21 10 IKC Oostvoorne Notitie financiele doorrekening extra variant IKC

Notitie Aan

Gemeente Westvoorne

Van

Erwin van Doorn, Erwin Uil

Ons kenmerk

637620323000477136

Datum

23 juli 2021

Onderwerp

Fianciele doorrekening extra variant IKC E

1. Algemeen 1.1. Inleiding De gemeente Westvoorne heeft de wens om in Oostvoorne een integraal kindcentrum (IKC) te realiseren. In de afgelopen periode zijn daarvoor meerdere locaties in beeld gebracht als mogelijke locatie waar het IKC zou kunnen ‘landen’. Uit deze verkenning zijn twee locaties overgebleven: locatie Bosrand en locatie Driehoek. Voor beide locaties zijn twee mogelijke inrichtingsopties. Totaal zijn er daarmee vier varianten van het IKC waarvoor reeds een financiële doorrekening is uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn gepresenteerd in de raadsvergadering op 16 juni 2021. Naar aanleiding van deze presentatie heeft de raad een verzoek ingediend om nog een extra variant door te rekenen, waarbij het IKC op locatie De Driehoek wordt gerealiseerd waarin zowel het CNS als de Bosrand gehuisvest worden. In deze notitie wordt ingegaan op de doorrekening van deze extra variant.

1.2. Gehanteerde bronnen De doorrekening is gebaseerd op de volgende gegevens die ontvangen zijn vanuit het projectteam van de gemeente Westvoorne: - Kuiper Compagnons & Gemeente Westvoorne (juli 2021 versie 7). Ruimtegebruik zoeklocaties IKC – Oostvoorne. o In dit document staan de programma’s beschreven per variant voor het IKC, de schoolgebouwen en de woningbouwplannen. De input voor deze programma’s bestaat onder andere uit de leerlingenprognoses van Pronexus. Voor de financiële onderbouwing is gebruik gemaakt van: - Bouwkostenkompas.nl.

2. Uitgangspunten & parameters 2.1. Scope In deze extra variant, variant E, is het uitgangspunt dat het IKC op locatie De Driehoek wordt gerealiseerd waarin zowel het CNS als De Bosrand worden geïntegreerd. Naast deze twee scholen worden ook de voorzieningen peuteropvang, BSO, Het CJG en jongerenwerk geïntegreerd in het gebouw. Verder wordt ook de school Het Overbos meegenomen in de doorrekening. De school komt nu namelijk ruimte te korte en wil graag uitbreiden. In de doorrekening wordt daarom voor Het Overbos uitgegaan van sloop en nieuwbouw op de huidige locatie. Naast de kosten per variant worden ook de opbrengsten meegenomen van de verkoop van de vrijkomende kavels en de kavels die niet gebruikt worden voor de ontwikkeling van een schoolgebouw. De kavels die daarbij meegenomen worden zijn locatie Bosrand, locatie CNS Nieuwe Weg, locatie Driehoek en locatie Het Overbos. In Tabel 1 is het totale programma van variant E weergegeven per kavel. Daaruit volgt dat de kavels De Driehoek en Het Overbos gebruikt worden voor de realisatie van een nieuw schoolgebouw en de overige twee kavels komen vrij voor de ontwikkeling van woningbouw. Tabel 1. Overzicht programma variant E Locatie Bosrand Variant E

Verkoop kavel t.b.v. woningbouw

Locatie CNS Nieuwe Weg

Locatie Driehoek

Locatie Het Overbos

Sloop schoolgebouw CNS

Sloop kinderdagverblijf

Sloop schoolgebouw

Verkoop kavel t.b.v. woningbouw

Nieuwbouw IKC (2.805 m2)

Nieuwbouw school (1.674 m2)

Opknappen naastgelegen park

De kosten en opbrengsten die meegenomen worden in de doorrekeningen hebben alleen betrekking op de betreffende kavels van De Bosrand, CNS De Nieuwe Weg, De Driehoek en Het Overbos. Kosten en opbrengsten buiten de kavels zijn niet meegenomen. In onderstaande tabel is weergegeven welke kosten en opbrengsten zijn meegenomen in de doorrekening. Tabel 2. Overzicht kosten & opbrengsten doorrekening Kosten

Opbrengsten

Verwerving (PM post) Sloopkosten

Verkoop kavels t.b.v woningbouw

Bouwrijp maken Bouwkosten Woonrijp maken (incl. watercompensatie) Tijdelijke huisvesting Niet verrekenbare BTW

De niet-verrekenbare btw betreft de btw die de gemeente dient te betalen over de investeringskosten van het schoolgebouw en het IKC. De btw hierover kan de gemeente niet verrekenen. Voor de watercompensatie is aangehouden dat 15% van de toename van het verhardoppervlak gecompenseerd dient te worden in de vorm van bijvoorbeeld een wadi.

2/8

Voor wat betreft de kavels ligt het juridisch eigendom bij het schoolbestuur en het economisch eigendom (claimrecht) bij de gemeente. De gemeente heeft namelijk destijds de scholen gefinancierd. Dit betekend dat, wanneer beide partijen overeenkomen dat het schoolgebouw niet meer nodig is als school, het volledig eigendom in handen komt van de gemeente op basis van het claimrecht.

2.2. Algemene parameters • • • • •

Kostenstijging over korte en middellange termijn Opbrengststijging over korte en middellang termijn Disconteringsvoet grondexploitatie Rente Prijspeil

2,0% 1,5% 1,6% 1,6% 1-1-2021

Alle genoemde kosten en opbrengsten moeten, gezien de voorfase van de ontwikkeling, gezien worden in het perspectief van een bandbreedte. In deze fase is het gebruikelijk uit te gaan van een bandbreedte van -20% tot +20%. In de kostenposten is waar nodig rekening gehouden met een percentage onvoorzien van 10%.

2.3. Variant E – Het Integraal Kindcentrum (IKC) Voor de uitgangspunten van variant E is uitgegaan van het document ‘S-61917190-07-Ruimtegebruik zoeklocaties IKC’ d.d. juli 2021. De vierkante meters voor het schoolgedeelte van het IKC zijn daarbij bepaald op basis van het (verwachte) aantal leerlingen. Deze vierkante meters zijn vervolgens aangevuld met de ruimtebehoefte voor de overige functies van het IKC. Voor de prognose van het aantal leerlingen is gebruik gemaakt van de rapportage “Leerlingenprognose en ruimtebehoefte basisonderwijs 2020, Gemeente Westvoorne’. De uitgangspunten voor het IKC staan in Tabel 3 en in figuur 1 is weergegeven hoe het IKC ruimtelijk ingepast wordt op locatie Driehoek.

Tabel 3. Uitgangspunten nieuwbouw IKC variant E.

Programma

Variant E

Sloop Locatie Bosrand Locatie CNS Locatie Driehoek Totaal bvo

850 m² 1.000 m² 700 m² 2.550 m²

Nieuwbouw Begane grond

1.900 m²

Verdieping

905 m²

Totaal bvo

2.805 m²

Terrein Schoolplein

1.280 m²

Fietsparkeren

222 st

Parkeren

438 m²

1

Overige verharding

693 m²

Groen

2.156 m²

Totaal terrein

4.567 m²

Bebouwd

1.900 m²

Totaal kavel

6.467 m²

Park Figuur 1. Overzichtskaart IKC variant E, locatie Driehoek 1

Opknappen groen park

1.980 m²

Totaal park

1.980 m²

Er loopt nog een onderzoek naar de parkeerbehoefte, met name gericht op de twee mogelijke IKC-locaties. De uitkomsten van het onderzoek verschillen

mogelijk van bovenstaande uitgangspunten.

3/8

De roze vlakken in Figuur 1 betreffen de nieuwbouw van het IKC. Het grijze gedeelte in de figuren word bij de doorrekening buiten beschouwing gelaten, tenzij het rood omkaderd is. Het deel dat is omkaderd met een rode stippellijn geeft het deel van het park aan dat wordt opgeknapt.

2.4. Variant E - Het Overbos Voor Het Overbos wordt uitgegaan van sloop en nieuwbouw op de huidige locatie. Voor de uitgangspunten van het totale ruimtegebruik en de openbare inrichting is uitgegaan van het document ‘S-61917190-07-Ruimtegebruik zoeklocaties IKC’ d.d. juli 2021, zie onderstaande tabel. Voor het schoolgebouw zijn de vierkante meters bepaald op basis van de rapportage “Leerlingenprognose en ruimtebehoefte basisonderwijs 2020, Gemeente Westvoorne’. Op basis van dit onderzoek blijkt dat de school meer ruimte nodig heeft dan nu het geval is, 1.200m2 bvo tegenover 1.674m2 bvo. In Figuur 2 is de overzichtskaart weergeven van de nieuwbouw van Het Overbos. Tabel 4. Uitgangspunten nieuwbouw Het Overbos.

Programma

Locatie Het Overbos

Sloop School, Het Overbos

1.200 m²

Totaal bvo

1.200 m²

Nieuwbouw Begane grond

1.184 m²

Verdieping

490 m²

Totaal bvo

1.674 m²

Terrein Schoolplein

600 m²

Fietsparkeren

182 st

Parkeren

188 m²

Overige verharding

700 m²

Groen

2.043 m²

Totaal kavel

4.715 m²

Figuur 2. Overzichtskaart nieuwbouw Het Overbos.

2.5. Variant E – Te ontwikkeling kavels t.b.v. woninbouw De overige kavels, die onderdeel zijn van de scope van de doorrekening, komen ter beschikking voor de ontwikkeling van woningbouw. In variant E zijn dat de kavels De Bosrand en de CNS Nieuwe Weg. In onderstaande tabellen is achtereenvolgens het woningbouwprogramma per kavel en het ruimtegebruik per kavel weergegeven. De opbrengsten voor de vrije sector woningen zijn bepaald op basis van de residuele grondwaarde. Voor de sociale huurwoningen is een prijs per woning aangehouden van € 15.000. Tabel 5. Woningbouwprogramma per kavel. Woningbouw Appartementen (sociaal) Appartementen (koop) 2-onder-1-kap

Bosrand 9 won. 30 won.

CNS

4 won.

4/8

Tabel 6. Ruimtegebruik per kavel in geval van woningbouw. Ruimtegebruik kavel

Woningen Bebouwd

Openbare ruimte

Kavel /

Totaal

Parkeren

Parkeren

Overige

won.

uitgeefbaar

(st)

(m2)

Verharding

Groen

Totaal

Locatie Bosrand

39 won.

1.538 m²

39 m²

1.538 m²

51 st.

638 m²

909 m²

2.426 m²

5.510 m²

Locatie CNS Nieuwe Weg

4 won.

267 m²

558 m²

2.231 m²

0 st.

0 m²

0 m²

0 m²

2.231 m²

* Indien 0 st. parkeerplaaten dan parkeren op eigen terrein

In onderstaande figuren is het ruimtegebruik van de woningbouwprogramma’s per kavel weergegeven.

Figuur 3. Kavel CNS, indeling woningbouw.

Figuur 4. Kavel De Bosrand, indeling woningbouw.

2.6. Tijdelijke huisvesting Als uitgangspunt voor de doorrekening van de varianten is er voor gekozen om de nieuwbouw van de schoolgebouwen gefaseerd uit te voeren. Dit betekent dat het IKC eerst wordt ontwikkeld en vervolgens het Overbos. Dit heeft als voordeel dat voor de tijdelijke huisvesting van Het Overbos gebruik kan worden gemaakt van het huidige CNS gebouw. Het CNS is dan namelijk al verhuisd naar het nieuwe IKC. Wel dient in deze variant tijdelijke huisvesting geregeld te worden voor het gebouw van de BSO en peuteropvang, dat nu is gevestigd op locatie De Driehoek. De BSO en peuteropvang dienen eerst verhuisd te worden naar een tijdelijke locatie, vervolgens kan het huidige gebouw gesloopt worden en daarna kan begonnen worden met de bouw van het nieuwe IKC op locatie De Driehoek. De kosten die hiervoor worden opgenomen in het financiële model zijn alleen de kosten voor het realiseren van de tijdelijke huisvesting en ook het weer verwijderen als deze niet meer nodig is. De verhuiskosten van en naar de tijdelijke huisvesting worden hierin niet meegenomen, omdat deze kosten voor rekening zijn van de schoolbesturen en niet voor de gemeente.

5/8

2.7. Globale planning Voor de uitvoering van de nieuwbouw van het IKC en de nieuwbouw van het schoolgebouw Het Overbos is gekozen om de uitvoering gefaseerd na elkaar uit te voeren. Op deze manier worden de scholen na elkaar ontwikkeld. Dit heeft als voordeel dat tijdens de nieuwbouw van Het Overbos gebruik gemaakt kan worden van het CNS als tijdelijke locatie. In onderstaande tabel staat de planning die is aangehouden voor de doorrekening van variant E. Er van uitgaande dat de sloopwerkzaamheden in 2022 kunnen starten.

Planning - Variant E

Vanaf

t/m

2.021

2.022

2.023

2.024

2.025

2.026

1 Plan uitwerking + planologie

2.021

2.022

1

1

2 Tijdelijke huisvesting kinderopvang De Driehoek

2.022

2.023

1

3 Sloop locatie Driehoek, kinderopvang

2.022

2.022

1

4 Bouwrijp maken locatie Driehoek

2.022

2.022

1

5 Nieuwbouw IKC

2.023

2.023

6 Verhuizing naar nieuwbouw IKC

2.024

2.024

1

7 Opknappen park

2.024

2.024

1

8 Tijdelijke huisvesting Het Overbos (huidige CNS)

2.024

2.025

1

9 Sloop locatie Het Overbos, huidige schoolgebouw

2.024

2.024

1

10 Bouwrijp maken locatie Het Overbos

2.024

2.024

1

11 Nieuwbouw schoolgebouw, Het Overbos

2.025

2.025

12 Verhuizing Het Overbos naar nieuwbouw

2.026

2.026

1

13 Sloop huidige schoolgebouw CNS

2.026

2.026

1

14 Bouwrijp maken locatie CNS

2.026

2.026

1

15 Verkoop kavel CNS

2.026

2.026

16 Sloop locatie Bosrand, huidige schoolgebouw

2.024

2.024

1

17 Bouwrijp maken locatie Bosrand

2.024

2.024

1

18 Verkoop kavel Bosrand

2.024

2.024

1

1

1

1

1

1

Figuur 5. Planning varaint E. Locatie Driehoek, nieuwbouw IKC - Locatie Het Overbos, sloop/nieuwbouw huidige schoolgebouw.

6/8

3. Resultaat variant E In onderstaande tabel is het resultaat van de doorrekening van variant E weergegeven. In het bovenste gedeelte staan de belangrijkste uitgangpunten per kosten- en opbrengstenpost en daaronder is het resultaat weergeven van de doorrekening. Het resultaat van deze doorrekening is nominaal geraamd op een saldo van € 11,9 mln verlieslatend. Rekening houdend met de fasering en disconteringsvoet van 1,6% volgt daaruit een netto contante waarde van € 12,1 mln verlieslatend en de eindwaarde in 2026 bedraagt € 13,3 mln verlieslatend. Tabel 7. Resultaat doorrekening variant E. KOSTENPOSTEN

Hoeveelheid

01 Verwerving 02 Sloopkosten

3.750 m² Schoolgebouw CNS, schoolgebouw Driehoek, schoolgebouw Het Overbos, schoolgebouw Bosrand

03 Bouwrijp maken

18.923 m² Alle locaties volledig

04 Bouwkosten

4.479 m² bvo

- IKC

2.805 m² bvo incl. 1.280 m² schoolplein

- Het Overbos

1.674 m² bvo 'incl. 600 m² schoolplein

05 Woonrijp maken bouwvelden - Parkeren

1.263 m² IKC 41pp, Het Overbos 12pp, wonen Bosrand 51pp

- Overige verharding

2.302 m² IKC 693 m² , Het Overbos 700 m² , Wonen Bosrand 909 m²

- Groen

6.625 m² IKC 2.156 m² , Het Overbos 2.043 m² , Wonen Bosrand 2.426m²

- Wadi (watercompensatie)

377 m² 15% van toename verhardoppervlak incl. woningbouwkavels

- Opknappen park

1.980 m² Groenstrook langs de Gerard van Voorneweg

06 Tijdelijke huisvesting

5 lokalen Tijdelijke huisvesting BSO + peuteropvang, De Driehoek

07 Niet verrekenbare btw

21% Alleen gerekend over de kosten m.b.t. de nieuwbouw van de schoolgebouwen

Totaal

OPBRENGSTENPOSTEN 08 Woningbouw koop

34 won. Locatie CNS 4st 2^1 kappers, Locatie Bosrand 30 appartementen

09 Woningbouw sociale huur

9 won. Locatie Bosrand 9 appartementen

Totaal

KOSTEN

Totaal

01 Verwerving

2021

2022

2023

2024

2025

2026

-

-

-

-

-

-

-

02 Sloopkosten

€

-239.722

€

-

€

-41.659 €

03 Bouwrijp maken 04 Bouwkosten

€

-473.075

€

-

€

€

-10.560.970

€

-

€

05 Woonrijp maken bouwvelden €

-422.539

€

-

06 Tijdelijke huisvesting

€

-498.000

€

07 Niet verrekenbare btw

€

-2.300.255

€

-14.494.561

Totaal

OPBRENGSTEN

-

€

-138.550 €

-161.675 €

-

€

-

€

-6.464.857 €

€

-

€

-

-

€

-249.000 €

€

-

€

€

-

€

Totaal

2021

2027 -

-

€

-59.513 €

-

-255.625 €

-

€

-55.775 €

-

-

-4.096.113 €

-

€

-

-188.342 €

-

€

-234.197 €

-

-249.000 €

-

-

€

-

€

-

-42.700 €

-1.357.620 €

-39.751 €

-860.184 €

-

€

-

-495.035 €

-8.071.477 €

-622.268 €

-4.956.296 €

-349.485 €

-

2026

2027

2022

€

2023

€ €

2024

2025

08 Woningbouw koop

€

2.451.793

€

-

€

-

€

-

€

1.865.993 €

-

€

585.801 €

-

09 Woningbouw sociale huur

€

135.000

€

-

€

-

€

-

€

135.000 €

-

€

-

€

-

€

2.586.793

€

-

€

-

€

-

€

2.000.993 €

-

€

585.801 €

-

Kostenstijging

€

-971.387

€

-

€

-14.925 €

-409.648 €

-44.659 €

-461.941 €

-40.214 €

-

Inkomstenstijging

€

157.025

€

-

€

-

-

€

107.037 €

-

€

49.988 €

-

Totale kasstroom

€

-814.362

€

-

€

-509.960 €

-8.481.125 €

1.441.102 €

-5.418.237 €

246.089 €

-

-135.340 €

-169.524 €

-214.349 €

-

-7.766.185 € -13.353.946 € -13.322.205 €

-

Totaal

Kasstroom €

Rente en saldoverloop Rente

€

-600.075

€

-

€

-4.114 €

-76.749 €

SALDO EINDWAARDE

€

-13.322.205

€

-

€

-514.074 €

-9.071.948 €

SALDO CONTANTE WAARDE

€

-12.097.649

7/8

4. Conclusie De totale kosten van variant E zijn € 14,5 mln (nominaal) en de opbrengsten € 2,6 mln (nominaal), wat resulteert in een nominaal resultaat van € 11,9 mln verlieslatend. Rekening houdend met de fasering en disconteringsvoet van 1,6% volgt daaruit een netto contante waarde van € 12,1 mln verlieslatend. Daarbij wordt geïnvesteerd in de bouw van twee schoolgebouwen voor totaal 3 verschillen scholen inclusief aanvullende functies voor een IKC en wordt het park langs de Gerard Voorneweg opgeknapt. Daarnaast komen er totaal 2 kavels beschikbaar die de gemeente uit kan geven voor de ontwikkeling van woningbouw. Totaal kunnen daarop 39 woningen ontwikkeld worden, waarvan 9 sociale huur en 30 woningen in de vrije sector. In onderstaande tabel is dit nog eens samengevat. Tabel 8. Resultaat na ontwikkeling van variant E. Variant E 01

02

03

Nieuwbouw - School De Bosrand

v

- School CNS

v

- School Het Overbos

v

- Peuteropvang, BSO, Jeugd & Gezin, Jongerenwerk

v

Woningbouw - Woningbouw sociaal

9 won.

- Woningbouw koop

34 won.

Opknappen park - Park langs de Gerard van Voorneweg

04

v

Speeltuin - Ruimte beschikbaar om in de nabijheid van het IKC een speeltuin te creëren. Saldo contante waaarde

v € -12.100.000

8/8