Raadsbesluit

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Westland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 juli 2023, met de volgende bijlage(n):

• bijlage Presentatie Wat is Doelgroepenverordening gelet op het bepaalde in; Artikel 147, lid 1 van de Gemeentewet; Artikel 149 van de Gemeentewet; Artikel 1.1.1, lid 1 onder d van het Besluit ruimtelijke ordening; Artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening, gehoord het advies van de commissie Wonen van 30 augustus 2023 en gehoord de beraadslagingen van onderhavige vergadering; besluit:

Vast te stellen de Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2023 Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2023 1 Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: 1. Sociale en goedkope koopwoning: koopwoning met een sociaal karakter met een maximale koopprijs van de categorie Goedkope koop zoals jaarlijks vastgesteld door de woningmarkt regio Haaglanden. In 2023 bedraagt dit € 218.000. (prijspeil 2023). 2. Betaalbare koopwoning: koopwoning met een sociaal karakter met een minimale koopprijs van een sociale en goedkope koopwoning zoals bepaald in lid a en een maximale koopprijs van de categorie Betaalbaar zoals jaarlijks vastgesteld in de woningmarktregio Haaglanden. In 2023 bedraagt dit € 355.000 (prijspeil 2023). 3. Middeldure koopwoning: Koopwoning met de minimale prijs zoals genoemd in lid b en en maximale koopprijs de kostengrens zoals vastgesteld in de vigerende Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheek Garantie. In 2023 bedraagt dit € 405.000. (prijspeil 2023) 4. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westland; 5. Eerste ingebruikname: datum waarop de woning na bouwoplevering op grond van de koopovereenkomst aan de koper ter beschikking wordt gesteld; 6. Huishouden: alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren; 7.

Inkomen: verzamelinkomen van de tot het huishouden behorende personen op basis van de Wet inkomstenbelasting 2001 of, wanneer geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbare loon volgens de Wet op de loonbelasting 1964; 8. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid van de Woningwet; 9. Peildatum: het kalenderjaar voorafgaand waarop het verzamelinkomen wordt vastgesteld;

10. Woning: zelfstandige woonruimte; 10. Woningzoekendenregister Koopwoningen: Gemeentelijk registratiesysteem voor nieuwbouwkoopwoningen in het Westland. 2 Doelgroep sociale en goedkope koopwoning 1. De doelgroep is ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen van de gemeente Westland. 2. De doelgroep voor een sociale koopwoning heeft een maximaal inkomen van 1,5 x de vigerende DAEB-inkomensgrens voorafgaand aan de peildatum. 3. Het college behoudt het recht om nadere regels vast te stellen voor het toewijzen. 4. Onverminderd het bepaalde in de vorige leden behoudt het college het recht voor aan de verkoop van een sociale koopwoning uitvoering te geven door middel van een loting, die plaatsvindt onder toezicht van een notaris. 5. Een huishouden dat in aanmerking komt voor een sociale koopwoning heeft gezamenlijk een maximaal vermogen tot het vrijgestelde bedrag in het kader artikel 5.5 van de Wet inkomstenbelasting 2001. 3 Doelgroep betaalbare koopwoning 1. De doelgroep is ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen van de gemeente Westland. 2. Het college behoudt het recht om nadere regels vast te stellen voor het toewijzen. 3. De woning kan worden bewoond door mensen met een aantoonbare behoefte aan een betaalbare koopwoning. 4.

Onverminderd het bepaalde in de vorige leden behoudt het college het recht voor aan de verkoop van een betaalbare koopwoning uitvoering te geven door middel van een loting, die plaatsvindt onder toezicht van een notaris. 4 Doelgroep middeldure koopwoning 1. De doelgroep is ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen van de gemeente Westland. 2. Het college behoudt het recht om nadere regels vast te stellen voor het toewijzen. 3. De woning kan worden bewoond door mensen met een aantoonbare behoefte aan een middeldure koopwoning. 4. Onverminderd het bepaalde in de vorige leden behoudt het college het recht voor aan de verkoop van een middeldure koopwoning uitvoering te geven door middel van een loting, die plaatsvindt onder toezicht van een notaris. 5 Koopprijsgrenzen 1. De koopprijs vrij op naam voor een sociale en goedkope koopwoning bedraagt ten hoogste de maximale koopprijs van de categorie Goedkope koopwoning zoals vastgesteld in de woningmarktregio Haaglanden (€ 218.000, prijspeil 2023). 2. De koopprijs vrij op naam voor een betaalbare koopwoning bedraagt ten minste een bedrag gelegen boven de koopprijs als bepaald in het eerste lid en ten hoogste de kostengrens zoals vastgesteld in de woningmarktregio Haaglanden (€ 355.000, prijspeil 2023). 3.

De koopprijs vrij op naam voor een middeldure koopwoning bedraagt ten minste een bedrag gelegen boven de koopprijs als bepaald in het tweede lid en ten hoogste de kostengrens zoals is vastgesteld in de vigerende Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheek Garantie (€ 405.000, prijspeil 2023). 6 Instandhoudingstermijn 1. Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 1 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven.

2. Betaalbare koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 1 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. 3. Middeldure koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 1 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. 7 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. 8 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking één dag na publicatie in het Gemeenteblad. 9 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als ’Doelgroepenverordening woningbouw Westland 2023’.

Toelichting Aanleiding De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

• Sociale huur • Sociale koop • Particulier opdrachtgeverschap; en • Geliberaliseerde woningen voor middenhuur (middeldure huur). Vervolgens kan de gemeenteraad de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen. Deze verordening (ook wel: "Doelgroepenverordening woningbouw") vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening ziet uitsluitend toe op nieuwbouw van woningen. Om de Doelgroepenverordening woningbouw toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. De gemeente Westland heeft in de vastgestelde "Woonvisie Westland 2020-2030" het volkshuisvestelijke beleid vastgelegd. Hierin zijn doelstellingen voor woningbouwontwikkelingen geformuleerd, waaronder de differentiatie van woningbouw in een aantal categorieën. Om duidelijke definities aan deze categorieën te geven worden in deze verordening per categorie bepalingen vastgelegd ten aanzien van: • Koopprijsgrenzen; • Doelgroepen; en • Instandhoudingstermijnen. Doelstelling en reikwijdte In de huidige woningmarkt hebben veel huishoudens moeite met het vinden van passende en betaalbare woonruimte. Voorheen zagen de maatregelen vanuit de gemeente met name toe op de behoefte aan woonruimte voor de lagere inkomens.

Dit kreeg grotendeels vorm in de realisatie van sociale huurwoningen. Met de huidige woningprijzen is het ook voor huishoudens met een middeninkomen lastig geworden om geschikte woonruimte te vinden en te kunnen betalen. Met name het aankopen van een sociale of betaalbare koopwoning wordt steeds moeilijker. Aan de onderkant van de markt zijn veel investeerders actief waardoor huishoudens met

een beperkt inkomen niet aan bod komen in het koopproces. In de doelgroepenverordening worden daarom zowel de categorie sociale en goedkope koopwoningen, de categorie betaalbare koopwoningen en de categorie middeldure koopwoningen opgenomen. De doelstelling van de Doelgroepenverordening woningbouw is drieledig en kan worden weergegeven in onderstaand schema:

Art Doelgroepenverordening

De doelgroep van elke woningbouw categorie 2,3 definiëren aan de hand van een maximale

Doelstelling Ervoor zorgen dat sociale en betaalbare woonruimte daadwerkelijk terecht komt bij huishoudens die daar behoefte aan hebben.

Met dit instrument wordt er gestuurd dat sociale en betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd conform de ambities uit de Woonvisie Westland 2020-2030 Het vastleggen van een instandhoudingstermijn voor Ervoor zorgen dat sociale woningen voor de 6 de woningbouw categorieën bepaalde tijd beschikbaar blijven voor de doelgroep. 1. Met de Doelgroepenverordening woningbouw heeft de gemeente Westland een beleidsmatige basis en daarmee een borgingsinstrument bij nieuwbouwplannen in handen, wat ervoor te zorgt dat genoemde categorieën woningen daadwerkelijk gerealiseerd worden. De ervaring leert namelijk dat dit anders veel discussie oplevert bij de onderhanVaststellen van een Doelgroepenverordening wondelingen. Tegelijkertijd zorgen we ook voor 1-8 ingbouw uniformiteit en consistentie in het beleid bij de verschillende nieuwbouwplannen. Hierdoor heeft de gemeente een sterkere positie (tav projectontwikkelaars). 2. Met de Doelgroepenverordening woningbouw heeft de gemeente Westland een beleidsmatige basis dat goed aansluit en voorsorteert op de toekomstige invoering van de Omgevingswet. inkomensgrens

Tabel 1 Overzicht doelstellingen doelgroepenverordening Als het gaat om de instandhoudingstermijn van de diverse categorieën koopwoningen is gekozen voor een instandhoudingstermijn van 1 jaar. Deze instandhoudingstermijn zorgt ervoor dat de woningen die verkocht worden binnen die termijn aan een maximale koopprijs gebonden zijn. Om de categorieën in het bestemmingsplan vast te kunnen leggen moet er een instandhoudingstermijn van ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar worden vastgesteld. De Doelgroepenverordening woningbouw heeft voor dit koopsegment als doel om nieuwbouwwoningen van een bepaalde prijscategorie bij de eerste verkoop bij een huishouden uit de juiste doelgroep terecht te laten komen. Een belangrijk uitgangspunt dat hieraan ten grondslag ligt, is dat de betreffende woningen marktconform zijn, oftewel een koopprijs hebben die in overeenstemming ligt met de marktwaarde.

De Doelgroepenverordening woningbouw zelf regelt niet de toewijzing van woningen aan individuele huishoudens. Toewijzing van woonruimte vindt plaats op grond van hetgeen bepaald is in de huisvestingsverordening, thans bekend onder de titel "Huisvestingsverordening 2019". Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities In deze verordening zijn begrippen als sociale en goedkope koopwoning, betaalbare koopwoning en middeldure koopwoning opgenomen. De maximale koopprijs bij aanvang wordt hiermee vastgelegd. Deze grenzen worden bepaald door de gemeente. Voor de gemeente Westland geldt een vrij op naam aanvangskoopprijs voor de diverse categorieën koopwoningen. Hiermee wordt aangesloten op de koopprijsgrenzen die jaarlijks door de woningmarktregio Haaglanden worden vastgesteld. De woningmarktregio Haaglanden heeft een maximale grens gesteld als maximale verkoopprijs voor sociale koopwoningen. Deze grens ligt anno 2023 op € 190.000 en wordt regelmatig geïndexeerd. Voor goedkope koopwoningen is deze grens € 218.000. In deze verordening is ervoor gekozen de twee categorieën sociaal en goedkoop samen te nemen. In de praktijk blijkt dat de woningcorporaties en de ontwikkelaars op dit moment geen woning in de sociale koopsector kunnen realiseren in de gemeente Westland. Sociale koopwoningen onder deze regionale grens worden in de regio meegerekend als "Sociale koopwoning".

De koopwoningen die boven deze prijsgrens worden gerealiseerd vallen in de regio onder de categorie "Betaalbare" koopwoningen.

Artikel 2 Doelgroep sociale en goedkope koopwoning De gemeente Westland heeft een Woningzoekendenregister Koopwoningen. Eenieder die in de gemeente Westland een huis wil kopen, kan dit kenbaar maken door zich in te schrijven in dit register. Bij een nieuw project schrijven de geÏnteresseerden zich in bij de projectontwikkelaar of makelaar in voor de woningen. Deze lijst met geÏnteresseerden wordt naar de gemeente toegezonden. De gemeente plaatst deze op volgorde van duur van inschrijving in het register. De ontwikkelaar toetst eventueel op het inkomen. Bij nieuwbouwplannen worden de huizen in principe verkocht aan woningzoekenden in het register. Indien er niet genoeg geÏnteresseerden zijn die zijn ingeschreven in het Woningzoekendenregister Koopwoningen voor de hoeveelheid woningen, dan is de ontwikkelaar of makelaar vrij om de woning aan een ieder te verkopen. Bij sociale en goedkope koopwoningen wordt een zelfbewoningsplicht en een eventueel antispeculatiebeding opgenomen in de koopakte. Hiermee wordt voorkomen dat enerzijds speculatief winst wordt gemaakt op de woning, anderzijds de woning wordt aangekocht om te verhuren en zodoende niet meer beschikbaar is voor de doelgroep. Het college kan nadere eisen of voorwaarden stellen.

Zo kunnen er bijvoorbeeld nadere eisen of voorwaarden gesteld worden over de volgorde van toewijzing van ingeschrevenen in het Woningzoekendenregister Koopwoningen. Ook kunnen voor een speciaal project starters, senioren of speciale beroepsgroepen voorrang krijgen. Met de afbakening op inkomen- en vermogen aan de doelgroep voor sociale koopwoningen wil de gemeente Westland er voor wil zorgen dat een specifieke doelgroep in deze woningen terecht komt, die anders tussen wal en schip terecht zou komen. Dat zijn bijvoorbeeld huishoudens die nu niet in een sociale huurwoning terecht kunnen, omdat ze daarvoor net te veel verdienen. Artikel 3 en 4 Doelgroep betaalbare koopwoning en middeldure koopwoning

Wat betreft de categorie ’betaalbare koopwoningen’ en ’middeldure koopwoningen’ is er geen aanleiding aanvullende inkomens- of vermogensgrenzen aan te stellen. Het primaire belang van de gemeente Westland is om er met een doelgroepenverordening voor te zorgen dat (particuliere) huishoudens met een woonwens in deze woningen terecht komen, waarbij (opkopende) speculatieve partijen zo veel mogelijk worden uitgesloten. Het is niet de bedoeling een belemmering op de keuzevrijheid te vormen binnen dit prijssegment door aanvullende inkomens- en vermogensgrenzen aan de doelgroep te stellen. Bovendien leert de ervaring dat de hypotheekregelgeving er (indirect) voor zorgt dat aanbod en vraag passend op elkaar aansluiten, met name op inkomen en vermogen van de doelgroep (zie ook de NIBUD-regelgeving ten aanzien van hypotheken, die eveneens in de NHG-Voorwaarden & Normen zijn opgenomen). Let wel: het gaat bij deze categorieën ’Betaalbare Koopwoningen’ en "Middeldure koopwoningen’ om een experiment dat geÏnitieerd is door het Ministerie van Binnenlandse zaken en vooruitloopt op de invoering van de toekomstige Omgevingswet (zie ook de toelichting bij artikel 4.) De uitkomsten moeten uitwijzen of het in een later stadium wenselijk is al dan niet nadere criteria aan de doelgroep te stellen.

Artikel 5 Koopprijsgrenzen In artikel 5 worden de categorieën sociale/goedkope, betaalbare en middeldure koop gedefinieerd in termen van minimale en maximale koopprijzen vrij op naam (VON). De categorie sociale koopwoningen is in het Bro gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. Deze prijsgrens is inmiddels meerdere jaren in het Bro opgenomen. Een aanpassing van deze wettelijke prijsgrens voor een sociale koopwoning is momenteel in voorbereiding. In het ontwerp van de 21e tranche van het Besluit invoering Crisis- en herstelwet (BuChw) is in artikel 7ad, eerste lid bepaald dat in afwijking van de definitie van sociale koopwoning uit artikel 1.1.1 Bro de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) als de maximale koopprijs geldt. Daarmee wordt de maximale koopprijs vrij op naam verhoogd van € 200.000 naar € 405.000 (prijspeil 2023). In de verordening wordt door de definitie en maximale koopprijsgrenzen van de diverse categorieën een onderverdeling gemaakt tot deze verruimde grens. Deze categorieën sluiten aan bij de definities van de woningmarktregio Haaglanden, welke ook in de Woonvisie 2020-2023 zijn opgenomen en zorgen tevens voor een gedifferentieerd woningaanbod. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zal het Besluit ruimtelijke ordening komen te vervallen.

De mogelijkheid van het Bro om woningbouw categorieën aan te wijzen in een omgevingsplan, zal met de komst van de Omgevingswet echter mogelijk blijven. De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden daarvoor overgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De definitie van een sociale koopwoning verwijst in het ontwerp Bkl naar de kostengrens van de NHG, gelijk aan de definitie zoals opgenomen in artikel 7ad, eerste lid van de 21e tranche van het BuChw. De verhoging van de maximale koopprijs wordt in dat geval definitief en zal dan voor alle gemeenten in Nederland gelden. De gemeente Westland heeft zich aangemeld voor de pilot van het ministerie Binnenlandse zaken (BZK) om deze wijziging van de maximale koopprijsgrens voor een ’sociale woning’ vervroegd in te kunnen voeren. • Bij het experiment van BZK wordt gesproken over "Sociale koopwoningen". Hier wordt de maximale koopprijsgrens op de vigerende NHG-kostengrens gesteld, thans € 405.000 (2023). In deze verordening is ervoor gekozen om deze categorie woningen tot de vigerende NHG-kostengrens op te splitsen in drie categorieën, aansluitend bij de onderverdeling van de woningmarktregio Haaglanden. Hierdoor blijft een betere differentiatie mogelijk, ook als de kostengrens van een ’sociale koopwoning’ wordt opgerekt.

Artikel 6 Instandhoudingstermijnen De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen en daarmee ook voor de in deze verordening gedefinieerde betaalbare koopwoningen is in het Bro begrensd op ten minste 1 jaar en ten hoogste 10

jaar. In deze verordening wordt een instandhoudingstermijn voor alle categorieën koopwoningen van 1 jaar aangehouden. Naast de instandhoudingstermijn kan via een anterieure overeenkomst een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding worden toegevoegd. Artikel 7 Hardheidsclausule Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 8 Citeertitel Dit artikel spreekt voor zich Artikel 9 Inwerkingtreding Dit artikel spreekt voor zich.

Aldus besloten door de raad in zijn openbare vergadering van 13 september,

de griffier

P. van Oosten

de voorzitter

.

B.R. Arends