Ontwikkelperspectief Floragebied def (21-0185447)

Het aantal alleenstaande 65-plussers daarentegen verdubbelt tot 2040 en bij 65+-paren is eveneens een sterke groei te zien. Grote Oŭ

Illustratief vogelvluchtperspectief û6ũ(įŵ

▼ T mil

5ľsi

ŤvāJJļvì Tį. lífşSTTa

r

''

34 Ontwikkelperspectief Floragebied

Poeldijk Dorp (OBWZ/ BPD)

Bitf- r.

JfPi*

íSřiM .

ľ

gebiedsontwikkelingen in Westland zullen dus ook op deze demografische ontwikkeling moeten inspelen. De Dijkweg leent zich daar het beste voor. Om in te spelen op de vraag van ouderen (al dan niet met zorgbehoefte) dient de woningbouw in het gebied langs de Dijkweg als indicatie voor een derde tot de helft te bestaan uit levensloopgeschikte, toegankelijke appartementen. Ook een kleinschalige verzorgingsinstelling/verpleeghuis is hier denkbaar. Lange Broekweg Voor de Lange Broekweg zou gedacht kunnen worden aan een weg die zoveel als mogelijk het karakter kan behouden van een oude tuinderslaan en die bedoeld is als langzaamverkeer-verbinding tussen Naaldwijk en de Wollebrand. Een beetje vergelijkbaar met de 's Graveweg in Rotterdam.

Illustratief vogelvluchtperspectief

35 Ontwikkelperspectief Floragebied

Illustratief vogelvluchtperspectief

niľr!

13.

r’Ti

____ P- . . :.T!

'

4»

'F^ I

-O

10

36 Ontwikkelperspectief Floragebied

n/ifL-n—

O

r iĵ

___!

I WH s' Tť ,-

jmïi'Ń, ìj(įļ ļļįļĮŕ# 0

'o

ca

«i «*

ĚSSV3

LTP

\ tíį^ĵ Ě2T Sİ&Ī2

®ga\

«» e®

/Wto

37 Ontwikkelperspectief Floragebied

6.3 Duurzaamheid Uit het participatieproces kwam de wens voor veel groen naar voren. Dat vertaalt zich in veel groen in het ruimtelijk ontwikkelperspectief. Het sluit ook aan bij één van thema's van de Campus: gezondheid en gezonde voeding, waarbij duurzame productie centraal staat. Voorgesteld wordt om duurzaamheid ook in de techniek (aandacht voor energietransitie met nadruk op geothermie), de technische uitwerking en de architectuur centraal te laten staan. Suggestie voor Project Kavel P15 Ravel van MVRDV -T' 11 w

1 :

6.4 Mobiliteit en infrastructuur Het hier gepresenteerde ontwikkelperspectief heeft uiteraard consequenties voor de infrastructuur. De voorgestelde ingreep om de Middel Broekweg als centrum van de Campus verkeersluw te maken betekent dat het autoverkeer vanuit Kwintsheul naar Naaldwijk in de toekomst om moet rijden. Langzaam verkeer, busverkeer en hulpdiensten kunnen wel via het Campusgebied richting Naaldwijk blijven rijden. Los van de ontwikkeling van het Floragebied zal de hoeveelheid verkeer op de N213 verder toenemen. Dit is onder andere het gevolg van de bouw van woningen in Den Haag Zuidwest en een verwachte verdere groei van bedrijfsactiviteiten op het ABC-terrein en rondom FloraHolland.

3™ mm «i

■w

38 Ontwikkelperspectief Floragebied

(autoverkeer met ca. 30 o0o en agrologistiek verkeer met ca. 30oZo op basis van het VMRDH 2021 en NRM 2020). Dit betekent dat de bestaande kruispunten in de N213 met de Lange Broekweg, de Middel Broekweg en wellicht ook de Dijkweg op termijn niet meer zullen voldoen. Ook de rotonde Jupiter in de N456, het kruispunt Wollebrand N222, de Westlandroute N222 deels en het Vlietpolderplein voldoen op de langere termijn naar verwachting niet en moeten worden aangepast. Ondanks de (reeds geplande) nog uit te voeren maatregelen kan het wegennet vanaf 2025-2030 vooral in de spits op steeds meer kruispunten deze groei niet verwerken. Ook het huidige ov-systeem kan een dergelijke toename van het ov-gebruik niet verwerken. Daarom is rond 2030 sowieso een zogeheten schaalsprong noodzakelijk.

Ontwikkelperspectief: verkeer en mobiliteit M211

LEGENDA Wegen gemengd Hisţonscri lint/

: c-1 s 'Cu'te Logistiek - wegen

V

Light rail/ Halte/ Light rail Knooppunt Tunnel P

Honselerşdijk

Parkeren Voetgangergebied

—

Plangebied

Naaldwijk

De Lier

N220

400 m 0

100

300

Formaat: Al

A20

39 Ontwikkelperspectief Floragebied

In het ontwikkelperspectief wordt daarom uitgegaan van de volgende maatregelen: - Realisatie van een lightrail tussen Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal. - Scheiding van het doorgaande verkeer op de N213 van het bestemmingsverkeer voor Naaldwijk en het Floragebied. Dat kan door het ondertunnelen van de N213 in ieder geval voor de kruispunten met de Middel Broekweg en de Lange Broekweg. Voor het verbeteren van het agrologistiek transport worden tevens de mogelijkheden van een cargoloop onderzocht. - De aan de Dijkweg gelegen in- en uitgangen van het Floragebied komen in het hier gepresenteerde ontwikkelperspectief te vervallen. De in het Floragebied te bouwen woningen aan de Dijkweg worden via de N213/ Dijkweg ontsloten. Dit kruispunt wordt hierdoor en door de toename van het verkeer zwaarder belast. Mogelijk is ook hier op langere termijn een aanpassing van het kruispunt nodig. Ook zou overwogen kunnen worden de eerder genoemde ondertunneling van de N213 verder door te zetten. - Realisatie van een nieuw centraal openbaar vervoersknooppunt (station) in het Floragebied (in het ontwikkelperspectief voorzien nabij de kruising tussen Middel Broekweg en de N213). Naast de lightrail naar Rotterdam en Den Haag wordt er gestreefd naar snelle busverbindingen met Delft en Rijswijk. Het Floragebied wordt hiermee direct aangesloten op het (inter-) nationale en regionale ov-netwerk.

Alle dorpen in het Westland maar ook de ferry naar Engeland worden vanaf dit knooppunt per openbaar vervoer snel ontsloten. Bij dit station wordt een Park + Ride-oplossing voorzien (inclusief grote fietsenstalling), zodat ook wordt bijgedragen aan de mobiliteitstransitie voor heel Westland. - Het gebied wordt aangesloten op de regionale snelfietspaden naar Den Haag/Leiden, Rijswijk , Delft, Maassluis en Rotterdam. Omdat alle grotere kernen binnen 5 km van het Floragebied liggen en dankzij korte en veilige looproutes is deze locatie per fiets, ov en te voet snel bereikbaar. Het Campusgebied, de woonzones en de Lange Broekweg worden allemaal zo aangelegd dat lopen en fietsen wordt gestimuleerd. Bij het centraal openbaar vervoersknooppunt komen de metropolitane fietspaden samen en wordt voorzien in een kleine supermarkt, horeca, fietsstalling/ bicyclette en fietsverhuur. Naast de metropolitane fietpaden krijgt de Lange Broekweg een sterkere betekenis als doorgaand fietsroute richting de kern van Naaldwijk, door de afsluiting van het doorgaande autoverkeer. Twee nieuwe fietsroutes tussen de woon- en campusclusters verbinden de Lange Broekweg met de Middel Broekweg. - Het parkeren van auto's wordt geïntegreerd in de campus- en woonclusters aan de Lange Broekweg, ondergronds of in bovengrondse garages.

40 Ontwikkelperspectief Floragebied

6.5 Verbeelding en programmering Zichtbaar zijn de groene daken, waar dubbel grondgebruik wordt toegepast bijvoorbeeld bij het nieuwe logistieke centrum van Royal FloraHolland op het TPW-Mars-terrein. Dat versterkt het blauw-groene karakter van het

ÍWïi '

ÉftSL

ŕ?0Ä

H9I HImmm

gebied. Ook de hoogbouw richting het centrum van de Campus is goed zichtbaar. De N213 is onder de grond verdwenen. Minder goed zichtbaar (maar wel bedoeld) is de intentie om alle gebouwen uítte voeren met een hoge duurzaamheidsambiĩie. Om globaal te kunnen rekenen wordt voor het gebied de volgende programmering aangehouden:

Appartementen

Vastgoed

Dijkweg

800 stuks

Campus

200 stuks

85.000 m2 bvo

Woonflora

1.500 stuks

15.000 m2 bvo

Totaal

2.500 stuks

100.000 m2 bvo

Woonflora is daarbij het gebied ten zuiden en westen van de Campus en ten noorden van de Lange Broekweg.

41 Ontwikkelperspectief Floragebied

HOOFDSTUK 7

Financiën en samenwerking In dit hoofdstuk wordt ingegaan op financiële aspecten. Belangrijk aandachtspunt is dat de gemeente in dit gebied vrijwel geen grondpositie heeft. Wel is de gemeente zeer bepalend in het planologisch mogelijk maken van het project.

7.1

Grondeigendomsposiľie De gronden in het gebied zijn in handen van vijf grondeigenaren. Het merendeel van de grond (ca. 90W) is in handen van de twee grootste grondeigenaren. Deze twee eigenaren hebben gemeld actief projecten te willen gaan ontwikkelen. Drie kleinere percelen aan de rand van het gebied zijn in handen van drie verschillende eigenaren.

7.2 Financiële aspecten Er is voor het gebied een rekenmodel ontwikkeld. Uiteraard is dat in dit stadium op hoofdlijnen. Het rekenmodel is onderverdeeld in vijf items: - Drie ontwikkelgebieden (Dijkweg, Campus en Woonflora, het gebied ten zuiden van de Campus en ten noorden van de Lange Broekweg). - Gemeentelijke infrastructuur (dat omvat aanpassingen aan de Lange Broekweg, de Middel Broekweg en de herinrichting van het maaiveld op het tunneldak). - De investering voor het maken van een tunnel waarin de N213 komt te liggen, zodat er op maaiveld een verbinding komt tussen Naaldwijk en het Floragebied. Voor deze kosten wordt ervan uitgegaan dat deze worden opgebracht door medeoverheden (grotendeels via het MIRT). Datzelfde geldt voor de kosten voor de aanleg van de lightrail. Uiteraard zijn de uitkomsten daarvan onderwerp van onderhandeling. De kosten voor bouw- en woonrijp maken van de ontwikkelgebieden worden geacht gedragen te worden door de gebiedsontwikkeling (inclusief de aanpassing van de gemeentelijke infrastructuur). Dat geldt ook voor de kosten voor het in stand houden van een gemeentelijke regieorganisatie gedurende 15 jaar. Daaronder vallen zaken als accounthouderschap, stedenbouwkundige supervisie, verrekening bovenwijkse bijdragen enzvoorts. De kosten voor eventueel maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld de vmboschool) komen voor rekening van de gemeente Westland.

42 Ontwikkelperspectief Floragebied

Hoofdontsluiting:

e * miljoen kosten ttl

dekking Rijk/prov.

Lightrailverbinding

planontw.

PM

Westlandroute 2 * 2 baans

e 40

Ondertunnelen N213

e 90

Ongelijkvloerse kruising ipv rotondes N 213

e 40

Reconstructie kruispunt Wollebrand

e 20

Rotonde Jupiter aanpassen

e2

Groen/water/verblijfsruimten/plankosten

kosten ttl

dekking Rijk/prov.

Downgraden Middel Broekweg

e5

Downgraden Lange Broekweg

e2

Herinrichten Burg. Elzenweg

e 10

Plankosten 15 jaar à me 0,8/jr

e 12

planontw.

In alle drie de ontwikkelgebieden is op basis van de gehanteerde rekenmethode de opbrengstwaarde van de gronden hoger dan de kosten. Daarmee is het project in principe haalbaar te maken. De definitieve haalbaarheid van het plan is echter wel afhankelijk van de ontwikkelbereidheid van de grondeigenaren, waarbij zij zullen nagaan of de residuele grondwaarde zal opwegen tegen het ontwikkelrisico dat zij willen lopen en de waarde die zij aan hun huidige bezit toerekenen. Dat laatste is thans niet te bepalen vanuit het gemeentelijk projectteam.

7.3 Samenwerking met grondeigenaren In principe kan de gemeente op drie manieren samenwerken met de grondeigenaren: 1 Er kan (zoals in bovenstaande berekeningen is gedaan) gekozen worden voor kostenbijdrage-verhaal. Als er geen andere afspraken gemaakt worden, is dat de wettelijke afspraak. 2 Er kunnen specifieke afspraken met de ontwikkelaars gemaakt worden in zogenaamde posterieure of anterieure overeenkomsten. Daarbij kan afgesproken worden wie wat doet en welke kosten door welke partijen worden gedragen. 3 Er kan voor worden gekozen om een gezamenlijk grondbedrijf van gemeente en marktpartijen op te richten. Dat gezamenlijke grondbedrijf vormt een aparte entiteit, die bestuurd wordt door een gezamenlijk aan te wijzen bestuur. De derde oplossingsrichting is niet onbekend binnen de gemeente. ONW en Westlandse Zoom worden op die manier gerealiseerd. Als voor een dergelijke constructie wordt gekozen, is de gemeente vaak wel een van de partijen die grond inbrengt. De gemeente deelt in een dergelijke constructie mee in de winsten, maar ook in de verliezen van het grondbedrijf. Voordeel is wel dat de gemeente meer invloed heeft. In deze situatie (waar de gemeente in het geheel geen grondpositie heeft) lijkt optie 1 of 2 ook te overwegen. In het rekenmodel is uitgegaan van optie 1. 43 Ontwikkelperspectief Floragebied

HOOFDSTUK 8

Samenvatting en vervolgproces Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de verkenning en een vooruitblik op het vervolgproces, indien de raad akkoord gaat met dit voorstel.

8.1

Samenvatting resultaten 1

Mede op basis van de uitkomsten van het participatieproces blijkt dat er draagvlak in de Westlandse gemeenschap bestaat voor de verdere ontwikkeling van de campus. Diverse ondernemersgroepen (onder andere tuinders en technische toeleveranciers), onderwijsinstellingen (universiteiten, hogescholen, mbo en praktijkonderwijs) zien potentie in een clustering rond de thema's tuinbouw/gezondheidszorg (kas als apotheek van de toekomst) en robotisering/digitalisering (met name voor semi-autonome kassen). Ook de Jongerenraad en de Seniorenraad hebben suggesties aangedragen voor de ontwikkeling van het Floragebied. Alle groepen vragen wel om stimulering en ondersteuning door de gemeente Westland. Daarom wordt het initiatief van de gemeente om de handschoen weer op te pakken als positief, maar zeker ook als noodzakelijk ervaren.

2 Er hebben zich inmiddels diverse (kleine) bedrijven en onderzoeksgroepen gemeld voor vestiging op de campus. Er wordt geprobeerd deze initiatieven snel verder te brengen. 3 Het idee van een business-driven campus wordt ondersteund. Dat betekent dat een clustering van hoogwaardige bedrijven met projecten waar universiteiten (science en applied science) met onderzoeksvragen op aan kunnen sluiten, maar waar er ook ruimte is voor het mbo (practioner onderwijs). Bedrijven kunnen op de campus met allerlei onderzoeksvragen terecht en treffen hier voorzieningen waar onderzoek en ontwikkeling van innovatie plaats kan vinden. Hbo- en wo-onderwijs zal zich naar verwachting met name toespitsen op moderne onderwijsvormen met gespecialiseerde colleges en externe cursussen. 4 Het participatieproces en de gesprekken met de stakeholders leveren duidelijke rode draden op: - Campus met voorzieningen: gezamenlijke werk- en experimenteer­ ruimten, proefopstellingen, proefkassen, betaalbare werkruimte (huur) voor startups, meer hoogwaardige werkruimten voor scale-ups, kantoorfaciliteiten, ruimte voor bouw van eigen panden voor volgroeide bedrijven, leisure, expositieruimte, hov-station, en studentenwoningen - Versterking van de relatie tussen het WHC en het veilinggebied. Bovendien moet het gebied beter geïntegreerd worden met Naaldwijk. Het WHC ligt nu te geïsoleerd.

- Binnen en aangrenzend aan het kerngebied staat men open voor hoogbouw, mits er sprake is van voldoende en aansprekend groen naast en op de gebouwen. Denk aan groene loopzones (en waar mogelijk ook vaarzones) door het gebied waarmee Naaldwijk en 44 Ontwikkelperspectief Floragebied

Honselersdijk verbonden zijn met de Wollebrand. De Lange Broekweg zou een groene verbindingsweg voor wandelaars en fietsers moeten worden tussen Naaldwijk en de Wollebrand. Horecavoorzieningen (liefst aanvullend op datgene wat er al is in Naaldwijk) en sportvoorzieningen zouden prima op de campus passen. Met (studenten)woningen in het gebied is er ook noodzaak voor een (kleine) supermarkt, maar andere winkelvoorzieningen blijven geclusterd in de centra van Naaldwijk en Honselersdijk om deze niet extra kwetsbaar te maken. Het campusgebied moet de uitstraling krijgen van groen en water met hoogbouw, bij voorkeur met toepassing van meervoudig grondgebruik. In de nabijheid van het campusgebied staat men positief ten opzichte van een beperkt aantal hogere woongebouwen voor met name starters en jongeren. Voor een mogelijk vrijvallende zone tussen de veiling en de Dijkweg wordt voorgesteld om daar lagere appartementengebouwen neer te zetten (maximaal vijf tot zes lagen, met Poeldijk als referentie). Deze zone moet goed verbonden worden met Honselersdijk, zeker als hier ook senioren komen te wonen ISW heeft aangegeven graag een nieuwe vmbo-school te willen ontwikkelen tegen het campusgebied aan, die zich qua programma ook wil oriënteren op de twee thema's van de Campus: biobased health/gezonde voeding en semi-autonome kassen.

' 'o ij.1 - i

HSL-p-

n

BB

-

,-v.k .V - .

5 Op basis van de uitkomsten van het participatieproces heeft het projectteam een inhoudelijk ontwikkelperspectief voor de Campus en een ruimtelijk ontwikkelperspectief (inspiratiebeeld) voor het gehele Floragebied uitgewerkt. In het ruimtelijke model is rekening gehouden met ca. 100.000 m2 campusprogramma (exclusief wonen) en ca. 2500 woningen. In het ontwikkelperspectief wordt de Middel Broekweg gedeeltelijk autovrij gemaakt en komen er groene overgangsgebieden. Het gebied krijgt mogelijk in de toekomst naast commerciële en maatschappelijke voorzieningen een kleine supermarkt maar geen eigen winkelcentrum. In het ontwikkelperspectief is voorzien in een lightrailverbinding met Rotterdam en Den Haag en een snelbusverbinding van een centraal ovstation bij de campus naar Delft en Rijswijk. Het station heeft een park S ride45 Ontwikkelperspectief Floragebied

voorziening, sľallingvoorziening voor fietser en deelvervoer-voorzieningen. Het vormt het centrale punt in de busverbindingen naar de diverse kernen in Westland. De vijf metropolitane fietspaden komen hier samen. Voorgesteld wordt om de N213 gedeeltelijk te ondertunnelen. Dit vergroot niet alleen de capaciteit van deze weg, maar het is ook van belang voor het verbinden van de kern Naaldwijk met het campusgebied. 6 Financieel lijkt de gebiedsontwikkeling haalbaar. Daar moet echter wel bij vermeld worden dat dit oordeel gebaseerd is op de voorlopige eerste rekenmodellen die onder eigen regie zijn opgesteld. De grond is grotendeels in handen van derden. Daarmee zal onderhandeld moeten worden over een samenwerkingsvorm. Dat kan variëren van een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (zoals bij ONW en Westlandse Zoom) tot een model waarbij de gemeente een regierol heeft bij de ontwikkeling en de kosten daarbij verhaalt op de ontwikkelaars. Uiteraard zal de gemeente altijd een rol spelen als gebouwen een maatschappelijke functie hebben (HOV-station, scholen, aanpassen aangrenzende en omliggende infrastructuur enzovoorts). Het aanpassen van de kruispunten Middel Broekweg/Burgemeester Elsenweg en de kruispunten in de omliggende provinciale wegen zou door de gemeente samen met de provincie met mogelijke bijdragen van het Rijk en regio plaats gaan vinden.

7 De realisatie van het Floragebied zal in fasen plaatsvinden. De verwachting is dat het project - onder voorbehoud van onvoorziene omstandigheden een periode van vijftien tot twintig jaar in beslag neemt. 8 Het participatieproces zal een vervolg krijgen in periodieke informatie- en participatieavonden over het project. De overleggen met stakeholders zullen ook in de toekomst gecontinueerd worden.

8.2 Vervolgstappen Bij positieve besluitvorming door de raad vormt de volgende stap het verder uitwerken van het ontwikkelperspectief tot een uitgewerkt Ontwikkelplan/ Masterplan. Daarnaast zal met de grondeigenaren overlegd moeten worden op welke wijze er samengewerkt kan worden. Daarnaast moet ook het concept voor de doorontwikkeling van de Greenport Horti Campus verder worden uitgewerkt en moet de community worden vormgegeven. Daarbij is het streven om reeds lopende projecten/initiatieven rondom GHC zodanig te faciliteren dat zij al op korte termijn verder tot ontwikkeling kunnen komen.

46 Ontwikkelperspectief Floragebied

Deze stap zal worden afgerond eind 2022. Tussentijds zal er enkele keren een bestuurlijke voortgangsrapportage worden opgesteld die ook naar de raad gaat. De gerealiseerde projectkosten voor de verkenningsfase (inclusief noodzakelijke ondersteunende onderzoeken) in de periode juli 2020-juni 2021 bedroegen circa C 750.000. Dat is minder dan vooraf begroot werd, waardoor er nu nog ongeveer C 250.000 beschikbaar is van het via het investeringsfonds beschikbare budget ad C1.000.000 voor het Floragebied. Samen met beschikbare middelen uit de reguliere begroting geeft dit voldoende budget om in 2021 de verdere uitwerking binnen het huidige beschikbare budget voort te zetten. Voor 2022 is er wel aanvullend budget nodig. Voorgesteld wordt om dit budget voor de verdere uitwerking in 2022 te betrekken bij het opstellen van de begroting.

47 Ontwikkelperspectief Floragebied

GEMEENTE WESTLAND