21 06 NOM woningen voorstel

Raadsvoorstel 2021

Rockanje, 11 mei 2021

Nr. 13958-2021 Raadsvergadering van 30 juni 2021 Aan Agendanummer Onderwerp Heroverweging aanpak NOM-ready complex 107 en 109 - Bethlehemweg/Dirk van Leydenweg/Middellandweg/ Gijzenhoekweg Oostvoorne

de gemeenteraad

1. Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van het rapport heroverweging aanpak complex 107 en 109; 2. op basis van de beoordelingen in het rapport in te stemmen met de aanpak NOMready renovatie; 3. hiervoor een krediet van € 3.165.404,- incl. BTW beschikbaar te stellen. 2. Begrotingsprogramma, relatie met eerdere besluiten Betreft het begrotingsprogramma Woonbedrijf en heeft relatie met het programma Woonomgeving en duurzaamheid. 3. Aanleiding Proces toelichting In 2017 werden 6 pilotwoningen gerenoveerd naar Nul-op-de-meter (NOM). De verdere uitrol voor de overige 55 huur- en 7 koopwoningen is niet doorgezet vanwege o.a. te hoge prijs van het pilot project. Het Woonbedrijf moet verder met het verduurzamen van bestaand bezit. De routekaart voor deze verduurzaming is beschreven in het portefeuilleplan (verseonnr. 207280). Voor de woningen van complex 107 en 109 is gekozen voor de strategie renovatie van de woningen naar NOM-ready in plaats van Nul-Op-de-Meter. In augustus 2019 is door het college besloten om een nieuwe uitvraag te doen voor de renovatie tot NOM-ready (verseonnr. 206711). In juni 2020 is door het college besloten om aan NieuwWonen opdracht te geven voor uitwerking (fase 1) van de NOM-ready renovatie en bij 70% instemming over te gaan tot opdracht (fase 2) van de renovatiewerkzaamheden (verseonnr. 229049).

Amendement raad en beantwoording vragen Tijdens het raadsoverleg van 4 november 2020 is bij amendement besloten om het nog beschikbare budget NOM-renovatie 2016 van € 4.309.125,- voor deze werkzaamheden in te trekken. Er is onduidelijkheid over het gekozen scenario NOM-ready. Aan FM Consultants is gevraagd om hierover een onafhankelijk rapport op te stellen. Er is een vergelijking tussen verschillende strategische scenario’s gemaakt. Het rapport is aan dit voorstel toegevoegd. In dit voorstel wordt inhoudelijk de NOM-ready maatregelen toegelicht (onder punt 4).

1

4. Argumenten Het is onvermijdelijk dat op termijn renovatie werkzaamheden aan deze woningen worden verricht. In samenwerking met de gemeenten Brielle en Hellevoetsluis (en Nissewaard) heeft de gemeente Westvoorne zich geconformeerd aan de doelstellingen die zijn vastgelegd in de Routekaart duurzaam Voorne-Putten. Om deze ambities te halen moet worden gestart met de uitvoering. Dit heeft dus direct een positief effect op de duurzaamheidsambities voor de fusiegemeente Voorne aan Zee. Het project vloeit uit en sluit aan op:  het vastgestelde portefeuilleplan (uitvoering beleid Woonbedrijf en collegeprogramma)  besluitvorming over de warmtetransitievisie Voorne-Putten (verseonnr. 217362)  duurzaamheid ambitie uit de Routekaart Duurzaam Voorne-Putten (CO2 neutraal in 2040) Het project is momenteel in fase 1 van de projectuitvoering. Huurders zijn inmiddels betrokken bij de project voorbereiding. Na de werkzaamheden hebben de woningen een warmteverlies kleiner dan 40 kWh_th/m2; dit past binnen de eisen die gesteld worden aan NOM-woningen. De voorgestelde No-regret maatregelen bestaan uit:

De verdeling van de kosten voor de werkzaamheden is in de figuur hieronder weergegeven.

De volgende optionele maatregelen zijn nu niet verwerkt in het plan:  het aanbrengen van zonnepanelen (meerkosten per woning € 4.555,- excl. BTW)  vloerisolatie (meerkosten per woning € 2.075,- excl. BTW). Deze werkzaamheden worden op dit moment niet als no-regret maatregel beoordeeld. Daarom is er voor gekozen om deze maatregelen na besluitvorming over aansluiting warmtenet en/of op een natuurlijker moment (bij mutatie) toe te voegen. 5. Duurzaamheid Voor dit project is door de stichting Stroomversnelling het NOM-keur in stappen1 toegekend. Het keurmerk is samen met VolkerWessels ontwikkeld en wordt als eerste toegepast op deze woningen van het Woonbedrijf. De investering is grotendeels een verduurzaming en deze maatregelen zijn levensduur verlengend en een klein deel valt binnen het planmatig onderhoud. 6. Regionale afstemming Op maandag 17 mei heeft het instemmingsoverleg plaatsgevonden waarin dit stuk is besproken. Vanuit de fusiepartners zijn geen inhoudelijke bezwaren geuit. Vanuit provinciaal toezicht is aangegeven dat het stuk leidt tot een structureel tekort op de begroting omdat er geen sprake is van structurele dekking zoals ook uiteengezet in de financiële paragraaf van dit raadsvoorstel. De provinciaal toezichthouder heeft te kennen gegeven onder voorbehoud akkoord te gaan met de uitvoering.

De inspanningsverplichting wordt hieraan verbonden om te zorgen voor structurele dekking van het op basis van dit voorstel ontstane tekort. 7. Kosten, baten en dekking Om de scenario’s financieel te vergelijken zijn bedrijfswaardeberekeningen gemaakt; zie hiervoor bijlage 1 in het rapport. Er hoeft voor het scenario NOM-ready renovatie geen onrendabele top genomen te worden. De totale kosten bedragen maximaal € 3.609.595,- incl. BTW, zijnde € 2.971.772,- excl. BTW voor opdracht aannemer en bijkomende kosten voor tegemoetkoming huurders. Bedrijfswaardeberekening afschrijvingstermijn De afschrijvingstermijn van 40 jaar volgt uit de technische levensduur van de aan te brengen onderdelen. De financiële verordening gaat bij een woningrenovatie uit van een afschrijvingstermijn van 25 jaar maar geeft tevens aan dat de werkelijke levensduur per activiteit moet worden beoordeeld. Op basis van de technische levensduur in combinatie met de economische levensduur wordt voorgesteld om de investering af te schrijven over een periode van 40 jaar. Bedrijfwaardebereking april 2021 Op basis van de eerdere bedrijfswaardeberekening blijkt dat het rendement tot theoretische eindjaar exploitatie € 10.290,- per woning bedraagt. De investering verdient zich dus terug. Op verzoek van de raad en de wethouder is de No – regret investering gesplitst in planmatig onderhoud en energetische investering.

Planmatig onderhoud

1

https://stroomversnelling.nl/nieuws-bericht/stroomversnelling-presenteert-nom-keur-in-stappen/

In de huidige begroting is via de meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) al een budget gereserveerd van € 444.191,- incl. BTW voor werkzaamheden die onder de NOM-ready renovatie vallen: Planningniveau

Code

Omschrijving

2022

107 107 107 107 107 107 107 107

107 Bethlehemweg 15-25, D v Leydenweg 3-9, Middellandweg 31-55 / 44-66 (34 woningen) € 276.170 - NoM 2018/2019 0 Exterieur € 276.170 N012Q42 Gevelafwerking voegwerk platvol € 37.767 N012Q42 Gevelafwerking voegwerk platvol (zijgevels) € 40.299 N052G20 Dakpan keramisch € 137.276 N061G21 Schoorsteen metselwerk € 22.678 N063N61 Vent. dakdoorvoer kunststof plat € 4.843 N093V13 Buit. schild.w. koz. + raam aluminium € 33.307

109 109 109 109 109 109 109 109

109 D v Leydenweg 11-19, Gijzenhoekweg 29-47 / 30-52 (26 woningen) - NoM 2018/2019 € 168.021 0 Exterieur € 168.021 N012Q42 Gevelafwerking voegwerk platvol € 22.216 N012Q42 Gevelafwerking voegwerk platvol (zijgevels) € 22.216 N052G20 Dakpan keramisch € 89.233 N061G21 Schoorsteen metselwerk € 13.340 N063N61 Vent. dakdoorvoer kunststof plat € 1.424 N093V13 Buit. schild.w. koz. + raam aluminium € 19.593

De uitvoering bedraagt totaal € 3.609.595,-. In het MJOP is € 444.191,- opgenomen. Resteert een investeringskrediet van € 3.165.404,- dit zal worden geactiveerd. De investering wordt, na afronding, afgeschreven over een periode van 40 jaar. Op basis van deze bedrijfswaardeberekening blijkt dat het rendement tot theoretische eindjaar exploitatie € 17.592,- per woning bedraagt. De investering verdient zich dus terug. Echter is het beoogde rendement onderdeel van de bedrijfswaarde van het actief, dat betekent dat dit enkel ten gelde kan worden gemaakt bij de verkoop van de betreffende activa. Er dus geen directe positieve invloed op de exploitatiebegroting van de gemeente.

Exploitatie effecten Wanneer dit voorstel wordt vertaald naar de BBV systematiek en daarmee het jaarlijks stelsel van baten en lasten, dan wordt het effect zichtbaar dat deze investering heeft op de exploitatiebegroting van het Woonbedrijf en daarmee ook het effect op de begroting van de algemene dienst.

De verwachting is dat de energetische investering € 3.165.404,- met afschrijftermijn van 40 jaar wordt afgerond in 2022 waardoor de afschrijving start vanaf begrotingsjaar 2023. De investering wordt, conform de financiële verordening, annuïtair afgeschreven. De afschrijvingslasten van dit voorstel bedragen voor de jaren 2023 en 2024 afgerond € 63.352,- en € 64.053,- en zijn structureel van aard. Deze lasten kunnen slechts gedeeltelijk worden gedekt binnen de begroting vanuit de verhoogde huurinkomsten. De verhoogde huurinkomsten zijn voorzien op € 17.820,-. Dat betekent dat er in 2023 en 2024 een negatief effect is op de exploitatie van het Woonbedrijf van € 45.532,- in 2023 en € 46.233,- in 2024. Een verhoging in de huurinkomsten is meerjarig buiten beschouwing gelaten omdat het percentage hiervoor nog niet bekend is. Gezien de aard van de afschrijvingssystematiek zal het tekort naar gelang toenemen. Deze negatieve ontwikkeling in de exploitatie van het Woonbedrijf zal tevens effect hebben op het begrotingssaldo van de algemene dienst. Het planmatig onderhoud van € 444.191,0 incl. BTW is meegenomen in de MJOB jaar 2022 en wordt direct in het jaar van uitvoering ‘genomen’. Effect door aannemen amendement begroting 2021 Dit alles als gevolg van de systematiek die na het vaststellen van de geamendeerde begroting in werking is getreden.

Waarbij is afgestapt van het gesloten systeem dat kenmerkend was voor de financiële verhouding tussen de algemene dienst en het Woonbedrijf. Het negatieve effect als gevolg van deze investering op de begroting van de algemene dienst is, bij conservatieve benadering, gelijk aan het negatieve effect op de exploitatie van het Woonbedrijf. Ofwel het (structurele) begrotingssaldo in 2023 en 2024 zal met respectievelijk € 45.532,- en € 46.233,- negatief worden beïnvloed. Deze structurele effecten zullen na dit besluit als ontwikkeling worden meegenomen in de begroting 2022 vanaf jaarschijf 2023 en daarmee onderdeel uitmaken van de meerjarenbegroting. 8. Communicatie De bewoners zijn sinds september 2020 betrokken bij dit project. Het verbeterplan is goed ontvangen door de bewoners (o.a. tijdens de keukentafel gesprekken). Vanwege het intrekken van het krediet is eind november en eind maart door het Woonbedrijf aan de bewoners een brief verstuurd. Door een aantal bewoners is erg teleurgesteld gereageerd op het besluit om het project tijdelijk stop te zetten. Na positieve besluitvorming door de raad wordt samen met NieuwWonen het communicatieen participatietraject met de 55 huurders en de zeven woningeigenaren zo snel mogelijk opnieuw opgestart. 9.

Toelichting Dit project is een vervolg op eerder besluiten over NOM-renovaties, het portefeuilleplan met de routekaart verduurzaming en de warmtetransitievisie. 10. Adviezen Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om kennis te nemen van het rapport heroverweging aanpak complex 107 en 109. En op basis van de beoordelingen in het rapport in te stemmen met de aanpak NOM-ready renovatie. De gemeenteraad wordt geadviseerd om hiervoor opnieuw (een lager) krediet beschikbaar te stellen van € 3.165.404,- incl. BTW.

Burgemeester en wethouders van Westvoorne, de wnd. secretaris, de burgemeester,

P.A van der Wurff

P.E. de Jong