21 11 Businesscase Tinte Memo BC Tinte 2021 (berekening 2-4-2021)

Memo businesscase Tinte 2021 Gemeente Westvoorne

Rapport bij berekening 2-4-2021 Sander Vonk

Inhoudsopgave

Inleiding 1. Het plan 2. Gehanteerde parameters 3. Boekwaarde 4. Fasering 5. Uitgangspunten kosten 6. Uitgangspunten grondopbrengsten 7. Resultaat Bijlage 1: Cashflow businesscase Tinte Bijlage 2: verschilanalyse (BC 2021 met BC 2020) Bijlage 3: glasadministratie

2 2 2 3 3 4 6 7 8 9 10

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 1/8

Inleiding In deze memo worden de uitgangspunten beschreven waarop de businesscase 2021 voor het plan Tinte is gebaseerd. De berekening is opgesteld per 1-1-2021.

1. Het plan Het plangebied is gelegen tussen Oostvoorne en Brielle. Onderstaand is een kaartje van de locatie weergegeven.

Bron: Structuurvisie Glasherstructurering, gemeente Westvoorne, april 2011

2. Gehanteerde parameters In de berekening is met de volgende parameters gerekend. Parameters Rente 2020 e.v. Kostenstijging: Opbr.stijging kasgronden Opbrengstenstijging

2021 e.v. 1,62% 2,00% 0,00% 2,00%

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 2/8

3. Boekwaarde De boekwaarde per 1-1-2021 is als volgt op te splitsen: Boekwaarde Aankoop C1292 Aankoop C1151 en C1393 Overige verwerving Plankosten Rente Vrijvallen voorziening Winstneming Subsidies Expl. Bijdrage Glasrechten Pacht en verkoop grond

€ 801.777 € 1.331.289 € 20.864 € 1.959.163 € 1.455.268 -2.124.742,00 € 3.117 -€ 55.445 -€ 198.667 -€ 102.935 -€ 37.925 € 3.051.763

N.B. de boekwaarde van de gronden Westerlandseweg (ca. € 2,1 mln.) zijn opgenomen in bovenstaande boekwaarde en maken deel uit van de in deze notitie beschreven businesscase. Vrijvallen voorziening Per 31-12-2016 is de voorziening (voor de historische kosten) van € 2.124.742 vrijgevallen, wat het resultaat van de businesscase Tinte ten goede komt.

4. Fasering Kosten en opbrengsten zijn in de tijd uitgezet. In onderstaande tabel is een indicatie van deze fasering weergegeven. Fasering Aankoop gronden water en verharding Aankoop gronden nieuw groen Inrichting Groen Inrichting overig Groen Raamwerk Plankosten Terugverkoop gronden DLG * Exploitatiebijdrage Aankoop glasrechten van gemeente

2022-2024 2022 2022 - 2023 2024 - 2026 2021 - 2026 2021 2022 - 2026 2022 - 2026

* Fasering o.b.v. administratieve gronden

Voor de exploitatiebijdrage en verkoop glasrechten zijn diverse afspraken al concreet. Alleen de restanten zijn in de periode 2025 – 2026 gefaseerd. De verkoop van glasrechten aan Voornesplantenkwekerij zijn voor 35.725 m2 in 2022 gefaseerd. De te betalen exploitatiebijdrage door Voornesplantenkwekerij wordt eveneens in 2022 verwacht. Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 3/8

In het kader van een mogelijke transactie van 17 ha nieuw glas wordt voor zowel de glasrechten als de exploitatiebijdrage in 2022 (fase 1) en 2023 (fase 2) verwacht.

5. Uitgangspunten kosten 5.1 Verwerving In deze berekening is het uitgangspunt dat de gemeente de gehele businesscase uitvoert. DLG In het verleden zijn van DLG de volgende gronden aangekocht: Verworven C1292 C1151 C1393

24.825 m2 1.015 m2 40.205 m2

€ 801.777 € 1.331.289

Voor deze gronden geldt dat in de koopovereenkomst is geregeld dat de gronden aan DLG terugverkocht kunnen worden tegen dezelfde prijs als waarvoor het is aangekocht indien de gronden niet binnen 10 jaar verkocht werden t.b.v. nieuwe glasinitiatieven. Wanneer de daadwerkelijke transactie gaat plaatsvinden en op welke manier is momenteel nog niet bekend. De DLG is namelijk niet akkoord met terugverkoop en e.e.a. is nu voorgelegd aan de rechter. In deze businesscase is terugverkoop van deze gronden aan DLG het uitgangspunt. De gronden worden sinds 2020 apart geadministreerd onder de Materiele Vaste Activa (MVA), waarbij geen rente meer aan de boekwaarde wordt toegerekend. De verkoop van de grond is in de BC in 2021 gefaseerd, maar de nadelige rente die daardoor in de berekening ontstaat wordt gecompenseerd met een negatieve kostenpost van € 17.000, zodat de rente hierover per saldo € 0 is. De transactie blijft op deze manier wel zichtbaar. Kerklaan Uitgangspunt in de businesscase is dat in 2021 drie hectare glasrechten van de heer Kerklaan aangekocht kunnen worden tegen € 8,50 per m² (totaal € 255.000). Verwervingen voor groen, wegen en water Daarnaast is in de BC rekening gehouden dat voor het revitaliseren van het plangebied de volgende gronden moeten worden aangekocht: Nog te verwerven Te revitaliseren groen Te verbreden wegen Aan te leggen water

8.005 m2 5.662 m2 2.042 m2

per m2 € 6,60 € 24,00 € 24,00

totaal € 52.833 € 135.888 € 49.008

Aanname is dat de gronden voor groen tegen agrarische waarde aangekocht kunnen worden en de gronden voor wegen en water tegen de grondwaarde van tuinbouwgrond (inclusief glasrechten en exclusief exploitatiebijdrage).

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 4/8

De oppervlakte te verbreden wegen is gebaseerd op de aanname dat de Westlandseweg, de Ruigendijk en de Konneweg/Ruggeweg met 1 meter verbreed worden. De gehanteerde oppervlakte groen is afkomstig uit de eigenarenkaart (RBOI, 8-11-2010). De m2 water maken hier onderdeel van uit. Bij het waterschap is verkend of een centrale waterberging in het gebied waarbij ook (een deel) van de watercompensatie voor de hectares nieuw glas zou worden gerealiseerd haalbaar zou zijn. Dit is niet haalbaar, omdat het waterschap hiervoor geen financiële middelen ter beschikking wil stellen. Uitgangspunt in de berekening is dat tuinders compensatiewater op eigen terrein realiseren. De wateropgaaf is hiermee beperkt tot met name de watergang langs de Westvoorneweg, welke in het bestemmingsplan direct is bestemd. Alle overige kosten voor water zijn in voorliggende berekening geschrapt. Met de herziening van 2017 zijn voor de verwerving de oppervlaktes groen en water behorende bij percelen Arkse (13.908 m2) afgetrokken van het totaal, omdat dit niet meer aangekocht hoeft te worden. Bij de correctie is uitgegaan van een verdeling water (1/3 = 4.636 m2), groen (2/3). Op deze manier was het ook in de businesscase opgenomen. Oppervlakte per eigenaar in nieuw groen Eigenaar Boutham - Kruik M. St. van Dooren - Blankenheim van Lede Laaij L.J. Wessel J.J.A. Toledo - Tol W.J. van Toledo P. van St.

Het Merula Weeshuis Brielle Olsthoorn C.J. Toledo J.J. van Bos M.L. vd Arkse Kwekerij B.V. Arkse Kwekerij B.V. Arkse Kwekerij B.V. Arkse Kwekerij B.V. Totaal nieuw groen Water verwerven Verwerven voor verharding Totaal aan te kopen

Kadastraal C1075 C247 C346 C991 C784 C785 C786 C787 C1414 C1346 C430 C1481 C1228 C1492

Oppervlakte (m2) 268 m2 1.362 m2 218 m2 1.127 m2 1.503 m2 865 m2 696 m2 228 m2 2.187 m2 1.593 m2 1.043 m2 1.674 m2 10.770 m2 421 m2 23.955 m2 vewerven is onderdeel van groenzone 5.662 29.617

6.678 m2

5.2 Planschade De post voor planschade is vrijgevallen, omdat de drie planschadeclaims allemaal zijn afgewezen. Deze planschadebesluiten zijn inmiddels ook onherroepelijk. Er zijn geen andere planschadeverzoeken meer in behandeling of nog niet onherroepelijk. Omdat de verjaringstermijn van vijf jaar in oktober 2017 al is verstreken, bestaat er geen planschaderisico meer. 5.3 Bouw- en woonrijp maken Voor het revitaliseren van het groen, het verbreden van de wegen en de aanleg van nieuw water zijn kostenramingen opgenomen. Hoeveelheden zijn gebaseerd op de oppervlakten zoals beschreven in paragraaf 5.1. Voor het groen is een aanname in de opsplitsing gemaakt: 75% gras, 10% bosschage en 15% bomen. Kostenraming water is exclusief beschoeiing.

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 5/8

5.4 Stimuleringsregeling groen Stelpost stimuleringsregeling groen: voor het bestaande groen binnen het plangebied is het uitgangspunt dat de helft (31.618 m2) gerevitaliseerd moet worden. Hiervoor is een stelpost van € 5,44 per m2 opgenomen. 5.5 Plankosten - Voor plankosten is een raming opgenomen van 20% over de kosten (totaal € 313.000,=). Voor de nog te realiseren plankosten is hiervan € 50.000 afgetrokken voor de gerealiseerde plankosten in 2020. Er resteert een budget van € 263.000. Dit budget is met name bedoeld voor voorbereidingskosten, kosten op het gebied van ruimtelijke ordening en civiele voorbereiding en begeleiding van de revitalisatieprojecten. - Er is een budget van € 167.000 opgenomen voor extra plankosten ontwikkeling Zuidoosthoek. - Er is een budget van € 55.000 opgenomen voor de juridische afhandeling gronden Westerlandseweg. 5.6 Onvoorzien Over de raming voor de verwerving is 10% onvoorzien opgenomen. Omdat de inrichting van het openbaar gebied nog met veel onzekerheden omgeven is, is rekening gehouden met een onzekerheidspercentage van 25% over de inrichtingskosten. Deze laatste is bedoeld voor nader uit te werken zaken en/of onvoorziene kosten. Totaal is een bedrag aan onvoorzien opgenomen van € 250.000,=.

6. Uitgangspunten grondopbrengsten 6.1 Kasgronden De gronden die aangekocht zijn van de DLG voor het realiseren voor nieuw glas (kasgronden) zullen nu niet doorverkocht worden (zie ook paragraaf 5.1). In de koopovereenkomst met DLG is afgesproken dat de gronden tegen hetzelfde bedrag terugverkocht kunnen worden na 10 jaar. Partijen zijn het echter tot dusver oneens over de terugbetaling. Inmiddels is dit geschil voorgelegd aan de rechter. Voor deze businesscase (BC) zijn er twee opties mogelijk: 1. De verkoop komt rond en de boekwaarde wordt gecompenseerd met een opbrengst van € 2,1 miljoen. 2. Als de grond niet verkocht wordt, blijft de grond in de MVA opgenomen en vervallen zowel de boekwaarde van de verwerving als de opgenomen verwachte opbrengst in de BC. Deze worden dan buiten de BC geplaatst. In de berekening zijn de boekwaarde en de verkoop nog wel opgenomen teneinde een juist totaal beeld te geven, maar wel zodanig dat deze geen effect hebben op het resultaat van de businesscase.

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 6/8

6.2 Exploitatiebijdrage Voor 40,7 hectare geldt dat gronden omgezet kunnen worden naar de bestemming glas. Als dit gebeurd wordt een bijdrage van € 3,50 per m2 verlangd van de initiatiefnemer. Dit bedrag is bedoeld om de kosten die gemaakt worden voor de inrichting van het plangebied Tinte te bekostigen (aanleg water en verbreden bestaande wegen en plankosten). De oorspronkelijke oppervlakte was 37 ha. In de herziening van 2014 is hieraan 6.783 m2 toegevoegd i.v.m. de opheffing van fysiek glas Sparreboom die elders teruggebouwd kan worden. Bij de herziening van 2016 is hier 3 ha aan toegevoegd met de aankoop van glasrechten van dhr. Kerklaan (zie ook bijlage 3 glasadministratie). Arkse heeft per april 2019 over 42.110 m2 exploitatiebijdrage betaald. Daarnaast is per 2020 een extra exploitatiebijdrage opgenomen van € 167.000 (4,77 ha * € 3,50) welke voortkomt uit de door de eigenaren gewenste ontwikkeling van de Zuidoosthoek. 6.3 Glasrechten Voor de businesscase wordt rekening gehouden met de verkoop van 22,8 hectare glasrechten. De prijs voor de glasrechten is gebaseerd op een jaarlijkse taxatie van JVC makelaars (dhr. J.C. Vellekoop, 17-3-2021) en bedraagt € 9,17 per m2. Met een tweetal tuinders zijn op een eerder moment al afspraken gemaakt over de prijs, waardoor zij de glasrechten nog tegen de ‘oude’ prijs van € 8,50 kunnen overnemen.

De oorspronkelijke oppervlakte te verkopen glasrechten bedroeg 16 ha. Bij de herziening van 2014 zijn twee extra posten met te verkopen glasrechten opgenomen. 1. Voor de aanleg van verharding en water wordt grond aangekocht met glasrechten. Deze glasrechten kunnen ook weer verkocht worden. Totaal betreft dit 12.340 m2. 2. Met de sloop en herbestemming van Sparreboom valt 3 hectare vrij. Deze 3 hectare kan opgenomen worden als te verkopen glasrechten. De geboekte glasrechten bestaan uit de door Arkse betaalde glasrechten over 12.110 m2 in april 2019. bepaling hoogte glasrechten waarde bouwrijpe grond met rechten Bijdrage aan gemeente ivm kosten openbaar gebied restant grondwaarde (incl. te maken kosten (onderzoeken / bouwrijp maken) glasrechten

-/€ €

€ € €

2021 27,50 3,50 24,00

14,83 9,17

Zie ook bijlage 3 glasadministratie. 6.4 Pachtopbrengsten Vanaf 2019 worden i.v.m. de verkoop van de DLG-gronden geen pachtopbrengsten meer geraamd.

7. Resultaat Met in achtneming van bovenstaande uitgangspunten is het resultaat van de totale BC op Eindwaarde (31-12-2026) € 126.000 (voordelig). Op Netto Contante Waarde (1-1-2021) is het resultaat: € 114.000,= (voordelig) (bij een discontovoet van 1,62%). Per saldo heeft de businesscase Tinte een licht positief resultaat.

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 7/8

Uitgangspunt is dat er pas geïnvesteerd wordt in de revitalisatie (o.a. aanleg wegen en groen) als er ook sprake is van realisatie van nieuw glas op initiatief van tuinbouwondernemers. Verschilanalyse Ten opzichte van vorig jaar is het resultaat (op netto contante waarde) met € 132.000,= afgenomen. Dit wordt veroorzaakt door meerdere wijzigingen in de businesscase. De belangrijkste verklaring voor het afgenomen resultaat is de verlaging van de prijs voor de glasrechten. Een uitgebreide verschilanalyse is in bijlage 2 weergegeven.

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 8/8

Bijlage 1: Cashflow businesscase Tinte KOSTEN 01 verwerving 02 milieu werkzaamheden 03 sloopkosten 04 bouwrijp maken 05 woonrijp maken 06 hoofdinfrastructuur/kunstwerken 07 fondsen 08 plankosten 09 overig Totaal

OPBRENGSTEN 10 Woningbouw 11 Kasgronden 12 exploitatie bijdrage 13 glasrechten 14 15 pachtopbrengsten 16 Subsidies 17 Diversen 18 Overig Totaal

Totaal 2.670.4321.130.7932.444.1641.966.650 4.278.738Totaal 2.116.871 1.590.859 2.055.996 23.944 55.445 13.982 5.857.096

Boekwaarde 2.153.9301.959.1632.121.625 1.991.468Boekwaarde 198.667 102.935 23.944 55.445 13.982 394.972

Nog te realiseren

2021 255.000160.70610.392426.098-

2022 121.694142.65498.28329.261391.891-

2023 68.861142.65498.28329.261339.058-

2024 70.947279.01042.57727.539420.073-

2025 279.01042.57729.261350.847-

2026 287.46542.57729.261359.302-

2.116.871 1.392.192 1.953.061 5.462.124

2021 2.116.871 2.116.871

2022 542.920 670.463 1.213.383

2023 517.118 917.000 1.434.118

2024 -

2025 166.077 182.799 348.876

2026 166.077 182.799 348.876

137.455182.028 44.574

4.2401.686.533

11.81536.583 846.259

17.20872.785 1.150.637

30.148450.221-

32.70032.516 2.155-

41.34440.144 11.626-

41.620126.044114.458-

35.8331.401.063-

15.870570.674-

38 580.001

5.764 135.544

2.178 135.567

2.102 126.044

516.5021.130.793485.001154.9742.287.270Nog te realiseren

Kasstroom Kostenstijging Inkomstenstijging Totale kasstroom

137.455182.028 44.574

Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO CONTANTE WAARDE

1.496.8881.455.268126.044 3.051.763114.458 positief

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 1/3

Bijlage 2: verschilanalyse (BC 2021 met BC 2020)

Post

BC 2020 Totaal 2020

Boekwaarde t/m 2019

BC 2021 Totaal 2021

Restant BC 2020

Boekwaarde t/m Restant BC 2021 2020

Verschilanalyse Verschil totaal GREX (4-1)

Verschil Boekwaarde (5-2)

Verschil Restant GREX (6-3)

Toelichting

KOSTEN 1 2 3 4 5 6 7 8 9

verwerving milieu werkzaamheden sloopkosten bouwrijp maken woonrijp maken hoofdinfrastructuur/kunstwerken fondsen plankosten

2.670.4321.130.793-

2.153.930-

516.5021.130.793-

2.670.432-

516.502-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2.443.720-

1.908.719-

535.001-

2.444.164-

overig Subtotaal kosten

1.949.503 4.295.441-

2.121.625 1.941.024-

172.1212.354.417-

1.966.650 4.278.738-

1.130.793-

2.153.930-

-

1.130.793-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.959.163-

485.001-

444-

50.444-

50.000 Plankostenraming met € 50k verlaagd met boeking kosten 2020

2.121.625 1.991.468-

154.9742.287.270-

17.147 16.703

50.444-

17.147 Correctie rente vanwege fasering opbrengst gronden BBL 67.147

-

OPBRENGSTEN 10 11

Woningbouw Kasgronden exploitatie bijdrage glasrechten

-

-

-

-

-

198.667 102.935 23.944

2.116.871 1.392.192 2.102.353 -

-

2.116.871

-

-

2.116.871

-

-

-

-

1.590.859

198.667

1.392.192

-

-

2.055.996 -

102.935 -

1.953.061 -

149.291-

-

15

pachtopbrengsten

2.116.871 1.590.859 2.205.288 23.944

23.944

23.944

-

-

-

16 17 18

Subsidies Diversen Overig Subtotaal opbrengsten

55.445 13.982 6.006.387

55.445 13.982 394.972

5.611.415

55.445 13.982 5.857.096

55.445 13.982 394.972

5.462.124

149.291-

-

149.291-

Rente

1.510.268-

1.455.268-

55.000-

1.496.888-

1.455.268-

41.620-

13.380

-

13.380 O.a. wijziging rentepercentage

12 13 14

Boekwaarde totaal Kostenstijging Opbrengstenstijging Eindwaarde/ totaal

CW

3.001.319-

-

3.051.763-

50.444-

186.776264.392 278.295

137.455182.028 126.044

49.321 82.364152.251-

246.301

114.458

131.843-

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 2/3

149.291- Verlaging glasrechten van € 10 -> € 9,17 * 179.869 m2 = € 149.291 -

looptijd een jaar korter looptijd een jaar korter

Bijlage 3: glasadministratie GLASADMINISTRATIE TINTE (i.v.m. max 55ha-norm) Wijziging:

Datum wijziging:

Basisafspraken: Extra verkoop glasrechten i.v.m. opheffing Sparreboom Extra verkoop glasrechten i.v.m. aankoop grond voor wegen en water incl. glasrechten Extra verkoop glasrechten i.v.m. verkoop door dhr. Kerklaan Correctie verwerving Arkse niet meer nodig Optioneel 9 ha glas bij sanering ZO hoek

A. B. C. D. Bestaande Terug te bouwen o.b.v. uitbreidingsrechten Bestaande Binnenduinrand te saneren glas Tinte eigen grond uitbreidingsrechten convenant (gemeente buitengebied/gesloopt (geen expl.bijdrage) Tinte gronden derden Westvoorne) glas in Tinte 18

2014 2014 2016 2017 2021

21 -2,3 -1,2

12

4 3 1,2 3,0 -0,5

12,0

10,8

-3,0 0,5

Totaal

55 0,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 55,7

15,0

17,9

15,0

22,8

3,0

17,9 1,5 4,9 3,0 3,0

3,6 1,2 14,0

55,7 1,5 8,5 4,2 20,0

12,0

5,5

4,0

21,5

Saldo beschikbaar Totaal start Van Geest Vrij (vastgelegd in allonge, 11-7-2017 Arkse Dukker (in onderhandeling)

2013 2017 2017

Saldo beschikbaar: - - - - - - - - - - - - -> Totalen In de tabel is rekening gehouden met nieuwe invulling van de ZO hoek

17,9

12,0

10,8

40,6783 ha. Exploitatiebijdrage 4,7748 45,4531 ha Exploitatiebijdrage

12,0

10,8

22,7704 ha. te verkopen glasrechten

Extra exploitatiebijdrage plan ZO-hoek

A: 18 ha = bestaande 19ha (waarvan 3 reeds gerealiseerd) – 1 ha ZO hoek B: 21 ha = 30ha – 9 ha ZO hoek D: 4 ha van de totaal 30 ha te saneren glas buitengebied (25+5)

Memo businesscase Tinte 2021 | Pagina 3/3