09 Presentatie Woonbedrijf 30092021

Presentatie Woonbedrijf Westvoorne Portefeuillestrategie in financieel perspectief

Presentatie project ‘Ambitieus Woonbedrijf’ Commissie beeldvorming 30 september 2021 Inhoud • Bijzondere positie Woonbedrijf • Ambities en opties / beleidsopties • Waarde bezit • BBv waardering versus beleidswaarde • Investeringen in de toekomst • Risico analyse • Vervolgstappen • Koersplan • Slotoverwegingen Presentatie wordt verzorgd door BDO – Jaap Kleijwegt Gemeente – Bronia Vermaas –van de Bilt

Woonbedrijf Westvoorne

Woonbedrijf Westvoorne Bijzondere positie woonbedrijf • Er zijn in Nederland nog 5 gemeentelijke Woonbedrijven en dat maakt Westvoorne bijzonder als grootste van haar soort • De gemeentelijke taak in het kader van het Grondrecht wonen ligt qua beleid en uitvoering hiermee in 1 hand. Er zijn in dat kader ook geen prestatieafspraken met toegelaten instellingen (corporaties) op grond van de Woningwet • Financiering van het Woonbedrijf vindt plaats via de gemeente, maar is qua voorwaarden sterk vergelijkbaar met die van corporaties via het WSW • De gemeente heeft als eigenaar van het Woonbedrijf integraal de beschikking over de inzet van de middelen van het Woonbedrijf, zolang de gemeentelijk taken hierbij worden uitgevoerd • Het Woonbedrijf is financieel gezond en het bezit is kwalitatief op orde, maar de verduurzaming en een beperkte groei in woningbehoefte sociaal vraagt om investeringen in de toekomst binnen de kaders van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) • Het Woonbedrijf en de stille reserve binnen het Woonbedrijf kunnen ook in de toekomst van waarde zijn binnen de nieuwe gemeente, maar wat is reëel?

3

Ambitie & opties Onderzochte opties Ambitie • Binnen deze rapportage gaan we uit van een Woonbedrijf dat verbonden blijft met de nieuwe gemeente Voorne aan Zee • De doorrekeningen zijn gebaseerd op het portefeuilleplan 2019, actuele projecten en de verschillende opties ten aanzien van verduurzaming en extra investeringen in nieuwbouw

Ambities

• Dit inzicht helpt het Woonbedrijf verder met de actualisatie van het koersplan, het doen van investeringsvoorstellen en het professionaliseren van de bedrijfsvoering

Implementatie

• Het geeft de gemeente als eigenaar van het Woonbedrijf inzicht in de financiële positie van het Woonbedrijf en de mate waarin de volkshuisvestelijke taakstelling in samenhang met de bredere begroting van de huidige gemeente Westvoorne en de toekomstige nieuwe gemeente haalbaar zijn.

Processen, mensen & systemen

Financiering

Organisatie in control

4

Beleidsopties Onderzochte opties Onderzochte opties Een drietal opties zijn doorgerekend: • Optie 1: gaat uit van de instandhouding van het bestaande bezit, inclusief de reeds geplande nieuwbouwinvesteringen van 62 woningen Kolpapad en Patrijzenlaan (totaal 1.033 huurwoningen vanaf 2023) • Optie 2 voegt aan de hiervoor genoemde instandhouding een verduurzamingsprogramma toe waarbij het bezit fasegewijs aangepast wordt naar minimaal label A uiterlijk 2035 • Optie 3 tenslotte omvat aanvullend op de voorgaande opties uitbreidingsinvesteringen van in totaliteit 214 nieuwbouw huurwoningen tot 1.247 woningen ultimo 2030 Voor alle opties hebben we resultaten op basis van de huidige gemeentelijke waardering in kaart gebracht en deze vergeleken met de leeg- en WOZ waarde en waarden die sociale verhuurders gebruiken (markt- en beleidswaarde in verhuurde staat). 5

Waarde bezit Waarderingsverschillen Waarde van het bezit per woning •

De huidige boekwaarde Woonbedrijf €49.000,-

•

Leegwaarde van € 226.000,- (indicatie verkoopwaarde)

•

Gemeentelijke WOZ waarde € 221.000,-

•

Marktwaarde in verhuurde staat € 161.000,- en de beleidswaarde in verhuurde € 74.000,berekend volgens corporatie uitgangspunten

De uiteindelijke stille reserve afhankelijk van is afhankelijk van toekomstige bestemming en de mate waarin de gemeente haar sociale verhuuropgaven hierbij wil realiseren!

6

BBV waardering Het BBV vormt een knelpunt door te lage waardering van het bezit Financieel resultaat op basis van het BBV Als we op basis van de huidige waardering op basis van het BBV kijken naar de uitkomsten van de doorgerekende meerjarenbegroting valt het volgende op dat: • De afschrijving van de woningen volgens huidige BBV sterk van invloed op de exploitatie van het Woonbedrijf • Optie 1 financieel interessant omdat het jaarlijkse rendement bijdraagt en de afschrijving relatief beperkt blijven • De systematiek nodigt hierbij in beginsel niet uit om te investeringen. Hiermee blijven de sociale volkshuisvestelijke opgaven mogelijk liggen • Beperkte investeringscapaciteit van de corporaties binnen het werkgebied • Resultaat zonder afschrijvingen in beginsel voor de hele periode tot en met 2035 positief ook bij optie 3 • Nadenken over alternatieve inrichting BBV reëel omdat hoge stille reserve een hogere restwaarde legitimeert

7

BBV waardering Hogere restwaarde o.b.v. 50% WOZ BBV met een hogere restwaarde Restwaarde als afgeleide van de WOZ waarde: • Afschrijven op vastgoed (wat in beginsel in waarde toeneemt) zorgt er voor dat de stille reserve blijft stijgen • Als we als ondergrens voor de waarde van het bezit 50% van de WOZ waarde hanteren als restwaarde is zelfs in het geval van optie 3 sprake van een vrij forse marge • We merken ten aanzien van met name optie 1 op dat hierbij sprake is van de hoogste overwaarde maar het hierbij sterk de vraag is of het reëel is te veronderstellen dat de waarde ook op termijn blijft toenemen als de energieprestaties achterblijven • Bij optie 2 en in sterkere mate bij optie 3 sprake is van een teruglopende stille reserve ten opzichte van 50% van WOZ doordat investeringen voor verduurzaming en nieuwbouw hoger zijn dan 50% van de WOZ waarde • Deze benadering is een reëel als alternatief voor de markt- en beleidswaarde aangezien BBV deze waarde begrippen niet kent

8

BBV waardering Hogere restwaarde o.b.v. 50% WOZ en geplande onttrekkingen 2021 en 2022 Reëel perspectief voor ingerekende ambitie Als we uitgaan van de geplande onttrekkingen in 2021 en 2022 in combinatie met een waardering waarbij 50% van de WOZ waarde als ondergrens wordt gehanteerd ontstaat een reëel perspectief voor de gewenste investeringen volgens optie 3. Feitelijk wordt hierbij niet afgeschreven gezien de aanwezige overwaarde en het uitgangspunt dat investeringen in beginsel rendabel zijn op basis van een rendement van 3,3%

9

Beleidswaarde Gezond woonbedrijf op basis van reële sociale kasstromen Waardering corporatiesector gehanteerde grondslagen Als we op basis binnen de corporatiesector gehanteerde grondslagen kijken naar de verschillende opties ontstaat een ander beeld:

• •

• •

Naast de instandhouding en verduurzaming blijkt ook het grootste deel van de nieuwbouwopgave realiseerbaar o.b.v de beleidswaarde Beleidswaarde is resultante van de toekomstige kasstromen van de exploitatie wordt gekeken en een (gedeeltelijke) benutting van de stille reserve van het bezit Deze berekeningen hebben we hierbij gebaseerd op vrij conservatieve uitgangspunten Belangrijk verschil hierbij is dat in beginsel geen afschrijving over de woningen plaatsvindt tenzij sprake is van een duurzame lagere waarde van het vastgoed.

10

Investeringen in de toekomst Waardeverandering nieuwbouw Effect waardevermindering nieuwbouw corporaties De afwaardering binnen de opgenomen nieuwbouw is door de toepassing van beleidswaarde hoog doordat binnen de berekening rekening wordt gehouden met een relatief hoge discontering van 5,96% op woningen als vertaling van het risicoprofiel van een gemiddelde woningportefeuille in Nederland. Omdat deze discontering feitelijk is gebaseerd op marktconforme uitgangspunten en niet op de beleidswaarde zit hier feitelijk los van de sociale afslagen voor huur en beheer een “dubbele” voorzichtigheid in de waardering. Heel concreet betekent dit dat een woning met een investering van 225k Euro is opgenomen tegen een veel lagere waarde en het restant afgewaardeerd wordt. Op basis van een 60 jarige exploitatie is bij een rendement van 3,3% sprake van een rendabele investering. Gezien de huidige kapitaalmarktrente is een rendement van 3,3% goed te motiveren. Zeker omdat het om kwalitatief hoogwaardige NOM woningen gaat

11

Investeringen in de toekomst Waardeverandering nieuwbouw Maatschappelijk dividend De waterval van een maatschappelijke verhuurder gaat uit van: • • • • • •

Doorgaande verhuur bij mutatie; Een huur lager dan de markthuur Meer uitgaven voor onderhoudskwaliteit Meer sociaal beheerlasten De verlaging van de verhuurdersheffing niet ingerekend Geen afslag discontering zekerheidsstelsel financiering

12

Risicoanalyse Risicomanagement als vertaling van een nieuwe strategie Risico’s in beeld Het belangrijkste risico bestaat uit de ruimte die de gemeente krijgt vanuit de Provincie om het vastgoed op een meer reële wijze te waarderen in samenhang met het BBV en de mogelijkheid om de aanwezige investeringsruimte te kunnen benutten. Lokaal bestaat het risico voor het Woonbedrijf vooral uit de allocatie van volkshuisvestelijke middelen naar andere beleidsvelden en de mate waarin binnen de nieuwe gemeente het ingezette volkshuisvestelijke beleid daadwerkelijk kan worden gerealiseerd.

Net als voor veel corporaties geldt dat het Woonbedrijf te maken heeft met een toenemende groep aan kwetsbare klanten en de duurzaamheidsopgave fors is.

Intern is de actualisatie van de strategie en de professionalisering van de bedrijfsvoering een belangrijke uitdaging.

13

Vervolgstappen Waardering bespreken met partners en Provincie als basis voor continuïteit en ambitie Gesprek herindelingspartners en Provincie De doorrekeningen laten duidelijk zien dat weliswaar op reële uitgangspunten sprake is van een gezond Woonbedrijf, maar de huidige waardering binnen de gemeente in de weg zit. Juist om die reden is binnen de corporatiesector waardering op historische kostprijs minus afschrijvingen in het verleden losgelaten om de maatschappelijke waarde van het bezit niet alleen door verkoop of lange termijn exploitatie te kunnen benutten, maar ook op basis van de toekomstige verdiencapaciteit.

Het onderbrengen in een gesloten systeem buiten de directe exploitatie van de overige gemeentelijke taken verdient hierbij de voorkeur. Gezien de relatief omvangrijke volkshuisvestelijke ambitie lijken de ingeplande onttrekkingen vanaf 2023 ongewenst.

Hoewel markt- en beleidswaarde binnen de vastgoed en corporatiesector meer gebruikelijk is kent de gemeentelijke BBV deze grondslag niet. Het toepassen hiervan binnen de verslaggeving is dus een moeilijk begaanbare weg. Deze grondslagen kunnen wel gehanteerd worden voor de professionalisering van de interne sturing.

Omdat in de kern sprake is van een gezond Woonbedrijf en een behoefte aan meer sociale huurwoningen achten wij een indringend gesprek met de Provincie en de andere partners binnen Voorne aan Zee over de toepassing van de huidige BBV waardering raadzaam.

De toepassing van de bedrijfswaarde methodiek over een periode van 60 jaar in combinatie met een minimaal rendement op investeringen lijkt passend voor de bepaling van de toekomstige “onrendabele top”. Mede door de actueel zeer lage financieringslasten en het kwalitatief hoge niveau van de nieuwbouw (NOM) is hiervan actueel geen sprake.

Mogelijke oplossing is om 50% van de WOZ waarde als restwaarde te hanteren (eventueel op woonkernniveau) om de noodzakelijke energietransitie en nieuwbouw mogelijk te maken.

14

Koersplan Alternatieve en aanvullende routes Verkoop duurdere huurwoningen Verkoop van 47 geliberaliseerde woningen is een optie om investeringsruimte te krijgen voor de bouw van sociale woningen. Dit gaat ten koste van de gewilde huurwoningen voor middengroepen en is een incidentele opbrengst binnen de begroting.

Andere woonvormen Het bouwen van kleinere/ tijdelijke eenheden om met beperktere investeringen de huidige tekorten te reduceren kan onderdeel zijn van de strategie. Een deel van deze oplossingen vallen buiten de verhuurdersheffing en regels rond buiten stedelijk bouwen.

Temporiseren ambitie Het verder temporiseren van de nieuwbouw en verduurzaming draagt niet bij aan de noodzakelijke volkshuisvestelijke ambitie en het oplossen van de bestaande tekorten aan sociale huurwoningen op Voorne en sluit niet aan bij het sociaal bod richting de Provincie en leidt mogelijk tot sancties (bestuursaanwijzing)

Verkoop aan corporatie of belegger • Het alsnog verzelfstandigen van het Woonbedrijf en of verkoop aan 1 van de corporaties uit de regio of een belegger is een gepasseerd station (zie onderzoek toekomst Woonbedrijf 2019) • Op Voorne loopt eveneens de afwikkeling van Vestia, waarbij ongeveer de helft van de sociale huurwoningen in Brielle zullen overgaan naar enkele corporaties uit de regio en voor de rest nog gezocht wordt naar een passende oplossing. • Corporaties zullen daarnaast een prijs zullen betalen die afgeleid is van de beleidswaarde wat slechts een deel van de stillen reserve is • Bij verzelfstandiging en of verkoop aan een corporatie zal daarnaast het jaarlijkse bestaande voordeel in het kader van de vrijstelling Vpb komen te vervallen

Extra huurverhoging en nieuwbouw boven de liberalisatiegrens Het liberaliseren van een deel van het bestaande woningbezit en het realiseren van nieuwbouw boven de liberalisatiegrens kan in financiële zin bijdragen aan de investeringsruimte van het woonbedrijf maar ook ruimte voor doorstroming binnen het bestaande bezit 15

Slotoverweging Belangrijkste uitkomsten Gezond Woonbedrijf Op basis van de opgestelde berekeningen ontstaat een beeld dat het Woonbedrijf gezond is en er op basis van de bestaande positieve operationele kasstromen ruimte is voor investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid

de bestaande stille reserve binnen het Woonbedrijf in combinatie met beperkte rendementseis van 3,3% op basis van een 60 jarige bedrijfswaarde. Aanvullende maatregelen Omdat de startpositie van het Woonbedrijf gezond is bestaat ook ruimte om te blijven kijken naar alternatieven die de investeringsruimte vergroten als discussie over de invulling van het BBV onvoldoende oplevert of regionaal (Vestiabezit Brielle)een grotere ambitie nodige is. Binnen de huidige berekeningen is vanaf 2023 geen rekening gehouden met verkoop van huurwoningen, extra huurverhogingen, marge op VOV woningen en of bouwen van kleinere eenheden of boven de liberalisatiegrens.

BBV uitgangspunten anders invullen Binnen de gemeentelijk financiën is tot op heden gewerkt met een zeer conservatieve waardering. Hierbij wordt rekening gehouden met een zeer beperkte restwaarde aan het einde van de levensduur. De meest eenvoudige optie is om met de Provincie te spreken over het binnen de regels van het BBV hanteren van een fors hogere restwaarde binnen een gesloten financieel systeem. Hierbij valt denken aan 50% van de actuele WOZ waarde eventueel aan te vullen met rendementskengetallen voor investeringen en exploitatie, zoals bedrijfs- en beleidswaarde.

Risico’s Externe risico’s hebben met name betrekking op het hiervoor beschreven toezichtkader en waardering binnen het BBV in combinatie met lokale besluitvorming over de toekomst van het Woonbedrijf. Intern vraagt vooral de omvang van het Woonbedrijf, professionaliteit, datakwaliteit en besluitvorming aandacht.

Investeringen Op basis van de opgestelde berekeningen ontstaat een beeld dat de investeringen de komende jaren realiseerbaar zijn op basis van 16

Planning

17

week

waar

deadline

38

Bestuurlijk behandel voorstel college

21-09-2021

38

MT

22-09-2021

38

Presentatie voorstel college

28-9-2021 + 24/9 technische toelichting

39

Commissie Beeldvorming

30-09-2021

40

Bestuurlijk behandel voorstel college

05-10-2021

41

Arhi-overleg (indien nodig)

11-10-2021

45

Commissie GG

08-11-2021

47

Raad

24-11-2021

Vragen? 18