Rapportage Vitale beroepen in de gemeente Westland

aanleiding voor het sturen hierop minder aanwezig omdat nu al een groot deel van de koopwoningen naar eigen inwoners gaat. De kosten voor de woningcorporatie zijn afhankelijk van de precieze vorm van de regeling. Zij hebben de voorkeur voor een systeem waarin woningzoekenden via de gemeente een ‘vinkje’ krijgen bij Woonnet Haaglanden en vervolgens zelf met de voorrang kunnen zoeken. De woningcorporaties geven de volgende randvoorwaarden voor de uitvoering: •

• •

•

Praktische uitvoerbaarheid moet geborgd blijven. Dit houdt in dat het systeem het meeste werk moet doen en dat de verhuurmedewerkers zo veel mogelijk werk uit handen wordt genomen. Directe bemiddeling wordt afgeraden door de woningcorporaties; Binnen bestaande kaders passen. Dit betekent dat de voorrang niet ten koste van passend toewijzen of huurbeleid van de corporaties moet gaan; Risico’s op misbruik afdekken en willekeur voorkomen. Dit betekent dat er goed over de voorwaarden en manier van toewijzen moet worden nagedacht. De corporaties geven aan dat direct bemiddelen de kans op willekeur vergroot en de transparantie verlaagt; Uitlegbaarheid. Dit volgt uit de randvoorwaarden hierboven en houdt in dat er goed naar andere woningzoekenden gecommuniceerd moet worden.

Effecten van de voorrang op de wachtlijst Voorrang voor de een betekent automatisch langer wachten op een woning voor de ander. De precieze effecten van het geven van voorrang voor de andere groepen woningzoekende zijn lastig in te schatten. Er wordt momenteel zo’n 57 procent van de woningen aan ‘regulier’ woningzoekenden toegewezen, dus zonder enige vorm van voorrang. Dit zou onder de voorrang voor vitale beroepen in de eerste instantie gelijk blijven aangezien het gaat om een extra voorrang binnen de voorrang voor woningzoekenden met binding aan de gemeente. Dit betekent dat in plaats van een woningzoekende met binding aan de gemeente (bijvoorbeeld doordat die in de gemeente woont of werkt) een woningzoekende met binding in de vorm van een vitaal beroep in aanmerking komt voor een woning. Hieronder is de mediane inschrijfduur voor verschillende groepen woningzoekenden te zien in de regio Haaglanden. De voorrang voor vitale beroepen zou onder de categorie ‘via lokaal maatwerk’ vallen. Met name andere woningzoekenden met binding aan de gemeente maar zonder vitaal beroep zouden door deze voorrang langer moeten wachten. Figuur 20 Mediane inschrijfduur (in maanden) van alle geslaagde woningzoekenden. Bron: SVH aanbodrapportage 2024

Effecten van voorrang op andere doelen van woonruimteverdeling Naast een langere wachttijd heeft het geven van voorrang aan woningzoekenden met een vitaal beroep ook consequenties voor andere doelen in de woonruimteverdeling. Zo is de uitlegbaarheid van het instrument voor andere woningzoekenden een aandachtspunt. Niet 29

alleen moet er gecommuniceerd worden waarom andere woningzoekenden voorrang krijgen maar ook waarom dit tot een bepaald gemaximeerd aantal is (waarom krijgt zorgmedewerker 50 bijvoorbeeld wel voorrang maar 51 niet meer?). Daarnaast is doorstroming regionaal benoemd als belangrijke pijler voor de woonruimteverdeling. Voorrang geven aan vitale beroepen in de sociale huur zal, met het oog op de vorige hoofdstukken, voornamelijk gaan over starters op de woningmarkt. De werkgevers geven ook aan dat ze met name denken aan jonge, thuiswonende medewerkers die aanspraak zouden moeten maken op de voorrang. Deze toewijzingen zullen dus waarschijnlijk geen doorstroming op gang brengen. Tot slot waarschuwen de corporaties voor het voorrang geven aan woningzoekenden met een hoger inkomen. Niet alleen hebben woningcorporaties de verplichting om voor minstens 85 procent aan de primaire doelgroep toe te wijzen, ze zien hier ook een risico voor het creëren van situaties van scheefwonen. Dit geldt met name voor beroepen die in de carrièremogelijkheden (ver) boven de inkomensgrens van de sociale huur uitstijgen. Voor deze groep zou voorrang in de middenhuur logischer zijn. Dit is echter een klein segment in de gemeente. Juridisch en bestuurlijke consequenties Het invoeren van de voorrang voor vitale beroepen heeft ook juridische en bestuurlijke consequenties.

De gemeente Westland stemt haar verordening af met de regio, waardoor veel lokaal afwijken niet wenselijk is. Wel is er ruimte voor lokaal maatwerk voor elke gemeente. Daar zou de voorrang voor vitale beroepen onder kunnen vallen. Regionaal is afgesproken om minder gebruik te maken van afwijkingen van de regionale norm in lokaal maatwerk te hebben. De implementatie van wijzigingen in de regionale modelverordening worden regionaal bepaald en de lokale afwijkingen staan onderaan in de prioritering. Ook kan afwijking van de regionaal afgestemde regels onduidelijkheid voor woningzoekenden leiden. Daarnaast kan de huisvestingsverordening pas op 1 juli 2027 worden aangepast. Wellicht zijn er meer gemeenten die tegen die tijd voorrang voor vitale beroepen in de afgestemde modeltekst willen opnemen. Voor de gemeente Westland kan dit worden ondervangen door de voorrangsregeling in eerste instantie onder de experimentenbepaling te laten vallen. Het geven van voorrang aan vitale beroepen kan werknemers uit andere gemeenten aantrekken. Sterker nog, dit is een van de doelen van de voorrang. Dit betekent echter dat andere gemeenten dan kampen met een tekort. Daarom kan dit regionaal leiden dat alle gemeenten de voorrang gaan invoeren (een ‘race to the bottom’). De effectiviteit kan daardoor afnemen.

Tot slot is het juridisch onhoudbaar om zonder goede onderbouwing een instrument in te voeren. Hoewel de tekorten aan werknemers en woningen en dus het instrument om voorrang te geven aan vitale beroepen onderbouwt kunnen worden, geldt dit niet voor elk segment voor de lokale voorrang. Voor de nieuwbouw betaalbare koop gaat er al een groot deel naar inwoners uit de gemeente Westland waardoor het onderbouwen van voorrang voor lokaal gebonden woningzoekenden lastig is. Daarmee is ook het geven van extra voorrang binnen deze groep niet in te voeren en dus juridisch gezien af te raden. Leren van andere gemeenten In verschillende andere gemeenten wordt er al gewerkt met voorrang voor vitale beroepen, zowel via de huisvestingsverordening als daarbuiten. Hieronder een greep uit de verschillende mogelijkheden van inrichten van de regeling en de resultaten die daarvan verwacht kunnen worden: 30

o

Utrecht: woningzoekenden met een vitaal beroep kunnen zich inschrijven voor een wachtlijst. Woningzoekenden op de wachtlijst kunnen met voorrang reageren op een woning. De voorrang geldt voor de sectoren zorg, onderwijs, politie, kinderopvang en vrijwillige brandweer. Voorrang wordt verleend op nieuwbouw sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Middenhuur is toegevoegd nadat bleek dat veel woningzoekenden niet in aanmerking kwamen voor de sociale huur. 70 procent van de aanmeldingen wordt afgewezen en een aanvraag kost bijna 300 euro om te verwerken voor de gemeente. Dit heeft de gemeente uitbesteed aan WoningNet. Er konden in 2025 460 aanvragen worden verwerkt, in april 2025 waren er al zoveel aanvragen. Van het aantal toegekende aanvragen – sinds de inwerkingtreding zijn dat er in totaal 352 – hebben tenminste 175 aanvragers daadwerkelijk woonruimte kunnen vinden in stad.

o

Amsterdam: ook in Amersterdam wordt sinds 2020 voorrang gegeven. Er wordt sinds 2022 gewerkt met een wachtlijst van maximaal 500 plaatsen. Zodra 500 woningzoekenden zijn ingeschreven, sluit de wachtlijst en deze opent pas weer, zodra er ruimte is. In Amsterdam is het percentage voorrang verder uitgewerkt per sector (op basis van de omvang van de sector in fte). De beroepen zijn bevoegd leerkrachten, zorgmedewerkers en politieagenten. Zij hebben voorrang in de sociale huur- en de middenhuursector. Als hun aanvraag is goedgekeurd dan worden zij direct bemiddeld voor een woning. Het doel is om jaarlijks 50 tot 100 sociale huurwoningen en 50 tot 100 middenhuurwoningen te verhuren met de voorrang. In 2022 waren er 204 bemiddelingen, waarvan 170 in de sociale huursector. De verdeling tussen de segmenten was 39 toewijzingen voor medewerkers in het onderwijs, 157 zorgmedewerkers en 8 agenten.

o

Gooi & vechtstreek: Vanaf 2024 sturen de gemeenten Hilversum en Gooise Meren op voorrang voor vitale beroepen (leraren, politieagenten en zorgmedewerkers). Sinds de start zijn in de gemeente Hilversum 104 inschrijvingen, 23 woningen aangeboden en 9 woningen verhuurd. In de Gooise Meren zijn enkel 10 woningen aangeboden. De kosten voor de gemeente zijn op basis van 3,5 uur per aanvraag €498.50 (excl. Btw). De eigen bijdrage voor woningzoekenden was in 2024 €25 en de werkgever moet €75 bemiddelingskosten betalen. De woningzoekende krijgt voorrang en moet vervolgens zelf reageren.

o

Den Haag: In de gemeente Den Haag wordt er ook voorrang gegeven aan woningzoekenden met vitale beroepen (leraren, politieagenten en zorgmedewerkers). Dit wordt niet via de huisvestingsverordening geregeld, maar er worden afspraken gemaakt met marktpartijen over de huisvesting van deze groepen in nieuwbouw middenhuur- en koopwoningen.

o

Rotterdam: De gemeente Rotterdam geeft voorrang aan een aantal beroepen in de zorg, politie en onderwijs in specifieke proefprojecten. Het gaat zowel om sociale huur-, middenhuurwoningen, als kamers

Conclusie Uiteindelijk komt de keuze omtrent de invoering van de voorrang voor vitale beroepen neer op een afweging. In hoeverre wegen de verwachte effecten op tegen de kosten. Dit is in essentie een politieke afweging. Hieronder de feiten op een rij: Er is sprake van tekorten op de arbeidsmarkt • De werkgevers ervaren tekorten in hun dagelijkse praktijk. De kosten voor het vervangen van vrijwillige brandweer door beroepsbrandweer, wat nodig zal zijn met aanhoudende 31

•

tekorten, zijn hoog. Voor de andere personeelsgroepen zijn de consequenties van de tekorten lastiger uit te drukken in euro’s. Ook uit de data blijkt dat er tekorten zijn in vrijwel alle beroepsgroepen. Dit maakt de selectie van welke beroepen voorrang moeten krijgen niet te maken is aan de hand van schaarste, aangezien alle beroepen schaarste kennen.

Er is sprake van schaarste aan woningen, waardoor sturing mogelijk is • Ook de woningmarkt kent grote schaarste. Voor alle segmenten valt sturing te onderbouwen. Enkel het geven van voorrang aan lokaal woningzoekenden in de koop is lastig te onderbouwen, aangezien er hier al veel woningen naar eigen inwoners gaan. Deze voorrang voor woningzoekenden met binding is een voorwaarde voor het geven van voorrang voor vitale beroepen. Er zijn kanttekeningen te plaatsen bij het te verwachte effect • Werkgevers zijn positief over de voorrang. Ze verwachten dat de regeling bij kan dragen aan het vasthouden en aantrekken van werknemers en het stimuleren van meer werkuren. • Niet alle beroepen komen in aanmerking voor de sociale huur. Met name startende medewerkers in de zorg en de kinderopvang vallen onder de inkomensgrens, zeker omdat zij vaker parttime werken. Voor bepaalde andere groepen, zoals agenten en leraren, is voorrang in de middenhuur of de nieuwbouw betaalbare koop daarom meer voor de hand liggend. Sturing brengt ook consequenties met zich mee • De woningcorporaties waarschuwen voor het geven van voorrang van mensen die snel buiten de primaire doelgroep vallen- daar zit een risico voor scheefwonen. • Het geven van voorrang voor vitale beroepen gaat ten koste van woningzoekenden die gebonden zijn aan de gemeente maar geen vitaal beroep beoefenen.

Dit brengt ons tot het volgende advies: Nut en noodzaak van voorrang voor vitale beroepsgroepen lijkt voldoende te kunnen worden aangetoond. Introduceer een experiment van één jaar voor het geven van voorrang binnen de gemeente Westland in de sociale huursector. Hanteer in deze pilot een maximum aantal woningen per jaar (bijvoorbeeld 50). De vorm van uitvoering wordt hieronder besproken. Monitor hoeveel mensen zich opgeven en of zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Monitor ook of ze na toewijzing bij de werkgever blijven werken. Omdat het tekort nu al wordt ervaren, raden we aan niet tot medio 2027 te wachten. Het experiment geeft de mogelijkheid om voor de wijziging van de huisvestingsverordening (1 juli 2027) al ervaring op te doen met het geven van voorrang en de effectiviteit daarvan te meten. Met inachtneming van voorbereidings- en implementatietijd van circa 6 maanden, zou de pilot medio 2026 kunnen starten. Na een looptijd van circa 6 maanden zouden de eerste resultaten begin 2027 geëvalueerd kunnen worden. Dat biedt vervolgens input voor een eventuele wijziging van de huisvestingsverordening medio 2027. Het beleid kan, met de ervaringen uit het experiment, beter worden afgewogen en vormgegeven.

Na het experiment kan worden overwogen om de voorrang wel/of niet in te voeren of bijvoorbeeld uit te breiden naar middenhuur voor agenten, verpleegkundigen en leraren. Het verordenen en dus het reguleren van voorrang bij de nieuwbouw betaalbare koopwoningen lijkt voor nu niet 32

haalbaar door het niet kunnen onderbouwen van de noodzaak van voorrang voor lokale binding, waar vitale beroepen onderdeel van zijn. Voor het experiment is het belangrijk om niet te veel groepen tegelijkertijd voorrang te geven. Als iedereen voorrang krijgt, wordt het effect namelijk dermate klein dat in de praktijk niemand meer voorrang krijgt. Daarom adviseren we voorrang te geven aan beroepsgroepen waar een groot tekort wordt ervaren, die in aanmerking komen voor de sociale huursector en waarschijnlijk onder de inkomensgrenzen blijven en waar lokale binding met de gemeente belangrijk is. Dit geldt voor: • • • • • •

Woonbegeleiders Verzorgenden IG Medewerkers kinderopvang (pedagogisch medewerker) Basisschoolleraren Vrijwillige brandweer, waarbij ze enkel voorrang krijgen op woningen die binnen 4 minuten van een kazerne liggen. Reddingsbrigade (de leden in de nooddienst, waarbij ze enkel voorrang krijgen op woningen die binnen 10 minuten van het strand liggen)

Vorm De woningcorporaties gaven aan graag betrokken te willen zijn bij de uitwerking van de toetsingskaders van het beleid. Deze kaders moeten inderdaad worden uitgewerkt en worden vastgelegd in een experimentenovereenkomst tussen de woningcorporaties en de gemeente Westland. Hieronder een advies voor deze uitwerking. Ons advies is om tot een goede afbakening van functies die in aanmerking komen vast te leggen. Het gaat hierbij om het aantal uur in het arbeidscontract (24 of 28 uur zien we veel in andere gemeenten), dat iemand ten minste een jaar in vaste dienst moet zijn, en dat de DAEBinkomensgrens van toepassing is (€ 54.847 voor een meerpersoonshuishouden). Medewerkers die denken in aanmerking te komen, zouden zich kunnen melden bij de gemeente. De gemeente toetst of ze voldoen (bijvoorbeeld door het overleggen van een werkgeversverklaring). Als ze voldoen aan de voorwaarden krijgen ze een verklaring die ze uploaden in Woonnet Haaglanden waardoor ze kunnen reageren op woningen waar er voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden met vitale beroepen. Woningcorporaties zorgen dat er volgens afspraak voldoende woningen (en in het geval van de brandweer en de reddingsbrigade in het aangewezen gebied) worden geadverteerd met de voorrang. Als er geen woningzoekende met voorrang reageert, gaat de woning naar een regulier woningzoekende.

Als er meerdere woningzoekenden met voorrang reageren, wordt er toegewezen op basis van inschrijfduur.

33

Bijlage 1: Verantwoording prijspeilen en inkomensgrenzen Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Op 1 augustus 2025 is dit maximaal € 900,07 (de sociale huurgrens). In de sociale huursector worden inkomensgrenzen gehanteerd. De inkomensgrens voor de doelgroep van het gereguleerde sociale huursegment is €40.669 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025). Onder de Wet betaalbare huur wordt de maximale middenhuurgrens gesteld op €1.184,82. Alles tussen de sociale huurgrens en middenhuurgrens is het middensegment. De inkomensgrens voor middenhuurwoningen is €67.366 voor éénpersoonshuishoudens en €89.821 voor meerpersoonshuishoudens. Voor de indicatieve inkomens hebben we de maximale huurprijs berekent die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Deze inkomensnorm is met name gangbaar in de particuliere huursector. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en middeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. Soms wordt bij de inkomenseis het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximaal haalbare huurbedrag dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen.

Tenslotte, wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. Voor de indicatieve inkomens hebben we de maximale hypotheek berekend, gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. Figuur 21 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent (de mediane hypotheekrentegrens op peildatum 1 augustus was 3,67 procent). De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer €116.00 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot afgerond €337.000 bij een jaarinkomen van €75.000. Figuur 21 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2025 (hypotheekrente = 3,75%). Bron: NIBUD, bewerking RIGO.

34

Bijlage 2: Inkomens van vitale beroepen We maken een selectie van vitale beroepen in de sectoren Onderwijs, Zorg en Openbaar bestuur en veiligheid op basis van een inschatting van het startsalaris van verschillende beroepsklassen. Daarnaast gebruiken we een indicatie voor het (fulltime) bruto maandsalaris van een startende en een ervaren professional in de beroepsklassen in de geselecteerde sectoren Op basis van deze indicatie kan een inschatting worden gemaakt op zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen en/of een particuliere huurwoning of koopwoning financieel bereikbaar is. Het gaat hier om een indicatieve inschatting per beroepsgroep op basis van de Nationale beroepengids of, indien niet beschikbaar of cao’s (aangegeven met een *). Tabel 1 Indicatieve inkomens per beroepsgroep. Bron: Nationale beroepengids, peildatum maart 2024; bewerking RIGO.

Beroepsklasse

ISCO Niveau

Starter Maandsalaris (bruto)

Senior Maandsalaris (bruto)

Starter Jaarsalaris (bruto, afgerond op 100)

Senior Jaarsalaris (bruto, afgerond op 100)

Leraar basisonderwijs (Pedagogisch) medewerker kinderopvang Leraar vo Docent hoger onderwijs en hoogleraar Onderwijskundige Managers onderwijs Bewaker/beveiliger BOA Brandweercommandant Vrijwilligersvergoeding brandweer (op basis van 8 uur) Politieagent* Woonbegeleider Maatschappelijk werker Arts Verzorgende IG Medisch vakspecialist (ambulancepersoneel) Medisch praktijkassistent Apotheekassistenten (gespecialiseerd) Verpleegkundige Fysiotherapeut Manager zorg Thuishulp*

4 2

3.463 2.213

7.710 3.243

45.000 28.800

100.200 42.200

4 4

3.301 6.648

6.680 11.686

42.900 86.400

86.800 151.900

4 2 3 4 2

3.000 3.186 2.446 2.800 3.935 445

5.000 8.714 4.200 4.200 6.551 1.063

39.000 41.400 31.800 36.400 51.200 5.800

65.000 113.300 54.600 54.600 85.200 13.200

2 3 4 4 2 3

2.798 2.000 2.800 4.456 2.317 2.500

3.875 2.800 4.200 8.200 3.229 5.800

36.400 26.000 36.400 57.900 30.100 32.500

50.400 36.400 54.600 106.600 42.000 75.400

3 3 3-4

2.511 € 2.500 2.695

4.276 € 3.380 4.540

32.600 32.500 35.000

55.600 43.900 59.000

4 4 1

3.606 3.800 2.446

5.084 6.500 3.500

46.900 49.400 31.800

66.100 84.500 45.500

35