het gaat om het huisvesten van verschillende doelgroepen.

In het volkshuisvestelijk kader:  Bouwen voor de vergrijzing: seniorenhuisvesting, hofjeswoningen, geclusterde woonvormen, op max. 400 meter van basisvoorzieningen. Dit faciliteert deels de doorstroming.  Bouwen voor jonge starters op de koopwoningmarkt: sociale koop tot € 190.000,-, liefst op centrumlocaties.  Bouwen voor jonge gezinnen: eengezinswoningen in het middensegment, zowel koop als huur, liefst in de buitenwijken. Uitgangspunt 2: bijdragen aan een goede duurzame leefomgeving Voor de college-ambities om een evenwichtige bevolkingsopbouw te krijgen, zijn de volgende actiepunten en activiteiten benoemd: 1. De gemeente vergroot de sociale woningvoorraad. De gemeente bouwt nieuwe woningen in het lagere prijssegment en vergroot daarmee de sociale woningvoorraad. De hele sociale woningvoorraad groeit: zowel de sociale huur-, als de sociale koopsector. Hiermee blijft de gemeente de slaagkansen van Westvoornse en regionale woningzoekenden ondersteunen. De gemeente streeft ernaar dat alle inkomensgroepen de mogelijkheden hebben om te blijven en te komen wonen in een huur- of koopwoning die aansluit bij de financiële mogelijkheden. Gezien de ligging en bereikbaarheid van Westvoorne is het niet realistisch dat de gemeente een groot deel van de sociale doelgroepen van Spijkenisse en Rotterdam kan opvangen.

De inzet voor Westvoorne ligt eerder op het voorkomen dat eigen sociale doelgroepen richting Rotterdam en Spijkenisse vertrekken. Dat betekent nog steeds een verruiming van het sociale aanbod, maar heeft ook effect op de lokale bindingspercentages. Stijging van het aandeel sociale woningen zal naar verwachting een stijging van de lokale bindingspercentages inhouden. In het volkshuisvestelijk kader:  Een realistisch scenario dat rekening houdt met de lokale, dorpse plattelandscontext van Westvoorne én de wensen van de woonregio is een gemiddeld percentage van 35% sociale woningbouw per project. Dat percentage wordt in dit kader aangehouden.

3 Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

6/15

2. De gemeente vergroot de middeldure woningvoorraad. Het gaat zowel om huurwoningen als om koopwoningen in het middeldure segment. De gemeente ziet dat het nodig is om deze woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Enerzijds voorzien middeldure woningen in de behoefte van lokale jonge gezinnen. Ook dragen ze bij aan de vitaliteitsopgave door jonge huishoudens van buiten de gemeente naar Westvoorne te trekken. Anderzijds dient het de doorstroming van de woningmarkt, door oudere huishoudens die hun grotere, vaak vrijstaande koopwoning achterlaten voor nieuwe invulling. In het volkshuisvestelijk kader:  Bouwen van middeldure huurwoningen: huurprijs vanaf de liberalisatiegrens4 tot € 1.000,-, met een vastgelegde beschikbaarheid van 15 jaar. Er dient na 15 jaar een behoefteonderzoek te worden uitgevoerd om te bepalen of verlenging van de termijn nodig is.  Bouwen van middeldure koopwoningen: koopprijs van € 191.000,- tot € 250.000,-, met een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht in de koopovereenkomst. 3. De gemeente bouwt flexibel voor verschillende doelgroepen. Een diversiteit in leeftijden in de gemeente, brengt ook een diversiteit in woon- en leefstijlen met zich mee. Met flexibel bouwen worden woningen bedoeld die passen bij mensen met verschillende woonbehoeften, voor jong én oud. Dat wordt ‘aanpasbaar bouwen’ genoemd.

Hiermee wordt onder andere voorkomen dat er na de vergrijzingsgolf seniorenwoningen leeg komen te staan. Voor de senioren stimuleert de gemeente alternatieve woonconcepten en bijzondere woonvormen. Tegelijkertijd zoekt de gemeente mogelijkheden voor senioren om te blijven wonen in een vertrouwde, sociale en, waar nodig, beschermde of beschutte omgeving. Alle nieuwbouw seniorenwoningen voldoen minimaal aan Woonkeur basis en op afspraak aan een specifieker label. In het volkshuisvestelijk kader:  Nieuwbouw wordt inzetbaar voor verschillende doelgroepen: aanpasbaar bouwen.  Seniorenwoningen voldoen aan Woonkeur.  Bijzondere woonvormen en alternatieve woonconcepten hebben de voorkeur. 4. De gemeente realiseert een duurzame gebouwde omgeving. Dit is een belangrijk uitgangspunt in het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. De ambitie is dan ook dat nieuwe woningen zo weinig mogelijk energie verbruiken en dat de energie die nodig is afkomstig is van duurzame bronnen. Vanaf 1 januari 2020 voldoen alle nieuwbouwwoningen tenminste aan de BENG-normen (bijna energie neutraal). De ambitie is echter NOM-woningen (nul op de meter).

Het gemeentelijk duurZaam-bouwenbeleid richt zich ook op andere duurzaamheidsaspecten zoals materiaalgebruik, klimaatadaptatie en levensloop bestendigheid en de inrichting van de woonomgeving (laadmogelijkheden elektrisch vervoer, openbare verlichting (LED, zonne-energie). In het volkshuisvestelijk kader:  Alle nieuwbouw voldoet minimaal aan de BENG norm.  Nieuwbouw van NOM woningen hebben de voorkeur.

4 Liberalisatiegrens in 2021: € 752,33

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

7/15

Uitgangspunt 3: Voor locaties met draagvlak kiezen en deze toekomstgericht invullen De Westvoornse dorpen bieden zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Vanuit de gedachte dat woningen voor minstens 50 jaar woonruimte bieden – en in beslag nemen- is een goed doordacht programma en vormgeving belangrijk. Daarbij wordt vanuit verschillende disciplines naar de woningbouwlocaties gekeken: 1. De nadrukkelijke wens van de provincie is om te bouwen binnen het Bestaande Stads- en Dorpsgebied, de zogenoemde BSD-grens. De provincie sluit hier aan bij landelijk beleid, conform de ladder voor duurzame verstedelijking en de NOVI. In de bijlage zijn kaarten opgenomen waarop de woningbouwlocaties en de BSD grenzen te zien zijn. Alle nieuwe ontwikkelingen dienen binnen de BSD grenzen plaats te vinden5. Daarbij is extra aandacht voor herstructurering en inbreiding, waarbij de dorpse kwaliteit behouden moet blijven. Nadrukkelijke afstemming met de stedenbouwkundige is op deze locaties een vereiste. Bij locaties buiten de dorpsgrenzen is landschappelijke inpassing noodzakelijk. 2. Het college wil het wonen in en rondom het centrum van Rockanje en Oostvoorne versterken. Per locatie kan worden bekeken voor welke doelgroep(en) die locatie het meest geschikt is.

Op voorhand kan gesteld worden dat de centrumgebieden zich lenen voor gestapelde woningbouw ten behoeve van de jongere startersdoelgroep en ouderen. 3. De gemeente geeft voorkeur aan plannen die binnen een loopafstand van basisvoorzieningen liggen. Met name voor de groep ouderen is dit van belang. Voor senioren geldt een maximale afstand van 400 meter als gangbare norm in Nederland. 4. De gemeente stimuleert plannen waarbij een woonproduct wordt aangeboden dat nog niet of nauwelijks bestaat in Westvoorne, maar waar wel aantoonbare behoefte voor is. Het college benoemt als voorbeeld om actief ruimte te maken voor tiny houses, Knarrenhofjes en meergeneratiewoningen. Die behoefte kan worden aangetoond door de eindgebruikers op voorhand bij een initiatief te betrekken. In het volkshuisvestelijk kader:  Alle nieuwbouw wordt binnen de BSD en 3ha grenzen gebouwd of valt binnen de zeer beperkende regels voor het bouwen in het buitengebied.  Ruimte op inbreidingslocaties wordt goed benut: herstructurering betekent een vermeerdering van woningen.  Centrumlocaties dienen bij voorkeur voor gestapelde woningbouw.  Woningen voor oudere doelgroepen (65+) bevinden zich op max. 400 meter van basisvoorzieningen.  Locaties met langdurige leegstand hebben een voorkeur bij de ontwikkeling van nieuwbouw of transformatie van het gebouw.

 Vernieuwende en bijzondere woonconcepten worden gestimuleerd, in nichebehoeften wordt in toenemende mate voorzien.

Uitgangspunt 4: Locaties toekomstgericht inrichten Een duurzame woonomgeving is belangrijk. Vanuit de noodzaak aan adaptatie aan het veranderende klimaat is er in woonomgevingen voldoende ruimte voor groen en water. De omgeving is veilig en er zijn voldoende parkeerplaatsen. Bouwplannen binnen de dorpskernen sluiten aan bij en versterken het dorpse karakter. Bouwplannen buiten de kernen sluiten aan bij en versterken het landschappelijk karakter. Het volkshuisvestelijk kader geeft hieraan richting; maatwerk blijft mogelijk. We onderscheiden verschillende thema’s: 5 Locatie Drenkeling staat op de 3ha kaart, waardoor het een uitzonderingspositie heeft.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

8/15

1. Geïntegreerde mobiliteitsoplossingen: De woningbouwplannen moeten voldoen aan de parkeernorm. Het parkeerbeleid is vastgelegd in de Parkeerbeleidsnota 2020-2024 van de gemeente Westvoorne. Bij de ontwikkeling van (nieuw-) bouwplannen wordt de meest actuele parkeernorm toegepast zoals deze is opgenomen in de ASVV (aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom). Deze parkeernormen variëren per woningtype en prijsklasse. 2. Duurzame en groene initiatieven hebben de voorkeur: We zetten in op het verduurzamen van de huur- en koopvoorraad waarbij wordt aangesloten bij de energiestrategie. In de bouwplannen wordt rekening gehouden met het behoud en ontwikkeling van de biodiversiteit. Bijvoorbeeld door groen in de buurt, bloemige akkerranden of bijenhotels. 3. Het toevoegen van groen en water in de buurt vindt de gemeente belangrijk om te komen tot duurzame wijken. Buurten worden met groen gekoeld, hemelwater wordt opgevangen en vertraagd afgevoerd. Naast de klimaatadaptieve eigenschappen hiervan dragen deze maatregelen ook bij aan het groene karakter dat we in de dorpen willen behouden. Niet alleen om te beleven (kijkgroen) maar ook om te bewegen (wandelen/spelen). Met nieuwe plannen wordt voldaan aan de (nog op te stellen) Leidraad inrichting openbare ruimte. Zie ook het groenbeheerplan Westvoorne 2020-2024 d.d. 8 januari 2019.

In het volkshuisvestelijk kader:  Minimale eisen en beleidswensen parkeren  Minimale eisen en beleidswensen klimaatadaptatie  Minimale eisen en beleidswensen groenbeheerplan  Handboek kwaliteitsverbetering buitengebied Westvoorne  Nota ruimtelijke kwaliteit  Randvoorwaarden inrichting openbaar gebied  Duurzaamheidsbeleid  Milieubeleid

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

9/15

3. De rol en positie van het Woonbedrijf Westvoorne Met de terugtrekkende beweging van Maasdelta, SOR en Vestia uit Westvoorne is er nog één actieve maatschappelijke speler actief in onze gemeente: het Woonbedrijf. Die is daardoor van onmisbare waarde om de doelstellingen en de woonambities te kunnen behalen. Zonder het Woonbedrijf zijn de woonbehoeften van onze eigen inwoners en de provinciale doelstellingen niet realiseerbaar. Vooral in de sociale en betaalbare segmenten, zowel huur als koop, blijft duurzame instandhouding daardoor achter. Wat zijn sociale huurwoningen? Het Woonbedrijf exploiteert in principe, zowel nu als in de toekomst, vrijwel alle sociale huurwoningen in Westvoorne, tenzij anders afgesproken. Daarmee is het belangrijk om af te spreken wat sociale huurwoningen zijn. In de eerste plaats voldoet een sociale huurwoning aan het puntensysteem voor huurprijzen. Voorts wordt voldaan aan de regels van de woonruimtebemiddeling, zoals omschreven in de ‘Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’ en de huisvestingsverordening. Daarmee worden sociale huurwoningen transparant toegankelijk volgens uniforme regionale regels. Sociale huur Beginhuurprijs onder liberalisatiegrens Via woningcorporatie of Woonbedrijf Inkomen huurder mag niet te hoog zijn Huurtoeslag mogelijk Voldoet in aan regels woonruimtebemiddeling

Vrije sector huur Geen maximale huurprijs Via particuliere verhuurder of Woonbedrijf Alle inkomens mogelijk Huurtoeslag vaak niet mogelijk Vrije verhuur

Woonbedrijf vroegtijdig betrekken. Dit betekent dat initiatiefnemers van woningbouwplannen reeds in de initiatieffase met het Woonbedrijf in gesprek moeten om de afname van de huurwoningen te overleggen. Ook dient de gemeentebegroting het toe te laten dat het Woonbedrijf deze bijlage levert. Veel van de huidige plannen staan opgenomen in het portefeuilleplan. In het najaar 2021 komt er inzicht in het investeringsprogramma voor de komende jaren en hoe deze past binnen een gezonde bedrijfsvoering van het woonbedrijf.

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

10/15

4. Volkshuisvestelijk kader woningbouwplannen De kaders en beleidsdoelen vormen gezamenlijk een volkshuisvestelijk kader wat naast woningbouwinitiatieven gelegd kan worden die nog niet vastgelegd zijn in een anterieure overeenkomst. De beleidskaders en – wensen zijn vertaald naar punten. Hoe meer punten een bouwplan scoort, des te meer dit plan aansluit op de gemeentelijke visie. Na puntentoekenning wordt bepaalt het volgschema uit bijlage 1 het vervolg. Dat is bij voortgang van het initiatief in ieder geval reguliere behandeling, zoals dat nu ook plaatsvindt. Criterium

Volkshuisvestelijk kader Tot 8 woningen

Score 8 tot 20 20 tot 40 woningen woningen

Vanaf 40 woningen

Basiseis

Het bouwplan is een toevoeging aan de dorpse kwaliteit en past bij het dna van de omgeving. Meerlaagse woningbouw is dusdanig vormgegeven dat het dorpse karakter behouden blijft. De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog over het dna van de omgeving en betrekt de dorpsvisies. In samenwerking met de gemeente wordt een participatieplan opgesteld, wat voldoen aan het participatiebeleid van de gemeente. Daarin wordt ook een communicatiekalender opgenomen. 2. Kwantitatieve woningbehoefte Hoeveel woningen? Het bouwplan past binnen het woningbouwprogramma en de provinciale behoefteraming. Er wordt voldaan aan het provinciale omgevingsbeleid. 3. Kwalitatieve behoefte Huurwoningen Het bouwen van minimaal 80% meergezinswoningen heeft in het centrumgebied de voorkeur boven grondgebonden woningen. Het bouwplan heeft minimaal 35% sociale huurwoningen (netto toevoegingen), met een vastgelegde beschikbaarheid van 15 jaar, waarna een behoefteonderzoek eventuele verlenging bepaalt. Een sociale huurwoning is een woning onder de liberalisatiegrens, waarbij de huursom voldoet aan het puntensysteem voor huurwaardebepaling. Voorts wordt voldaan aan de regels van de woonruimtebemiddeling, zoals omschreven in de ‘Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’. Waarvan minimaal 65% tot de 1ste aftoppingsgrens (€ 633,256).

Waarvan minimaal 20% voor ouderen geschikt is en wordt opgeleverd met een Woonkeur certificaat. Het bouwplan heeft minimaal 15% middeldure huurwoningen: huurprijs vanaf de liberalisatiegrens7 tot € 1.000,-, met een vastgelegde beschikbaarheid van 15 jaar, waarna een behoefte-onderzoek eventuele verlenging bepaalt. Hoeveel koop? Het bouwen van minimaal 80% meergezinswoningen heeft in het centrumgebied de voorkeur boven grondgebonden woningen. 6 Prijspeil 2021 7 Liberalisatiegrens in 2021: € 752,33

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

11/15

Eis

Criterium

Volkshuisvestelijk kader Tot 8 woningen

Het bouwplan heeft minimaal 10% goedkope koopwoningen (tot € 190.000), met een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht in de koopovereenkomst. Het bouwplan heeft minimaal 10% middeldure koopwoningen (tot € 250.000), met een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht in de koopovereenkomst. Het bouwplan heeft maximaal 30% luxe koopwoningen (vanaf € 350.000). Waarvan minimaal 20% voor ouderen geschikt is en wordt opgeleverd met een Woonkeur certificaat. 4. Geïntegreerde mobiliteitsoplossingen Hoeveel parkeerHet bouwplan voldoet aan de gemeentelijke parplaatsen? keernormen, te vinden in Parkeerbeleidsnota 20202024, of komt met een toepasbare en geschikte oplossing om de parkeernorm te verlagen. 5. Leegstand Wordt leegstand opHet bouwplan levert een bijdrage aan de transitie gelost? van de buurt. 6. Provinciaal beleid Verleent de provincie Het bouwplan bevindt zich binnen de BSD grenzen, medewerking? op de 3ha kaart, 1e lijns lintbebouwing of voldoet aan de ruimte voor ruimte regeling. 7. Een vernieuwend woonconcept Een nieuw woonpro- Het bouwplan heeft (een) vernieuwend(e) woonproduct? duct(en) of bijzondere woonvorm. In het bouwplan worden specifieke doelgroepen/ nichemarkten (geen luxesegmenten) bediend. 8.

Duurzame en groene initiatieven Duurzaam? Het bouwplan voldoet aan het (nog op te stellen) duurzaamheidsbeleid van de gemeente De woningen worden uitgevoerd als BENG woningen (Bijna Energie Neutraal Gebouwd). De woningen worden uitgevoerd als Nul Op de Meter Het bouwplan voorziet in significant gebruik van circulaire of biobased bouwmaterialen 9. Minimaal 10% groen en water Hoeveel groen en Aandeel groep- en wateroppervlak in m2 is water? minimaal 10% Aandeel ligt tussen 10% en 15% Aandeel is hoger dan 15% Bestaand volwassen groen wordt zoveel mogelijk behouden of, indien dat niet mogelijk is, gecompenseerd Totaal score

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

12/15

Score 8 tot 20 20 tot 40 woningen woningen

Vanaf 40 woningen

Eis

1 2

Eis

Maximaal 42 punten

Maximaal 38 punten

Maximaal 30 punten

5. Bijlagen 1. Volgschema volkshuisvestelijk kader (intern) 2. Woningbouwlocaties Westvoorne

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

13/15

Bijlage 1: Volgschema volkshuisvestelijk kader (intern)

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

14/15

Bijlage 2: woningbouwlocaties (blauw), dorpsgrenzen en stikstofgevoelige natura-2000 (groen)

Volkshuisvestelijk kader gemeente Westvoorne

15/15

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10711407/1