21 03 Woonhoven in Westvoorne discussienota

Discussienotitie woonhoven in Westvoorne Januari 2021

Inhoud 1. Inleiding....................................................................................................................................................... 3 2. Doelstelling.................................................................................................................................................. 3 3. Wat is een Woonhof?.................................................................................................................................. 4 3.1 Sociale aspecten van een woonhof....................................................................................................... 4 4. Is er behoefte in de gemeente Westvoorne voor Woonhoven?...................................................................5 4.1 Behoefte in Westvoorne........................................................................................................................ 5 4.2 Bestaande mogelijkheden vergelijkbaar met woonhoven......................................................................5 4.2.1 Het in huis nemen van je ouders..................................................................................................... 5 4.2.2.

Het realiseren van een mantelzorgwoning.....................................................................................5 4.2.3.Meergeneratiewoningen................................................................................................................. 6 4.2.4 Pré-mantelzorgwoningen................................................................................................................ 6 5. Wat zijn de nu bestaande knelpunten?....................................................................................................... 7 5.1 Locaties en bestemmingen.................................................................................................................... 7 5.2 Beeldkwaliteit......................................................................................................................................... 7 5.3 Toewijzing van woningen....................................................................................................................... 7 5.4 Realisatie...............................................................................................................................................

7 5.5 Verschil tussen woonhof en cluster ouderenwoningen..........................................................................8 5.6 Grondkosten.......................................................................................................................................... 8 6. Hoe kunnen we de realisatie van een woonhof mogelijk maken?...............................................................9 6.1 Transformatie diverse kavels................................................................................................................. 9 6.2 Woningbouw ontwikkeling..................................................................................................................... 9 7. Conclusie en kader stellende discussiepunten.......................................................................................... 10

1. Inleiding In het collegeprogramma 2018-2022 is aangegeven dat we als gemeente willen streven naar een evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod waarbij ruimte is voor speciale woonvormen. Dit houdt in de we graag woningen willen realiseren voor een blijvende evenwichtige bevolkingssamenstelling met aandacht voor diverse doelgroepen en woningen. Aansluitend op het collegeprogramma is de ‘Ambitienotitie Wonen in Westvoorne 2030+’ opgesteld. Deze ambitienotitie is in januari 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In deze ambitienotitie wordt onze ambitie om een evenwichtige bevolkingssamenstelling in Westvoorne te bereiken uitgesproken. Door de krapte in de woningmarkt ontstaan momenteel diverse innovatieve woonconcepten. Bij deze woonconcepten staat kleiner, duurzaam, tijdelijk en goedkoper wonen centraal. Een van deze alternatieve woonconcepten die momenteel veel aandacht krijgt is het woonhof. Ook in de gemeente Westvoorne merken we dat steeds meer vraag is naar het realiseren van woonhoven. Zo is ondertussen door diverse personen interesse getoond, zijn percelen beschikbaar gesteld en is zelfs in het collegeprogramma opgenomen dat alternatieve en speciale woonvormen zoals woonhoven een plek moeten krijgen in de gemeente Westvoorne. Als gemeente zijn we dus bereid om mee te denken over de diverse maatschappelijke ontwikkelingen die spelen in de samenleving.

In dat kader is uitgesproken dat ook ruimte voor mogelijke initiatieven voor speciale woonvormen (Tiny Houses, woonhof of meergeneratie woningen) moet zijn. Eerder is met u al gesproken over de realisatie van Tiny Houses in de gemeente. De tweede alternatieve woonvorm die we tegenkomen in het kader van speciale woonvormen is het fenomeen woonhoven. In deze notitie gaan we in op de volgende onderwerpen: - Wat is een woonhof? - Is er behoefte in de gemeente Westvoorne? - Wat zijn de nu bestaande knelpunten? - Hoe kunnen we de plaatsing van een woonhof mogelijk maken? - Waar kunnen we de plaatsing van een woonhof mogelijk maken?

2. Doelstelling Diverse malen is in het college gesproken over de ontwikkeling van beleid en mogelijkheden omtrent woonhoven. Daarnaast is het ook een van de speerpunten die genoemd zijn in het collegeprogramma.

Het college heeft aangegeven de mogelijkheden omtrent dit onderwerp te willen verkennen. Het college wil graag met de gemeenteraad praten over de diverse ontwikkel- en communicatiekaders als het gaat om de realisatie van woonhoven. Het doel van deze discussienota is om de opinie van de raad te peilen met betrekking tot het ontwikkelen van beleid en/of mogelijkheden omtrent woonhoven. De raad wordt gevraagd mee te denk en over de kaders die gesteld zouden moeten worden als het gaat om de realisatie van woonhoven en de communicatie met inwoners van de gemeente.

3. Wat is een Woonhof? Allereerst is het belangrijk om te concluderen wat een woonhof precies inhoudt. Een woonhof is een nieuw concept, waarbij er een combinatie wordt gemaakt van de hofjes van vroeger en de gemakken van nu. Het is de bedoeling om veilig te wonen met veel privacy en tegelijkertijd alle voordelen van samenwonen. Het uitgangspunt aan een woonhof is dat sprake is van een sociaal maatschappelijk component. Kortom, er is niet alleen sprake van een aantal geclusterde woningen, maar de intentie is ook dat de bewoners van een woonhof voor elkaar klaar staan en daar waar mogelijk helpen en ondersteunen. Wel is het een vrijblijvende gemeenschap waar je van elkaars kennis/kunde en gezelschap profiteert. Dit is ideaal voor de moderne senior die zelfstandig wil blijven, en die steeds minder op mantelzorg en kinderen kan terugvallen. De stedenbouwkundige invulling of verschijningsvorm kan verschillen van een hofje, tot gestapelde varianten.

3.1 Sociale aspecten van een woonhof Door de extramuralisatie (het streven om buiten de muren van een intramurale instelling, waar iemand opgenomen wordt, gelijkwaardige zorg te bieden) van de zorg wordt van mensen verwacht dat zij, met of zonder beperking, zelfstandig thuis wonen. Door het scheiden van wonen en zorg en de bezuinigingen in de WMO kan nog maar een klein deel van de ouderen naar een thuis. Dat heeft als gevolg dat er in toenemende mate een beroep wordt gedaan op alternatieve woonvormen. Eén van deze alternatieve woonvormen is een woonhof. Zoals hierboven reeds omschreven is de intentie van een woonhof niet alleen de realisatie van mooie woningen, maar ook de sociale component speelt een grote rol. Woonhoven worden steeds vaker gerealiseerd of ingezet. Dit concept geeft een antwoord op het verschralen van pensioenen, de vergrijzing, de toename van eenpersoonshuishoudens en het risico op vereenzaming. Daarnaast is mantelzorg ook niet altijd een optie, omdat niet iedereen mensen in de buurt heeft die deze taak op zich wil nemen. Een woonhof is gericht op het helpen van elkaar zodat zelfredzame ouderen steeds langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

4. Is er behoefte in de gemeente Westvoorne voor Woonhoven? 4.1 Behoefte in Westvoorne Het feit dat woonhoven momenteel in opkomst zijn hoeft voor de gemeente Westvoorne niet direct aanleiding te zijn om na te gaan denken over manieren om woonhoven een plek te geven. Daarom moet een van de belangrijkste vragen eerst beantwoord worden. Is er voldoende behoefte in de gemeente Westvoorne voor het realiseren van mogelijkheden waarbinnen woonhoven gerealiseerd kunnen worden? In de gemeente Westvoorne is vervolgens gekeken naar de behoefte inzake woonhoven en de verzoeken die zijn binnengekomen.  Uit onderzoek blijkt dat binnen de gemeente Westvoorne een tekort aan seniorenwoningen en appartementen bestaat.  Er zijn twee concrete verzoeken binnengekomen voor de mogelijke realisatie van een woonhof. De motivering van initiatiefnemers is sociaal van aard. Initiatiefnemers hebben de voorkeur voor een centraal gelegen plaats dicht bij eventuele voorzieningen.  Door diverse bewoners in de gemeente Westvoorne zijn percelen beschikbaar gesteld in het buitengebied en tegen de randen van het dorpsgebied.  Als gekeken wordt naar de huidige woningmarkt dan kan het realiseren van een woonhof ervoor zorgen dat minder druk ontstaat op de woningmarkt. De krapte op de woningmarkt is immers nog steeds aanwezig.

Het realiseren van een woonhof is dan een goede aanvulling op het al bestaande woningaanbod. Het realiseren van woonhoven kan de doorstroom in de woningmarkt bevorderen.  Vanuit volkshuisvestelijk perspectief is het wenselijk woonhoven toe te staan, omdat het een antwoord is op de toekomstige mismatch in de woningvoorraad en het gebrek aan plek in zorginstellingen. De realisatie van woonhoven kan erin resulteren dan ouderen steeds langer zelfstandig kunnen blijven wonen omdat ze voor elkaar kunnen zorgen.  In het collegeprogramma 2018-2022 is opgenomen dat we aandacht voor diverse doelgroepen moeten hebben. Uitgesproken is dat ook ruimte voor mogelijke initiatieven voor speciale woonvormen moet zijn.  Hoe beter de woningvoorraad voorbereid is op de vergrijzingsgolf, des te lager zijn de WMO kosten in de toekomst (tussen 2026 en 2036). Die stijgen gelijkmatig met de vergrijzing, met gemiddeld een piek in 2030. 4.2 Bestaande mogelijkheden vergelijkbaar met woonhoven Het is goed om te stil te staan bij welke mogelijkheden er binnen de gemeente Westvoorne nu al zijn om als senior langer zelfstandig en zelfredzaam ‘thuis’ te blijven wonen. De onderstaande alinea’s gaan hier verder op in. 4.2.1 Het in huis nemen van je ouders Op basis van onze huidige planologische mogelijkheden is het mogelijk om met je ouders in één woning te verblijven.

Hierbij is het dan van belang dat, gezien de definitie die hierover opgenomen in het bestemmingsplan/omgevingsplan, de ruimte qua indeling en gebruik geschikt moet zijn voor de huisvesting van één huishouden. Om aan deze definitie te voldoen is het realiseren van een tweede keuken niet mogelijk. Daarnaast moet het qua indeling niet door een simpele handeling te kunnen worden gesplitst in twee aparte woningen. Nadeel hiervan is dat de nieuwe samenstelling één huishouden zal vormen, wat verregaande (financiële) gevolgen kan hebben voor de betrokkenen. 4.2.2. Het realiseren van een mantelzorgwoning Zoals al eerder in dit voorstel aangegeven heeft de landelijke overheid in 2015 de mogelijkheden op dit gebied verruimd om, zodra de mantelzorgbehoefte er is, op een snelle manier ervoor te zorgen dat dit ook in de praktijk kan worden gebracht. Hier is dan geen omgevingsvergunning voor nodig. Slechts een verklaring van een wijkverpleegkundige of een huisarts volstaat. Op de volgende manieren kan de mantelzorgwoning worden gerealiseerd:  Het plaatsen van een tijdelijke mantelzorgunit van maximaal tien vierkante meter  Het realiseren van twee woningen in de bestaande woning. Het realiseren van alle woonvoorzieningen, inclusief een keuken, is dan toegestaan.

 

Het gebruiken van een bestaand bijgebouw als mantelzorgwoning. Hierin zijn ook alle woonvoorzieningen, inclusief een keuken toegestaan. Het plaatsen van een nieuw bijgebouw, binnen de bestaande bouwmogelijkheden, als mantelzorgwoning.

Van belang om op te merken is dat voor alle vier de situaties geldt dat zodra de mantelzorgsituatie eindigt de aangebrachte voorzieningen moeten worden verwijderd. Hierbij wordt uiteraard gekeken naar de minst ingrijpende aanpassingen en naar andere mogelijkheden. Hierbij kan gedacht aan het gebruiken van de voormalig mantelzorgwoning als gastenverblijf. Hiervoor moet dan, mits aan de gestelde voorwaarden kan worden voldaan, de keuken worden verwijderd en een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik worden aangevraagd. Nadeel hiervan kan zijn dat mantelzorgers te maken krijgen met kapitaalvernietiging. Het willen zorgen voor een familielid wordt hiermee een prijzig streven. Het kan drempelverhogend werken en is voor veel inwoners door de hoge kosten geen optie. 4.2.3.Meergeneratiewoningen Op dit moment wordt op het gebied van de meergeneratiewoning een discussienotitie opgesteld. De verwachting is dat u daar als raad in het tweede kwartaal van 2021 over wordt geïnformeerd. 4.2.4 Pré-mantelzorgwoningen Op dit moment wordt ook op het gebied van pré-mantelzorgwoningen een discussienotitie opgesteld. De verwachting is dat u daar als raad in het eerste kwartaal van 2021 over wordt geïnformeerd.

5. Wat zijn de nu bestaande knelpunten? Een belangrijk doel om uitgangspunten te ontwikkelen is om kaders op te stellen waarbinnen nieuwe initiatieven kunnen worden gerealiseerd. Deze uitgangspunten geven richting aan initiatiefnemers en geven handvaten om woonhoven toe te staan. Belangrijk om op te merken is dat ieder woonhof anders is en dat de realisatie van een woonhof veelal maatwerk zal zijn. Ook woonhoven zijn een nieuw fenomeen en veel zaken zijn nog niet uitgekristalliseerd. Hieronder worden deze zaken uiteengezet en van beantwoording voorzien.

5.1 Locaties en bestemmingen Een belangrijk knelpunt voor de plaatsing van een woonhof is het vinden van een geschikte locatie. Voor het realiseren van een woonhof is namelijk een stuk grond nodig. Het betreft dan een flink kavel waarom meerdere ‘woningen’ gerealiseerd kunnen worden. Doorgaans worden percelen verkocht waar maximaal één woning op gerealiseerd mag worden. Deze percelen zijn, vanwege de omvang van het perceel, voor initiatiefnemers vaak te klein om een woonhof op te kunnen realiseren. Dit omdat een woonhof doorgaans uit meerdere verschillende woonunits bestaat. Het is dus van belang dat specifieke locaties voor een woonhof worden aangewezen aangezien de realisatie niet mogelijk is binnen het bestaande planologische regime. Omdat buiten de dorpskernen woningbouw niet gewenst is en omdat binnen de dorpskernen de meeste aangeboden percelen te klein zijn voor een dergelijk cluster van woningen, zijn er niet veel geschikte locaties. Daarnaast is het de vraag of we tijdelijke locaties willen aanwijzen, op basis van een experiment, of juist vaste locaties. Op basis van het tekort in seniorenwoningen, waarover in de inleiding van dit document is gesproken, is vooralsnog de voorkeur uitgesproken om permanente locaties aan te wijzen binnen de gemeente waar een aantal woonhoven kunnen worden gerealiseerd of geplaatst.

Zo kan gedacht worden aan het beschikbaar stellen van kavels in het bestaand dorpsgebied en op te starten nieuwbouwprojecten. Daarbij is het natuurlijk belangrijk dat de grond waar een woonhof wordt gerealiseerd een passende bestemming krijgt. 5.2 Beeldkwaliteit Eigenlijk is een woonhof een complex van diverse woningen. Op woningen en overige bouwwerken is in de gemeente de nota Ruimtelijke Kwaliteit van toepassing. In deze nota staat het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk centraal. Aan de hand van diverse criteria die in de nota zijn opgenomen vindt de toetsing, advisering en uiteindelijke besluitvorming plaats. Te denken valt dan aan de situering van het bouwwerk in relatie tot de omgeving, de vorm van bouwwerken en de materialen en kleuren die gebruikt zijn. Ook voor woonhoven zal dus sprake moeten zijn van redelijke eisen van welstand. En is een positief welstandsadvies benodigd. 1 5.3 Toewijzing van woningen Bij enkele voorstellen voor woonhoven wordt een woonvorm bedoeld waarbij het wooncomplex meer is dan een cluster van woningen. Daarbij heeft men een vorm van samenleven op het oog met gelijkgezinden. Bewoners hebben daarbij inspraak op de vestiging van nieuwe bewoners. Deze vorm is in ieder geval niet te realiseren in de sociale sector in verband met toewijzingsregels. Voor verhuurders kan dit ook in de midden dure sector een obstakel zijn.

Deze categorie woonhoven is waarschijnlijk alleen in de particuliere sector haalbaar. Deze woningen zijn uiteraard realiseerbaar in iedere prijscategorie, maar tellen niet mee bij de sociale voorraad van de gemeente. 5.4 Realisatie Doorgaans worden woonhoven gerealiseerd in een specifieke stijl. Hierbij valt te denken aan de realisatie van woningen van een laag met een kap en een gezamenlijke tuin in de vorm van een ‘hof’. Bij deze vorm van bouwen is veel grond benodigd voor een relatief weinig aantal woningen en dat maakt deze vorm van bouwen duur. Nagedacht moet worden om ook stapelbare complexen te ontwikkelen om de haalbaarheid van initiatieven te vergroten. 1

NOTA Ruimtelijke Kwaliteit 2012 Westvoorne (versie 27 november 2012)

5.5 Verschil tussen woonhof en cluster ouderenwoningen Tevens moet duidelijk zijn wat een woonhof nu precies onderscheidt van een cluster ouderenwoningen en waar de behoefte in onze gemeente precies ligt. Bij woonhoven speelt vaak woningtoewijzing, een verplicht lidmaatschap van de vereniging en het delen van diverse gemeenschappelijke ruimten een rol. Daarbij is ook sprake van een maatschappelijk component. Er is dus geen sprake van een aantal woningen bij elkaar, maar intentie is ook dat men elkaar ondersteunt en helpt in het dagelijks leven. Er is meer sprake van saamhorigheid, sociale controle en hulpvaardigheid. Een woonhof is dus niet geschikt voor iedereen en kan voor bepaalde senioren ook juist resulteren in drempels. Onderzocht moet worden of voldoende behoefte is naar woonhoven met een sociaal maatschappelijk component en of het niet voor de hand liggender is om seniorencomplexen te ontwikkelen in Westvoorne. Daarnaast is het ook belangrijk om op te merken dat, op het moment dat iemand in een woonhof woont, ook recht heeft op zorg. 5.6 Grondkosten In sommige gevallen kan het voorkomen dat een woonhof wordt gerealiseerd op gronden die nu in eigendom zijn bij de gemeente. In deze specifieke situatie kan een dilemma ontstaan over grondprijzen.

Wat zal moeten worden onderzocht is of deze verkocht worden conform de reguliere grondprijzen, of dat de gemeente bereid is de gronden tegen een gereduceerd tarief aan de eventuele initiatiefnemers te verkopen. Uitgangspunt is altijd dat gemeentelijke percelen tegen de marktwaarde aan initiatiefnemers worden verkocht. Vooralsnog wordt geen aanleiding gezien om van dit eerder uitgangspunt af te wijken.

6. Hoe kunnen we de realisatie van een woonhof mogelijk maken? Er zijn diverse mogelijkheden om de plaatsing van een woonhof mogelijk te maken, echter zal ten alle tijden een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk zijn. In de uiteindelijke beleidsvorming zal moeten worden nagedacht over de meest wenselijke variant. Hieronder worden de diverse mogelijkheden uiteengezet. 6.1 Transformatie diverse kavels Zoals eerder omschreven staan de huidige planologische regimes de realisatie van een woonhof niet toe. Een woonhof is namelijk een complex van diverse woningen. Om een woonhof mogelijk te maken is dus in alle gevallen een geschikte locatie en een bestemmingsplan wijziging benodigd. Belangrijke kanttekening daarbij is dat de realisatie van woonhoven in het buitengebied in principe niet tot de mogelijkheden behoort. De realisatie van woningen in het buitengebied is in strijd met gemeentelijk en provinciaal beleid. Indien de wens bestaat een woonhof in het buitengebied te realiseren zal daarover met de provincie in gesprek moeten worden getreden. 6.2 Woningbouw ontwikkeling Zoals in de inleiding van deze notitie omschreven kampt de gemeente Westvoorne met een krapte op de woningvoorraad. Uit onderzoek blijkt dat in gemeente Westvoorne sprake is van een tekort van woningen in de prijsklasse lager dan €180.000,-.

Hieruit wordt geconcludeerd dat binnen de gemeente Westvoorne een tekort is aan betaalbare woningen voor jongeren. Het grootste gedeelte van de koopvoorraad in Westvoorne bestaat uit eengezinswoningen (94%). Slecht een klein deel van deze koopvoorraad bestaat uit appartementen en seniorenwoningen(6%).2 Door deze krapte in de woningmarkt is nagedacht over eventuele woonvormen die gerealiseerd kunnen worden onder de noemer seniorenwoning. Binnen de gemeente is geconcludeerd dat de realisatie van woonhoven een bijdrage kan leveren aan het realiseren van seniorenwoningen. In dit kader wordt nagedacht over het realiseren van kavels die geschikt zijn voor woonhoven in de diverse woningbouwplannen die in de komende jaren worden opgestart. Met het opstellen van een eventueel bestemmingsplan zouden in de plangebieden mogelijkheden kunnen worden geboden voor woonhoven.

2

gemeente Westvoorne, WOZ d.d. 31 december 2016

7. Conclusie en kader stellende discussiepunten De realisatie van woonhoven in de gemeente Westvoorne brengt vraagstukken en aandachtspunten met zich mee. Als leidraad voor de discussie wordt in de onderstaande opsomming een aantal kader stellende vragen geformuleerd die bepalend zijn voor de wijze waarop het beleid omtrent woonhoven wordt ingestoken. Het betreft geen limitatieve opsomming. -

Vindt u dat de gemeente ruimte moet bieden aan de ontwikkeling van woonhoven? Wat verstaat u onder een woonhof? Wat vindt u van de opgestelde kaders omtrent ontwikkeling, voorwaarden, procedure en mogelijkheden? Heeft u eventuele aanvullingen op deze kaders? Bent u het er mee eens dat woonhoven alleen binnen de bestaande dorpsgebieden worden gerealiseerd? Bent u het er mee eens dat gemeentelijke gronden niet tegen een gereduceerd tarief aan initiatiefnemers worden aangeboden? Welke uitgangspunten geeft u als raad nog mee bij de ontwikkeling van woonhoven?