Toelichting gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan Watergat te Monster (22-0006562)

83

4.2.9

Wonen

De bestaande woningen (en een aantal nieuwe woningen) zijn opgenomen met de bestemming "Wonen". De regeling voor woonpercelen bestaat uit twee bestemmingen: "Wonen" en "Tuin". De bestemming "Tuin" is reeds toegelicht. Opzet van de bestemmingslegging. De woningen zelf zijn voorzien van de bestemming "Wonen". Het beleid van de gemeente Westland is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken ter plaatse van de aanwezige hoofdgebouwen. De gronden buiten het hoofdgebouw (zij- en achtererf) zijn gelegen buiten het bouwvlak. De gronden aan de voorzijde (en soms zijkant) zijn meestal bestemd als "Tuin". Bouwvlakken hoofdgebouwen. Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf, zonder aan- of uitbouwen) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de planverbeelding bouwvlakken opgenomen.

Uitsluitend binnen deze bouwvlakken zijn hoofdgebouwen toegestaan, waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. Erfbebouwing. De gronden achter en deels voor en naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot oppervlakte en hoogte van erfbebouwing. In het bestemmingsplan worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. Aan-huis-gebonden-ondernemingen. Aan-huis-gebonden-ondernemingen zijn als ondergeschikte functie onder voorwaarden bij de hoofdfunctie toegestaan. Zo mag onder andere de omvang niet meer bedragen dan 250Zo van de gezamenlijke vloeroppervlakte van het hoofdgebouw met een maximum van 50m2 per woning. 4.2.10

Woongebied

De bestemming 'Woongebied' is opgenomen ten behoeve van de nog te ontwikkelen 130 woningen, bijbehorende buitenruimte, groen, erfpercelen en parkeren onder een parkeerdek. De woningen zoomen de parkeergarage af zodat deze niet in het zicht komt. Zowel aan de langszijde als aan de kopse kanten worden er woningen tegen de parkeergarages aan gesitueerd. De woningen hebben een alzijdige oriëntatie gericht op het landschap tussen de clusters, de parallelweg en de Slaperdijk.

84

De woningen hebben een bouwhoogte van maximaal 7,5 meter, maximaal 10,5 meter en aan de Slaperdijk in maximaal 500Zo van de gevallen 12,5 meter. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding open verbinding moet een open verbinding aangelegd worden die ervoor zorgt dat wandelaars vanuit het duinlandschap van de ene zijde naar de andere zijde kunnen wandelen.

Doorsnede Rijnweg -parallelweg

Tussen de woongebieden liggen gronden met de bestemming 'Groen' waar nieuwe landschappelijke zones worden ingericht. Het gaat dan om een robuust duinlandschap met een hoge belevingswaarde en ruimte voor ecologische gradiënten. Het landschap kent een zonering waarbij zo goed mogelijk wordt aangesloten op het Natura 2000 gebied. Er zijn geen directe verbindingen vanaf het Duinpark richting het Natura 2000 gebied om het natuurgebied zo min mogelijk te verstoren. Binnen Duinpark is er in het nieuwe duin grenzend aan de Slaperdijk geen padenstructuur om aan deze zijde een zo rustig mogelijk gebied te creëren richting de Solleveldduinen en de Slaperdijk. Vanwege de ligging van de woongebieden tussen de nieuw in te richten landschappelijke zones (circa 35 à 40 meter breed) is er een specifieke bouwaanduiding - voorgevel opgenomen op de planverbeelding om aan te geven wat wordt aangeduid als voorgevel van de nieuw op te richten woningen. De woningen krijgen aan deze zijde geen 'standaard' tuinen, maar bijzondere buitenruimtes die aansluiten op dit landschap. De buitenruimtes doen zo mee met het omliggende landschap en houden rekening met de elementen zon en wind. en de bijbehorende straten, groen, water en erfpercelen. In deze zone mogen geen aan- , uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en dergelijke gebouwd worden.

Wel zijn er binnenplanse afwijking opgenomen dat bij de bouw van het hoofdgebouw een standaard bouwwerken onder voorwaarden mogelijk is. Eén van de voorwaarden is dat voldaan moet worden aan het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Duinvallei (zie bijlage). Op deze manier wordt voorkomen dat er allerlei wildgroei plaats vindt aan bouwwerken aan de landschapszijde van de woningen. Aan de binnenzijde van het woongebied is het bouwen van aan-, uitbouwen en bijgebouwen wel toegestaan.

85

«a» ^ Doorsnede tussen woongebieden Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - voorgevel wordt ook het vergunningvrij bouwen ingeperkt door aan te geven dat gronden gelegen in deze zone niet dienen te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan.” Het uitsluiten van vergunningsvrij bouwen is van belang omdat er veel aandacht wordt besteed aan de herinrichting van het landschap tussen de verschillende woongebieden. Zo wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de aanwezige specifieke patronen en processen en gebied specifieke kenmerken om de landschappelijke gradiënt tussen het duingebied en het achterland te herstellen. Het is een kans om het Natura 2000 duingebied Solleveld aan de landzijde van de Slaperdijk te betrekken bij de herinrichting. Door hier de natuurkwaliteit te verbeteren, geeft dit meer potentie aan de kwaliteitsimpuls van het totale inrichtingsplan. De mogelijke negatieve effecten van de Slaperdijk op het inrichtingsplan worden zo tot een minimum beperkt. Door het op beide manieren in de planregels te regelen is het duidelijk dat het niet gewenst is om aan de landschapszijde een willekeur aan aan-, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toe te staan. 4.2.11

Leiding - Water

De dubbelbestemming 'Leiding - Water' ligt op een strook aan weerszijden van de hoofdwaterleiding. De regeling voorziet in de aanwezigheid van de leiding en de bescherming ervan. Binnen de op de verbeelding aangegeven stroken mogen geen gebouwen en bouwwerken worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de leidingen. Voor werkzaamheden die schadelijk kunnen zijn voor de leiding is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. 4.2.12

Waarde - Archelogie Bekende archeologische vindplaats

Omdat in delen van het plangebied een redelijke tot grote kans aanwezig is van archeologische sporen in de grond heeft een deel van het plangebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Het gaat om de bestemming "Waarde - Archeologie -Bekende Archeologische Vindplaats". Aan deze dubbelbestemming is een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden verbonden. 4.2.13

Waarde - Archeologie 3

Omdat in delen van het plangebied een redelijke tot grote kans aanwezig is van archeologische sporen in de grond heeft een deel van het plangebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Het gaat om de bestemming "Waarde - Archeologie 3". Aan deze dubbelbestemming is een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden verbonden. 4.2.14

Vrijwaringszone - molenbiotoop

De molenbiotoop van de molen 'De Vier Winden' is met een gebiedsaanduiding op de verbeelding aangeduid. In het artikel algemene aanduidingsregels zijn hoogtebeperkingen binnen de betreffende molenbiotoop opgenomen.

86

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De Grondexploitatiewet is een onderdeel van de Wro. In de Grondexploitatiewet is een regeling opgenomen ten aanzien van onder andere het kostenverhaal, de binnenplanse verevening en de te stellen locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Alle gronden zijn in eigendom van de gemeente en de kosten voor het realiseren van het woningbouwplan, die verhaald dienen te worden, zijn opgenomen in de grondprijs van de uit te geven gronden. Dit is ten finale vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst met Bouwfonds Ontwikkeling BV op 10 maart 2014. Het plangebied is onderdeel van de Westlandse Zoom waarvoor een sluitende grondexploitatie is opgesteld. Eventuele vergoeding van planschade, als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, is als kostenpost in de grondexploitatie opgenomen, zodat kan worden geconcludeerd, dat het bestemmingsplan ook op dit vlak uitvoerbaar is. Een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk aangezien het kostenverhaal anderzins is verzekerd.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Geschiedenis

Het bestemmingsplan is een vervolg Z nadere uitwerking van het bestemmingsplan 'De Duinen Deelgebied 6B' welke nooit is vastgesteld. Dit bestemmingsplan is destijds tot stand gekomen in een constructief ontwerpproces met een klankbordgroep van omwonenden en belanghebbenden. In de periode juli - oktober 2015 zijn een drietal workshopbijeenkomsten gehouden. In de eerste workshop zijn ideeën en meningen geïnventariseerd en zijn de kwaliteiten, zwakke punten, kansen en bedreigingen benoemd. In de tweede workshop zijn verschillende scenario's van stedenbouwkundige schetsen gepresenteerd en besproken en is er een eerste voorkeur uitgesproken. In de laatste bijeenkomst is het stedenbouwkundig raamwerk gepresenteerd met voorbeelden van architectuur en buitenruimten. Hiermee is een duidelijke richting gekozen die als basis zal dienen voor de verdere uitwerking. Op 16 september 2015 (tussen de tweede en derde workshop) hebben alle omwonenden van het gebied de gelegenheid gehad de vorderingen van de ontwikkelingen in te zien en eventuele reacties kenbaar te maken, de binnengekomen reacties zijn meegenomen bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundige raamwerk. In het kader van de Inspraakverordening Westland 2004 heeft het voorontwerp van 17 april 2015 t/m 28 mei 2015 ter inzage gelegen. In deze periode zijn twee inspraakreacties binnengekomen.

Deze reacties hebben geleid tot een aanpassing van de plantoelichting met betrekking tot natuur en de bestemming Verkeer langs de Molenslag. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van vrijdag 21-10-2016 t/m donderdag 01-12-2016. Gedurende deze termijn hebben Evides, Stichting Duinbehoud en het Hoogheemraadschap van Delfland een zienswijze ingediend. De zienswijze van Stichting Duinbehoud is de opmaat geweest om anders na te gaan denken over de ambities voor deze locatie. Er is gekozen om een nieuw ontwerp bestemmingsplan te maken vanwege de gewijzigde stedenbouwkundige opzet. Sinds 2015 heeft een zestal vergaderingen plaatsgevonden met de klankbordgroep, om de mogelijkheid te bieden mee te denken en input te leveren voor het nieuw te ontwikkelen plan. In eerste instantie is er met elkaar vooral geluisterd naar en gesproken over ontwikkelingsrichtingen. De ontwerprichting en -voorstellen van ontwikkelaar zijn met de deelnemers doorgesproken. Alle leden hebben mee kunnen praten over, onder andere, de inpassing van gebouwen, de verkeerssituatie en aanplant van groen Z natuur. Het resultaat van de gesprekken in de afgelopen jaren en het ontwerpproces van het nieuwe plan is op woensdag 16 juni 2021 gepresenteerd aan de klankbordgroep. Het voorliggende bestemmingsplan en onderliggend stedenbouwkundig plan is de uitkomst van een

87

ambitieus plan om een nieuw duinlandschap te combineren met woningbouw.

CIRCA 35 A40M

v ŤS. J

9 CIRCA 35 A40M

CIRCA 35 A 40M

stedenbouwkundig verkavel'mgsplan 2016

Oorspronkelijke plan

5.2.2

Proefverkaveling nieuwe opzet

Overleg

In het kader van het voorontwerp bestemmingsplan van het vorige ontwerp bestemmingsplan 'De Duinen deelgebied 6b' heeft er bestuurlijk overleg plaatsgehad als geboden in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Hierbij hebben destijds de volgende instanties gereageerd: * * * «

Provincie Zuid-Holland Hoogheemraadschap van Delfland Westland Infra; Veiligheidsregio;

De uitkomsten van het bestuurlijkoverleg zijn verwerkt in dit ontwerp bestemmingsplan 'Watergat'. Bovenstaande instanties en alle overige bestuurlijke instanties zijn in het voortraject van dit ontwerp bestemmingsplan nogmaals geconsulteerd in het kader van het wettelijk vooroverleg. Vanaf 8 juli 2021 gedurende een periode van 6 weken hebben deze instanties de mogelijkheid gehad om te reageren op dit nieuwe ontwerpbestemmingsplan. De volgende instanties hebben gereageerd: * * * * «

Provincie Zuid-Holland Hoogheemraadschap van Delfland Omgevingsdienst Haaglanden; Veiligheidsregio; Tennet.

In de bijlage van de toelichting zijn de reacties van bovenstaande instanties opgenomen. 5.2.3 Zienswijzen

Van 22 oktober 2021 t/m 2 december 2021 heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter visie gelegen voor het indienen van zienswijzen, als bedoeld in artikel 3.8, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening in verbintenis met Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Gedurende de periode van tervisielegging zijn 7 zienswijzen ingediend. De ontvangen zienswijzen zijn beoordeeld. Voor een overzicht van de zienswijzen wordt verwezen naar de bijlage van deze toelichting.

88

l Li,LULL]-. IIIEL1LLL

....

Postadres: Postbus 150, 3670 AD Naaldwijk Bfřřŕekadres: Vťjrdliaan 7, 2671 Vw Naaldwijk T 14 0174 F (0174) 673 6Û0

E ļŞflöOgsnnMntewesţlsnd-nl I www.gemGentewestland.iil

WESTLAND , V'. V;:,;-' ,

f í--. ui

/JTS

i/fe'

'ľ-

r

* \ s.

ŗ4Ç

'J

■'ļi' ^ 7

7**4.

1

-K

:W

y™

,.íļ

' JļĮ

üįf ŠMPŴ 4

^3-M 1LJL rf‘^ \ nri

o

Ai