21 06 Jaarstukken 2020 Woonbedrijf
Tekst van het document
Jaarverslag 2020
6 mei 2021 – Woonbedrijf.
Inhoudsopgave Inhoudsopgave .................................................................................................................................................... 2 Inleiding .............................................................................................................................................................. 4 1 Bestuur, beleid en organisatie ..................................................................................................................... 5 1.1 Bestuur ................................................................................................................................................ 5 1.1.1 Formatie Woonbedrijf ................................................................................................................. 6 1.2 Verkoopbeleid ..................................................................................................................................... 6 1.3 Huurbeleid ........................................................................................................................................... 7 1.4 Ontwikkeling woningvoorraad ............................................................................................................
8 2 Het woningbezit (portefeuille) .................................................................................................................... 9 2.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 9 2.2 Energiebeleid ..................................................................................................................................... 10 2.2.1 Verduurzaming stagneert .......................................................................................................... 11 2.3 Terugkoopverplichting woningen ..................................................................................................... 11 3 Verhuur ...................................................................................................................................................... 12 3.1 Woningtoewijzing .............................................................................................................................. 12 3.1.1 Aanbodmodel ............................................................................................................................ 12 3.2 Mutaties.............................................................................................................................................
12 3.3 Leegstand/huurderving ..................................................................................................................... 12 3.4 Huurachterstanden............................................................................................................................ 13 4 Bewonerszaken ......................................................................................................................................... 14 4.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer .................................................................................. 14 4.2 Via de huurdersvereniging Westvoorne ............................................................................................ 14 4.3 Via de individuele huurder ................................................................................................................ 14 4.4 Informatie en voorlichting ................................................................................................................. 14 5 Technisch beheer ...................................................................................................................................... 15 5.1 Kwaliteit van het woningbezit ...........................................................................................................
15 5.1.1 Energiebeleid ............................................................................................................................. 15 5.2 Soorten onderhoud ........................................................................................................................... 15 5.2.1 Klachtenonderhoud ................................................................................................................... 15 5.2.2 Mutatie-onderhoud ................................................................................................................... 15 5.2.3 Planmatig onderhoud ................................................................................................................ 16 5.2.4 Planmatig onderhoud 2020 ....................................................................................................... 16 5.2.5 Contractonderhoud ................................................................................................................... 16 5.3 Woningverbeteringen ....................................................................................................................... 16 6 Financiën ...................................................................................................................................................
17 6.1 Algemeen ........................................................................................................................................... 17 6.2 Overzicht van baten en lasten ........................................................................................................... 17 6.3 Resultaatbestemming........................................................................................................................ 17 6.3.1 Ontwikkeling Eigen Vermogen Woonbedrijf ............................................................................. 18 7 Risicoparagraaf .......................................................................................................................................... 19 7.1 Coronapandemie ............................................................................................................................... 19 7.2 Investeringscapaciteit ........................................................................................................................ 19 7.3 Winst verkoop huurwoningen ........................................................................................................... 19 2
7.4 Financiering vastgoed ........................................................................................................................ 20 Toelichting op het aandeel woonbedrijf in de balansposten,en het baten- en lastenoverzicht ............. 21 8.1 Grondslagen voor financiële verslaggeving ....................................................................................... 23 8.2 Toelichting op de balansposten per 31 december 2020 ................................................................... 24 8.3 Bedrijfsopbrengsten .......................................................................................................................... 29 8.4 Bedrijfslasten ..................................................................................................................................... 30 9 Resultaatbestemming................................................................................................................................ 34 8
3
Inleiding
Met dit jaarverslag over 2020 leggen wij zowel in financiële als in beleidsmatige zin verantwoording af over het door ons gevoerde beleid met betrekking tot het Woonbedrijf. Bij de jaarcijfers treft u naast een toelichting op de balansmutaties en de baten en lasten een toelichting op de afwijkingen ten opzichte van de begroting. De cijfers zijn opgenomen in de jaarrekening (geconsolideerd) van de gemeente die door de gemeenteraad wordt vastgesteld.
College Burgemeester &Wethouders Rockanje, mei 2021
4
1
Bestuur, beleid en organisatie
1.1 Bestuur Het woningbedrijf is geen toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. Het Woonbedrijf is een afdeling van de gemeentelijke organisatie en valt als zodanig onder de verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders. Doelstelling voor de periode 2018-2022 zijn door het college vastgesteld in het collegeprogramma en is geaccordeerd door de gemeenteraad. Jaarlijks wordt door het college de voor dat jaar te verwezenlijken doelstellingen opgenomen in de begroting, die vervolgens wordt vast- gesteld door de gemeenteraad. Dit vormt het kader voor de uitvoering van de activiteiten. Deze operationele activiteiten worden uitgevoerd door het team Woonbedrijf, dat onderdeel is van de sector Middelen (MID). In september 2020 is Bronia F.L. Vermaas – van de Bilt aangesteld als teamhoofd Woonbedrijf. Het Woonbedrijf wordt ingezet om de geformuleerde volkshuisvestelijke (maatschappelijke opgave) doelen van de gemeente Westvoorne te realiseren. Het Woonbedrijf ontwikkelt zich tot een ondernemende volkshuisvester, waarin de markt en de klant centraal staan. Portefeuillestrategie en het verbeteren van het bedrijfsresultaat van het Woonbedrijf krijgen daarbij speciale aandacht. Eind 2019 heeft BDO in opdracht van de gemeenteraad een onderzoek verricht naar de toekomstmogelijkheden van het Woonbedrijf.
Op verzoek van de gemeenteraad zijn een zestal alternatieven onderzocht. Op verschillende momenten in 2020 is het onderzoeksrapport besproken met college en raad. De gemeenteraad heeft op 2 juli 2020 de intentie uitgesproken om het Woonbedrijf te behouden en onderdeel te laten zijn van de fusiebesprekingen met de beide andere gemeenten. Insteek van de gesprekken is om: 1. Het Woonbedrijf Westvoorne te behouden voor de gemeente Westvoorne; 2. Daarnaast in de onderhandelingen met de gemeenten Brielle en Hellevoetsluis te onderzoeken Woonbedrijf Westvoorne, samen met de overige sociale verhuurders, in te zetten voor het behalen de volkshuisvestelijke doelen in de nieuw te vormen gemeente; Op 16 december 2020 heeft de gemeenteraad het besluit genomen tot een samenvoeging van de gemeente Westvoorne met de gemeenten Brielle en Hellevoetsluis tot de Gemeente Voorne aan Zee.
5
1.1.1 Formatie Woonbedrijf Het Woonbedrijf is in de huidige vorm van start gegaan op 1 november 2007. Onderstaand vindt u het organogram van het Woonbedrijf: Teamhoofd 20 uur (0,56)
Financiën
Vastgoed
Beleidsmedewerker 32 uur (0,88)
Beleidsmedewerker 36 uur (1,0)
Beleidsmedewerker 36 uur (1,0)
Woonconsulent (2x) 24 uur (1,33)
Administratief medewerker 32 uur (0,88)
Opzichter (2x) 36 uur (2,00)
Wonen
Servicemedew. (2x) 36 uur (2,00) Figuur 1: organogram Woonbedrijf 2020
1.2 Verkoopbeleid In 2020 zijn 10 woningen (Koopgarant en MGE) teruggekocht. Hiervan zijn er 5 weer door verkocht in hetzelfde jaar. Twee teruggekochte woningen zijn direct verhuurd door het Woonbedrijf. De overige drie teruggekochte woningen worden in 2021 verkocht. Een nadere toelichting op de verkopen huurwoningen vindt u op pagina 29. Er zijn in 2020, 5 woningen uit de bestaande sociale woningvoorraad verkocht. Bruto verkoopopbrengst Af: 20% korting Koopgarant Boekwaarde desinvesteringen Verkoopkosten Netto verkoopresultaat
€ € -
981.349,-
120.800,60.274,45.718,€
226.792,754.557,-
6
1.3 Huurbeleid Per 1 juli 2020 is de netto huur verhoogd volgens de methode van huursombenadering. Het woonbedrijf kiest ervoor om niet bij iedere woning dezelfde huurverhoging door te voeren. De verhouding tussen de huidige – en maximaal redelijke huur van de woning bepaalt het huurverhogingspercentage. Woningen die nu een relatief lage huurprijs hebben, krijgen een hogere huurverhoging dan woningen die nu al een goede huurprijs hebben. Hierdoor ontstaat er op termijn een situatie waarin de woningen dezelfde prijs-/kwaliteit verhouding krijgen. Het Woonbedrijf kiest ervoor om de huurstijging voor woningen die nu een relatief lage huurprijs hebben te beperken tot 4,1 procent. Dat is ruim lager dan het maximaal toelaatbare percentage. De verdeling en bijbehorende huurverhogingspercentages staan in onderstaande tabel. prijs - kwaliteit (% max. redelijk) < 60 % 60 - 69 % 70 - 84 % 85 - 99 % > 100 %
voorstel huurverhoging inkomen < 43,574 > 43,574 4,1% 5,6% 3,1% 4,6% 2,1% 3,6% 1,3% 2,8% 0,0% 1,5%
aantal woningen per 18-2-2020 93 283 511 98 2 987
De Rijksoverheid heeft bepaald dat woningcorporaties en andere verhuurders in 2020 de huren, gelijk aan het inflatieniveau over 2019, met gemiddeld maximaal 2,6 procent mogen verhogen. Het optrekken van de huur na een verhuizing telt daarin ook mee. De gemiddelde huurververhoging voor alle woningen van het Woonbedrijf komt op circa 2,50 procent. Dat is lager dan het maximaal toelaatbare percentage. Voor een deel houdt dit verband met de door het college gekozen matiging van de huurverhoging en anderzijds is er nog ruimte om bij mutatie de huur in verhouding te brengen met de kwaliteit. Voor individuele huurders is daarnaast extra huurstijging mogelijk afhankelijk van het huishoudinkomen; boven € 43.574 mag de huur maximaal 6,6 procent stijgen (de inflatie + 4 procent). Het Woonbedrijf heeft er voor gekozen om bij de huishoudinkomens boven € 43.574, de zogenaamde scheefhuurders, 1,5 procent extra huurprijsstijging door te voeren bovenop de huursombenadering. Bijv. voor de groep 85 tot 99% max. redelijke huurprijs met een inkomen boven € 43.574 is de huurverhoging 1,3% + 1,5% = 2,8%. Van de inkomensafhankelijke huurverhoging worden uitgezonderd: huishoudens waarvan één of meerdere leden de pensioengerechtigde leeftijd heeft/hebben behaald huishoudens bestaande uit 4 of meer personen
7
1.4 Ontwikkeling woningvoorraad In 2019 is op basis van een quick scan woningmarktonderzoek de minimale voorraad sociale huurwoningen (kernvoorraad) bepaald. De minimale kernvoorraad begeeft zich tussen 995 tot 1.045 woningen. In het onderstaand overzicht wordt het verloop weergegeven van de woningvoorraad, rekening houdend met de geplande verkopen, het slopen van woningen en de (vervangende) nieuwbouw. Geconstateerd wordt dat per 31 december 2020 het aantal sociale huurwoningen zich rond het minimum niveau bevindt. Door verkoop en sloop daalt het aantal daar ver onder. Gelukkig worden 20 nieuwbouw woningen aan de Hoogvlietlaan/Kolpapad in juni 2021 opgeleverd en de nog te bouwen 42 woningen Patrijzenlaan Oostvoorne begin 2023, is nu de verwachting. Verloop voorraad sociale huurwoningen Aantal Def.31-12-2018
982
Def.31-12-2019
979
Verkoop
Sloop
Nieuwbouw
-26
20
Def.31-12-2020
975
Raming 311221
964
-5
Raming 311222
959
-5
Raming 311223
995
-6
Raming 311224
987
42
-8 -24
-26
62
8
2 Het woningbezit (portefeuille) 2.1 Algemeen Het totale vastgoedbezit van het Woonbedrijf per 31 december 2020 is als volgt opgebouwd: 975 3 27 6 8 1 6
sociale huurwoningen vrije sector woningen vrije sector appartementen losse panden garages stalling/berging parkeerplaatsen
Voor een compleet beeld van de totale sociale huurvoorraad in de gemeente Westvoorne, geven wij onderstaand het aantal, dat in het bezit zijn van onderstaande verhuurders: SOR 152 woningen Vestia 114 woningen Maasdelta 61 woningen Onderverdeling van de gemeentelijke sociale huurwoningen naar kern en woningtype: Woningtype Alleenstaandenwoning
Oostvoorne Rockanje Tinte 52 48
Totaal 100
Maisonnette-woning
71
34
105
Kleine gezinswoning
5
30
35
Eengezinswoning
314
225
Seniorenwoning
145
34
Totaal
587
371
17
556 179
17
975
9
2.2 Energiebeleid Sinds de invoering van de EPA-labels is er binnen het Woonbedrijf aandacht voor de verduurzaming van het woningbezit. Jaarlijks wordt dit op projectbasis meegenomen bij de uitvoering van het dynamisch mutatie-/ en planmatig onderhoud. Uitgangspunt is dat de woningen na mutatie tenminste een groen label hebben zoals vastgelegd in het portefeuilleplan. In onderstaande overzichten is de ontwikkeling te zien van het gemiddelde Energie-Index getal (EI) en de verdeling van de EPA-labels. De doelstellingen voor 2021 uit het “Convenant Energiebesparing Huursector 2012” is een gemiddelde EI lager dan 1,40.
10
2.2.1 Verduurzaming stagneert Tot 2018 lag het Woonbedrijf op koers om de doelstellingen voor 2021 te behalen. In 2018 is de verduurzaming van het bezit echter gestagneerd. De belangrijkste reden van de stagnatie is het stopzetten van de Nul-op-de-Meter (NoM) renovaties. De gemiddelde EI verbeterde in 2019 nog licht naar 1,55, maar er is duidelijk een afwijking ten opzichte van de trendlijn zichtbaar. In 2019 heeft de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid plaatsgevonden en is weergegeven in de Portefeuillestrategie. Daarbij is ook nadrukkelijk gekeken naar de beoogde woningvoorraad in 2040 in verband met de regio doelstelling CO2-neutraal in 2040. Om de doelstellingen voor 2021 te behalen wordt een aantal projecten toch vooruitlopend op de Routekaart uitgevoerd. Ook een doorstart van de NoM-renovaties, zoals in de Goudhoek in Oostvoorne behoort tot die projecten; er is besloten om ten minste de no-regret maatregelen aan de schil van de woning uit te voeren. De gemiddelde EI verbetert dan in 2021 naar 1,40. Door het stopzetten van de NoM-renovaties en het later opleveren van de nieuwbouw Kolpapad/Hoogvlietlaan is de doelstelling echter niet behaald.
2.3 Terugkoopverplichting woningen Naast de eerder genoemde 975 gemeentelijke sociale huurwoningen heeft het Woonbedrijf per 31 december 2020 nog ander vastgoed in bezit c.q. valt onder de latente voorraad woningen die op grond van de Koopgarant regeling moeten worden teruggekocht als deze weer te koop worden aangeboden. Het beleid is om deze vervolgens weer door te verkopen. Deze woningen behoren derhalve niet meer tot de kernvoorraad van het Woonbedrijf. Categorie Koopgarant MGE woningen Overig particulier bezit
Aantal 167 70 4
11
3 Verhuur 3.1 Woningtoewijzing De toewijzing van de woningen gebeurt volgens de verordening woonruimtebemiddeling 2020 van de regio Rotterdam. Deze verordening is in juni 2020 opnieuw vastgesteld. In deze verordening is ook de urgentieregeling opgenomen. Woningzoekenden kunnen aanspraak maken op een urgentieverklaring mits zij voldoen aan de criteria inzake urgentie zoals vastgelegd in de verordening. Urgent woningzoekenden hebben binnen hun zoekprofiel voorrang op andere woningzoekenden. In de verordening is o.a. opgenomen dat 50% van het woningaanbod mag worden gelabeld voor woningzoekenden met een binding aan de woningmarkt regio Rotterdam. Daarnaast mag gebruik gemaakt worden van de mogelijkheid om van deze 50% de helft toe te wijzen aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente Westvoorne (kleine kernen beleid). Het college heeft besloten om hier maximaal gebruik van te maken om zodoende verschillende doelgroepen uit de gemeente te kunnen voorzien van een huurwoning. In 2020 in ingezet op het handhaven van de advertenties en verhuringen met lokale binding. Gebleken is dat dit heeft bijgedragen aan het resultaat. De geadverteerde woningen met lokale binding was 25% en de verhuurde woningen incl. directe bemiddeling was 24% met lokale binding. Voor het volgende jaar wordt aan de hand van maandelijkse rapportages weer gehandhaafd op deze regelgeving.
3.1.1 Aanbodmodel Alle woonruimte binnen de 18 stadsregio-gemeenten verloopt via het regionale aanbodmodel. Het actuele woningaanbod van het Woonbedrijf staat op de website van Woonnet Rijnmond. Zodra er nieuwe woningen beschikbaar zijn, staan ze online en kunnen woningzoekenden gaan reageren. Een woningzoekende dient in het bezit te zijn van een account om een reactie te kunnen plaatsen. De inschrijving kost € 10,00 per jaar en moet elk jaar worden verlengd. Ook voor het huren van garages en parkeerplaatsen (mits beschikbaar) kan men op de website van Woonnet Rijnmond terecht.
3.2 Mutaties Gedurende het verslagjaar 2020 zijn 49 woningen (4,9%) van het Woonbedrijf verhuurd. (in 2019: 62 woningen). Hier zitten ook de verhuringen van de nieuwbouw aan het Kolpapad en Vlielander Heinlaan bij. Het aantal verhuringen is in 2020 een stuk lager dan het jaar ervoor. Dit komt mogelijk doordat de coronacrisis risico’s met zich meebrengt voor woningzoekende. Indien de risico’s minder groot worden komen deze mutaties weer op gang. In het eerste kwartaal 2021 is er een toename van huuropzeggingen.
3.3 Leegstand/huurderving In 2020 heeft zich, evenals voorgaande jaren, geen structurele leegstand voorgedaan. De huurderving wegens leegstand bedroeg in het verslagjaar € 122.956. Dit is slechts 1,72% van de totaal te ontvangen huren. Deze houdt verband met verkoop van mutatiewoningen alsmede het uitvoeren van dynamisch mutatieonderhoud voor woningen die weer worden verhuurd. Ook is hier de leegstand in meegenomen van de sloopwoningen aan de Patrijzenlaan. Deze woningen zijn vanaf 1 juli 2020 uit de verhuur.
12
3.4 Huurachterstanden De daling van de huurachterstanden die in 2019 is ingezet heeft zich doorgezet in 2020. Het gemiddeld percentage aan huurachterstand bedroeg in 2020 0,59% van de jaarhuur, terwijl dit in 2019 0,88% bedroeg. Meer dan in het verleden wordt ingezet op preventie hiervan en wordt eerder persoonlijk contact opgenomen bij het ontstaan van huurachterstanden. Tevens leveren zoveel mogelijk maatwerk huurders die ons i.v.m. financiële problemen, benaderen. De effecten van dit beleid zijn duidelijk merkbaar in de cijfers. In onderstaande grafiek zijn de percentages van de huurachterstanden 2015 - 2020 weergegeven.
13
4
Bewonerszaken
4.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer vindt plaats op twee niveaus, te weten: - via de huurdersvereniging Westvoorne; - via de individuele huurder.
4.2 Via de huurdersvereniging Westvoorne Eind 2020 is de samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging Westvoorne na de opschorting weer hersteld. Het bestuur van de huurdersvereniging is weer op niveau, waardoor de representativiteit weer gewaarborgd is. Tevens heeft de huurdersvereniging de statuten gewijzigd. Waarin staat opgenomen dat het bestuur mag bestaan uit 5 bestuursleden. Nadat de samenwerking weer was hersteld, hebben er in 2020 twee overleggen met de huurdersvereniging plaatsgevonden. In deze overleggen is de toekomstige samenwerking uitvoerig besproken. Daarnaast is er besproken dat het Woonbedrijf de bijdrage aan de huurdersvereniging van 2019 en 2020 met terugwerkende kracht gaat vergoeden. Dit wordt 2021 verder opgepakt.
4.3 Via de individuele huurder De inspraak van de individuele huurder betreft voornamelijk beheersmatige zaken (zie verder: Informatie en voorlichting). Vragen over beleidsmatige zaken worden meestal via de huurdersvereniging gesteld. Daarnaast is er vanaf eind 2019 tot begin 2020 een klanttevredenheidonderzoek geweest onder de huurders. Hiermee kunnen we onze bedrijfsvoering met betrekking tot de service en klantgerichtheid verbeteren. In 2022 wordt dit klanttevredenheidsonderzoek herijkt.
4.4 Informatie en voorlichting Communicatie tussen het Woonbedrijf en de huurders is van belang voor het goed functioneren van de organisatie. Als men informatie wil hebben over diverse zaken, is het 24 uur per dag mogelijk om via de website een melding te maken. Verder kunnen de huurders dagelijks contact opnemen tijdens onze spreekuren bij de woonconsulenten en de opzichters. Daarnaast wordt onderzocht of voor de huurders een digitale benadering van hun gegevens mogelijk gemaakt kan worden. Over onderhoudswerkzaamheden aan de huurwoningen worden de desbetreffende bewoners geïnformeerd. Informatie die bestemd is voor alle huurders van het Woonbedrijf wordt ook gepubliceerd op de voorlichtingspagina van de gemeente in het huis-aan-huis blad “Weekblad Westvoorne”, op de website van de gemeente en op de facebookpagina van de gemeente.
14
5 Technisch beheer 5.1 Kwaliteit van het woningbezit Het beleid met betrekking tot de kwaliteit van het woningbezit is er op gericht te zorgen voor een goede staat van de woningen. Kwalitatief goede woningen die de bewoners een tevreden gevoel moeten geven. Om dit te kunnen realiseren wordt er zowel bij nieuwbouw, renovatie als het onderhoud veel gebruik gemaakt van duurzame middelen. Dit al jarenlang gehanteerde beleid heeft ertoe geleid dat de kwaliteit van het woningbezit goed te noemen en op het gewenste niveau is. Vanuit het portefeuilleplan wil het Woonbedrijf investeren in kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad.
5.1.1 Energiebeleid Bij de uitvoering van het planmatig onderhoud worden waar mogelijk ook energiebesparendemaatregelen genomen. Voor de in dit kader uitgevoerde werkzaamheden, zie verder onder verduurzaming woningbezit. Daarnaast kan op verzoek van huurders tegen huurverhoging dubbel glas, isolatie en zonnepanelen worden aangebracht wat een integraal onderdeel is van het portefeuilleplan. Huurders worden (opnieuw) persoonlijk benaderd wanneer de woning nog niet is voorzien van gevelisolatie. Ventilatiewarmtepomp In 2018 is een pilot gestart voor het toepassen van een hybride ventilatiewarmtepomp in combinatie met zonnepanelen op het dak. De Energie-Index van de woningen is bijna nul (label A+++). Met de huurders werd afgesproken om het energieverbruik te monitoren. voor ingreep na ingreep
resultaat monitoren ventilatiewarmtepomp gasverbruik elektraverbruik 1.560 3.510 720 4.210 -54% 20%
CO2-uitstoot 4.452 3.285 -26%
De resultaten zijn positief; op basis van de resultaten is in de afgelopen jaren bij twintig woningen bij planmatig onderhoud een ventilatiewarmtepomp geplaatst.
5.2 Soorten onderhoud 5.2.1 Klachtenonderhoud Bewoners kunnen hun klachten over storingen/gebreken iedere werkdag tussen acht en half tien doorgeven aan de technische dienst. Vaak wordt dezelfde dag, de opdrachten aan de aannemers doorgegeven zodat de klachten zo snel mogelijk verholpen kunnen worden. Klachten van kleinere aard worden door personeel in dienst van de gemeente verholpen.
5.2.2 Mutatie-onderhoud Bij een opzegging van de huurovereenkomst wordt er altijd een afspraak met de huidige bewoner gemaakt om de woning te inspecteren. Tijdens deze opname wordt bekeken welke onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Deze krijgt dan tot de opzegdatum de tijd de geconstateerde gebreken te herstellen. Blijft hij dan nog in gebreke, dan zullen de kosten 15
voor herstel verhaald worden. Een mutatie van bewoners van de wat oudere huurwoningen is vaak ook het moment om deze woningen grondig op te knappen, zodat de woning weer voldoet aan de eisen “van deze tijd”. Het gaat daarbij niet alleen om kwaliteitsverbetering/opplussen van de woning maar ook de verbetering van het energielabel naar een groen label.
5.2.3 Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud kan worden onderverdeeld in preventief en groot onderhoud. Het preventieve gedeelte heeft tot doel toekomstige schade te voorkomen. Hierbij kan als voorbeeld genoemd worden het schilderwerk dat voor iedere woning eens in de circa vijf jaar plaatsvindt. Groot onderhoud gaat om meer ingrijpende zaken die na langere tijd noodzakelijk zijn, zoals vervanging van dakgoten, kozijnen etc. Op basis van de theoretische levensduurverwachting, inspecties en klachten kan worden gepland wanneer welke onderdelen voor vervanging in aanmerking komen. De meerjarenbegroting en de budgettaire effecten worden jaarlijks geactualiseerd via de kadernota.
5.2.4 Planmatig onderhoud 2020 In 2020 zijn negen van de 70 wooncomplexen geschilderd. Een aantal van deze complexen stond op de planning voor een energetische verbetering in combinatie met het schilderwerk. Van twee van de complexen is het voegwerk uitgehakt en vervangen. En van een complex werden de dakramen vervangen. Van twee complexen werd de ventilatie-installatie vervangen. Bij 33 woningen werd een nieuwe WTW-unit geplaatst en bij acht woningen werd de MV-box vervangen voor een ventilatiewarmtepomp. Daarnaast werd bij vijf complexen onderhoud- en schoonmaakwerkzaamheden gepleegd aan de ventilatie-installatie. Bij 38 woningen in diverse complexen werd de Cv-ketel vervangen.
5.2.5 Contractonderhoud Voor het onderhoud van de cv-ketels van de huurwoningen is een onderhoudscontract afgesloten. Het onderhoudscontract omvat een (tweejaarlijkse) controlebeurt voor alle verwarmingsketels.
5.3 Woningverbeteringen In overleg kunnen bewoners verzoeken extra voorzieningen in de woning te laten aanbrengen. Wanneer zij akkoord gaan met de daarbij behorende huurverhoging worden de meeste verzoeken ook daadwerkelijk geaccepteerd. Veel voorkomende aanpassingen zijn het aanbrengen van een Velux-dakraam, het vervangen van de boiler/geiser in een combiketel of het aanbrengen van een tweede toilet.
16
6 Financiën In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de balansposten en de baten en lasten over het jaar 2020 van het Woonbedrijf. De jaarstukken van de gemeente (inclusief Woonbedrijf), voldoen aan de bepalingen van het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten 2004 (BBV). De jaarrekening van de gemeente is tevens, conform uw opdracht, gecontroleerd door Publieke Sector Accountants B.V., waarbij een verklaring is afgegeven over de getrouwheid en de rechtmatigheid. De accountantsverklaring is in de stukken opgenomen.
6.1 Algemeen Eén van de belangrijkste prestatievelden voor het Woonbedrijf is het waarborgen van de financiële continuïteit. Het is dan ook van groot belang dat alle middelen doelmatig en rechtmatig worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. Bij de inzet voor de financiële verzelfstandiging van het Woonbedrijf is het belangrijk dat er sprake is van een duurzame exploitatie die van dusdanig niveau is dat geïnvesteerd kan worden in duurzaamheid van de woningen. Op 4 en 25 november 2020 heeft de raad bij de vaststelling van de gemeentebegroting 20212024, amendementen aangenomen die direct effect hebben op de bedrijfsvoering en volkshuisvestelijke opgave van het woonbedrijf. Besluit raad 4 november 2020 Het bedrijfsresultaat van het woningbedrijf in 2021-2024 niet te storten in de algemene reserve van het woonbedrijf maar hiervan de rente lasten van de gemeente te dekken; Een bedrag van € 5.000.000 vanuit de algemene reserve woonbedrijf toe te voegen aan de reserve Ondersteuning maatschappelijk projecten Oostvoorne, Rockanje Tinte ter dekking van maatschappelijke projecten Het krediet voor Nom-ready project voor complex 107 & 109 is ingetrokken. Het project moet met een nadere analyse in 2021 opnieuw worden voorgelegd aan de raad.
Besluit raad 25 november 2020 De afschrijvingstermijnen voor woningen van het gemeentelijk woonbedrijf per 1 januari 2021 te verlengen naar maximaal 60 jaar. De besluiten hebben impact op de begroting 2021 en volgende jaren van het Woonbedrijf. Het gesloten systeem (de Financiële verzelfstandiging met gesloten geldstroom) is losgelaten. Naar aanleiding van dit besluit is project ‘ambitieus woonbedrijf’ in 2021 gestart. Het vastgestelde portefeuilleplan wordt doorgerekend en een investeringsstatuut opgesteld.
6.2 Overzicht van baten en lasten Het resultaat vóór bestemming is € 1.646.644 positief. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de financiële verantwoording.
6.3 Resultaatbestemming De resultaatbestemming voor 2020 is onderstaand weergegeven: € 284.464 Af: doorberekening rente Algemene Dienst 491.779 Af: stelpost rente-effect daling netto financieringsbehoef- € € 600.000 Af: i.v.m. ingroeiregeling € 420.000 Af: i.v.m. doorbelasten overhead € 149.599-/Mutatie algemene bedrijfsreserve Woonbedrijf € 1.646.644 Totaal resultaatbestemming 17
6.3.1 Ontwikkeling Eigen Vermogen Woonbedrijf
18
7 Risicoparagraaf In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de aanwezige risico’s die een financieel gezond en toekomstbestendig Woonbedrijf onder druk zetten.
7.1 Coronapandemie De coronapandemie heeft ons dagelijkse leven op zijn kop gezet. Ook voor het woonbedrijf werden nieuwe werkwijzen bedacht om de dienstverlening op een goede manier te kunnen voortzetten. Het verhuurproces is digitaal. Bij inspecties en onderhoud in de woningen worden de veiligheidsmaatregelen in acht genomen. Als wij elkaar ontmoeten dan doen wij dat digitaal of buiten, op afstand. Inmiddels duren de coronamaatregelen als een jaar. Wij missen het onderlinge contact en het persoonlijke contact met onze huurders. Waar huurders financieel het moeilijk kregen, paste wij maatwerk toe en waar nodig zochten wij actief contact met onze collega’s van de afdeling Sociaal Domein. In 2020 waren er minder mutaties, maar wij zien in het eerste kwartaal van 2021 juist een toename. De eerste indruk is dat de financiële effecten van de coronapandemie op de bedrijfsvoering minimaal zijn.
7.2 Investeringscapaciteit Het Woonbedrijf gaat de komende jaren, op grond van het vastgestelde portefeuilleplan, bijna € 17 miljoen investeren in het verduurzamen en het opplussen van de woningen om ze toekomstbestendig te maken en ervoor te zorgen dat het woningbezit afgestemd is op de in de toekomst te huisvesten doelgroepen. Daarnaast is er ook een ambitieuze volkshuisvestelijke opgave t.b.v. beschikbaarheid en bereikbaarheid. De regio verwacht ook meer inspanning van de gemeente Westvoorne op dit vlak. Om te kunnen investeren dienen de reserves c.q. de cashflow (exploitatieresultaten) voldoende te zijn. Jaarlijks dient voor de verduurzaming een bedrag van € 539.000, overeenkomend met het gemiddelde bedrag voor de komende 30 jaar, beschikbaar te komen uit de exploitatie. De exploitatieresultaten over de jaren 2020 t/m 2024 zijn hiervoor onvoldoende en dient het ontbrekende deel uit de reserve te worden gedekt. In de toelichting op de balans is aangegeven dat in het boekjaar 2020, het totale eigen vermogen nog € 10,2 miljoen bedraagt. Dit verandert in 2021. Door het loslaten van het gesloten systeem in 2021 – 2024 en het onttrekken van 5 miljoen uit de reserve komt bovenstaande nog verder onder druk te staan.
Met inachtneming hiervan dient een meerjarig investerings- en dekkingsoverzicht te worden opgesteld om inzicht te krijgen of de verduurzaming en de volkshuisvestelijke opgave succesvol kan worden gerealiseerd en het (nieuwe) college daarmee de geformuleerde duurzaamheids- en volkshuisvestelijke doelstelling kan realiseren. Dit wordt in 2021 uitgewerkt in project Ambitieus Woonbedrijf.
7.3 Winst verkoop huurwoningen Eén van de mogelijkheden om de reserve van het Woonbedrijf aan te vullen, is de verkoop van huurwoningen. Als in de toekomst, alle verkoopresultaten structureel aan de reserve van het Woonbedrijf worden toegevoegd, zal dit de investeringscapaciteit vergroten. In de begroting zijn hiervoor structureel 5 woningen per jaar opgenomen. Door het loslaten van het gesloten systeem 19
kan de reserve van het Woonbedrijf in de periode 2021 - 2024 niet groeien. Tijdens de begrotingsbespreking heeft de provincie tevens aangegeven dat zij verkoop van woningen vanaf 2021 als incidentele inkomsten definiëren.
7.4 Financiering vastgoed Het vastgoed van het Woonbedrijf maakt onderdeel van de integrale financering van de gemeente. Deze rente over deze financiering wordt, op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde rentepercentages, berekend over de netto financieringsbehoefte (geactiveerde activa minus de reserves en eventuele voorzieningen) per 31 december van het voorgaande jaar. 2021
2022
2023
2024
- via exploitatie (conform BBV)
1,10%
1,10%
1,10%
1,10%
- via resultaatbestemming
1,55%
1,54%
1,53%
1,52%
TOTAAL (over financieringsbehoefte)
2,65%
2,64%
2,63%
2,62%
20
8
Toelichting op het aandeel woonbedrijf in de balansposten,en het baten- en lastenoverzicht BALANS
ná resultaatbestemming
AC T I V A
P AS S I V A
31-12-20
31-12-19
31-12-20
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa (on)roerende zaken in exploitatie (on)roerende zaken in ontwikkeling voorfinancierng Koopgarant Drenkeling gereedschappen vervoermiddelen
47.867.125 122.703 72.772 1.558 59.473
45.800.613 363.371 72.772 2.825 90.889
Totaal materiële vaste activa
48.123.630
46.330.470
Financiële vaste activa belegde algemene bedrijfsreserve belegde bestemmingsreserves
0 0
0 0
Totaal financiële vaste activa
0
0
TOTAAL VASTE ACTIVA
48.123.630
Algemeen algemene bedrijfsreserve
8.194.892
8.344.492
8.194.892
8.344.492
Bestemmingsreserves res verkoop onder voorwaarden res verduurzaming bestaand woningbezit egalisatiereserve onderhoud egalisatiereserve neven-exploitaties
0 2.082.000 0 0
0 2.082.000 0 0
Totaal bestemmingsreserves
2.082.000
2.082.000
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
10.276.892
10.426.492
27.763
27.763
Langlopende schulden netto-financieringsbehoefte (materiële vaste activa -/- eigen vermogen)
37.818.975
35.876.217
Totaal langlopende schulden
37.846.738
35.903.979
Kortlopende schulden crediteuren rekening courant gemeente
199.372 0
106.338 96.933
vooruitontvangen huren BTW suppletie nabetaling hertaxaties Koopgarant af te rekenen stook- en waterkosten Schoutweg af te rekenen servicekosten Vlinderslag af te rekenen servicekosten Burg. Bolwidtweg af te rekenen servicekosten Leemerhof nog te ontvangen facturen transitorische posten onderhoud
79.609 0 0 9.151 1.536 8.826 3.567 0 78.727
72.466 0 0 7.457 817 3.941 1.247 0 6.137
181.416
92.064
46.330.470
VLOTTENDE ACTIVA
VREEMD VERMOGEN Voorzieningen voorziening hertaxaties Koopgarant
Voorraden
Voorraad klein materiaal
Vorderingen (huur)debiteuren rekening courant gemeente rekening courant bank te ontvangen verkoopopbrengst overige vorderingen
31-12-19
EIGEN VERMOGEN
17.428
18.326
46.695 289.572 24.899 0 2.192 363.360
49.335 0 63.798 161.890 1.988 277.011
0
0
Totaal vorderingen en overlopende activa
363.360
277.011
Totaal overlopende passiva
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA
380.787
295.336
TOTAAL VREEMD VERMOGEN
38.227.525
36.199.315
48.504.417
46.625.807
T O T AAL
48.504.417
46.625.807
Overlopende activa af te rekenen servicekosten Leemerhof
T O T AAL
Overlopende passiva
21
BATEN- EN LASTENOVERZICHT
begroting incl. wijzigingen 2020 in euro's -----------------
werkelijk 2020 in euro's ---------------------
6.958.610 0 774 2.099.924 13.478 5.814 8.729 17.218 11.783 6 ----------------9.116.335 =========
6.993.630 0 0 1.020.000 13.280 4.769 7.826 17.401 12.456 0 ----------------8.069.362 =========
7.008.197 0 2.067 981.349 12.036 5.944 8.317 16.390 11.246 1.398 --------------------8.046.945 ===========
530.394 880.142 0 0 1.463.521 93.528 213.268 80.572 0 4.627 706.699 6.078 938.575 1.311.433 19.051 14.926 3.844 500 13.478 5.814 8.729 19.834 11.155 130.079 0 P.M. ----------------6.456.245 =========
475.000 783.534 0 0 1.551.758 117.500 100.000 20.000 0 0 686.186 0 969.062 1.326.289 20.000 16.000 3.500 500 13.280 4.769 7.826 17.401 12.456 70.000 0 P.M. ----------------6.195.061 =========
690.968 923.829 0 0 1.555.218 60.274 120.800 45.718 0 0 694.957 1.354 803.617 1.374.397 31.067 14.458 2.296 970 12.036 5.944 8.317 29.145 13.578 11.359 0 P.M. --------------------6.400.301 ===========
Resultaat vóór bestemming
2.660.090
1.874.301
1.646.644
Resultaatbestemming Mutatie risicoreserve terugkoop huurwoningen Mutatie alg. bedrijfsreserve i.v.m. voorziening hertaxaties Koopgarant Af: i.v.m. budgettair neutraal verwerken wijziging BBV Af: doorberekening rente Algemene Dienst Af: stelpost rente-effect daling netto-financieringsbehoefte Af: i.v.m. ingroeiregeling Af: i.v.m. doorbelasten overhead Af: i.v.m. afkopen voorwaarden Koopgarant Mutatie algemene bedrijfsreserve Woonbedrijf Totaal resultaatbestemming
0 0 421.543 0 0 800.000 420.000 50.700 967.847 2.660.090
0 0 0 358.062 426.951 600.000 420.000 270.000 -200.712 1.874.301
0 0 0 284.464 491.779 600.000 420.000 0 -149.599 1.646.644
werkelijk 2019 in euro's ------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----------------BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Rente eigen financieringsmiddelen Rente kasgeld en rekening-courant Opbrengst verkochte huurwoningen Vergoeding energie (Schoutweg) Servicekosten vergoeding (Vlinderslag) Servicekosten vergoeding (Leemerhof) Vergoeding glasbreuk Vergoeding rioolontstopping Diverse baten Som van de bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Onderhoud (dagelijks) Onderhoud (planmatig) Duurzame waardevermindering activa Afwaardering rente voorraden Afschrijvingen Restwaarde verkochte woningen Koopgarant korting op verkochte woningen Verkoopkosten woningen Leveringskosten grond 14 Koopgarant woningen Drenkeling Notariskosten i.v.m. vaststellingsakten hertaxaties Elisabethhof Rente langlopende leningen Bankkosten en boete Belastingdienst Algemeen beheer en adm.kosten (inclusief inhuur derden) Belastingen/heffingen Verzekeringen Elektriciteit Gas Water Kosten energie (Schoutweg) Servicekosten (Vlinderslag) Servicekosten (Leemerhof) Kosten glasbreuk Kosten rioolontstopping Diverse lasten Nabetaling Koopgarant Elisabethhof Vennootschapsbelasting Som van de bedrijfslasten
22
8.1 Grondslagen voor financiële verslaggeving De voorliggende verantwoording 2020 van het Woonbedrijf Westvoorne is op grond van het “Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten” (BBV) opgesteld. De grondslagen voor de waardering van de activa en passiva berusten op, voor zover niet anders vermeld, de verkrijgings- en/of vervaardigingsprijzen. De activa en passiva zijn opgenomen tegen nominale waarden. De activa worden annuïtair afgeschreven. De grondslagen voor de bepaling van het jaarresultaat berusten op, voor zover niet anders vermeld, de verkrijgings- en/of vervaardigingsprijzen. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Verliezen worden verantwoord indien zij vóór het opmaken van de verantwoording bekend zijn geworden. Tot slot worden onrendabele toppen verantwoord in het jaar waarin door de gemeenteraad definitief is besloten om het project uit te voeren en het contract met de aannemer definitief is.
23
8.2 Toelichting op de balansposten per 31 december 2020 Activa Vaste activa Materiële vaste activa De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van historische kosten, verminderd met de afschrijvingen. De afschrijvingen worden hierbij op annuïteitenbasis berekend. Op gronden wordt conform regelgeving niet afgeschreven. De afschrijvingstermijn voor de woningen en garages is tot 1 januari 2021 - 50 jaar. Nieuwe investeringen in de woningen worden in 25 jaar afgeschreven.
Materiële vaste activa Oorspronkelijke kosten Af: gecumuleerde afschrijvingen Af: onrendabele top in aanbouw zijnde huurwoningen Boekwaarde per 31 december 2019
€ 64.347.414 € 18.016.944 € 46.330.470
Specificatie materiële vaste activa Woningen, woongebouwen en grond Garages Overige materiële vaste activa Boekwaarde per 31 december 2019
€ 46.233.519 € 3.237 93.714 € € 46.330.470
Verloop boekwaarde materiële vaste activa Boekwaarde per 1 januari 2020 Bij: investeringen en projecten in ontwikkeling Bij: activering terugkoop woningen Af: boekwaarde desinvestering activa Af: afschrijvingen lopend boekjaar Boekwaarde per 31 december 2020
€ 46.330.470 € 2.971.753 € 883.050 € 506.425 € 1.555.218 € 48.123.630
De investeringen voor 2020 betreffen de activeringen van: - de plaatsing van een lift, nieuwe entree en scootmobielruimte aan de Ringmuur, vewachte oplevering in mei 2021; - de nieuwbouw van 8 eengezins-, 5 beneden- en 7 bovenwoningen aan het Kolpapad/Vlielander Heinlaan in Rockanje. De verwachte oplevering is gepland eind mei/begin juni 2021; - het installeren van een lift en aanpassingen aan het trappenhuis aan de Schoutweg in Oostvoorne; - het vernieuwen van de begane grond vloer in de woning aan de Dwarsweg; - woningverbeteringen met bijbehorende aanpassing van de huurprijs; - het planmatig vervangen van gaswandketels, mechanische ventilatiesystemen en warmtepomp installaties bij diverse complexen; - 2 teruggekochte woningen in 2020 die opnieuw zijn verhuurd door het Woonbedrijf; - 3 teruggekochte woningen in 2020 die in 2021 verkocht zullen worden; 24
De projecten in ontwikkeling betreffen de voorbereidingen m.b.t.: Het NOM-ready project voor complex 107/109; de sloop van 26 woningen en vervangende nieuwbouw van 42 woningen aan de Patrijzenlaan in Oostvoorne; het herontwikkelen van het voormalige politiebureau en kruisgebouw in Brielle Overige materiële vaste activa (gereedschappen en vervoersmiddelen) Boekwaarde per 1 januari 2020 Bij: investeringen Af: desinvestering boekwaarde auto Af: afschrijvingen lopend boekjaar Boekwaarde per 31 december 2020
€ € € € €
93.714 24.580 8.103 61.031
Terug- en doorverkoop MGE-woningen In de projecten Vlinderslag, Elisabethhof, De 5 Bladeren (Iepenblad) en het verkoopprogramma zijn woningen aanwezig, die verkocht zijn onder de Koopgarant regeling. Deze woningen hebben een terugkoopregeling en worden vervolgens weer verkocht onder Koopgarant. In 2020 zijn 10 woningen teruggekocht. Hiervan zijn 5 woningen direct weer door verkocht. De resterende 5 teruggekochte woningen zijn geactiveerd op de balans onder de materiële vaste activa. Hiervan zijn 2 woningen opnieuw verhuurd door het Woonbedrijf. De overige 3 teruggekochte woningen zijn per balansdatum nog niet verkocht. De verkoop van deze woningen en de notariële overdracht zal in 2021 plaatsvinden. Voorraad klein materiaal De voorraad van de technische dienst bedraagt per 31 december 2020 € 17.428. Vorderingen De vorderingen betreffen de huurdebiteuren, de rekening-courant bank, de rekening-courant gemeente en overige vorderingen. € 46.695 Vorderingen Saldo huurdebiteuren
Subtotaal Rekening-courant bank Rekening-courant gemeente Overige vorderingen Balans per 31 december 2020
€ € € € €
46.695 24.899 289.572 2.192 363.358
Rekening-courant met gemeente Het saldo van de rekening-courant met de gemeente (€ 289.572) is in overeenstemming met de administratie van de Algemene Dienst. Huurachterstanden Het gemiddeld percentage aan huurachterstanden bedraagt 0,59% van de jaarhuur in 2020. In 2019 was het gemiddeld percentage 0,88%. Gezien de bedragen die jaarlijks feitelijk worden afgeboekt, wordt het niet noodzakelijk 25
geacht een voorziening dubieuze debiteuren te vormen. De feitelijke afboekingen kunnen direct uit de exploitatie worden opgevangen, derhalve niet materieel. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Maatschappelijk gebonden eigendommen Het Woonbedrijf heeft 69 nieuwbouwwoningen aangekocht en vervolgens onder maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) volgens de “Koopgarant” regeling verkocht. In 2020 zijn 3 woningen verkocht volgens de “Koopgarant” regeling. Het Woonbedrijf heeft de plicht de MGE woning terug te kopen van de erfpachter, indien de huidige erfpachter de woning wenst te verkopen. Contractueel is onder andere de terugkoopprocedure en de taxatie bepaald. De erfpachter deelt procentueel mee in de stijging en/of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed. Dit percentage is contractueel vastgelegd. Aangezien taxaties van de MGE-woningen pas plaatsvinden op het moment dat de eigenaar een terugkoopverzoek indient, is de terugkoopverplichting in euro’s niet bekend, omdat deze afhankelijk is van de marktontwikkeling.
26
Passiva Eigen vermogen Algemeen Algemene bedrijfsreserve Balans per 1 januari 2020 Jaarresultaat exploitatie (verlies) Balans per 31 december 2020
€ 8.344.492 € 149.599 € 8.194.892
Bestemmingsreserve verduurzaming bestaand woningbezit In 2020 zijn geen nieuwe verduurzamingsprojecten geweest. Derhalve heeft er geen afboeking van een onrendabele top plaatsgevonden. Bestemmingsreserve verduurzaming bestaand woningbezit Balans per 1 januari 2020 € 2.082.000 Af: onrendabele top € 0 -/Balans per 31 december 2020 € 2.082.000
Voorzieningen De voorziening hertaxaties Koopgarant betreft het na te betalen bedrag aan de eerste kopers van de appartementen aan het Elisabethhof. Het bedrag ad € 27.763 is gereserveerd voor de zittende, eerste kopers van de appartementen. Er zijn nog drie zittende kopers die in aanmerking komen voor deze regeling. Langlopende schulden Het Woonbedrijf als zodanig heeft geen langlopende schulden. De financiering van de investeringen vindt plaats via de integrale financiering van de gemeente. Over het bedrag van de materiele vaste activa die betrekking hebben op het Woonbedrijf wordt intern rente doorberekend.
Kortlopende schulden Crediteuren en overlopende passiva Een specificatie van de openstaande crediteuren (€ 199.372) is bij de administratie aanwezig. De overlopende passiva bestaan uit vooruit ontvangen huren van € 79.609, transitorische onderhoudskosten van € 78.727 en transitorische posten (servicekosten) van € 23.080. Toelichting transitorische servicekosten post: Stook- en waterkosten Schoutweg (22 woningen) Het saldo stook- en waterkosten Schoutweg vanaf de maand maart 2019 tot en met februari 2020 (12 maanden) is in de zomer van 2020 individueel verrekend met de huurders. Het stookseizoen loopt van 1 maart tot en met 28 februari (“gebroken boekjaar”). Alle meterstanden zijn eind februari/begin maart 2020 opgenomen. Het saldo maart 2020 tot en met februari 2021 zal in de zomer van 2021 individueel worden verrekend met de huurders.
27
Af te rekenen stook- en waterkosten Schoutweg * ontvangen vergoedingen van huurders * af: betaalde kosten saldo (maart 2020 tot en met december 2020) Balans per 31 december 2020 (te betalen)
€ € 20.700 11.549 -/€ €
9.151 9.151
Servicekosten Vlinderslag (20 woningen) Dit betreft schoonmaak-, water-, elektra- en alarmkosten lift. Het saldo service kosten per 31 december 2020 wordt in de zomer van 2021 individueel verrekend met de huurders. Af te rekenen servicekosten Vlinderslag * ontvangen vergoedingen van huurders * af: betaalde kosten Balans per 31 december 2020 (te betalen)
€ 6.600 € 5.064 -/-
€
1.536
Servicekosten Leemerhof (30 woningen) Dit betreft schoonmaak-, water-, elektra- en alarmkosten lift. Het saldo service kosten per 31 december 2020 wordt in de zomer van 2021 individueel verrekend met de huurders. Af te rekenen servicekosten Leemerhof * ontvangen vergoedingen van huurders * af: betaalde kosten Balans per 31 december 2020 (te betalen)
€ 10.056 € 6.489 -/€
3.567
Servicekosten Burgemeester Bolwidtweg (27 appartementen) Dit betreft schoonmaak-, elektra- en alarmkosten lift. Het saldo service kosten per 31 december 2020 wordt in de zomer van 2021 individueel verrekend met de huurders. Af te rekenen servicekosten Burg. Bolwidtweg * ontvangen vergoedingen van huurders * af: betaalde kosten Balans per 31 december 2020 (te betalen)
€ 11.946 € 3.120 -/€
8.826
28
8.3 Bedrijfsopbrengsten Huren Huren
Netto huren - Woningen en woongebouwen - Garages Af: Huurderving wegens leegstand Af: Huurderving wegens oninbaar Totaal
Bijgestelde begroting 2020
Eindresultaat 2020
€ 7.021.226 € 7.171 € 7.028.397 € 34.767 € € 6.993.630
€ 7.123.961 € 7.192 € 7.131.153 € 122.956 € € 7.008.197
De opbrengst van de huren is in 2020 per saldo gestegen als gevolg van de reguliere huurverhoging, incl. inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor een nadere toelichting op het huurbeleid verwijzen wij u naar paragraaf 1.3 Huurbeleid. De huurderving, in verband met leegstand, wordt grotendeels veroorzaakt door leegstand tijdens onderhoudswerkzaamheden bij mutatie en sloopwoningen Patrijzenlaan.
Verkoop huurwoningen Bijgestelde begroting
Eindresultaat
2020
2020
Koopwoningen Koopgarant - Verkochte koopwoningen
€
782.500
€
754.557
Totaal
€
782.500
€
7 54 .5 57
In 2020 zijn 10 woningen teruggekocht waarvan er 5 in 2020 zijn getransporteerd, 2 woningen zijn opnieuw verhuurd en 3 woningen zullen in 2021 verkocht gaan worden. Aan de hand van ons strategisch voorraadbeleid is besloten om de twee teruggekochte woningen op te nemen in ons sociale woningvoorraad en opnieuw te verhuren in de sociale huursector. Er zijn in 2020, 5 woningen uit de reguliere verkoopvoorraad verkocht. (in 2019: 9 woningen, 1 winkelpand en 2 garages). In de bijgestelde begroting van 2020 is voor het verkoopprogramma geraamd dat er 5 bestaande huurwoningen verkocht zouden worden (grotendeels) met 20% korting tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 102.500. Tevens is een opbrengst geraamd van € 270.000 voor afkopen Koopgarantregeling. In 2020 zijn daadwerkelijk 5 woningen verkocht en bij de notaris gepasseerd met een netto-opbrengst van € 754.557. Er hebben geen afkopen Koopgarantregeling plaatsgevonden in 2020.
29
In onderstaande tabel is de berekening van het netto-verkoopresultaat van de woningen weergegeven:
Verkoopopbrengst huurwoningen 2020 Bruto-verkoop met 20% korting Bruto-verkoop zonder 20% korting Afkoop Koopgarant regeling Totaal bruto-opbrengst verkochte woningen Af: 20% korting Koopgarant Af: boekwaarde desinvestering Netto Af: kosten verkoop woningen en garages
604.000,00 377.349,00 981.349,00 120.800,00 60.274,08 800.274,92 45.717,56 754.557,36
8.4 Bedrijfslasten Onderhoud (dagelijks) Klachten- en mutatieonderhoud - onderhoud woningen en woongebouwen
Bijgestelde begroting 2020 € 475.000
Eindresultaat 2020 € 690.968
De kosten van klachten / reparatie- en mutatieonderhoud worden rechtstreeks ten laste van de exploitatie gebracht. Hiervoor is in de begroting een standaard bedrag opgenomen van € 475,per woning. De kosten zijn uiteindelijk hoger door o.a. duurder mutatiekosten t.g.v. dynamisch mutatieonderhoud. Dit houdt in dat woning die leeg komen aangepast worden aan de normen van deze tijd voordat deze weer wordt verhuurd. Dit heeft o.a. betrekking op BKT-renovaties (badkamer/keuken/toilet). Dit heeft in 2020 een meerdere malen plaatsgevonden.
Onderhoud (planmatig)
Bijgestelde begroting
Eindresultaat
2020
2020
€ 783.534 € -
€ 923.829 € -
€ 783.534
€ 923.829
Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud overloop planm. onderhoud (opdrachten verstrekt) werkelijk planmatige onderhoudsuitgaven
Voor planmatig onderhoud zijn op basis van een standaard prijzentabel de werkzaamheden begroot. De actuele prijzen bij de aanbestedingen leiden helaas tot afwijkingen. Daarnaast zit in de overschrijding in 2020 ook een overlopend bedrag van € 39.277 vanuit 2019. Bovenstaande is ook aanleiding om in het project ‘Ambitieus Woonbedrijf’ de onderhoudskosten norm te herijken adv benchmark en markt. 30
Rente langlopende leningen Bijgestelde begroting 2020 Rentelasten rente leningen bij gemeente rente waarborgsommen Totaal
€ € €
Eindresultaat 2020
686.186 686.186
€ € €
694.957 694.957
Het vastgoed van het Woonbedrijf wordt intern gefinancierd. Deze rente wordt, op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde rentepercentage, berekend over de netto financieringsbehoefte (geactiveerde activa minus de reserves en eventuele voorzieningen) per 31 december van het voorgaande jaar. 2021
2022
2023
2024
- via exploitatie (conform BBV)
1,10%
1,10%
1,10%
1,10%
- via resultaatbestemming
1,55%
1,54%
1,53%
1,52%
TOTAAL (over financieringsbehoefte)
2,65%
2,64%
2,63%
2,62%
Deze percentages zijn per saldo berekend over de financieringsbehoefte (activa -/- eigen vermogen)
31
Algemeen beheer- en administratiekosten Eindresultaat 2020
Bijgestelde
begroting 2020
Algemeen beheer- en administratiekosten opleidingskosten representatiekosten verhuurderbijdrage klanttevredenheidsonderzoek afboekingen huur kosten woningmarktonderzoek drukwerk advieskosten bijdrage aan huurdersvereniging kosten woonruimteverdeling automatiseringskosten implementatie woningcartotheek verduurzaming woningbouw interactiever maken website Woonbedrijf implementatie VPB Implementatie reparatie app beheer & beleid (eigen organisatie) beheer & beleid (inhuur) contributies en abonnementen onderhoudskosten auto wegenbelasting brandstofkosten autoverzekering overige autokosten overige algemene beheer- en administratiekosten Mutatie voorraad klein materiaal Totaal
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
3.000 3.000 2.500 10.000 1.000 50.000 4.000 9.809 80.674 500 10.000 5.000 5.000 250 670.229 20.000 3.500 1.200 2.400 2.000 25.000 60.000 969.062
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
2.869 2.289 11.266 1.189 39.950 10.170 76.856 565.787 19.065 55 538 2.510 3.223 2.995 22.175 42.680 803.617
Toelichting op grote afwijkingen in de algemene kosten: - Advieskosten: in de begroting is een post van € 50.000 opgenomen. Door de corona hebben wij in 2020 minder gebruik gemaakt van adviesdiensten van derden. Hierdoor vallen de werkelijke kosten lager uit dan begroot. - Beheer en beleid (eigen organisatie): in de begroting zijn de personeelskosten opgenomen conform opgave van de Algemene Dienst. In de jaarrekening zijn de werkelijke salariskosten ten laste van de exploitatie gekomen. Door het gedeelte van het jaar niet invullen van 1 FTE is er een verschil ontstaan. In 2021 gaat deze vacature op een andere wijze ingevuld worden. - Mutatie voorraad klein materiaal: in de begroting is rekening gehouden met een hogere mutatie in de voorraad klein materiaal. Het Woonbedrijf hanteert een balanswaarde van circa € 20.000 voor de voorraad.
32
Diverse lasten
Diverse lasten Diverse lasten Totaal
Bijgestelde begroting 2020
Eindr esu l taa t 2020
€ €
€ 7 €
70.000 70.000
11.359 11.359
Onder de diverse lasten is een post opgenomen ad € 70.000 voor onvoorziene kosten. In werkelijkheid vallen deze kosten veel lager uit. Deze post zullen wij in de toekomst beter bijstellen naar de werkelijk gemaakte kosten.
Beheer & beleid (eigen organisatie) De formatie die werkzaam is voor het Woonbedrijf bestaat per 31 december 2020 uit: Teamhoofd 0,56 fte Beleidsmedewerker wonen 0,88 fte Beleidsmedewerker vastgoed 1,00 fte Beleidsmedewerker financiën 1,00 fte Woonconsulenten 1,33 fte Administratief medewerkster 0,88 fte Opzichter 2,00 fte Servicemedewerker 2,00 fte 2019: 9,65 fte Totaal 9,65 fte In 2020 is besloten om afscheid te nemen van een servicemedewerker. De 1,00 fte is in 2020 niet ingevuld. In 2021 wordt onderzocht hoe deze vacature wordt ingevuld, passend bij de ambities van het woonbedrijf.
Belastingen en heffingen
Belastingen/heffingen verhuurdersheffing onroerende zaak en rioolbelasting waterschapslasten Totaal
Bijgestelde begroting 2020
Eindr esu l taa t 2020
€ 820.446 € 420.000 € 85.843 € 1.326.289
€ 862.436 7 € 434.682 77.279 € € 1.374.397
Voor het belastingjaar 2020 zijn de waarden van de onroerende zaken, waaronder gemeentelijke huurwoningen, aangepast naar waarde peildatum 1 januari 2019.
33
9 Resultaatbestemming Voor de resultaatbestemming ad € 1.646.644 positief is een analyse gemaakt: Analyse mutaties algemene bedrijfsreserve 2020 Af: doorberekening rente Algemene Dienst Af: stelpost rente-effect daling netto-financieringsbehoefte Af: i.v.m. ingroeiregeling Af: i.v.m. doorbelasten overhead Mutatie algemene bedrijfsreserve Woonbedrijf Totaal resultaatbestemming
€ € € € € €
284.464 491.779 600.000 420.000 149.599 -/1.646.644
34