Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

ONDERWERP

Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2022

AANLEIDING

De gemeente Westland wil zich inzetten voor de realisatie van "betaalbare koopwoningen", omdat er een groot tekort is aan woningen in deze prijsklase in de gemeente Westland. Er worden te weinig koopwoningen in de goedkope categorieën in de gemeente gebouwd. In de Woonvisie Westland 2020-2030 wordt de realisatie van 300 woningen in de categorie "Goedkope koop"(tot € 198.000) en 1700 woningen in de categorie "Middeldure koop" (tot € 310.000) (prijspeil juli 2020) beoogd. Mensen met een laag inkomen hebben nu geen toegang tot de koopwoningmarkt omdat het aanbod ontbreekt. Tevens vindt onvoldoende sturing plaats op de toewijzing en het behoud van deze goedkope koopcategorieën voor deze doelgroep.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen vast te leggen, dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. De gemeenteraad kan doelgroepen die in aanmerking komen voor bepaalde categorieën woningen, in een verordening vastleggen. Deze Doelgroepenverordening woningbouw vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van het gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De Doelgroepenverordening woningbouw ziet uitsluitend toe op de nieuwbouw van koopwoningen. Sinds 1 juli 2008 maken de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) het mogelijk om regels op te nemen in het bestemmingsplan met betrekking tot de beoogde bewoners. Het is daardoor mogelijk om via het bestemmingsplan vast te leggen, dat bepaalde woningen een sociale koopwoning worden. Dat zijn woningen van maximaal € 200.000. De woningen mogen niet voor een hoger bedrag verkocht worden en zijn daardoor bereikbaar voor mensen met een lager inkomen, waaronder de koopstarters. Deze doelgroepen zijn vastgelegd in de Doelgroepenverordening woningbouw.

DOELSTELLING

Met het vastleggen van deze Doelgroepenverordening woningbouw in het bestemmingsplan wordt aan de voorkant voor gezorgd dat er sturing plaatsvindt op de realisatie van sociale- en betaalbare koopwoningen. Daarnaast zorgt de Doelgroepenverordening woningbouw ervoor dat sociale- en betaalbare koopwoningen terecht komen bij de doelgroep voor wie deze bedoeld zijn. Met de Doelgroepenverordening woningbouw heeft de gemeente Westland bij nieuwbouwplannen een beleidsmatige basis

en een borgingsinstrument in handen. Tevens is de Doelgroepenverordening woningbouw een beleidsmatige basis, die goed aansluit en voorsorteert op de toekomstige invoering van de Omgevingswet.

ARGUMENTATIE

1.1 Er is een groot tekort aan sociale en betaalbare koopwoningen in de gemeente Westland; Er is landelijk een tekort aan koopwoningen in het lage prijssegment. Met de huidige woningprijzen is het ook voor huishoudens met een laag – en middeninkomen lastig geworden om geschikte woonruimte te vinden en te kunnen betalen. Met name de aankoop van een betaalbare woning wordt steeds moeilijker. Voor een ontwikkelaar is het winstgevender om dure koopwoningen te realiseren met als gevolg dat er weinig woningen in het lage segment worden gerealiseerd. Aan de onderkant van de markt zijn veel investeerders actief waardoor huishoudens met een beperkt inkomen niet aan bod komen in het koopproces. Ook door de explosief stijgende prijzen van de woningmarkt wordt een koopwoning voor met name de lagere inkomens steeds minder bereikbaar.

1.2. De beschikbare woningen moeten bij de beoogde doelgroep terecht komen; De Doelgroepenverordening heeft als doel nieuwbouwwoningen van een bepaalde prijscategorie bij de eerste verkoop bij een huishouden uit de doelgroep terecht te laten komen. Sociale koopwoningen zijn bedoeld voor een specifieke doelgroep met een lager inkomen. Daarom is er een inkomensgrens gesteld die past bij de VON- prijs van een sociale koopwoning. De Doelgroepenverordening woningbouw zelf regelt niet de daadwerkelijke toewijzing van woningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van (sociale) woonruimte vindt plaats op grond van het bepaalde in de Huisvestingsverordening 2019. Over het toewijzen van de betaalbare koopwoningen worden in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar afspraken vastgelegd. De Doelgroepenverordening woningbouw is hierbij een belangrijke leidraad.

1.3. De uitgangspunten weergegeven in de Woonvisie 2020-2030 moeten verankerd worden in regelgeving. De Woonvisie 2020-2030 is een document waarin de visie van de gemeente Westland ten aanzien van de woningprogrammering en de behoefte aan woonruimten zijn weergegeven. In de Doelgroepenverordening woningbouw worden deze standpunten verder uitgewerkt in een wettelijk kader waarnaar in bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst naar wordt verwezen.

RISICO’S EN KANTTEKENINGEN

Risico’s 1. Het ontwikkelen van sociale en betaalbare woningen is minder interessant voor een ontwikkelaar. Zoals aangegeven is het voor een ontwikkelaar winstgevender koopwoningen in de duurdere segmenten te ontwikkelen. Daarmee is het ontwikkelen en realiseren van betaalbare woningen minder interessant, waardoor de kans bestaat dat ontwikkelaars minder snel een locatie zullen ontwikkelen. Dit probleem speelt niet alleen in de gemeente Westland, maar in alle gemeenten in Nederland. Ook andere gemeenten in Haaglanden hebben een doelgroepenverordening of zijn er mee bezig om er een op te stellen.

2. De eerste koper van een sociale koopwoning heeft een financieel voordeel en de koopwoning verdwijnt uit het sociale aanbod Een sociale koopwoningen kan niet marktconform worden gebouwd. Er is in sommige gevallen een compensatie nodig om de kosten te dekken. Deze compensatie komt bij nieuwbouwplannen voort uit een gedifferentieerd plan waarbij de winst op de duurdere woningen het verlies op de goedkopere woningen goed maakt. Hierdoor heeft de eerste koper van een

goedkope koopwoning een financieel voordeel. De goedkope koopwoning is immers meer waard in de markt dan de koper betaald heeft. Dit wordt deels ondervangen door een antispeculatiebeding. Hierdoor zal dit voordeel niet direct kunnen worden benut. Echter, de woning is vrij van dit beding na een (maximale) termijn van 10 jaar. Bij de verkoop van de woning zal de prijs hoogstwaarschijnlijk hoger uitkomen dan er voor is betaald. Wordt de woning binnen 10 jaar verkocht, dan gaat een gedeelte naar de verkoper en het andere gedeelte naar de ontwikkelaar. Het percentage wordt in 10 jaar afgebouwd. Na 10 jaar is de volledige winst voor de verkoper. Echter, in beide gevallen, zal de woning in een hoger prijssegment vallen.

Kanttekeningen 1. De Doelgroepenverordening hanteert twee categorieën van koopwoningen, namelijk sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen. Terminologie In de Doelgroepenverordening worden twee categorieën koopwoningen opgenomen, te weten sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen. Deze categorieën zijn gedefinieerd aan de hand van een prijsgrens. De sociale koopwoningen zijn woningen met een koopprijs VON tot € 200.000. De betaalbare koopwoningen worden in de Doelgroepenverordening gedefinieerd als woningen met een koopprijs VON vanaf € 200.000 tot de vigerende NHG grens. In 2022 bedraagt de NHG kostengrens € 355.000. In andere stukken worden andere definities gehanteerd. Hieronder volgt een kort overzicht hiervan om verwarring te voorkomen.

• In de Woonvisie wordt onderscheid gemaakt tussen "goedkope koopwoningen" met een koopprijs vrij op naam (VON) tot € 198.500 en de "middeldure koopwoningen met een koopprijs vrij op naam tussen € 198.500 en € 310.000. Deze grenzen worden jaarlijks geÏndexeerd. Anno 2022 zijn deze grenzen respectievelijk € 195.000 en € 355.000 euro. In de Woonvisie wordt aangesloten bij de regionale afspraken voor de grenzen van de sociale koopwoningen.

• Bij het experiment van BZK wordt gesproken over "Sociale koopwoningen". Hier wordt de maximale koopprijsgrens op de vigerende NHG-kostengrens gesteld, thans € 355.000 (2022).

• In het eerste lid van artikel 4 wordt sociale koop gedefinieerd als een woning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000 (volgens de huidige definitie van Bro). Woningcategorie

Prijsstelling Van

Goedkope koopwoningen (2022)

€

Tot -

€ 195.000

Woonvisie* Middeldure koopwoningen (2022) Sociale koopwoning Landelijke definities

Sociale koopwoning Experiment Min BZK-NHG-kostengrens (2022)

€ 195.000

€ 355.000

€

-

€ 200.000

€

-

€ 355.000

€

-

€ 200.000

€ 200.000 -

€ 355.000

Sociale koopwoning Doelgroepenverordening West- Betaalbare koopwoning land * De prijzen van de woonvisie woonvisie wordt jaarlijks geïndexeerd

Tabel 1 Overzicht verschillende prijsgrenzen

Experiment BZK en Omgevingswet De categorie sociale koopwoningen is thans in het Bro gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. In de huidige markt blijkt het voor een ontwikkelaar echter niet eenvoudig om nog koopwoningen voor dat bedrag te ontwikkelen. Een aanpassing van deze wettelijke prijsgrens voor een sociale koopwoning is momenteel in voorbereiding. In het ontwerp van de 21e tranche van het Besluit invoering Crisis- en herstelwet (BuChw) is in artikel 7ad, eerste lid, bepaalt dat, in afwijking van de definitie van sociale koopwoning uit artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de vigerende kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) als de maximale prijs voor een sociale koopwoning gaat gelden. Daarmee wordt de maximale koopprijs vrij op naam verhoogd van € 200.000 naar € 355.000 (prijspeil 2022). Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2023 zal het Besluit ruimtelijke ordening komen te vervallen. De mogelijkheid van het Bro om woningbouwcategorieën aan te wijzen in een omgevingsplan, zal met de komst van de Omgevingswet echter mogelijk blijven. De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden daarvoor overgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

De definitie van een sociale koopwoning verwijst in het ontwerp Bkl, dat thans bekend is naar de kostengrens van de NHG, gelijk aan de definitie zoals opgenomen in artikel 7ad, eerste lid van de 21e tranche van het BuChw. De verhoging van de maximale koopprijs wordt in dat geval definitief en zal dan voor alle gemeenten in Nederland gelden. De gemeente Westland heeft zich aangemeld voor de pilot van het ministerie Binnenlandse zaken (BZK) om deze wijziging van de maximale koopprijsgrens voor een sociale woning vervroegd in te kunnen voeren. Vormgeving in de doelgroepenverordening In de Doelgroepenverordening worden twee categorieën koopwoningen aangehouden, te weten sociale koopwoningen met een koopprijs tot € 200.000 en betaalbare koopwoningen met een koopprijs vanaf € 200.000 tot NHG grens (€ 355.000 anno 2022). Omdat de huidige wetgeving (Bro) ook spreekt over Sociale koopwoningen, maar hier een maximale kostengrens gesteld wordt van € 200.000, is ervoor gekozen om binnen de Doelgroepenverordening hierop aan te sluiten. In deze verordening wordt de definitie Sociale koopwoning gesteld op een maximale kostengrens van € 200.000. Als deze grens door de aankomende wetswijziging naar de Omgevingswet fors wordt verhoogd, zal deze afbakening van de maximale koopprijs voor sociale koop door middel van deze verordening door de gemeente behouden blijven.

De potentiële doelgroep voor een woning van € 200.000 is immers heel anders dan de doelgroep voor een woning van bijvoorbeeld € 300.000. De koopprijsgrens van € 200.000 blijft dus behouden. Binnen de toekomstige mogelijkheden, zoals genoemd in het experiment van BZK om de categorie sociale koopwoningen te definiëren met een prijsgrens ter hoogte van de kostengrens van de NHG, is het voor de gemeente van belang om eigen prijsgrenzen aan te brengen om een gedifferentieerd aanbod te creëren van nieuwe woningen.

2. Er is geen modelverordening beschikbaar van de VNG Doelgroepenverordeningen verschillen per gemeente op de precieze invulling. Bij het tot stand komen van deze verordening zijn diverse verordeningen van andere gemeenten bekeken. Hieruit zijn voor de gemeente Westland de relevante artikelen overgenomen.

FINANCIËN

Het vaststellen van de Doelgroepenverordening woningbouw heeft geen directe financiële consequenties. Wanneer voor de uitvoering tijdelijke inhuur nodig is, zal de dekking van de kosten gezocht worden binnen de begroting. COMMUNICATIE

Moment van publicatie besluit:

Bekendmaking vindt plaats in het digitaal gemeenteblad en de gemeentepagina in Het Hele Westland na vaststelling.

EXTERN OVERLEG

Bij de totstandkoming van deze verordening zijn de volgende afdelingen betrokken. BJZ, Beleid wonen, ruimte, communicatie en financiën. Het voorstel is besproken in het PO Volkshuisvesting van 22 augustus 2022.

VERVOLGTRAJECT

De verordening zal als ondergrond dienen bij de anterieure overeenkomsten voor nieuwe plannen.

De verordening zal in het Omgevingsplan worden opgenomen als de Omgevingswet wordt ingevoerd. Voordat deze definitief wordt verankerd in het Omgevingsplan zal er een evaluatie en monitoring plaatsvinden om te zien of dit instrument nog moet worden aangepast.

Burgemeester en wethouders van Westland, de secretaris,

de burgemeester,

A.C. Spindler

B.R. Arends

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Westland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 6 december 2022, gelet op het bepaalde in; Artikel 147, lid 1 van de Gemeentewet; Artikel 149 van de Gemeentewet; Artikel 1.1.1, lid 1 onder d van het Besluit ruimtelijke ordening; Artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening,

gehoord het advies van de commissie Wonen van 11 januari 2023 en gehoord de beraadslagingen van onderhavige vergadering;

besluit: Vast te stellen de Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2022 Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2022 1 Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder:

a. Sociale koopwoning: koopwoning met een sociaal karakter met een maximale koopprijs van € 200.000. b. Betaalbare koopwoning: koopwoning met een sociaal karakter met een minimale koopprijs van een sociale koopwoning zoals bepaald in lid a en een maximale koopprijs van ten hoogste de kostengrens zoals vastgesteld in de vigerende Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheek Garantie;

c. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westland; d. Eerste ingebruikname: datum waarop de woning na bouwoplevering op grond van de koopovereenkomst aan de koper ter beschikking wordt gesteld;

e. Huishouden: alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;

f. Inkomen: verzamelinkomen van de tot het huishouden behorende personen op basis van de Wet inkomstenbelasting 2001 of, wanneer geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbare loon volgens de Wet op de loonbelasting 1964;

g. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid van de Woningwet; h. Peildatum: het kalenderjaar voorafgaand waarop het verzamelinkomen wordt vastgesteld; i. Woning: zelfstandige woonruimte; j. Woningzoekendenregister Koopwoningen: Gemeentelijk registratiesysteem voor nieuwbouwkoopwoningen in het Westland. 2 Doelgroep sociale koopwoning

1. De doelgroep is ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen van de gemeente Westland. 2. De doelgroep voor een sociale koopwoning heeft een maximaal inkomen van 1,5 x de vigerende DAEBinkomensgrens voorafgaand aan de peildatum.

3. Het college behoudt het recht om nadere regels vast te stellen voor het toewijzen. 4. Onverminderd het bepaalde in de vorige leden behoudt het college het recht voor aan de verkoop van een sociale koopwoning uitvoering te geven door middel van een loting, die plaatsvindt onder toezicht van een notaris.

5. Een huishouden dat in aanmerking komt voor een sociale koopwoning heeft gezamenlijk een maximaal vermogen tot het vrijgestelde bedrag in het kader artikel 5.5 van de Wet inkomstenbelasting 2001. 3 Doelgroep betaalbare koopwoning

1. De doelgroep is ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen van de gemeente Westland. 2. Het college behoudt het recht om nadere regels vast te stellen voor het toewijzen. 3. De woning kan worden bewoond door mensen met een aantoonbare behoefte aan een betaalbare koopwoning. 4. Onverminderd het bepaalde in de vorige leden behoudt het college het recht voor aan de verkoop van een betaalbare koopwoning uitvoering te geven door middel van een loting, die plaatsvindt onder toezicht van een notaris. 4 Koopprijsgrenzen

1. De koopprijs vrij op naam voor een sociale koopwoning bedraagt ten hoogste de maximale koopprijs € 200.000.

2. De koopprijs vrij op naam voor een betaalbare koopwoning bedraagt ten minste een bedrag gelegen boven de koopprijs als bepaald in het eerste lid en ten hoogste de kostengrens zoals vastgesteld in de vigerende Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheek Garantie. 5 Instandhoudingstermijn

1. Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven.

2. Betaalbare koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. 6 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. 7 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking één dag na publicatie in het Gemeenteblad. 8 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als ’Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2022’.

Toelichting Aanleiding De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

• Sociale huur • Sociale koop • Particulier opdrachtgeverschap; en • Geliberaliseerde woningen voor middenhuur (middeldure huur). Vervolgens kan de gemeenteraad de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen. Deze verordening (ook wel: "Doelgroepenverordening woningbouw") vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening ziet uitsluitend toe op nieuwbouw van woningen. Om de Doelgroepenverordening woningbouw toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden.

De gemeente Westland heeft in recente vastgestelde "Woonvisie Westland 2020-2030" het volkshuisvestelijke beleid vastgelegd. Hierin zijn doelstellingen voor woningbouwontwikkelingen geformuleerd, waaronder de differentiatie van woningbouw in een aantal categorieën. Om duidelijke definities aan deze categorieën te geven worden in deze verordening per categorie bepalingen vastgelegd ten aanzien van:

• Koopprijsgrenzen; • Doelgroepen; en • Instandhoudingstermijnen. Doelstelling en reikwijdte In de huidige woningmarkt hebben veel huishoudens moeite met het vinden van passende en betaalbare woonruimte. Voorheen zagen de maatregelen vanuit de gemeente met name toe op de behoefte aan woonruimte voor de lagere inkomens. Dit kreeg grotendeels vorm in de realisatie van sociale huurwoningen. Met de huidige woningprijzen is het ook voor huishoudens met een middeninkomen lastig geworden om geschikte woonruimte te vinden en te kunnen betalen. Met name het aankopen van een sociale of betaalbare koopwoning wordt steeds moeilijker. Aan de onderkant van de markt zijn veel investeerders actief waardoor huishoudens met een beperkt inkomen niet aan bod komen in het koopproces. In de doelgroepenverordening worden daarom zowel de categorie sociale koopwoningen en de categorie betaalbare koopwoningen opgenomen. De doelstelling van de Doelgroepenverordening woningbouw is drieledig en kan worden weergegeven in onderstaand schema:

Art

Doelgroepenverordening

Doelstelling Ervoor zorgen dat sociale en betaalbare woonruimte daadwerkelijk terecht komt bij huishoudens die daar be-

De doelgroep van elke woningbouw categorie 2,3

hoefte aan hebben.

definiëren aan de hand van een maximale inkomensgrens

Met dit instrument wordt er gestuurd dat sociale en betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd conform de

5

ambities uit de Woonvisie Westland 2020-2030 Het vastleggen van een instandhoudingstermijn voor Ervoor zorgen dat sociale woningen voor langere tijd de woningbouw categorieën

beschikbaar blijven voor de doelgroep. 1. Met de Doelgroepenverordening woningbouw heeft de gemeente Westland een beleidsmatige basis en daarmee een borgingsinstrument bij nieuwbouwplannen in handen, wat ervoor te zorgt dat genoemde categorieën woningen daadwerkelijk gerealiseerd worden. De ervaring leert namelijk dat dit anders veel discussie oplevert bij

1-8

Vaststellen van een Doelgroepenverordening won-

de onderhandelingen. Tegelijkertijd zorgen we ook

ingbouw

voor uniformiteit en consistentie in het beleid bij de verschillende nieuwbouwplannen. Hierdoor heeft de gemeente een sterkere positie (tav projectontwikkelaars).

2. Met de Doelgroepenverordening woningbouw heeft de gemeente Westland een beleidsmatige basis dat goed aansluit en voorsorteert op de toekomstige invoering van de Omgevingswet.

Tabel 1 Overzicht doelstellingen doelgroepenverordening

Als het gaat om de instandhoudingstermijn van de categorie betaalbare koop is gekozen voor een instandhoudingstermijn van 10 jaar. De Doelgroepenverordening woningbouw heeft voor dit koopsegment als doel om nieuwbouwwoningen van een bepaalde prijscategorie bij de eerste verkoop bij een huishouden uit de juiste doelgroep terecht te laten komen. Een belangrijk uitgangspunt dat hieraan ten grondslag ligt, is dat de betreffende woningen marktconform zijn, oftewel een koopprijs hebben die in overeenstemming ligt met de marktwaarde. De Doelgroepenverordening woningbouw zelf regelt niet de toewijzing van woningen aan individuele huishoudens. Toewijzing van woonruimte vindt plaats op grond van hetgeen bepaald is in de huisvestingsverordening, thans bekend onder de titel "Huisvestingsverordening 2019". Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities In deze verordening zijn begrippen als sociale koopwoning en betaalbare koopwoning opgenomen. De maximale koopprijs bij aanvang wordt hiermee vastgelegd. Deze grenzen worden bepaald door de gemeente. Voor de gemeente Westland geldt een vrij op naam aanvangskoopprijs voor sociale koopwoningen van maximaal € 200.000. Hiermee wordt aangesloten op de landelijke koopprijsgrens voor sociale koopwoningen. Daarboven heeft de regio Haaglanden ook een maximale grens gesteld als maximale verkoopprijs voor sociale koopwoningen.

Deze grens ligt anno 2022 op € 195.000 en wordt regelmatig geÏndexeerd. In de onderhandelingen voor het realiseren van woningbouw projecten kan deze ondergrens ook gehanteerd worden. Sociale koopwoningen onder deze regionale grens worden inde regio meegerekend als "Sociale koopwoning". De koopwoningen die boven deze prijsgrens worden gerealiseerd vallen in de regio onder de categorie "Betaalbare" koopwoningen.

Artikel 2 Doelgroep sociale koopwoning De gemeente Westland heeft een Woningzoekendenregister Koopwoningen. Eenieder die in de gemeente Westland een huis wil kopen, kan dit kenbaar maken door zich in te schrijven in dit register. Bij een nieuw project schrijven de geïnteresseerden zich in bij de projectontwikkelaar of makelaar in voor de woningen. Deze lijst met geïnteresseerden wordt naar de gemeente toegezonden. De gemeente plaatst deze op volgorde van duur van inschrijving in het register. De ontwikkelaar toetst eventueel op het inkomen. Bij nieuwbouwplannen worden de huizen in principe verkocht aan woningzoekenden in het register. Indien er niet genoeg geïnteresseerden zijn die zijn ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen voor de hoeveelheid woningen, dan is de ontwikkelaar of makelaar vrij om de woning aan een ieder te verkopen. Bij sociale koopwoningen wordt een zelfbewoningsplicht en een eventueel antispeculatiebeding opgenomen in de koopakte. Hiermee wordt voorkomen dat enerzijds speculatief winst wordt gemaakt op de woning, anderzijds de woning wordt aangekocht om te verhuren en zodoende niet meer beschikbaar is voor de doelgroep. Het college kan nadere eisen of voorwaarden stellen. Zo kunnen er bijvoorbeeld nadere eisen of voorwaarden gesteld worden over de volgorde van toewijzing van ingeschrevenen in het Woningzoekendenregister Koopwoningen.

Ook kunnen voor een speciaal project starters of senioren voorrang krijgen. Met de afbakening op inkomen- en vermogen aan de doelgroep voor sociale koopwoningen wil de gemeente Westland er voor wil zorgen dat een specifieke doelgroep in deze woningen terecht komt, die anders tussen wal en schip terecht zou komen. Dat zijn bijvoorbeeld huishoudens die nu niet in een sociale huurwoning terecht kunnen, omdat ze daarvoor net te veel verdienen.

Artikel 3 Doelgroep betaalbare koopwoning Wat betreft de categorie ’betaalbare koopwoningen’ (prijs tot aan de NHG-kostengrens) is er geen aanleiding aanvullende inkomens- of vermogensgrenzen aan te stellen. Het primaire belang van de gemeente Westland is om er met een doelgroepenverordening voor te zorgen dat (particuliere) huishoudens met een woonwens in deze woningen terecht komen, waarbij (opkopende) speculatieve partijen zo veel mogelijk worden uitgesloten. Het is niet de bedoeling een belemmering op de keuzevrijheid te vormen binnen dit prijssegment door aanvullende inkomens- en vermogensgrenzen aan de doelgroep te stellen. Bovendien leert de ervaring dat de hypotheekregelgeving er (indirect) voor zorgt dat aanbod en vraag passend op elkaar aansluiten, met name op inkomen en vermogen van de doelgroep (zie ook de NIBUD-regelgeving ten aanzien van hypotheken, die eveneens in de NHG-Voorwaarden &Normen zijn opgenomen). Let wel: het gaat bij de categorie ’Betaalbare Koopwoningen’ om een experiment dat geïnitieerd is door het Ministerie van Binnenlandse zaken en vooruitloopt op de invoering van de toekomstige Omgevingswet (zie ook de toelichting bij artikel 4.) De uitkomsten moeten uitwijzen of het in een later stadium wenselijk is al dan niet nadere criteria aan de doelgroep te stellen.

Artikel 4 Koopprijsgrenzen In artikel 4 worden de categorieën sociale en betaalbare koop gedefinieerd in termen van minimale en maximale koopprijzen vrij op naam (VON). De categorie sociale koopwoningen is in het Bro gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. Deze prijsgrens is inmiddels meerdere jaren in het Bro opgenomen. Een aanpassing van deze wettelijke prijsgrens voor een sociale koopwoning is momenteel in voorbereiding. In het ontwerp van de 21e tranche van het Besluit invoering Crisis- en herstelwet (BuChw) is in artikel 7ad, eerste lid bepaald dat in afwijking van de definitie van sociale koopwoning uit artikel 1.1.1 Bro de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) als de maximale koopprijs geldt. Daarmee wordt de maximale koopprijs vrij op naam verhoogd van € 200.000 naar € 355.000 (prijspeil 2022). In de verordening wordt door de definitie en maximale koopprijsgrenzen van de categorie Betaalbare koopwoningen deze verruimde grens vanaf € 200.000 vormgegeven. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 juli 2023 zal het Besluit ruimtelijke ordening komen te vervallen. De mogelijkheid van het Bro om woningbouw categorieën aan te wijzen in een omgevingsplan, zal met de komst van de Omgevingswet echter mogelijk blijven.

De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden daarvoor overgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De definitie van een sociale koopwoning verwijst in het ontwerp Bkl naar de kostengrens van de NHG, gelijk aan de definitie zoals opgenomen in artikel 7ad, eerste lid van de 21e tranche van het BuChw. De verhoging van de maximale koopprijs wordt in dat geval definitief en zal dan voor alle gemeenten in Nederland gelden. De gemeente Westland heeft zich aangemeld voor de pilot van het ministerie Binnenlandse zaken (BZK) om deze wijziging van de maximale koopprijsgrens voor een sociale woning vervroegd in te kunnen voeren. Binnen de toekomstige mogelijkheden om de categorie sociale koopwoningen te definiëren met een prijsgrens ter hoogte van de kostengrens van de NHG, is het voor de gemeente van belang om eigen prijsgrenzen aan te brengen om een gedifferentieerd aanbod te creëren van nieuwe woningen. In de Woonvisie Westland 2020-2030 (hierna: Woonvisie) worden andere prijsgrenzen gehanteerd dan bij het experiment van BZK. Om hierin onderscheid te maken is gekozen om de terminologie binnen de doelgroepenverordening aan te passen.

• In de Woonvisie wordt een onderscheid gemaakt tussen "goedkope koopwoningen", ook wel sociale koopwoningen, met een koopprijs vrij op naam tot € 195.000 en de "middeldure koopwoningen met een koopprijs vrij op naam tussen € 195.000 en € 355.000 (geÏndexeerd 2022).

• Bij het experiment van BZK wordt gesproken over "Sociale koopwoningen". Hier wordt de maximale koopprijsgrens op de vigerende NHG-kostengrens gesteld, thans € 355.000 (2022). Omdat de huidige wetgeving ook

spreekt over Sociale koopwoningen, maar hier een maximale kostengrens gesteld wordt van € 200.000, is ervoor gekozen om binnen de doelgroepenverordening een splitsing te maken ten aanzien van deze doelgroep. In deze verordening wordt de definitie Sociale koopwoning gesteld op een maximale kostengrens van € 200.000. Daarnaast is een categorie Betaalbare koopwoning toegevoegd die een maximale kostengrens hanteert vanaf € 200.000 tot de vigerende NHG-kostengrens.

• In het eerste lid van artikel 4 wordt sociale koop gedefinieerd als een woning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000 (volgens de huidige definitie van Bro). Als deze grens door de aankomende wijziging fors wordt verhoogd, zal deze afbakening van de sociale koop door middel van deze verordening door de gemeente behouden blijven. De potentiële doelgroep voor een woning van in dit geval € 200.000 is immers heel anders dan de doelgroep voor een woning van bijvoorbeeld € 300.000. De koopprijsgrens van € 200.000 voor sociale koopwoningen blijft dus behouden. Artikel 5 Instandhoudingstermijnen De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen en daarmee ook voor de in deze verordening gedefinieerde betaalbare koopwoningen is in het Bro begrensd op ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar. In deze verordening wordt een instandhoudingstermijn voor sociale en betaalbare koopwoningen van 10 jaar aangehouden. De instandhoudingstermijn wordt via een anterieure overeenkomst afgedwongen waar deze doelgroepenverordening de (publiekrechtelijke) beleidsmatige basis voor vormt. Vervolgens komt die via een beding in de koopovereenkomst terecht. Artikel 6 Hardheidsclausule Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 7 Citeertitel Dit artikel spreekt voor zich Artikel 8 Inwerkingtreding Dit artikel spreekt voor zich.

Aldus besloten door de raad in zijn openbare vergadering van 25 januari 2023, de wnd. griffier

de voorzitter

P. van Oosten

B.R. Arends