21 03 Heroverweging NOM ready voorstel

Raadsvoorstel 2021

Rockanje, 2 februari 2021

Nr. 2756-2021 Raadsvergadering van 23 maart 2021 Aan Agendanummer Onderwerp Heroverweging aanpak NOM-ready complex 107 en 109 - Bethlehemweg / Dirk van Leydenweg / Middellandweg / Gijzenhoekweg Oostvoorne

de gemeenteraad

1. Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van het rapport heroverweging aanpak complex 107 en 109; 2. op basis van de beoordelingen in het rapport in te stemmen met de aanpak NOMready renovatie; 3. hiervoor een krediet van € 3.609.595,- incl. BTW beschikbaar te stellen; 2. Begrotingsprogramma, relatie met eerdere besluiten Betreft het begrotingsprogramma Woonbedrijf en heeft relatie met het programma Woonomgeving en duurzaamheid. 3. Aanleiding In 2017 werden 6 pilotwoningen gerenoveerd naar Nul-op-de-meter (NOM). De verdere uitrol voor de overige 55 huur- en 7 koopwoningen is niet doorgezet vanwege opgedane ervaringen en de te hoge prijs van het pilot project. Het Woonbedrijf moet verder met het verduurzamen van bestaand bezit. De routekaart voor deze verduurzaming is beschreven in het portefeuilleplan. Voor de woningen van complex 107 en 109 is gekozen voor de strategie renovatie van de woningen naar NOM-ready. Hierbij voeren wij no-regret maatregelen uit die bestaat uit het isoleren van de schil van de woning. In augustus 2019 is door het college besloten om een nieuwe uitvraag te doen voor de renovatie tot NOM-ready (verseonnr. 206711). In juni 2020 is door het college besloten om aan NieuwWonen opdracht te geven voor uitwerking (fase 1) van de NOM-ready renovatie en bij 70% instemming over te gaan tot opdracht (fase 2) van de renovatiewerkzaamheden (verseonnr. 229049).

Tijdens het raadsoverleg van 4 november 2020 is bij amendement besloten om het nog beschikbare budget NOM-renovatie 2016 van € 4.309.125,- voor deze werkzaamheden in te trekken. De raad heeft gevraagd om extra informatie. Aan FM Consultants is gevraagd om hierover een onafhankelijk rapport op te stellen. Aan dit voorstel is het rapport van FM Consultants toegevoegd waarin alle benodigde informatie is verzameld en meerdere opties tegen elkaar zijn afgewogen. Dit voorstel vloeit voort uit de eerdere besluitvorming in augustus 2019 en juni 2020 over de NOM-ready renovatie. De opdracht aan de aannemer loopt, alleen het krediet is ingetrokken. 1

Opdracht NieuwWonen Aan NieuwWonen is op basis van het eerdere collegebesluit opdracht gegeven voor fase 1; het verder uitwerken van de plannen voor de 55 huurwoningen voor het totaalbedrag van € 97.570,- excl. BTW. Dit bedrag is een onomkeerbare verplichting. Vanwege het intrekken van het krediet en lopende het heroverwegen van de aanpak NOM-ready is aan NieuwWonen gevraagd om de werkzaamheden te staken. De opdracht aan NieuwWonen is tot stand gekomen na een uitgebreid aanbestedingstraject. Dit traject is begeleid door een hierin gespecialiseerde adviseur van SlimRenoveren. Er is voor een andere, meer moderne manier van aanbesteden gekozen; anders dan het Woonbedrijf gewend is, maar gebruikelijk binnen de aanbesteding van duurzaamheidsprojecten. Besloten is het gemaximaliseerde budget vooraf aan de aannemers bekend te maken en het gewenste eindresultaat (prestatie) te omschrijven. Vervolgens is geselecteerd op basis van een beoordelingsmatrix, waarbij de kwaliteit van het ontwerp, TCO (total cost of ownership) of levenscycluskosten, proceskwaliteit en warmtevraag een grote rol spelen. Ontwerp en uitvoering zijn daarbij in één hand (aannemer) neergelegd, passend bij de uitgangspunten van professioneel opdrachtgeverschap. 4.

Argumenten Voor een onderbouwing van het advies over de toekomst van de betreffende complexen is aan FM Consultants gevraagd om een drietal scenario’s uit te werken: 1. huidige aanpak, renovatie van de woningen naar NOM-ready (uitgangspunt van de uitvraag voorjaar 2020); 2. herstructureren van de complexen (sloop- en vervangende nieuwbouw); 3. verkoop: a. het uitponden van de woningen (verkoop aan zittende huurders en/of bij mutatie); b. verkoop aan een belegger. Per scenario zijn in beeld gebracht; de financiële consequenties (bedrijfswaarde per woning), de consequenties voor de huurders en de consequenties voor de bedrijfsvoering van het Woonbedrijf (en de volkshuisvestelijke taak van de gemeente). In onderstaande tabel (pagina 20 van het rapport) is het totaalbeeld van de beoordelingen weergegeven.

Voorkeurscenario Woonbedrijf / gemeente Voor het Woonbedrijf is een NOM-ready renovatie het voorkeursscenario. Zo blijven betaalbare woningen en gewilde woningen in de wensportefeuille en worden de beste stappen gemaakt in het licht van duurzaamheid door de uitvoering van no-regret maatregelen:  Het isoleren van de schil van de woningen;  de woonlasten voor de huurder dalen;  de ingreep is levensduur verlengend;  en in de toekomst zijn er mogelijkheden om de woningen NOM te maken.

De effecten van de overige scenario’s voor de bedrijfsvoering van het Woonbedrijf zijn groot. Door een lange doorlooptijd bij een mutatie (mutatiegraad van 5 woningen per maand), lange doorlooptijd voor sloop-nieuwbouw (5 tot 7 jaar) en de volkshuisvestelijke opgave die verder onder druk komt te staan passen deze niet binnen het afwegingskader. Zeker nu ook de regio het aantal te realiseren sociale huurwoningen (in prijsklasse tot € 678,66) gaat verhogen. Voorkeurscenario huurders Ook voor de huurders heeft het scenario NOM-ready renovatie de voorkeur. De huurders wonen hier graag en al lang. Tevens dalen de woonlasten en neemt het wooncomfort toe voor de huurders. Uitstel van de aanpak van de complexen zal onrust in de wijk veroorzaken. Er hebben namelijk al keukentafelgesprekken plaatsgevonden, de individuele woningen zijn al opgenomen en de bewoners zijn in afwachting van het instemmingstraject. Vele wachten al jaren (sinds 2016) op deze kwalitatieve verbetering. Effecten regio (gemeente) Voorne In samenwerking met de gemeenten Brielle en Hellevoetsluis heeft de gemeente Westvoorne zich geconformeerd aan de doelstellingen die zijn vastgelegd in de routekaart duurzaam Voorne-Putten. Om deze doelstellingen te behalen is het zaak dat wij de geplande routekaart met tijdsplanning volgen.

Bovendien komt bij stoppen van de werkzaamheden de reeds aangegane financiële verplichting met NieuwWonen ad € 97.570,- excl. BTW direct ten laste van de exploitatiebegroting van het Woonbedrijf. Indien de werkzaamheden definitief worden afgebroken drukt de verplichting direct negatief op het begrotingssaldo van de algemene dienst. Dit omdat het rekeningresultaat van het Woonbedrijf (2021-2024) in zijn geheel ten gunste of, bij negatieve ontwikkelingen, ten laste komt van de algemene dienst. 5. Duurzaamheid Het scenario NOM-ready renovatie en levensduurverlenging pakt het positiefst uit in verband met hoge scores op CO2-reductie en circulariteit. In de aannemersselectie van begin 2020 zijn de inschrijvers uitgedaagd om op dit gebied extra te presteren (er waren extra punten te verdienen op o.a. de aspecten warmtevraag en no-regret aanpak). Het gaat bij dit scenario nadrukkelijk om no-regret maatregelen aan de woningen. In de komende jaren wordt onderzocht of middels een warmtenet of op een andere manier de woningen Nul-op-de-Meter gemaakt worden. 6. Regionale afstemming In het kader van de fusie en daarmee het Arhi-protocol moet dit voorstel ter goedkeuring worden voorgelegd aan de fusiepartners en Gedeputeerde Staten. 7. Kosten, baten en dekking Om de scenario’s financieel te vergelijken zijn bedrijfswaardeberekeningen gemaakt, die als bijlage aan het rapport zijn toegevoegd.

Er hoeft voor het scenario NOM-ready renovatie geen onrendabele top genomen te worden. Dit in tegenstelling tot de eerdere bedrijfswaardeberekening, waar een aantal verkeerde aannames zijn gedaan t.a.v. boek- en grondwaarde. De totale kosten bedragen maximaal € 3.609.595,- incl. BTW, zijnde € 2.971.772,- excl. BTW voor opdracht aannemer en bijkomende kosten voor tegemoetkoming huurders. De afschrijvingstermijn van 40 jaar volgt uit de technische levensduur van de aan te brengen onderdelen. De huurverhoging van € 27,- per maand is bepaald in relatie tot de besparing op energielasten (75% van de gemiddelde besparing van € 36,-). Het rendement tot theoretische eindjaar exploitatie bedraagt € 10.290,- per woning en volgt uit de bedrijfswaardeberekening. De investering verdient zich terug.

Het beschikbare (overgebleven) budget NOM-renovatie 2016 van € 4.309.125,- incl. BTW is 4 november 2020 ingetrokken. Vanwege de andere strategie, van NOM naar NOM-ready, en de moderne manier van aanbesteden vallen de kosten voor de werkzaamheden nu lager uit. Na een positief college besluit vragen wij de raad om een nieuw krediet van € 3.609.595,beschikbaar te stellen voor de NOM-ready renovatie. De kapitaallasten die voortvloeien uit de investering zullen worden verwerkt in de (meerjaren)begroting 2022 van het Woonbedrijf evenals de verhoogde inkomsten vanuit de huurverhoging. Doordat het een rendabel project is, heeft het geen invloed op het weerstandsvermogen. De geleerde lessen uit de evaluatie zijn gebruikt in het aanbestedingstraject. Bij de pilot vielen de kosten nog enorm hoger uit; door de nu gehanteerde manier van aanbesteden (prestatiecontract) is dit ondervangen en kan dit niet meer gebeuren. Wanneer de raad besluit om niet akkoord te gaan met het voorkeurscenario, wordt de opdracht aan NieuwWonen definitief afgerond. De kosten voor de uitgevoerde werkzaamheden van fase 1 à € 97.570,- excl. BTW zullen wel afgerekend moeten worden en daarmee ten laste komen van de exploitatie en het resultaat van het Woonbedrijf. Ook komt de routekaart verduurzaming op achterstand.

En bovendien loopt het imago van het Woonbedrijf (en de gemeente) schade op en krijgen wij te maken met zwaar teleurgestelde huurders. Zoals eerder aangegeven zullen andere scenario’s veel tijd en geld gaan kosten, waardoor ook de doelstellingen van het portefeuilleplan in gevaar komen, en krijgt het Woonbedrijf problemen om haar volkshuisvestelijke taak adequaat in te vullen. 8. Communicatie De bewoners zijn sinds september 2020 al betrokken bij dit project. Het verbeterplan is goed ontvangen door de bewoners (o.a. tijdens de keukentafel gesprekken). Vanwege het intrekken van het krediet is eind november door het Woonbedrijf aan de bewoners een brief verstuurd dat het realiseren van het verbeterplan voorlopig is stopgezet. Door een aantal bewoners is erg teleurgesteld gereageerd op het besluit om het project tijdelijk stop te zetten. Naar aanleiding van de huisbezoeken hadden zij verwacht dat er nu eindelijk schot in de zaak zou komen. Na positieve besluitvorming door de raad wordt samen met NieuwWonen het communicatieen participatietraject met de 55 huurders en de zeven woningeigenaren zo snel mogelijk opnieuw opgestart. 9. Toelichting Dit project is een vervolg op eerder besluiten over NOM-renovaties, het portefeuilleplan met de routekaart verduurzaming en de warmtetransitievisie. 10.

Adviezen Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om kennis te nemen van het rapport heroverweging aanpak complex 107 en 109. En op basis van de beoordelingen in het rapport in te stemmen met de aanpak NOM-ready renovatie. De gemeenteraad wordt geadviseerd om hiervoor opnieuw (een lager) krediet beschikbaar te stellen van € 3.609.595,- incl. BTW. Burgemeester en wethouders van Westvoorne, de wnd. secretaris, de burgemeester, P.A van der Wurff P.E. de Jong