10 Drenkeling fase 2a voorstel

Raadsvoorstel 2022

Rockanje, 20 september 2022

Nr. 23595-2022 Raadsvergadering van 19 oktober 2022 Aan Agendanummer Onderwerp project Drenkeling fase 2a

de gemeenteraad

1. Gevraagd besluit Gevraagd wordt a. Eventuele bedenkingen kenbaar te maken met betrekking tot de exploitatieovereenkomst met de enige grondeigenaar in plandeel 2a. b. De grondexploitatie Drenkeling fase 2a vast te stellen en te openen, en het benodigde krediet beschikbaar te stellen. 2. Begrotingsprogramma, relatie met eerdere besluiten Drenkeling is één van de ontwikkellocaties voor de realisatie van het woningbouwprogramma in de regionale afspraken. 3. Aanleiding In het voorjaar van 2021 is het voorontwerp bestemmingplan voor Drenkeling fase 2 ter inzage gelegd. Daar zijn een aantal inspraakreacties op binnen gekomen die het college noopten tot een bijstelling van het stedenbouwkundig plan per november 2021. Inmiddels heeft die bijstelling van het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp (VO) plaats gevonden. 4. Argumenten In de bijlage is het nieuwe stedenbouwkundig VO toegevoegd. De volgende wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van het oorspronkelijke stedenbouwkundig VO van juni 2021 (waarop het Voorontwerp-bestemmingsplan was gebaseerd):  De dichtheid van het plan (inclusief Duinrand) is omlaag gebracht. Van in totaal 257 woningen naar 216 woningen. Dat is van een dichtheid van 26 won/ha naar 22 won/ha en 41 woningen minder dan in het oorspronkelijke ontwerp.  De bouwhoogtes zijn in het hele plan gemaximeerd op 3 lagen.

Hiermee is tegemoet gekomen aan een sterk wens vanuit insprekers.  Er is meer ruimte voor een centrale groenblauwe corridor die natuurgebieden verbindt. Met name bij het centrale blok en aan de westkant is gekozen om bebouwing te vervangen door groen. Daarnaast bleek het waterschap voor watercompensatie meer behoefte te hebben aan ‘droge bergingen’ dan een oppervlaktewater. Op die manier kan groen van oost naar west door het gebied worden verbonden. In totaal is 30% van het plangebied groen en water.  Er is potentiële ruimte gekomen aan de oostzijde om de tuinen van bewoners aan Korteweg 2 t/m 6 te verlengen. 1

   

Het evenemententerrein is uit het plan gehaald en wordt (afhankelijk van besluitvorming door Provinciale Staten) definitief buiten het gebied opgelost. De infrastructuur is uitgewerkt waarbij maatvoering is aangepast, onder andere ten behoeve van trottoirs en leidingen. De parkeernorm is sluitend voor het gehele gebied. Voor de verdere uitwerking is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (bijlage 2).

Over delen van het plangebied Drenkeling lopen de onderhandelingen met marktpartijen nog. Deze onderhandelingen zijn door verschillende oorzaken niet ver genoeg gevorderd om met allen tot een anterieure overeenkomst te komen. 1. het Didam arrest waarbij niet zonder meer 1-op-1 grond mag worden verkocht, 2. de wijzigingen in het stedenbouwkundig VO, 3. de huidige, onzekere marktsituatie, 4. de verkoop van het perceel Korteweg 28 aan een derde, 5. de sterk uiteenlopende uitgangssituaties van de verschillende partijen, 6. de splitsing van de projecten Duinrand (Swinshoek) en Drenkeling De invoerdatum van de Omgevingswet komt rap naderbij. Dit heeft geleid tot het besluit om nu voor plandeel 2a de vervolgstappen te nemen met als doel een bestemmingsplan en voor de overige delen de onderhandelingen te vervolgen en daarvoor later, wellicht onder de omgevingswet de procedures te doorlopen. Fase 2a omvat 132 woningen waarvan 106 op de grond van de gemeente. Anterieure overeenkomst Met de particuliere eigenaar van de grond, die momenteel als camping wordt gebruikt, is overeenstemming over de ontwikkeling. Daarvoor is een exploitatieovereenkomst opgesteld met afspraken over de kostenverdeling, randvoorwaarden voor de uitwerking, het bouwprogramma en het bouwproces.

De eigenaar gaat zijn eigen gebied ontwikkelen en zal 26 woningen met bijbehorende voorzieningen, waaronder voldoende sociale woningen, en de inrichting van het openbaar gebied realiseren. Met dit voorstel wordt u gevraagd eventuele bedenkingen kenbaar te maken. Grondexploitatie Bij dit voorstel vindt u in een geheime bijlage de grondexploitatie. Hieronder een samenvatting van de uitgangspunten en resultaten. 5. Duurzaamheid De uitgevoerde aanpassingen in het plan zullen voor een deel (nog) meer openbaar groen opleveren dat we zo natuurlijk mogelijk willen inrichten. In het plan wordt bijvoorbeeld het openbaar gebied zo ingericht dat niet alleen overtollig water kan worden opgevangen, maar ook dat in droge perioden de waterdoorstroming (en daarmee waterkwaliteit) blijft. In de overeenkomsten met de ontwikkelaars worden de doelstellingen opgenomen met betrekking tot de bebouwing en de directe omgeving van de woningen. De gemeente is daarbij overigens voor een groot deel zelf eigenaar en het woonbedrijf neemt een deel van het woonprogramma op zich. Er zal in het bestemmingsplan een uitgebreide duurzaamheidsparagraaf worden opgenomen gericht op het realiseren van de klimaat- en duurzaamheidsdoelen. 6. Regionale afstemming De gemeente heeft regionale afspraken over woningbouw gemaakt. Drenkeling is daar een onderdeel van. 7. Kosten, baten en dekking

De grondexploitatie laat een positief resultaat zien voor plandeel 2a. Ook bij de andere plandelen van Drenkeling is over het geheel een positief resultaat te verwachten voor de gemeente. Gezien de positieve eindwaarde businesscase kan de gemeente rekenen op tussentijdse winstnemingen. Conform BBV dient winst in de grondexploitatie tussentijds genomen en verantwoord te worden in de winst- en verliesrekening van de gemeente. De hoogte van de tussentijdse winst zal worden bepaald op basis van de POC-methode (percentage of completion). Dat wil zeggen dat de mate van compleetheid van de baten en lasten de hoogte van de tussentijdse winstneming bepaald. Op basis van de huidige planning zal de eerste winst in de rekening van 2024 verantwoord moeten worden. 8. Communicatie Gezien de complexiteit van (en tegenstrijdige belangen in) het project is het niveau van participatie met omwonenden gesteld op ‘raadplegen’. Dit betekent dat bij de totstandkoming van beleid de externe partijen in de gelegenheid worden gesteld om hun mening kenbaar te maken, maar de beleidsbepalende organisatie kan daarbij in de besluitvorming een andere afweging maken. Op dit moment kunnen wij de belanghebbenden alleen informeren over de stand van zaken. Er zal naar aanleiding van deze besluitvorming een nieuwsbrief worden verstuurd om zo het proces zo transparant mogelijk te houden.

De nieuwsbrief wordt verstuurd naar de direct omwonenden en de bijna 200 aangemelde geïnteresseerden, en zal op de gemeentelijke website worden geplaatst. 9. Toelichting Het openbaar worden van financiële informatie zou de gemeente kunnen schaden in de aanbestedingstrajecten en de onderhandelingen met de deelnemende partijen. Om die reden is aan het college en aan de raad geheimhouding opgelegd op de bijlage ‘Grondexploitatie Drenkeling fase 2a’ tot nadat de aanbestedingstrajecten en de onderhandelingen zijn afgerond. De op grond van artikel 25, tweede lid van de gemeentewet opgelegde geheimhouding is door de raad bekrachtigd in de raadsvergadering van 21 september. 10. Adviezen

Burgemeester en wethouders van Westvoorne, de wnd. secretaris, de burgemeester, P.A van der Wurff P.E. de Jong