Verordening functiewijziging niet-glastuinbouwfuncties in het glastuinbouwgebied van Westland 2021 (18-0113697)

Compensatiemeters

Lid 1 In dit lid wordt bepaald dat compensatie wordt uitgedrukt in compensatiemeters. Het uitdrukken in compensatiemeters is het gevolg van het feit dat de basis van deze verordening het komen tot een goede ruimtelijke ordening betreft. De compensatie is ruimtelijk instrument. Lid 2 In dit lid wordt bepaald dat een compensatiemeter gelijk staat aan een waarde van C 100,-. Door deze niet te indexeren ontstaat -wegens inflatie- de natuurlijke druk om compensatiemeters te verwaarden. Dit is van belang om compensatieplichtigen niet voor het feit te stellen dat houders van compensatierecht deze niet verkopen, waardoor een ongewenste status quo ontstaat en ontwikkelingen stagneren. Door een vaste waarde en vaste compensatiemeters toe te kennen kan eveneens niet onderhandeld worden over de waarde, wat ongewenst speculatief gedrag in de hand zou kunnen werken (zie ook lid 6).

Lid 3 Dit lid bepaalt dat compensatiemeters in besluiten worden benoemd en daarmee ook openbaar zijn. Lid 4 Dit lid regelt dat een rechthebbende op compensatiemeters altijd schríftelijk geïnformeerd wordt over de (eventuele wijzigingen in) compensatiemeters. Deze berichtgeving dient dan ook, naast het bepaalde in lid 3, als bewijsvoering voor het eigenaarschap van de compensatiemeters. Lid 5 Dit lid bepaalt dat eigenaren van compensatiemeters eventuele vervreemding melden aan de gemeente, zodat voldaan kan worden aan lid 3 en 4. Lid 6 Dit lid regelt het tegengaan van oneigenlijke gebruik en/of speculatie van/in compensatiemeters. Het eerste onderdeel van het lid beoogt oneigenlijk gebruik/fraude in compensatiemeters te vermijden. Immers, het recht hebben op compensatie, middels een compensatierecht, kan een substantiële waarde vertegenwoordigen, wat tot oneigenlijk handelen kan leiden. Het tweede onderdeel van het lid dient ter voorkoming van speculatie op waarde. Marktwerking op compensatiemeters is ongewenst. Immers, dit kan averechts werken op de marktdynamiek die juist beoogt wordt te stimuleren. Het derde onderdeel van dit lid beoogt het 'zitten' op compensatierecht tegen te gaan, mogelijk vanuit de speculatieve gedachte dat op enig moment de marktwaarde, zoals vastgelegd in artikel 5, tweede lid van deze verordening, zou wijzigen. Onder concreet plan wordt verstaan: -

een bij de gemeente ingediend initiatief van ten hoogste 18 maanden oud (peildatum indiening initiatief); of

-

een aanvraag als bedoeld in de Awb waarover nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden; of

-

een aanvraag als bedoeld in de Awb waarop vergunning reeds is verleend.

Artikel 6

Compensatieplicht

Dit artikel regelt de compensatieplicht. Er zijn twee soorten ontwikkelingen die leiden tot compensatieplicht, namelijk (lid 1) doordat een niet-glastuinbouwfunctie uitbreidt op gronden met de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw' of (lid 2) doordat er sprake is van intensivering van een bestaande niet-glastuinbouwfunctie. De compensatieregel is een ruimtelijke ordeningsinstrument waarin vanwege de grote diversiteit aan functies en daarmee samenhangende financiële waarde is gekozen om geen oppervlakte-benadering (m2 voor m2) te gebruiken, maar (zoals uit opvolgende artikelen blijkt) een vertaling van deze oppervlakte naar waarde. Op deze wijze worden ruimtelijke ingrepen geen 'appels met peren', maar 'appels met appels' en 'peren met peren' en vindt 'gelijkwaardige' compensatie plaats. Door een waarderingsmechanisme in te bouwen in de compensatieregel en deze onder andere afhankelijk te stellen van aanwezige bebouwing, zou het mogelijk zijn tot een lagere compensatieplicht te komen door eerst weinig tot geen bebouwingsmogelijkheden aan de uitbreiding te koppelen en deze in een later stadium toe te voegen. De gelijkwaardige compensatie kan zonder het tweede lid worden omzeild, wat afbreuk doet aan de rechtmatigheid van de regeling.

Artikel 7

Berekening compensatieplicht bedrijfsfuncties

Lid 1 In dit lid zijn drie berekenmethodes opgenomen om te komen tot een marktconforme bepaling van de grondprijs voor de specifieke bedrijfsfunctie, namelijk (methode a.) één op basis van een taxatierapport, die de grondprijs na realisatie van de bestemmingswijziging in beeld brengt, (methode b.) één op basis

van de huidige waarde van het bedrijf en (methode c.) één op basis van de Nota grondprijzen Westland. Alle drie de methodes kunnen leiden tot een marktconforme schatting van de toekomstige grondprijs. De keuze voor drie berekenmethodes komt voort vanuit de grote diversiteit aan bedrijfsvoeringen binnen de bestemmingen 'Bedrijf' of 'Bedrijf - Agrarisch Aanverwant Bedrijf' in Westland. Het ene bedrijf is in haar bedrijfsvoering sterk beperkt, bijvoorbeeld door een expliciete aanduiding in het ruimtelijk plan (uitsluitend een [bedrijfstype] toegestaan) of een laag bebouwingspercentage, en het andere bedrijf vice versa. Het uitsluitend baseren op één van de specifieke berekenmethodes biedt mogelijk onvoldoende flexibiliteit, waardoor de kans op non-marktconformiteit toeneemt. Zo schuilt voor de specifieke situatie in het glastuinbouwgebied van Westland bij taxatie het gebrek aan referentie, bij extrapolatie van de huidige waarde dat exceptionele waarde van de bebouwing of extremen in bebouwingspercentage een extreme uitkomst geven en is in de huidige Nota grondprijzen Westland (2020) de (minimale) grondprijs voor bedrijfsgrond gebaseerd op gronden op een bedrijventerrein en niet gedifferentieerd naar bijvoorbeeld bebouwingspercentage, milieucategorisering of gebruiksmogelijkheden in bedrijvigheid.

Met de beredeneerde kans op excessieve waardebepaling in één van de methodes, is ervoor gekozen om niet tot middeling van de waardebepalingen te komen, maar de voor de aanvrager meest gunstige waarde. Dit betekent dat elke compensatieplicht voor de functie 'Bedrijf' getoetst wordt aan alle drie de berekenmethodes - voor zover mogelijk (indien bijvoorbeeld geen taxatierapport is opgesteld, is deze niet verplicht aan te leveren) - uitgevoerd. De methode met de laagste waarde bepaalt het aantal te compenseren compensatiemeters. Lid 2 In dit lid zijn eveneens de drie berekenmethodes opgenomen om te komen tot een marktconforme bepaling van de waardesprong voor de specifieke bedrijfsfunctie, namelijk (methode a.) één op basis van een taxatierapport, die de grondprijs na realisatie van de extra bebouwingsmogelijkheden in beeld brengt, (methode b.) één op basis van het waardeverschil van bebouwde en onbebouwde grond (quote) op basis van de huidige WOZ-waarde en (methode c.) éénzelfde methodiek als b. alleen op basis van de Nota grondprijzen Westland.

Artikel 8

Berekening compensatieplicht overige functies

In dit artikel is één berekenmethode opgenomen om te komen tot een marktconforme bepaling van de grondprijs voor alle niet-bedrijfsfuncties, namelijk op basis van de Nota grondprijzen Westland. De keuze om de andere waardebepalingen, zoals opgenomen in artikel 7, lid 1, hier niet mee te nemen komt voort vanuit het feit dat de huidige Nota grondprijzen voor deze overige functies voorziet in voldoende differentiatie (zowel functioneel als onderscheid bebouwd/onbebouwd), waardoor sprake is van voldoende referentie. Daarnaast is het aanbod van functies in het glastuinbouwgebied beperkt , de huidig aanwezige functies zijn deels niet direct Greenport-gerelateerd en de vestigingsvoorwaarden verschillen weinig (deze functies kennen binnen stedelijk gebied geen functiescheiding of geen eigen terreinen, zoals bedrijventerreinen, die deze functie optimaal dient te laten functioneren), waardoor gelijkstelling van de waardering aan functies binnen de dorpen met deze functies buiten de dorpen oneerlijke concurrentie het best voorkomt. De Nota Grondprijzen is daarom het meest geëigende middel om tot een eenduidige waardebepaling te komen. De wijze van berekenen voor uitbreiding of intensivering is overeenkomstig de berekening als opgenomen in respectievelijk artikel 7, lid 1, methode c. en lid 2, methode c. Uiteraard zullen de specifieke parameters afhankelijk zijn van de gevraagde functie.

Artikel 9

Afslag compensatieplicht verwervingsmarge

Bij verwerving van gronden spelen verscheidene factoren een rol in de feítelijke transactieprijs die plaatsvindt. Naast de waardering van de specifieke grondprijs, afhankelijk van bijvoorbeeld omvang, ligging, gesteldheid en toepasbaarheid voor het beoogde plan, spelen ook sloopkosten, samenstelling van de grond, schadeposten, inkomensschade en/of verwachtingswaarde (speculatieve waarde) een rol. Een deel van deze factoren zijn onderdeel van de in de Nota grondprijzen bepaalde grondwaarde voor tuinbouwgrond in Westland. De specifieke situatie en verwachtingswaarde zullen uiteindelijk de feítelijke transactieprijs, ofwel de verwervingswaarde, in de markt bepalen. De situatie kan zich dan ook voordoen dat de verwervingswaarde de actuele grondwaarde voor tuinbouwgrond overschrijdt. Nu de compensatieplicht in artikel 7 en 8 berekend wordt als de waardesprong die is afgezet tegen de actuele grondwaarde voor tuinbouwgrond op basis van de Nota grondprijzen, betekent een verwervingswaarde boven de grondwaarde voor tuinbouwgrond vermeerderd met de compensatieplicht uiteindelijk een hoger bedrag dan de marktconforme bepaling van de grondprijs voor de specifieke niet-tuinbouwfunctie. Het is te billijken om de verwervingsmarge, het verschil tussen de verwervingswaarde en de grondwaarde voor tuinbouwgrond, niet (volledig) ten nadele van de initiatiefnemer te laten komen.

Echter, in geval de waardering van de compensatieplicht zou worden afgezet tegen de verwervingswaarde leidt dit tot speculatief gedrag, waardoor enerzijds de compensatieplicht wordt ontlopen, waardoor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de kwantitatieve afname van het glastuinbouwareaal teniet wordt gedaan en anderzijds geen incentive meer is voor initiatiefnemer om de gronden tegen een zo laag mogelijke waarde te verwerven. Vorenstaande overwegende is een afslag van 5Cľ^ van de verwervingsmarge als redelijk en billijk beschouwd.

Artikel 10

Compensatierecht

Dit artikel regelt de verkrijging van recht op compensatie. Recht op compensatie ontstaat wanneer er sprake is van een bijdrage aan de versterking van het vestigingsklimaat voor glastuinbouw in Westland cq. er sprake is van een bijdrage aan de herstructurering van het glastuinbouwgebied. Er zijn twee soorten ontwikkelingen die leiden tot compensatierecht, namelijk (lid 1) indien een perceel met een niet-tuinbouwfunctie wordt herbestemd naar de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw' of (lid 2) indien een (bedrijfs)woning wordt gesloopt. Van belang is dat voldaan wordt aan alle regels die thans in de ruimtelijke plannen zijn vastgelegd om tot herbouw van de woning (elders) over te kunnen gaan. Dit zogenaamde woonrecht kan dus middels deze regeling niet meer alleen ingezet worden voor herbouw van de woning, maar ook om ruimtelijk aanvaardbare vergroting of vestiging van niet-glastuinbouwfuncties mogelijk te maken. Het inzetten van een woning draagt eveneens bij aan de structuurverbetering van de glastuinbouw, aan het verminderen van het aantal woningen in het duurzaam glastuinbouwgebied en daarmee aan het versterken van het Greenportcluster. Bijkomend voordeel is dat bij het ontbreken van compensatierecht van nietglastuinbouwfuncties in de markt, ruimtelijke ontwikkelingen anderszins mogelijk kunnen worden gemaakt.

Voor de inzet van een gesloopte (bedrijfs)woning als compensatierecht (lid 2) zijn er twee opties: de eerste (a.) is de sloop wegens het beleidsdoel van de bijdrage aan structuurversterking, de tweede optie (b), is de sloop wegens ligging in het plangebied. Deze tweede optie draagt door de voorwaarde te koppelen dat deze woning niet meer herbouwd mag worden, bij aan de economische structuurversterking van het glastuinbouwgebied. Immers, het aantal wooneenheden buiten de stedelijke contouren verminderd. Het is daarom ruimtelijk aanvaardbaar en beleidsmatig gewenst om ook voor dit tweede doel compensatierecht toe te kennen.

Artikel 11

Berekening compensatierecht niet-glastuinbouwfunctie

Evenzo als bij de compensatieplicht zijn er drie waarderingsmethodes opgenomen om te komen tot een marktconforme waardering van het compensatierecht: op basis van (methode 1.) een taxatie, (methode 2.) de WOZ-waarde en (methode 3.) de Nota grondprijzen.

Artikel 12

Berekening compensatierecht woning

In artikel 9, lid 2 is het mogelijk gemaakt om compensatieplicht op grond van deze verordening ook in te vullen met de sloop van een in de weg liggende woning in plaats van de verplaatsing van een in de weg liggende bedrijfsfunctie. Een in de weg liggende woning heeft beleidsmatig dezelfde consequenties als een in de weg liggende bedrijfsfunctie: het is een ruimtelijke obstakel voor optimalisatie van de structuren voor moderne glastuinbouw in Westland. In dit artikel wordt onderscheid gemaakt in de waardering van een bedrijfswoning of een burgerwoning (een woning met de hoofdbestemming 'Wonen'): Lid 1 In dit lid is de waarde van het compensatierecht van één bedrijfswoning bepaald. De marktwaarde van het recht tot herbouw van een woning in het glastuinbouwgebied van Westland ligt de afgelopen járen redelijk stabiel tegen de C 200.000,- (2.000 compensatiemeters) aan. Deze vaste waarde is daarmee marktconform en door de vaste vorm enigszins stimulerend om in te zetten als compensatierecht. Lid 2 Voor de waardebepaling van een burgerwoning wordt aangesloten bij de WOZ-waardering van de woning als enige berekeningsmethode. Doordat WOZ-waardebepaling een groot referentiekader kent (door de veelheid aan vergelijkbare objecten) én appellabel is (je kunt hier formeel bezwaar tegen indienen), is dit een deugdelijke methode om tot objectieve waardebepaling te komen.

Artikel 13

Opslag compensatierecht verwervingsmarge

Voor dit artikel geldt eenzelfde motivering als bedoeld in artikel 9, waarbij het hier gaat om een opslag ter bevordering van een ruimtelijk gewenste ontwikkeling. Het is te billijken om de verwervingsmarge, het verschil tussen de verwervingswaarde en (voor niet-tuinbouwfuncties) de hoogst berekende waarde, niet (volledig) ten nadele van de initiatiefnemer te laten komen. Dit geldt evenzo voor het verschil tussen de verwervingswaarde van een burgerwoning en de WOZ-waarde. Voor agrarische bedrijfswoningen is ervoor gekozen om dit principe niet door te voeren, omdat hierdoor onevenredige marktontwrichting kan ontstaat in relatie tot herstructurering van glastuinbouwbedrijven. Ook hier is ter voorkoming van speculatief gedrag een afslag van 5Cľ^ van de verwervingsmarge als redelijk en billijk beschouwd.

Artikel 14

Afslag compensatierecht behoud recht op herbouw woning

In het glastuinbouwgebied van Westland geldt een zogenaamde "saldo-O-benadering", wat er feítelijk op neer komt dat een woning slechts gebouwd mag worden als hiervoor een (andere) woning is gesloopt. Het aantal wooneenheden buiten de stedelijke contouren mag daarmee niet toenemen. Voor burgerwoning geldt in beginsel dat deze altijd binnen het bestemmingsvlak teruggebouwd kunnen worden. Dit artikel maakt het mogelijk dat de gesloopte woning, ten behoeve van de ruimtelijk aanvaardbare vergroting van de niet-tuinbouwfunctie elders mag worden teruggebouwd. Uiteraard gelden voor herbouw van de woning de planologisch relevante regels, waaronder mede begrepen dat de nieuwe locatie de ontwikkeling van de glastuinbouw nu en/of in de toekomst niet in de weg ligt. De waardebepaling is overeenkomstig de toelichting als gegeven onder Artikel 12, lid 1.

Artikel 15

Compensatie in natuur

In dit artikel wordt het mogelijk gemaakt om compensatieplicht op grond van deze verordening ook in te vullen met natuurcompensatie. Deze vorm van compensatie is een kwalitatieve compensatie en draagt bij aan andere belangrijke beleidsdoelen van Westland. In de Structuurvisie Westland 2025, Perspectief 2040 is dan ook aangegeven dat "de inpassing van de groenblauwe verbindingen op projectniveau plaatsvindt. Afhankelijk van de omgevingskenmerken en beschikbare ruimte wordt zo slim mogelijk meegelift bij ruimtelijke ontwikkelingen

Middels deze compensatieregel wordt invulling gegeven aan

het meeliften van natuurontwikkeling op de ruimtelijke ontwikkeling van een niet-tuinbouwfunctie in het glastuinbouwgebied. Lid 1 In dit lid is bepaald dat de natuurcompensatie alleen plaats kan vinden langs de groen-blauwe verbindingen van het Westland en/of het Natuurnetwerk Nederland. Hierdoor wordt bijgedragen aan de belangrijke ecologische verbindingen in het Westland en aan provinciale ambities, zoals geformuleerd in de provinciale omgevingsvisie: "Het provinciale natuurbeleid is gericht op het behouden en waar mogelijk versterken van de biodiversiteit in de provincie. Zuid-Holland wil een toonaangevende provincie zijn waar mensen met plezier recreëren, met een aantrekkelijke groene en gezonde leefomgeving. Via deze beleidsbeslissing wordt bijgedragen aan een jaarlijkse groei van het aantal hectares Natuurnetwerk Nederland en een jaarlijkse groei van het aantal km ecologische verbindingen, waardoor natuurgebieden verbonden worden."

Artikel 16

Hardheidsclausule en onvoorziene omstandigheden

Geen toelichting.

Artikel 17

Inwerkingtreding

Geen toelichting.

Artikel 18

Citeertitel

Geen toelichting.

Bijlage Kaart

vwm I | f f f 1

ī I

i

ECONOMIE

ī ī 3.ī 3.I f9

STRUCTUURVISIE WESTLAND 202S

\ľJ-*İT01

Bijlage Al - Berekening getaxeerde waardevermeerdering bedrijfsfuncties Beschrijving Deze berekenmethode gaat uit van een taxatierapport van de initiatiefnemer, welke ziet op een waardering van de gronden na realisatie van de gevraagde bestemming met daarbij behorende gebruiksen bouwmogelijkheden. Het taxatierapport is in het economisch handelsverkeer een gebruikelijke methode om tot waardering te komen van een onroerend goed en kan daarmee een reëel beeld geven van de toekomstige functie ten opzichte van de huidige waarde. Deze huidige waarde wordt bepaald door de actuele waarde zoals opgenomen voor de te wijzigen functie, in beginsel 'tuinbouwgronď, in de Nota grondprijzen Westland die van toepassing is op datum van de aanvraag.

Parameters p = compensatieplicht

a = de getaxeerde grondwaarde na bestemmingswijziging b = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland c = oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules p = a — (b xċ) ofwel

compensatieplicht = getaxeerde grondwaarde — (grondprijs tuinbouw x oppervlakte wijziging)

ofwel

compensatieplicht compensatiemeters = ----------- ----------------

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 tuinbouwgrond naar een bedrijfsfunctie. Het beoogd bedrijfsgebouw is 550 m2 groot.

a = š 173.000 b = ŝ 45/m2 c = 1.000 m2 p = a — {bxc)

m

P 100

p= Ç. 173.000 - (š 45Zm2 x 1.000 m2) p = š 173.000 - (š 45.000)

m~

š 128.000 100

p = š 128.000

m = 1.280

opwaardering per m2

« 128

compensatieplicht in geld

« 128.000

compensatiemeters

1.280

Bijlage A2 - Berekening geëxtrapoleerde grondprijsstijging bedrijfsfuncties Beschrijving De berekening van de geëxtrapoleerde grondprijsstijging is gebaseerd op de gemeentelijke taxatie die ten grondslag ligt aan de WOZ-waardebepaling voor de onroerende zaakbelasting. Echter, daar waar de taxatie onder de getaxeerde waardevermeerdering gericht is op de nieuwe grondwaarde van de te ontwikkelen kavel, is de WOZ-waardebepaling gericht op de huidige kavel en veelal ook gericht op de bebouwing. De WOZ-waarde wordt daarom toegerekend naar de grondwaarde. De WOZ-waarde wordt bepaald door de grondwaarde en bebouwingswaarde. Doordat de taxatie die ten grondslag ligt aan de WOZ-waarde veelal niet expliciet onderscheid maakt in waarde die toe te rekenen is aan de grond (onder de bebouwing) is een theoretische benadering noodzakelijk. In de Nota grondprijzen Westland is de verhouding tussen de grond- en bebouwingswaarde bepaald voor één of meerdere niet-tuinbouwfuncties. Die voor bedrijfsfuncties prevaleert. Indien deze niet is opgenomen in de Nota grondprijzen Westland en er meerdere andere verschillende verhoudingen zijn voor niet-tuinbouwfuncties, geldt de gemiddelde verhouding van de waardes bij niet-tuinbouwfuncties, welke wordt uitgedrukt in een percentage dat toe te rekenen is aan de grondwaarde; de grondquote.

Door de WOZ-waarde vermenigvuldigen met de grondquote resulteert de toerekenbare waarde van onbebouwde grond voor dit specifieke kavel. Door de grondwaarde te delen door de oppervlakte van de huidige kavel ontstaat de grondwaarde per m2. Door deze grondwaarde te vermenigvuldigen met de gewenste uitbreiding, ontstaat de totale grondwaarde van de nieuwe kavel. Om de meerwaarde van dit kavel te bereken dient de waarde van tuinbouwgrond hiervan in mindering te worden gebracht, zodat de meerwaarde voor het nieuwe perceel berekend is.

Parameters p = compensatieplicht

a = de WOZ-waarde van de bedrijfsfunctie (excl. eventuele bedrijfswoning) b = grondquote niet-tuinbouwfuncties uit de Nota grondprijzen Westland c = de oppervlakte van het huidige bestemmingsvlak (excl. eventuele grond bij de bedrijfswoning) d = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland e = de oppervlakte van de gevraagde uitbreiding m = compensatiemeters

Formules (a x b)

ofwel

compensatieplicht (WOZ x grondquote ) x oppervlakte uitbreiding oppervlakte bestemmingsvlak (grondprijs tuinbouw x oppervlakte uitbreiding

ofwel

compensatiemeters =

compensatieplicht

100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 tuinbouwgrond naar een bedrijfsfunctie. Het beoogd bedrijfsgebouw is 550 m2 groot. a = « 706.000

b = 2 507o c = 1.720 m2

d = «45/1112 e = 1.000 m2 (e x d)

P =

P =

m=

(« 706.000x0,25) x 1.000 m2 1.720 m2

m=

V 100

« 57.616

100

-(« 45/1712 x 1.000 m2)

P = p

/(« 176.500)\ \ „ —-^ x 1.000 m2 1.720 m2 J )

m = 576

-(« 45/1772 x 1.000 m2) p = (« 102.616) - (« 45.000) p = « 57.616

opwaardering per m2

« 57,61

compensatieplicht in geld

« 57.616

compensatiemeters

576

Bijlage A3 - Berekening theoretische grondprijsstijging niet-tuinbouwfuncties Beschrijving Deze berekenmethode is gebaseerd op de Nota grondprijzen Westland. Voor deze methode is gekozen omdat de Nota grondprijzen de basis is voor de marktconforme verkoopwaarde bij uitgifte van (gemeentelijke) gronden. In deze theoretische benadering wordt gerekend naar de grondprijsstijging tussen de gevraagde functie en de waarde van tuinbouwgrond op basis van de (gemiddelde) marktwaarde zoals deze is opgenomen in de Nota grondprijzen Westland.

Parameters p = compensatieplicht

a = de minimale grondprijs voor bebouwde grond niet-tuinbouwfunctie uit de Nota grondprijzen Westland

b = de minimale grondprijs voor onbebouwde grond niet tuinbouwfunctie uit de Nota grondprijzen Westland

c = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland d = de bebouwde oppervlakte van de gevraagde wijziging e = de onbebouwde oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules p = ((a — c) x d) + ((Ď — c) x e) ofwel

compensatieplicht = ((grondprijs functie bebouwd — grondprijs tuinbouw) x oppervlakte wijziging onbebouwd) — ((grondprijs functie onbebouwd — grondprijs tuinbouw) x oppervlakte wijziging bebouwd) p

m= -ì— mn

r

t

ofwel

,. , compensatieplicht compensatiemeters = —----------------r mn

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 tuinbouwgrond naar een niet-tuinbouwfunctie. Het beoogd gebouw is 550 m2 groot.

a = « 250Zm2 Ď = « 100Zm2

c = « 45Zm2 d = 450 m2 e = 550 m2 p = ((a — c) x d) -\- ((Ď — c) x e)

P 100

m

p = ((š 250/7712 - «45/7772) x 550 m2) -I- ((100/7772 - «45/7772) x 450 m2) m“

« 137.500 100

p = (« 205/7772 X 550 7772) -h (« 55/7772 X 450 7772) p = (« 112.750) -I- (« 24.750) p = « 137.500

777 =

1.375

opwaardering per m2

« 137,50

compensatieplicht in geld

« 137.500

compensatiemeters

1.375

Bijlage BI - Berekening getaxeerde waardevermeerdering na intensivering bedrijfsfuncties Beschrijving Deze berekenmethode gaat uit van een taxatierapport van de initiatiefnemer, welke ziet op een waardering van de gronden na realisatie van de gevraagde intensivering met daarbij behorende gebruiksen bouwmogelijkheden. Het taxatierapport is in het economisch handelsverkeer een gebruikelijke methode om tot waardering te komen van een onroerend goed en kan daarmee een reëel beeld geven van de toekomstige gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de huidige waarde. Deze huidige waarde wordt bepaald door de WOZ-waarde zoals opgenomen voor de te wijzigen functie, in beginsel 'tuinbouwgronď, in de Nota grondprijzen Westland die van toepassing is op datum van de aanvraag.

Parameters p = compensatieplicht

a = de getaxeerde grondwaarde na bestemmingswijziging b = de WOZ-waarde van de bedrijfsfunctie (excl. eventuele bedrijfswoning) m = compensatiemeters

Formules p = a—b ofwel

compensatieplicht = getaxeerde grondwaarde — WOZ pr,

— 100

ofwel

,. , compensatieplicht compensatiemeters = ----------------------r

100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op toename van het bebouwingspercentage van 58'^ naar 78'^ op een bestemmingsvlak van 2.720 m2.

a = ē 730.000 b = ē 706.000 p= a—b

P 100

m = ——

p = š 730.000 —š 706.000 p = š 24.000

m~

š 24.000 100

m = 240 opwaardering per m2

« 8,82

compensatieplicht in geld

« 24.000

compensatiemeters

240

Bijlage B2 - Berekening geëxtrapoleerde grondprijsstijging na intensivering bedrijfsfuncties Beschrijving Er kunnen zich een tweetal ontwikkelingen voordoen: 1) intensivering van de bestaande bedrijfsfunctie en 2) intensivering in het deel waarop uitbreiding ziet. Doordat deze tweede ontwikkeling mede afhankelijk is van de benutting van de huidige planologische mogelijkheden op het bestaande deel (bij onderbenutting ligt het totale bebouwingspercentage over het bestaande én nieuwe perceel tezamen lager dan dat deze uitsluitend wordt toegerekend op het nieuwe perceel), zijn de berekenmethodieken niet gelijk.

Intensivering bestaande bedrijfsfunctie (Artikel 6, lid 2) De berekening van de geëxtrapoleerde grondprijsstijging is gebaseerd op de gemeentelijke taxatie die ten grondslag ligt aan de WOZ-waardebepaling voor de onroerende zaakbelasting. De WOZ-waarde wordt bepaald door de grondwaarde en bebouwingswaarde. Doordat de taxatie die ten grondslag ligt aan de WOZ-waarde veelal niet expliciet onderscheid maakt in waarde die toe te rekenen is aan de grond (onder de bebouwing) is een theoretische benadering noodzakelijk. In de Nota grondprijzen Westland is de verhouding tussen de grond- en bebouwingswaarde bepaald voor één of meerdere niet-tuinbouwfuncties. Indien er meerdere verschillende verhoudingen zijn, prevaleert die voor bedrijfsfuncties en in geval deze niet is opgenomen, geldt de gemiddelde verhouding van de waardes bij niet-tuinbouwfuncties. Het deel dat toe te rekenen is aan onbebouwde waarde, de grondquote, wordt berekend door de grondwaarde voor onbebouwd te delen door de grondwaarde van bebouwde grond. Om de waarde van de huidige bebouwing te bereken is echter het deel dat toe te rekenen is aan de bebouwing, de bebouwingsquote, benodigd. Dit kan door het onbebouwde deel af te trekken van het geheel 1 = 1 en leidt tot 1-deel onbebouwd). Door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de bebouwingsquote ontstaat de grondwaarde van bebouwde grond.

De bebouwingswaarde is toe te rekenen aan de oppervlakte of het percentage dat bebouwd is. Om te berekenen wat de meerwaarde van de nieuwe bebouwing wordt, moet deze eerst gedeeld worden door het percentage bestaande bebouwing, waarna deze vermenigvuldigd wordt met de gevraagde bebouwing. Nu de meerwaarde voor de gevraagde bebouwing bekend is, moet hierbij de grondwaarde voor onbebouwde grond weer worden opgeteld om de totale nieuwe waarde van het perceel, bebouwd en onbebouwd in beeld te krijgen. Voor de uiteindelijke compensatieplicht wordt de nieuwe waarde verminderd met de bestaande waarde, waardoor de geëxtrapoleerde grondprijsstijging is berekend.

Parameters p = compensatieplicht

a = de WOZ-waarde van de bedrijfsfunctie (excl. eventuele bedrijfswoning) b = bebouwingsquote c = grondquote d = huidig bebouwingspercentage e = gevraagd bebouwingspercentage m = compensatiemeters

Formules f(axb)\ p = | | 1 —-— | x e I + (axc) | —a

ofwel

compensatieplicht =

f f(WOZ x beb. quote) \ -———, ,-------- - x qevraaqd Vobebouwd 4- (WOZ x qrondquote) — WOZ \ \ huidig Vobebouwd J '

p

— 100

r

t

ofwel

,. , compensatieplicht compensatiemeters = ----------------------r

100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op toename van het bebouwingspercentage van 58'^ naar 78'^ op een bestemmingsvlak van 2.720 m2.

a = ē 706.000 b = 0,2 c = 0,8 d = 58 e = 78 P = I I I ^ax b^ I x e I 4- (a x c)

m=

7(« 706.000 x 0,8)\ , p = ļ ļ ļ-----------—-------—lx 78 ļ 4(« 706.000x0,2)

m=

100

« 194.628

100

- « 706.000

m = 1.946 p =ļ

558800'I)X78) ~l~ ^ 141-200) I - ^ 706.000

p = (((« 9.738)x 78) 4 (« 141.200)) - « 706.000

p = ((« 759.558) 4 («141.200)) - « 706.000 p = (« 900.758) - « 706.000 p = « 194.628

opwaardering per m2

« 71,60

compensatieplicht in geld

« 194.628

compensatiemeters

1.946

Intensivering uitgebreide bedrijfsfunctie (Artikel 6, lid 1 én lid 2) De berekening van de geëxtrapoleerde grondprijsstijging voor intensivering bij uitbreiding van een bedrijfsfunctie is van toepassing indien sprake is van een initiatief waarbij de gevraagde bebouwing leidt tot een hoger bebouwingspercentage, na volledige uitnutting van de bebouwingsmogelijkheden in het bestaande deel, dan het bebouwingspercentage dat op de huidige kavel geldt. Bij de berekening middels extrapolatie van een uitbreiding van een bedrijfsfunctie (A2) wordt gerekend op basis van de huidige bebouwingsmogelijkheden. Onderhavige berekening is daarmee een aanvulling van deze berekening, uitsluitend voor de toegenomen bebouwing. Ook deze berekening is gebaseerd op de gemeentelijke taxatie die ten grondslag ligt aan de WOZwaardebepaling voor de onroerende zaakbelasting, waarbij eerstens de aan de aanwezige bebouwing toegekende waarde moet worden berekend. Om de waarde van de huidige bebouwing te bereken is het deel dat toe te rekenen is aan de bebouwing, de bebouwingsquote, benodigd. Door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de bebouwingsquote en deze vervolgens te delen door de totale oppervlakte, ontstaat de bebouwingswaarde per vierkante meter. Deze bebouwingswaarde dient uiteindelijk vermenigvuldigd te worden met de toename van de bebouwing bovenop de extrapolatie.

Daarvoor zal eerste de toegenomen bebouwing moeten worden berekend. Dit is het gevraagde bebouwingspercentage vermenigvuldigd met de gevraagde oppervlakte van de uitbreiding. In de praktijk zal de berekening er veelal op neerkomen dat de som van de bestaande bebouwing en gevraagde bebouwing verminderd worden met het huidige bebouwingspercentage over de som van de bestaande en gevraagde oppervlakte van het (te wijzigen) bestemmingsvlak. Het restant, de toename van de bebouwing bovenop het via extrapolatie van de grond toegelaten bebouwingspercentage kan dan vermenigvuldigd worden met de hiervoor berekende bebouwingswaarde per vierkante meter, waardoor de geëxtrapoleerde waardestijging van de extra bebouwing is berekend.

Parameters p = compensatieplicht

a = de WOZ-waarde van de bedrijfsfunctie (excl. eventuele bedrijfswoning) b = bebouwingsquote c = de oppervlakte van het huidige bestemmingsvlak d = gevraagd extra bebouwingspercentage e = de oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules faxb\

I—-—I x (d x e)

ofwel

compensatieplicht =

WOZ x bebouwingsquote x (07o toename bebouwing x oppervlakte uitbreiding) .oppervlakte bestemmingsvlak.

ofwel

compensatiemeters

compensatieplicht 100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 tuinbouwgrond naar een bedrijfsfunctie naar in totaal 2.720 m2, het beoogd bedrijfsgebouw is 780 m2 groot, wat een toename is van het bebouwingspercentage van 58'^ naar 78'X*.

a = ē 706.000 b = 0,8 c = 1.720 d = 2 007o e = 1.000 m2 (a x b\ p = í—-—1 x (d x e)

V m~ 100

Í(S 706.000 x 0,8)\ P~{ 1.720 m2 j^(200ZoX 1.000 m2)

p

/(«564.800)\ \ 1.720 m2 J

ē 65.674 m~

100

^

y

J

m = 656

p = (« 328/m2)x(200m2)

p=ŝ 65.674 opwaardering per m2 extra bebouwing

e 328

compensatieplicht in geld

e 65.674

compensatiemeters

656

Bijlage B3 - Berekening theoretische grondprijsstijging na intensivering niettuinbouwfuncties Beschrijving In deze theoretische benadering wordt gerekend naar de grondprijsstijging tussen de bebouwde en onbebouwde grond zoals deze is opgenomen in de Nota grondprijzen Westland. Onderstaande voorbeeldberekening is op basis van een indicatieve berekening met onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde grond.

Parameters p = compensatieplicht

a = de minimale grondprijs voor bebouwde grond niet-tuinbouwfunctie uit de Nota grondprijzen Westland

b = de minimale grondprijs voor onbebouwde grond niet-tuinbouwfunctie uit de Nota grondprijzen Westland

c = huidig bebouwingspercentage d = gevraagd bebouwingspercentage e = de oppervlakte van het huidige bestemmingsvlak (excl. eventuele grond bij de bedrijfswoning) m = compensatiemeters

Formules p = (a — b) x ((d — c) x e) ofwel

compensatieplicht = (grondprijs functie bebouwd — grondprijs functie onbebouwd) x ((gevraagd 0Zobebouwd — huidig 0Zobebouwd) x oppervlakte bestemmingsvlak) p

— 100

r

i

ofwel

,. , compensatieplicht compensatiemeters = ----------------------r

100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand^Oxx ziet op toename van het bebouwingspercentage van 58'^ naar 78 op een bestemmingsvlak van 2.720 m2.

a = fŝ 2507m2 b = ŝ 200fm2 c = 5807o d = 7Q0Zo e = 2.720 m2 p = (a — b) x ((d — c) x e)

P

m ~ 100 p = (fi 250/7712 - « 200 /m2) x ((7807o - 5807o) x 2.720 m2)

m~

«27.200 100

p = (Ç. 50/7772) x ((2007o) x 2.720 m2) p = (fĹ 50/7772) X (544 7772)

777 =

272

opwaardering per m2

« 10

compensatieplicht in geld

« 27.200

compensatiemeters

272

Bijlage C - Berekening afslag compensatieplicht Beschrijving De afslag compensatieplicht wordt berekend door een afslagpercentage op het waardeverschil tussen aankoopprijs en theoretische waarde van de gronden. De theoretische waarde is de uitgifteprijs van de gronden op basis van de Nota grondprijzen. Dit bedraagt de grondwaarde voor tuinbouwgrond vermenigvuldigd met de oppervlakte. Het verschil tussen de aankoopprijs en de theoretische waarde is de 'meerprijs' die betaald is over de grond. Het afslagpercentage bepaald welk deel van deze meerprijs niet gecompenseerd hoeft te worden.

Parameters acv = afslag compensatieplicht verwervingsmarge a = afslagpercentage b = aankoopprijs grond c = de oppervlakte van het aangekochte perceel d = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland m = compensatiemeters

Formules acv = ax(b — (c x df) ofwel

afslag compensatieplicht = afslag0Zo x (aankoopprijs — (grondprijs tuinbouw x oppervlakte aankoop))

acv

m= — 1 nn

p.

ofwel

,. , a fslaa compensatieplicht compensatiemeters = ——2----- ---------------r mn

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand^Oxx ziet op aankoop van 1.000 m2 grond voor C 97.000.

a = 5007o b = ŝ 97.000 c = 1.000 m2 d = š 457m2 acv = ax{b — (c x df) acv = 500/o x (š 97.000 -

45/7712 x 1.000 m2)

acv = 5007o x

45.000))

97.000 -

acv = 50oZa x

m=

acv

ĪŌŌ

« 26.000

ĪŌŌ

52.000) m = 260

acv = ^ 26.000 afslag per m2

« 26

afslag compensatieplicht in geld

« 26.000

mindering comensatiemeters

260

Bijlage Dl - Berekening getaxeerde waardevermindering niet-tuinbouwfuncties Beschrijving Deze berekenmethode gaat uit van een taxatierapport van de initiatiefnemer, welke ziet op een waardering van de huidige gronden en opstallen met daarbij behorende gebruiks- en bouwmogelijkheden. Het taxatierapport is in het economisch handelsverkeer een gebruikelijke methode om tot waardering te komen van een onroerend goed en kan daarmee een reëel beeld geven van de huidige functie. Om de hoogte van het waardeverschil te bepalen wordt de getaxeerde waarde verminderd met de resterende grondwaarde. Deze waarde wordt bepaald door de actuele waarde van de naartoe te wijzigen functie, in beginsel 'tuinbouwgronď, in de Nota grondprijzen Westland die van toepassing is op datum van de aanvraag.

Parameters r = compensatierecht

a = de getaxeerde waarde van de huidige functie (excl. eventuele waarde behorende bij de bedrijfswoning)

b = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland c = oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules r = a — (b x č) Ofwel

compensatierecht = getaxeerde waarde — (grondprijs tuinbouw x oppervlakte wijziging) m= — 100

ofwel

compensatiemeters =

ľ

compensatierecht 100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 bedrijfsgrond naar tuinbouwgrond.

a = « 273.000 Ď = « 45fm2 c = 1.000 m2 r = a — {b xć)

r m= ĪÕÕ

r = « 273.000 - (« 45Zm2 x 1.000 m2) r = «273.000- («45.000)

m~

« 228.000 100

r = «228.000

m = 2.280 afwaardering per m2

« 228

compensatierecht in geld

« 228.000

compensatiemeters

2.280

Bijlage D2 - Berekening onroerende zaak waardevermindering niet-tuinbouwfuncties Beschrijving De berekening is gebaseerd op de gemeentelijke taxatie die ten grondslag ligt aan de WOZwaardebepaling voor de onroerende zaakbelasting. De WOZ-waardebepaling is immers gericht op de huidige kavel en veelal ook gericht op de bebouwing. Om de hoogte van het waardeverschil te bepalen wordt de WOZ-waarde verminderd met de resterende grondwaarde. Deze waarde wordt bepaald door de actuele waarde van de naartoe te wijzigen functie, in beginsel 'tuinbouwgronď, in de Nota grondprijzen Westland die van toepassing is op datum van de aanvraag.

Parameters p = compensatieplicht

a = de WOZ-waarde van de bedrijfsfunctie (excl. eventuele bedrijfswoning) b = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland c = oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules r = a — (bx ċ) Ofwel

compensatierecht = WOZ — (grondprijs tuinbouw x oppervlakte wijziging)

m=

r 100

ofwel

,. , compensatierecht compensatiemeters = ---------------------r 1 nn

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 bedrijfsgrond naar tuinbouwgrond.

a = C 256.000 b = ë 45fm2 c = 1.000 m2 r = a — {b xć)

r

ĪŌŌ r=ë 256.000 - (š 45Zm2 x 1.000 m2) r = ë 256.000 —

ë 211.000

45.000)

m“

100

r = ë 211.000 m = 2.110

afwaardering per m2

ë 211

compensatierecht in geld

ë 211.000

compensatiemeters

2.110

Bijlage D3 - Berekening theoretische waardevermindering niet-tuinbouwfuncties Beschrijving Deze berekenmethode is gebaseerd op de Nota grondprijzen Westland. Voor deze methode is gekozen omdat de Nota grondprijzen de basis is voor de marktconforme verkoopwaarde bij uitgifte van (gemeentelijke) gronden. In deze theoretische benadering wordt gerekend naar de grondprijsdaling tussen de huidige functie en de waarde van tuinbouwgrond die resteert, zoals deze is opgenomen in de Nota grondprijzen Westland.

Parameters r = compensatieplicht

a = de minimale grondprijs voor onbebouwde grond niet-tuinbouwfunctie uit de Nota grondprijzen Westland

b = de minimale grondprijs voor bebouwde grond niet tuinbouwfunctie uit de Nota grondprijzen Westland

c = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland d = de onbebouwde oppervlakte van de gevraagde wijziging e = de bebouwde oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules r = ((a — c) x d) + ((Ď — ć) x e) ofwel

compensatieplicht = ((grondprijs functie onbebouwd — grondprijs tuinbouw) x oppervlakte wijziging onbebouwd) — ((grondprijs functie bebouwd — grondprijs tuinbouw) x oppervlakte wijziging bebouwd) r

m= — 1 nn

r

.

ofwel

,. , compensatierecht compensatiemeters = —----------------r mn

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 1.000 m2 bedrijfsgrond naar tuinbouwgrond. Het huidige gebouw is 550 m2 groot.

a = fŝ 200Zm2 b = ŝ 250Zm2 c = fŝ 45Zm2

d = 450 m2 e = 550 m2

r = ((a — c) x d) 4 ((Ď — ć) x e) 777 =

r 100

r = ((« 200/7712 - «45/7772) x 450 m2) 4 ((250/7772 - «45/7772) x 550 m2)

« 182.500

777 = —

r = (« 155/7772 x 450 7772) 4 (« 205/7772 x 550 7772) r = (« 69.750) 4 (« 112.750)

777 =

r = « 182.500

afwaardering per m2

« 182,50

compensatierecht in geld

« 182.500

compensatiemeters

1.825

100

1.825

Bijlage E - Berekening waardevermindering woning Beschrijving De waardevermindering van de woning wordt berekend door het waardeverschil tussen de WOZ-waarde en theoretische waarde van de gronden. De theoretische waarde is de restwaarde van de gronden gebaseerd op de uitgifteprijs van de gronden op basis van de Nota grondprijzen. Dit bedraagt de grondwaarde voor tuinbouwgrond vermenigvuldigd met de oppervlakte. Het verschil tussen de WOZwaarde en de theoretische waarde is de 'meerprijs' die betaald is over de grond.

Parameters r = compensatierecht

a = de WOZ-waarde van de woning b = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland c = oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules r = a — (b x č) Ofwel

compensatierecht = WOZ — (grondprijs tuinbouw x oppervlakte wijziging)

m=

r 100

ofwel

,. , compensatierecht compensatiemeters = ---------------------r 1 nn

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 863 m2 met daarop een burgerwoning naar tuinbouwgrond.

a = C 417.000 Ď = « 45fm2

c = 863 m2 r = a — (b x c)

m=

100

r = « 417.000 - (š 45/mZ x 863 m2) m=

r = «417.000 — (« 38.835)

«378.165

100

r ^378.165

m = 3.782 afwaardering per m2

« 438,20

compensatierecht in geld

« 378.165

compensatiemeters

3.782

Bijlage F - Berekening opslag compensatierecht Beschrijving De opslag compensatierecht wordt berekend door een opslagpercentage op het waardeverschil tussen aankoopprijs en theoretische waarde. De theoretische waarde is de hoogste, meest gunstige compensatiewaarde die volgt uit de berekeningen van bijlage D, of de WOZ-waarde van de woning als bedoeld in bijlage E. De theoretische waarde van bijlage D bedraagt de taxatiewaarde, de WOZ-waarde of de waarde van gronden en opstallen op basis van de Nota grondprijzen vermenigvuldigd met hun respectievelijke oppervlakte. Het verschil tussen de aankoopprijs en de theoretische waarde of WOZwaarde van de woning is de 'meerprijs' die betaald is. Het opslagpercentage bepaald welk deel van deze meerprijs gecompenseerd mag worden.

Parameters ocv = opslag compensatieplicht verwervingsmarge a = opslagpercentage b = aankoopprijs c = hoogste waarde van Dl (a), D2 (a), D3 ((a x d) + (b x e)) of E m = compensatiemeters

Formules ocv = ax (b — c) ofwel

opslag compensatierecht = opslag0Zo x (aankoopprijs — (hoogste compensatiewaarde of WOZ (woning)))

ocv

m= — mn

pi

ofwel

,. , opslaa compensatieplicht compensatiemeters = —— ---------------------r 1 nn

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/ZOxx ziet op aankoop van 1.000 m2 grond voor C 97.000.

a = 5007o b = ŝ 97.000 c = ŝ 89.500 ocv = ax (b — c)

OCV m= ĪÕÕ

ocv = 500/o x ( š 97.000 - « 89.500) ocv = 500/ū x

Ç 3.750

7.500)

m~

100

ocv = ^ 3.750 m = 38

opslag per m2

« 3,75

opslag compensatieplicht in geld

« 3.750

mindering comensatiemeters

38

Bijlage G - Berekening waardevermindering natuur Beschrijving Deze berekenmethode is gebaseerd op de Nota grondprijzen Westland. Voor deze methode is gekozen omdat de Nota grondprijzen de basis is voor de marktconforme verkoopwaarde bij uitgifte van (gemeentelijke) gronden. In deze theoretische benadering wordt door de functiewijziging van tuinbouwgrond naar natuur, deze grond door planologische bescherming onverkoopbaar. In de huidige situatie vertegenwoordigt de kavel echter een waarde als tuinbouwgrond. Iedere m2 tuinbouwgrond dat wordt gewijzigd in natuur (of groen, water, of ander gelijkwaardige bestemming) betekent een waardevermindering naar nihil.

Parameters r = compensatierecht

a = de minimale grondprijs voor tuinbouwgrond uit de Nota grondprijzen Westland b = de oppervlakte van de gevraagde wijziging m = compensatiemeters

Formules r = axb ofwel

compensatierecht = grondprijs tuinbouw x oppervlakte wijziging m= — 100

ofwel

compensatiemeters =

ľ

compensatierecht 100

Voorbeeld De aanvraag van dag/maand/2020 ziet op een bestemmingswijziging van 3.483 m2 tuinbouwgrond naar natuur (groen/water/etc.).

a = fŝ 45Zm2 b = 3.483 m2 r = axb

m

V 100

r = ŝ 45Įm2 x 3.483 m2 r = ŝ 156.735

m

š 156.735 100

m = 1.568

afwaardering per m2

« 45

compensatierecht in geld

« 156.735

compensatiemeters

1.568