Rapport4_Definitieve_biedingen_definitief_juli2021 (21-0300869)

RUQ

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

Rapport

Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Eindrapport: Definitieve biedingen

ñ ì lí wswm

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of tek­ sten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

Rapport

Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Eindrapport: Definitieve biedingen Opdrachtgever Samenwerkende gemeenten regio Haaglanden, SVH en Provincie Zuid-Holland

Contactpersoon Esther van der Velden

Projectnummer P40790

Datum 8 juli 2021

Auteurs Wouter Schepers; Wouter.Schepers@rigo.nl; 020 522 11 41 Peter van Os Veerle Veraart

WWW.RIGO.nl I DE RUYTERKADE 112-C AMSTERDAM |POSTBUS2805

1000 CV A MST E R D AM ]T 020 522 11 11

INF0@RIG0.NL Į IBAN NL14INGB0002903851 | BICINGBNL2A IKVK 33227618 | BTW N R NL0092.84.461. B.01

Inhoud Samenvatting (in beeld)

2

1

Inleiding

4

2

Uitgangspunten en definities

6

2.1

Doelen Regio Haaglanden

6

2.2

Doelgroepvoorraad

6

2.3

Harde en zachte plannen

7

3

Regio Haaglanden

9

3.1

Ontwikkeling totale woningvoorraad

9

3.2

Doelgroepvoorraad

9

3.3

Spreiding

13

3.4

Beschikbaarheid

13

4

Conclusies en slotwoord

15

5

Gemeenten

20

5.1

Delft

20

5.1.1

Context

20

5.1.2

Bod

20

5.1.3

Verschil biedingen

23

5.2

Den Haag

24

5.2.1

Context

24

5.2.2

Bod

24

5.2.3

Verschil biedingen

27

5.3

Leidschendam-Voorburg

27

5.3.1

Context

27

5.3.2

Bod

28

5.3.3

Verschil biedingen

30

5.4

Midden-Delfland

31

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

5.4.1

Context

31

5.4.2

Bod

32

5.4.3

Verschil biedingen

34

5.5

Pijnacker-Nootdorp

35

5.5.1

Context

35

5.5.2

Bod

35

5.5.3

Verschil biedingen

38

5.6

Rijswijk

38

5.6.1

Context

38

5.6.2

Bod

39

5.6.3

Verschil biedingen

41

5.7

Wassenaar

42

5.7.1

Context

42

5.7.2

Bod

42

5.7.3

Verschil biedingen

45

5.8

Westland

46

5.8.1

Context

46

5.8.2

Bod

47

5.8.3

Verschil biedingen

49

5.9

Zoetermeer

50

5.9.1

Context

50

5.9.2

Bod

51

5.9.3

Verschil biedingen

54

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Samenvatting (in beeld) Totale voorraad Netto ontwikkeling

65.870 Behoefte

79.430 I

75.227

Opgave

i

Doelgroepvoorraad Netto ontwikkeling •

6.420

11.550

1*1*

6.749

Opgave

Beschikbaarheid 7507o MiddenDeifland

Wassenaar

minimaal

Opgave

LeischendamVoorburg

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

PijnackerNootdorp

Westiand

Rijswijk

Zoetermeer

2

Rijswijk Leidsch.Voorburg

Haaglanden Zoetermeer 41

Gewenst 31

Wassenaar

Middenelflan

PijnackerNootdorp

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Westland

3

1

Inleiding Eind 2019 is door de gemeenten en woningcorporaties in de regio Haaglanden in samenwer­ king met de provincie Zuid-Holland een traject gestart dat - met enige vertraging als gevolg van COVID-19 - medio 2021 moet leiden tot nieuwe regionale woningmarktafspraken. Deze woningmarktafspraken hebben o.a. betrekking op de totale woningbouwopgave en in het bijzonder de betaalbare voorraad daarbinnen (en de spreiding en beschikbaarheid daarvan). Dit rapport vormt - samen met de te ondertekenen woningmarktafspraken - het slotakkoord van dit traject. Nadat eerder al de behoefte en de opgave (op basis van de provinciale be­ hoefteraming), het bestaande beleid (stap A1 in onderstaande figuur), de restopgave met handelingsperspectieven (stap A2) en de eerste gemeentelijke biedingen(Bl) de revue zijn gepasseerd, geeft deze rapportage inzicht in de (optelsom van) de definitieve gemeentelijke biedingen die invulling moeten geven aan de vier regionaal geformuleerde doelstellingen.

Tussenproduct: Rapport Regionale Opgave

Fase A: Een goede basis Stap Al Afstemmen verwachtingen, uitvraag dPi en plancapaciteit.

Stap A2 Gesprekken met gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties.

Tussenproduct: Analyse Eerste Biedingen

GĴ1

Tussenproducten: Rapport Handelingsperspectieven en Advies Betaalbaarheid en Beschikbaarheid

Fase B: de biedingen Stap BI Eerste gemeentelijke biedingen en gesprekken hierover.

Stap B2

Eindproduct: Eindrapportage

Bestuurlijke intervisiegesprekken. Gemeenten brengen vervolgens aangescherpte biedingen uit.

Leeswijzer Voordat we in deze rapportage ingaan op de biedingen die door de negen betrokken ge­ meenten zijn uitgebracht, staan we in hoofdstuk twee allereerst stil bij de regionale doelen op het gebied van de woningvoorraad, de gehanteerde definities daarbij en een aantal keu­ zes en uitgangspunten die relevant zijn voor de gepresenteerde resultaten in deze rappor­ tage. Deel 1 van onze bevindingen bestaat uit de hoofdstukken drie en vier. In hoofdstuk drie schetsen we de optelsom van de negen gemeentelijke biedingen op regionaal niveau. In hoofdstuk vier leggen we het resultaat van hoofdstuk 3 langs de meetlat van de gestelde doelen: voorziet de regio in de regionale behoefte en opgave?

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

4

In deel twee van de rapportage (hoofdstuk vijf) zoomen we in op de biedingen van de ge­ meenten: naast de 'cijfers' komt daarbij ook de gemeentelijke context en de ontwikkelingen van het bod (in relatie tot het eerste bod) aan de orde.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

5

2

Uitgangspunten en definities In dit hoofdstuk gaan we in op een aantal uitgangspunten en definities die relevant zijn om de gepresenteerde resultaten in de hoofdstukken 3 tot en met 5 te kunnen begrijpen. In pa­ ragraaf 2.1 gaan we in op de door de betrokken partijen geformuleerde regionale doelen: deze vormen de meetlat waarlangs we de (optelsom van de) gemeentelijke biedingen zullen leggen. In paragraaf 2.2. gaan we nader in op de definitie van de doelgroepvoorraad en in het bijzonder de wijze waarop is gerekend met de geplande nieuwbouw van particulieren binnen dit segment. In paragraaf 2.3. gaan we kort in op de definitie van de hardheid van woningbouwplannen zoals deze in de regio worden gehanteerd.

2.1

Doelen Regio Haaglanden Voor de nieuwe woningmarktafspraken in de regio Haaglanden zijn bij de start van het tra­ ject vier doelen geformuleerd: » Voldoende woningen (totale voorraad) realiseren. Voldoende betekent in dit geval voor­ zien in de behoefte van in totaal 65.870 extra woningen tot 2030, op basis van de Provin­ ciale behoefteraming uit 2019. Tijdens het traject heeft een aantal gemeenten aangege­ ven meer te kunnen en willen bouwen dan de becijferde behoefte. Gezien de druk op de regionale woningmarkt is deze ambitie door de regio omarmd, hetgeen heeft geleid tot een herberekening, leidend tot een opgave van in totaal 79.430 woningen extra in de pe­ riode tot 2030. » Voldoende woningen in de doelgroepvoorraad realiseren. Voldoende betekent in dit ge­ val voorzien in de behoefte van 6.420 extra woningen tot 2030, op basis van de Provinci­ ale behoefteraming uit 2019. Tijdens het traject heeft een aantal gemeenten aangegeven meer te kunnen en willen bouwen dan de becijferde behoefte. Gezien de druk op de regi­ onale woningmarkt is deze ambitie door de regio omarmd, hetgeen heeft geleid tot een herberekening, leidend tot een opgave van 11.550 woningen extra in de periode tot 2030.

Het gaat hierbij dus om de gewenste doelgroepvoorraadontwikkeling: in de wetenschap dat er door bijvoorbeeld sloop, verkoop en prijsontwikkelingen in de markt woningen voor de doelgroep zullen verdwijnen, zal de feitelijke nieuwbouw voor deze groep dus (fors) hoger moeten uitpakken om deze doelstelling te behalen. » Een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad in de regio. » Een meer evenwichtige spreiding van de instroom van de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden) in sociale huurwoningen, door middel van een minimum streefpercen­ tage (70% inclusief nieuwbouw) t.a.v. beschikbaarheid van het DAEB-aanbod voor de pri­ maire doelgroep.

2.2

Doelgroepvoorraad De tweede doelstelling uit paragraaf 2.1 heeft betrekking op de doelgroepvoorraad. De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten: » DAEB-woningen van toegelaten instellingen, van zowel SVH- als niet-SVH corporaties. » Particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (C720, prijspeil 2019). » Koopwoningen met een waarde tot C180.000 (prijspeil 2019).

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

6

Voor het bereiken van de geformuleerde opgave op het gebied van de doelgroepvoorraad kunnen deze segmenten worden gezien als communicerende vaten: als in het ene segment minder wordt gerealiseerd dan beoogd, dan kan dit in het andere doelgroepvoorraadsegment worden gecompenseerd. Door de betrokken partijen is wel een ondergrens aangege­ ven van een minimale DAEB voorraadontwikkeling van +12.000. Gedurende het traject om te komen tot nieuwe woningmarktafspraken, is discussie ontstaan over de vraag in hoeverre door particuliere partijen te ontwikkelen doelgroepvoorraad vol­ waardig meegerekend dient te worden, indien er geen of beperkt voorwaarden worden ge­ steld aan deze partijen t.a.v. duurzame inzet van het vastgoed voor de doelgroep. Het ligt immers voor de hand dat partijen met een financiële doelstelling anders omgaan met moge­ lijkheden tot prijsverhoging boven de liberalisatiegrens of uitponding dan partijen met een volkshuisvestelijke doelstelling, zoals woningcorporaties. Op basis van deze discussie zijn re­ gionaal de volgende afspraken gemaakt: » Particuliere huur tot C720 (prijspeil 2019):

o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze tot 15 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad;

o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze tussen 15 en 25 jaar in stand worden ge­ houden voor de doelgroep tellen voor de helft mee voor de doelgroepvoorraad;

o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze langer dan 25 jaar in stand worden ge­ houden voor de doelgroep tellen volledig mee voor de doelgroepvoorraad.

» Particuliere koop tot C180.000 (prijspeil 2019):

o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze tot 10 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad;

o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze langer dan 10 jaar in stand worden ge­ houden voor de doelgroep tellen volledig mee voor de doelgroepvoorraad (weerge­ geven in donkerblauw in de figuren in de volgende hoofdstukken).

Woningen die in de gemeentelijke biedingen niet zijn ingedeeld in één van de hierboven be­ noemde categorieën zijn niet meegeteld voor de doelgroepvoorraad, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Particuliere koopwoningen in de categorie C180.000 - C194.000 zijn wel in beeld gebracht in deze rapportage, maar tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad.

2.3

Harde en zachte plannen In de gemeentelijke biedingen wordt onderscheid gemaakt tussen harde, waarschijnlijke en onzekere plannen. De laatste twee categorieën vallen onder de zachte plannen. Bij deze drie categorieën worden de volgende definities gehanteerd: » Harde plannen: onder een hard plan worden plannen verstaan waarbij er sprake is van een omgevingsvergunning of een vastgesteld bestemmingsplan of als er bindende con­ tracten zijn. » Waarschijnlijke plannen: onder een waarschijnlijk plan worden plannen verstaan, waarbij een bestemmingsplan in voorbereiding is of waar er intentionele afspraken zijn gemaakt. » Onzekere plannen: dit zijn alle overige plannen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

7

Deel I: Regionaal beeld

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

8

3

Regio Haaglanden In dit hoofdstuk bezien we in hoeverre de negen betrokken gemeenten er naar verwach­ ting gezamenlijk in slagen om de vier in paragraaf 2.1. benoemde doelen te behalen.

3.1

Ontwikkeling totale woningvoorraad Op basis van de negen gemeentelijke biedingen komen er in de regio Haaglanden tot 2030 75.227 woningen bij. Dit is het saldo van 79.923 nieuwbouwwoningen minus 4.696 te slopen woningen. In figuur 3-1 is dit verdeeld naar planstatus (harde en zachte plannen). Uit de fi­ guur kan geconcludeerd worden dat meer dan de helft van de nieuwbouw- en sloopplannen nog een 'zachte' status heeft en dus met enige onzekerheid is omgeven. Uiteraard neemt de hardheid van de plannen toe naarmate het jaar van beoogde realisatie dichterbij komt. figuur 3-1 Bod regio Haaglanden voor de totale voorraad 2030, uitgesplitst naar harde en zachte plannen

50000

40000

44177

30000 31050 20000

10000

zacht

-10000 ■ Nieuwbouw

«Sloop ♦Saldo

Bovenop bovengenoemde aantallen zien de gemeenten in de regio Haaglanden mogelijkhe­ den om 12.675 extra woningen toe te voegen, mits één of meerdere (vaak stevige) belem­ meringen worden weggenomen. Met name de gemeenten Den Haag en Zoetermeer zien de meeste mogelijkheden tot extra toevoegingen: bij elkaar ruim 11.000 woningen. De belem­ meringen zitten met name in capaciteit bij gemeenten, financiële middelen en benodigde steun van Provincie Zuid-Holland omtrent bouwen buiten bebouwingsgrenzen, financiële compensatie en ondersteuning bij transformatie van bedrijventerreinen.

3.2

Doelgroepvoorraad De doelgroepvoorraad in 2030 is op basis van de negen gemeentelijke biedingen 6.749 wo­ ningen groter dan in de startsituatie (ABF, 2019). Dit is het gevolg van het toevoegen (vooral via nieuwbouw en sporadisch via aankoop) van 21.065 woningen aan de doelgroepvoorraad en het onttrekken van 14.316 woningen. De onttrekkingen bestaan naast sloop en verkoop vooral uit de door ABF verwachte en becijferde autonome afname van de goedkope particu­ liere huurwoningenvoorraad. Deze afname van woningen is in deze rapportage onder de zachte plannen meegenomen. In figuur 3-2 is dit verdeeld in harde en zachte plannen. Meer

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

9

dan de helft van de plannen (nieuwbouw èn onttrekkingen) is hierbij (nog) zacht. In tabel 3­ 1 is het bod uitgesplitst naar segmenten en gemeenten. figuur 3-2 Bod regio Haaglanden voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

15000

10000 5000 0 -5000

-10000 -15000 hard ■ Toevoeging

zacht Ontrekking

4 Saldo

tabel 3-1 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

DAEB

Toevoeging hard

Delft

Onttrekking

zacht

totaal

hard

zacht

totaal

500

1.925

2.425

-450

-225

-675

1.734

7.506

9.240

-861

-2.139

-3.000

Leidschendam-Voorburg

170

580

750

0

0

0

Midden-Delfland

82

9

91

0

0

0

Pijnacker-Nootdorp

816

54

870

0

0

0

Rijswijk

504

9

513

-160

-9

-169

Wassenaar

136

113

249

-86

0

-86

Westland

1.425

900

2.325

0

-300

-300

Zoetermeer

561

698

1.259

-399

-427

-826

Haaglanden

5.928

11.794

17.722

-1.956

-3.100

-5.056

Den Haag

Voorraad part.

Toevoeging

huur ^720

hard

Delft

Onttrekking

zacht

totaal

hard

zacht1

totaal

150

250

400

0

-1.600

-1.600

Den Haag

0

100

100

0

-5.750

-5.750

Leidschendam-Voorburg

0

0

0

0

-280

-280

Midden-Delfland

14

24

38

0

-30

-30

Pijnacker-Nootdorp

0

0

0

0

-30

-30

Rijswijk

0

0

0

0

-430

-430

1 Becijferde verwachte autonome afname van particuliere huur meegenomen in zachte plannen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

10

Wassenaar

0

14

14

0

0

0

Westland

350

0

350

0

-220

-220

Zoetermeer

0

641

641

0

-920

-920

Haaglanden

514

1.029

1.543

0

-9.260

-9.260

Voorraad koop

Toevoeging

^180.000

hard

Onttrekking

zacht

totaal

hard

zacht

totaal

Delft

50

0

50

0

0

0

Den Haag

0

0

0

0

0

0

Leidschendam-Voorburg

0

0

0

0

0

0

Midden-Delfland

0

0

0

0

0

0

Pijnacker-Nootdorp

0

0

0

0

0

0

Rijswijk

0

150

150

0

0

0

Wassenaar

0

42

42

0

0

0

Westland

150

0

0

0

0

-0

Zoetermeer2

1.408

0

1.408

0

0

0

Haaglanden

1.608

192

1.800

0

0

0

De gemeenten zien bovenop de hierboven genoemde aantallen nog mogelijkheden om 1.130 extra sociale woningen toe te voegen, mits één of meerdere belemmeringen worden weggenomen. In de biedingen is daarbij geen onderscheid gemaakt tussen segmenten. De gemeente Delft ziet de meeste mogelijkheden om extra doelgroepwoningen toe te voegen, omdat Delft een bod doet in bandbreedten. Wanneer alle handelingsperspectieven kunnen worden ingezet kunnen 825 woningen meer worden gerealiseerd dan volgens het huidige bod is ingerekend. In tabel 3-2 is de verdeling van de gemeentelijke biedingen t.a.v. de doelgroepvoorraad ge­ presenteerd naar segment. Door de gemaakte afspraken over de goedkope particuliere huurvoorraad en het goedkope koopsegment tellen niet alle woningen (volledig) mee voor de doelgroepvoorraad. In de tabel is te zien dat de grootste toevoeging wordt geboden in de DAEB-voorraad. Aan de andere kant zijn er veel onttrekkingen ingerekend in de particuliere huurvoorraad door de verwachte autonome afname van deze voorraad. Daarnaast zijn er plannen voor de goedkope particuliere voorraad die niet of deels meetellen voor de doel­ groepvoorraad, wanneer er geen of beperkt afspraken zijn gemaakt om deze voor langere tijd voor de doelgroepvoorraad te behouden.

2 Toevoeging van goedkope koopwoningen in Zoetermeer bestaat volledig uit correctie van de startvoorraad met 1.408 woningen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

11

tabel 3-2 Verdeling bod doelgroepvoorraad (bruto en netto) naar segment

Bod

Bod doel­ groep­

Corporatie

Voorraad DAEB

12.666

voorraad 12.666

huur Particuliere

Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar

419

0

huur

Voorraad part. huur ^720 15-25 jaar

1.202

601

Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar

-8.318

-8.318

Goedkope

Voorraad koop ^180k ^0 jaar

550

0

koop

Voorraad koop ^180k ^0 jaar

1.800

1.800

331

0

8.650

6.749

Voorraad koop ^194k Totaal

Netto

In tabel 3-3 wordt de verdeling naar segment ook per gemeente getoond en vergeleken met de opgave. tabel 3-3 Bod netto toevoeging doelgroepvoorraad 2030 per segment per gemeente

Bod

Opgave DAEB

nett

DAEB

2030

203i

2030

Delft

600

1.750

-1.200

50

580

1.710

-1.600

470

Den Haag

590

6.240

-5.650

0

1.090

4.820

-5.750

2.020

Leidschendam-

470

750

-280

0

440

590

-280

130

99

91

8

0

570

560

-30

40

840

870

-30

0

1.640

1.220

-30

450

Rijswijk

64

344

-430

150

490

700

-430

220

Wassenaar

219

163

14

42

560

300

110

150

Westland

2.305

2.025

130

150

3.960

3.730

-220

450

Zoetermeer

1.562

433

-279

1.408

2.220

2.500

-920

640

Haaglanden

6.749

12.666

-7.717

1.800

11.550

16.130

-9.150

4.570

Voorburg MiddenDelfland PijnackerNootdorp

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

12

3.3

Spreiding In tabel 3-4 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, op basis van het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio als geheel. Het valt op dat de vijf gemeen­ ten die een beweging 'mogen' maken naar een kleiner aandeel doelgroepvoorraad, dit ook allemaal doen. Rijswijk, Delft en Zoetermeer gaan daarbij verder dan de stap die maximaal is becijferd in het Meer Evenwicht scenario. De vier gemeenten waarvan op basis van het Meer Evenwicht scenario juist een opwaartse beweging zou mogen worden verwacht, doen dit procentueel beperkt (Pijnacker-Nootdorp en Westland) of niet (Midden-Delfland blijft een gelijk aandeel houden op basis van het bod, Wassenaar zakt met ^). tabel 3-4 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad per gemeente en regio

Aandeel

Aandeel doel­

Aandeel

doelgroepvoor­

groepvoorraad

doelgroepvoor­

raad 2019

2030 (Meer

raad o.b.v. bie­

Evenwicht sce­

ding

nario) Delft

55%

48'Z

44'Z

Den Haag

56%

48'Z

50'Z

Leidschendam-Voor-

430Zo

4ľZ

4ľZ

Midden-Delfland

210Zo

270Zo

210Zo

Pijnacker-Nootdorp

20IZ

250Zo

210Zo

Rijswijk

520Zo

46'Z

430Zo

Wassenaar

310Zo

340Zo

30'Z

Westland

240Zo

30'Z

250Zo

Zoetermeer

4ľZ

39'Z

38'Z

Regio

48'Z

430Zo

430Zo

burg

3.4

Beschikbaarheid Alle gemeenten in de regio Haaglanden streven naar een minimum beschikbaarheid van 70% van de DAEB-voorraad voor de primaire doelgroep. Veel gemeenten hebben dit vastgelegd in lokale prestatieafspraken. Een aantal gemeenten zet in op een hoger aandeel toewijzin­ gen aan de primaire doelgroep. De meeste gemeenten die doorgaans hoger zitten dan deze 70%, geven aan dat er geen actief beleid is om het percentage neerwaarts bij te stellen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

13

tabel 3-5 Streefpercentages Beschikbaarheid

Streefpercentage Beschikbaarheid Delft

750Zo

Den Haag

700Zo

Leidschendam-Voorburg

850Z

Midden-Delfland

700Zo

Pijnacker-Nootdorp

700Zo

Rijswijk

800Z

Wassenaar

700Zo

Westland

700Zo

Zoetermeer

800Z

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

14

4

Conclusies Na een langdurig traject - onder andere vertraagd door de bijzondere tijden i.v.m. het coronavirus - is de regio Haaglanden, op basis van een negental gemeentelijke biedingen, hard op weg naar nieuwe regionale woningmarktafspraken. Aan het begin van dit traject zijn regi­ onaal een viertal doelen met elkaar gesteld. In dit hoofdstuk bezien we in hoeverre de ge­ stelde regionale doelen - op basis van de huidige verwachtingen - gehaald zullen gaan wor­ den.

Totale voorraad Het is niet overdreven om te stellen dat de negen betrokken gemeenten zich op het gebied van de totale voorraadontwikkeling van hun ambitieuze kant hebben laten zien. Al in een vroeg stadium bleek dat diverse gemeenten meer woningen wilden realiseren dan de becij­ ferde behoefte. In de negen biedingen komt deze ambitie dan ook tot uitdrukking: naar ver­ wachting van de gemeenten worden tot 2030 in de regio netto ruim 75.000 woningen toege­ voegd. Dat is ruim meer dan de becijferde behoefte tot 2030 (65.870) en behoorlijk in de richting van de regionaal bepaalde opgave (79.430 ) op basis van de extra ambities van een aantal gemeenten. Mits een aantal lastige knelpunten, waaronder ruimtelijke en financiële, kunnen worden overwonnen, zien de negen gemeenten nog ruimte voor mogelijk ruim 12.500 woningen ex­ tra, bovenop de biedingen, te realiseren vóór 2030. Daar staat tegenover dat we kunnen constateren dat meer dan de helft van de plannen voor de te realiseren woningen in de re­ gio nog een zachte planstatus heeft. Deels is dit logisch omdat de zichtperiode tot 2030 reikt, maar het wordt de komende jaren wél zaak om de veelal zachte plannen om te zetten in harde plannen en (vervolgens) te realiseren. Er is wat dat betreft ook weinig ruimte om als regio het gaspedaal los te laten: de woningbehoefte is zeer groot.

Doelgroepvoorraad Wat minder positief is het beeld van de doelgroepvoorraadontwikkeling. Afgezet tegen een behoefte van +6.420 en een opgave van zelfs +11.550, is de optelsom van de negen gemeen­ telijke biedingen, 6.749 woningen, nog wel boven de becijferde behoefte. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat ruim 1.400 woningen hiervan in feite een administratieve correctie van de startvoorraad (in Zoetermeer) betreffen. Geconstateerd moet worden dat de grote inzet in het DAEB segment (nieuwbouw van ruim 17.500 woningen en een netto voorraadontwikkeling van ruim 12.000, in lijn met het convenant Gaten Dichten3) voor een deel weer verloren gaat doordat DAEB woningen worden gesloopt of verkocht en vooral doordat verwacht wordt (zie rapport ABF, 2019) dat een fors deel van de goedkope particu­ liere voorraad zal 'verdampen' als gevolg van woningmarktontwikkelingen (verhuurders die bijvoorbeeld kansen zien om huren te verhogen, uit te ponden, etc.). Ook de keuze van de regio om te ontwikkelen particuliere woningen - waarbij niet geborgd is dat deze langjarig beschikbaar blijven voor de doelgroep - minder of niet mee te tellen, heeft t.o.v. de eerste biedingenronde een negatief effect gehad op de voorziene doelgroepvoorraadontwikkeling.

Het achterliggende proces - met lokale partijen die elkaar opzochten rondom de gemeente­ lijke biedingen - heeft richting een aantal definitieve biedingen hier en daar gezorgd voor

3 convenant Gaten dichten in Haaglanden, 2017

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

15

wat meer scherpte en lokale overeenstemming, maar óók voor een lichte afname van de doelgroepvoorraadontwikkeling t.o.v. de eerste ronde biedingen. Bovenop het bovenstaande moet nog geconcludeerd worden dat het bod van bijna 6.750 ex­ tra doelgroepvoorraadwoningen in de periode tot 2030 nog met behoorlijk veel onzekerheid is omgeven. Bijna tweederde van de plannen met betrekking tot de doelgroepvoorraad is nog als zacht te kwalificeren. 'Meevallers', zoals de gunstiger uitgevallen goedkope koopvoorraad in Zoetermeer, kunnen de komende jaren ook weer teniet gedaan worden door 'te­ genvallers', mocht de afname van de particuliere voorraad juist steviger zijn dan door ABF geraamd. Met de huidige woningmarktontwikkelingen en bijbehorende prijsontwikkelingen is dat laatste zeker niet ondenkbaar. tabel 4-1 Startvoorraad, Opgave en Eindvoorraad behorend bij de eerste drie regionale doelen

Totale voorraad Start­ voorraad 2019

Opgave 2030

Doelgroepvoorraad Bod 2030

Start­ voorraad 2019

Opgave 2030

Spreiding

Bod 2030

Start­ voorraad 2019

Opgave 2030

Bod 2030

Delft

50.610

59.010

64.235

27.800

28.380

28.400

55/

48/

44/

Den Haag

259.260

306.770

292.133

145.440

146.520

146.030

56/

48/

50/

Leidsch.Voorburg

36.780

39.270

39.270

15.770

16.210

16.240

43/

41/

41/

MiddenDelfland

7.880

8.330

8.390

1.670

2.230

1.769

21/

27/

21/

PijnackerNootdorp

21.130

23.270

23.572

4.210

5.850

5.050

20/

25/

21/

Rijswijk

26.670

31.200

32.406

13.910

14.400

13.974

52/

46/

43/

Wassenaar

12.190

12.720

13.102

3.770

4.330

3.989

31/0

34/

30/

Westland

44.440

49.050

51.840

10.800

14.750

13.105

24/

30/

25/

Zoetermeer

56.200

64.970

65.439

23.250

25.470

24.812

41/

39/

38/

Haaglanden

515.160

594.650

590.387

246.620

258.140

253.369

480zž

430zž

430zž

Van de extra mogelijkheden die gemeenten zien om woningen toe te voegen (ruim 12.500, zie hierboven), is slechts een zeer beperkt deel (nog geen 10%) als potentiele doelgroep­ voorraad bestempeld. Mochten de knelpunten in deze plannen al worden overwonnen, dan levert dat per saldo dus maar een beperkt extra aantal doelgroepvoorraadwoningen op. De benodigde extra woningen op basis van de behoefteraming (+6.420 of +11.550 op basis van de regionale opgave) zijn de komende jaren nodig om nieuwe huishoudens met een la­ ger inkomen (de doelgroep van beleid) te huisvesten. In die zin kan op basis van de gemeen­ telijke biedingen gesteld worden dat in het gunstigste geval de druk op de sociale huurmarkt ongeveer gelijk zal blijven aan de huidige situatie. Bij tegenvallers, zoals bijvoorbeeld planuitval of forse prijsontwikkelingen op de woningmarkt, zal de druk op dit segment vermoe­ delijk verder toenemen. Spreiding T.a.v. de spreiding van de doelgroepvoorraad zijn conclusies vanuit meerdere perspectieven denkbaar. Enerzijds kan geconcludeerd worden dat zeven van de negen gemeenten in de re­ gio een beweging in de juiste richting maken, tegen één gemeente waarin het huidige aan-

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

16

deel sociale voorraad richting 2030 wordt geconsolideerd en één gemeente waarbij het aan­ deel zakt i.p.v. de beoogde stijging. Anderzijds kan geconcludeerd worden dat het boven­ staande weliswaar het geval is, maar dat een aantal gemeenten dat op grond van het Meer Evenwicht scenario mag dalen in aandeel doelgroepvoorraad, dit wel erg stevig doen. En dat de stapjes die gezet worden bij die gemeenten die wel een wat hoger aandeel 'sociaal' in de woningvoorraad zouden mogen hebben, procentueel beperkt of zelfs niet aanwezig zijn. De spreidingsopgave in de regio Haaglanden is er vermoedelijk wel één van de lange adem. Het gegeven dat de 'dalers' over het algemeen hard dalen, en de 'stijgers' dit beperkt doen, geeft in ieder geval een verklaring voor het 'tekort' dat ontstaat in de doelgroepvoorraad als dit wordt afgezet tegen de regionaal geformuleerde opgave (6.750 versus 11.500 extra doelgroepvoorraadwoningen). figuur 4-1 Spreidingsbeweging versus opgave regio Haaglanden

Rijswijk

Haaglanden

Leidsch.Voorburg

Zoetermeer

4396

4196

Gewenst 31

Wassenaar

Middenelflan

Pijnacker Nootdorp

Westland

N.B. In grijs de geschetste stap/beweging op basis van het ME scenario, in oranje de feitelijke stap op basis van de gemeentelijke biedingen.

Beschikbaarheid Tenslotte kan geconcludeerd worden dat alle gemeenten in de regio zich in de biedingen ge­ committeerd hebben aan de doelstelling t.a.v. de beschikbaarheid van DAEB-woningen voor de primaire doelgroep (minimaal 70%).

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

17

tabel 4-2 Beschikbaarheid naar startsituatie en streefpercentage

Beschikbaarheid

Streefpercentage

2018

Beschikbaarheid

Delft

79Z

75Z

Den Haag

83Z

70Z

Leidschendam-Voorburg

87Z

85Z

Midden-Delfland

790Zo

70Z

Pijnacker-Nootdorp

66Z

70Z

Rijswijk

89Z

80Z

Wassenaar

65Z

70Z

Westland

65Z

70Z

Zoetermeer

82Z

80Z

Ondanks dat gemeenten aangeven geen actief beleid hebben om percentages eventueel neerwaarts bij te stellen t.o.v. de uitgangssituatie (2018), blijft het wel van belang dit met elkaar te monitoren. De slaagkans van de primaire doelgroep zou fors achteruit gaan op het moment dat alle gemeenten zouden koersen op 70%. Uit ervaringen elders (denk bijvoor­ beeld aan de regio Rotterdam) weten we overigens dat het makkelijker gezegd is dan gedaan om overal de beschikbaarheidsdoelstelling ook daadwerkelijk te behalen. Andere doelstel­ lingen (zoals leefbaarheid bij herstructurering, rondkrijgen van projectfinanciering, etc.) kunnen haaks staan op de wens om een fors deel van het DAEB aanbod te reserveren voor de laagste inkomens. Ook dat is een reden om deze afspraak - en de uitvoering ervan - na­ drukkelijk te volgen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

18

Deel II: Gemeenten

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

19

5

Gemeenten

5.1

Delft

5.1.1 Context De gemeente Delft geeft in haar bod aan dat de huidige woningvoorraad eenzijdig van aard is. Met name veel sociale woningbouw en veel studentenhuisvesting dragen hieraan bij. De gemeente heeft daarom als doel meer differentiatie in de wijken aan te brengen door het toevoegen van woningen in het midden- en hoger segment. Daarnaast blijft er een opgave voor zowel reguliere doelgroepwoningen als studentenwoningen. Ook heeft Delft een rela­ tief oude sociale voorraad waarin geïnvesteerd moet worden. De gemeente ziet in deze meervoudige opgave een aantal knelpunten. Allereerste de finan­ ciële situatie van de gemeente Delft. De gemeente geeft aan bijdragen van provincie en Rijk nodig te hebben om alle opgaven in de gemeente invulling te geven. De gemeente is ge­ noodzaakt een aantal keuzes te maken als het gaat om gesubsidieerde woningbouw. Daar­ naast is door de beperkte financiële middelen de slagkracht bij de gemeente beperkt. Ten­ slotte geeft de gemeente mee dat studentenwoningen niet worden meegeteld als doel­ groepwoningen, terwijl er een toevoeging van ongeveer 1.650 van deze woningen gepland staat tot 2030. Zo ontstaat volgens de gemeente een enigszins vertekend beeld van de in­ spanningen van de gemeente om bij te dragen aan de spreidingsopgave. Delft ziet wel een aantal kansen.

De gemeente wil graag inzetten op tijdelijke woningen om de tijd te overbruggen tot meer structurele oplossingen. Daarvoor is een gebied op het ter­ rein van de TU Delft op het oog. Daarnaast behoren ook verdichting via hoogbouw, lagere parkeernormen en optoppen van bestaande complexen wat betreft de gemeente tot de mo­ gelijkheden. Beperkte capaciteit en middelen aan de zijde van de corporaties zorgt er echter voor dat zij voornamelijk willen inzetten op reguliere bouw en beperkt mogelijkheden zien in innovatieve en/of tijdelijke oplossingen. Deze worden wel als belangrijke handelingsperspectieven gezien door de gemeente Delft. Tenslotte wil de gemeente eventueel sociale plannen, die na 2030 in het woningbouwprogramma gepland staan, naar voren halen. 5.1.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Delft 13.625 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 14.250 nieuwbouwwoningen en 625 te slopen woningen. In figuur 5-1 is te zien dat het grootste deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 24% hard. Daarnaast ziet de gemeente bovenop het bod mogelijkheden om 750 extra woningen toe te voegen. Deze extra plannen zijn volgens de gemeente te realiseren wanneer ingezet wordt op tijdelijke woningen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

20

figuur 5-1 Bod gemeente Delft voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

12000 10000

ļŞTgşa

I Nieuwbouw

zacht

extra

■ Sloop

♦ Saldo

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Delft tot 2030 netto 600 woningen toe. Het bod bestaat uit 2.875 toevoegingen en 2.275 onttrekkingen, zoals sloop, verkoop en liberali­ saties. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 24% on­ der de harde plannen. In figuur 5-2 is het totale bod te zien en in tabel 5-1 is het bod uitge­ splitst naar segment figuur 5-2 Bod gemeente Delft voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

-1000 -1500 -2000 -2500 hard ■ Toevoeging

zacht

extra

Ontrekking

♦Saldo

De gemeente licht het bod van 2.875 woningen toe op basis van bandbreedten. Wanneer de gemeente alle handelingsperspectieven in kan zetten, zoals meer verdichting via hoogbouw, inzet op tijdelijke woningen, optoppen van bestaande complexen en plannen uit het woningbouwprogramma naar voren te halen, zou de gemeente maximaal 3.700 woningen aan de doelgroepvoorraad kunnen toevoegen. Wanneer niet alle handelingsperspectieven ten volle ingezet kunnen worden, verwacht de gemeente minimaal 2.050 woningen toe te kunnen voegen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

21

Daarnaast zouden er volgens de gemeente mogelijkheden zijn om honderden extra wonin­ gen toe te voegen (niet in de figuur weergegeven). Dat zijn extra woningen bovenop het bod. Deze extra woningen zijn volgens de gemeente te realiseren, wanneer woningcorpora­ ties meer financiële ruimte krijgen, bijvoorbeeld door de afschaffing van de verhuurdersheffing of extra middelen en ondersteuning voor corporaties ten behoeve van de verduurzamingsopgave. tabel 5-1 Bod doelgroepvoorraad naar segment

Toevoeging DAEB-voorraad

Onttrekking 2.425

-675

Sloop

-550

Uitponding

-125

Complexgewijze verkoop

-

Liberalisatie

-

Voorraad part. huur ^720 Voorraad koop ^180k Totaal

400

-1.600

50 2.875

-2.275

In tabel 5-2 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie, particuliere en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities tot de doelgroepvoorraad behoren. De toevoeging wordt voor­ namelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de par­ ticuliere huurvoorraad. Echter wordt er - in lijn met de ABF prognose - ook aangenomen dat 1.600 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom 'verdampen'. tabel 5-2 Opbouw bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod

Bod doel­ groep­ voorraad

Corporatie

Voorraad DAEB

1.750

1.750

100

0

huur Particuliere

Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar

huur

Voorraad part. huur ^720 15-25 jaar Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar

200

100

-1.300

-1.300

Goedkope

Voorraad koop ^180k ^0 jaar

0

0

koop

Voorraad koop ^180k ^0 jaar

50

50

Totaal

Voorraad koop ^194k

100

0

Netto

900

600

Spreiding In tabel 5-3tabel 3-4 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weerge­ geven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvooraad van 55% in 2019 naar 44% in 2030. Dat is een stevigere beweging dan in het Meer Evenwicht scenario becijferd (48%).

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

22

tabel 5-3 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

557o

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

487o

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bod

4407o

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Delft als jaarlijks doel minimaal 75% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij zet de gemeente in op zo minimaal mogelijke daling ten opzichte van de stand van 2018. Dat doel is vastgelegd in lokale prestatieafspra­ ken. tabel 5-4 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

797o

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 75%

5.1.3 Verschil biedingen Delft is één van de gemeenten waarbij er sprake is van significante verschillen tussen de eerste en de definitieve bieding, zoals weergegeven in tabel 5-5. Voor de totale voorraadontwikkeling is het bod verhoogd, terwijl aan de doelgroepvoorraad juist minder woningen worden toegevoegd. Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan met name worden ver­ klaard door meer verwachte onttrekkingen door sloop en uitponding. Op basis van de ge­ maakte afspraken omtrent de particuliere huurvoorraad tellen niet alle te bouwen woningen mee voor de doelgroepvoorraad. Ook werden in de eerste bieding friendscontracten, het mogelijk maken van woningdelen, aangedragen als potentiele toevoeging van woningen. In overleg met corporaties en huurders is deze toevoeging niet meegenomen in de definitieve bieding. tabel 5-5 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Delft

Opgave

Eerste

Definitieve

Verschil

bieding

bieding

biedingen

Omvang totale voorraad

59.010

62.080

64.235

Voorziene netto ontwikkeling

8.400

11.470

13.625

Omvang doelgroepvoorraad

28.380

28.825

28.400

580

1.025

600

4807o

4607o

4407o

Voorziene netto ontwikkeling

2.155

-425

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

23

5.2

Den Haag

5.2.1 Context In de gemeente Den Haag speelt een aantal grootstedelijke vraagstukken die onder andere de leefbaarheid in wijken onder druk zetten. Het gaat onder meer om eenzijdig aanbod van kleine woningen, woningsplitsing en buy-to-let. De gemeente Den Haag heeft veel belang bij de regionale samenwerking. Den Haag benoemt een aantal doelgroepen, zoals zorgdoelgroepen en arbeidsmigranten, waarvoor ook een sterke regionale opgave en waarbij de ge­ meente ook afhankelijk is van de andere regiogemeenten. Voor de gemeente is het noodza­ kelijk dat ook andere gemeenten in de regio uitvoering geven aan de spreidingsdoelstelling. Om eenzijdig aanbod van kleine woningen te voorkomen, wordt door de gemeente minimaal ingezet op sociale koopwoningen tot C180.000. De gemeente voorziet bovendien nog een aantal knelpunten die de plancapaciteit kunnen dwarsbomen. Allereerst moet de uitplaat­ sing van functies met een hoge milieucategorie gerealiseerd worden, omdat deze functies beperkingen met zich meebrengen voor het realiseren van woningen op nabij liggende loca­ ties. Daarnaast ziet de gemeente dat woningcorporaties in de regio beperkte investeringscapaciteit hebben. Ook denkt de gemeente dat investeren in OV-maatregelen noodzakelijk is om grote gebiedsontwikkelingen te realiseren.

Tenslotte is het oplossen van de stikstofproblematiek van groot belang voor Den Haag, vanwege een aantal Natura 2000 gebieden in de omgeving. Toch ziet de gemeente ook mogelijkheden, met name vanwege het Urgentieprogramma so­ ciale en betaalbare woningbouw en de Woningbouwimpuls. Bovendien pleit de gemeente voor meer investeringscapaciteit voor corporaties, bijvoorbeeld door de afschaffing van de verhuurdersheffing of een ontheffing voor Haagse corporaties. Om de regionale spreidings­ doelstelling niet in gevaar te brengen wordt in de gemeente Den Haag echter niet gezocht naar extra mogelijkheden voor de realisatie van doelgroepvoorraad. 5.2.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Den Haag 32.873 woningen toe aan de totale voor­ raad. Het bod bestaat uit 35.873 nieuwbouwplannen en 3.000 sloopplannen. Van alle nieuwbouwplannen bestaat 36% uit harde plannen. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod ongeveer 8.500 woningen extra toe te voegen aan de woningvoorraad. Volgens de gemeente is dit alleen mogelijk wanneer een aantal grote knelpunten wordt op­ gelost, namelijk de uitplaatsing van functies met een hoge milieucategorie, de investerings­ capaciteit van corporaties, een aantal noodzakelijke infrastructuurmaatregelen, zoals inves­ teringen in het OV-netwerk, en het stikstofvraagstuk.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

24

figuur 5-3 Bod gemeente Den Haag voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

25000 20000 20851

15000 10000 5000

8500

0 -5000 zacht ■ Nieuwbouw

extra

«Sloop ♦Saldo

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Delft netto 590 woningen toe. Het bod bestaat uit 9.340 toevoegingen aan de voorraad en 8.750 onttrekkingen, zoals sloop, verkoop en liberalisaties. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 19% onder de harde plannen. De gemeente Den Haag ziet geen mogelijkheden t.a.v. het toevoegen van extra doelgroepwoningen. In figuur 5-4 is het totale bod te zien en in tabel 5-6 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-4 Bod gemeente Den Haag voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

10000

4000

10000 extra a Toevoeging

Ontrekking

# Saldo

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

25

tabel 5-6 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging DAEB-voorraad

-3.000

100

-5.750

0

0

9.340

-8.750

Voorraad part. huur ^720 Voorraad koop ^180k Totaal

Onttrekking

9.240

In tabel 5-7 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie, particuliere en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Daarnaast wordt er in lijn met de prognose van ABF - aangenomen dat 5.750 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdampen. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad. Echter, moet daarbij de kanttekening worden geplaatst dat het onbekend is hoe lang deze woningen in stand worden gehouden in de doelgroepvoorraad. Op basis van de gesprekken met de gemeente wordt aangenomen dat er afspraken worden gemaakt over de instandhouding van nieuwe woningen in de particuliere huurvoorraad. Wat betreft de woningen in de goedkope koopvoorraad is onbekend of hier afspraken over worden ge­ maakt. Daarom zijn deze 500 woningen niet meegenomen in het bod voor de doelgroep­ voorraad. tabel 5-7 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment

Bod

Bod doel­ groep­ voorraad

Corporatie huur

Voorraad DAEB

Particuliere huur

6.240

6.240

Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar

0

0

Voorraad part. huur ^720 15-25 jaar

0

0

Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar Goedkope koop

Totaal

-5.650

-5.650

Voorraad koop ^180k ^0 jaar

500

0

Voorraad koop ^180k ^0 jaar

0

0

Voorraad koop ^194k

0

0

1.090

590

Netto

Spreiding In tabel 5-8 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad in 2030 van 56% naar 50%. Die beweging komt overeen met het Meer Evenwicht scenario. tabel 5-8 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

560zž

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

5007o

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

26

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

5007o

Beschikbaarheid Tenslotte geeft de gemeente Den Haag aan als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij geeft de gemeente aan niet te koersen op een daling naar het streefpercentage van 70%. Wel wil de gemeente indien ge­ wenst de toewijzing als middel gebruiken om de eenzijdigheid in een wijk te kunnen beïn­ vloeden. tabel 5-9 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

837o

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 70%

5.2.3 Verschil biedingen In tabel 5-10 is het verschil tussen de eerste en definitieve bieding weergegeven. Voor de gemeente Den Haag is er een verschil in het bod voor de doelgroepvoorraad. Het verschil kan volledig worden verklaard doordat op basis van de gemaakte afspraken omtrent de goedkope koopvoorraad niet alle woningen meetellen voor de doelgroepvoorraad. Ook moet de kanttekening geplaatst worden dat de gemeente Den Haag in het definitieve bod niet toelicht of er afspraken zijn gemaakt omtrent het behouden van particuliere huur in de doelgroepvoorraad en hoe lang deze woningen in stand worden gehouden. Wanneer deze woningen niet in de doelgroepvoorraad behouden blijven, dan valt de werkelijke toevoeging 100 woningen lager uit. tabel 5-10 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Den Haag

Opgave

Definitieve

Verschil

bieding

bieding

biedingen

Omvang totale voorraad

306.770

292.133

292.133

Voorziene netto ontwikkeling

47.510

32.873

32.873

Omvang doelgroepvoorraad

146.520

146.530

146.030

Voorziene netto ontwikkeling

1.090

1.090

590

48%

50%

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

5.3

Eerste

0

-500

50%

Leidschendam-Voorburg

5.3.1 Context De gemeente geeft in haar bod een aantal prioriteiten aan en werkt onder andere aan varia­ tie in woonmilieus, leefbare wijken en langer zelfstandig thuis wonen. Daarnaast ziet de ge­ meente toenemende problemen omtrent beschikbaarheid en betaalbaarheid.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

27

De gemeente wil tegemoetkomen aan de regionale spreidingsdoelstelling. Echter, geeft de gemeente wel aan dat de opgave lastig te realiseren is, vanwege een tekort aan bouwloca­ ties binnen de gemeentegrenzen. Ook ziet de gemeente nog andere knelpunten. Zo is de projectcapaciteit binnen de gemeente beperkt en ook bij de woningcorporaties zijn er be­ perkte (financiële) middelen, door de verhuurdersheffing en de gestegen bouwkosten. De gemeente verwacht het e.e.a. van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV) en een verdere lastenverlichting voor corporaties. Toch verwacht de gemeente de woningbouwopgave, zoals ook afgesproken in het convenant Gaten Dichten4, in de regio Haaglanden te behalen door het inzetten van nieuwbouw op de huidige woningbouwlocaties. Daarbij hebben sociale koopwoningen niet de voorkeur, omdat deze volgens de gemeente niet duurzaam bijdragen aan de doelgroepvoorraad. 5.3.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Leidschendam-Voorburg 2.490 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen en (dus) geen sloopplannen. In figuur 5-5 is te zien dat een groot deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 32% hard.

De gemeente benoemt in het gemeentelijk bod nog geen mogelijkheden om bovenop het bod extra woningen toe te voegen, maar wijst er wel op dat het bod een afspiegeling is van het huidige woningbouwprogramma. Dit programma is continue in ontwikkeling en biedt ruimte voor nieuwe initiatieven. figuur 5-5 Bod gemeente Leidschendam-Voorburg voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

1800 1600

1690

1400

1200 1000 800 800

600 400 200

0 .....

1

1

.....

hard i Nieuwbouw

zacht «Sloop ♦Saldo

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Leidschendam-Voorburg 470 woningen toe. Het bod bestaat in totaal uit 750 toevoegingen in de DAEB-voorraad. Daarnaast rekenen we

4 convenant Gaten dichten in Haaglanden, 2017

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

28

de door ABF verwachte autonome afname in de particuliere huurvoorraad (280 woningen) in. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 23% onder de harde plannen. In figuur 5-6 is het totale bod te zien en in tabel 5-11 is het bod uitge­ splitst naar segment. figuur 5-6 Bod gemeente Leidschendam-Voorburg voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

700 600 500 400 300 200

100 0 -100 -200 -300 -400 hard ■ Toevoeging

zacht Ontrekking

♦Saldo

tabel 5-11 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging DAEB-voorraad

Onttrekking 750

0

Voorraad part. huur ^720

0

-280

Voorraad koop ^180k

0

0

750

-280

Totaal

In tabel 5-12 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt gereali­ seerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huur­ voorraad, maar wordt daarnaast - in de lijn met de prognoses van ABF -in onze analyse aan­ genomen dat 280 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdwijnen. tabel 5-12 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod

Bod doel­ groepvoor­ raad

Corporatie huur

Vooraad DAEB Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar Vooraad part. huur ^720 15-25 jaar Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar

Goedkope koop

Vooraad koop ^180k ^0 jaar

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

750

750

0

0

0

0

-280

-280

0

0

29

Totaal

Vooraad koop ^180k ^0 jaar

0

0

Vooraad koop ^194k

0

0

470

470

Netto

Spreiding In tabel 5-13 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad van 43% in 2019 naar 4^ in 2030. Die beweging komt overeen met het Meer Evenwicht scena­ rio. tabel 5-13 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

430zž

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

410zž

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

4107o

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg als jaarlijks doel 85% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. De gemeente verwacht geen substantiële verandering in het aandeel toewijzingen aan de primaire doelgroep ten opzichte van de stand in 2018. tabel 5-14 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

877o

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

8507o

5.3.3 Verschil biedingen In tabel 5-15 is het verschil tussen de eerste en definitieve bieding weergegeven. Er is geen verschil tussen de eerste en de definitieve bieding van de gemeente Leidschendam-Voor­ burg, omdat er geen herziening op het eerste bod is uitgebracht.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

30

tabel 5-15 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Leidschendam-Voorburg

Opgave Omvang totale voorraad

Verschil

bieding

biedingen

39.270

39.270

39.270

Voorziene netto ontwikkeling

2.490

2.490

2.490

Omvang doelgroepvoorraad

16.210

16.240

16.240

440

470

470

4^

4^

4107o

Voorziene netto ontwikkeling Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

5.4

Definitieve

0

0

Midden-Delfland

5.4.1 Context Midden-Delfland spreekt in haar bod van een aantal thema's die een rol spelen in het woningbouwprogramma van de gemeente. In een aantal dorpen is er sprake van een sterke mate van vergrijzing. Om de leefbaarheid en vitaliteit te versterken wordt ingezet op door­ stroming en een evenwichtig aanbod op de woningmarkt. Daarnaast wil de gemeente het landschappelijk belang van Midden-Delfland behouden, omdat het een belangrijk onderdeel is van de identiteit van de gemeente. Bovendien levert de gemeente Midden-Delfland ook een regionale bijdrage op het vlak van het aanbod van bedrijventerreinen. Op zoek naar lo­ caties voor woningbouw, vaak op huidige bedrijventerreinen, moet goed nagedacht worden over eventuele compensatie elders. Met name de laatste twee kenmerken vormen ook knelpunten. De gemeente geeft aan dat de mogelijkheden voor woningbouw in de gemeente beperkt zijn. Bovendien moet er voor transformatie van bedrijventerreinen nieuw beleid worden geformuleerd en met de provin­ cie gesproken worden over compensatie. Het onteigenen van bedrijven brengt bovendien nog extra kosten met zich mee. Daarom moet er een keuze gemaakt worden welke doelgroe­ pen te bedienen. De gemeente vindt gezinnen de belangrijkste doelgroep en probeert ook doorstroming te organiseren van empty-nesters.

De gemeente vindt het ook belangrijk dat de woningvoorraad een goede afspiegeling is van de bevolking en dat er aanbod is voor ver­ schillende inkomensgroepen. Om het toevoegen van doelgroepwoningen te stimuleren, en de doelstelling van 30% sociaal in nieuwbouwplannen te halen, heeft de gemeente al enige tijd een Fonds Sociale Woning­ bouw. Wanneer in kleine bouwprojecten tot 10 woningen 30% sociale woningbouw niet haalbaar is, moet dit door de ontwikkelende partij worden afgekocht, zodat het op een an­ dere locatie kan worden gecompenseerd. Naast het toevoegen van doelgroep woningen ziet de gemeente ook met name kansen in het behoud van de bestaande doelgroepvoorraad. De gemeente maakt afspraken met o.a. de lokale woningcorporatie.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

31

5.4.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Midden-Delfland 510 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen en (dus) geen sloopplannen. In figuur 5-7 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk voor 88%. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod onder voorwaar­ den 300 extra woningen toe te voegen. De gemeente denkt dat bij meer financiële en be­ leidsmatige ruimte, met name omtrent de compensatie voor bouwlocaties op bedrijventer­ reinen, een deel van de plannen voor de periode na 2030 versneld zouden kunnen worden uitgevoerd. figuur 5-7 Bod gemeente Midden-Delfland voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

extra ■ Nieuwbouw

«Sloop ♦Saldo

Doelgroepvoorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Midden-Delfland 160 woningen toe aan de doel­ groepvoorraad. Echter, tellen de toevoegingen per segment op tot een netto bod van 129 woningen voor de doelgroepvoorraad. Daarnaast wordt de door ABF becijferde autonome afname van 30 particuliere huurwoningen niet overgenomen, maar zijn er geen handelingsperspectieven beschreven om deze woningen in de doelgroepvoorraad te behouden. We gaan in deze analyses daarom uit van een afname van 30 particuliere huurwoningen. Op ba­ sis van deze aannames voegt de gemeente Midden-Delfland 99 woningen toe aan de doel­ groepvoorraad (129 nieuwbouw minus 30 'verdamping' goedkope particuliere huur). Van de nieuwbouw is 74% als hard te bestempelen. In figuur 5-8 is het totale bod te zien en in tabel 5-16 is het bod uitgesplitst naar segment. Daarnaast zou volgens de gemeente ongeveer 15% van de 300 extra toe te voegen woningen bovenop het bod, zoals hierboven beschreven, worden toegevoegd aan de DAEB-voorraad. Dat staat gelijk aan 45 woningen. Ook worden daarvan 45 woningen toegevoegd aan de goedkope koopvoorraad tot C194.000.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

32

figuur 5-8 Bod gemeente Midden-Delfland voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

120

3 20 40 hard ■ Toevoeging

zacht

extra

Ontrekking

♦Saldo

tabel 5-16 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging

Onttrekking

DAEB-voorraad

91

0

Voorraad part. huur ^720

38

-30

0

0

129

-30

Voorraad koop ^180k Totaal

In tabel 5-17 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voorna­ melijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de parti­ culiere huurvoorraad, maar deze gaan deels 'verloren' door de verwachte autonome afname van goedkope particuliere huurwoningen. tabel 5-17 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod

Bod doel­ groepvoor­ raad

Corporatie huur

Vooraad DAEB

91

91

Particuliere huur

Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar

0

0

Vooraad part. huur ^720 15-25 jaar

0

0

Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar

8

8

Vooraad koop ^180k ^0 jaar

0

0

Vooraad koop ^180k ^0 jaar

0

0

Vooraad koop ^194k

0

0

99

99

Goedkope koop

Totaal

Netto

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

33

Spreiding In tabel 5-18 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod blijft de doelgroepvoorraad gelijk aan de stand in 2019. tabel 5-18 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

217o

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

277o

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

2107o

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Midden-Delfland als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij geeft de gemeente aan niet als doel te hebben het percentage ten opzichte van de uitgangspositie in 2018 te verlagen. tabel 5-19 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

797o

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 70%

5.4.3 Verschil biedingen Er is een klein verschil te zien ten opzichte van de eerste bieding, zoals weergegeven in ta­ bel 5-20. Voor de totale voorraad blijft het bod gelijk, terwijl aan de doelgroepvoorraad minder woningen worden toegevoegd. Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan volledig worden verklaard een kleine aanpassing in het aantal geplande DAEB-woningen en door het meenemen van de verwachte autonome afname van de particuliere huurvoorraad. tabel 5-20 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Midden-Delfland

Opgave

Eerste

Definitieve

Verschil

bieding

bieding

biedingen

8.330

8.390

8.390

Voorziene netto ontwikkeling

450

510

510

Omvang doelgroepvoorraad

2.230

1.790

1.769

Voorziene netto ontwikkeling

570

120

99

2707o

2107o

2107o

Omvang totale voorraad

0

-21

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

34

5.5

Pijnacker-Nootdorp

5.5.1 Context Pijnacker-Nootdorp kenmerkt zich door een landelijk woonmilieu, omringd door een stede­ lijke omgeving. De gemeente hecht waarde aan deze combinatie. De gemeente verwacht meer behoefte aan appartementen en kleinere woningen door de vergrijzing van de bevol­ king en een toenemende vraag van jonge starters. De woningbouwcorporaties geven aan dat er wel capaciteit is voor meer doelgroepwoningen, maar de gemeente ziet in de huidige plancapaciteit deze mogelijkheden niet. Er wordt voor toekomstige plannen ook buiten de bebouwingsgrenzen gekeken. Deze locaties hebben vaak nog geen woonbestemming, dus daarvoor is medewerking van de Provincie nodig. Bou­ wen in natuurgebieden, zoals de Zuidpolder langs de N470, is voor de gemeente geen optie. In de gemeente zijn belangrijke stappen ondernomen in het behoud van het Habion bezit en overname van het Vestia bezit door Staedion. Daarnaast zet de gemeente zich in voor een hoger aandeel sociaal in nieuwbouw. Er is vastgesteld dat bij ieder nieuwbouwproject mini­ maal 30% voor de doelgroepvoorraad bestemd is. Daarnaast wil de gemeente de woningen voor de doelgroep langer behouden. In dat verband is het aandeel sociale koop omlaag ge­ bracht. Daarnaast ziet de gemeente ook kansen in het verdichten via hoogbouw (bijvoor­ beeld nabij OV knooppunten), vanwege de verwachte behoefte aan meergezinswoningen.

Ook probeert de gemeente waar mogelijk, maatwerk toe te passen m.b.t. parkeernomen. Hierbij wordt gekeken naar de locatie en de doelgroep. 5.5.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Pijnacker-Nootdorp 2.442 woningen toe aan de to­ tale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen (geen sloopplannen). In fi­ guur 5-9 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk ruim 90%.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

35

figuur 5-9 Bod gemeente Pijnacker-Nootdorp voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

2500

2262

2000

1500

1000

500

________

0

m

Nieuwbouw

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Pijnacker-Nootdorp 840 toe5. De plannen bestaan uit 870 toevoegingen en 30 onttrekkingen. Het gaat bij de onttrekkingen om de door ABF verwachte autonome afname in de particuliere huurvoorraad. Van de geplande toevoegingen kan 94% als hard worden bestempeld. In figuur 5-10 is het totale bod te zien en in tabel 5-21 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-10 Bod gemeente Pijnacker-Nootdorp voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

900

816

800 700 600 500 400 300 200 24

100 0 -100 hard ■ Toevoeging

zacht Ontrekking

♦Saldo

5 Onderdeel van dit bod is ook een beperkte administratieve correctie van de startvoorraad.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

36

tabel 5-21 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging

Onttrekking

870

0

Nieuwbouw

570

-

Correctie startvoorraad

81

-

Behoud/overname

DAEB-voorraad

219

-

Voorraad part. huur ^720

0

-30

Voorraad koop ^180k

0

0

870

-30

Totaal

In tabel 5-22 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. Alle toevoegingen worden gerealiseerd in de DAEB-voorraad. De onttrekkingen vinden volledig plaats in de particuliere huurvoorraad. Het gaat daarbij om de verwachte autonome afnmame in de particuliere huurvoorraad. tabel 5-22 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten