Nota beantwoording zienswijzen def anoniem

niet met hetgeen buiten het gebouw gebeurt. Reclamant geeft verder aan dat de druivenmuur niet mag worden

de woonfunctie (incl. entrees en leefruimtes van openbare ruimtes) aan de Kloosterlaan. Bij het ontwerp van de openbare

gesloopt. Deze ligt tussen h et gebouw en de achterliggende parkeerplaats waardoor geen zicht is op

ruimte kan worden gekeken welke maatregelen nog meer bijdragen aan het veiligheidsgevoel.

gebied door de maaiveld appartementen. Reclamant maakt bezwaar omdat onvoldoende rekening is gehouden met de onveiligheid en overlast gevende situatie van onder andere

het parkeerterrein achter in het gebied. Reclamant geeft aan dat dit bij het plangebied betrokken had moeten worden. Reclamant vraagt of onderzoek naar de veiligheid en overlast is uitgevoerd of dat dit nog gaat gebeuren.

Er is geen onderzoek naar veiligheid en overlast uitgevoerd. Dit is geen onderdeel van de ruimtelijke procedure.

Als dit niet gaat gebeuren vraagt reclamant hoe de gemeente komt tot een aanname dat een onpersoonlijke naar binnen gekeerde flat meer veiligheid brengt. Parkeren Reclamant geeft aan dat het plan het parkeerprobleem

Parkeren Door de gemeente is aangegeven dat het gaat om 19 tijdelijke

weer verergerd. Reclamant geeft aan dat na een onderzoek 19 nieuwe parkeerplaatsen langs het terrein van het oude

parkeerplaatsen. Deze hoeven dan ook niet te worden gecompenseerd op het moment dat het gebied een nieuwe

stadhuis zijn gerealiseerd. Reclamant heeft begrepen dat oor elke woning onder het gebouw en het binnenterrein een

invulling krijgt.

parkeerplaats komt en buiten ook nog 17 parkeerplaatsen. Reclamant geeft aan dat verzuimt is te vermelden dat de 19 parkeerplaatsen weg gaan en maakt hiertegen bezwaar. Aan de Emmastraat zijn parkeerplaatsen over maar reclamant geeft aan dat bewoners hun auto’s daar niet

De parkeernorm voor de te realiseren woningen op deze locatie betreft 1,3 parkeerplaatsen per woning. In de planregels van het

willen parkeren omdat hier geen toezicht is. Verder is dat ver lopen en reclamant geeft aan dat mensen in de buurt

bestemmingsplan is opgenomen dat hiervan minimaal één parkeerplaats per appartement op het binnenterrein gerealiseerd

van hun huis willen parkeren. Reclamant geeft aan dat ooit een onderzoek is uitgevoerd waardoor 1 9 parkeerplaatsen

moet worden. Daarnaast worden er in de directe omgeving voldoende extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd om te

zijn aangelegd en vraagt of er ook een onderzoek is uitgevoerd voor de nieuwe situatie. Reclamant vraagt

voorzien in het overige deel van de parkeernorm. Deze e xtra openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de openbare

daarnaast hoe de gemeente denkt het parkeerprobleem om te lossen. Reclamant begrijpt vanuit de overheid dat er een

weg direct naast het nieuwe appartementencomplex en op de locatie van de voormalige fietsenstalling van het voormalig

verplichting ligt om mensen een parkeergelegenheid te bieden op een maximum afstand van 100 meter. Reclamant

gemeentehuis. Hiermee worden in totaal voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de geldende

vraagt of de gemeente kan garanderen of dit haalbaar is.

parkeernormering. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. Voorliggend project voldoet da n ook aan de eigen parkeerbehoefte.

Bezonning

Bezonning

Reclamant geeft aan dat de raadszaal 5 meter hoog was. De bezonningstudie gaat volgens reclamant onterecht uit

Een bezonningsstudie wordt b innen de gemeente uitgevoerd conform de lichte TNO -norm. Deze norm gaat uit van de

van een bouwhoogte van 10 meter hoog. Reclamant geeft aan dat dit nooit het geval is geweest en de situatie van

maximale mogelijkheden uit de voorheen geldende planologische situatie, in vergelijking met de maximale mogelijkheden uit de

maximaal 5 meter hoog meer dan 30 jaar heeft geduurd. Reclamant vraagt waarom de bezonningsstudie niet met

nieuwe planologische situatie. In het bestemming splan “Kern Monster” was een bouwhoogte van maximaal 10 meter

reële waarden is uitgevoerd en of het rechtmatig is om de oude situatie te negeren.

toegestaan. De

De bezonningsstudie is uitgevoerd en beoordeeld zoals elk ander verdichtingsplan in een kern. In een bezonningsstudie wordt geen rekening gehouden met ondergeschikte bouwwerken (zoals dakkapellen of schoorstenen) of bomen in de omgeving. De nieuwe planologische situatie die is gecreeërd met dit bestemmingsplan, voldoet aan de lichte TNO -norm.

Doordat in dit huidige bestemmingsplan het gebouw een stuk in de sloot is geplaatst en ook zeer

Bomen worden niet meegenomen in een bezonningsstudie, omdat dit geen gebouw is. Een bezonningsstudie gaat uit van de schaduwhinder wat een gebouw op de daglichttoet reding bij

dicht op de erfgrens ligt, zal dit betekenen dat de nieuwe bewoners die in deze uiterste hoek gaan

andere woning kan geven. Voor de daglichttoetreding van de appartementen zal het ontwerp van het gebouw moeten voldoen

wonen, aan twee kanten bomen hebben (zowel van bomen uit de tuin van Choorstraat 69 als de tuin

aan de regels van het bouwbesluit. De bezonningsstudie bij dit bestemmingsplan toont aan dat het nieuwe (planologisch

van bewoners van de Kruithoff) wat volgens reclamant veel zon weg zal nemen. Reclamant maakt bezwaar dat de

mogelijke) gebouw geen ernstige schaduwhinder in de omgeving veroorzaakt, omdat alle woningen blijven voldoen aan de lichte

bebouwing te dicht tegen de erfgrens en boomgrens is ingedeeld. Reclamant vraagt waarom bomen niet zijn

TNO-norm.

meegenomen in de bezonningsstudie. Massastudies Reclamant verwijst naar de nota van beantwoording

Massastudies De massastudies zijn niet openbaar gedeeld, maar een

inspraakreacties. Hier wordt gesproken over meerdere massastudies. Reclamant wenst de massastudies te

voorstudie geweest voordat de visie centrumplan Monster is vastgesteld. Deze visie is door de raad vastgesteld, waarna het

ontvangen.

ontwerp in dezelfde lijn verder is uitgewerkt.

Reclamant vraagt of voldoende onderzoek is gedaan naar

De huidige massaopzet kwam als haalbare en ruimtelijk acceptabele variant naar voren. Hiervoor is een integrale

andere oplossingen voor het hele be stemmingsgebied. Reclamant vraagt waarom gekozen is voor het huidige

beoordeling geweest, waarin is gekeken naar het pr ogramma, de doelgroep, de bijbehorende parkeervoorzieningen en daarnaast

bouwvlak en niet voor een diverse opzet.

de ruimtelijke kwaliteit van het ontwerp van het gebouw i.r.t. de omgeving en kwaliteit van de openbare ruimte die over blijft.

Planschade Reclamant wijst op de negatieve financiële effecten van de

Planschade Een verzoek tot tegemoetkoming in planschade kan pas worden

eventuele nieuwbouw op de omwonenden.

ingediend nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Reclamant heeft dan tot 5 jaar de tijd om een verzoek in te dienen bij de gemeente. Het verzoek wordt in behandeling genomen na betaling van een drempelbedrag.

Reclamant vraagt of rekening is gehouden met planschade,

Een onafhankelijk adviesbureau gaat vervolgens onderzoeken of

of een taxatie heeft plaatsgevonden en hoe de gemeente dit gaat afwikkelen.

de indiener recht heeft op een planschadevergoeding. Het drempelbedrag wordt terugbetaald indien de aanvrager recht heeft op een planschadevergoeding. Een eventuele taxatie vindt plaats in deze procedure. Planschade maakt geen onderdeel uit van voorliggende bestemmingsplanprocedure.

Privacy Reclamant wijst op de volgende tekst uit de vormvrije

Privacy Het gebouw staat op voldoende afstand van de perceelgrens en

m.e.r.-beoordeling:

door het bouwvlak aan de zijde van de Choorstraat niet voorbij de achtergevel van de woning Choorstraat 67 te laten komen

Aan de oostzijde grenst de woning Choorstraat 69, dit is de eengezinswoning van 2

wordt hierdoor voldoende Privacy gegarandeerd.

b o u w l a g e n h o o g , me t e e n t u i n . H i e r d i e n t r e k e n i n g t e w o r d e n g e h o u d e n me t e n i g e ma t e

Het deel van het gebouw aan de parkzijde staat op nog meer afstand (ca. 3,5 meter) van de naastgelegen perceelgrens. De

van privacy, bezonning en een goede aansluiting op het p e r c e e l e n p a n d . Me d e v a n w e g e d e z e r e d e n e r i n g e n , ma a r

woningen worden daarnaast met hun buitenruimte georiënteerd op de parkzijde, waardoor hier ook voldoende aan privacy is

ook voor een goede aansluiting aan de westzijde (straatwand) is

gedacht in het ontwerp.

g e k o z e n v o o r e e n o p e n b o u w b l o k w a a r v a n h e t r u i mt e l i j k acceptabel is om het deel van het n i e u w e a p p a r t e me n t e n c o mp l e x , g e l e g e n l a n g s d e w o n i n g Choorstraat 69, te beperken tot 2 l a g e n me t e e n k a p e n n i e t t e d i e p h e t g e b i e d i n t e l a t e n lopen. Reclamant geeft aan dat in het huidige plan een muur van 15 meter breed en minimaal 13 meter hoog, 4 lagen naast de tuin van reclamant staat. Reclamant vraagt hoe dit rijmt met de bovenstaande tekst. Ecologische gevolgen Reclamant geeft aan dat in de M.E.R. niets staat

Ecologische gevolgen Het gevraagde onderzoek is bijlage 10 bij de toelichting van het

opgenomen over plansoorten en andere beesten (naast vleermuizen) die gebruik maken van het gebied. Reclamant

bestemmingsplan gevoegd.

vraagt of er een ecologisch onderzoek is uitgevoerd naar de effecten van het te bouwen o bject. Ook staan volgens reclamant op de percelen van

Het bestemmingsplan betreft de vaststelling van een ruimtelijke

Choorstraat 69 en de Kruithoff enkele prachtige meer dan 30 jaar oude bomen, langs de erfgrens, deze kunnen

keuze. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld uitspraak van 14 september 2016,

schade ondervinden door de geplande nieuwbouw. Reclamant vraagt of daar rekening mee gehoude n is.

ECLI:NL:RVS:2016:2458 en de uitspraak van 21 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:616) maken uitvo eringsaspecten geen onderdeel uit van het besluitvormingsproces over de ruimtelijke

keuze en hoeven daarom niet te worden betrokken bij de vaststelling van het plan. De zorgen worden meegegeven aan de ontwikkelaar. Inloopavond Reclamant geeft aan dat tijdens de inloopavond op 20 april

Inloopavond Tijdens de inloopavond is gewezen op de planning van de

is aangegeven dat reclamant zes weken de tijd heeft om bezwaar te maken. De ter inzage termijn is echter al op 13

bestemmingsplanprocedure. Deze planning was uitgeprint op een paneel en zichtbaar voor iedereen tijdens de avond. Op dit

april begonnen waardoor niet de volledige zes weken beschikbaar waren.

paneel stond duidelijk aangegeven dat de ter inzage periode op 13 april 2023 was begonnen. Reclamant heeft bovendien op tijd een zienswijze kunnen indienen.

8

G23-000288

Bouwhoogte

Bouwhoogte

Volgens het oude bestemmingsplan mocht een maximale bouwhoogte van 10 meter gehanteerd worden. Reclamant geeft aan dat het merendeel 11 m hoog is geworden en ter plaatse van de liftschacht en trappenhuis zelfs 13 meter. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in een maximale bouwhoogte van 13 meter. Reclamant heeft de volgende vragen:

In reactie op de vragen van de reclamant:

1. De maximale bouwhoogte wordt normaliter gemeten t.o.v. Peil. Is dit hier ook het geval in het oude en nieuwe

1. De bouwhoogte van zowel het oude gemeentehuis als de nieuwbouw wordt gemeten ten opzichte van het peil. In het

bestemmingsplan?

bestemmingsplan staat hierover het volgende opgenomen in a r t i k e l 1 . 6 8 : “ v o o r g e b o u w e n d i e o n mi d d e l l i j k a a n d e w e g grenzen: de hoogte van die weg; in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: d e h o o g t e v a n h e t a a n s l u i t e n d e a f g e w e r k t e ma a i v e l d , w a a r b i j plaatselijke, niet bij verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw ervan buiten beschouwing b l i j v e n . H e t b o u w w e r k w o r d t g e me t e n a a n d e k a n t w a a r h e t aansluitend afgewerkt maaiveld het hoogst is.”

2. Komt de peilhoogte op de zelfde hoo gte als het oude

2. De peilhoogte van het oude gemeentehuis sloot aan bij de

gemeentehuis?

naastliggende weg. Het nieuwe appartementengebouw moet ook aansluiten op de naastliggende weg.

3. Indien de peilhoogte hoger komt te liggen dan de

3. Dit is niet aan de orde.

peilhoogte van het oude gemeentehuis, bestaat de mogelijkheid dat het gebouw ten opzichte van de oude situatie veel hoger wordt ten opzichte van NAP. Is dit hier aan de orde? 4. Als bij de bouw van het oude gemeentehuis is

4. Binnen het bestemmingsplan is het middels artikel 11.1

afgeweken van de maximale bouwhoogte, hoe gaat men hier voorkomen dat dit niet nogmaals gaat gebeuren.

mogelijk om binnenplans met 10% van de bouwhoogte af te wijken. Als op een andere wijze afgeweken wordt van de bouwhoogte dan is een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Dit is een aparte procedure en maakt geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan.

5. Indien er in het nieuwe gebouw een liftschacht wordt aangelegd, wordt deze dan hoger dan de maximale

5. In het bestemmingsplan staat in artikel 9.1.2 opgenomen dat liftkokers de hoogteaanduiding op de planverbeelding met

bouwhoogte van 13 m?

maximaal 1,5 mag overschrijden.

6. Van welke peilhoogte ten opzichte van NAP is de bezonningsstudie uitgegaan?

6. De bezonningsstudie is uitgegaan van de bestaande

Verkeersveiligheid Sinds de sluiting van het oude gemeentehuis zijn er enkele

Verkeersveiligheid Op basis van landelijke kencijfers is het de verwachting dat het

scholen en kinderdagverblijven op het achter gelegen parkeerterrein bijgekomen. Nu komen er 39 appartementen

voorliggende plan leidt tot maximaal 150 motorvoertuigbewegingen per dag.

bij. De toegang via de Havenstraat over de Kloosterlaan is zeer

Algemene richtlijn daarbij is dat tijdens een spitsuur 10% van het verkeer rijdt. Dus tijdens de drukste uren zijn er zo’n 15

smal. Passeren van fietsers en auto’s gaat hier slecht. Reclamant vraagt zich af hoe de

motorvoertuigbewegingen te verwachten. Dat is gemiddeld 1 beweging per 4 minuten. De verkeersaantrekkende werking is

verkeersveiligheid voor met name kinderen wordt gewaarborgd?

daarmee beperkt en aanvaardbaar vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

Route tijdens bouw Reclamant vraagt of er al is nagedacht over de route om de

Route tijdens bouw De route tijdens de bouw maakt geen onderdeel uit van

bouw te bewerkstelligen. De Choorst raat is een zeer smalle straat en in de optiek van reclamant niet geschikt voor

voorliggende bestemmingsplanprocedure. De routes van bouwverkeer kunnen een onderdeel zijn van het

bouwmaterieel en bevoorrading van de bouw.

bouwveiligheidsplan. Dit plan is onderdeel van de indieningsvereisten bij een aanvraag omgevingsvergunning. De

peilhoogte, namelijk de hoogte van de naastgelegen weg.

zorgen over de smalle straat zijn doorgegeven aan de ontwikkelaar. Bouwkundige opname

Bouwkundige opname

Reclamant vraagt of voorafgaand aan de bouw een bouwkundige opname wordt gedaan, binnen en buiten van

Een bouwkundige opname maakt geen onderdeel uit van voorliggende bestemmingsplanprocedure. In de Koop en

bestaande en omliggende bebouwing. Wellicht ook langs de bebouwing van de transportroute van en naar de

realisatieovereenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar verantwoordelijk is voor eventuele schade. De ontwikkelaar

nieuwbouw.

wordt geadviseerd om op voorhand een nulmeting uit te voeren.

Wateroverlast Momenteel worden er door meerdere

Wateroverlast Het afvoeren van hemelwater is de verantwoordelijkheid van de

woning eigenaren problemen met het grondwater ervaren. Deze problemen zijn ontstaan na het slopen van het oude

perceeleigenaar. Wanneer het nieuwe gebouw er staat wordt het hemelwater opgevangen door het gebouw en afgevoerd via het

gemeentehuis. Hiervan zijn diverse meldingen gedaan bij gemeente. Reclamant vraagt of bij de nieuwbouw en

riool.

herinrichting rekening gehouden wordt met de aanleg van een drainage systeem om deze grondwaterproblema tiek

Via waterbergende fundering wordt het mogelijk gemaakt om water binnen het plangebied op te vangen. Bij de

aan te pakken.

omgevingsvergunning voor de bouw van het appartementengebouw wordt dit nader onderbouwd.

Statushouders Op 12-4-2023 zijn college vragen gesteld door Westland

Statushouders Bij eerste verhuur worden de woningen toegewezen aan

Verstandig inzake teveel statushouders in wijk Zwartenhoek. Hieraan zijn ook gekoppeld Haagse

Westlandse starters en senioren. Bij muta tie van de sociale huurwoningen kan het zo zijn dat er ook statushouders in de

gezinnen. Deze zijn in wijk Zwartenhoek in een situa tie gaan wonen met

woning worden gehuisvest. Vaak komen statushouders in een woning terecht met een lagere sociale huurprijs. In dit project

een mengeling van koop en huurwoningen. In de omgeving van het oude gemeentehuis zijn geen of slechts enkele

liggen de meeste woningen in het hogere sociale segment .

huurwoningen aanwezig. In ieder geval geen lagere en midden sociale huur. Reclamant geeft aan dat de angst leeft dat de problematiek zoals deze in de Zwartenhoek wordt ervaren ook hier gaat voorkomen. Reclamant vraagt zich of hoe dit gaat worden voorkomen. Als dit niet voorkomen kan worden

heeft de buurt met ellende te maken en worden volgens reclamant de koopwoningen een stuk minder aantrekkelijk. Koopappartementen

Koopappartementen

In de terugkoppeling van bezwaar stond opgenomen dat onderzoek was gedaan naar koopappartementen maar daar

Het woningbouwprogramma voor deze locatie is bepaald aan de hand van het amendement 13-B, welke in de raad van 21 mei

zou geen belangstelling voor zijn. Het eerste plan was volgens reclamant helemaal koopappartementen.

2019 is behandeld. In het amendement staat aangegeven dat er circa 40 (sociale en midden segment) huur en betaalbare koop

Reclamant vraagt zich af waarom dit is veranderd.

appartementen voor onder meer starters en senioren gerealiseerd moeten worden. Het plan wijkt af van het amendement (13B d.d. 21 mei 2019) wat betreft de koopwoningen. Omdat het om een minimaal aantal gaat (2 woningen) heeft dit weinig consequenties. De afwijking past dan ook binnen de Woonvisie en sluit ook goed aan op het eerdergenoemde tussenakkoord. De gemeente streeft naar diversiteit in de wijken. Het woningbouwprogramma zal niet aangepast worden naar koopappartementen.

Woonvisie

Woonvisie

In de bijlage Gemeentekantoor -toelichting wordt de Woonvisie 2020-2030 aangehaald. Hierin staat het

De nieuwbouw is niet bedoeld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Het gaat om normale huurappartementen die

volgende: Voor nieuwe bouwplannen geldt in beginsel de volgende verdeling in

volgens het woningzoekende systeem worden toegewezen.

prijssegmenten: 45% dure/extra dure koop, 20% middeldure koop/huur, 5% goedkope koop, 30% sociale

Huisvesting van arbeidsmigranten is een andere woonvorm dat hier niet is toegestaan.

huur. Daarbij geldt een ambi tie voor zorg- en ouderenwoningen en de huisvesting van arbeidsmigranten. Reclamant vraagt zich af of het de bedoeling is dat in deze nieuwbouw arbeidsmigranten worden gehuisvest . Kleur gebouw

Kleur gebouw

Volgens reclamant wordt niet gesproken over een beperking in kleurkeuze voor de daken en gevels. In de

De gemeente kan geen voorwaarden stellen aan de kleur van het nieuwe appartementengebouw, omdat er geen

getoonde presentaties is een gebouw voorzien welke een gele kleur heeft. Nu zijn er weinig geel gekleurde

beeldkwaliteitsplan is vastgesteld bij dit bestemmingsplan. De beoordeling wordt gedaan door de welstandscommissie, waarbij

gebouwen aan de

wordt gekeken naar een passende uitstraling van het gebouw. De locatie ligt tussen twee karakteristie ke gebieden (die zijn

Choorstraat aanwezig. En als dat zo is dan zijn deze dermate verkleurd dat dit niet storend is. Volgens

bepaald in het beeldkwaliteitsplan behorende bij bestemmingsplan Kern Monster), waardoor wel extra veel

reclamant is het niet passend in het straatbeeld om een dermate groot pand in de kleur geel neer te zetten (lijkt

aandacht aan de ontwikkeling wordt besteed door de welstandscommissie.

volgens reclamant op een Chinese muur). Reclamant vraagt of de gemeente hier voorwaarden aan kan stellen of dat dit wordt overgelaten aan de welstandscommissie. Bouwpeil

Bouwpeil

Bijlage Gemeentekantoor-toelichting 3.7.2 Onderzoek pagina 33 Bodem en grondwater.

De bezonningsstudie is uitgegaan van het huidige peil, namelijk de hoogte van de naastgelegen weg (artikel 1.68

In dit onderzoek wordt aangegeven dat het bouwpeil hoog genoeg boven (grond -) waterpeil moet komen te liggen.

bestemmingsplan). Dit wordt ook de peilhoogte voor de nieuwbouw.

Reclamant heeft de volgende vragen: 3. Komt de peilhoogte op dezelfde pei lhoogte als het gemeentehuis te liggen? 4. Als het nieuwe peil hoger komt te liggen, wordt de bezonningsstudie dan opnieuw gedaan of de consequenties hiervan in beeld te brengen en het plan hierop aan te passen? Parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen

Reclamant geeft aan dat het aantal parkeerplaatsen bij lange na niet voldoende is. Volgens reclamant is nu het

De parkeernorm voor de te realiseren woningen op deze locatie betreft niet 1,0 maar 1,3 parkeerplaatsen per woning. In de

dubbele aantal parkeerplaatsen aanwezig die de hele dag en nacht bezet zijn.

planregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat hiervan minimaal één parkeerplaats per appartement op het binnenterrein gerealiseerd moet worden. Daarnaast worden er in de directe omgeving voldoende extra openbare pa rkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in het overige deel van de parkeernorm. Deze extra openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de openbare weg direct naast het nieuwe appartementencomplex en op de locatie van de voormalige fietsenstalling van het voormalig gemeentehuis. Hiermee worden in totaal voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de geldende parkeernormering.