21 11 Ambitieus woonbedrijf Rapportage doorrekening Woonbedrijf

Rapportage Woonbedrijf Westvoorne Portefeuillestrategie in financieel perspectief

Rapportage Portefeuillestrategie in financieel perspectief

Strikt persoonlijk & vertrouwelijk

Geachte mevrouw Vermaas,

Gemeente Westvoorne T.a.v. mevrouw B.F.L. Vermaas - van de Bilt Postbus 550 3235 ZH Rockanje

Hartelijk dank voor het in ons gestelde vertrouwen ten aanzien van de opgestelde doorrekeningen van de portefeuille en toekomstige ambities van het Woningbedrijf Westvoorne als onderdeel van de huidige en toekomstige gemeente Voorne aan Zee. De berekeningen zijn op basis van informatie vanuit de gemeente en op basis van tussentijds overleg tot stand gekomen.

Utrecht, 14 september 2021 Kenmerk: JK-14092021

Voor de berekeningen zijn we in eerste instantie uitgegaan van de reguliere instandhouding van het bezit met hier bovenop de verduurzamingsagenda vanuit de regio en de eerdere opgave vanuit het geactualiseerde portefeuilleplan. Tenslotte hebben we hier een nieuwbouwprogramma toegevoegd om de huidige tekorten binnen het werkgebied deels op te vangen waar het gaat om sociale verhuur. Omdat de gemeente te maken heeft met de uitgangspunten van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) hebben we naast de doorrekeningen op reële grondslagen ook de impact op huidige gemeente exploitatie weergegeven en tevens het perspectief op de wijze waarop binnen de nieuwe gemeente hier op een andere wijze mee kan worden omgegaan.

Enkel per email: bfl.vermaas@westvoorne.nl

Mocht u vragen hebben dan vernemen wij dit uiteraard graag van u. U kunt ons telefonisch bereiken via nummer: +31 (0)6 26394890 of per e-mail jaap.kleijwegt@bdo.nl. Met vriendelijke groet, BDO Advisory B.V. namens deze,

Jaap Kleijwegt Partner BDO

2

Managementsamenvatting

Onderzochte opties en waarderingsverschillen Voor alle opties hebben we resultaten op basis van de huidige gemeentelijke waardering in kaart gebracht en deze vergeleken met de (actuele) markt- en beleidswaarde.

Ambitie Binnen deze rapportage gaan we uit van een Woonbedrijf dat verbonden blijft met de nieuwe gemeente Voorne aan Zee. De doorrekeningen zijn gebaseerd op het portefeuilleplan 2019, actuele projecten en de verschillende opties ten aanzien van verduurzaming en extra investeringen in nieuwbouw. Dit inzicht helpt het Woonbedrijf verder met de actualisatie van het koersplan, het doen van investeringsvoorstellen en geeft de gemeente als eigenaar van het Woonbedrijf inzicht in de financiële positie van het Woonbedrijf en de mate waarin de volkshuisvestelijke taakstelling in samenhang met de bredere begroting van de huidige gemeente Westvoorne en de toekomstige nieuwe gemeente haalbaar zijn.

Waarde van het bezit Als we naar de huidige waarde van de woningen van het Woonbedrijf kijken ontstaat een divers beeld afhankelijk van de gehanteerde grondslag: Als we vanuit de huidige boekwaarde per eenheid van circa €49.000,- op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) kijken naar de overwaarde is zeker ten opzichte van de leegwaarde van €226.000,- sprake van een forse stille reserve van €177.000,- per woning. Het is echter niet reëel te veronderstellen dat een groot deel van de kernvoorraad sociale huurwoningen tegen deze waarden verkocht kunnen worden.

Onderzochte opties Vanuit de huidige portefeuille en financiële uitgangspositie hebben we een drietal opties nader onderzocht en doorgerekend: •

• •

Ook als we uitgaan van een marktwaarde in verhuurde per woning van €161.000,- is nog steeds een forse overwaarde. Maar ook hier lijkt een exploitatie tegen de markthuur minder aannemelijk. Beide opties houden immers geen rekening met de bestaande (grote) vraag naar sociale huurwoningen vanuit de inwoners die zowel geen woningen kunnen kopen en voor wie de markthuur eveneens niet bereikbaar is.

Optie 1 gaat uit van de instandhouding van het bestaande bezit, inclusief de reeds geplande nieuwbouwinvesteringen. Binnen deze optie wordt niet voldaan aan toekomstige opgaven qua duurzaamheid en de gewenste uitbreiding van de sociale voorraad; Optie 2 voegt aan de hiervoor genoemde instandhouding een verduurzamingsprogramma toe waarbij het bezit fasegewijs aangepast wordt naar minimaal label A uiterlijk 2035. Hierbij is laatste (wettelijke) stap naar uiteindelijk energieneutraal in 2050 realistisch; Optie 3 tenslotte omvat aanvullend op de voorgaande opties uitbreidingsinvesteringen van in totaliteit 214 nieuwbouw huurwoningen. Dit is weliswaar minder de totale opgave binnen de huidige gemeente, maar hierbij is rekening gehouden met eventuele andere aanbieders die een deel van de opgave op zich nemen.

De beleidswaarde in verhuurde per woning van €74.000,- gaat uit van een voorzetting van de verhuur tegen sociale voorwaarden qua huur en beheer. Dit begrip sluit aan bij de wijze waarop met name Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting aankijken tegen de waarde van hun bezit. Bij deze waardering is nog sprake van een overwaarde van €25.000,- per eenheid. Ook deze waardering is in onze visie nog steeds vrij laag ingeschat door de hoge discontering van de exploitatiekaststromen in verhouding tot actuele vermogenskosten van het Woonbedrijf.

3

Managementsamenvatting

Het BBV vormt een knelpunt door te lage waardering van het bezit Financieel resultaat op basis van het BBV Als we op basis van de huidige waardering op basis van het BBV kijken naar de uitkomsten van de doorgerekende meerjarenbegroting valt het volgende op dat: • • •

•

De afschrijving van de woningen op basis van historische kostprijs (cf. BBV) blijft in alle 3 de opties sterk van invloed op de exploitatie van het Woonbedrijf.; Volgens die uitgangspunten lijkt optie 1 voor de gemeente financieel interessant omdat het jaarlijkse rendement bijdraagt aan de gemeentebegroting en de afschrijving relatief beperkt blijven; De systematiek nodigt hierbij in beginsel niet uit om te investeringen waardoor optie 2 in beperkte mate en optie 3 in sterkere mate op grond van het BBV slecht uitpakken. Hiermee blijven de sociale volkshuisvestelijke opgaven in belangrijke mate liggen binnen de woonkernen van de huidige gemeente Westvoorne. Hierbij uitgaande van de beperkte investeringscapaciteit van de corporaties binnen het werkgebied; Wat opvalt is dat het resultaat voor afschrijvingen in beginsel voor de hele periode tot en met 2035 positief blijft en het dus reëel is om na te gaan of hier binnen de regels van het BBV een oplossing voor te vinden is. Te meer daar in reële zin geen sprake is van een waardevermindering, maar sprake blijft van een stille reserve.

4

Managementsamenvatting

Het BBV vormt een knelpunt door te lage waardering van het bezit Waardering op basis van BBV met een hogere restwaarde Als we binnen de systematiek van de BBV uitgaan van een hogere restwaarde van de woningen als afgeleide van de WOZ waarde ontstaat een ander beeld: •

• •

•

•

Afschrijven op vastgoed (wat in beginsel in waarde toeneemt) zorgt er voor dat de stille reserve blijft stijgen. Het is dan ook vreemd dat een economisch goed dat in waarde toeneemt gelijk wordt behandeld als een gemeentelijk actief dat op termijn is afgeschreven en vervangen moet worden om de gemeentelijke taken te kunnen uitvoeren; Als we als ondergrens voor de waarde van het bezit 50% van de WOZ waarde op portefeuille basis hanteren als restwaarde is zelfs in het geval van optie 3 sprake van een vrij forse marge; We merken ten aanzien van met name optie 1 op dat hierbij sprake is van de hoogste overwaarde maar het hierbij sterk de vraag is of het reëel is te veronderstellen dat de waarde ook op termijn blijft toenemen als de energieprestaties achterblijven. Bij optie 2 en 3 worden de woningen wel verduurzaamd tot minimaal label A; De bij optie 2 en in sterkere mate bij optie 3 sprake is van een teruglopende stille reserve ten opzichte van 50% van WOZ komt dat het gegeven dat de investeringen voor verduurzaming en nieuwbouw hoger zijn dan 50% van de WOZ waardestijging waardoor de stille reserve afneemt; Deze benadering lijkt ons een reëel als alternatief voor de markt- en beleidswaarde als de Provincie binnen de nieuwe waardering van de gemeente wenst vast te houden aan het BBV.

5

Managementsamenvatting

Gezond woonbedrijf op basis van reële uitgangspunten. Aandacht voor waardeverandering nieuwbouw Heel concreet betekent dit dat een woning met een investering van 225k Euro is opgenomen tegen een veel lagere waarde en het restant afgewaardeerd wordt. Oplossing hiervoor kan zijn om de toetsing niet op woningniveau, maar op PMC niveau te laten plaatsvinden of ingeval van een waardering op 70% van de WOZ waarde hierop aan te sluiten waardoor minder sprake is van afwaarderingen en het zogenaamd badkuipmodel.

Financieel beeld op basis van binnen de corporatiesector gehanteerde grondslagen Als we op basis binnen de corporatiesector gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling kijken naar de verschillende opties ontstaat een ander beeld op de financiële positie van het Woonbedrijf. Op basis van deze doorrekening blijkt dat naast de instandhouding, verduurzaming ook het grootste deel van de nieuwbouwopgave realiseerbaar is. Centraal hierbij staat dat niet op basis van historische kostprijs minus afschrijvingen maar naar de zogenaamde beleidswaarde als resultante van de toekomstige kasstromen van de exploitatie wordt gekeken en een (gedeeltelijke) benutting van de stille reserve van het bezit. Deze berekeningen hebben we hierbij gebaseerd op vrij conservatieve uitgangspunten. Belangrijk verschil hierbij is dat in beginsel geen afschrijving over de woningen plaatsvindt tenzij sprake is van een duurzame lagere (beleids)waarde van het vastgoed. Als we naar het eigen vermogen op beleidswaarde kijken is dit feitelijk een optelling van het eigen vermogen volgens het BBV en de aanwezige stille reserve als opgenomen op de voorgaande sheet.

Effect waardevermindering nieuwbouw Het effect van de afwaardering op de opgenomen nieuwbouw is door de toepassing van beleidswaarde hoog doordat binnen de berekening conform het handboek modelmatig waarderen rekening wordt gehouden met een relatief hoge discontering van 5,96% op woningen. Omdat deze discontering feitelijk is gebaseerd op de marktwaarde en niet op de beleidswaarde zit hier feitelijk los van de sociale afslagen voor huur en beheer een “dubbele” voorzichtigheid binnen de waardering.

6

Managementsamenvatting

Waardering bespreken met partners en Provincie als basis voor continuïteit en ambitie voorwaarden van de overdracht een prijs zullen betalen die afgeleid is van de beleidswaarde. Bij verzelfstandiging en of verkoop aan een corporatie zal daarnaast het jaarlijkse bestaande voordeel in het kader van de vrijstelling komen te vervallen.

Gesprek herindelingspartners en Provincie De doorrekeningen laten duidelijk zien dat weliswaar op reële uitgangspunten sprake is van een gezond Woonbedrijf, maar de waardering binnen de gemeente in de weg zit. Juist om die reden is binnen de corporatiesector waardering op historische kostprijs minus afschrijvingen losgelaten om de maatschappelijke waarde van het bezit niet alleen door verkoop of lange termijn exploitatie te kunnen benutten, maar ook op basis van de toekomstige verdiencapaciteit.

Verkoop woningbezit Verkoop van de met name 47 geliberaliseerde woningen is een reële optie om aanvullende investeringsruimte te krijgen voor met name de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Deze optie kan zeker in combinatie van de overige opties positief bijdragen en sluit aan bij een behoefte binnen de lokale markt. Individuele verkoop (bij mutatie) gaat over het algemeen veel tijd kosten.

Omdat in de kern sprake is van een gezond Woonbedrijf en een behoefte aan meer sociale huurwoningen achten wij een indringend gesprek met de Provincie en de andere partners binnen Voorne aan Zee over de toepassing van de huidige BBV waardering raadzaam. Het onderbrengen in een gesloten systeem buiten de directe exploitatie van de overige gemeentelijke taken verdient hierbij de voorkeur. Hierbij kunnen naast een waardering op beleidswaarde ook een andere grondslagen als 70% WOZ als restwaarde op woonkernniveau een oplossing bieden voor de bestaande impasse. Alternatieve routes Wanneer de gemeente geen of onvoldoende ruimte krijgt voor een aanpassing binnen de bestaande waardering zijn een aantal routes te overwegen:

Temporiseren ambitie Het verder temporiseren van de nieuwbouw en verduurzaming is een optie in financiële zin, maar draagt niet bij aan de noodzakelijke volkshuisvestelijke ambitie en het oplossen van de bestaande tekorten aan sociale huurwoningen op Voorne. Daarnaast is het sterk de vraag in hoeverre deze strategie in het geval van duurzaamheid bijdraagt aan beheersing van de woonlasten en het gewenste tempo van de energietransitie. Temporiseren is in de visie van betrokkenen volkshuisvestelijk ongewenst en sluit niet aan bij het sociaal bod richting de Provincie en leidt mogelijk tot sancties (bestuursaanwijzing).

Vervreemden is een gepasseerd station Het alsnog verzelfstandigen van het Woonbedrijf en of verkoop aan 1 van de corporaties uit de regio is een gepasseerd station. Ook de verkoop aan particuliere beleggers is binnen de huidige markt om meerdere redenen niet gewenst. Op Voorne loopt eveneens de afwikkeling van Vestia, waarbij ongeveer de helft van de sociale huurwoningen in Brielle zullen overgaan naar enkele corporaties uit de regio en voor de rest nog gezocht wordt naar een passende oplossing. Daarnaast is het reëel te veronderstellen dat corporaties afhankelijk van de

Extra huurverhoging en nieuwbouw boven de liberalisatiegrens Het liberaliseren van een deel van het bestaande woningbezit en het realiseren van nieuwbouw boven de liberalisatiegrens kan in financiële zin bijdragen aan de investeringsruimte van het woonbedrijf. Daarnaast vallen deze woningen buiten de verhuurdersheffing en is een groeiende vraag naar dit soort woningen. Hierbij zal naar verwachting wel extra nieuwbouw nodig zijn om de gewenste kernvoorraad op peil te houden, maar ook ruimte voor doorstroming binnen het bestaande bezit.

7

Managementsamenvatting

Investeringen en rendement afwegen kredietwaardigheid passend is.

Andere woonvormen Het bouwen van kleinere/ tijdelijke eenheden om met beperktere investeringen de huidige tekorten te reduceren kan onderdeel zijn van de nieuwbouwstrategie. Los van de mogelijkheid om de slaagkans van met name individuele starters/ jongeren te vergroten kunnen deze eenheden relatief eenvoudiger alternatief worden aangewend en vallen ze onder voorwaarden buiten de verhuurdersheffing en regels rond buiten stedelijk bouwen. Koersplan Het bepalen van de alternatieve routes dienen in onze visie binnen het nieuwe koersplan en in samenspraak met de fusiepartner verder uitgewerkt te worden. Het investeringsbeleid en de hiermee samenhangende beslissingscriteria maken hier onderdeel vanuit. Investeringen Op basis van de door uw Woonbedrijf opgestelde investeringscalculaties blijkt dat bij een investeringsbedrag van €225.000,- en een discontering van 3,3% sprake te zijn van een rendabele investering op basis van een opgestelde bedrijfswaarde over een periode van 60 jaar. Uitgaande van de actuele rente voor gemeenten, inclusief de reguliere kredietopslag en rekening houdend met het beperkte risicoprofiel van nieuwe en duurzame huurwoningen is een dergelijk rendement in onze ogen reëel. Hiermee is feitelijk geen sprake van een onrendabele investering bij oplevering en in exploitatie nemen van nieuwe huurwoningen.

Actuele rente Na een aanvankelijke stijging is de 10-jaarsrente vanaf juli/ augustus weer negatief en worden op korte termijn geen sterke stijgingen verwacht.

Minimaal noodzakelijk rendement In onze visie zal het Woonbedrijf jaarlijks een minimaal gewenst rendement per type vastgoed dienen vast te stellen als onderdeel van de begroting. Op basis van de actuele marktomstandigheden lijkt een beperkt rendement op grond van de lage kapitaalmarktrente en de bestaande druk op de woningmarkt reëel. Een actueel overzicht van de zogenaamde Weighted Average Cost of Capital geeft aan dat zeker voor relatief nieuw en duurzaam bezit een rendement van onder de 3% voor een sociale verhuurder met een hoge

8

Managementsamenvatting

Risicomanagement als vertaling van een nieuwe strategie Investeringen Op basis van een risico inventarisatie naar aanleiding van onze werkzaamheden en gesprekken met de organisatie ontstaat een beeld het belangrijkste risico bestaat uit de ruimte die de gemeente krijgt vanuit de Provincie om het vastgoed op een meer reële wijze te waarderen in samenhang met het BBV en de mogelijkheid om de aanwezige investeringsruimte te kunnen benutten. Lokaal bestaat het risico voor het Woonbedrijf vooral uit de allocatie van volkshuisvestelijke middelen naar andere beleidsvelden en de mate waarin binnen de nieuwe gemeente het ingezette volkshuisvestelijke beleid daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Net als voor veel corporaties geldt dat het Woonbedrijf te maken heeft met een toenemende groep aan kwetsbare klanten en de duurzaamheidsopgave fors is.

Intern is de actualisatie van de strategie en de kwalitatieve instandhouding van de formatie een belangrijke uitdaging. Tijdens de uitwerking van de meerjarenbegroting is gebleken dat de kwaliteit van de data en ondersteunende systemen vooral is ingericht op een beheer situatie en waardering volgens het BBV. Ten behoeve van het nemen van toekomstige investeringsbeslissingen en waarde- en rendementssturing is een verbetering van de datakwaliteit van belang.

9

Managementsamenvatting Slotoverweging

ontwikkelingen op de markt volgens de werkwijze als vastgelegd binnen het investeringsstatuut van het Woonbedrijf. De rendementseis van 5,96% als opgenomen binnen de beleidswaarde is voor de huidige duurzame nieuwbouw binnen het werkgebied hoog. Er zijn in onze visie goede argumenten om op grond van de huidige lage rente en beperkte risicoprofiel van het vastgoed geen onrendabele investering voor nieuwbouw te verantwoorden binnen de cijfers doordat het rendement van 3,3% binnen de huidige omstandigheden op basis van een 60 jarige bedrijfswaarde voldoende lijkt.

Gezond Woonbedrijf Op basis van de opgestelde berekeningen ontstaat een beeld dat het Woonbedrijf gezond is en er op basis van de bestaande positieve operationele kasstromen ruimte is voor investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid. Hierbij zijn we uitgegaan van een conservatieve berekening van de beleidswaarde zoals gebruikelijk binnen de corporatiesector. Hierbij is zelfs de meer ambitieuze optie 3 met naast verduurzaming een forse uitbreidingsinvestering in grote lijnen haalbaar en worden minimale ratio’s mogelijk tijdelijk beperkt onderschrijden.

Alternatieve routes Omdat de startpositie van het Woonbedrijf gezond is bestaat ook ruimte om te blijven kijken naar alternatieven als het toezicht- en waarderingskaders van de Provincie een belemmering vormt voor de gewenste ambitie van het Woonbedrijf. Als grootste Woonbedrijf van Nederland en met een unieke positie binnen de woningmarkt wordt de logica van de bedrijfsvoering en waardering niet altijd goed begrepen. Hierover zal met de Provincie en samenwerkingspartners verder gesproken moeten worden om de volkshuisvestelijke taken waar te kunnen blijven maken. Mogelijk kan hierbij ook de resterende problematiek van Vestia binnen de gemeente Brielle worden betrokken. Binnen de huidige berekeningen is verder geen rekening gehouden met verkoop van huurwoningen, extra huurverhogingen al dan niet bij mutatie, marge op VOV woningen en of bouwen van kleinere eenheden of boven de liberalisatiegrens. Er is dus voldoende beleidsruimte om waar nodig bij te sturen.

BBV uitgangspunten anders invullen Binnen de gemeentelijk financiën is tot op heden gewerkt met een waardering op historische kostprijs minus jaarlijkse afschrijvingen over een periode van 60 jaar. Hierbij wordt rekening gehouden met een zeer beperkte restwaarde aan het einde van de levensduur. Dit heeft mede geleid tot een actuele boekwaarde van circa 49k Euro per woning bij een leegwaarde van minimaal 226k Euro per woning. Omdat de bestemming van de woningen sociale verhuur betreft lijkt een waardering van minimaal 74k Euro per woning op basis van beleidswaarde meer passend, maar dit waardebegrip past niet binnen het BBV. De meest eenvoudige optie is om met de Provincie te spreken over het binnen de regels van het BBV hanteren van een fors hogere restwaarde binnen een gesloten financieel systeem. Hierbij valt denken aan 50-70% van de actuele WOZ waarde eventueel aan te vullen met rendementskengetallen voor investeringen en exploitatie, zoals bedrijfs- en beleidswaarde.

Risico’s Externe risico’s hebben met name betrekking op het hiervoor beschreven toezichtkader en waardering binnen het BBV in combinatie met lokale besluitvorming over de toekomst van het Woonbedrijf. Intern vraagt vooral de omvang van het Woonbedrijf, professionaliteit, datakwaliteit en besluitvorming aandacht.

Investeringen Op basis van de opgestelde berekeningen ontstaat een beeld dat de investeringen de komende jaren realiseerbaar zijn op basis van de bestaande stille reserve binnen het Woonbedrijf in combinatie met de huidige lage rente en de hiervan afgeleide rendementseis. Wij adviseren deze rendementseis periodiek te herzien afhankelijk van de

10

1. Vraagstelling

Portefeuillestrategie in financieel perspectief

2. Uitgangspunten 3. Uitkomsten op basis van BBV 4. Uitkomsten actuele waarde 5. Risicoanalyse en scenario’s 6. Verslaggeving woningbezit

1. Vraagstelling

Portefeuillestrategie in financieel perspectief Vraagstuk en aanpak

•

Context De gemeente Westvoorne heeft de ambitie haar Woonbedrijf duurzaam te behouden binnen de nieuwe gemeente Voorne aan Zee en in dat kader een goed en betrouwbaar beeld te hebben van de financiële ontwikkelingen binnen het Woonbedrijf, de investerings- en duurzaamheidsopgaven en de financiering hiervan. In dat kader heeft het Woonbedrijf afgelopen jaar een portefeuilleplan opgesteld als basis voor de strategie voor de komende jaren.

• • •

Inmiddels is duidelijk dat op basis van de Woningbehoeften binnen het geactualiseerde Regioakkoord meer (huur)woningen nodig zijn om aan de groeiende vraag te voldoen en dat door een beperkte investeringscapaciteit van de andere corporaties in de regio, inclusief de afwikkeling van de Vestia problematiek, een stevig beroep op het Woonbedrijf zal worden gedaan. Naast de bestaande verduurzamingsopgave is dit een forse investeringsopgave.

• •

Om zorg te dragen voor een blijvend gezond Woonbedrijf binnen de gemeente Westvoorne ook na de gemeentelijke herindeling is het doorrekenen van het Portefeuilleplan volgens de laatste inzichten en het vastleggen van duidelijke investeringskaders van groot belang. Risico’s en relevante scenario’s worden hierbij in beeld gebracht.

•

Vraagstelling De gemeente Westvoorne is op zoek naar een objectieve en integrale doorrekening van het huidige Portefeuilleplan voor het bestaande bezit, de gewenste verduurzaming en de extra nieuwbouw op basis van de noodzakelijke groei van het aantal huurwoningen. Binnen deze berekeningen hebben we de ontwikkeling van de jaarlijkse financieringsbehoeften en relevante scenario’s in kaart gebracht. Belangrijke uitgangspunten zijn: •

De gehele portefeuille van circa 1.100 woningen is in beeld gebracht op basis van de bestaande complexen en relevante product-markt-combinaties;

13

Relevante parameters en variabelen die zijn gebruik in de rekentool hebben we afgestemd met uw werkorganisatie; Exploitatiegegevens: gegevens ten aanzien van huren, bedrijfslasten en financiële basten en lasten zijn ingevoerd op basis van aangeleverde databestanden; Uitgangspunten onderhoud en verbetering: gegevens over het onderhoudsbeleid en de onderhoudsplanning (MJOP) zijn op basis van een exportbestand aangeleverd en verwerkt; Investeringen: daar waar er sprake is van bestaande investeringsverplichtingen zijn meegenomen in de doorrekening op basis van de vastgelegde afspraken. Overige investeringen zijn op basis van normen qua type vastgoed en aantallen zijn doorgerekend op basis van een met uw organisatie afgestemde planning; Hoewel de korte termijn rente vrijwel gelijk is aan nul hebben we op basis van een reële renteontwikkeling, inclusief opslagen de financieringslasten ingerekend; Qua integratie binnen de gemeentebegroting hebben we naast de financiering specifiek aandacht besteed aan de verslaggeving binnen de gemeente qua waardering en afschrijving van de woningen; Risico’s/ scenario’s maken onderdeel uit van de doorrekeningen en in het bijzonder door vanuit het doorexploitatiescenario daarna de duurzaamheid door te rekenen en tenslotte een extra nieuwbouwopgave toe te voegen.

Portefeuillestrategie in financieel perspectief Vraagstuk en aanpak

Stappenplan De aanpak voor Woonbedrijf is gebaseerd op het doorrekenen van de in 2020 vastgestelde portefeuillestrategie op basis van het continueren van het volkshuisvestelijke beleid binnen de gemeente Westvoorne in combinatie met een geleidelijke verduurzaming van het bezit. Bovenop de huidige ambitie is er binnen het werkgebied een extra opgave die gerealiseerd moeten worden om te kunnen voldoen aan het regio akkoord. Dit akkoord gaat uit van een gedeeltelijke overloop van de volkshuisvestelijke opgaven naar de randgemeenten buiten het stedelijk gebied van “groot Rotterdam”. In overleg van uw organisatie hebben we 307 nieuwbouwwoningen opgenomen in de periode tot en met 2030 uitgaande van een investering van 225k Euro per woning en huurprijs onder de liberalisatiegrens. In een later stadium hebben we de projecten Kerkplein en Valweg (totaal 31 woningen) in afstemming met u uit de berekening gehaald, waarmee de aanvullende nieuwbouw uitkomt op 276.

Uitvoering/ rapportage Tijdens de uitvoering hebben we de stappen gevolgd als opgenomen binnen de opdracht, maar hebben vooral ook meerdere malen de voorlopige uitkomsten besproken met uw organisatie. Deze rapportage vormt de weergave van de uiteindelijke uitkomsten van dit proces en onderlinge afstemming. Gebruikte software Wij hebben de door u aangeleverde data en de overeengekomen uitgangspunten verwerkt binnen een Real Estate Asset Liability oplossing REALMAP. REALMAP is krachtige beslissingsondersteunende software voor de doorrekenen van lange termijn begrotingen en de beschikbare investerings- en financieringsruimte. De software maakt gebruik van een bewezen digitaal platform en slimme algoritmes. Verder hebben we de verduurzamingsopgave specifiek doorgerekend met behulp van een door ons ontwikkeld model (WOCO2Rendement) waarin de verschillende verduurzamingsroutes en de hiermee samenhangende investeringsbedragen in beeld worden gebracht.

Zoals besproken met de organisatie zijn de uitgangspunten conservatief er zijn geen maatregelen opgenomen zoals extra huurverhoging en verkoop van bezit. Stap 1: Voorbereiding - oplevering van stukken

Opdrachtbevestiging Nadere details over de opdracht en het stappenplan zijn opgenomen in het door u op 10 maart 2021 ondertekende voorstel ondersteuning doorrekenen portefeuillestrategie en investeringsbeleid d.d. 24 februari 2021.

Stap 2: Werkbijeenkomst inputvariabelen, maatwerk rekenmodel Stap 3: Doorrekenen, analyseren en financieringsopties Stap 4: Presentatie voorlopige uitkomsten en eventuele aanpassingen Stap 5: Defintieve uitkomsten bespreken, scenario's en toelichting

14

2. Uitgangspunten

Uitgangspunten Parameters Voor geborgde leningen wordt een opslag van 0,75% verondersteld. Deze zal voor gemeenten over het algemeen 20 punten lager zijn, maar vanuit een conservatieve benadering zijn we uitgegaan van de WSW prognose.

Prijzen en looninflatie Binnen de berekeningen hebben we rekening gehouden met volgende parameters voor inflatie en kostenstijging als gehanteerd binnen de corporatiesector. Deze uitgangspunten wijken op onderdelen af van de door de gemeente opgestelde kadernota, maar hebben als zodanig ook een andere doel. Wel hebben we de bedragen en resultaten uit de begroting 2021 en 2022 van het Woonbedrijf overgenomen.

Inflatievolgend huurbeleid Binnen de berekeningen is rekening gehouden met een huur die toeneemt in lijn met de prijsinflatie. Renteverwachting De renteverwachting is relevant voor de bepaling van de rente van nieuwe financiering en herfinanciering van leningen met een renteconversie. Voor 2020 en 2021 is het percentage afgeleid van de Juniraming van het CPB en in lijn met de uitgangspunten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor het restant van de prognoseperiode wordt een nog niet volledige ingroei verondersteld naar een lange termijn verwachting van 3,8% voor 10 jaar staatsleningen. De periode waarin de lange termijn verwachting wordt bereikt, bestrijkt een periode van meer dan 20 jaar.

16

Uitgangspunten Beleidsopties Bezit binnen de doorexploitatie variant (optie 1) Wij zijn voor de opgestelde berekeningen uitgegaan van het volgende bezit binnen de basisvariant: • • •

Huidige verdeling Label E 4%

970 woningen in exploitatie (613 EGW, 357 MGW) en 73 complexen Hierbij is rekening gehouden met de reeds uitgevoerde sloop van 26 woningen en de op te leveren nieuwbouw van 20 woningen in de loop van 2021 De realisatie van nieuwbouw van 42 woningen Patrijzenlaan met een geplande bouw in 2022 en een oplevering in 2023.

Label F 3%

Label G 3%

Label A 18%

Label D 10%

Verduurzaming (optie 2) Waar de basisvariant in optie 1 uitgaat van instandhouding en bestaande afspraken is verduurzaming van het bezit maatschappelijk onvermijdelijk en draagt bij aan de energieprestaties en woonlasten van de huurders. De uitgangspunten voor de verduringsopgave van het bestaande bezit hebben we op basis van actuele uitgangspunten doorgerekend op basis van ons WOCO2Rendement model waarbij een optimalisatie is ingerekend op basis van een all electric variant naar label A als onderstaand weergegeven. Deze variant is qua prestaties uiteindelijk vergelijkbaar met een eventueel in een later stadium aan te leggen warmtenet. Vloerisolatie

Rc = 3,5 m2 K/W

Gevelisolatie

Rc = 3,5 m2 K/W

Dakisolatie

Rc = 3,5 m2 K/W

Type glas Type kozijn Kierdichtheid Energielabel

HR++ nieuw zeer goed A

Label B 24%

Label C 38%

17

Uitgangspunten Beleidsopties Extra nieuwbouwprogramma (optie 3) Naast de doorrekening van de verduurzamingsopgave is binnen optie 3 rekening gehouden met een nieuwbouwprogramma van 276 duurzame woningen. Hiervan zijn 20 woningen Kolpapad (oplevering 2021) en de 42 woningen aan de Patrijzenlaan (oplevering 2022/ 2023) reeds opgenomen in de basisberekening. Deze investeringen zijn niet alleen wenselijk vanuit het Woonbedrijf, maar vormen een vertaling van de noodzakelijk geachte groei van het aantal sociale huurwoningen vanuit de Provincie Zuid Holland en de Woningmarktregio. De totale (netto) opgave is met circa 350 sociale huurwoningen feitelijk groter dan nu is opgenomen. Hierbij uitgaande van de veronderstelling dat er geen sociale woningen zullen worden onttrokken aan de voorraad. Het uitgangspunt dat de investeringsopgave in belangrijke mate bij het Woonbedrijf ligt hangt in belangrijke mate samen met het ontbreken van voldoende investeringscapaciteit van de binnen de gemeente werkzame corporaties en de afwikkeling van de Vestia problematiek.

Voor 31 woningen aan het Kerkplein en Valweg is nog geen planning opgenomen en deze zijn dus uit de berekeningen gelaten. In het extra nieuwbouwscenario zijn dus 214 (Bijna Energie Neutrale) woningen aanvullend opgenomen. Opzet is dat deze woningen in de periode na 2035 eenvoudig naar volledig energie neutraal gebracht kunnen worden. De woningen zijn op prijspeil 2021 opgenomen met 225k Euro aan stichtingskosten en een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De bouwkostenindex is meegenomen in de berekeningen.

18

Uitgangspunten Investeringen in nieuwbouw Uitgangspunten nieuwbouw Binnen de berekeningen is rekening gehouden met nieuwbouw waarbij de uitgangspunten voor de 42 woningen Patrijzen hebben gediend als basis. Hierbij staan alle woningen geprogrammeerd voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens en zonder aanvullende onrendabele investering. Wat is relevant binnen de opgestelde bedrijfswaardeberekening: •

Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op basis van een levensduur van 60 jaar is op basis van een rendement van 3,3% en integrale stichtingskosten van €225.000,- inclusief BTW sprake van een netto contante waarde die gelijk is aan de investering

•

Hoewel de actuele rente aanzienlijk lager is houden we rekening met een percentage wat ook op de langere termijn, inclusief een risico-opslag inherent aan de vastgoedexploitatie houdbaar is.

•

Er is rekening gehouden met een huurprijs van €726 per maand met een inflatievolgend huurbeleid en uitstekende energieprestaties.

•

Reguliere normen voor variabele lasten en onderhoud zijn opgenomen waarbij zeker de eerste jaren het werkelijke onderhoud lager zal zijn.

•

Naast de indirecte opbrengstwaarde is de leegwaarde van deze woningen bij oplevering naar verwachting ruim boven de stichtingskosten.

Stichtingskosten per woning Ontwikkelaar € 6.600,00 Aanneemsom ex € 165.000,00 Bijkomende kst € 3.500,00 Onvoorzien 4% € 6.600,00 € 181.700,00 BTW 21% € 34.650,00 Stiko ex grond € 216.350,00 Grondkosten € 8.650,00 Stiko - grond € 225.000,00 Totale stiko

19

€ 9.450.000,00

Uitgangspunten De waardering is sterk bepalend voor het beeld uitgegaan van de verhoudingsgetallen zoals wij die kennen vanuit de corporatiesector:

Waardering volgens het BBV Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording en de uitwerking hiervan binnen de gemeente Westvoorne is sprake van een waardering op basis van historische kostprijs minus afschrijvingen rekening houdend met een lage restwaarde voor de grond. De jaarlijkse afschrijving is in toenemende mate van invloed op de totale exploitatie van de gemeente.

• • • • •

In het kader van de aansluiting tussen de vastgestelde jaarrekening 2020 en de hierin opgenomen raming 2021 is een ingerekende onttrekking van € 6,2 miljoen opgenomen. Deze bestaat uit een bedrag van €5,0 miljoen plus €0,3 miljoen vanuit de ingroeiregeling en het begrote resultaat 2021 van €0,9 miljoen volgens de BDO rekenmodule.

Marktwaarde in verhuurde staat = 82,4% van de WOZ-waarde per 1 januari 2020 Beleidswaarde = 46,1% van de marktwaarde in verhuurde staat en dus circa 38% van de WOZ waarde Ontbrekende gegevens o.b.v. openbare bronnen (BAG-viewer, Energielabel.nl, e.d.) Stijging WOZ-waarde bij renovatie = 20% investeringsbedrag Totaal renovatiebedrag alle woningen circa € 35 miljoen over de begrotingsperiode van 15 jaar.

Verhuurdersheffing en Vennootschapsbelasting. Binnen de berekeningen hebben we rekening gehouden met een voortzetting van de huidige verhuurdersheffing welke ongeveer € 1,1 miljoen per jaar bedraagt voor het Woonbedrijf en de voorzetting van de vrijstelling voor de Vennootschapsbelasting. Ten opzichte van de huidige praktijk binnen de corporatiesector gaat het hier om een positief verschil van € 0,6 miljoen per jaar. Hierbij rekening houdend dat fiscaal afschrijving op woningen in beginsel niet is toegestaan. Afschrijving woningen Binnen de opgestelde berekeningen hebben we in beginsel geen rekening gehouden met afschrijvingen op de woningen gezien het forse positieve waardeverschil tussen de markt- en beleidswaarde ten opzichte van de actuele boekwaarde van het bezit. In het kader van de BBV komen we hier separaat op terug in deze rapportage aangezien binnen de realiteit van de gemeente hiermee wel rekening gehouden zal moeten worden. Als suggestie hebben we hierbij 50% van de WOZ waarde als alternatieve restwaarde op portefeuilleniveau voorgesteld. Ook in dat geval is afschrijving niet noodzakelijk.

Waardering volgens reële uitgangspunten Voor de waardering van het huidige bezit zijn we binnen de opgestelde berekeningen

20

Uitgangspunten Waardebegrippen vastgoed Vennootschapsbelasting een minimum van 70% van de WOZ waarde.

Waardering historische kostprijs minus afschrijvingen Materiële vaste activa worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Deze bestaat uit de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, plus de overige kosten om het actief op zijn plaats te krijgen en in de noodzakelijke staat voor het eerste gebruik. De verwachte levensduur (economische levensduur) van een pand bepaalt de termijn van afschrijven. Afschrijving vindt plaats vanaf het moment dat het actief voor het beoogde gebruik beschikbaar is. In het geval van de gemeente is de afschrijfduur gesteld op 60 jaar rekening houdend met een beperkte restwaarde voor de grond.

Marktwaarde in verhuurde staat Hierbij vindt de waardering van het vastgoed plaats op basis van de netto contante waarde van de inkomende en uitgaande kasstromen rekening houdend met marktconforme uitgangspunten qua onderhoud en beheer over een periode van 15 jaar plus de op dat moment geldende restwaarde (exityield) eveneens vast te stellen op basis van marktconforme uitgangspunten. Op het moment van mutatie van de woning gaat de huur in beginsel naar de zogenaamde markthuur of is er een verkoopfictie.

Leegwaarde De leegwaarde van een woning is de onderhandse verkoopwaarde van een woning, vrij van gebruik en huur. Afgeleid van dit begrip is bijvoorbeeld de Verkoop onder Voorwaarden woningen die in het verleden zijn verkocht tegen 70% van de toen geldende leegwaarde.

Beleidswaarde in verhuurde staat Beleidswaarde fungeert als brug tussen de fictie van de markt en de ‘echte’ verwachting op basis van het beleid. In de beleidswaarde wordt namelijk rekening gehouden met beleidseffecten van de sociale verhuurder, waarmee het vermogen van de instelling een realistischer beeld laat zien. Dit zogenaamde sociaal dividend bestaat bijvoorbeeld uit een lagere huur, hogere uitgaven voor onderhoud, verbetering en verduurzaming en sociaal beheer in de vorm van extra begeleiding e.d.

WOZ waarde WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen die eigenaren moet betalen en voor corporaties is het de grondslag voor de verhuurdersheffing. Deze waarde is in beginsel gelijk aan de waarde die een woning zou hebben opgebracht wanneer deze op 1 januari van het vorige jaar verkocht zou zijn. Dus in de WOZ-beschikking van 2021 wordt de waarde vastgesteld aan de hand van de verkoopwaarde van uw woning op 1 januari 2020.

Bedrijfswaarde De huidige waarde van geschatte toekomstige kasstromen die naar verwachting zullen voortvloeien uit voorgezet verhuur van de woningen rekening houdend met een levensduur van 60 jaar en een restwaarde van de grond. Deze waarde is vooralsnog gebruikt voor het berekenen van de waarde van nieuwbouwwoningen en of na-investeringen.

Waardering op fiscale grondslag Als een organisatie ervoor kiest om de jaarrekening op fiscale grondslag op te stellen, moet deze aansluiten bij de aangifte vennootschapsbelasting. De verwerkingswijze van de historische kostprijs is gelijk aan die in een commerciële jaarrekening. Maar zodra de fiscale bodemwaarde wordt bereikt, moet de rechtspersoon stoppen met afschrijven. De fiscale bodemwaarde (restwaarde) van onroerend goed is bij beleggingspanden honderd procent van de WOZ-waarde; voor eigen gebruikspanden wordt tot en met het boekjaar 2018 vijftig procent van de WOZ-waarde gehanteerd. Voor corporaties geldt voor de

Waardering binnen onze berekeningen Voor de waardering van het bezit van het Woonbedrijf zijn we binnen de opgestelde berekeningen uitgegaan van de verhoudingsgetallen als toegelicht op de voorgaande pagina.

21

Uitgangspunten Waardebegrippen vastgoed

bepaling van de stille reserve als het verschil tussen de beleidswaarde en de BBV waarde. Deze is ultimo 2021 circa €74k per woning en dus een stillen reserve van €26k per woningen op basis van sociale huuruitgangspunten. Bovenstaande grafieken zijn ontleent aan de meerjarenbegroting op basis van optie 1.

Effect waarderingsgrondslagen De wijze waarop waardering van het vastgoed plaatsvindt is van grote invloed op het financiële beeld van het Woonbedrijf. Met een actuele boekwaarde ultimo 2021 volgens het BBV van circa €48k per woningen en een leegwaarde €226k per woning is sprake van een maximale stille reserve van €178k. Binnen de berekeningen haken we meer aan bij de

22

3. Uitkomsten op basis van BBV

23

Uitkomsten optie 1 BBV Gezond woonbedrijf met blijvende impact op de exploitatie van de gemeente Optie 1: uitgaande van ongewijzigde exploitatie Deze optie gaat uit van de bestaande woningen aangevuld met de nieuwbouw van 20 woningen oplevering 2021 en 42 woningen oplevering in 2023 op basis van bestaande en opgeleverde/ uitgewerkte plannen. Binnen deze optie vinden geen verdere investeringen plaats, maar is sprake van instandhouding van de bestaande exploitatie en het oogsten van de aanwezige stille reserve ten gunste van de exploitatie van de gemeente. Op basis van de huidige relatief gunstige financieringsvoorwaarden gaan we uit van een rendabele investering op de nieuwbouw en een investeringsrendement van minimaal 3,3%. Ontwikkeling resultaat Uitgaande van de huidige jaarlijkse positieve exploitatie zal het resultaat binnen optie 1 de komende jaren verder oplopen van € 0,5 miljoen over 2021 naar ruim € 2,6 miljoen in 2030. We merken op dat we in de jaren 2021 en 2022 rekening gehouden met de extra bijdragen aan de algemene dienst en geplande onttrekkingen. Vanaf 2023 hebben we deze achterwege gelaten en uitgaven en investeringen conform planning opgenomen. Bij een open systeem zijn naast de afschrijvingen eventuele fluctuaties in onderhoudsuitgaven en onrendabele investeringen direct van invloed op de jaarlijkse exploitatie van de gemeente.

Alleen bij minimale en gespreide investeringen in het bezit kan dit worden voorkomen.

24

Uitkomsten optie 1 BBV Gezond woonbedrijf met blijvende impact op de exploitatie van de gemeente Balans volgens BBV De gemiddelde boekwaarde van het vastgoed zal na een aanvankelijke stijging op basis van de actuele investeringen geleidelijk afnemen. Dat zelfde geldt ook voor de financiering per woning van het Woonbedrijf. Met een kleine correctie voor de sloop in 2022 neemt de gemiddelde WOZ waarde en ook de beleidswaarde en hiermee de stille reserve steeds verder toe van € 25.000,- per woning naar ruim € 38.000,- per woning in 2030.

Ratio’s Uitgaande van de huidige jaarlijkse positieve exploitatie en het achterweg laten van onttrekkingen uit het vermogen van het Woonbedrijf zal de loan to value zich positief ontwikkelen los van de toenemende stille reserve.

25

Uitkomsten optie 2 BBV Woonbedrijf blijft redelijk gezond en verduurzaamt maar groeit niet Optie 2: De bestaande exploitatie plus een verduurzaming van het bezit naar label A Deze optie gaat uit van de bestaande woningen aangevuld met de nieuwbouw van 20 woningen oplevering 2021 en 42 woningen oplevering in 2023 op basis van bestaande en opgeleverde/ uitgewerkte plannen. Binnen deze optie vinden slechts investeringen plaats om het bezit te verduurzamen, maar is verder sprake van instandhouding van de bestaande exploitatie. Ten opzichte van optie 1 zal de verhuurbaarheid van het bezit mede op basis van betere energieprestaties gunstiger zijn. Binnen de doorrekeningen is het voordeel in beperkte mate meegenomen in de verhoging van de huuropbrengsten. Ontwikkeling resultaat Het resultaat binnen optie 2 zal de komende jaren een vrij stabiele ontwikkeling kennen. We merken op dat we in de jaren 2021 en 2022 rekening gehouden met de extra bijdragen aan de algemene dienst en geplande onttrekkingen. Vanaf 2023 hebben we deze achterwege gelaten en uitgaven en investeringen conform planning opgenomen. In tegenstelling tot optie 1 is hiervoor minder ruimte door de toenemende afschrijvingen op investeringen.

Bij een open systeem zijn naast de afschrijvingen eventuele fluctuaties in onderhoudsuitgaven en onrendabele investeringen direct van invloed op de jaarlijkse exploitatie van de gemeente. Deze systematiek pakt in combinatie met de duurzaamheidsinvesteringen slecht uit omdat er weliswaar wat extra huur binnenkomt, maar de investeringen en de hieruit voortvloeiende afschrijvingen en rentelasten hoger zijn.

26

Uitkomsten optie 2 BBV Woonbedrijf blijft redelijk gezond en verduurzaamt maar groeit niet Balans volgens BBV De gemiddelde boekwaarde van het vastgoed zal na een aanvankelijke stijging op basis van de actuele investeringen ongeveer gelijk blijven. Dat zelfde geldt in grote lijnen ook voor de financiering per woning van het Woonbedrijf die licht afneemt. De gemiddelde WOZ waarde en ook de beleidswaarde en hiermee de stille reserve neemt geleidelijk toe van € 25.000,per woning naar bijna € 41.000,- per woning in 2030. Dat is lager dan bij optie 1 omdat de investering in duurzaamheid slechts gedeeltelijk terugkomt in een toenemende beleidswaarde.

Ratio’s Uitgaande van de huidige jaarlijkse positieve exploitatie en het achterweg laten van onttrekkingen uit het vermogen van het Woonbedrijf zal de loan to value zich en de solvabiliteit gematigd positief ontwikkelen los van de toenemende stille reserve.

27

Uitkomsten optie 3 BBV Op basis van BBV uitgangspunten is deze strategie niet haalbaar Optie 3: uitgaande van verduurzaming en een aanvullende nieuwbouwambitie Deze optie gaat uit van de bestaande woningen aangevuld met de nieuwbouw van 20 woningen oplevering 2021 en 42 woningen oplevering in 2023 op basis van bestaande en opgeleverde/ uitgewerkte plannen. Deze optie gaat uit van optie 2 verduurzaming plus een extra bouwproductie van 276 woningen waarvan er al 62 zijn opgenomen in de basisberekening. Netto gaat het dus om 214 woningen binnen de periode tot en met 2030. Ontwikkeling resultaat Ondanks de positieve startpositie zal het resultaat binnen optie 3 de komende jaren geleidelijk afnemen van ruim € 0,5 miljoen over 2021, inclusief aanvullende bijdragen aan de gemeente, naar een verlies van ruim € 1,0 miljoen in 2030. Dit verlies zal in de periode tot en met 2035 verder oplopen naar bijna € 2,7 miljoen door oplopende rente en afschrijvingen. Bij een open systeem zijn naast de afschrijvingen eventuele fluctuaties in onderhoudsuitgaven en onrendabele investeringen direct van invloed op de jaarlijkse exploitatie van de gemeente. Deze systematiek pakt in combinatie met de duurzaamheids- en nieuwbouwinvesteringen slecht uit omdat er weliswaar wat extra huur binnenkomt, maar de investeringen en de hieruit voortvloeiende afschrijvingen en rentelasten fors hoger zijn.

28

Uitkomsten optie 3 BBV Op basis van BBV uitgangspunten is deze strategie niet haalbaar Balans volgens BBV De gemiddelde boekwaarde van het vastgoed zal door de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming blijven stijgen. Dat zelfde geldt voor de financiering per woning van het Woonbedrijf. Met een kleine correctie voor de sloop in 2022 neemt de gemiddelde WOZ waarde verder toe. De beleidswaarde neemt echter verhoudingsgewijs minder toe waardoor stille reserve rekening houdend met een gematigd huurbeleid onder druk komt te staan. De stille reserve op basis van beleidswaarde neemt af van € 25.000,- per woning naar bijna € 5.000,negatief per woning in 2030. Hoewel de stille reserve zich na 2030 krachtig herstelt geeft dit de impact van een ambitieus investeringsbeleid in combinatie met een zeer gematigd huurbeleid duidelijk weer.

Ratio’s Uitgaande van het investeringsprogramma, een exploitatie die onder druk komt te staan en het achterweg laten van onttrekkingen uit het vermogen van het Woonbedrijf zal de loan to value zich negatief ontwikkelen. Ook de boekhoudkundige resultaten zullen de solvabiliteit volgens de huidige BBV uitgangspunten laten afnemen.

29

4. Uitkomsten actuele waardeberekeningen

Uitkomsten optie 1 actuele waarde Gezond woningbedrijf met lage benutting volkshuisvestelijk potentieel Optie 1: uitgaande van ongewijzigde exploitatie Deze optie gaat uit van de bestaande woningen aangevuld met de nieuwbouw van 20 woningen oplevering 2021 en 42 woningen oplevering in 2023 op basis van bestaande en opgeleverde/ uitgewerkte plannen. Binnen deze optie vinden geen verdere investeringen plaats, maar is sprake van instandhouding van de bestaande exploitatie en het oogsten van de aanwezige stille reserve ten gunste van de exploitatie van de gemeente. Ontwikkeling resultaat Uitgaande van de huidige jaarlijkse positieve exploitatie zal het resultaat binnen optie 1 de komende jaren verder oplopen van € 2,5 miljoen over 2021 naar bijna € 8,0 miljoen in 2030. De eerste twee jaar drukken de bijdragen aan de gemeente en onttrekkingen het resultaat. Het zogenaamde boekhoudkundige resultaat ontwikkelt zich in deze periode veel gematigder doordat hierbij geen rekening wordt gehouden met de waardestijging van het bezit en wel met een toenemende jaarlijkse afschrijving op grond van het BBV.

31

Uitkomsten optie 1 actuele waarde Gezond woningbedrijf met lage benutting volkshuisvestelijk potentieel Ratio’s De kengetallen laten op basis van de markt- en beleidswaarde een zeer sterke positieve ontwikkeling zien. Zeker als we die vergelijken met de binnen de corporatie gehanteerde grenzen van minimaal 15% solvabiliteit en maximaal 85% loan to value op beleidswaarde. Los van de reeds geplande investeringen zal er geen financiering plaatsvinden en zullen de bestaande leningen uit de operationele kasstroom afgelost worden. Per woning en het niveau van de financiële kengetallen tonen een zeer forse maatschappelijke ruimte uitgaande van instandhouding van 1.033 woningen, die geleidelijk technisch en economisch verouderen.

32

Uitkomsten optie 2 actuele waarde Gezond woningbedrijf wat verduurzaamt maar niet groeit Optie 2: De bestaande exploitatie plus een verduurzaming van het bezit naar label A Deze optie gaat uit van de bestaande woningen aangevuld met de nieuwbouw van 20 woningen oplevering 2021 en 42 woningen oplevering in 2023 op basis van bestaande en opgeleverde/ uitgewerkte plannen. Binnen deze optie vinden slechts investeringen plaats om het bezit te verduurzamen, maar is verder sprake van instandhouding van de bestaande exploitatie. Ontwikkeling resultaat Uitgaande van de huidige jaarlijkse positieve exploitatie zal het resultaat binnen optie 2 de komende jaren verder oplopen van € 2,5 miljoen over 2021 naar bijna € 4,5 miljoen in 2030. Doordat slechts een deel van de duurzaamheidsinvesteringen als rendabel valt aan te merken zijn de overige waardeveranderingen negatief. Het zogenaamde boekhoudkundige resultaat ontwikkelt zich in deze periode veel gematigder doordat hierbij geen rekening wordt gehouden met de waardestijging van het bezit en wel met een toenemende jaarlijkse afschrijving op grond van het BBV.

33

Uitkomsten optie 2 actuele waarde Gezond woningbedrijf wat verduurzaamt maar niet groeit Ratio’s De kengetallen laten op basis van de markt- en beleidswaarde een zeer sterke positieve ontwikkeling zien. Zeker als we die vergelijken met de binnen de corporatie gehanteerde grenzen van minimaal 15% solvabiliteit en maximaal 85% loan to value op beleidswaarde. Los van de reeds geplande investeringen zal de financiering qua aflossing en herfinanciering redelijk in balans zijn en licht afnemen. Per woning en het niveau van de financiële kengetallen tonen een resterende maatschappelijke ruimte uitgaande van instandhouding en verduurzaming van 1.033 woningen, die technisch en economisch op niveau blijven.

34

Uitkomsten optie 3 actuele waarde Woningbedrijf met vrijwel volledige benutting van de volkshuisvestelijke ruimte Optie 3: uitgaande van verduurzaming en een aanvullende nieuwbouwambitie Deze optie gaat uit van de bestaande woningen aangevuld met de nieuwbouw van 20 woningen oplevering 2021 en 42 woningen oplevering in 2023 op basis van bestaande en opgeleverde/ uitgewerkte plannen. Deze optie gaat uit van optie 2 verduurzaming plus een extra bouwproductie van 276 woningen waarvan er al 62 zijn opgenomen in de basisberekening. Netto gaat het dus om 214 woningen binnen de periode tot en met 2030. Ontwikkeling resultaat Uitgaande van de huidige jaarlijkse positieve operationele exploitatie zal het resultaat binnen optie 3 de komende jaren (voor afschrijvingen) vrijwel stabiel blijven. Het zogenaamde boekhoudkundige resultaat ontwikkelt zich in deze periode negatief doordat hierbij geen rekening wordt gehouden met de waardestijging van het bezit en wel met een toenemende jaarlijkse afschrijving op grond van het BBV. Binnen deze systematiek loopt de ambitie van het Woningbedrijf op termijn vast los van de impact op de exploitatie van de gemeentebegroting.

35

Uitkomsten optie 3 actuele waarde Woningbedrijf wat verduurzaamt en investeert in uitbreiding van het bezit Ratio’s De kengetallen laten op basis van de markt- en beleidswaarde een gematigde ontwikkeling zien. Zeker als we die vergelijken met de binnen de corporatie gehanteerde grenzen van minimaal 15% solvabiliteit en maximaal 85% loan to value op beleidswaarde loopt de beleidswaarde vanaf 2026 mogelijk uit de pas. Hierbij merken we op dat het gevoerde beleid qua huurbeleid en investeringen zeer conservatief is ingerekend en bijsturing reëel mogelijk is.

36

4. Risicoanalyse en scenario’s

Risico analyse en scenario’s Algemene introductie

Optie 1 Binnen deze optie is sprake van een sterk oplopend resultaat en eigen vermogen binnen het woonbedrijf. Binnen deze strategie zal de stille reserve geleidelijk worden gerealiseerd en in de loop van de jaren logischerwijs terugvloeien naar de algemene middelen. Op basis van instandhouding van het bezit zullen er naast de reeds geplande projecten geen nieuwbouw en verduurzaming plaatsvinden wat op termijn een negatieve invloed kan hebben op de waarde en verhuurbaarheid van het bezit. Daarnaast zal het tekort aan sociale huurwoningen niet verminderen door de realisatie van nieuwbouw. Optie 2 Binnen deze optie is er in aanvulling op optie 1 wel sprake van een verdergaande verduurzaming van het bezit. Ook hier zal gedurende de komende 15 jaar sprake zijn van een positieve exploitatie en een gezonde vermogensontwikkeling, maar zullen de energieprestaties verbeteren en hiermee de verhuurbaarheid beter op orde blijven. Doordat naast de reeds geplande projecten geen aanvullende nieuwbouw plaatsvindt zal het tekort aan sociale huurwoningen niet verminderen door de realisatie van nieuwbouw. Optie 3 Binnen deze optie zal naast de verduurzaming van het bestaande bezit een aanvullend nieuwbouwprogramma worden gerealiseerd van 214 woningen over de periode tot en met 2030.

Hierdoor zullen de grenzen van de financiële ratio’s worden opgezocht, maar is nog steeds sprake van een conservatieve doorrekening. Optie 4 Deze optie is niet daadwerkelijk doorgerekend maar bevat een aantal sturingselementen die ingezet kunnen worden wanneer de ratio’s te zeer onder druk komen te staan of sprake is van een aanvullende investeringsbehoefte. Elementen hierbij kunnen zijn: • • • • •

Verkoop van bestaande woningen boven de liberalisatiegrens Nieuwbouw deels realiseren boven de liberalisatiegrens waardoor meer huur ontvangen wordt en geen Verhuurdersheffing betaald hoeft te worden Terug te kopen VOV woningen niet met korting, maar tegen de vrije marktwaarde verkopen Temporiseren van nieuwbouw en verduurzaming investeringen Investeren vanuit andere huidige gemeenten in sociale huurwoningen ( bijvoorbeeld Brielle)

38

Risico analyse en scenario’s Kernwaarden en kernrisico’s

39

Risico analyse en scenario’s Externe (strategische) risico’s

40

Risico analyse en scenario’s Externe (strategische) risico’s

41

Risico analyse en scenario’s Interne (strategische) risico’s

42

Risico analyse en scenario’s

Strategische risico’s nader toegelicht

Externe strategische risico’s •

Het Woningbedrijf is van oudsher direct onderdeel van de politieke besluitvorming binnen de gemeente Westvoorne en valt in het verlengde ook onder het Provinciaal toezicht. Binnen Nederland is een Woningbedrijf inmiddels een zeldzaam fenomeen waardoor een verhoogt risico bestaat dat de gemeentelijke regels niet goed aansluiten op de praktijk van het Woningbedrijf (bijvoorbeeld de BBV) en besluiten lang niet in alle gevallen in het belang van de volkshuisvesting en lokaal belang zijn.

•

Net als bij reguliere corporaties heeft het Woonbedrijf te maken met een grote investeringsopgave vanuit duurzaamheid en een tekort aan passend woonruimte voor de verschillende sociale doelgroepen. De gemeente kan mede door de kwetsbare financiële positie van de regionale corporaties beperkt terugvallen op anderen naast het Woningbedrijf om deze opgave te realiseren. Ontwikkeling van de bouwkosten en rentestijgingen zijn hierbij sterk van invloed op de beschikbare investeringsruimte.

•

In tegenstelling tot corporaties is het Woonbedrijf wel aanbesteding plichtig als onderdeel van de rechtmatigheidstoetsing van de gemeente. Het consequent naleven van deze regels vormt geen onderdeel van onze opdracht, maar vormt een bijzonder aandachtspunt

•

De financiële positie van het Woonbedrijf komt door de relatieve grote opgave op termijn meer onder druk te staan. Actieve sturing op de ontwikkeling van de ratio’s en invloeden van buitenaf op de financiële positie is hierbij van belang. Het eventueel op termijn vervallen van de vrijstelling Vennootschapsbelasting is 1 van de factoren die van invloed kan zijn op de toekomstige resultaten

•

Als kleine organisatie staat het Woonbedrijf dicht bij haar huurders, maar is de continuïteit sterk afhankelijk van het bestaande werkapparaat en de relatief goede bereikbaarheid op het kantoor in Rockanje. Door de gemeentelijke herindeling kan de afstand mogelijk toenemen en de tevredenheid afnemen

•

Voor veel sociale huurders heeft de pandemie een relatief grotere impact op de financiële positie en het risico van een verhoogd isolement

•

Maatschappelijke ondermijning en bijbehorende problematiek is in vele gevallen oververtegenwoordigd binnen de sociale huurvoorraad door de relatievere kwetsbaarheid van een deel van de bewoners

43

Risico analyse en scenario’s

Strategische risico’s nader toegelicht

Interne strategische risico’s •

Na de actualisatie van het portefeuillebeleid zal komend jaar ook de strategie van het Woonbedrijf geactualiseerd worden. Binnen de lokale politieke context en de aanstaande gemeentelijke herindeling zal het mogelijk lastig zijn voor het Woonbedrijf om een lange termijn strategie vorm te geven. Daarnaast onderschrijven we het belang om te komen tot duidelijke investerings- en financieringskaders/ criteria om suboptimale besluitvorming te voorkomen

•

Actueel maakt het Woonbedrijf integraal onderdeel uit van de gemeentelijke exploitatie. Zonder het vormgeven van een afgezonderd (gesloten) systeem van begroten en verantwoorden zullen de begrotingsregels van de gemeente (inclusief BBV) een actief investerings- en portefeuillebeleid vrijwel onmogelijk maken. Naast de waardering op historische kostprijs zal de systematiek van jaarlijks afschrijven en verantwoording van onderhoudslasten een niet reëel beeld van de daadwerkelijke resultaten laten zien

•

Het besturen en beheren van een Woonbedrijf vraagt om specifieke kennis en ervaring binnen de werkorganisatie. Het op termijn op peil houden van deze kwaliteiten binnen een klein werkapparaat in combinatie met een grote ambitie de komende jaren van belang zijn. Ook binnen de nieuwe gemeente zal nadrukkelijk aandacht besteed moeten worden aan de personele bezetting en bedrijfscultuur van het Woonbedrijf

•

Binnen de corporatiesector is sprake van een voortschrijdende digitalisering van processen, klantportalen en geïntegreerde (ERP) systemen. De huidige inrichting binnen het Woonbedrijf functioneert in de basis maar is inmiddels enigszins verouderd. Ook het ter beschikking hebben van meerjaren Asset Liability modellen zoals we ook voor deze opdracht in de vorm van Realmap hebben gebruikt maakt een actievere sturing mogelijk

•

Datakwaliteit binnen het woonbedrijf is ingericht op het klassieke beheermodel en besluitvorming. Wil de organisatie meer gaan doen met de markt- en beleidswaarde van het bezit en sturing op een betere benutting van de financieel maatschappelijke ruimte dan is een verdere versterking van de datakwaliteit van belang

•

Het imago van het Woonbedrijf is enerzijds een eigen verantwoordelijkheid, maar hangt ook in sterke mate samen met het politieke en volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. Wij adviseren om het Woonbedrijf meer los te positioneren als een gesloten financieel systeem dat weliswaar onderdeel is van de gemeente maar meer zelfstandig en verantwoord bijdraagt aan de optimalisatie van de volkshuisvestelijke prestaties binnen de nieuwe gemeente Voorne aan Zee