vaststelling bestemmingsplan Gemeentehuis 's-Gravenzande (21-0285760)

iit*9

Him JJ

W.'jíJ

GEMEENTEHUIS 'S-GRAVENZANDE bestemmingsplan NL.IMRO.1783.GRAKERNGMNTHUISpbp-VA01 vastgesteld

GEMEENTE

vrW/ r

^ V

^ s-r-

".rif

Kŕl-u-c.ř- -' yp'y^

J UİİÉİ

;

J

jJ - -v"M V*ijý1 í Tiìli '

*^

i

"V

ŕ

Toelichting

3

4

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

3 Inleiding

8

1.1

Aanleiding

8

1.2

Ligging plangebied

8

1.3

Geldend bestemmingsplan

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Gebiedsvisie

11

2.1

Beleidskader

11

2.2

Ruimtelijk-functionele structuur

21

2.3

Gebiedsvisie

23

Hoofdstuk 3

Onderzoek

27

3.1

Bedrijven en milieuzonering

27

3.2

Geluid

27

3.3

Luchtkwaliteit

28

3.4

Externe veiligheid

29

3.5

Water

31

3.6

Bodem

37

3.7

Ecologie

38

3.8

Cultuurhistorische aspecten

41

3.9

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

43

Hoofdstuk 4

Juridische planbeschrijving

45

4.1

Planvorm

45

4.2

Crisis- en herstelwet

47

4.3

Bestemmingsregeling

48

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

50

5.1

Economische uitvoerbaarheid

50

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50

Regels Hoofdstuk 1

51 Inleidende regels

52

Artikel 1 Begrippen

52

Artikel 2 Wijze van meten

60

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

61

Artikel 3 Gemengd

61

Artikel 4 Groen

63

Artikel 5 Horeca

64

Artikel 6 Tuin

65

5

Artikel 7 Verkeer - Verblijfsgebied

66

Artikel 8 Wonen

67

Artikel 9 Waarde - Archeologie - 1

70

Artikel 10

Waarde - Karakteristiek

72

Artikel 11

Waarde - Winkelgebied

73

Hoofdstuk 3

Algemene regels

74

Artikel 12

Anti-dubbeltelregel

74

Artikel 13

Algemene bouwregels

75

Artikel 14

Algemene gebruiksregels

76

Artikel 15

Algemene afwijkingsregels

77

Artikel 16

Overige regels

79

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

80

Artikel 17

Overgangsrecht

80

Artikel 18

Slotregel

81

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16 Bijlage 17 Bijlage 18

Staat van wijzigingen Nota van beantwoording zienswijzen Nota van beantwoording inspraakreacties Nota van beantwoording vooroverlegreacties Ladderonderbouwing De Gravin Verkeersgeneratie Woningbehoefte De Gravin Beeldkwaliteitsplan Parkeeronderzoek Milieu onderzoeken De Gravin Bodemonderzoek De Gravin Eco Effectenscan De Gravin Stikstofberekening Archeologisch onderzoek Gravin Waterstudie Advies VRH Bezonningsstudie Vormvrije-m.e.r.-beoordeling

Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Bijlage 2

Staat van horeca-activiteiten Hoofdkerngebied 's-Gravenzande

6

7

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het oude gemeentekantoor in 's-Gravenzande is, na de verhuizing naar de nieuwe gemeentekantoren in Naaldwijk, leeg komen te staan. Voor de herontwikkeling van deze locatie heeft de gemeente Westland besloten om een prijsvraag te houden. Initiatiefnemer heeft deze prijsvraag gewonnen en zal derhalve het oude gemeentekantoor herontwikkelen. Het oude gemeentekantoor zal worden gesloopt, behoudens het monumentale gebouw aan de Langestraat dat behouden blijft. Een nieuw woningbouwcomplex, een detailhandelsfunctie, een horecagelegenheid en stadstuin zal worden gerealiseerd op deze locatie. Het onderhavig bouwplan draagt de naam 'Gravin Machteld’. Om het bouwplan te kunnen realiseren, is een nieuw actueel juridisch-planologisch kader nodig. Door middel van het voorliggend bestemmingsplan wordt dit juridisch-planologisch kader geboden om de gewenste herontwikkeling te kunnen realiseren. Tevens wordt er een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarbij aan de geldende welstandsnormen is getoetst.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit het gehele gemeentekantoor van de voormalige gemeente 's-Gravenzande met daarbij behorende buitenruimte en parkeerplaatsen. Het gebied zoals aangegeven in onderstaande afbeelding wordt met de klok (van links naar rechts) mee begrensd door de Sand Ambachtstraat, de van Geeststraat en Langestraat te 's-Gravenzande.

\

Ar,/ Ligging plangebied.

8

Ligging plangebied.

1.3

Geldend bestemmingsplan

Binnen het plangebied waren, voor het van kracht worden van dit bestemmingsplan, de volgende planregimes van kracht: » Bestemmingsplan "Centrum 's-Gravenzande", onherroepelijk geworden op 25 september 2013. Volgens dit bestemmingsplan waren de bestemmingen op het perceel 'Maatschappelijk', 'Centrum-1', 'Verkeer-Verblijfsgebied' met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie-1' en 'Waarde-Winkelgebied'. Op de verbeelding waren de maximum bouw- en goothoogten opgenomen. Voorliggend bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan "Centrum 's-Gravenzande" gedeeltelijk. * "Paraplubestemmingsplan Parkeernormen", onherroepelijk geworden op 20 februari 2018. Voorliggend bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan gedeeltelijk. » "Paraplubestemmingsplan Wonen Westland", onherroepelijk geworden op 6 november 2020.Voorliggend bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan gedeeltelijk.

9

f 4 4 4 4 4į, 4 4 4, 4,

+ +

-1- +

G- 4 -1- +

"4- +

4- 4 4 4,

ři- 4 4 4 -h + +

-1- + 4- + 4-’ + 4- +S

■4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

4- 4- 4,

+ 4- +

\

4 4 4,

4 4

4 4

4 4 4 4

4 4

4 4 4 4

A4 4 4

4-'"Hh 4 4 4 4 4

4 4 4

4' 4 4 4 4 4 4

4'

t4 4 4

'Hh 4- 4- 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 ţ 4 4 4 -1- + + -į. -H14 4 4 -1- + + -1+ 4- 4- 4- 4 4 4 4 4 4, 4 4 4 4 Af 4ļ 4 4 + + 4- 4- 4- 4, 'ĩ" 4 4, 4 V4 4 4'l4 4 V 4 4 -1- + -4 4 4 4 4 f A 4 A- '"ī + -1- + + 44 4 4 4 4 4 4 4 f 4 '4 V+ -1- + -1- + 4- 4 Í+ 4 4 4 4 4 4 \ 4 4 A 4 4 4 4 4 J

4 4 4

+

f 4 4 4 4

+

+ -1-

f 4 4 4

-H + +

4 4 4 4'į4 4 4 4

■4 4 4

4 4 4

4 4 4 4 4

4 4 4

4 į.

+ -h -1- + + 4-'\4- 4 4 4 4 4 4ļ 4 4 4 -1- +I. -1- -1- + + 44 4 4 4 4 f? 4 4

\

4 4 4 -l-ļ

+ -1- -h + + 4- 4-ļ1 4 4 4 4 4

v

+ -1- -1- + + 4- 4-

4' Ļk

4 4 -1-

4 -1- 4 -1-

f 4 W\ -i- -1- -1- +J V -1- -1- -if 4 f 4 f 4 4 4 4 A L + -K.

+ -h -1- + + 4- 4- 4'1,4 -1- -1- + + 4- 4-, -1- -1- +

V

ļ\ 4 4 4 4 4 4 Ą 4 4

"4 4

4

4 4 4 4\ 4

4- 4 4 4

-1- -1- -i- -H + 4- 4- 4 4 4 4 y -H -H -H 'H- -H + + 4- 4- 4 4 4 4 4

4 4 4 4ļi-K i4 4 4 4

4 4 4

'4 4 -h

f 4

f

'4- 4 4 4

+ 4- 4- 4.

4 4 4 4 4 4 41

4 4 4 4

4 4 4 4 4ļ1 4 4 4 4 4*

l4 4 4 4 4

4 4 4

4 4 4 4 4

4 4 4

a

4 4 4 4 4 4 y 4 4

4 4 4 4 4 "4^ft jT! l4

A1 4 4 4

4 4 4 4 4 4 4 4'

4 4 4 4 4

V

4

4 A 4 4 4 4 4 4 X 4 41ļ4 y -1- -1- -1- -h -1- + + 4- 4- 4 4 4 4 4 4 4 4 L 4 4'y 4 A f4 4 4 + + + + + + + 4- 4- 4 4 4 4 4 4 4 4 4' 4 t4d

Uitsnede bestemmingsplan "Centrum 's-Gravenzande".

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan "Gemeentehuis 's-Gravenzande" bestaat uit een toelichting, planregels en een planverbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd. In Hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde. Hierin wordt de ruimtelijke en functionele hoofdstructuur van het plangebied beschreven met aandacht voor cultuurhistorisch waardevolle elementen, overige ruimtelijke kwaliteiten, aanwezige knelpunten en te verwachte ontwikkelingen. Dit tezamen leidt tot een beschrijving van de gemeentelijke visie op het gewenste behoud en beheer van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. In Hoofdstuk 3 worden de relevante onderzoeken op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie en water behandeld. In Hoofdstuk 4 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond bij de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen. Tot slot wordt in Hoofdstuk 5 ingegaan op de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

10

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Beleidskader

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door gemeentelijke, regionale, provinciale en landelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat. Het hier samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar specifiek beleid of beleidsnotities die niet in deze paragraaf worden behandeld. Tot slot wordt in dit hoofdstuk een beschrijving gegeven van de visie op het plangebied. Deze visie is gericht op het behoud en beheer van de ruimtelijke kwaliteit. 2.1.1

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie 2.0: Visie op Westland Op 8 december 2020 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie 2.0: Visie op Westland vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat onder andere in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed. De Omgevingsvisie is breder dan alleen de fysieke leefomgeving; ook onderwerpen als gezondheid, veiligheid en duurzaamheid moeten onderdeel uitmaken van de visie. De Omgevingsvisie geeft weer waar we met Westland naartoe willen en bindt de gemeente aan haar eigen voornemens en ambities. De Omgevingsvisie werkt door in het (later nog op te stellen) omgevingsprogramma, waarin beleidsvoornemens en maatregelen staan die dienen om de doelen in de leefomgeving te bereiken. De Omgevingsvisie geeft ook richting aan het ontwikkelen van het omgevingsplan. Hierin worden de algemene regels en vergunningsplichten vastgelegd die bindend zijn voor burgers en bedrijven (bestemmingsplannen en verordeningen worden hiermee vervangen). De belangrijkste opgave is het verhogen van de leefkwaliteit in Westland, waarbij het sociaal-maatschappelijke en economische belang van het tuinbouwcluster niet uit het oog wordt verloren. De oorspronkelijke structuren in het landschap moeten behouden blijven, net als de gemeenschapszin in de dorpen. Westland wil een groenere, gezonde en aantrekkelijke gemeente zijn.

Met een people - planet - profit benadering, vindt vergroening plaats langs de belangrijke groene verbindingen en in de wijken, terwijl initiatiefnemers en ontwikkelaars worden gevraagd groeninclusief te ontwerpen en in te richten. Een klimaatbestendig beleid wordt doorgevoerd in ruimtelijke inrichting, nieuwbouw en verkeersmaatregelen. Bodemwarmte moet worden benut en er wordt aangesloten op warmtenetten in de regio. Betere bereikbaarheid en een toonaangevende rol op het gebied van kennis, innovatie en duurzaamheid in de Greenport blijven een belangrijke rol spelen. De autonome groei van inwoners wordt geaccommodeerd door het invullen van de zachte plannen voor woningbouw in combinatie met inbreiding door bv. hoger te bouwen. De kwaliteit van de omgeving wordt verbeterd met een groen/blauwe inrichting (groene daken, beleefbaar groen en waterberging) om hittestress en wateroverlast tegen te gaan. Voor 2040 wordt één vierkante meter groen per huishouden extra gerealiseerd, voor nieuwbouwprojecten geldt een norm van 50 m2 verblijfsgroen per woning. Bij projectontwikkeling worden zoveel mogelijk de minimale eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen gehanteerd en is het uitgangspunt dat niet langer gebruik wordt gemaakt van fossiele brandstoffen. Het woningaanbod moet aansluiten uit bij de Westlandse behoeften en economisch verbondenen.

Westland wil meer dan 8000 woningen realiseren, waarvan een grote opgave betaalbaar wonen. Er ligt ook een opgave voor de huisvesting van (tijdelijke) arbeidsmigranten. Het duurzaam glastuinbouwgebied behoudt voldoende kritische massa om een innovatieve glastuinbouwgemeente te blijven, maar het toevoegen van beleefbaar groen mag ten koste gaan van glastuinbouw. De glastuinbouw produceert in de toekomst circulair, wordt energieneutraal en klimaatadaptief. Om de modernisering en herstructurering op gang te brengen moet er letterlijk ruimte worden gemaakt, bv. door het uitplaatsen van (bedrijfs)woningen naar de dorpen. Integrale gebiedsplannen moeten betaalbaar en met voldoende draagvlak gerealiseerd kunnen worden. Langs de kust is een strand dat uitblinkt in rust en ruimte met een goede balans tussen natuur en recreatie.

11

Daarnaast wil Westland sluitende recreatieve netwerken creëren voor verschillende gebruiksgroepen d.m.v. robuuste groen-blauwe aders. Er wordt ingezet op een hoogwaardige OV verbinding tussen Den Haag en de Hoekse Lijn richting Delft. Bepaalde bedrijventerreinen kunnen uitbreiden, in de kernen worden (compacte) kernwinkelgebieden aangewezen. Rond 2030 zijn grote ingrepen nodig om de infrastructuur op orde te houden (vrijliggend logistiek netwerk, ongelijkvloerse kruispunten), er komt een verkenning naar de mogelijkheden voor lightrail. Het fietsnetwerk binnen en van/naar Westland wordt verbeterd met o.a. metropolitane fietspaden. Vrachtverkeer krijgt wellicht hubs en goede doorstroming naar de A4/A20 blijft een belangrijk aandachtspunt. Natuurgebieden (Natura 2000 en het Natuur Netwerk Nederland) moeten robuust, veerkrachtig, aaneengesloten en beleefbaar worden gemaakt. Voor 2030 zijn ontbrekende zones en schakels in ecologische verbindingen ingevuld, zodat de biodiversiteit bevorderd wordt. De waterkwaliteit moet worden verbeterd en er komt meer ruimte voor het vasthouden van water. Dit vraagt ook inspanningen van de glastuinbouw om meer circulair te worden, minder grondwater te onttrekken en water te bergen. De toekomstkaart van Westland:

mm

Mobiliteitsvisie Duurzaam Bereikbaar Westland Op 10 december 2019 is de Mobiliteitsvisie Duurzaam Bereikbaar Westland vastgesteld door de gemeenteraad. Het gemeentelijk mobiliteitsbeleid was tot de vaststelling van deze Mobiliteitsvisie gebaseerd op het Westlands Verkeer- en Vervoerplan 2005-2015 (WVVP) en de Structuurvisie Westland 2025. Veel van de in het WVVP opgenomen doelstellingen en uitvoeringsprogramma's zijn gerealiseerd, dan wel waren aan herziening toe. Na vaststelling van de Mobiliteitsvisie is het WVVP komen te vervallen. De structuurvisie 2025 niet. Er komt steeds meer verkeer in Westland. Om ervoor te zorgen dat we nu en in de toekomst nog vlot tussen dorpen en van dorp naar steden kunnen reizen, maken we plannen en nemen we maatregelen. De volgende mobiliteitsdoelen zijn opgenomen in de Mobiliteitsvisie 2040: *

Logistieke bereikbaarheid;

12

« * * *

De auto minder dominant; Volwaardige alternatieven voor de auto; Westland verkeersveilig; Duurzaam Bereikbaar Westland.

Beleidsregel Parkeernormering gemeente Westland 2018 In de vergadering van burgemeester en wethouders van 16 januari 2018 is de 'Beleidsregel Parkeernormering gemeente Westland 2018' vastgesteld. Hiermee vervalt de verwijzing naar het WVVP. In het beleid is de parkeernormering van de gemeente Westland geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de meest recente kerncijfers van het CROW (landelijke richtlijnen). Beleidsnotitie conventionele explosieven in het Westland In de beleidsnotitie conventionele explosieven in het Westland wordt beschreven hoe om moet worden gegaan met diepte werkzaamheden op locaties die mogelijk conventionele explosieven bevatten. De basis voor het gemeentelijk beleid voor het opsporen van explosieven is de explosieven risicokaart. Deze kaart geeft een eerste indicatie van het mogelijke gevaar van diepte werkzaamheden op bepaalde locaties in het Westland. In het projectgebied zijn geen mogelijke vindplaatsen van conventionele explosieven aanwezig. Handhaven op maat Op 17 november 2015 hebben burgemeester en wethouders van Westland de beleidsnota 'Handhavingsbeleid, integrale handhaving Wabo taken' vastgesteld. Hierin zijn de doelen en richting voor milieuhandhaving en bouw- en woningtoezicht beschreven. De naleving van wet- en regelgeving is daarbij een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, burgers en bedrijven.

De wet- en regelgeving zijn bedoeld om kwaliteit, veiligheid en leefbaarheid binnen de leefomgeving te beschermen en bevorderen en dat is in ieders belang. Dit draagt bij aan een prettige woon-, werk- en leefomgeving voor de burgers en ondernemers van de Gemeente Westland. De handhaving van de regelgeving vervat in dit plan is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee vooral om de planregels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. Een aantal vormen van gebruik wordt specifiek aangeduid als strijdig met de bestemming, zodat handhavend optreden hiertegen eenduidig mogelijk te maken. Uiteraard betreft het hier een niet-limitatieve opsomming. Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid er van in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. De planregels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten. Binnen de gemeente heeft het team bouw- en woningtoezicht van de afdeling Ruimte, Omgeving en Veiligheid hierin een centrale taakstelling.

Bij gebleken strijdigheid met het plan wordt, afhankelijk van de prioriteitsstelling, een handhavingstraject ingezet. Woonvisie De Woonvisie Westland 2020-2030 is een actualisatie van de Woonvisie van 2016 en richt zich op het deelonderwerp "wonen" van de Ontwerp-Omgevingsvisie Westland. De Woonvisie is vastgesteld in juli 2020. De Omgevingsvisie van gemeente Westland vormt de rode draad voor de ruimtelijke plannen en woningbouwplannen in Westland de komende jaren. Onze focus blijft op het tuinbouwcluster liggen, maar we zoeken daarin een betere balans met de leefomgeving. Westland wil een groenere, gezonde en aantrekkelijke gemeente zijn. In de toekomst ligt de drijfveer bij bouwen in het creëren van maatschappelijke meerwaarde. Westland werkt aan een beheersbare groei van het aantal woningen, zodat het aanbod aansluit bij de behoeften van de Westlandse bevolking en mensen die economisch verbonden zijn met de gemeente. Het woonmilieu in Westland is onderscheidend ten opzichte van de omliggende steden en sluit aan bij het dorpse leefklimaat. De woningmarkt is continu in beweging. Dit verdraagt geen strak gedetailleerd programma, maar een kader voor beslissingen. De Woonvisie biedt het kader voor besluiten over programma's, inzet van middelen en capaciteit en geeft richting aan het handelen van de gemeente en haar partners.

De Woonvisie is in overleg met de woningcorporaties, huurdersorganisaties, zorgorganisaties, uitzenders

13

en tuindersorganisaties tot stand gekomen. Prioriteiten en uitgangspunten van de Woonvisie De "Woonvisie Westland 2020-2030" geeft de prioriteiten, uitgangspunten en visie hoe Westland er in 2030 uit moet zien op het gebied van (zorg)wonen en huisvesting arbeidsmigranten. De hoofdthema's van Woonvisie zijn: Betaalbaarheid *

* » «

doelgroepen die aangewezen zijn op betaalbare woningen (starters, gezinnen, ouderen, zorgbehoevenden, corporatiedoelgroepen, middeninkomens, arbeidsmigranten, vergunningshouders, woonwagenbewoners); grootte en differentiatie sociale woningvoorraad; woonlasten; gevolgen verkoop Vestia-woningen.

Doorstroming en wooncarrière * * *

bevorderen doorstroming; senioren (doorstroming vanuit sociale eengezinswoning); slaagkansen inwoners Westland.

Nieuwe bouwambitie « behoud karakter kernen; * vergroening en verduurzaming; * huisvestingsoplossingen buiten de kernen; * wonen met zorg: levensloopgeschiktheid Z aanpasbaarheid; * programma voor nieuwe projecten/locaties: 30-5-20-45*; * herbestemming maatschappelijk vastgoed; * flexwonen; » huisvesting arbeidsmigranten, ook buiten kernen en op percelen glastuinbouwbedrijven. (*) 3007o sociale huur, 507o goedkope koop, 2007o middeldure koop of huur, 4507o duurdere koop Beleid en beleidsregels voor opslag en verkoop van consumentenvuurwerk in Westland In deze Nota wordt aangegeven dat het wenselijk is een goede ruimtelijke spreiding van de verkooppunten van consumentenvuurwerk te bewerkstelligen. Doel bij een ruimtelijke benadering is het bereiken van een gelijkmatige spreiding van (kleine) bedrijven voor verkoop en opslag van consumentenvuurwerk over Westland, om op deze wijze straathandel en vuurwerktoerisme zoveel mogelijk te voorkomen. Daarbij moet er binnen elk verzorgingsgebied sprake zijn van voldoende (vuurwerk)aanbod om de lokale markt te voorzien en zodoende illegale handel in principe overbodig te maken en te voorkomen.

Het uitgangspunt voor opslag en verkoop van consumentenvuurwerk van de gemeente Westland is: Ruimte bieden aan ondernemers voor opslag en verkoop van consumentenvuurwerk met inachtneming van veiligheid en milieuregelgeving onder voorwaarde van een goede ruimtelijke spreiding. Met daarbij de volgende randvoorwaarden: » in de gemeente Westland wordt alleen consumentenvuurwerk opgeslagen. Opslag en verkoop van professioneel vuurwerk is niet toegestaan; * iedere vestiging van opslag en verkoop van consumentenvuurwerk zal worden getoetst aan voldoende ruimtelijke spreiding in de gemeente Westland; * in de gemeente Westland worden maximaal 18 vestigingen voor opslag- en verkooppunten van consumentenvuurwerk toegestaan; * opslag tot en met 1.000 kg is beperkt toegestaan in de dorpskernen; * nieuwe vestiging in dorpskernen is niet toegestaan; » de vestiging van bedrijven met een opslag tot en met 10.000 kg heeft de voorkeur in gebieden waar een bedrijfsbestemming geldt of in tuincentra; * opslag boven de 10.000 kg consumentenvuurwerk is uitgesloten;

14

bestaande bedrijven in strijd met deze uitgangspunten mogen de activiteiten voortzetten. In de planregels van het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen dat opslag en verkoop van consumentenvuurwerk niet is toegestaan. Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland 'Kleine Kernen Kordaat' In de Detailhandelsstructuurvisie “Kleine kernen kordaat” 2008 is het beleid vervat dat elke Westlandse kern, in ieder geval voor wat betreft het dagelijks winkelaanbod, over voldoende detailhandelsvoorzieningen dient te beschikken. De omvang van die voorzieningen is gerelateerd aan de omvang van de betreffende kern. Voorts is het beleid erop gericht om zoveel mogelijk detailhandelsomzet voor het Westland te behouden. Het weglekken van deze omzet naar omliggende gemeenten, dient, zoveel als reëel mogelijk is, te worden voorkomen. In onze detailhandelsstructuurvisie worden de volgende twee hoofdlijnen benoemd: 1.

2.

2.1.2

Streven naar een situatie waarin de Westlandse kernen zelf voldoende detailhandelsvoorzieningen hebben. De omvang van die detailhandel heeft een sterke relatie met het lokale inwonertal, maar wordt ook bepaald door marktverhoudingen. Het behoud van zoveel mogelijk omzet in Westland zelf. Het weglekken van omzet naar omliggende gemeenten willen we, zoveel als reëel mogelijk is, voorkomen. Regionaal beleid

Metropoolregio Den Haag-Rotterdam In de metropoolregio Rotterdam Den Haag werken 23 gemeenten samen aan het verbeteren van de bereikbaarheid en het vernieuwen van de economie. Daarmee versterken ze onder meer de (internationale) concurrentiepositie van de regio. Met elkaar vormen deze 23 gemeenten het bestuur van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Voor het overleg tussen de 23 gemeenten en het nemen van besluiten kent de MRDH de volgende besturen en commissies: het algemeen bestuur, het dagelijks bestuur, de bestuurscommissie Vervoersautoriteit (Va), de bestuurscommissie Economisch Vestigingsklimaat (EV) en de voorzitter. Met 23 gemeenten, 2,3 miljoen mensen, 1,2 miljoen banen met werk voor 13,50Zo van de Nederlanders en een bijdrage van 150Zo aan het BNP is de metropoolregio een regio die er toe doet. Voor een grootstedelijke regio waar het goed wonen, werken en recreëren is, heeft de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) zichzelf twee belangrijke ambities gesteld: het vernieuwen van economie en het verbeteren van de bereikbaarheid. Het Rijk gaf de Metropoolregio Rotterdam Den Haag de status van vervoerregio. En daarmee ook wettelijke taken rond verkeer en vervoer. Aan het begin van elke nieuwe bestuursperiode (elke vier jaar) stelt het bestuur een regionale strategische agenda vast, van waaruit de regionale vraagstukken worden opgepakt.

De huidige strategische agenda loopt tot en met 2022.

2.1.3

Provinciaal beleid

Omgevingsbeleid Het omgevingsbeleid Zuid-Holland is op 1 april 2019 in werking getreden. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Het beleid is eenvoudiger, transparanter en toegankelijker gemaakt voor initiatiefnemers in Zuid-Holland. Al het sectorale beleid is samengevoegd in een digitaal systeem, dubbele teksten zijn er uit gehaald en samenhang is inzichtelijker gemaakt. Hiermee is een einde gekomen aan sectorale visies en nota's. Het beleid kan nu modulair worden aangepast en daarmee kan het Omgevingsbeleid doorontwikkeld worden richting inwerkingtreding van de Omgevingswet. Met het samenbrengen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving tot 1 integraal

15

Omgevingsbeleid sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht provincies om 1 Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening te maken. De Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: » Een introductie op het Omgevingsbeleid, waarin opgenomen de ruimtelijke hoofdstructuur; « De ontwikkelrichting die is opgenomen in het deel Ambities en sturing; * Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; * Samenhangende beleidskeuzes, integraal toegankelijk via de digitale raadpleegomgeving. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan wordt richting gegeven door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit onze provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Ruimtelijke hoofdstructuur De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie.

Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden: * * * * » « *

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via h.o.v. verbonden regiokernen; de hoogstedelijke zone tussen leiden en dordrecht; het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur; de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie; de groene ruimte en de groenblauwe structuur; het bodem- en watersysteem; energie

16

RUIMTELIJKE HOOFDSTRUCTUUR

k r*/

m

ŵ g

Ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond De drukte in de ondergrond neemt toe als gevolg van nieuwe mogelijkheden om de ondergrondse ruimte te benutten en de toenemende druk op de bovengrondse ruimte. Dat vraagt om een actieve ordening van ondergrondse functies, afgestemd met bovengrondse ontwikkelingen, in een driedimensionale planvorming (3D-ordening). De ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond toont indicatief en informatief de huidige ruimtelijke situatie van de ondergrond en strategische doelstellingen voor de ondergrond. De kaart verbeeldt de grotere ondergrondse infrastructuur van bovenlokaal belang én de gebieden met een specifieke betekenis vanuit een ondergronds belang. Onder de grote ondergrondse infrastructuur van bovenlokaal belang zijn meegenomen de (buis)leidingen, warmtenetwerken, tunnels in het openbaar vervoer en wegennetwerk. Gebieden met een specifiek ondergronds belang hebben betrekking op de bescherming/reservering voor de drinkwatervoorziening, de ambitie voor bodemenergie, de stimulering van ondergrondse waterberging, aardkundige waarden en hoge archeologische waarden.

17

RUIMTELIJKE HOOFDSTRUCTUUR ONDERGROND

Programma Ruimte Een nieuwe versie van het Programma ruimte is gelijktijdig met de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld en in werking getreden. Het nieuwe Programma ruimte heeft een iets andere opzet gekregen dan voorheen. Er is gekozen om het algemene beleid zoveel mogelijk bij elkaar te zetten in de Omgevingsvisie. Een deel van het beleid uit het oude Programma ruimte is daarom overgezet naar de Omgevingsvisie. Het resterende deel van het Programma ruimte bevat vooral locatie specifieke en programmatische gegevens. Het gaat om een nadere invulling en uitwerking van een aantal ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. De 3 ha kaart en de tabellen met locaties groter dan 3 ha buiten bestaand stads- en dorpsgebied is terug te vinden in het nieuwe Programma ruimte. Ambitie Zuid-Holland is een strategisch gelegen, vruchtbare delta, grotendeels onder zeeniveau, met een dalende bodem en mede daardoor met een uniek gevarieerd kust-, veen- en rivierenlandschap. In dit gebied hebben inwoners het landschap gevormd en bewoonbaar gemaakt door inpoldering. Ook hebben onze inwoners het gebied verbonden met de rest van de wereld. In de loop der eeuwen heeft zich in Zuid-Holland een meerkernig stedelijk netwerk ontwikkeld. Een centrum van handel, cultuur en wetenschap, met als kenmerk en kracht de diversiteit aan mensen, landschap en economie.

Een dynamische delta die altijd dreigingen heeft weten om te zetten in kansen. Zuid-Holland is kwetsbaar voor veranderingen, zoals globalisering, klimaatverandering, demografische trends en nieuwe technologie. In ons laaggelegen deltagebied heeft de klimaatverandering grote ruimtelijke, economische en sociale gevolgen. Zuid-Holland is als open economie gevoelig voor de gevolgen van globalisering. De segregatie neemt toe. Onze energie-intensieve economie heeft, zoals ook benoemd in het klimaatakkoord van Parijs, alleen toekomst als wordt overgegaan tot verduurzaming. Daarnaast zorgt de trek naar de stad voor een toenemende druk op onze schaarse ruimte. Tegelijkertijd herbergt deze regio een groot reservoir van talent, creativiteit en ondernemerskracht.

18

De Provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. Onze ambities zijn de kaders waarbinnen wij ruimte geven. * * * * * *

Naar een klimaatbestendige delta; Naar een nieuwe economie: the next level; Naar een levendige meerkernige metropool; Energievernieuwing; Best bereikbare provincie; Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

2.1.4

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 8, AMvB ruimtelijke ordening Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Doelen In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028): * * »

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Westland is op de kaart van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur aangewezen als Greenport. NATIONALE RUIMTELIJKE HOOFDSTRUCTUUR Hal vargroten van da concurranliakracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland O Stedell|ke regio mat topseeloren Çl Malnport Schiphol

M Malnport Rotterdam

w\\\w

V Brainport Zuidoost Nederland Q Greenport Zuidas Stad van internationaal recht, vrede en veiligheid Ô

HSL HCE station

G

Overige luchthaven van nationaal belang

O

Zeehaven van nationaal belang

(į)

Binnenhaven van nationaal belang

19

Figuur - Uitsnede kaart nationale ruimtelijke hoofdstructuur Nationale belangen De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in de AMvB ruimtelijke ordening. De AMvB omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met de AMvB Ruimte maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij de AMvB kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Voor het projectgebied zijn geen nationale belangen in het geding. 2.1.5

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 juli 2017 is de 'Nieuwe' Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro)). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande laddertoets vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien een bestemmingsplan wijzigingsbevoegdheden of uitwerkingsplichten bevat, kan bij het moederplan worden bepaald dat de Laddertoets zich niet richt op de toelichting bij het moederplan, maar op de toelichting bij het wijzigings- of uitwerkingsplan.

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling van 44 woonappartementen, detailhandel en horecavoorzieningen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling hetgeen de zogenaamde laddertoets vereist (zie onder meer ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Onder Ladderonderbouwing De Gravin is een uitgebreide onderbouwing terug te vinden inzake de Laddertoets. De behoefte naar woningen in de regio Westland is aanzienlijk groot. Daarentegen blijft de woningproductie- en aanbod achter bij de vraag. Ten behoeve van de woningmarkt in Westland worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Het bestemmingsplan maakt levensloopbestendige woningen mogelijk en geven daarmee in het centrum van 's Gravenzande invulling aan de behoefte van gestapelde woningen voor kleinere huishoudens en de alsmaar ouder wordende bevolking. De appartementen zijn door de ligging bij (primaire en secundaire) voorzieningen zeer geschikt voor senioren op basis van toegankelijkheid. Tevens wordt er voldaan aan gemaakte regionale afspraken en het regionale woonbeleid over het volume. In verband met het goed functioneren van de kern 's Gravenzande moet ook voldoende ruimte in het centrum worden geboden voor diverse andere functies en voorzieningen. Aanwezigheid van dergelijke functies in een compact centrum hoort bij het karakter van het gebied.

Een grand café en detailhandel worden toegevoegd. Hiermee wordt de centrumfunctie van 's Gravenzande versterkt en een duurzame vervolgfunctie voor het behoudenswaardige voormalige raadhuis gerealiseerd. Ook blijkt uit de analyse dat er marktruimte is voor horeca en detailhandel. Op basis van de bovenstaande analyse wordt geconcludeerd dat er voldoende behoefte is aan de woningbouwontwikkeling en overige voorzieningen. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

20

2.1.6

Conclusie

De herontwikkeling van het voormalige gemeentekantoor 's-Gravenzande door initiatiefnemer is in overeenstemming met de beleidskaders van de verschillende overheden.

2.2

Ruimtelijk-functionele structuur

2.2.1

Ruimtelijke aspecten

De locatie van het plangebied is gelegen op het perceel aan de van Geeststraat 1 te 's-Gravenzande. Het perceel wordt omringd door drie straten, te weten door de Sand Ambachtstraat (bestaande uit een 30-km weg, diverse woningen en bedrijven), van Geeststraat (een Oost-West verbinding) en Langestraat (bestaande uit een voetgangerszone en 30-km weg). Voorts fungeert de Langestraat als een historisch belangrijke winkelstraat in 's-Gravenzande. In de bestaande situatie wordt het oude gemeentekantoor niet meer gebruikt vanwege de gemeentelijke herindeling/fusie van 2004. Het pand bestaat voor het grootste deel uit een gebouw uit begin jaren '80 van de vorige eeuw, dat aan de zijde van de Langestraat aansluit op het rijksmonumentale gemeentekantoor. In het midden van het gebouw is een besloten binnentuin gelegen. De beeldbepalende beuk in deze tuin is in begin 2019 verplaatst naar een andere locatie in 's-Gravenzande. De locatie is goed te bereiken via een hoofd-toegangsweg die toegankelijk is vanaf de van Geeststraat. Daarnaast bevindt zich achter het gemeentekantoor een parkeerterrein welke te bereiken is vanaf de Sand Ambachtstraat. Het bouwwerk geeft momenteel een vervallen indruk vanwege de leegstand. Bovendien heeft het huidige bouwwerk een maatschappelijke bestemming in verband met het oude gemeentekantoor. Ook heeft het plangebied de dubbelbestemming 'waarde - Winkelgebied'.

De initiatiefnemer heeft derhalve een gebouwencomplex ontworpen waarbij de locatie zijn hoogwaardige uitstraling in het centrum van 's-Gravenzande terug moet krijgen. Tevens wordt naast het gebouwencomplex een openbaar toegankelijke stadstuin gerealiseerd. Hiermee behoudt het plan een hoogwaardig karakter maar gaat het eveneens met de tijd mee. Daarom wordt middels het onderhavig ruimtelijk plan de nieuwe en benodigde functies gegeven aan deze locatie. Nieuwe situatie De gemeente heeft op grond van de bovengenoemde analyse zodoende een prijsvraag gehouden ten behoeve van de herontwikkeling van het oude gemeentekantoor. De herontwikkeling van initiatiefnemer voorziet in de gedeeltelijke sloop van het bestaande gebouw en de nieuwbouw van een gebouwencomplex met behoud van het bestaande doch toekomstig gerestaureerde rijksmonument. De toekomstige locatie bevat onder meer de functies wonen, detailhandel, verkeer, groen/tuin en horeca. Het toekomstige gebouwencomplex bestaat verder uit vier verdiepingen waarin totaal 44 woningen worden gerealiseerd. De begane grond zal bestaan uit woonappartementen en heeft daarnaast een deel waar een detailhandelsfunctie wordt gerealiseerd. Desbetreffende horecagelegenheid wordt verwezenlijkt in het rijksmonumentale deel van het gebouw. Op de eerste, tweede, derde en vierde verdieping van het gebouw worden meerdere woningen gerealiseerd.

Het parkeren wordt opgelost op eigen terrein aan de achterzijde (de zuidelijke kant van het huidige gemeentekantoor) met 20 parkeerplaatsen welke zijn ingepast met hagen en verplantte leilinden. Tevens wordt in de kelder van het gebouwencomplex 15 parkeerplaatsen met in-en uitrit naar de Sand Ambachtstraat gerealiseerd.

21

Het te realiseren programma ziet er sis volgt uit;

3

Sociale huurwoningen*

7

Middeldure huurwoningen*

29

(Extra) dure huur entof koopwoningen

170 m2

Horecûruìmte

120 mí v.v.o. aan detailhandel aan de Lang es trast

Sociale huur (hoven aflcppingsgrens} Middetdure huur Dure huur

van 663,40 tot van 737,14 tot vanaf

«E é

e

737,14 950,00 950,00

Prijspeil BBnvangshumn huurwoningen d.d, jtįni 2020. Exclusief perteerpteals indíén ven

2.2.2

Historisch ruimtelijke opbouw

Het oude gemeentekantoor van 's-Gravenzande staat als monumentaal pand ingetekend op de kaart van Blaeu uit omstreeks 1650. Hiermee is de historische waarde en locatie van het pand gegeven. ļ«eaBca«ĩ vV/ìxÁAàJ

IJAÄAP ŕl®l

SFIïlĩĩr

mìm

999 99ģ wİİ*âiWâJ VVPNJ. ft n 11 *Xi

vŕl Cä

m *?W» ■,:Wv

xwm

[Uľv.ï ţ û Q U 0 ļij.įiiuii

1 ä’äiîTŵkï

De locatie rondom het stadhuis heeft een vrij binnenstedelijk opzet met bebouwingsblokken, tussenstraatjes, doorgaande wegen en een flaneerstraat. Verder is de historische verdeling van formele wegen in noord-zuidrichting (Sand Ambachtstraat) en informele tussenstraatjes in de oost-westrichting (van Geeststraat) herkenbaar. Het huidige gemeentekantoor ligt tussen de centrale winkelstraat van 's-Gravenzande,de Langestraat, en de Sand Ambachtstraat, een straat waarin vooral woningen gelegen zijn. 2.2.3

Inventarisatie van functies

Het plangebied ligt gelegen in het centrumgebied van 's-Gravenzande. Binnen dit gebied komen voornamelijk bestemmingen zoals centrum, wonen en horeca voor. Verder wordt het centrumgebied omringd door een woonkerngebied waarin met name wonen de hoofdfunctie van is.

22

2.2.4

Behoefte-onderzoek

Door Borgdorff Makelaars B.V. is op 2 november 2020 onderzocht in hoeverre behoefte bestaat inzake koop- en huurappartementen in 's-Gravenzande. Het woningbouwprogramma van De Gravin bevat 8 sociale huurappartementen, 7 huurappartementen in de categorie betaalbaar/middensegment met een huurprijs tot f950,00 en 29 appartementen in de categorie (extra) duur. Het blijkt uit de marktdata dat er zeer weinig transacties plaatsvinden van huurappartementen boven de sociale huurprijsgrens (f 737,14). Dit wordt veroorzaakt door een groot gebrek aan aanbod. De vraag naar huurwoningen in het zgn. bereikbare/middensegment en ook het dure segment is hiermee gegeven. De afzet van de huurappartementen in De Gravin is hiermee verzekerd. Tevens blijkt uit de verhouding tussen vraag en aanbod voor koopappartementen in 's-Gravenzande vanaf 2018 een daling zien en bedraagt in het eerste halfjaar van 2020 1,1. Dit houdt in dat het aantal transacties 1,1 maal het aanbod betreft. Ten aanzien van het marktsegment (extra) dure koop is er momenteel geen aanbod van gelijke kwaliteit in 's-Gravenzande. Wel is er in het dure koopsegment beperkt aanbod van mindere kwaliteit. Het beperkte aanbod uit zich in een beperkt aantal transacties. Te voorzien is dat de vraag gegeven de hoge kwaliteit van De Gravin, zich in het dure segment vooral zal richten op deze woningen.

Derhalve kan worden geconcludeerd dat er in 's-Gravenzande momenteel voldoende vraag is naar zowel de koop- als naar huurappartementen in De Gravin ( zie Woningbehoefte De Gravin). 2.2.5

Verkeer

Verkeersintensiteit Voor de in dit plan opgenomen ontwikkeling is de verkeersgeneratie berekend (Verkeersgeneratie). Voor de berekende varianten geldt dat de te verwachten verkeersgeneratie lager is dan in de voormalige situatie. Dit maakt dat het plan per saldo een licht positief effect heeft op de verkeersdruk in de omgeving. Ontsluitingplangebied De ontsluiting van het plangebied voor langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer en per openbaar vervoer is voldoende accuraat voor de realisatie van betreffende functies. Parkeren Bij het opstellen van de parkeerbalans wordt rekening gehouden met de aanwezigheidspercentages ten behoeve van de verschillende functies. Doordat piekmomenten in de parkeerbehoefte van verschillende functies niet altijd volledig samenvallen, zijn voor verschillende functies opgeteld in totaal vaak minder parkeerplaatsen nodig dan de verschillende maxima bij elkaar. Tegelijkertijd kan aan de hand van de aanwezigheidspercentages beter in kaart worden gebracht wat het effect is van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie. Dit omdat de piekmomenten van de nieuw te realiseren functies ook niet altijd samenvallen met de piekmomenten van de functies die verdwijnen.

Kijkend naar de varianten voor de locatie, dan geldt dat er momenten zijn dat de parkeerdruk in het openbaar gebied af zal nemen (werkdagen, waaronder de vrijdag (marktdag)), maar dat er ook momenten zijn dat de parkeerdruk toe zal nemen (weekenddagen, waaronder de zaterdag). Gelet op de huidige parkeerdruk in 's-Gravenzande, zie hiervoor Bijlage 9 Parkeeronderzoek, blijft ook op de momenten dat de parkeerdruk toe zal nemen de parkeersituatie in het centrum van 's-Gravenzande echter acceptabel. Dit maakt de gevolgen van deze ontwikkeling per saldo acceptabel.

2.3

Gebiedsvisie

Beschrijvingomgeving Het centrum van 's-Gravenzande wordt gevormd door een zogenaamd assenkruis dat bestaat uit de Langestraat in de noord-zuidrichting en de as Zandeveltplein - Graaf Florisplein in de oost-westrichting. De Langestraat is de hoofdwinkelstraat. Hier is een groot deel van de detailhandel gevestigd en de straat is autovrij. Aan de oost-west as ligt een 'kralensnoer' van grotere en kleinere stedelijke ruimtes met in het midden het Marktplein dat steeds meer invulling krijgt als horecaplein. Aan het Marktplein en de

23

Langestraat is momenteel het nieuwe winkelcentrum 'Hart van 's-Gravenzande' in ontwikkeling. Het 'kralensnoer' bestaat van oost naar west uit het plantsoen aan de Albert Klingstraat met daaraan de Eben Haezerschool, het Graaf Florisplein als aanloopstraat met onder andere winkels en een parkeerplaats, het genoemde Marktplein, het Zandeveltplein met onder andere de bibliotheek en gezondheidsvoorzieningen en het plantsoen aan de Zandeveltweg met daarin de basisschool John F Kennedy. Het centrum heeft een rechthoekige bebouwingsstructuur. De Langestraat was van oorsprong de hoofdstraat en de parallel gelegen Sand-Ambachtstraat de achterstraat. De ontsluitingsstructuur bestaat uit een raster met een herkenbare verdeling in vooral doorgaande auto-ontsluitingswegen in noord-zuid richting en meer informele verbindingen in oost-west richting. Die informele routes met steegjes en paden hebben meestal geen doorgaand karakter, maar vormen wel een bijna sluitend netwerk. De bebouwing aan de Langestraat bestaat overwegend uit afzonderlijke panden van 2 lagen met een kap. De breedte van de panden is beperkt en de gevels hebben een verticale geleding. De gebouwen staan in de rooilijn met hooguit kleine verspringingen. Het historische lint van de Sand- Ambachtstraat wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies en kleinschalige bebouwing.

De Van Geeststraat kent minder begeleidende bebouwing en de enkele panden die de straat wel begeleiden zoals het voormalige gemeentehuis of een supermarkt zijn duidelijk grootschaliger. Ruimtelijke visie Het voormalige gemeentehuis van 's-Gravenzande en meer specifiek het monumentale raadhuis, ligt aan het hart van het assenkruis en in het midden van het stadscentrum. Doel is dit assenkruis te versterken, onder andere door het verder te vergroenen. Meer in het bijzonder is het de wens het genoemde 'kralensnoer' op de oost-west as te versterken, bijvoorbeeld door ontbrekende schakels toe te voegen. De rastervormige ontsluitingsstructuur wordt gehandhaafd, inclusief de informele verbindingen zoals de voetgangersverbinding aan de achterzijde van de onderhavige locatie. Deze loopt vanuit de Langestraat tussen huisnummers 165 en 181 door rechtstreeks naar de Sand Ambachtstraat. Wat betreft de auto-ontsluiting zal nog wel nader worden gekeken naar de gewenste rijrichting op het deel van de Sand Ambachtstraat tussen Van Geeststraat en Zuidwind. Het is daarnaast ook gewenst het assenkruis functioneel te versterken met publieke functies aan de Langestraat en Van Geeststraat. Aan de Langestraat kan daarvoor in beperkte mate nog enige detailhandel worden toegevoegd in de hoofdwinkelstraat.

Het monumentale raadhuis ligt aan het Marktplein en kan met een horecafunctie bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van het horecaplein. De bebouwingsstructuur van de Langestraat en de Sand-Ambachtstraat, de historische voor- en achterstraat, dient te worden gehandhaafd. Dit betekent aansluiten op bestaande maat en schaal, een beperkte korrelgrootte, individuele panden met een verticale geleding en een rooilijn met mogelijk beperkte verspringingen. Gezien de bestaande, grootschaliger bebouwing wordt aan de Van Geeststraat hogere bebouwing mogelijk geacht. Daarbij kan wel aansluiting worden gezocht met de Langestraat en Sand Ambachtstraat met een bebouwingsbeeld met individuele panden en een verticale geleding. Het raadhuis zou meer los moeten worden gezet van aangrenzende bebouwing om het beter tot z'n recht te laten komen als rijksmonument en het meer te betrekken bij het horecaplein. Het vormt dan een bijzonder object in de hoek van het plein. Inpassing bouwplan Vanuit het winnende prijsvraagontwerp is een bouwplan uitgewerkt dat past binnen de ruimtelijke visie. De bebouwing aan de Langestraat is iets hoger dan het monumentale raadhuis met een 4e laag die deels onder de kap ligt.

Het beeld van de bebouwing aan de Langstraat is dat van twee individuele panden met onderling een kleine verspringing in de rooilijn en een duidelijke verticale geleding, waardoor het aansluit op de maat en schaal van de Langestraat. De open puien op de begane grond passen bij de beoogde publieke functies. Het naastgelegen raadhuis krijgt een horecafunctie op de begane grond. Het monument wordt grotendeels vrijgezet en blijft enkel verbonden met een enkele meters naar achter liggende éénlaagse tussenbouw. Het wordt daarmee weer verder teruggebracht naar de oorspronkelijke staat. Aan de achterzijde is ten behoeve van de beoogde horeca een nieuwe serre

24

voorzien met aansluitend een terras. Het terras ligt in een nieuw te realiseren, gemiddeld circa 15 meter diepe voortuin langs de Van Geeststraat. Deze tuin vormt niet alleen een nieuwe 'kraal' aan het snoer van de oost-west as, maar voegt daar ook het nodige groen aan toe. Door die diepe tuin verschuift de bestaande bebouwingswand van het oude gemeentehuis aan deze zijde zo'n 11 meter en deels nog enkele meters meer, naar achteren. Dit is ook de reden dat ingestemd kan worden met iets hogere bebouwing van grotendeels 4 lagen met deels een vijfde bouwlaag onder een kap, waar in de prijsvraag aanvankelijk maximaal 3 lagen met een terugliggende 4e laag was aangegeven. Het gevelbeeld aan deze tuin is opgebouwd uit verschillende, individuele panden, waarvan een aantal smal en hoog en een breder pand in het midden. Ook dat middelste pand is weer verticaal geleed in verschillend bouwdelen. Deze panden en bouwdelen hebben ieder eigen gevelindelingen met verticale geleding, kapvormen, verspringingen in de rooilijn en kleur- en materiaalgebruik. Hoewel iets hoger dan voorzien sluiten maat, schaal en korrelgrootte hierdoor wel aan op de aansluitende bebouwing. De bebouwing aan de Sand Ambachtstraat sluit met overwegend 2 tot 3 lagen met kap weer aan op de maat en schaal van de te saneren bebouwing en overige bebouwing in deze straat.

Ook hier weer een bebouwingsbeeld van individuele panden met eigen gevelindelingen, afzonderlijke kappen, eigen kleur en materiaalgebruik en verspringingen in de rooilijn. Het gebouw heeft hier een woonfunctie en over de gehele breedte een ondiep tuintje aan de straat. Op het van deze zijde toegankelijke achterterrein komt parkeren en de toegang van de hellingbaan naar de onder het gebouw te realiseren parkeerkelder. De hier aanwezige, eerder genoemde langzaam verkeersverbinding vanaf de Langestraat wordt gehandhaafd. Om de beoogde kwaliteiten ook na vaststelling van het bestemmingsplan te kunnen garanderen zijn deze vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 8 Beeldkwaliteitsplan). In aanvulling op wat eerder al is vastgelegd in de welstandsnota en in het beeldkwaliteitsplan karakteristiek gebied (als bijlage opgenomen in bestemmingsplan Centrum 's-Gravenzande), kan de Welstandscommissie daarmee na de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad het bouwplan beoordelen. Bezonningsstudie Voor het voorontwerp bestemmingsplan is in maart 2019 een bezonningsstudie uitgevoerd (DSH1614Z001), dat is gebaseerd op de lichte TNO-norm die de gemeente gewoonlijk hanteert. Voor het bepalen van de bouwmassa's in het 3D-model is men uitgegaan van de maximale toegestane bouwhoogten in het voorontwerp bestemmingsplan.

De voorgeschreven goothoogten waren buiten beschouwing gelaten, zodat de daadwerkelijk mogelijke schaduw altijd lager zal uitvallen dan weergegeven. De lichte TNO-norm houdt in dat omliggende woningen in de periode tussen 19 februari en 21 oktober tenminste 2 uur daglicht moeten hebben op het midden van de vensterbank van de woonkamer. Deze 2 uur hoeven niet aaneengesloten te zijn. Op de maatgevende weernemingsdatum 19 februari (wintertijd) waren alle woningen aan de overkant van de Sand Ambachtstraat vanaf ca 10:00 uur vrij van schaduw. De schaduw valt pas vanaf ca 13:30 uur op de panden aan de overkant van de Langestraat. Hier mag alleen gewoond worden op de verdiepingen, zodat de daadwerkelijke schaduwhinder pas later optreed. De overzijde van de Van Geeststraat is vanaf ca 15:30 uur vrij van schaduw. Hier bevinden zich echter geen woningen. Op de aan de zuidzijde aangrenzende panden aan de Langestraat treedt nagenoeg geen schaduw. Op de maatgevende weernemingsdatum 21 oktober (zomertijd) waren alle woningen aan de overkant van de Sand Ambachtstraat vanaf ca 10:30 uur vrij van schaduw. De schaduw valt pas vanaf ca 14:00 uur op de panden aan de overkant van de Langestraat. Hier mag alleen gewoond worden op de verdiepingen, zodat de daadwerkelijke schaduwhinder pas later optreed. De overzijde van de Van Geeststraat is vanaf ca 16:00 uur vrij van schaduw.

Hier bevinden zich echter geen woningen. Op de aan de zuidzijde aangrenzende panden aan de Langestraat treedt nagenoeg geen schaduw. Enige aanpassingen van het bouwplan hebben geleid tot beperkte aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Zo is het bouwvlak op de hoek Van Geeststraat-Sand Ambachtstraat zo'n 2m teruggelegd waardoor de bezonning van zowel de overzijde van de Sand Ambachtstraat als de Van Geeststraat verbetert. Aan de zijde van de parkeerplaats zijn de bouwmogelijkheden in het hoekje achter het pand Langestraat 149 iets uitgebreid, wat gezien de positionering op de zon slechts in zeer beperkte mate extra schaduw zal opleveren. Voor het overige zijn de toegestane bouwhoogtes hier en daar

25

enigszins gewijzigd, waarbij de goothoogtes meestal zijn verlaagd en de nokhoogtes hier en daar iets zijn verhoogd op plekken waar dat veelal weinig invloed heeft op de omgeving. Als we daarbij meenemen dat bij het bezonningsonderzoek geen goothoogten waren meegenomen, kan worden aangenomen dat het bouwplan geen onevenredige schaduwhinder zal veroorzaken voor de omgeving.

26

Hoofdstuk 3

Onderzoek

3.1

Bedrijven en milieuzonering

3.1.1

Wettelijk kader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de aanwezige functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. KERNEN In gebieden waar bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies naast elkaar voorkomen en zelfs gewenst zijn, wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) 'functiemenging'. Bij deze lijst wordt per bedrijfsactiviteit bekeken in welke mate deze direct naast woningen toelaatbaar is. Voor een nadere toelichting op de aanpak van de milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' wordt verwezen naar de digitaal raadpleegbare brochure. 3.1.2

Onderzoek

Het bouwplan 'De Gravin' wordt gekwalificeerd als een gemengd gebied vanwege de ligging van het plangebied in de kern en de diversiteit aan functies in het gebied zoals wonen, winkels en kleine bedrijven. Op grond van deze functiemenging en de ligging kunnen kortere richtafstanden, zoals opgenomen in de VNG-brochure, tot woningen worden aangehouden in vergelijking met een rustige woonwijk. Bedrijf La Fabrique Ten noorden van het plangebied bevindt zich het bedrijf La Fabrique. Het bedrijf fungeert als meubelmakerij. Om die reden categoriseert La Fabrique zich als een milieucategorie 3.1-bedrijf (SBI 361) waardoor een richtafstand van 30 meter tot aan een gevoelige functie geldt. De afstand tot het plangebied bedraagt 60 meter. 3.1.3

Conclusie

Het plan bevindt zich in een gemengd gebied. Er worden geen richtafstanden ingevolge bedrijven en milieuzonering overschreden waardoor de goede ruimtelijke ordening niet wordt aangetast.

3.2

Geluid

3.2.1

Wettelijk kader

Wet geluidhinder Met de Wet geluidhinder (Wgh) wordt, vanuit een goed milieubeheer, een aantal specifieke geluidsgevoelige bestemmingen beschermd zoals woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. De geluidszonering die door deze wet wordt voorgeschreven, ligt rondom bedrijventerreinen, langs wegen voor wegverkeer, langs spoor-, tram- en metrowegen en rondom of langs andere geluidsoverlast veroorzakende objecten. Aan de geluidsbelasting op de (gevels van de) geluidsgevoelige objecten worden grenzen gesteld terwille van het woon- en leefklimaat.

27

3.2.2

Onderzoek

In opdracht van initiatiefnemer is door Wolf+Dikken Adviseurs en Aqua Terra Nova B.V. een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderzoek richt zich op geluidbelastingen ten gevolge van het wegverkeer op de geluidgevoelige bestemmingen in het bouwplan. Het onderzoek is raad te plegen via Milieu onderzoeken De Gravin van onderhavig ruimtelijk plan. Middels het onderzoek wordt nagegaan of aan de verschillende normwaarden uit de Wgh wordt voldaan. Het bouwplan ligt volgens de Wgh binnen de zone van de Zandeveltweg. De Omgevingsdienst Haaglanden (ODH) heeft de resultaten uit dit onderzoek goed bevonden. Voor het akoestisch onderzoek is de Standaard-Rekenmethode I RMG 2012 toegepast. 3.2.3

Conclusie

Op grond van de vastgestelde berekeningen is gebleken dat de geluidbelasting om reden van de Zandeveltweg, inclusief aftrek van 5 dB ex art. 110g Wgh, 46 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden (ex art. 82 Wgh). Ten aanzien van de overige 30-km/uur wegen is aanvullend akoestisch onderzoek niet vereist in verband met de lage etmaalintensiteiten. Derhalve is er geen sprake van een belemmering in de zin van een goede ruimtelijke ordening vanuit onder andere de Wet geluidhinder.

3.3

Luchtkwaliteit

3.3.1

Wettelijk kader

Wet luchtkwaliteit Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 (Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet. Stof

Toetsing van

Grenswaarde

Geldig

stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie

60 ìg/m3

2010 t/m 2014

jaargemiddelde concentratie jaargemiddelde concentratie jaargemiddelde concentratie

40 ìg/irP 48 ìg/mP 40 ìg/irP

vanaf 2015

24-uurgemiddelde concentratie 24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer p.j. meer dan 75 ìg/irP max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg/irP

fijn stof (PM10)1)

vanaf 11 juni 2011

vanaf 11 juni 2011 1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007). Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien: * * «