21 11 Rapportage doorrekening Woonbedrijf 14092021
Tekst van het document
•
Informatie over (potentiële) huurders, overlast en inkomensgegevens zijn net als bij een reguliere corporatie ook bij het Woonbedrijf aanwezig. Verschil is dat deze direct onder verantwoordelijkheid van de gemeente vallen. Intern heeft uitwisseling van gegevens met het sociaal domein de gewenste aandacht qua zorgvuldigheid.
44
5. Verslaggeving Woningbezit
Verslaggeving Woningbezit Financiële verordening Startpositie Op grond van artikel 212 van de Gemeentewet stelt de raad bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid en beheer vast. Dit heeft gestalte gekregen in de "Financiële Verordening" van de gemeente Westvoorne. Deze verordening is door de gemeenteraad op 18 december 2018 vastgesteld. In artikel 9 van deze verordening is bepaald dat waardering en afschrijving van activa in algemene zin als volgt plaatsvindt: Artikel 9. Waardering en afschrijving vaste activa 1.Immateriële en materiële vaste activa worden afgeschreven volgens de methodiek en de termijnen zoals vermeld in de bijlage “uitgangspunten waardering en afschrijving vaste activa” bij deze verordening; 2.Kosten voor het afsluiten van geldleningen en het saldo voor agio of disagio worden direct ten laste van de exploitatie gebracht; 3.Investeringen met een uitgave van minimaal € 15.000 worden geactiveerd. Investeringen beneden dit bedrag worden niet geactiveerd maar via de exploitatie geraamd en verantwoord; 4.Er wordt gestart met afschrijven in het jaar dat volgt op het jaar waarin de investering gereed komt of wordt verworven;
46
Verslaggeving Woningbezit Financiële verordening
Bijlage “uitgangspunten waardering en afschrijving vaste activa” bij artikel 9 (relevante teksten) •
Activa (economisch nut en maatschappelijk nut) moeten altijd geactiveerd worden.
•
Bijdragen aan activa in eigendom van derden (investeringsbijdragen) kunnen alleen worden geactiveerd indien cumulatief wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 61 BBV.
•
Gemeente Westvoorne activeert investeringen met een uitgave van minimaal € 15.000. Investeringen beneden dit bedrag worden niet geactiveerd, maar via de exploitatie geraamd en verantwoord.
•
Gronden en terreinen worden altijd geactiveerd.
•
Activa, die in grote aantallen worden aangeschaft (computers, meubilair), worden als groep geactiveerd wanneer het totale aankoopbedrag boven de € 15.000 ligt.
•
Gemeente Westvoorne gebruikt voor de dekking van groot onderhoud een daartoe gevormde reserve. Onderhoud wordt niet geactiveerd.
•
Tekorten worden niet geactiveerd en komen ten laste van het betreffende reserve.
•
Investeringen worden geactiveerd inclusief de niet compensabele BTW.
•
Activa worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tijdens de vervaardiging van een actief worden de kosten voor rente niet opgenomen in de vervaardigingsprijs.
•
Investeringsbijdragen van derden worden eerst als baten verantwoord en daarna in mindering gebracht op het bedrag van de investering.
47
Verslaggeving Woningbezit Financiële verordening
Bijlage “uitgangspunten waardering en afschrijving vaste activa” bij artikel 9 (relevante teksten) Afschrijven •
Gemeente Westvoorne schrijft geactiveerde investeringen met een maatschappelijk nut, net als de investeringen met een economisch nut, af over de gehele gebruiksduur. Er wordt geen gebruik gemaakt van ‘extra’ afschrijven en dus een kortere afschrijvingstermijn. In uitzonderingssituaties kan er wel voor gekozen worden.
•
Bij gemeente Westvoorne wordt er geen rekening gehouden met restwaarden.
•
Gemeente Westvoorne gebruikt in principe de lineaire methode. Voor woonruimten en bedrijfsgebouwen wordt de annuïtaire methode toegepast.
•
Bij wijziging van omslagrente worden de kapitaallasten van de initieel annuïtair afgeschreven activa voor de rentecomponent aangepast, de afschrijving blijft ongewijzigd. Hierdoor wordt die activa voortaan progressief afgeschreven.
•
Gemeente Westvoorne gaat voor de bepaling van de afschrijvingstermijnen uit van de economische gebruiksduur.
•
Gronden en terreinen worden geactiveerd, maar niet afgeschreven.
•
De afschrijvingstermijnen voor investeringen van gemeente Westvoorne staan hieronder weergeven in een tabel.
•
Gemeente Westvoorne begint met afschrijven in het begrotingsjaar dat volgt op het jaar waarin de investering gereed komt of wordt verworven. In geval van deelopleveringen bij grote projecten wordt begonnen met afschrijven in het begrotingsjaar dat volgt op het jaar van eerste deeloplevering.
•
De componentenbenadering wordt toegepast bij de volgende investeringen:
•
Gebouwen: gebouw + technische installaties + inventaris
48
Verslaggeving Woningbezit Uitgangspunten in de praktijk
Observaties •
Huidige uitgangspunt op basis van historische kostprijs en afschrijving op basis van 60 jaar zonder reële restwaarde levert een knelpunt op om te investeren doordat waardevermindering en afschrijving op de gemeentelijke exploitatie drukt terwijl in reële zin geen sprake is van een waardevermindering
•
Invoeren van een reële restwaarde op vastgoed mag (moet je dan wel voor alle vastgoed doen en vastleggen in het financieel statuut binnen de nieuwe gemeente)
•
Grond apart waarderen is sterk aan te raden en moet eigenlijk nu reeds plaatsvinden (je mag niet op grond afschrijven). Belangrijk is in dat geval om een reële grondquote toe te rekenen
•
Aanpassingen in de afschrijvingen moet je prospectief doen en mag dus niet met terugwerkende kracht plaatsvinden
•
Openingsbalans nieuwe gemeente is wel een moment om zaken opnieuw te waarderen en het Woonbedrijf als een gesloten systeem te waarderen waarbij alle kosten en baten die samenhangen met deze exploitatie buiten de primaire gemeentebegroting blijven en tevens de financiële ratio’s separaat bewaakt kunnen worden
•
Optie is om binnen de nieuwe financiële verordening niet verder af te schrijven dan 50% van de WOZ waarde van de product-markt-combinaties (restwaarde) waardoor investeringsruimte ontstaat zonder dat deze de reguliere exploitatie van de gemeente beïnvloed
•
Fiscaal wordt binnen de corporatiesector een norm aangehouden van 70% van de WOZ waarde als indicatie van het bezit in verhuurde staat
•
In de huidige berekeningen is rekening gehouden met een beleidswaarde van omgerekend 38% van de WOZ waarde (conservatief)
•
Niet afschrijven van het bestaande vastgoed binnen een zogenaamde gesloten systeem is dus een reële optie binnen de nieuwe gemeente
•
Afstemming met de accountant relevant om definitieve afspraken te kunnen maken
49
Verslaggeving Woningbezit Financiële verordening Observaties •
De waarde van het bezit van het Woningbedrijf kan op basis van onderstaand overzicht (optie 3) geduid worden: • De overwaarde tussen de marktwaarde en de beleidswaarde is groot, maar zal slechts door het inleveren van het sociaal dividend gedeeltelijk gerealiseerd kunnen worden door extra huurverhoging, verkoop bezit en of het beperken van de dienstverlening/ onderhoud. Hiermee hebben we in de berekeningen geen rekening gehouden • De ruimte tussen de beleids- en boekwaarde is een reële ruimte die het Woonbedrijf als sociale verhuurder wel kan benutten en wat dan ook past binnen de taakstelling. Dit begrip past echter binnen de ratio’s van de gemeente; • Dat zelfde kan gezegd worden van de bestaande vermogenspositie van het Woonbedrijf welke ingezet kan worden in het belang van de volkshuisvesting en rekening houdend met noodzakelijke buffers ter waarborging van de financiële continuïteit van het Woningbedrijf zonder terug te hoeven vallen op de gemeentelijke middelen • Belangrijk is hierbij wel dat binnen de regels van het BBV ruimte is om op een andere wijze een waardering toe te passen die niet onnodig knellend is. Optie is om hierbij uit te gaan van minimaal 50% van de totale WOZ waarde, zodat in de praktijk afschrijving niet langer noodzakelijk is gezien de forse ruimte met de huidige boekwaarde.
50
Verslaggeving Woningbezit Uitgangspunten in de praktijk
Financiële impact • • • • •
Zoals uit de berekeningen blijkt kan het Woonbedrijf de bredere ambitie in belangrijke mate realiseren op basis van de binnen de corporatiesector gebruikelijke ratio’s De BBV regels staan echter geen waardering op markt of beleidswaarde toe en stellen eisen aan afschrijving van het vastgoed Alternatieve insteek kan zijn om de restwaarde te bepalen op 70% van de WOZ waarde en hiermee bij de fiscale waardering van corporaties. Deze waarde blijft gedurende de begrotingsperiode ruim boven het bedrag van de huidige boekwaarde plus het totaal van de investeringen. Optie is om een nadere verfijning toe te passen door PMC’s te definiëren gekoppeld aan de bestaande woonkernen binnen de gemeente Westvoorne. Gezien de bestaande ruimte verwachten we dat ook dan de ondergrens van de restwaarde niet zal worden onderschreden Gezien het belang dat ook de Provincie hecht aan de realisatie van de volkshuisvestelijke ambitie achten wij het van belang om hierover de dialoog aan te gaan. Een stringente interpretatie van de BBV regels past hier niet binnen en is binnen een gesloten systeem o.i. eveneens niet noodzakelijk.
51