11 Beantwoording raadsvraag PVaZ Voet- of Kraagweg bijl 3

AAN BURGEMEESTER & WETHOUDERS Kenmerk: 202211 Sector: Grondgebied Team : Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Ontworpen door: S. Dekker

Onderwerp: Principeverzoek Voet- of Kraagweg 11 te Rockanje Besluit: 1. Een positief standpunt in te nemen op variant 1 uit het principeverzoek mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan en overeenstemming over de afspraken wordt bereikt. 2. De gesprekken met de initiatiefnemer te starten over de benodigde overeenkomst. 3. Met initiatiefnemer afspraken (over o.a. planschade en plankosten) verder uit te werken en vast te leggen in een met initiatiefnemer te sluiten exploitatieovereenkomst 4. De ontwikkeling planologisch mogelijk te maken.

Portefeuillehouder: M. Roza-de Pijper Vertrouwelijk: Nee Datum College

9-7-2019

Raadscommissie

Nee

OR/GO

Nee

Raad

Nee

1

1. Aanleiding Over het perceel Voet- of Kraagweg 11 in Rockanje zijn de afgelopen jaren diverse gesprekken gevoerd. Daarnaast zijn ook diverse principeverzoeken bij de gemeente ingediend. Geen van deze gesprekken of principeverzoeken hebben tot een concrete (her)ontwikkeling geleid. Op 1 maart 2019 is opnieuw door een initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van de Voet- of Kraagweg 11 in Rockanje. Hierover gaat dit voorstel. 2. Argumenten Aan de Voet- of Kraagweg liggen een aantal percelen die door de initiatiefnemer zijn aangekocht. De locatie waar het principeverzoek op ziet bevindt zich aan beide zijden van de weg en bedraagt in totaal ongeveer 17,5 hectare. De percelen worden voor het grootste deel als agrarische gronden verpacht. Aan de zuidzijde van de weg grenst de locatie aan het open polderlandschap en aan de noordzijde grenst de planlocatie aan een watergang en het Annabos. Op het perceel aan de zuidzijde bevinden zich een bungalow, één voormalige boerderij (woonhuis) en diverse andere opstallen (schuur, paardenstal, kassen en een opslagloods). De totale omvang van deze opstallen is ongeveer 1175m2. Het perceel ligt in de beheersverordening ‘Landelijk gebied Westvoorne’ en heeft de bestemming ‘Wonen’ met één vrijstaande woning. De overige gronden hebben de bestemming 'Agrarisch’.

Bij de initiatiefnemer is na bestudering van diverse beleidsstukken, visies en ambities het plan ontstaan om een natte natuurontwikkeling te realiseren, in combinatie met het slopen van de bebouwing en de realisatie van een aantal woningen. Bij het ontwikkelen van de plannen is goed naar het Handboek Kwaliteitsverbetering Buitengebied gekeken. Vervolgens zijn door de initiatiefnemer diverse varianten voorgesteld als het om de herontwikkeling van de locatie gaat. Deze worden hieronder opgesomd: Variant 1: Sloop van 1175m2 aan bebouwing. De bestaande woning blijft bestaan. Er wordt 1 kavel aan de zuidzijde gerealiseerd. Er resteert ca 14 ha landbouwgrond Variant 3 Sloop van 1175m2 aan bebouwing. De bestaande woning blijft bestaan. Er worden 2 kavels aan de zuidzijde gerealiseerd. Er wordt 1 kavel aan de noordzijde gerealiseerd. Terugbrengen De Kromme Ael. Er resteert ca 12 ha landbouwgrond. Variant 5 Sloop van 1175m2 aan bebouwing. De bestaande woning blijft bestaan. Er worden 2 kavels aan de zuidzijde gerealiseerd. Er worden 2 kavel aan de noordzijde gerealiseerd. Terugbrengen De Kromme Ael. Natte natuurontwikkeling noordzijde. Resteert ca 10 ha landbouwgrond

Variant 2: - Sloop van 1175m2 aan bebouwing. - De bestaande woning blijft bestaan. - Er wordt 1 kavel aan de noordzijde gerealiseerd. - Er wordt 1 kavel aan de zuidzijde gerealiseerd. - Er resteert ca 14 ha landbouwgrond. Variant 4: - Sloop van 1175m2 aan bebouwing. - De bestaande woning blijft bestaan. - Er wordt 1 kavel aan de zuidzijde gerealiseerd. - Er worden 2 kavels aan de noordzijde gerealiseerd. - Natte natuurontwikkeling noordzijde. - Er resteert ca 12 ha landbouwgrond. Variant 6: - Sloop van 1175m2 aan bebouwing. - De bestaande woning blijft bestaan. - Er worden 3 kavels aan de zuidzijde gerealiseerd. - Er worden 2 kavels aan de noordzijde gerealiseerd. - Terugbrengen De Kromme Ael - Natte natuurontwikkeling noordzijde. - Resteert ca 9 ha landbouwgrond

De varianten lopen uiteen van één extra woning tot vijf extra woningen, inclusief een flinke natuurontwikkeling. Bij de beoordeling van het verzoek spelen diverse zaken een rol: - Ten opzichte van de bestaande situatie wordt met een groot aantal van de varianten een groter beslag op de ruimte in het buitengebied gelegd voor de functie (wonen) die beleidsmatig binnen het bestaand dorpsgebied moet worden gezocht. 2

-

-

Het toevoegen van woningen in het buitengebied behoort tot de mogelijkheden, maar dan moet worden aangesloten bij de vroegere Ruimte voor Ruimte-regeling. Het uitgangspunt is dan dat één woning per 1.000m2 te saneren bedrijfsbebouwing kan worden gecompenseerd. Er dient sprake te zijn van een ‘kwaliteitsverbetering’. De locatie bevindt zich in de jonge zeekleipolders. In de jonge zeekleipolders wordt ingezet op het behouden en waar mogelijk versterken van het grootschalige en open landschap met grondgebonden agrarische bedrijven als landschappelijke en functionele drager. Gezien het primaat van de agrarische sector in deze zone is nieuwvestiging van andere functies niet toegestaan. Indien het om bestaande functies gaat, is groei in beperkte mate toegestaan voor zover de noodzaak hiervan aangetoond kan worden, sprake is van landschappelijke inpassing en de agrarische sector niet wordt belemmerd in haar ontwikkelingsruimte. Binnen de zone wordt ingezet op behoud en versterking van natuurwaarden, zoals het herstel van kreken en kreekrestanten en de aanleg van ecologische verbindingszones. Hier kan ook aan worden bijgedragen door particuliere initiatieven zoals agrarisch natuurbeheer en natuuraanleg.

Varianten en aantal woningen Feitelijk de enige mogelijkheid om een nieuwe woning mogelijk te maken in het buitengebied is ter compensatie voor de sanering van substantiële (voormalige) bedrijfsbebouwing. Het is belangrijk dat met betrekking tot het aantal woningen terug wordt gegaan naar de basis. De vuistregel dat per 1000m2 bedrijfsbebouwing één nieuwe extra woning kan worden toegestaan wordt nog steeds gehanteerd. Uit een inventarisatie blijkt dat 1175m2 aan te slopen bedrijfsbebouwing aanwezig is. Dit houdt in dat op grond daarvan maximaal één woning extra kan worden toegestaan. Weliswaar is in het Handboek Kwaliteitsverbetering opgenomen dat door particulieren natuuraanleg en natuurbeheer kan worden gerealiseerd, maar niet in combinatie met woningbouw. Door de initiatiefnemer wordt voorgesteld flink wat natuurontwikkeling te realiseren, alleen compenseert de aanleg van natuur de te realiseren woningen niet voldoende. Daarnaast is geen sprake van noodzaak tot sanering, transformatie, herbestemming of de aanleg van natuur die geen grote mate van betekenis heeft. Naast voorzetting van het agrarische gebruik is het behouden van de bestaande woon- en leefkwaliteit een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast is het van belang om op te merken dat het grootste gedeelte van de agrarische gronden nog in courante staat verkeert.

Op basis van bovenstaande argumenten wordt geconcludeerd dat één compensatiewoning kan worden toegestaan en de bestaande woning mag blijven bestaan. Dit houdt in dat op het perceel dus in totaal 2 woningen mogen worden gerealiseerd. In dat licht wordt voorgesteld om in te stemmen met variant 1 onder de voorwaarde dat de compensatiewoning op het reeds bestaande woonperceel aan de zuidzijde wordt gerealiseerd in plaats van aan de noordzijde. Verder wordt voorgesteld dat als voorwaarde wordt opgenomen dat het ontwerp van de woningen en de inrichting van de gronden wordt gebaseerd op de karakteristiek, ambities en aanbevelingen uit het handboek kwaliteitsverbetering buitengebied. Omdat het Handboek Kwaliteitsverbetering geen toetsingskader is voor de uiteindelijke aanvraag van een omgevingsvergunning is het aan te bevelen hierover van tevoren afspraken te maken en vast te leggen in een overeenkomst. Verder kan worden gevraagd een landschapsplan op te stellen om de kwaliteit van de gebiedseigen natuur en het landschap met inheemse beplanting te versterken.

3

3. Aanpak/uitvoering Voorgesteld wordt: 1. Een positief standpunt in te nemen op variant 1 uit het principeverzoek mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan en overeenstemming over de afspraken wordt bereikt. 2. De gesprekken met de initiatiefnemer te starten over de benodigde overeenkomst. 3. Met initiatiefnemer afspraken (over o.a. planschade en plankosten) verder uit te werken en vast te leggen in een met initiatiefnemer te sluiten exploitatieovereenkomst 4. De ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Met de initiatiefnemer wordt, in een nog te sluiten overeenkomst, afgesproken dat de op het perceel aanwezige opstallen door en op kosten van de initiatiefnemer worden gesloopt. Daarnaast moeten de te realiseren woningen aan de zuidkant van de Voet- of Kraagweg binnen het reeds bestaande bouwvlak worden gerealiseerd. Ook leggen we vast dat de te realiseren woningen (één compensatiewoning en de bestaande woning) in het lint moeten worden gerealiseerd. Het ontwerp van de woningen en de gronden moeten daarnaast aansluiten bij het Handboek Kwaliteitsverbetering. Het is denkbaar dat lopende het proces aanvullende voorwaarden overeen worden gekomen. 4. Communicatie/Burgerparticipatie/Servicepunt Na uw besluit wordt de initiatiefnemer geïnformeerd. In de antwoordbrief wordt nader ingegaan op de randvoorwaarden voor de concrete uitwerking van het plan. 5.

Duurzaamheid Aan het principeverzoek zijn nog geen specifieke duurzaamheidsaspecten verbonden. Hierover kunnen wel afspraken worden gemaakt met initiatiefnemer. 6. Kosten, baten en dekking Met initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten om te zorgen dat kosten als planschade voor zijn rekening komen. Aan het innemen van een principestandpunt zijn verder geen kosten verbonden. 7. Risicomanagement en weerstandvermogen Initiatiefnemer wordt gevraagd een risicoanalyse op te stellen met betrekking tot planschade. Aan het innemen van een principestandpunt zijn verder geen risico’s verbonden. 8. Toelichting Gezien de locatie en de aard van het verzoek wordt uw college gevraagd een principestandpunt in te nemen. 9. Samenvatting -

4