06 Exploitatieovereenkomst Truijers 11 4 2022 def Geredigeerd
Tekst van het document
4
Truijers dient op het eigen terrein behorende bij de tot het Project behorende te realiseren woningen voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Bij iedere woning dienen ten minste twee (2) parkeerplaatsen te worden aangelegd. Op de tot het Project behorende aan te leggen weg waarmee de Blindeweg wordt doorgetrokken mogen geen parkeerplaatsen voor bezoekers worden gerealiseerd.
5
Bij de ontwikkeling van de tot het Project behorende percelen grond dienen de eisen van het Waterschap Hollandse Delta met betrekking tot oppervlaktewater in acht te worden genomen. Truijers zal hierover in overleg treden met het Waterschap Hollandse Delta. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn de doorgaande verbindingen tussen bestaande waterlopen, het verleggen van bestaande waterlopen, ruimtereservering voor onderhoudsstroken en de bereikbaarheid van de watergang.
6
Op het Perceel kunnen maximaal twee (2) woningen worden gerealiseerd binnen twee (2) bouwvlakken, op het gedeelte van het Perceel waaraan de Bestemming “Wonen’ wordt toegekend, zoals indicatief weergegeven op de als Bijlage 1 aan de Overeenkomst gehechte Verkavelingsstudie. Voor dit gedeelte van het Perceel waar de Bestemming “Wonen’ aan wordt toegekend, zal in het Bestemmingsplan worden bepaald dat het niet bebouwde gedeelte daarvan als tuin kan worden ingericht. Aan het andere gedeelte van het Perceel zal, zoals indicatief is weergegeven op de als Bijlage 1 aan de Overeenkomst gehechte Verkavelingsstudie, een dusdanige bestemming worden toegekend dat deze gronden kunnen worden gebruikt voor hobbymatige weidegang.
7
Op het Perceel kan maximaal één (1) woning worden gerealiseerd, binnen een (1) bouwvlak, op het gedeelte van het Perceel waaraan de Bestemming “Wonen’ wordt toegekend, zoals indicatief weergegeven op de als Bijlage 1 aan de Overeenkomst gehechte Verkavelingsstudie. Voor dit gedeelte van het Perceel waar de Bestemming “Wonen’ aan wordt toegekend, zal in het Bestemmingsplan worden bepaald dat het niet bebouwde gedeelte daarvan als tuin kan worden ingericht. Aan het andere gedeelte van het
1
De in de Overeenkomst gehanteerde definities zijn van overeenkomstige toepassing in deze bijlage.
Perceel zal, zoals indicatief is weergegeven op de als Bijlage 1 aan de Overeenkomst gehechte Verkavelingsstudie, een dusdanige bestemming worden toegekend dat deze gronden kunnen worden gebruikt voor ofwel slechts hobbymatige weidegang (op de Verkavelingsstudie aangeduid als ‘Hobbymatig grondgebruik’), dan wel hobbymatige weidegang en agrarische teelt van (zonne)bloemen, zaden of organische producten (op de Verkavelingsstudie aangeduid als ‘Algemeen grondgebruik’). Bij deze teelt is het niet toegestaan gebruik te maken van kassen. 8
Op het Perceel kunnen maximaal drie (3) woningen worden gerealiseerd binnen drie (3) bouwvlakken, op het gedeelte van het Perceel waaraan de Bestemming “Wonen’ wordt toegekend, zoals indicatief weergegeven op de als Bijlage 1 aan de Overeenkomst gehechte Verkavelingsstudie. Voor dit gedeelte van het Perceel waar de Bestemming “Wonen’ aan wordt toegekend, zal in het Bestemmingsplan worden bepaald dat het niet bebouwde gedeelte daarvan als tuin kan worden ingericht. Aan het andere gedeelte van het Perceel zal, zoals indicatief is weergegeven op de als Bijlage 1 aan de Overeenkomst gehechte Verkavelingsstudie, een dusdanige bestemming worden toegekend dat deze gronden kunnen worden gebruikt voor ofwel slechts hobbymatige weidegang (op de Verkavelingsstudie aangeduid als ‘Hobbymatig grondgebruik’), dan wel hobbymatige weidegang en agrarische teelt van (zonne)bloemen, zaden of organische producten (op de Verkavelingsstudie aangeduid als ‘Algemeen grondgebruik’). Bij deze teelt is het niet toegestaan gebruik te maken van kassen.
9
De bouwmogelijkheden in het Plangebied zullen worden afgestemd op de bestemmingen in de directe omgeving en in het Bestemmingsplan worden vastgelegd. Bij benadering houdt dit in dat op het Perceel de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen en overkappingen maximaal 300 (driehonderd) vierkante meter (m²) (exclusief hetgeen op grond van wet- en regelgeving vergunningvrij op het Perceel mag worden gebouwd) mag bedragen, waarbij de goot- en bouwhoogte van de hoofdbouwmassa, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde overkappingen, maximaal vier en een halve (4,5) meter (m) respectievelijk tien (10) meter (m) mag bedragen en de goot- en bouwhoogte van de bijgebouwen en vrijstaande overkappingen maximaal drie (3) meter (m) respectievelijk zes (6) meter (m) mag bedragen.
10
De verkaveling is indicatief weergegeven op de Verkavelingsstudie (Bijlage 1 bij de Overeenkomst).
11
Truijers zal op het Perceel, het Perceel en het Perceel conform de percelen Broershoek 5, 7 en 9 te (3235 CZ) Rockanje, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1836, 1837 en 1838, zoals schematisch is weergegeven op de Verkavelingsstudie, natuurvriendelijke oevers realiseren. De vereiste breedte van de natuurvriendelijke oever is minimaal 5 meter.
12
Truijers zal met inachtneming van de hiervoor bedoelde technische uitgangspunten en randvoorwaarden tekeningen opstellen voor de door Truijers te realiseren Infrastructurele werken en zal deze tekeningen ter goedkeuring voorleggen aan de Gemeente.
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ...............................................................................................................3 1.1 Opdracht..........................................................................................................3 1.2 Gesprek ...........................................................................................................3 1.3 Van concept naar definitief ..............................................................................4
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE ......................................................................5 2.1 Wet ruimtelijke ordening ..................................................................................5 2.2 Actualiteiten rechtspraak .................................................................................6
3
PLANGEBIED...........................................................................................................7
4
HUIDIGE PLANOLOGIE .........................................................................................10
5
NIEUWE PLANOLOGIE .........................................................................................14
6
PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER ..................................16 6.1 6.2 6.3
Selectie van relevante aspecten ....................................................................16 Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten.....................22 Invloedssfeer .................................................................................................24
7
OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO ...............................25
8
ANDERSZINS VERZEKERD ..................................................................................30
9
OVERWEGINGEN ACTIEVE RISICOAANVAARDING ...........................................31
10
OVERWEGINGEN TAXATIES ...............................................................................33 10.1 Definitie waardebegrip ...................................................................................33 10.2 Peildatum ......................................................................................................33 10.3 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld ......................33 10.4 Geldigheid en geldigheidsduur ......................................................................33 10.5 Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau .................34
11
BEOORDELING CLUSTERS .................................................................................35
12
CONCLUSIE...........................................................................................................39
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
De gemeente Westvoorne heeft de SAOZ te Rotterdam op 5 maart 2021, opdracht gegeven om een risicoanalyse planschade op te stellen met betrekking tot de realisatie van 7 nieuwe woningen en de omzetting van 2 bedrijfswoningen naar burgerwoningen aan de Middelweg, Blindeweg en Doornweg te Rockanje, gemeente Westvoorne. 1.2
Gesprek
Het dossier is op 24 maart 2021 telefonisch besproken. Opdrachtgever werd daarbij vertegenwoordigd door
. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar
deskundige mevrouw
. Daarbij kwam in essentie het volgende
aan de orde: -
De huidige en de nieuwe planologie. Met betrekking tot het huidige omgevingsplan is per email van 25 maart 2021 nadere informatie toegezonden. De voorgenomen ontwikkeling zal in één nieuw plan worden opgenomen. Voorts is aangegeven om welke 7 nieuwe woningen het precies gaat en om welke 2 bedrijfswoningen die zullen worden omgezet naar burgerwoningen;
-
De 2 bedrijfswoningen die zullen worden omgezet naar burgerwoningen zijn eigendom van één van de bij de onderhavige ontwikkeling betrokken partijen, zodat deze twee objecten zelf niet als potentieel te treffen woningen hoeven te worden meegewogen (per email van 10 maart 2021 is ons ook medegedeeld dat en
-
onderling geen planschade van elkaar zullen claimen).
In de nabije omgeving van de in totaal 9 burgerwoningen bevinden zich geen bedrijven meer. Het op ruimere afstand gelegen bedrijf aan de Torenweg zal in de toekomst ook weg gaan;
-
De woningbouwontwikkeling van fase 1, zoals op de toegezonden kaart van 26 februari 2021 is weergegeven (zie verderop in dit advies), kan buiten beschouwing worden gelaten;
-
In maart 2021 is een niet-openbaar collegebesluit genomen over de onderhavige ontwikkeling. Het object aan de Blindeweg 14 is door de huidige eigenaar in 2020 in eigendom verkregen. Informatie voor de beoordeling van het onderwerp voorzienbaarheid is nadien toegezonden.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
3 van 39
1.3
Van concept naar definitief
Het conceptrapport is op 19 april 2021 aan opdrachtgever gemaild. Hierop is van de zijde van opdrachtgever per email van 28 april 2021 als volgt gereageerd: “Goedemorgen Ondertussen hebben wij de concept PSRA bekeken. Wat ons betreft een zeer grondige en duidelijke analyse. Daarbij wel een drietal punten/opmerkingen vanuit onze zijde: 1. Het in 2021 genomen besluit heb ik er toch nog even bijgepakt. Het betreft geen openbaar besluit, dus ik heb jou daar van verkeerde info voorzien. Wil jij dat aanpassen? 2. Vanaf pagina 17 wordt gesproken over het feit dat er bij bepaalde locaties geen sprake is van verdere verruiming van de bouwmogelijkheden, kun je dit in het rapport wat meer toelichten? 3.
heeft ook naar de analyse gekeken en geeft aan dat hij een NMR van 4% bij de Blideweg 14 wat aan de forse kant vindt. De daarnaast geprojecteerde woningen die de schade gaan veroorzaken worden immers niet op de saneringslocatie van
gerealiseerd met op de gronden met de functie
algemeen grondgebruik. Hij geeft aan dat jullie dit niet hoeven aan te passen, maar dat hij graag een nadere toelichting op dit punt zou zien. Verder helemaal akkoord! Mocht u naar aanleiding van deze e-mail nog vragen hebben dan kunt u mij bereiken via dit e-mailadres of via Met vriendelijke groet,
(einde citaat) Naar aanleiding hiervan hebben wij het definitieve advies op de betreffende punten gewijzigd of aangevuld. Op 4 mei 2021 is aangegeven dat het rapport definitief mag worden.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
4 van 39
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade van belang. 2.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel omdat in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)
Een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
Een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
Een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
De aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
Een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
Een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
Een bepaald koninklijk besluit.
Artikel 6.2 heeft betrekking op het normale maatschappelijke risico: Lid 1: Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Lid 2: In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: -
Van schade in de vorm van een inkomensderving, een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
-
Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
5 van 39
2.2
Actualiteiten rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt de betekenis van de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade verder ingevuld. Wij houden de jurisprudentie wekelijks bij en wij leiden daaruit een juridisch kader af, waarbinnen de planologische vergelijking moet passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •
Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe feitelijke situaties zijn van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRvS 30 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:239,
Helmond
en
ABRvS
24
april
2019,
ECLI:NL:RVS:2019:1350, Bergen); •
Bij
indirecte
planschade worden situaties die ontstaan zijn vanuit
het
overgangsrecht, in beginsel buiten beschouwing gelaten (bijv. ABRvS 27 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:143, Utrechtse Heuvelrug); •
De schade ontstaat op het moment dat de nieuwe planologische maatregel in werking treedt (bijv. ABRvS 3 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2187, Utrecht);
•
Planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRvS 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3945, Achtkarspelen en ABRvS 8 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1482, Capelle aan den IJssel);
•
Actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een aanvrager ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2048, De Wolden);
•
Actieve risicoaanvaarding moet worden gebaseerd op door de overheid openbaar gemaakte
beleidsinformatie
(bijv.
ABRvS
28
september
2016,
ECLI:NL:RVS:2016:2582, Zutphen).
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
6 van 39
Middelweg
Figuur 2 Deze deellocatie omvat het kadastrale perceel gemeente Westvoorne, sectie B, nummer 1664.
Blindeweg
Figuur 3 Deze deellocatie omvat de kadastrale percelen gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1475, 1476, 123 en 1879.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
8 van 39
Doornweg
Figuur 4 Deze deellocatie omvat de kadastrale percelen gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1254 en 1255.
Voor zover niet nader omschreven heeft deskundige, behalve door het opvragen van de getoonde kadastrale informatie, geen nader titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten, zoals met name mandeligheid, erfdienstbaarheden, erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
9 van 39
4
HUIDIGE PLANOLOGIE
Het nu geldende bestemmingsplan vormt de basis voor onze planologische vergelijking. Volgens de verstrekte informatie geldt voor het plangebied het Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne, zoals vastgesteld op 22 januari 2020 en nadien onherroepelijk geworden. Van dit plan hebben wij op ons verzoek (ter verduidelijking van de weergave op www.ruimtelijkeplannen.nl) de essentie van de vigerende bestemmingen per deellocatie ontvangen. In het navolgende omschrijven wij kort de huidige planologische mogelijkheden per deellocatie. Middelweg
Figuur 5 Het te ontwikkelen perceel is met een licht blauw/groen teken gemarkeerd.
Voor dit perceel geldt een bouwvlak dat behoort bij het naastgelegen perceel Middelweg 5. Een nieuwe woning is op dit perceel nu niet mogelijk. Wel bebouwing bij een woning, zoals: -
Bijgebouwen en vrijstaande overkappingen met een maximale goot- en bouwhoogte van 3 meter respectievelijk 6 meter;
-
Erf- en terreinafscheidingen waarvan de maximale bouwhoogte varieert van 1,25 tot 2,5 meter.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
10 van 39
Blindeweg
Figuur 6 Dit fragment van de verbeelding heeft betrekking op de kadastrale percelen gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1475, 1476 en 123.
De huidige planologische mogelijkheden komen in essentie neer op het volgende. -
Ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning c.a. Blindeweg 15 een agrarische bedrijfswoning met bijbehorende voorzieningen;
-
gebouwen en overkappingen ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf met een maximale goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter;
-
kassen met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een maximale oppervlakte van 20.000 m2;
-
erf- en terreinafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 2 meter;
-
overige bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
11 van 39
Figuur 7 Dit fragment van de verbeelding heeft betrekking op het kadastrale perceel gemeente Westvoorne, sectie B, nummer 1879.
Voor deze gronden geldt geen bouwvlak. Er gelden relatief beperkte bebouwings- en gebruiksmogelijkheden, zoals speel- en parkeervoorzieningen met bebouwing van relatief beperkte omvang.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
12 van 39
Doornweg
Figuur 8 Dit fragment van de verbeelding heeft betrekking op de kadastrale percelen 1254 en 1255.
De huidige planologische mogelijkheden komen in essentie neer op het volgende. -
Ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning c.a. Doornweg 6A een agrarische bedrijfswoning met bijbehorende voorzieningen;
-
gebouwen en overkappingen ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf met een maximale goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter;
-
kassen met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een maximale oppervlakte van 20.000 m2;
-
erf- en terreinafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 2 meter;
-
overige bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
13 van 39
Blindeweg Blindeweg 15 zal van een bedrijfswoning c.a. worden omgezet naar een burgerwoning c.a. Wij gaan er hierbij vanuit dat de maatvoering in essentie gelijk blijft. Ten noordwesten van Blindeweg 15 zullen 5 nieuwe vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Ook hier gaan wij voor de nieuwe woningen globaal uit van een maximale goot- en bouwhoogte van 4,5 meter respectievelijk 10 meter met bijbehorende bijbebouwing. Doornweg Doornweg 6A zal van een bedrijfswoning c.a. worden omgezet naar een burgerwoning c.a. Wij gaan er hierbij vanuit dat de maatvoering in essentie gelijk blijft. Ten zuiden van Doornweg 6A zal één nieuwe vrijstaande woning worden gebouwd. Ook hier gaan wij voor de nieuwe woning globaal uit van een maximale goot- en bouwhoogte van 4,5 meter respectievelijk 10 meter met bijbehorende bijbebouwing.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
15 van 39
6
PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER
6.1
Selectie van relevante aspecten
In deze risicoanalyse planschade beoordelen wij de mogelijk te verwachten indirecte planschade. Deze schade doet zich voor indien in de omgeving van objecten van derden ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van die objecten. Of sprake is van een nadelige wijziging van één of meer aspecten, wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke verandering van belang, maar hetgeen op grond van de huidige en nieuwe planologie maximaal kan worden gerealiseerd. Hierna beoordelen wij per aspect of de voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot een planologische verandering. Uitzicht Daar waar bebouwingsmogelijkheden wijzigen, kan dit gevolgen hebben voor het zicht vanuit een omliggend object: dit kan daardoor worden beperkt of juist verruimd. Niet elke wijziging hoeft echter nadelige gevolgen te hebben voor de waarde van dat object. Of sprake is van verlies van waarde bepalend uitzicht is zowel afhankelijk van de afstand als van de zichthoek gemeten vanaf een waarneempunt. Naarmate de afstand toeneemt en de zichthoek (horizontaal of verticaal) groter wordt, zal de invloed van bebouwing op het uitzicht afnemen.
Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de bouwmogelijkheden verder worden verruimd, zodat dit kan leiden tot een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
16 van 39
Ook ter plaatse van de drie nieuwe woningen naast Blindeweg 15, zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Ter plaatse van de twee nieuwe woningen naast Blindeweg 14, zullen de bouwmogelijkheden wel worden verruimd, waardoor het uitzicht vanuit omliggende objecten in beginsel verder kan worden beperkt. Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Ook ter plaatse van de nieuwe woning zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Schaduw Daglichttoetreding en bezonning dragen bij aan het woongenot.
Worden deze aangetast, dan kan dat onder omstandigheden leiden tot een waardevermindering. Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de bouwmogelijkheden verder worden verruimd, zodat dit in beginsel kan leiden tot een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding vanuit omliggende objecten.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
17 van 39
Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten. Ook ter plaatse van de drie nieuwe woningen naast Blindeweg 15, zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Ter plaatse van de twee nieuwe woningen naast Blindeweg 14, zullen de bouwmogelijkheden wel worden verruimd, waardoor omliggende objecten in beginsel meer periodieke schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding kunnen ondervinden. Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten.
Ook ter plaatse van de nieuwe woning zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Karakter van de bestemming Bij de beoordeling van de wijziging van het karakter van de bestemming bezien wij de gevolgen van de mutatie voor de situeringswaarde van het te beoordelen object. Daartoe behoort ook de kwaliteit van het zicht.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
18 van 39
Concrete beoordeling De
omzetting
van
een
agrarische
bedrijfsmatige
bestemming
naar
een
burgerwoonbestemming is in principe gunstig voor bestaande burgerwoningen in de nabije omgeving. Bedrijfsmatige activiteiten passen immers minder goed bij burgerwoningen dan andere burgerwoningen. Daar waar de bebouwingsmogelijkheden en de daarbij behorende gebruiksmogelijkheden verder worden verruimd zal wel sprake kunnen zijn van een verdere verstening van de nabije omgeving en daardoor een minder gunstige situeringswaarde van omliggende woningen. Wij verwachten dat dit het geval zal zijn bij de deellocaties aan de Middelweg en aan de Blindeweg voor wat betreft de twee woningen naast Blindeweg 14. Privacy Met name wanneer in de nieuwe planologische situatie meer mensen aanwezig kunnen zijn dan voorheen en/of wanneer sprake is van meer permanent menselijk verblijf, kunnen omwonenden dat als een beperking van hun persoonlijke levenssfeer ervaren. Óf en de mate waarin er een inbreuk op de privacy kan ontstaan, wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin waarnemer en waargenomene elkaar kunnen zien en/of elkaar kunnen horen. Daarbij spelen de onderlinge afstand en eventuele mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen een belangrijke rol. Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de gebruiksmogelijkheden voor wonen verder worden geïntensiveerd, zodat dit kan leiden tot een verdere aantasting van de privacy van omwonenden.
Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een verdere aantasting van de privacy. Ter plaatse van de vijf nieuwe vrijstaande woningen zal wel sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat dit in beginsel nadelig kan zijn voor de privacy van omwonenden.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
19 van 39
Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een verdere aantasting van de privacy. Ter plaatse van de nieuwe vrijstaande woning zal wel sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat dit in beginsel nadelig kan zijn voor de privacy van omwonenden. Hinder Het mogelijk maken van voorheen niet toegestane gebruiksfuncties met de daaraan inherente vormen van overlast zoals geluid, geur, licht, stof en trilling kan leiden tot een toename van hinder voor de nabije omgeving. Hetzelfde geldt voor het toelaten van een intensivering van een al bestaande functie. Bij de beoordeling hiervan mag echter volgens de jurisprudentie alleen worden uitgegaan van ruimtelijk relevante gevolgen van de planologie en moet voorts uitgegaan worden van normaal gebruik. Misdragingen als burenoverlast, hangjongeren, het niet naleven van milieuregels en dergelijke gelden als normafwijkend en eventueel nadeel daarvan kan niet leiden tot planschade. Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de gebruiksmogelijkheden voor wonen verder worden geïntensiveerd, zodat dit voor omwonenden kan leiden tot een toename van aan wonen gerelateerde vormen van hinder.
Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat het slechts één nieuwe woning betreft. Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een toename van hinder. Ter plaatse van de drie nieuwe vrijstaande woningen naast Blindeweg 15 zullen de voormalige agrarische bedrijfsmatige vormen van hinder komen te vervallen en zullen de aan wonen gerelateerde vormen van hinder toenemen. Per saldo zal de mate van hinder naar verwachting enigszins verbeteren.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
20 van 39
Ter plaatse van de twee nieuwe vrijstaande woningen naast Blindeweg 14 zullen de aan wonen gerelateerde vormen van hinder toenemen. Hier kan zich in beginsel een nadeel qua hinder voordoen voor omwonenden. Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een toename van hinder. Ter plaatse van de nieuwe vrijstaande woning zullen de voormalige agrarische bedrijfsmatige vormen van hinder komen te vervallen en zullen de aan wonen gerelateerde vormen van hinder enigszins toenemen, waarbij rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat het slechts één nieuwe woning betreft. Per saldo zal de mate van hinder daar naar verwachting verbeteren. Verkeer, ontsluiting en parkeren Aan verkeer gerelateerde vormen van hinder, waaronder ook de wijze van ontsluiting en de manier waarop in de parkeerbehoefte wordt voorzien, kunnen leiden tot een vermindering van het woongenot. Omstandigheden als het aantal verkeersbewegingen, het soort verkeer en de afstand zijn daarbij uiteraard mede van belang. Concrete beoordeling De nieuwe woningen zullen op de bestaande wegen worden ontsloten, zodat zich qua wijze van ontsluiten geen planologische verandering zal voordoen.
Wij gaan er van uit dat zal worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de nieuwe woningen, zodat er geen sprake zal zijn van een toename van de parkeerdruk. Middelweg Aan de Middelweg zal het aan- en afrijdend verkeer weliswaar enigszins kunnen toenemen, doch het gaat hier slechts om één nieuwe woning, zodat het aantal verkeersbewegingen dat hierbij hoort verwaarloosbaar is op het totale aantal op de Middelweg.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
21 van 39
Blindeweg Op de Blindeweg zal agrarisch verkeer plaatsmaken voor verkeer naar en van de bestaande woning en de 5 nieuwe woningen. Ook hier verwachten wij per saldo geen relevante planologische verandering op dit punt. Doornweg Op de Doornweg zal agrarisch verkeer plaatsmaken voor verkeer naar en van de bestaande woning en de nieuwe woning. Ook hier verwachten wij per saldo geen relevante planologische verandering op dit punt. Milieu Indien nieuwe milieugevoelige functies, zoals woningbouw, nabij bestaande bedrijvigheid worden gerealiseerd kan dit van invloed zijn op de mate waarin het bedrijf hinder mag veroorzaken. Concrete beoordeling In de nabije omgeving van de in totaal 9 burgerwoningen bevinden zich geen bedrijven meer. Het op ruimere afstand gelegen bedrijf aan de Torenweg zal in de toekomst ook weg gaan. Dit aspect is derhalve niet relevant. 6.2
Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten
Middelweg Met betrekking tot de voorgenomen planologische verandering aan de Middelweg zullen naar verwachting nadelen ontstaan ten aanzien van de volgende aspecten: -
uitzicht;
-
schaduw;
-
karakter van de bestemming;
-
privacy;
-
hinder.
Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. Voor deze locatie ontstaan naar verwachting geen relevante positieve effecten, zodat geen saldering mogelijk is. Bij de clusters maken wij, bezien vanuit de te beïnvloeden objecten een concrete beoordeling.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
22 van 39
Blindeweg Met betrekking tot de voorgenomen planologische verandering aan de Blindeweg zullen naar verwachting zowel voor- als nadelen ontstaan. De nadelen hebben betrekking op de volgende aspecten: -
uitzicht;
-
schaduw;
-
karakter van de bestemming;
-
privacy;
-
hinder.
Het voordeel heeft betrekking op het aspect: -
hinder.
Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. Het voordeel zal de nadelen slechts in geringe mate kunnen compenseren, zodat per saldo een nadeel resteert. Bij de clusters maken wij, bezien vanuit de te beïnvloeden objecten een concrete beoordeling. Doornweg Met betrekking tot de voorgenomen planologische verandering aan de Doornweg zal naar verwachting zowel een voor- als een nadeel ontstaan. Het nadeel heeft betrekking op het aspect: -
privacy.
Het voordeel heeft betrekking op het aspect: -
hinder.
Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. Het voordeel zal het nadeel naar verwachting volledig kunnen compenseren, zodat per saldo geen nadeel resteert. Het afbakenen van
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
23 van 39
7
OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO
Algemeen Op de eventuele waardevermindering dient het normaal maatschappelijk risico in mindering te worden gebracht. Alleen indien en voor zover de in aanmerking te nemen waardevermindering het normaal maatschappelijk risico overstijgt, bestaat een aanspraak op tegemoetkoming in planschade. Uit de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat onderzocht
moet
worden
in
hoeverre
de
waardedaling
binnen
het
normale
maatschappelijke risico valt waardoor deze op grond van artikel 6.2 Wro geheel of gedeeltelijk voor rekening van de betrokkenen behoort te blijven. Op basis van artikel 6.2 lid 2 Wro geldt daarbij een minimale aftrek van 2% van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade. Afweging van alle er toe doende omstandigheden kan leiden tot de conclusie dat, op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro, een groter deel van de schade voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Het is daarom niet uit te sluiten dat, na beoordeling van de in de jurisprudentie opgenomen criteria voor de huidige ontwikkeling, in een toekomstige planschadeprocedure een bedrag groter dan 2% van de waarde, in mindering kan worden gebracht op de schade. Relevante criteria Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee betrokkenen rekening hadden kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. De te toetsen relevante criteria daarbij zijn: 1. Betreft het in algemene zin een normale maatschappelijke ontwikkeling; 2. In hoeverre past de ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving; 3.
Past de ontwikkeling in het meerjarige planologische beleid. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de betrokken onroerende zaak en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Daarbij geldt wel dat aan de
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
25 van 39
afstand en aan de omvang van het nadeel als zodanig geen zelfstandige betekenis toekomt, omdat deze factoren zich vertalen in de hoogte van het schadebedrag. Maximale hoogte van de drempel bij risicoanalyses Wij zijn ons ervan bewust dat uit de rechtspraak volgt dat de drempel maximaal 5% kan bedragen. Gelet op het karakter van een risicoanalyse planschade en het aan de maximale drempel verbonden procesrisico, hanteren wij in een risicoanalyse desondanks maximaal een drempel van 4%. Extra reden daarvoor is dat de wetgever in het kader van de in procedure zijnde Omgevingswet heeft gekozen voor een vaste en dus maximale drempel van 4%. In het onderstaande gaan wij op hoofdlijnen na of er in deze zaak aanleiding kan zijn voor een hogere drempel dan 2% op basis van artikel 6.2 lid 2 Wro. De concrete verwerking zal bij de beoordeling van de clusters plaatsvinden. Globale beoordeling van de criteria Op basis van de ons ter beschikking staande informatie beoordelen wij het normaal maatschappelijk risico bij benadering als volgt. 1
Kan de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden beschouwd waarmee men rekening had kunnen houden, in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen?
De aard van de onderhavige ontwikkeling is in zijn algemeenheid aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee een aanvrager theoretisch rekening had kunnen houden. Het gaat hier immers om een omgeving met overwegend vrijstaande woningen, waaraan in totaal 7 vrijstaande woningen zullen worden toegevoegd en waarbij 2 bedrijfswoningen een burgerwoonbestemming krijgen. 2
In welke mate past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?
Gelet op de structuur van de omgeving kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
26 van 39
omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid als passend worden aangemerkt. Het gaat hier immers om een omgeving met overwegend vrijstaande woningen, waaraan in totaal 7 vrijstaande woningen zullen worden toegevoegd en waarbij 2 bedrijfswoningen een burgerwoonbestemming krijgen. De voorgevels van de nieuwe woningen zullen redelijk aansluiten op de voorgevellijn van de bestaande woningen in dezelfde straat. Er zal derhalve sprake blijven van een bebouwingslint. Wij gaan er bovendien vanuit dat de gooten bouwhoogten zullen aansluiten op die van de bestaande bebouwing in de omgeving. 3
In welke mate past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen het gevoerde planologische beleid?
De planologische ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, en moet in zoverre als passend in het gevoerde ruimtelijk beleid worden beschouwd. Belangrijker is of de ontwikkeling past binnen het langjarig, door de gemeente vastgestelde beleid. Ten aanzien van de deellocatie Middelweg hebben wij geen gegevens ontvangen omtrent langjarig beleid. Met betrekking tot de deellocaties Blindeweg en Doornweg hebben wij de volgende publicatie d.d. 8 februari 2017 ontvangen.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
27 van 39
Blindeweg en Doornweg Alles in aanmerking genomen, komen wij tot de slotsom dat, op basis van de beoordeling op grond van het eerste lid van artikel 6.2 Wro, naar verwachting maximaal 4% van de waarde van de omliggende objecten wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van de eigenaren daarvan zal kunnen worden gelaten (deze aftrek is daarmee hoger dan het wettelijke forfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak op grond van het tweede lid van artikel 6.2 Wro). In de publicatie van 8 februari 2017 is weliswaar “Blindeweg 15” genoemd, terwijl ter plaatse zowel op de gronden van de eigenaar van Blindeweg 15 zal worden gebouwd, als op de gronden ten noorden/noordoosten daarvan, maar bij planologische beoordelingen zijn de feitelijke eigendomssituaties niet maatgevend. Indien er “Blindeweg 15” staat dient in onze visie rekening te worden gehouden met de gronden in de buurt van de bestaande woning Blindeweg 15. Bovendien hoeft bij een aftrek van 4% niet 100% te zijn te voldaan aan de drie criteria. Naast het langjarige beleid spelen ook de antwoorden voor de eerdere twee criteria een rol. Alleen bij een aftrek van 5% dient aan alle criteria geheel te zijn voldaan.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
29 van 39
8
ANDERSZINS VERZEKERD
Als planschade is ontstaan, kan het voorkomen dat deze schade al op een andere manier is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Er zijn uiteraard ook andere afspraken denkbaar. Met geen van de eigenaren van omliggende objecten van derden, zoals genoemd in paragraaf 6.3, zijn afspraken gemaakt die te maken hebben met de onderhavige ontwikkeling, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet aan de orde is. De 2 bedrijfswoningen die zullen worden omgezet naar burgerwoningen (Blindeweg 15 en Doornweg 6A) zijn eigendom van één van de bij de onderhavige ontwikkeling betrokken partijen, zodat deze twee objecten zelf niet als potentieel te treffen woningen hoeven te worden meegewogen (
zullen onderling geen
planschade van elkaar claimen). Ook fase 1, zoals op de eerdere tekening in hoofdstuk 5 vermeld, mag buiten beschouwing worden gelaten.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
30 van 39
Wij achten deze publicatie wel relevant voor het passen binnen het langjarige overheidsbeleid in het kader van de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico, doch aangezien in de publicatie nog geen tekening is opgenomen met de concrete situering van de nieuwe woningen, gaan wij op dit moment veiligheidshalve nog niet uit van voldoende concrete voorzienbaarheid op basis van deze publicatie. Ook de toegezonden correspondentie tussen
en
het object aan de Blindeweg 14 (zie hieronder), achten wij op dit moment onvoldoende om voorzienbaarheid met zekerheid te kunnen tegenwerpen. “Van: Verzonden: vrijdag 15 november 2019 12:59 Aan: Onderwerp: Perceel Blindeweg kadestrale uitmeting Hallo, Zoals daarnet besproken hierbij mijn contactgegevens:
Zoals gezegd, mocht ik info m.b.t. de kadastrale uitmeting van notaris/verkoper/makelaar ontvangen, deel ik deze met jou, dan hebben we iig dezelfde informatie. Met hartelijke groet, (einde citaat) Het onderwerp voorzienbaarheid laten wij in het vervolg van dit advies derhalve buiten beschouwing.
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
32 van 39
10
OVERWEGINGEN TAXATIES
10.1 Definitie waardebegrip Wij hanteren de volgende definitie: Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 10.2 Peildatum Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardering. 10.3 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: •
Het waardeniveau vóór de voorgenomen planwijziging;
•
Het waardeniveau ná de voorgenomen planwijziging.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst. 10.4 Geldigheid en geldigheidsduur De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde, en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden, bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij:
20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje
33 van 39
1
132703 Versie 3 #20126138
AKTE VAN HYPOTHEEK
Heden, [●] tweeduizend tweeëntwintig, verschenen voor mij, mr. [●], notaris te [●]: 1. [●], te dezen handelend als [●] van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Truijers Vastgoedontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Oostvoorne, gemeente Westvoorne, kantoorhoudend te 3233 BK Oostvoorne, Nieuweweg 24, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 62776088, hierna te noemen: Hypotheekgever 1; 2. wonende te geboren te , niet gehuwd en niet geregistreerd als partner, houder van een geldig [●] met nummer [●], afgegeven te [●] op [●], hierna te noemen: Hypotheekgever 2; 3. [●], hierbij handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: de publiekrechtelijk rechtspersoon: Gemeente Westvoorne, gevestigd en kantoorhoudend te 3235 AP Rockanje, Raadhuislaan 6, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 50358944, hierna te noemen: Hypotheekhouder. De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden het volgende: Artikel 1. Definities. Algemeen. 1.
Tenzij anders blijkt, wordt in deze akte verstaan onder: - Akte: deze akte van hypotheek; - Notaris: een (waarnemer van een) notaris of een toegevoegd notaris, verbonden aan [●], een [●], statutair gevestigd [●], kantoorhoudende te [●]; - Openbare Registers: de openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek juncto artikel 8 lid 1 Kadasterwet; - Overeenkomst:
2
de op [●] tweeduizend tweeëntwintig tussen Hypotheekgever 1 en Hypotheekhouder gesloten exploitatieovereenkomst; - Partijen: Hypotheekgever 1, Hypotheekgever 2 en Hypotheekhouder tezamen; - Registergoed: het perceel grond, gelegen te Westvoorne, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie B, nummer 1879, groot achttienduizend tachtig vierkante meter (18.080 m2), welk perceel blijkens de kadastrale registratie is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht en een herinrichtingsrente van [●] euro (EUR [●]); - Verkrijgingsakte: de akte van levering waarbij Hypotheekgever 2 het Registergoed onder de Voorwaarden heeft geleverd aan Hypotheekgever 1, welke akte van levering op twaalf november tweeduizend éénentwintig is verleden voor notaris te Brielle, van welke akte een afschrift op twaalf november tweeduizend éénentwintig in de Openbare Registers is ingeschreven, in register Hypotheken 4, deel 82571, nummer 60; - Voorwaarden: (één van) de ontbindende voorwaarden waaronder de levering van het Regstergoed door Hypotheekgever 2 aan Hypotheekgever 1 heeft plaatsgevonden bij de Verkrijgingsakte. 2. Definities kunnen zonder verlies van de inhoudelijke betekenis in enkelvoud of meervoud worden gebruikt. 3.
De titels en kopjes van de artikelen van de Akte dienen slechts voor het leesgemak; zij maken geen deel uit van de Akte en hebben geen invloed op de uitleg ervan. Artikel 2. Overeenkomst. 1. Tot zekerheid voor de nakoming door Hypotheekgever 1 van haar verplichtingen, voortvloeiende uit artikel 5 en artikel 9 van de Overeenkomst, heeft Hypotheekgever 1 zich verplicht tot het (laten) vestigen van een eerste recht van hypotheek door Hypotheekgever 2 ten behoeve van Hypotheekhouder ter grootte van een bedrag van tweehonderdduizend euro (EUR 200.000,00) op het Registergoed. 2. In verband met het feit dat het Registergoed inmiddels onder de Voorwaarden is overgedragen aan Hypotheekgever 1, komen Partijen hier overeen dat: a. Hypotheekgever 1 een eerste recht van hypotheek vestigt ter grootte van een bedrag van tweehonderdduizend euro (EUR 200.000,00) op het Registergoed ten behoeve van Hypotheekhouder; en
3
b. Hypotheekgever 2 een eerste recht van hypotheek vestigt ter grootte van een bedrag van tweehonderdduizend euro (EUR 200.000,00) op het Registergoed ten behoeve van Hypotheekhouder onder de opschortende voorwaarde van het in vervulling gaan van (één van) de Voorwaarden. Artikel 3. Titel tot vestiging hypotheek- en pandrechten. Partijen zijn overeengekomen - en, indien en voor zover nodig: bevestigen hierbij dat Hypotheekgever 1 en Hypotheekgever 2 verplicht zijn tot het verlenen van het recht van hypotheek respectievelijk de rechten van pand zoals in de Akte bedoeld, zulks tot (meerdere) zekerheid voor de nakoming door Hypotheekgever 1 van haar verplichtingen, voortvloeiende uit artikel 5 en artikel 9 van de Overeenkomst. Artikel 4. Vestiging hypotheek- en pandrechten. Ter uitvoering van de Overeenkomst vestigt: (i) Hypotheekgever 1 hierbij; en (ii) Hypotheekgever 2 hierbij onder de opschortende voorwaarde van het in vervulling gaan van (één van) de Voorwaarden, voor een hoofdsom van tweehonderdduizend euro (EUR 200.000,00) ten behoeve van Hypotheekhouder: a. het recht van hypotheek, eerste in rang, op het Registergoed; en b. het recht van pand op aan het Registergoed na de vestiging van deze hypotheek aangebrachte veranderingen en/of toevoegingen. Artikel 5. Voorafgaande verkrijging. Het Registergoed is door Hypotheekgever 1 verkregen door de Verkrijgingsakte. Artikel 6.
Geen voorbelasting. Het Registergoed is niet belast met enige hypothecaire inschrijving of beslag. De verpande zaken en rechten zijn niet verpand of belast met enig beslag. Artikel 7. Beschikkingsbevoegdheid. Hypotheekgever 1 en Hypotheekgever 2 verklaren elk hierbij dat zij bevoegd is om over het Registergoed en de verpande rechten en zaken te beschikken en dat zij tot vestiging van bedoelde pandrechten bevoegd is. Tevens verklaart Hypotheekgever 1 dat op deze rechten en zaken geen beslag is gelegd en geen beperkt recht, dan ten behoeve van Hypotheekhouder, rust. Artikel 8. Verhuur/gebruik. Het Registergoed is thans niet verhuurd of onder een andere titel aan een derde (mede) in gebruik gegeven. Artikel 9.
4
Hypotheekbedingen. Op de in de Akte bedoelde (rechts)handelingen zijn van toepassing de volgende bepalingen en bedingen, die hierbij uitdrukkelijk worden bedongen: 1. Parate executie a. Indien Hypotheekgever 1 in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het recht van hypotheek is verleend, is Hypotheekhouder bevoegd het Registergoed geheel of gedeeltelijk in het openbaar ten overstaan van een notaris te doen verkopen. b. De verkoop geschiedt tegen die voorwaarden als Hypotheekhouder vaststelt. Hypotheekhouder is bevoegd het Registergoed: i. bij de verkoop te splitsen in eigendom en beperkte genotsrechten; ii. bij de verkoop te belasten met erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen en/of persoonlijke genotsrechten; en/of iii. te verkavelen of te splitsen in meer registergoederen, een en ander als Hypotheekhouder wenselijk oordeelt. c. Hypotheekhouder is bevoegd het Registergoed vrijblijvend ten verkoop aan te bieden, de verkoop geheel of ten dele op te houden en later te hervatten en over te gaan tot een nieuwe verkoop. d. Hypotheekhouder is bevoegd: i. ter zake van de verkoop mee te werken aan een verzoek om een met omzetbelasting belaste levering of - indien de levering voor de omzetbelasting als een dienst wordt beschouwd - voor een met omzetbelasting belaste dienst; en ii.
om al datgene (verder) te doen hetgeen Hypotheekhouder wenselijk oordeelt met betrekking tot de verkoop en de gevolgen daarvan. e. Indien Hypotheekhouder van zijn recht om het Registergoed te verkopen als hiervoor vermeld, gebruik maakt of het Registergoed op andere wijze executeert, zal Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 het Registergoed (doen) ontruimen en ter beschikking stellen aan de koper binnen een (1) maand na een vordering daartoe, welke vordering zowel door Hypotheekhouder als door de koper kan worden ingesteld. Mocht het Registergoed niet tijdig zijn ontruimd, dan is zowel Hypotheekhouder als de koper bevoegd het Registergoed te (laten) ontruimen. Deze ontruiming zal zonder rechterlijke tussenkomst kunnen plaatsvinden: i. bij openbare verkoop krachtens de grosse van het proces-verbaal van toewijzing; of ii. bij onderhandse verkoop krachtens de grosse van de akte van levering. f. Onverminderd het hiervoor bepaalde is Hypotheekhouder te allen tijde bevoegd indien Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 in verzuim is ontruiming te vorderen op een eerder tijdstip, welke ontruiming dient plaats te vinden uiterlijk een (1) maand na de vordering daartoe. Indien
5
het Registergoed niet tijdig is ontruimd, is Hypotheekhouder zonder rechterlijke tussenkomst bevoegd het Registergoed te doen ontruimen krachtens de Akte. Hypotheekhouder staat er voor in dat bij een ontruiming als in de vorige zin bedoeld, een beschrijving zal worden opgesteld van het Registergoed. g. Indien Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 het Registergoed geheel of gedeeltelijk heeft verhuurd, zal ontruiming niet worden gevorderd: i. indien die verhuring met toestemming van Hypotheekhouder heeft plaatsgevonden; en/of ii. voordat hetgeen ter zake in de wet is bepaald, is nageleefd. h. Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 is verplicht gedurende een door Hypotheekhouder te bepalen periode van maximaal twee (2) maanden voor de verkoop gegadigden tot het Registergoed toe te laten teneinde dit te bezichtigen op ten minste twee (2) door Hypotheekhouder te bepalen dagen van elke week en op door Hypotheekhouder te bepalen tijdstippen op die dagen. i. Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 is verplicht de met de openbare verkoop belaste notaris casu quo de met het verzoek tot onderhandse verkoop belaste voorzieningenrechter alle inlichtingen, documenten en gegevens betreffende het Registergoed te verstrekken. j.
Indien Hypotheekgever 1 niet in verzuim is of dat Hypotheekhouder met betrekking tot de openbare verkoop en/of de andere wijze van executie van het Registergoed onjuist heeft gehandeld, zal Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2, indien zij niet ten minste drie (3) dagen voor de dag der openbare verkoop of de andere wijze van executie - die dag zelf niet meegerekend - ter zake tegen Hypotheekhouder daadwerkelijk een gerechtelijke procedure heeft ingeleid, geen eis tot vernietiging of opschorting van de openbare verkoop of van de executie of tot schadevergoeding meer kunnen instellen. Een betwisting van de hoogte en/of de samenstelling van het onder de Overeenkomst verschuldigde bedrag zal niet kunnen leiden tot een vernietiging of opschorting van de openbare verkoop of van de andere wijze van executie. 2. Beding van niet verandering Het Registergoed mag niet, onverminderd het in de wet bepaalde, zonder schriftelijke toestemming van Hypotheekhouder geheel of gedeeltelijk worden verwijderd, van inrichting, gedaante, aard of bestemming worden veranderd, geheel of ten dele met andere percelen worden verenigd, in gedeelten worden gesplitst of in waarde verminderd worden. De door Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 na hypotheekvestiging aangebrachte veranderingen of toevoegingen aan het
6
Registergoed strekken mede tot zekerheid van de betaling van het verschuldigde bedrag en mogen niet worden weggenomen. 3. Huurbeding Voorts zal zonder schriftelijke toestemming van Hypotheekhouder het Registergoed of de verpande rechten of zaken niet, geheel of gedeeltelijk, mogen worden verhuurd of op enige andere wijze in gebruik gegeven. Zodanige overeenkomsten zullen behoudens schriftelijke toestemming van Hypotheekhouder niet mogen worden verlengd of vernieuwd en optiejaren zullen zonder schriftelijke toestemming van Hypotheekhouder niet toegestaan mogen worden. Vooruitbetaling van huur, pacht of vergoedingen van andere aard zal niet mogen plaatsvinden dan over maximaal drie (3) maanden respectievelijk voor wat pacht betreft maximaal zes (6) maanden. Nog te vervallen huren, pachten, renten of andere inkomsten zullen niet mogen worden vervreemd of verpand, behoudens verpanding ten behoeve van Hypotheekhouder. 4. Beheersbeding a. Hypotheekhouder is bevoegd om, ingeval Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 in haar verplichtingen jegens Hypotheekhouder in ernstige mate tekortschiet en de voorzieningenrechter van de rechtbank haar machtiging verleent, het Registergoed geheel of gedeeltelijk in beheer te nemen en/of te (laten) ontruimen, zulks voor rekening en risico van Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2. b. In verband met het onder a.
bepaalde is Hypotheekhouder bevoegd alle beheersdaden – in de meest ruime zin – met betrekking tot het Registergoed te verrichten, voor zover de voorzieningenrechter niet anders bepaalt, daaronder uitdrukkelijk, echter niet uitsluitend, begrepen: i. het Registergoed te exploiteren en anderszins te gebruiken op een manier en op voorwaarden die ter absolute beoordeling van Hypotheekhouder geschikt wordt geacht; ii. een overeenkomst die is aangegaan met betrekking tot het Registergoed, te beëindigen voor zover dit niet in strijd is met dwingende bepalingen van Nederlands recht; iii. het Registergoed in een goede staat van onderhoud te houden; iv. het Registergoed te verzekeren tegen verlies of beschadiging voor een zodanige som en voor een dergelijk risico welke ter absolute beoordeling van Hypotheekhouder afdoende is; v. het sluiten, wijzigen en beëindigen van huur- c.q. pachtovereenkomsten of andere overeenkomsten waarbij het genot van het Registergoed geheel of gedeeltelijk aan derden wordt/is verschaft; en vi alle huurpenningen met betrekking tot het Registergoed te innen en onder zich te houden en betalingen te doen aan elke persoon (met
7
inbegrip van, maar niet beperkt tot, een persoon die begunstigde is van een zekerheidsrecht of beslag) met betrekking tot het Registergoed, en alle kosten, uitgaven, (geldelijke) schade samenhangend met het beheer van het Registergoed, zullen door Hypotheekgever 1 respectievelijk Hypotheekgever 2 aan Hypotheekhouder worden vergoed. 5. Beding van ontruiming Hypotheekhouder is bevoegd om, indien zulks met het oog op de executie is vereist, het Registergoed onder zich te nemen en te verlangen dat dan ontruiming plaats heeft, zonodig uit kracht van de grosse van de akte. 6 Beding kennisgeving schade Van elke schade overkomen aan het Registergoed of van elk gebrek dat de waarde van het Registergoed ernstig vermindert, moet terstond zo uitvoerig mogelijk aan Hypotheekhouder opgave worden gedaan. Artikel 10. Aanvaarding. Hypotheekhouder aanvaardt hierbij alle in de Akte bedoelde (afstand van) rechten en volmachten. Artikel 11. Opzegging. Hypotheekhouder is bevoegd de rechten van hypotheek en pand zoals in de Akte bedoeld, door opzegging (geheel of gedeeltelijk) teniet te laten gaan, als bedoeld in artikel 3:81 lid 2 aanhef en sub d Burgerlijk Wetboek.
In geval van ontbinding van de Overeenkomst - wegens het feit dat de bestemming van het Registergoed niet wordt gewijzigd - is Hypotheekhouder gehouden tot vorenbedoelde opzegging over te gaan, dan wel medewerking te verlenen aan afstanddoening van de rechten van hypotheek en pand zoals in de Akte bedoeld. Artikel 12. Derdenhypotheek. Hypotheekgever 2 verklaart zich volledig bewust te zijn van: a. alle mogelijke risico’s verbonden aan de door haar krachtens de Akte verleende rechten en volmachten jegens Hypotheekhouder; b. de door haar krachtens de Akte op zich genomen verplichtingen, (afstand van) rechten en volmachten; en c. alle (mogelijke) (rechts)gevolgen die met al het vorenstaande verband houden en/of daaruit (kunnen) voortvloeien, nu en in de toekomst, en op al deze, mogelijk schadelijke en nadelige, consequenties door de Notaris uitdrukkelijk te zijn gewezen. Artikel 13. Diversen. 1. Op het bepaalde in de Akte is uitsluitend Nederlands recht van toepassing.