Voorstel: Voorstel_55481.docx

Raadsvergadering 1 juni 2021

BEHANDELD DOOR

afdeling/team RU/GO documentnr 21-0122139

VOORBLAD RAAD

ONDERWERP EN BEHANDE LING

o n d e r we r p

V o o r s t e l t o t va s t s t e l l i n g va n d e g r o n d e xp l o i t a t i e h e r o n t wi k k e l i n g l o c a t i e v o o r m a l i g g e m e e n t e k a n t o o r Mo n s t e r

ve r t r o u we l i j k

Nee

p o r t e f e u i l l e h o u d e r W et h o u d e r G a r d i e n - R e i n d e r s , J . A . bijlage(n)

Voorstel: Voorstel_55481.docx Grondexploitatieberekening inclusief toelichting (21-0131728)

agendapunt

11.

publiceren

Nee

BESLISPUNTEN (RAAD)

1. 2. 3. 4. 5.

De grondexploitatie “herontwikkeling voormalig gemeentekantoor Monster” vast te stellen en het positief saldo van € 355.410,- te storten in de algemene reserve. Overeenkomstig de kostenopstelling in de geheime bijlage “grondexploitatieberekening, inclusief toelichting” en deze als het financiële kader voor het college mee te geven in de gemeentelijke begroting; Een voorziening toekomstige tekorten te vormen ter hoogte van het verwachte saldo van de grondexploitatie (€ 600.000,-) en deze te dekken vanuit het daarvoor in de begroting opgenomen bedrag (thans € 955.410,-); Begrotingswijziging 21015 vast te stellen; De door het college opgelegde geheimhouding op het stuk “grondexploitatieberekening, inclusief toelichting” te bekrachtigen op grond van artikel 25, derde lid, Gemeentewet in samenhang met 10, tweede lid onder b van de Wet openbaarheid van bestuur en deze geheimhouding pas te laten vervallen bij het sluiten van de grondexploitatie.

ARGUMENTEN EN RISICO ’S (RAAD)

Argumenten 1.1 Door het vaststellen van de grondexploitatie kan het project verder worden uitgewerkt. 1.2 De grondexploitatie is gebaseerd op een woonprogramma conform het amendement van de raad d.d. mei 2019. 1.3 In de begroting 2021 is rekening gehouden met een voorzienbaar tekort op een te openen grondexploitatie voor dit project van € 955.410,- en deze valt lager uit. 5.1 Geheimhouding is vereist omdat het openbaar worden van de grondexploitatie de onderhandelingspositie van de gemeente in dit project kan schaden.

ALG 006

Risico's en kanttekeningen 1. Voor dit project hoeft geen financiële risicoreservering opgenomen te worden. 2. Er wordt onderzocht of dit project in aanmerking kan komen voor subsidie inzake de provinciale stimuleringsregeling. 3. Een grondexploitatie geeft een vooruitzicht, maar de kans bestaat op afwijkingen van de prognoses. 4. Vertraging kan gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

PAGINA 1 VAN 1

RAAD 1 JUNI 2021 GEMEENTE WESTLAND

GEMEENTE WESTLAND

RAADSVOORSTEL

ONDERWERP_____________________________________________________________________________________________________________ _

Vaststelling grondexploitatie behorend bij project herontwikkeling locatie voormalig gemeentekantoor Monster. AANLEIDįNG_________________ _________________________

_______

______

Het centrum van Monster wordt vernieuwd. Het gaat hierbij om het kernwinkelgebied en het ge­ bied vanaf de Noviteit tot en met de locatie van het voormalige gemeentekantoor. Er komt meer groen, meer mogelijkheid voor ontmoeting en de openbare ruimtes worden beter met elkaar ver­ bonden. Alle voorgestelde ontwikkelingen zijn opgenomen in een gebiedsvisie die op 22 septem­ ber 2020 door de gemeenteraad is vastgesteld. Een van de ontwikkelingen is de herontwikkeling van het voormalig gemeentekantoor. In mei 2019 is al door de gemeenteraad besloten tot sloop van het (voormalig) gemeentekantoor aan de Choorstraat 41 ten behoeve van herontwikkeling. Begin november 2020 is daarom gestart met de sloopwerkzaamheden en medio januari 2021 zijn deze sloopwerkzaamheden afgerond. Inmiddels heeft de aannemer het gebied opgeleverd en is het tijdelijk ingericht.De raad heeft middels een amendement aangegeven dat op deze locatie ongeveer 40 appartementen moeten verrijzen in de segmenten sociale huur, midden-huur en betaalbare koop. Naar aanleiding daarvan heeft het college diverse haalbaarheidsstudies laten uitvoeren, rekening houdend met diverse (woningbouw)programma’s, variërend van lũOVo (goedkope) koopwoningen tot 1000Zo sociale huurwoningen.

In alle gevallen is naast realisatie van woningbouw rekening ge­ houden met renovatie I herinrichting van de openbare ruimte in de directe omgeving en een deel van de Choorstraat. Om deze plannen verder te brengen, waaronder de verkoop van de locatie, is het nodig een grondexploitatie te openen en te laten vaststellen. Dit is een wettelijke bevoegd­ heid van de raad. In de grondexploitatie zijn alleen de onderdelen opgenomen die direct een relatie hebben met de ontwikkeling van de locatie van het voormalige gemeentekantoor. In de visie Centrum Monster zijn ook nog andere ambities beschreven, daarvoor zijn in het MIP gelden gereserveerd. Deze hebben betrekking op onder andere de verdere aanpak van de openbare ruimte, waaronder het herstellen van de fruitmuur en de herinrichting van het kloosterpark. Niet alle activiteiten kunnen tegelijkertijd uitgevoerd worden, daarom worden de gelden uit het MIP op een later moment aan­ gevraagd. Dit zal afgestemd moeten worden met de bouw van het nieuwe appartementencomplex. DOELSTELLING______________________________________________________________________________

Het vaststellen van de grondexploitatie om het project verder uit te werken. ARGLIMENTATJE

____

____

1.1 Door het vaststellen van de grondexploitatie kan het project verder worden uitgewerkt. Door het vaststellen van de grondexploitatie kan uitvoering worden gegeven aan een aantal van de ambities uit de vastgestelde Visie Centrum Monster, namelijk: -

De herontwikkeling van het voormalig gemeentekantoor; De herinrichting van de directe omgeving van de nieuwe ontwikkeling en De herinrichting van de Choorstraat.

Een en ander binnen de grenzen van het exploitatiegebied zoals aangeduid op de plattegrond in de toelichting op de grondexploitatieberekening. PAGINA 1 VAN 4

GEMEENTE WESTLAND

RAADSVOORSTEL

1.2 De grondexploitatie is gebaseerd op een woonprogramma conform het amendement van de raad d.d. mei 2019. In mei 2019 behorend bij het besluit tot sloop van het voormalige gemeentekantoor is in de raad een amendement aangenomen, waarin de raad zich uitsprak om op deze locatie circa 40 apparte­ menten te laten verrijzen voor starters en senioren in zowel het sociale huur-, middenhuur- en betaalbare koopsegment. Rekening houdend met de grote behoefte aan sociale huurwoningen is de grondexploitatie geba­ seerd op het onderstaande woonprogramma: 32 sociale huurwoningen 6 (midden)huurwoningen -

2 kleine (goedkope) koopwoningen

Het plan dient te voldoen aan de parkeernorm. In totaal worden 17 parkeerplaatsen in het open­ baar gebied door de gemeente gerealiseerd, deze kunnen bij de ontwikkeling worden gerekend om aan de totale parkeernorm te voldoen. Tenminste één parkeerplaats per woning dient op eigen terrein op maaiveldniveau opgelost te worden conform de huidige parkeernormering. 1.3 In de begroting 2021 is rekening gehouden met een voorzienbaar tekort op een te openen grondexploitatie voor dit project van C 955.410,- en deze valt lager uit. Uit de gedetailleerde grondexploitatieberekening blijkt nu dat dit tekort een te hoge inschatting is geweest. Het verschil van C 355.410,- kan gestort worden in de algemene reserve. Dit positieve effect op de begroting is op hoofdlijnen te verklaren door 3 zaken: « Inmiddels is de sloop van het voormalige kantoor uitgevoerd en afgerekend. Hiervan zijn *

de totale kosten lager uitgevallen dan eerder was verwacht. In de begroting 2021 is nog rekening gehouden met 1 0007o sociale woningbouw. Het hierbij

«

voorgestelde programma resulteert in een wat hogere grondwaarde. De gehanteerde kostenramingen zijnspecifieker geraamd dan ten tijde van het opstellen van de begroting 2021. Hierdoor zijn de gehanteerde onzekerheidsmarges naar beneden bijgesteld

5.1 Geheimhouding is vereist omdat het openbaar worden van de grondexploitatie de onderhandelingspositie van de gemeente in dit project kan schaden. Het college heeft op basis van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, voorlopige geheimhouding opgelegd op de bijlage “grondexploitatieberekening, inclusief toelichting’ (Corsanummer 21-0131728). De geheimhouding is opgelegd om de economische en de financiële be­ langen van de gemeente te beschermen (artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur) Door openbaarmaking van de grondexploitatieberekening ontstaat het risico dat marktpartijen informatie vinden waarop zij eventuele biedingen kunnen aanpassen. Dit raakt de financiële belangen van de gemeente. De geheimhouding zou moeten duren tot de grondexploita­ tie door de gemeenteraad weer is gesloten. RISICO'S EN KANTTEKENINGEN

1. Voor dit project hoeft geen financiële risicoreservering opgenomen te worden. Alle kosten en opbrengsten zijn geraamd met inachtneming van het voorzichtigheidsbeginsel waarmee een gemeentelijke grondexploitatie volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gevoerd dient te worden. Dat wil zeggen: de verwachte kosten worden niet te scherp afgePAGINA 2 VAN 4

GEMEENTE WESTLAND

RAADSVOORSTEL

prijsd en de te verwachten inkomsten niet te rooskleurig voorgesteld. In praktijk betekent dit dat er op beide ramingen een marge zit. Voor de fase waarin het project zich momenteel bevind is dat afdoende en hoeft er geen verdere financiële risicoreservering gedaan te worden. 2. Er wordt onderzocht of dit project in aanmerking kan komen voor subsidie inzake de pro­ vinciale stimuleringsregeling Aangezien het hier een woningbouwproject met voornamelijk sociale woningbouw betreft, zal on­ derzocht worden of het project in aanmerking komt voor provinciale stimuleringsregelingen (sub­ sidies). Hier ligt een kans om het financieel resultaat voor de gemeente te verbeteren. In de grondexploitatie is hier vooralsnog geen rekening mee gehouden. 3. Een grondexploitatie geeft een vooruitzicht, maar de kans bestaat op afwijkingen van de prognoses. Jaarlijks wordt uw gemeenteraad via het TMPG en MPG op de hoogte gehouden van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Afwijking op de grondexploitatie worden dan ge­ rapporteerd. 4. Vertraging kan gevolgen hebben voor de grondexploitatie. Deze grondexploitatie is relatief van korte duur, maar binnen de grondexploitatie wordt gerekend met rente. Dus vertraging kan financiële gevolgen hebben voor de grondexploitatie. Gezien de korte duur zal eventuele vertraging maar een beperkt effect hebben.

FINANCIËN________________________________________________________________________________________________________________

De totaal verwachte uitgaven (directe kosten, kostenstijgingen en rente) in de grondexploitatie zijn geraamd op circa C 1.360.000,-. Het totaal aan verwachte opbrengsten in deze grondexploita­ tie is geraamd op circa C 760.000,-. Hierdoor is de verwachting dat de grondexploitatie zal sluiten met een voorzienbaar tekort van C 600.000,-. In de begroting 2021 is rekening gehouden met een voorzienbaar tekort op een te openen grond­ exploitatie voor dit project van 6 955.410,-. Uit de gedetailleerde grondexploitatieberekening blijkt nu dat dit een te hoge schatting is geweest. Het verschil van C 355.410,- kan gestort worden in de algemene reserve. COMMUNICATIEPARAGRAAF____________________ _ — ____________________________________________________________________

De bewoners in de omgeving van deze herontwikkeling zijn betrokken geweest bij de totstandko­ ming van de Visie Centrum Monster. In de verder uitwerking van dit project zal een nieuw commu­ nicatieplan worden opgesteld. Het vaststellen van de grondexploitatie door de gemeenteraad is een belangrijke interne mijlpaal voor dit project. EXTERN OVERLEG

Niet van toepassing. VERVOLGTRAJECT_______________________________________________________________________________________________________

Na instemming met dit voorstel is de grondexploitatie geopend en kan door het college verder gewerkt worden aan de herontwikkeling van het gebied binnen de kaders zoals door de raad hier­ PAGINA 3 VAN 4

GEMEENTE WESTLAND

RAADSVOORSTEL

bij zijn meegegeven. Het college is ondertussen verder gegaan met het uitwerken van de ver­ koopstrategie, het opstellen van de verkoopdocumenten en het starten van de bestemmingsplan­ procedure. De raad zal op de hoogte worden gehouden van het verloop van de ontwikkeling. Dit gebeurt structureel door middel van het MPG en het TMPG, als onderdeel van de P&C cyclus en inciden­ teel wanneer afgeweken wordt van de door de raad meegegeven kaders van het project. Het bestemmingsplan zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2022 ter vaststelling aan uw raad worden aangeboden.

Burgemeester en wethouders van Westland, gemeester,

A.C. Spindler

B.R. Arends

1 ll!NI 2021

EfVlbE

jTLAND PAGINA 4 VAN 4

GEMEENTE WESTLAND

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Westland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van «datum», met de volgende bijlage: »

Grondexploitatie be rekening, inclusief toelichting (corsanummer 21-0131728)

gelet op het bepaalde in artikel 192 van de Gemeentewet; gehoord het advies van de commissie Ruimte van 18 mei 2021 en gehoord de beraadslagingen van onderhavige vergadering;

besluit: 1. 2.

3.

4. 5.

De grondexploitatie "herontwikkeling voormalig gemeentekantoor Monster" vast te stellen en het positief saldo van š 355.410,- te storten in de algemene reserve. overeenkomstig de kostenopstelling in de geheime bijlage "grondexploitatieberekening, inclusief toelichting” en deze als het financiële kader voor het college mee te geven in de gemeentelijke begroting; Een voorziening toekomstige tekorten te vormen ter hoogte van het verwachte saldo van de grondexploitatie (ê 600.000,-) en deze te dekken vanuit het daarvoor in de begroting opgenomen bedrag (thans 6 955.410,-); Begrotingswijziging 21015 vast te stellen; De door het college opgelegde geheimhouding op het stuk "grondexploitatieberekening, inclusief toelichting” te bekrachtigen op grond van artikel 25, derde lid, Gemeentewet in samenhang met 10, tweede lid onder b van de Wet openbaarheid van bestuur en deze ge­ heimhouding pas te laten vervallen bij het sluiten van de grondexploitatie. nr. 21015

Begrotingswijziging Mutatie programma's:

dienst)aaŕz021 Lasten

dienstjaar 2022 Baten

dienstjaar 2023

Lasten

Baten

Lasten

-349.594

783.230

779.549

2 987

10 Concernfinanciën:

-5.816

-3.681

Totaal programma's

-355.410

779.549

779.549

779.549

779.549

dienstjaar 2024 Baten

Lasten

Baten

1 Veiligheid 2 Verkeer vervoer waterstaat 3 Economie 4 Onderwijs 5 Sport, cultuur en recreatie 6 Sociaal domein 7 Volksgezondheid en milieu 8 Volkshuisvesting RO en SV 9 Bestuur en ondersteuning -2.987

Mutaties reserves: 11 Reserves

955.410

600.000

Totaal

600.000

600.000

PAGINA 1 VAN 2

GEMEENTE WESTLAND

RAADSBESLUIT

Aldus besloten door de raad in zijn openbare vergadering van 1 juni 2021

de griffier,

ļlA.F. Bergmans

dezvoor\itter,

B.R. Arends

PA AP

l!’M!

1:021

■cMEt:-' -- --

-

1

AND

PAGINA 2 VAN 2