Ruimtelijke onderbouwing Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen

KERKLAAN 65, 67 EN 69 TE WATERINGEN omgevingsvergunning NL.IMRO.1783.ABP00000008g12-ON01 ontwerp

Inhoudsopgave

T oelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Gebiedsvisie

11

2.1

Beleidskader

11

2.2

Ruimtelijk-functionele structuur

19

Hoofdstuk 3

Onderzoek

29

3.1

Bedrijven en milieuzonering

29

3.2

Geluid

29

3.3

Luchtkwaliteit

30

3.4

Externe veiligheid

31

3.5

Water

35

3.6

Bodem

43

3.7

Ecologie

43

3.8

Cultuurhistorische aspecten

47

3.9

Bezonning

48

Hoofdstuk 4

Uitvoerbaarheid

50

4.1

Economische uitvoerbaarheid

50

4.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50

Bijlagen bij de toelichting

51

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12

52 59 68 128 155 159 176 227 266 435 456 483

Uitspraak rechtbank 1 Uitspraak rechtbank 2 Bezonningsstudie Stikstofberekening Inspraak en overleg Vormvrije m.e.r.-beoordeling Akoestisch onderzoek Watertoets Verkennend bodemonderzoek Eco-effectscan Soortgericht ecologisch onderzoek Archeologisch onderzoek

3

4

T oelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Dries Beheer B.V. is eigenaar van de percelen gelegen aan de Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen ("Locatie"). Op 30 december 2019 heeft Dries Beheer B.V. een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het oprichten van 25 appartementen voor senioren, met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte en parkeren op eigen terrein. Op het perceel Kerklaan 65 is momenteel een voormalig autobedrijf gevestigd, met aan de voorzijde parkeerplaatsen. Op het perceel Kerklaan 69 staat een woning met tuin en bijgebouwen. De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning voorziet in een functiewijziging van het voormalig autobedrijf en de woning naar het appartementencomplex voor senioren. Omdat het voorgenomen gebruik van de Locatie in strijd is met de ter plaatse geldende bestemmingen, wordt hierbij op grond van artikel 2.12 eerste lid, aanhef onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ("Wabo") een omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan aangevraagd. Deze toelichting op de aanvraag omvat de ruimtelijke onderbouwing, met verwijzingen naar de bijbehorende onderzoeken.

Voorgeschiedenis Het college van Burgemeester en Wethouders heeft reeds eerder, op 13 april 2022, positief op de aanvraag beslist en met toepassing van artikel 2.12 eerste lid, aanhef en onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning verleend, nadat de gemeenteraad bij besluit van 25 januari 2022 een verklaringen van geen bedenkingen heeft afgegeven. Tegen de omgevingsvergunning van 13 april 2022 is beroep ingesteld bij de rechtbank Den Haag. De rechtbank heeft in twee uitspraken van 17 november 2022, de verleende omgevingsvergunning van 13 april 2022 vernietigd wegens strijd met artikel 3:46 Awb (motiveringsgebreken). De rechtbank heeft het college opdracht gegeven een nieuw besluit op de aanvraag te nemen, met inachtneming van de uitspraken. De uitspraken (zaaknummers SGR 22/3322 en SGR 22/3365) zijn geanonimiseerd aangehecht als Bijlage 1 en Bijlage 2. Deze ruimtelijke onderbouwing biedt een motivering voor de verlening van deze omgevingsvergunning, in lijn met de opdracht van de rechtbank Den Haag. Opgemerkt wordt dat er geen sprake is van een nieuw of aangepast bouwplan. Het bouwplan is niet in omvang gewijzigd. Dat geldt evenzeer voor het beoogde gebruik, en de - in verband met het gebruik en de omvang van het plan ruimtelijk relevante - omstandigheden ter plaatse.

In verband daarmee maken de eerder uitgevoerde onderzoeken ook deel uit van deze ruimtelijke onderbouwing, waarbij de onderbouwing is aangevuld met de bezonningsstudie van 26 april 2023 en de stikstofdepositieberekening van 24 april 2023. Deze onderzoeken zijn bijgevoegd als Bijlage 3 en Bijlage 4. De stikstofdepositieberekening is geactualiseerd aan de hand van de laatste update van de AERIUS calculator (de op 26 januari 2023 gepubliceerde versie).

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in Wateringen ter hoogte van de Kerklaan 65, 67 en 69. Het perceel Kerklaan 65 is momenteel bebouwd met een voormalig autobedrijf met aan de voorzijde parkeerplaatsen en op het perceel Kerklaan 69 staat een woning inclusief bijgebouwen. De percelen zijn kadastraal bekend onder sectie WTR00A 6491 en 6490 en hebben een oppervlakte van circa 2.044 m². Rondom het plangebied zijn voornamelijk woningen gelegen. Recht tegenover het perceel staat het appartementencomplex de 'Wingerd' gerealiseerd in 2009, de naastgelegen woningen (jaren 30 en jaren 60) betreffen hoofdzakelijk eengezinswoningen.

6

Figuur 1.1: Ligging plangeb ied (rood omlijnd).

1.3

Geldend bestemmingsplan

Binnen het plangebied zijn de volgende planregimes van kracht: Bestemmingsplan "Kern Wateringen", vastgesteld op 25 juni 2013; Paraplubestemmingsplan "Perkeernormen", vastgesteld op 20 februari 2018; Paraplubestemmingsplan "Wonen Westland", vastgesteld op 1 september 2020; Paraplubestemmingsplan "horeca/hotel Westland", vastgesteld op 13 april 2021. Ter plaatse van de Locatie geldt onder meer het bestemmingsplan "Kern Wateringen" ("Bestemmingsplan"). Op grond van het Bestemmingplan gelden voor de Locatie de bestemmingen 'Bedrijf' (artikel 3) met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel', 'Wonen' (artikel 20) en 'Tuin' (artikel 16) en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 23) en 'Waarde karakteristiek' (artikel 26). Omdat de beoogde nieuwbouw en het beoogde gebruik niet passen binnen de mogelijkheden van het Bestemmingplan, ziet de aanvraag omgevingsvergunning op de activiteit 'afwijken van het bestemmingsplan'. Voor de activiteit 'bouwen' zal een afzonderlijke aanvraag worden ingediend. Bedrijf Het voorgenomen bouwplan is in strijd met de bestemming 'Bedrijf' (artikel 3.1) met functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel' (artikel 3.1 sub b). De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

bedrijven uit ten hoogste categorie B van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'; de volgende bedrijven, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding:

Aanduiding

Bedrijfsactiviteite

SBI-code

specifieke vorm van bedrijf autohandel

handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven

501, 502, 504

7

specifieke vorm van bedrijf groothandel in plastics

kunststofverwerkende bedrijven

252

specifieke vorm van bedrijf opslag en transportbedrijf

opslag en transportbedrijf

494

Terzake van de afwijkingen van de planregels voor de bestemming 'Bedrijf' geldt - voor zover van belang dat de maximale bouwhoogte (15 meter: artikel 3.2.1 sub c) wordt overschreden en dat het plan is tevens geprojecteerd buiten het bouwvlak (vergelijk artikel 3.2.1 sub a Bestemmingsplan). Het maximaal toegelaten bouwpercentage (artikel 3.2.1 sub b en plankaart - zie figuur 2) van 75% wordt overschreden.

Figuur 1.2: uitsnede plankaart b estemmingsplan "Kern Wateringen", enkelbestemming 'Bedrijf' (bron: ruimtelijkeplannen). Wonen Terzake van de afwijkingen van de planregels voor de bestemming 'Wonen' geldt dat de maximale bouwen goothoogte van respectievelijk 10 en 6 meter (artikel 20.2.1 sub c en d) wordt overschreden. De hoogte van het complex is: 15,529 meter. Omdat het bouwplan buiten het bouwvak is geprojecteerd, is sprake van strijd met artikel 20.2.1 sub a Bestemmingsplan. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor (artikel 20.1): a. b.

het wonen; (...) bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven en water.

'Wonen' is in de planregels niet nader gedefinieerd. De aanvraag ziet op oprichten van 25 appartementen voor senioren. De aanvraag past binnen de gebruiksregels van artikel 20.1 Bestemmingsplan.

8

Figuur 1.3: uitsnede plankaart b estemmingsplan "Kern Wateringen", enkelbestemming 'Wonen' (bron: ruimtelijke plannen). Tuin Terzake van de afwijkingen van de planregels voor de bestemming 'Tuin' geldt - voor zover van belang dat sprake van strijd met de bestemming (artikel 16.1). De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen of een beeldentuin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - beeldentuin'. Een deel van het bouwplan is op deze bestemming gelegen en daarmee in strijd met het bestemmingsplan.

figuur 1.4: uitsnede plankaart b estemmingsplan "Kern Wateringen", enkelbestemming 'Tuin' (bron: ruimtelijke plannen). Dubb elbestemming 'Waarde - Archeologie 2' Op grond van artikel 23.1 Bestemmingsplan zijn de voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden, behalve voor de aldaar voorkomende bestemmingen(en), mede bestemd voor de bescherming en vrijstelling van archeologische waarden. Op grond van artikel 23.2 Bestemmingsplan mag er op deze gronden worden gebouwd, mits bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende bouwregels - een rapport wordt overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld (artikel 23.3 sub b). De betrokken archeologische waarden mogen door de bouwactiviteiten niet worden geschaad, of dient mogelijke schade dien te worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning (voor het bouwen) voorschriften en beperkingen te verbinden. Door Archeologie Delft is in juni 2018 (vooruitlopend op de (aanvraag) omgevingsvergunning voor het bouwen) een verkennend bureau- en verkennend booronderzoek in het kader van archeologie uitgevoerd. De bevindingen van dit verkennend onderzoek zijn opgenomen onder '3.8.2. Onderzoek' in de ruimtelijke onderbouwing.

Geconcludeerd wordt dat het bureauonderzoek akkoord is bevonden. Het uitgevoerde booronderzoek is op een klein deel van het gebied uitgevoerd, hetgeen betekent dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen een nader booronderzoek aangeleverd dient te worden. De aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zal na afloop van de ruimtelijke afwijkingsprocedure separaat worden aangevraagd en maakt geen onderdeel uit van dit besluit. Dubb elbestemming 'Waarde - karakteristiek' Op grond van artikel 26.1 Bestemmingsplan zijn de voor 'Waarde - karakteristiek' bestemde gronden behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de karakteristieke ruimtelijke kwaliteit. Voor karakteristieke gebieden is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (het 'beeldkwaliteitsplan karakteristieke gebieden Wateringen' d.d. 15 juni 2012). De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. Karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten die bij

9

herbouw, verbouw of herinrichting zoveel mogelijk dienen te worden beschermd. In de bedoelde gebieden zijn karakteristieke elementen aanwezig, maar er kunnen ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Niettemin zijn ook deze minder kwalitatieve gebieden opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde - karakteristiek', omdat ze onderdeel uitmaken van het totale ensemble, en omdat het beeldkwaliteitsplan beoogt deze kwalitatief ondergeschikte gebiedsdelen te definiëren als kans-locaties om intrinsieke ruimtelijke kwaliteit van het ensemble te verbeteren. Bij her- of verbouw van deze delen is beoogd de ruimtelijke kwaliteit te versterken en te laten aansluiten bij de ruimtelijke en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt daarmee de mogelijkheid om locaties met een geringere beeldkwaliteit te versterken. De locaties Kerklaan 65, 67 en 69 vormen een uitwerking en een voorbeeld van deze versterkingsstrategie. Het gebied Ambachtsweg - Kerklaan wordt gekenmerkt door een variatie aan bebouwingstypologieën. In het gebied liggen rijtjeswoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementsblokken (waaronder appartementencomplex de 'Wingerd', gelegen aan de overzijde van het bouwplan).

In de verscheidenheid is sprake van samenhang door ter plaatse toegepaste jaren-30 architectuur, en de situering van de bebouwing. De bebouwing staat grotendeels in een rooilijn en er is sprake van consistente bebouwingsafstanden ten opzichte van de weg (de voorgevel ligt op ca. 10-14 meter uit het hart van de weg). Een gedeelte van de huidige bebouwing op de Locatie (in het bijzonder een gedeelte van de autogarage) staat niet in dezelfde rooilijn, en de voorgevel van dit gebouw ligt verder dan 10-14 meter uit het hart van de weg. Omdat het bouwplan in lijn met deze naastgelegen bebouwing wordt gerealiseerd, ontstaat alsnog een consistent straatbeeld, aansluitend bij de in het beeldkwaliteitsplan voorziene strategie. De kap van bomen aan de straatzijde wordt gecompenseerd door herplant in lijn met de reeds aanwezige bomenstructuur aan deze zijde van de Kerklaan. Deze structuur draagt positief bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, sluit consistent aan bij het beoogde beeld en benadrukt de weg als verbindend element. In het beeldkwaliteitsplan is beschreven dat het gebied Ambachtsweg - Kerklaan wordt gekenmerkt door een variatie aan bebouwingstypologieën: het bouwplan sluit, door het ontwerp (getrapt) en door de kleurkeuzes (warm) aan bij het appartementencomplex de 'Wingerd' gelegen aan de overzijde, en bij de direct naastgelegen bebouwing.

Als gevolg daarvan ontstaat door realisatie van het bouwplan een intrinsieke en consistente stedenbouwkundige samenhang met de gebouwde omgeving in dit gedeelte van de Kerklaan (Figuur 2.9 en 2.10 in hoofdstuk 2). Dubb elbestemming 'Waarde - karakteristiek': sloopverbod Op grond van artikel 26.3 Bestemmingsplan is het verboden om hoofdgebouwen met deze dubbelbestemming zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag geheel of gedeeltelijk te slopen. De dubbelbestemming is op een deel van de Locatie aanwezig. Voor het realiseren van de voorgenomen bebouwing wordt alle bestaande bebouwing op de Locatie gesloopt, waardoor een omgevingsvergunning voor de activiteit 'het slopen van een bouwwerk in gevallen waarin dat in een bestemmingsplan is bepaald' noodzakelijk is. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 26.3.1 van het bestemmingsplan wordt in ieder geval verleend indien het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor het bouwen (2.1 lid 1 sub Wabo) heeft verleend voor de bouw van een nieuw hoofdgebouw op de betreffende gronden.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 voorziet in een beschrijving van de voor deze omgevingsvergunning relevante beleidsnota's op gemeentelijk-, regionaal-, provinciaal- en rijksniveau. Daarnaast wordt de ruimtelijke-functionele structuur van het gebied besproken, waarin tevens de stedenbouwkundige beoordeling van het bouwplan staat verwerkt. In Hoofdstuk 3 wordt onderzoek op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie en water behandeld. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het de ruimtelijke onderbouwing.

10

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Beleidskader

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door gemeentelijke, regionale, provinciale en landelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat. Het hier samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar specifiek beleid of beleidsnotities die niet in deze paragraaf worden behandeld. Tot slot wordt in dit hoofdstuk een beschrijving gegeven van de visie op het plangebied. Deze visie is gericht op het behoud en beheer van de ruimtelijke kwaliteit. 2.1.1

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie 2.0: Visie op Westland Op 8 december 2020 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie 2.0: Visie op Westland vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat onder andere in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed. De Omgevingsvisie is breder dan alleen de fysieke leefomgeving; ook onderwerpen als gezondheid, veiligheid en duurzaamheid moeten onderdeel uitmaken van de visie. De Omgevingsvisie geeft weer waar we met Westland naartoe willen en bindt de gemeente aan haar eigen voornemens en ambities. De Omgevingsvisie werkt door in het (later nog op te stellen) omgevingsprogramma, waarin beleidsvoornemens en maatregelen staan die dienen om de doelen in de leefomgeving te bereiken. De Omgevingsvisie geeft ook richting aan het ontwikkelen van het omgevingsplan. Hierin worden de algemene regels en vergunningsplichten vastgelegd die bindend zijn voor burgers en bedrijven (bestemmingsplannen en verordeningen worden hiermee vervangen). De belangrijkste opgave is het verhogen van de leefkwaliteit in Westland, waarbij het sociaal-maatschappelijke en economische belang van het tuinbouwcluster niet uit het oog wordt verloren. De oorspronkelijke structuren in het landschap moeten behouden blijven, net als de gemeenschapszin in de dorpen. Westland wil een groenere, gezonde en aantrekkelijke gemeente zijn.

Met een people - planet - profit benadering, vindt vergroening plaats langs de belangrijke groene verbindingen en in de wijken, terwijl initiatiefnemers en ontwikkelaars worden gevraagd groeninclusief te ontwerpen en in te richten. Een klimaatbestendig beleid wordt doorgevoerd in ruimtelijke inrichting, nieuwbouw en verkeersmaatregelen. Bodemwarmte moet worden benut en er wordt aangesloten op warmtenetten in de regio. Betere bereikbaarheid en een toonaangevende rol op het gebied van kennis, innovatie en duurzaamheid in de Greenport blijven een belangrijke rol spelen. De autonome groei van inwoners wordt geaccommodeerd door het invullen van de zachte plannen voor woningbouw in combinatie met inbreiding door bv. hoger te bouwen. De kwaliteit van de omgeving wordt verbeterd met een groen/blauwe inrichting (groene daken, beleefbaar groen en waterberging) om hittestress en wateroverlast tegen te gaan. Voor 2040 wordt één vierkante meter groen per huishouden extra gerealiseerd, voor nieuwbouwprojecten geldt een norm van 50 m2 verblijfsgroen per woning. Bij projectontwikkeling worden zoveel mogelijk de minimale eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen gehanteerd en is het uitgangspunt dat niet langer gebruik wordt gemaakt van fossiele brandstoffen. Het woningaanbod moet aansluiten uit bij de Westlandse behoeften en economisch verbondenen.

Westland wil meer dan 8000 woningen realiseren, waarvan een grote opgave betaalbaar wonen. Er ligt ook een opgave voor de huisvesting van (tijdelijke) arbeidsmigranten. Het duurzaam glastuinbouwgebied behoudt voldoende kritische massa om een innovatieve glastuinbouwgemeente te blijven, maar het toevoegen van beleefbaar groen mag ten koste gaan van glastuinbouw. De glastuinbouw produceert in de toekomst circulair, wordt energieneutraal en klimaatadaptief. Om de modernisering en herstructurering op gang te brengen moet er letterlijk ruimte worden gemaakt, bv. door het uitplaatsen van (bedrijfs)woningen naar de dorpen. Integrale

11

gebiedsplannen moeten betaalbaar en met voldoende draagvlak gerealiseerd kunnen worden. Langs de kust is een strand dat uitblinkt in rust en ruimte met een goede balans tussen natuur en recreatie. Daarnaast wil Westland sluitende recreatieve netwerken creëren voor verschillende gebruiksgroepen d.m.v. robuuste groen-blauwe aders. Er wordt ingezet op een hoogwaardige OV verbinding tussen Den Haag en de Hoekse Lijn richting Delft. Bepaalde bedrijventerreinen kunnen uitbreiden, in de kernen worden (compacte) kernwinkelgebieden aangewezen. Rond 2030 zijn grote ingrepen nodig om de infrastructuur op orde te houden (vrijliggend logistiek netwerk, ongelijkvloerse kruispunten), er komt een verkenning naar de mogelijkheden voor lightrail. Het fietsnetwerk binnen en van/naar Westland wordt verbeterd met o.a. metropolitane fietspaden. Vrachtverkeer krijgt wellicht hubs en goede doorstroming naar de A4/A20 blijft een belangrijk aandachtspunt. Natuurgebieden (Natura 2000 en het Natuur Netwerk Nederland) moeten robuust, veerkrachtig, aaneengesloten en beleefbaar worden gemaakt. Voor 2030 zijn ontbrekende zones en schakels in ecologische verbindingen ingevuld, zodat de biodiversiteit bevorderd wordt. De waterkwaliteit moet worden verbeterd en er komt meer ruimte voor het vasthouden van water.

Dit vraagt ook inspanningen van de glastuinbouw om meer circulair te worden, minder grondwater te onttrekken en water te bergen. De toekomstkaart van Westland:

Figuur 2.1 toekomstkaartWestland

Toepassing op het project Het initiatief is in overeenstemming met de ambities en doelen van de omgevingsvisie 2.0. De afgelopen jaren is het aantal inwoners van de gemeente Westland fors gegroeid. Westland kent relatief veel huishoudens met een leeftijd tussen de 45 en 65 jaar alsmede veel 75-plussers. Met name voor jonge starters, ouderen die langer zelfstandig willen wonen en nieuwkomers is het lastig om aan een (betaalbare) woning te komen. De groei doet zich onder alle type huishoudens voor, maar het aantal oudere huishoudens (zowel alleenstaand als samenwonend) loopt voorop.

12

Er bestaat gelet op het voorgaande een grote uitbreidingsbehoefte aan geclusterde ouderenwoningen, nultredenwoningen, waarbij de basisvoorzieningen gelijkvloers zijn, en aangepaste woningen in Westland. Voor een deel kunnen bestaande woningen aangepast worden. Daarnaast is nieuwbouw mogelijk om de opgave van geschikte woningen te realiseren. Nieuw te bouwen woningen dienen vooral gerealiseerd te worden in en aansluitend aan bestaande woonkernen. Dat geeft aanleiding tot verdichting en het realiseren van hogere bebouwing, mede in verband met de schaarste van bouwgrond en bouwlocaties. Hogere bebouwing is ook wenselijk met het oog op de aansluiting met het centrum (maatschappelijke en sociale voorzieningen). Het initiatief speelt bij uitstek in op de ruimtelijke doelen die bij de voorgaande problematiek spelen. Het initiatief wordt geheel gerealiseerd voor de doelgroep senioren, waarbij in de met de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst is geborgd dat levensloop-geschikte (koop)woningen worden gerealiseerd met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Mobiliteitsvisie Duurzaam Bereikbaar Westland Op 10 december 2019 is de Mobiliteitsvisie Duurzaam Bereikbaar Westland vastgesteld door de gemeenteraad.

Het gemeentelijk mobiliteitsbeleid was tot de vaststelling van deze Mobiliteitsvisie gebaseerd op het Westlands Verkeer- en Vervoerplan 2005-2015 (WVVP) en de Structuurvisie Westland 2025. Veel van de in het WVVP opgenomen doelstellingen en uitvoeringsprogramma's zijn gerealiseerd, dan wel waren aan herziening toe. Na vaststelling van de Mobiliteitsvisie is het WVVP komen te vervallen. Er komt steeds meer verkeer in Westland. Om ervoor te zorgen dat we nu en in de toekomst nog vlot tussen dorpen en van dorp naar steden kunnen reizen, maken we plannen en nemen we maatregelen. De volgende mobiliteitsdoelen zijn opgenomen in de Mobiliteitsvisie 2040: Logistieke bereikbaarheid; De auto minder dominant; Volwaardige alternatieven voor de auto; Westland verkeersveilig; Duurzaam Bereikbaar Westland. Toepassing op het project De mobiliteitsvisie omvat geen belemmeringen voor het initiatief. Beleidsregel Parkeernormering gemeente Westland 2018 In de vergadering van burgemeester en wethouders van 16 januari 2018 is de 'Beleidsregel Parkeernormering gemeente Westland 2018' vastgesteld. Hiermee vervalt de verwijzing naar het WVVP. In het beleid is de parkeernormering van de gemeente Westland geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de meest recente kerncijfers van het CROW (landelijke richtlijnen).

Toepassing op het project Het initiatief voldoet aan de parkeernormering en voorziet daarmee in voldoende parkeerplaatsen voor zowel bewoners als bezoekers. Beleidsnotitie conventionele explosieven in het Westland In de beleidsnotitie conventionele explosieven in het Westland wordt beschreven hoe om moet worden gegaan met diepte werkzaamheden op locaties die mogelijk conventionele explosieven bevatten. De basis voor het gemeentelijk beleid voor het opsporen van explosieven is de explosieven risicokaart. Deze kaart geeft een eerste indicatie van het mogelijke gevaar van diepte werkzaamheden op bepaalde locaties in het Westland. In het projectgebied zijn geen mogelijke vindplaatsen van conventionele explosieven aanwezig. Toepassing op het project In het projectgebied zijn geen mogelijke vindplaatsen van conventionele explosieven aanwezig. Woonvisie 2020-2030

13

De Woonvisie 2020-2030 is een actualisatie van de Woonvisie Westland 2030 die is opgesteld in 2016 en vastgesteld door de raad in 2020. Met de actualisatie krijgt de gemeente de gelegenheid om integraal de afweging te maken voor welke doelgroep er gebouwd moet worden in Westland op basis van actuele gegevens. De visie vormt de basis voor nieuwe woningmarktafspraken met de regio Haaglanden, afspraken voor de huisvesting van arbeidsmigranten, zorginstellingen en de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Conclusies Woonvisie De conclusies die uit de "Woonvisie 2020-2030" getrokken kunnen worden zijn: de behoefte aan sociale huurwoningen blijft onverminderd groot en krijgt een belangrijke plaats in het (ambitieuze) bouwprogramma; blijvende aandacht voor de groep middeninkomens is gerechtvaardigd; het aantal 70-plussers verdubbelt, zodat wonen met zorg verder moet worden ontwikkeld; de huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten is substantieel; flexwonen krijgt een plaats in het bouwprogramma. Voor nieuwe bouwplannen geldt in beginsel de volgende verdeling in prijssegmenten: 45% dure/extra dure koop, 20% middeldure koop/huur, 5% goedkope koop, 30% sociale huur. Daarbij geldt een ambitie voor zorg- en ouderenwoningen en de huisvesting van arbeidsmigranten. Toepassing op het project In Wateringen overstijgt net als in de landelijke tendens de vraag naar woningen het aanbod.

Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen in het goedkope segment noodzakelijk. Vanuit de Woonvisie komt er daarom voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren (zoals onderhavig initiatief) ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocaties zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het voormalige bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking is inbreiding wenselijk. Met de initiatiefnemer zijn in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden gerealiseerd voor de leeftijd 55+, de woningen zijn ruim bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd programma, hiermee wordt aangesloten bij de eerder gemaakte afspraken volgens de Woonvisie Westland 2016. 2.1.2

Regionaal beleid

Metropoolregio Den Haag-Rotterdam In de metropoolregio Rotterdam Den Haag werken 23 gemeenten samen aan het verbeteren van de bereikbaarheid en het vernieuwen van de economie. Daarmee versterken ze onder meer de (internationale) concurrentiepositie van de regio. Met elkaar vormen deze 23 gemeenten het bestuur van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Voor het overleg tussen de 23 gemeenten en het nemen van besluiten kent de MRDH de volgende besturen en commissies: het algemeen bestuur, het dagelijks bestuur, de bestuurscommissie Vervoersautoriteit (Va), de bestuurscommissie Economisch Vestigingsklimaat (EV) en de voorzitter. Met 23 gemeenten, 2,3 miljoen mensen, 1,2 miljoen banen met werk voor 13,5% van de Nederlanders en een bijdrage van 15% aan het BNP is de metropoolregio een regio die er toe doet. Voor een grootstedelijke regio waar het goed wonen, werken en recreëren is, heeft de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) zichzelf twee belangrijke ambities gesteld: het vernieuwen van economie en het verbeteren van de bereikbaarheid. Het Rijk gaf de Metropoolregio Rotterdam Den Haag de status van vervoerregio. En daarmee ook wettelijke taken rond verkeer en vervoer. Aan het begin van elke nieuwe bestuursperiode (elke vier jaar) stelt het bestuur een regionale strategische agenda vast, van waaruit de regionale vraagstukken worden opgepakt.

De huidige strategische agenda loopt tot en met 2022.

14

2.1.3

Provinciaal beleid

Het omgevingsbeleid Zuid-Holland is op 1 april 2019 in werking getreden. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan wordt richting gegeven door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit provinciale opgaven en belangen. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de provinciale verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Introductie op het omgevingsbeleid: de ruimtelijke hoofdstructuur Zuid-Holland wil slim en schoon zijn. Klimaatverandering heeft in het laaggelegen deltagebied grote ruimtelijke, economische en sociale gevolgen. Als open economie is Zuid-Holland gevoelig voor gevolgen van globalisering. De segregatie neemt toe. De energie-intensieve economie heeft, zoals ook benoemd in het klimaatakkoord van Parijs, alleen toekomst als wordt overgegaan tot verduurzaming.

De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving: naar een klimaatbestendige delta, naar een nieuwe economie (the next level), naar een levendige meerkernige metropool, energievernieuwing, best bereikbare provincie en gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Belangrijk om de ambities waar te kunnen maken zijn innovatieve oplossingen voor waterberging en het voorkomen van hittestress, de overstap van een fossiele naar een circulaire economie, het uitbreiden van warmtenetten, een forse woningopgave en de verduurzaming van woningen, vitale kernen, het aanpakken van verkeersknelpunten, het versterken van openbaar vervoer en gebruik van de fiets en de kwaliteit van de leefomgeving versterken door natuur, water, recreatie, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie.

figuur 2.2: de provinciale ruimtelijke hoofdstructuur (uitsnede Westland)

Gemeente Westland laat zich kenmerken door de glastuinbouw (Greenport Westland) omringd door kust, natuur en stedelijk groen met daarbinnen woonkernen en logistieke overslagpunten. Naaldwijk is als regiokern aangewezen. Wateringen behoort tot de stedelijke agglomeratie. Nabij de vestiging van Flora Holland is een kenniscentrum aangegeven.

15

Wat betreft mobiliteit is een (boven) regionale HOV-net busroute voorzien van Den Haag, via Naaldwijk naar Maassluis, alwaar op het HOV-net kan worden aangesloten richting Rotterdam. De greenport wordt benoemd als volwassen cluster dat tot de wereldtop behoort. Deze positie moet behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden. Er wordt gestreefd naar synergie van mainport Rotterdam en de greenports. De groene ruimte heeft intrinsieke waarde en het kustlandschap vormt mede de grondslag voor de identiteit van de bebouwde en groene ruimte. De provincie zet in op de groenblauwe structuur om groene kwaliteiten binnen en buiten stedelijk gebied te versterken en de samenhang tussen parken, recreatiegebieden, natuurgebieden en agrarisch landschap te vergroten. Omgevingsverordening Regels aangaande bestemmingsplannen bv. met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit, de ladder voor duurzame verstedelijking en voor ruimtelijke ontwikkelingen als stedelijke ontwikkelingen, kantoren, bedrijven, detailhandel, glastuinbouwgebied, infrastructuur, veiligheid, natuur en cultureel erfgoed zijn opgenomen in de Omgevingsverordening. De regels zijn van overeenkomstige toepassing op ruimtelijke initiatieven waarvoor een zogenaamde 'grote buitenplanse afwijking' wordt doorlopen.

Op grond van de regels die zijn gesteld voor natuur, is voor Westland het volgende gebied aangewezen als ecologische verbindingen binnen het Natuurnetwerk Nederland:

figuur 2.3: uitsnede provinciale kaart NatuurnetwerkNederland

Programma Ruimte Een intensiever gebruik van steden en dorpen vergroot het draagvlak voor openbaar vervoer. Andersom kan de capaciteit op het infrastructuurnetwerk helpen om keuzes te maken waar en wanneer er verdicht en geconcentreerd kan worden. De provincie streeft er naar de agglomeratiekracht te vergroten. Stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Op de kaart 'woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen' (ook wel genoemd: '3ha kaart') zijn nog te ontwikkelen locaties voor deze doeleinden groter dan 3 ha buiten BSD opgenomen. Als een locatie hier is opgenomen, betekent dit dat de provincie op hoofdlijnen geen bezwaar heeft tegen de betreffende ontwikkeling.

16

figuur 2.4: de '3ha kaart'

Op de kaart zijn, indicatief, woningbouwlocaties weergegeven die gelegen zijn buiten het bestaand stads- en dorpsgebied en meer dan 3 hectare groot zijn. Op de kaart staat zowel harde als zachte capaciteit buiten BSD. Met deze toevoeging wordt invulling gegeven aan bestuurlijke continuïteit. 2.1.4

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte & AMvB ruimtelijke ordening Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Doelen In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028): het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Het Westland is op de kaart van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur aangewezen als Greenport.

17

Figuur 2.5 - Uitsnede kaart nationale ruimtelijke hoofdstructuur

Nationale b elangen De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in de AMvB ruimtelijke ordening. De AMvB omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met de AMvB Ruimte maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij de AMvB kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Voor het projectgebied zijn geen nationale belangen in het geding. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de komst van de Omgevingswet die vanaf 2022 in werking zal treden, is het van belang dat de ruimtelijke opgave in lijn is met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De eerste NOVI is vastgesteld in 2021. De NOVI bestaat uit één Rijksvisie op de leefomgeving. Het uitgangspunt van dit beleidsdocument is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in een samenhangend geheel. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050.

Om dit te realiseren is collectieve verantwoordelijkheid van alle overheden van belang. Het Rijk benoemt in de NOVI 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid en vermeldt hierbij de opgaven en de rol van het Rijk bij het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven worden samengebracht in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: Naar een duurzame en concurrerende economie; Naar een klimaatbestendige en klimaatneutrale samenleving; Naar een toekomstbestendige en bereikbare woon- en werkomgeving; Naar een waardevolle leefomgeving. Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Een gezonde leefomgeving die zo min mogelijk negatieve invloed heeft op de gezondheid is volgens het Rijk van belang. De omgeving dient uitnodigend te zijn voor gezond gedrag en dient een plek te zijn waar inwoners zich prettig voelen. De omvang van de vraag is afhankelijk van de het tempo van economische groei, maar ook van de specifieke bedrijfstaksamenstelling per regio, omdat de ramingen voor verschillende bedrijfstakken uiteenlopen.

Het Rijk stelt dat een zorgvuldige raming van ruimtebehoefte- en aanbod van groot belang is. Om voldoende ruimte voor economische activiteit te faciliteren en deze optimaal te benutten, stellen

18

overheden regionale programma's en transitieagenda's op. Locaties van nieuwe kantoren, bedrijventerreinen en (groot)winkelbedrijven moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk. Deze locaties moeten goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven én de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - ladder voor duurzame verstedelijking 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' hieraan toegevoegd. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren om tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling te komen. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In de nieuwe systematiek worden de huidige definities niet gewijzigd.

Ten aanzien van de "treden" van de Ladder zijn er wel wijzigingen: in de nieuwe Ladder zijn de treden 1 en 2 samengevoegd en trede 3 is geschrapt, waardoor er geen sprake meer is van verschillende treden. In artikel 1.1.1 Bro worden relevante begrippen gedefinieerd. Een woningbouwontwikkeling valt onder de definitie van stedelijke ontwikkeling als deze groter is dan 12 woningen. De Ladder stelt dat voldaan wordt aan de Ladder als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied. Toepassing op het plan Voorliggend plan houdt de bouw van 25 appartementen en een ontmoetingsruimte aan de Kerklaan in. De Locatie is nu in gebruik als autobedrijf met een woning, hetgeen gelet op de gebouwde omgeving in ruimtelijke opzicht minder wenselijk is (de Locatie bevindt zich in een woonwijk). De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat in dit geval om een nieuwe stedelijk ontwikkeling, omdat 12 of meer woningen worden gebouwd en omdat de woonfunctie aan het perceel wordt toegevoegd. Voorgenomen planontwikkeling voorziet in een herstructurering van de ruimte binnen bestaand stedelijk gebied met de bouw van nieuwe woningen voor senioren. De woningbehoefte in deze categorie is in de gemeente aanzienlijk.

Het woonmilieu en de leefbaarheid van de omgeving worden - in aansluiting de doelen van de Woonvisie Westland 2020 - 2030 - verbeterd. In de Woonvisie is ook beschreven dat in Wateringen de vraag naar woningen het aanbod overstijgt, specifiek voor de doelgroep waarvoor deze woningen worden ontwikkeld (betaalbare woningen en woningen voor senioren). Woningen voor senioren worden bij voorkeur gerealiseerd in de nabijheid van bestaande of nieuwe voorzieningen. Als potentiële woningbouwlocaties zijn verouderde bedrijvenlocaties bij het centrum aangewezen, waarvan de locatie aan de Kerklaan 65 bij uitstek een voorbeeld is. Met het oog op duurzame verstedelijking is inbreiding wenselijk, en de behoefte klaarblijkelijk. Door onderhavig plan worden immers in aansluiting op de ruimtelijke doelen van de Woonvisie 25 appartementen toegevoegd aan de woningmarkt in verschillende segmenten. Het plan voldoet hiermee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.5

Conclusie

De ontwikkeling voor het realiseren van 25 appartementen op de percelen Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen is in overeenstemming met de beleidskaders van de verschillende overheden.

2.2

Ruimtelijk-functionele structuur

2.2.1

Ruimtelijke aspecten

Huidige situatie: Het plangebied bestaat uit de verouderde opstallen van het voormalig autobedrijf aan de Kerklaan 65-57 en het woonhuis aan de Kerklaan 69 te Wateringen. Het woonhuis wordt op dit moment (als beleggingspand) verhuurd. Het huidige autobedrijf voldoet niet meer aan de huidige kwaliteitseisen voor moderne bedrijfsruimte. In figuur 2.6 is het huidige pand (autobedrijf) weergegeven.

19

Figuur 2.6: huidige situatie (autobedrijf), b ron: google streetview. De locatie ligt dicht tegen het centrum van Wateringen waar alle voorzieningen voor handen zijn, zoals winkels en openbaar vervoer. Tevens is er op korte afstand het sportcomplex van Velo gevestigd. De omliggende bebouwing heeft als functie wonen. Recht tegenover het perceel staat een appartementencomplex de 'Wingerd' (vier bouwlagen) gerealiseerd in 2009. De naastliggende woningen (jaren 30 en jaren 60) betreffen hoofdzakelijk eengezinswoningen. In figuur 2.7 is een afbeelding van het tegenovergelegen appartementencomplex de 'Wingerd' weergegeven.

Figuur 2.7: het appartementencomplex de 'Wingerd' (vier bouwlagen) gelegen aan de overzijde van het bouwplan, b ron: google streetview.

20

Figuur 2.8: foto's b estaande situatie. Toekomstige situatie: De ontwikkelaar is voornemens om de bestaande woning en het pand van het voormalige autobedrijf te slopen en een appartementengebouw met 25 woningen te bouwen inclusief één ontmoetingsruimte en parkeervoorzieningen op eigen terrein. Aan de achterzijde van het gebouw bevinden zich parkeerplaatsen op maaiveld met daarboven twee gebouwen welke verbonden zijn met elkaar door een trappenhuis en galerij. Het complex zal bestaan uit 25 appartementen, waarvan vier appartementen in de sociale koop, vijf appartementen in de bereikbare koop en 16 appartementen in de dure koop. De beoogde doelgroep zijn senioren. Hiervoor is ook één gezamenlijke ruimte gelegen op de begane grond opgenomen in het complex. Het appartementencomplex zal bestaan uit 5 bouwlagen (begane grond en vier bovenliggende verdiepingen) met een terugspringende derde en vierde verdieping inclusief een souterrain met bergingen en parkeergelegenheid op het maaiveld. Hoewel het bouwplan hoger is dan de omliggende bebouwing en er een overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogtes plaatsvindt, wordt het bouwplan op een ruimtelijk aanvaardbare manier ingepast in de omgeving.

Gelet op de reeds toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden op grond van het Bestemmingsplan is op de gronden met de bestemming 'Bedrijf' is binnen het bouwvlak bebouwing van 15 meter hoog toegestaan. De overschrijding van de maximale bouwhoogte op deze gronden bedraagt 0,529 meter, hetgeen een relatief kleine afwijking betreft. Op de gronden met de bestemming 'Wonen' binnen het bebouwvlak bebouwing van maximaal 10 meter hoog is toegestaan. De overschrijding van de maximale bouwhoogte is voornamelijk voor de direct links naast de Locatie gelegen woningen aan de Kerklaan fors, namelijk 5,529 meter. In het bouwplan is rekening gehouden met de bouwhoogte overschrijdingen en de gevolgen voor omwonenden. Door het gebouw uit te voeren met een terug-liggende derde en vierde verdieping aan de voor- en achterzijde heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten van het bouwplan heeft de derde verdieping een hoogte van 12,5 meter en vervolgens is de vierde verdieping, zoals zichtbaar op figuur 2.11, aan beide zijkanten aanzienlijk teruggelegd. Tevens is de afstand tot de omringende bebouwing bij de beoordeling van het bouwplan in acht genomen. Aan

21

beide zijkanten (linker- en rechterzijde) en de achterkant is in ieder geval minimaal drie meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. De afstand tot de erfgrens aan de achterzijde van het bouwplan bedraagt 5 meter. Voor de woning gelegen aan de Kerklaan 71 levert dit een aanzienlijke vergroting van de huidige afstand tussen de bestaande bebouwing op. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12,5 meter van de derde verdieping en de terug-liggende vierde verdieping (met een hoogte van 15,529 meter), zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Daarnaast gaat de nieuwe bebouwingsmassa, mede gelet op het getrapte ontwerp, op in de bebouwingsstructuur van de directe omgeving. In figuur 2.9 en 2.10 zijn twee 3D-impressies weergegeven van het bouwplan ten opzichte van de omliggende omgeving. Dit in combinatie met een rooilijn van het bouwplan die in lijn ligt met de omliggende bebouwing, hetgeen - in tegenstelling tot de bestaande situatie, zoals zichtbaar in figuur 1.1 - zorgt voor een meer (visueel) rustig en samenhangend straatbeeld.

Tevens sluit het getrapte ontwerp van het bouwplan aan bij het (eveneens getrapte) ontwerp van het appartementencomplex de 'Wingerd' gelegen aan de overzijde (zie figuur 2.7 van de Locatie, hetgeen de samenhang van de bebouwing in de Kerklaan verder bevorderd. Het bouwplan heeft gevolgen voor de privacy, uitzicht en lichtinval (woon- en leefklimaat) van de woningen die direct zijn gelegen aan de zijkanten en achterzijde van het bouwplan. Er is niettemin in de eindsituatie sprake van een normale, stedelijke woonsituatie, en er is geen sprake van een ernstige of onaanvaardbare inbreuk op het bestaande woon- en leefklimaat. Zowel de bestaande als de nieuwe woningen staan in een reguliere, bestaande stedelijke omgeving, met de daarbij normaal behorende beperkingen van de privacy of van inkijk door belendingen of vanaf de straat. De situatie is - ook na de realisatie van het plan - normaal in stedelijk gebied. Een woonsituatie die geheel vrij zou zijn van enige mogelijkheid tot inkijk kan binnen deze gebouwde omgeving - gelet op de normale ontwikkelingen die daar mogelijk zijn - redelijkerwijs nimmer kan worden gegarandeerd.

Om de privacy te bevorderen zijn de balkons, gelegen aan beide zijkanten ten tijde van het ontwerp van het bouwplan teruggelegd, waardoor uitstekende delen zoveel mogelijk beperkt worden en de afstand tot de erfgrens aan de zijkanten van het bouwplan (minimaal 3 meter) behouden blijft. Er is daarbij geen sprake van strijd met artikel 5:50 van het Burgerlijk wetboek. De invulling van een (verouderd) bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied worden gezien als een normale ontwikkeling, geheel in lijn met het gemeentelijk beleid. Vanuit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het bouwplan passend is in het gemeentelijke beleid en zich stedenbouwkundig voegt in de omgeving. Het bouwplan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Onderstaande figuren geven een 3D-impressie van het bouwplan.

22

Figuur 2.9: Impressie voorzijde van het gebouw.

Figuur 2.10: Impressie achterzijde van het gebouw.

23

Figuur 2.11: voorgevel bouwplan, inclusief bouwhoogtes, bron: M3 Architecten.

2.2.2

Wenselijke afwijking van het bestemmingsplan

Omdat het bestaande autobedrijf verouderd is en niet meer voldoet aan de eisen die aan een modern bedrijfspand worden gesteld, is de nieuwe ontwikkeling op deze locatie niet ondenkbaar. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de woonkern van Wateringen en omringd door voornamelijk woningen en kleinschalige dienstverlening. Het toevoegen van een appartementengebouw op deze locatie past binnen het straatbeeld. Het bouwplan sluit, gelet op het tekort aan ouderenwoningen in de gemeente Westland, daarnaast aan bij het gemeentelijk beleid.

Figuur 2.12: 3D impressie van het bouwplan ten opzichte van de omliggende bebouwing.

24

Fuguur 2.13: 3D impressie van het bouwplan (ingezoomd) ten opzichte van de omliggende bebouwing.

2.2.3

Verkeer

Parkeren Het gebruik van gronden en bouwwerken is op grond van artikel 3.1 sub a van het Paraplubestemmingsplan 'Parkeernormen' slechts toegestaan als op eigen terrein wordt voorzien in 'voldoende parkeergelegenheid'. Er is sprake van 'voldoende parkeergelegenheid' indien het aantal parkeerplaatsen en de omvang daarvan voldoet aan de beleidsregel 'Parkeernormering gemeente Westland' (zoals vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders van 16 januari 2018) ("parkeernormering"). Het bouwplan is getoetst aan de parkeernormering: De Locatie is, gelet op bijlage 1 en 2 behorende bij de parkeernormering gelegen in het gebied 'Schil dorpscentrum / 2e schil hoofdcentrum'. Voor de functie in de categorie 'Wonen' geldt dat de parkeernorm ook afhankelijk is van de van toepassing zijnde prijsklasse. Met de voorgestelde prijsklasseverdeling van de koopwoningen (4 goedkope koop (16%), 5 middel dure koop (20%) en 16 dure koop (64%)) zijn conform de parkeernormering afgerond 50 parkeerplaatsen benodigd, waarvan er minimaal 9 voor bezoekers moeten zijn. De vier parkeerplaatsen voor het appartementencomplex zijn parkeerplaatsen voor bezoekers. Op het binnenterrein zijn daarnaast nog 5 parkeerplaatsen voor bezoekers opgenomen waaronder één mindervalideparkeerplaats. In de parkeernormering de extra parkeerbehoefte voor bezoekers reeds is opgenomen.

Het voorliggend plan voldoet aan de parkeernormering en voorziet daarmee in voldoende parkeerplaatsen voor zowel bewoners als bezoekers.

25

Figuur 2.14: Overzicht parkeerplaatsen,in totaal 50 parkeerplaatsenwaarvan 9 voor bezoekers.

Verkeersaantrekkende werking In het plan is een goede en verkeersveilige afwikkeling van het verkeer aan de hand van de bestaande capaciteit ter plaatse onderzocht en geborgd. De gevolgen voor het verkeer hangen samen met de verkeersaantrekkende werking van het bouwplan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en de feitelijke situatie. Op basis van de CROW kengetallen (publicatie Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2018) zijn de gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking berekend. Van toepassing zijn de kengetallen voor Matig stedelijk, rest bebouwde kom. Bij de berekening van de verkeersaantrekkende werking wordt uitgegaan van het worst-case scenario, gelet hierop wordt aangesloten bij de maximale waarden (maximale bandbreedte van de CROW kengetallen). Huidige planologische situatie De voormalige autogarage is in het Bestemmingsplan bestemd als 'Bedrijf' en voor wat betreft de aanwezige woning (Kerklaan 69) als 'Wonen'. Indien voor de planologische invulling van het gebouw wordt uitgegaan van het voormalige gebruik als autogarage en de woning als een vrijstaande koopwoning dan leidt dat, gelet op gelet op de CROW kengetallen, tot de verkeersgeneratie zoals aangegeven in de navolgende tabel:

26

Voor de functies die verdwijnen is de verkeersgeneratie 94,0 mvt. per etmaal, te weten (8,6 mvt. per etmaal voor wonen/ 85,4 mvt. voor bedrijvigheid). Toekomstige situatie Het bouwplan ziet op 25 appartementen voor senioren en een (1) ontmoetingsruimte voor de bewoners van het complex. De ontmoetingsruimte genereert - uit de aard der zaak - geen verkeer, omdat de generatie daarvan een integraal onderdeel uitmaakt van de verkeersgeneratie van de appartementen. De prijsklasseverdeling van de koopwoningen is als volgt: 4 goedkope koop (16%), 5 middel dure koop (20%) en 16 dure koop (64%). Deze verdeling is vastgelegd in de anterieure overeenkomst, waardoor er geen onzekerheid bestaat over de prijsklasseverdeling van de koopwoningen met betrekking tot de verkeersgeneratie van de toekomstige situatie.

Voor het programma dat wordt toegevoegd is de verkeersgeneratie 171,2 mvt per etmaal. Conclusie Dit betekent dat als gevolg van de ontwikkeling een extra verkeersgeneratie te verwachten is van 77,2 mvt. per etmaal. In de berekening van de piekbelasting is uitgegaan van de intensiteit van een spitsuur op basis van 10% extra belasting van de etmaalintensiteit. Tijdens een spitsuur zijn gelet daarop 7,78 extra autobewegingen te verwachten. Tijdens de 4 drukste uren op een dag (07:00 - 09:00 en 16:00 - 18:00 uur) genereert deze ontwikkeling ten opzichte van de bestaande situatie gemiddeld 1 autobeweging extra per 7,8 minuten. Tijdens de overige uren van de dag zal dit minder zijn. De invloed van de ontwikkeling op de verkeerscirculatie is zodanig beperkt dat vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen sprake is van een relevante wijziging, die - gelet op de bestaande verkeerscapaciteit en de verkeersbelasting - aanleiding geeft tot enige verkeersmeetregel om de toename te reguleren. Gezien het feit dat de doelgroep van de woningen 55+ers betreft, is het overigens niet ondenkbaar dat in de praktijk de totale verkeersgeneratie van de nieuwe functie iets lager zal liggen dan wat berekend is met de kencijfers, en dat de autobewegingen wat meer over de dag verspreid zullen zijn. Waarmee de toename van het verkeer in de praktijk wellicht nog beperkter is dan met de kencijfers is berekend.

27

Figuur 2.15: Situatie ter plaatse, bron: google maps april 2023.

28

Hoofdstuk 3

Onderzoek

3.1

Bedrijven en milieuzonering

3.1.1

Wettelijk kader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de aanwezige functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. 3.1.2

Onderzoek

In gebieden waar bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies naast elkaar voorkomen en zelfs gewenst zijn, is sprake van een 'gemengd gebied'. Het plangebied bevindt zich buiten de aan te houden afstanden die overeenkomen met de betreffende milieucategorieën. 3.1.3

Conclusie

Gelet op de ligging van het plangebied en de herbestemming van de oude bedrijfsbestemming naar wonen, kan worden geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering voor dit bouwplan geen belemmering betreft.

3.2

Geluid

3.2.1

Wettelijk kader

Wet geluidhinder Met de Wet geluidhinder wordt, vanuit een goed milieubeheer, een aantal specifieke geluidsgevoelige bestemmingen beschermd zoals woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. De geluidszonering die door deze wet wordt voorgeschreven, ligt rondom bedrijventerreinen, langs wegen voor wegverkeer, langs spoor-, tram- en metrowegen en rondom of langs andere geluidsoverlast veroorzakende objecten. Aan de geluidsbelasting op de (gevels van de) geluidsgevoelige objecten worden grenzen gesteld terwille van het woon- en leefklimaat. 3.2.2

Onderzoek

Door S&W Consultancy is in juli 2018 een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de nieuwbouw van een appartementencomplex in Wateringen. Er wordt getoetst aan de Wet geluidhinder ten behoeve van het afwijken van het bestemmingsplan. In dit rapport is beoordeeld of de geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde blijft, of dat er een hogere waarde aangevraagd moet worden. De hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai bedraagt Lden = 61 dB. Daarmee overschrijdt de aanwezige geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er wordt wel voldaan aan de maximaal toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB voor wegverkeerslawaai. Er dient een verzoek om hogere waarden te worden ingediend. 3.2.3

Conclusie

Het akoestich onderzoek is op 14 januari 2020 akkoord bevonden door de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH). Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden is een besluit hogere waarden van toepassing. Van 7 mei 2022 tot en met 20 juni 2022 heeft de beschikking Wet geluidhinder voor het bouwplan ter inzage gelegen. Deze beschikking is inmiddels onherroepelijk geworden.

29

3.3

Luchtkwaliteit

3.3.1

Wettelijk kader

Wet luchtkwaliteit Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 (Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet. Stof

Toetsing van

Grenswaarde

Geldig

stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie

60 ìg/m³

2010 t/m 2014

jaargemiddelde concentratie

40 ìg/m³

vanaf 2015

jaargemiddelde concentratie

48 ìg/m³

jaargemiddelde concentratie

40 ìg/m³

24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer p.j. meer dan 75 ìg/m³

24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg/m³

fijn stof (PM10)1)

vanaf 11 juni 2011 vanaf 11 juni 2011

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing

(volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007). Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien: de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a); de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1); bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2); de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c); het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d). Besluit niet in betekenende mate (nibm) In dit Besluit is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst.